广西北海市房地产近两年状况调查报告

广西北海市房地产状况

电气082班李泰鹏学号：7022808095

2008年上半年，北海市商品房平均价格每平方米为两千零八十六点八六元人民币，同比增长百分之十七点四四，与全国以及广西全区的平均水平和其他城市相比，目前北海市商品住房价格仍处在最低水平。外地人在北海市购房(含预售)面积七十点八五万平方米，同比增长百分之一百九十四点八四。外地人购房占个人购房总量百分之五十七点○五，首次突破五成，同比提高十八点九八个百分点。外地人到北海购房的剧增态势，是北海良好的居住环境和发展前景，吸引越来越多的外地人到北海居住、购房置业以及休闲度假地表现，北海作为宜居城市已成为人们的共识。

2008年以来，广西北海市房价一路飙升，3至5月份新建商品住房价格涨幅分别达到13.7%、23.6%和15.1%，连续三个月位居全国首位. 4月份全国新建商品住房销售价格同比涨幅第一的城市是广西北海。北海以23.6%的惊人涨幅，大大超过深圳(11.3%)和北京(10.7%)。北海市市长连友农在此间召开的北海市经济形势报告会上说近年来，北海经济呈现健康、可持续发展态势。今年前五月，该市财政收入增长百分之四十二点八二，固定资产投资增长百分之三十八点九四，主要经济指标增幅在广西排名大幅上升，北海在广西经济发展中的龙头作用初显。目前北海房价、地价的上涨，是该市经济增长的必然结果，直接反映了国内外客商对北海经济发展的认可。作为自

然资源丰富、区位优势独特的中国十大宜居城市及知名旅游城市之一，随着经济的持续增长，以及今年以来北海引进的各重大项目建设的推进，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。他还表示北海将进一步抓好工业项目、高新技术产业及临海大工业的发展，进一步提高城市竞争力，努力为该市目前呈迅猛发展势头的经济添足后劲，从而引导房地产业健康发展，并注意保持适当的上升速度，全力防范房地产价格大起大落，避免其重蹈历史覆辙。

北海房地产的销售、创新相辅相成会有一定难度。销售市场秩序非常重要，北海这个房地产市场本身就大。北海的房地产市场有弹性，和许多城市的刚性需求为主不一样，对市场秩序要求非常高。北海现在的市场也有了特色，有一些相对集中的客户，比如说来自东北、福建、西北的一些地方。外销的房子比较分散，但是还是有一定的规律。精明的开发商要去好好地研究外地人来本地购房的需求心理。北海这些年房价涨了不少，虽然也不是很高，但是涨得快。开发商企业、营销企业要端正心态，价格还是一步步夯实的比较好，稳步增长比较好。对于创新非常重要，但是基础的工作也要做好。基础做好了，创新也才有用武之地。很多营销机构的思维更加灵活，更多变。北海这个舞台应该可以给更多的企业一个充分施展的机会。

2008年，北海1至10月全市商品房交易仅6657宗，面积94万平方米，同比分别下降17.57%、14.34%。而且进入第四季度，金融危机对广西北海市房地产市场的冲击非常明显。该市房产部门数据显示，10月和11月，北海市商品房预售分别为372套和336套，两个

月的商品房预售量相加不敌9月份808套的商品房预售量。房产交易量下滑的一个重要因素是今年下半年以来北海市高度价“滞涨”，尤其是9月和10月，北海市90平方米及以下新建住房价格罕见的出现负增长，其价格环比分别下降了0.2%和0.4%，连续两个月房价下跌，让人感到北海楼市扑朔迷离，外地人对北海楼市观望气氛浓厚。数据显示，10月份外地人风扇面积同比下降25.5%。11月，北海市房屋销售价格同比上涨4.7%，其涨幅创今年以来新低，比10月低0.3个百分点；环比下降0.2%，这是今年2月份以来该市房屋销售价格首次出现负增长。金融危机创伤最大的要数二手房，继8月和9月二手房价格出现停涨现象后，10月份又出现了负增长，其房价下跌0.5%，11月份，二手房价格也难转乾坤，下跌了0.9%。

全国面临金融危机的影响，政府对房地产出台了相应的政策。面对北海在此政策上的新政策，那些房地产的开发商各有自己的观点。他们有的说北海只有开更多的楼盘，市场就才能更活；有的说北海房价没有太大的一个退幅，房价在不断地往下跌对开发商和消费者都不是一件好事。更重要的那如何对北海市这样的宜居城市有一个统一的宣传，让更多人知道北海是一个宜居的地方。有的说北海楼市的卖点在于它的环境非常好，这是全国很多地方没办法比较的。我们目前要做的事情，就是首先要把自己的品质做好。有的说北海作为最早的沿海开放城市，交通不能仅仅保持原来的水平。北海的整个房地产市场跳跃性很大，受政策性的影响非常大。也有的说肯定没有卖不出去的房子，就看你的整个成本控制，现在购房者买房买的就是一个性

价比。

目前楼市的一些相关政策出台后，很多关于楼市分户走势的不同看法很多，全国上下都在出台了很多稳定楼市的措施，比如说很多地方契税--包括在南宁都在执行的是1.5%的税率，但是北海还没有动向，外来的客户都说想来北部湾看看海，也希望来挖一桶金，但实际上在来的过程中总是让他们感到失望的是--为什么这边的契税是与众不同的。北海政府出台一系列稳定楼市，保经济增长的措施实际上最大的效用就是坚定投资者和消费者的信心，在大家都坚定北海房地产市场方向是好的情况下，做好楼盘营销，给消费者带来更多实惠。这个事情我觉得这不是一个单独某个开发商的事情，这是一个整体的事情，比如需要媒体进来，各房地产商也要进来，一起配合做好。北海的房地产实际上是非常有竞争力的，但是除了宣传好北海这张城市名片外，也要练好“内功”才能更好的达到消费者的预期。

2010年北海的房价，很多房地产的开发商都说不好。这可以从几个方面原因来说，第一，因为国家的整个房市的观望气候浓厚，它在整体下降之中。第二，汶川大地震后，国家对公费旅游和会议旅游有所限制，所以来北海第三，国际金融危机，对现在的消费阴影，对消费的影响比较大。就是这三点因素决定了到北海的人气很难定，北海的人气不恢复的话，北海的房子就很难卖出去，因为北海的楼市是一个典型的外销市场，75%的楼是靠外地人买，甚至百分之八九十是靠外地人买。如果没有人来，北海的楼盘怎么卖的出去，所以说从这几个点来说北海的房子今年年底到明年中旬都不太乐观。旅客人数是

在短时间内是难以恢复的。

总的来说，北海房地产曾经经历过92年的泡沫，现在还在恢复。今年国家发改委批准了《广西北部湾经济区发展规划》，北海房地产有了个新的起点。发展规划里面把北海定位为“生态城市”，是北海房地产发展的一个很好的动力，从房地产企业发展来看是件好事。北海房地产的发展和广西别的城市不大一样，北海房地产发展过程中曾经走过弯路，从近几年来看，北海房地产有两个市场：本地人市场和外地人市场。外地人购房占04年整个外销量是20%，05年到30%，07年达到了70%，2008年也有60%几。现在全国的房地产形式不是很乐观，在这个时候来讨论房地产的创新和发展，从市场规范方面来看，一个是政府层面上的规范，一个是企业自身的规范。另一个方面是营销推广问题。

广西建筑施工企业名单

999、、、 广西博白县教育建筑工程公司 广西长长路桥建设有限公司 广西防城港市湘安消防工程有限公司桂林顺达路桥建设有限公司 柳州铁路恒元建筑工程有限责任公司桂林市桂圳装饰工程有限责任公司广西美格装饰工程有限公司 广西鹿寨化肥总厂建筑安装工程公司贵港市雄达消防工程有限公司 广西南宁鑫宝建筑工程有限公司 百色市公路管理局 陆川县建筑公司 柳州市桂海建筑工程有限责任公司桂林市市政工程总公司 北海市第三建筑工程公司 宾阳县民用建筑工程公司 桂林市承成装饰工程有限公司 000

东兴市建设工程有限公司 广西博联通信自动化有限责任公司 富川瑶族自治县明德建设工程有限公司桂林中核建筑安装工程有限责任公司广西贵港市覃塘区建筑工程有限公司广西东兰县建筑工程总公司 桂林驰桂设计装饰工程有限公司 全州县第二建筑工程公司 全州县第二建筑工程公司 广西北流市第九建筑工程公司 南宁市卫宁消防器材服务有限公司 桂林市鑫桥建筑安装工程有限责任公司广西新发展交通集团有限公司 广西贵港市小龙建设工程有限公司 广西龙州县新宇建筑有限公司.0

恭城瑶族自治县第三建筑有限责任公司融安县第三建筑工程有限责任公司 富川瑶族自治县永嘉建设工程有限公司 岑溪市建筑工程公司 广西安科岩土工程有限责任公司 广西河池新兴建工有限公司 广西百色水利电力建筑工程处 北流市城建建筑工程有限公司 安瑶族自治县宏华建设公司

桂林市排水有限公司 广西壮族自治区河池市建筑工程公司桂林利源水电建设有限责任公司 桂林市象山建筑安装公司 柳州市建筑工程集团有限责任公司那坡县电业公司 柳州泰昌安装装潢工程有限责任公司象州县第二建筑工程公司 广西河池市路桥工程公司 广西贵港市第八建筑工程公司 田东县城乡建设工程公司 柳州铁路局南宁工程建设总公司 桂林市建筑工程承包公司 桂林市兴达建筑安装工程公司 柳州市雅仕达装饰工程有限公司 广西华联制冷电器有限责任公司 灵山县第五建筑工程公司 灵山县第六建筑工程公司 南宁市瑞凯消防工程有限责任公司南宁中房建筑安装工程公司 广西上林县建银建筑有限公司

北海市房地产市场调查报告范文

1 北海市房地产市场 调 查 报 告

目录 一、北海市概况 3 二、北海市房地产市场概述 3 三、北海与海南房地产市场比较 5 四、北海与南宁房地产市场比较 6 五、北海房地产营销路线7 六、附：北海部分楼盘调查表8

一、北海市概况 北海市位于广西壮族自治区南部，北部湾畔。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，总面积3337平方公里，人口139.5万，其中市区面积964平方公里，人口50.5万。 北海市地处南亚热带，面临北部湾，年平均气温22.6℃，年平均降水1876毫米。这里阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰茂，天然优良的海滩，岛屿，珊瑚礁，湖泊，形成了风光旖旎的旅游环境，成为闻名遐迩的全国优秀旅游城市。北海三面环海，每立方厘米空气里负氧离子含量2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国第一天然氧吧，是人类理想的居住地。

北海市2004年完成生产总值158.1亿元，同比增长12.1%。城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资11653元，比上年增长13．6％。城镇居民人均可支配收入8015元，增长4．2％，农民人均纯收入为2587元，比上年增加133元，增长5．4％。 二、北海市房地产市场综述 （一）市场宏观概述 10多年前的“北海投资热”导致了当时房产泡沫的破灭，整个北海房地产陷入了最低谷，据北海市调查数字显示，2000年该市共闲置土地1887公顷，其中房地产开发用地闲置土地面积487公顷；空置商品房107万平方米，其中空置商品住宅80万平方米；停缓建工程项目108个，面积122万平方米，沉淀资金高达200亿元以上。直到2000年初，北海房地产业才从谷底开始了爬升，房产广告悄然出现在了报纸电视上;2001年，北海一度出现有楼就卖的奇迹；2002年12月30日国家财政局，国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，此举为彻底处置困扰北海发展的停缓建工程和闲置土地注入了强大的活力，北海闲置的烂尾楼开始盘活；2003年－2005年北海的房地产出现了新的变化，商业地产，旅游地产纷纷登台，房地产业走向了新的局面。 2004年，北海市房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1%，比全国增长28.1%的增长水平高出59个百分点；房地产开工项目96个，建筑面积165.6万平方米，同比增长215%和38.6%；房地产竣工项目70个，建筑面积67.7万平方米，同比增长105.9%和89.8%。同时2004年房地产交易量大幅提高。据统计，2004年北海市房产交易面积130.8万平方米，交易额11.4亿元，均为历史之最，同比增长68.9%和89.2%。（二）市场微观特点 1）房地产开发投资迈上新台阶

调控措施下北海市房地产业目前走向如何

调控措施下北海市房地产业目前走向如何？ 在国家新的房地产宏观调控措施运行了两个月后，北海市房地产业的现状以及走势如何？日前，我们到北海市一些房地产公司和有关部门作了一番调查，与房地产老总们来了一次零距离的深度接触。 有关人士:影响不大 市政府经济研究所负责人陆卡表示，国家政策的调整，对北海市房地产业的发展影响不会很大。他说，新政策的出台，无论是开发商还是消费者都需要一段时间去适应。目前消费者通常会选择持币观望，看看开发商们有什么新的应对措施。所以可能会造成一些买房不太热的现象，但这并不是北海市房地产业的发展趋势，而只是一个过渡阶段。因此，北海市的房地产业是持续健康稳步发展的。我们现在要做的是加大宣传力度。 另外，据一些业内人士分析，目前的“持币观望”的坚冰有望在9月份打破。 财税部门：增长缓慢 我们从8月12日召开的全市财税工作会议上获悉，受国家宏观调控政策影响，地税收入的主体行业建筑业和房地产业税收增长缓慢，1—7月份，北海市建筑业营业税收入4287万元，同比增长0.85%。自4月份以来，国家出台的一系列针对房地产业的宏观调控措施，如调整按揭政策、提高房贷准入条件、取消个人住房贷款优惠利率、调整房产交易税收政策等，对北海市的房地产业形成较大冲击，直接影响了相关建筑营业税、房地产交易营业税收入的增长。1—6月份，北海市房地产开工项目29个，建筑面积60.28万平方米，投资3.92亿元，同比分别下降42.27%、36.31%和44.99%，预售商品房交易额4.76亿元，同比下降28.85%。由于宏观调控政策对税收收入的影响存在滞后性，相关税收减收将在后五个月更为明显。由于上半年北海市重大建筑项目进展缓慢，房地产新增项目减少，新开工面积、预售面积大幅下滑。 开发商：积极应对 一些开发商纷纷表示，自6月1日新政策颁布以来，他们公司的销售业绩有所下降，许多消费者只看不买，或者说过一段时间再买，目前很多消费者大多持“持币待购”

北海市住房和城乡建设局有关加强房地产开发项目开发车位和车库

北海市房地产开发项目车位和车库 租售管理暂行规定 （征求意见稿） 第一条为进一步加强房地产市场管理，规范房地产开发项目车位和车库出租、出售行为，保护购房人和物业使用人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国人民防空法》、《广西壮族自治区物业管理条例》结合我市实际，制定本暂行规定。 第二条本市市区范围内房地产开发项目车位、车库的出租、出售适用本通知规定。 第三条房地产开发项目建筑区划内占用业主共有的道路或 者其他公共场地用于停放汽车的车位和车库，属于全体业主共有，只能出租，不可出售；依照房产测量规范不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位和车库，可以出售；利用依法结合民用建筑修建的防空地下室划定的车位和车库，经人防主管部门审核同意，房地产开发企业可按“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则出租，但不得出售。 第四条房地产开发项目建筑区划内的车位和车库，应当首先满足该项目购房人和物业使用人的需要，车位和车库不得出售给该项目购房人以外的单位和个人。

第五条专有产权车位和车库作为房地产开发项目的重要附属设施，其销售、租赁行为纳入商品房管理，实行商品房买卖合同登记备案和商品房租赁登记备案。用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案。 房地产开发企业首次办理商品房预售许可时，应当将该项目车位和车库规划配置情况在商品房预售方案中明确，并在销售现场予以公示。 第六条房地产开发企业在销售商品房时，应当向购房人明示本通知，并将该项目车位和车库规划配置情况、车位和车库的归属等在商品房买卖合同中载明。 第七条房地产开发企业在销售商品房时，应当按照购房人每购买一套房屋只能相应购买该项目一个专有产权车位或车库的原则销售。 第八条房地产开发项目专有产权车位或车库的买卖合同中应当注明购房人已经购买该项目房屋的具体房号及房屋所有权证号或者商品房买卖合同登记备案证明编号。 第九条房地产开发项目取得工程竣工验收备案证明且交付使用满一年以上（分期办理的，按最后一期办理时间计算），尚有车位和车库未售出的，经房地产开发企业将车位和车库销售情况在该项目所在地显著位置公示3个月仍未能全部售出的，经房地产市场管理部门审核并在市房地产主管部门官方网站进行公告

北海购房群体特征分析

北海购房群体特征分析 研究目的 2007年初，随着全国房地产市场的升温，北海房地产市场也得到一定的恢复。作为一个以旅游休闲为定位的城市，北海的房地产市场吸引了众多外来购房者的青睐。为更准确了解北海购房群体的各种特征，宝资天地产研究中心特组织本项专案研究工作，以便为公司今后在北海业务的发展提供参考依据。 数据来源 本研究所用数据为北海官方相关数据，从大部分典型在售楼盘中抽取260个样本楼据进行统计分析。成交客户的时间集中在今年的1～3月，在数据整理和统计的基础上总结出几个客户信息最具代表性和综合性的特征，再针对于这些特征提出本次研究工作的结论，对项目提出一些建议。 研究方法 本次研究工作主要采用实证研究法，所使用的统计工具为excel，统计方法为使用excel 的数据统计功能对抽样数据进行筛选、统计整理，并在此基础上生成图表，最后结合图表的情况来进行判断分析。 客户基本数据统计分析情况 本节通过对客户的基本单项材料来研究不同数组之间的联系情况，来对到客户信息的整体情况进行分析，并在此基础上得到几个主要数据的分析结果。 (1) 购房客户居住区域情况 从图1显示，主要购房者为外地人，外地人所占总比例达63%，而本地人的购买比例只有37%。实际上对于今年的北海整体楼市而言，这是一种非常普遍的现象。也就是说，自去年以来北海的房市热潮是由外地人带起，并且由他们作为房源的主要消化力量而支撑下去的。

(2) 客户购房用途分析 通过图2可以得知，有89%的客户购买的物业均以居住目的为主。如前所述，北海的购房客户主要由外地人构成，一般而言，外地人进行异地置业的选择多数带有投资性目的。但是本项数据表明，目前购房者的购买意向还是以居住为主。造成这种现象的原因主要表现在三个方面：首先是因为北海作为北部湾经济开发区的重点城市，在经济发展前景和新型产业培育诞生的环节上具有了较大的优势，这吸引了不少具有经济实力和拥有前往北部湾发展意向的外地客户产生了移居北海的意向;其次是因为北海的气候较为宜人，且具有丰富的海洋风景资源，这也能吸引不少的内陆居民前来居住;再次就是因为对于一些本身居住氛围较好，周边配套较为齐全的项目而言容易获得对客户入住的吸引力。如果北海的楼盘项目能够对小区的品质进一步改善，将更能加强外地人前往居住置业的意愿。 目前对于总体客户数量来说，投资客仅占11%的比率不算高，主要是客户考虑到银行贷款利率不断增加，且在目前北海市房价变化幅度较大，投资前景还面临许多未知因素的缘故。 (3) 客户年龄分布情况分析

北海房地产行业动态报告(doc 14页)

北海房地产行业动态报告(doc 14页)

1-3月申领预售商品房许可证的项目有13个，同比下降51.85%；批准预售建筑面积14.24万平方米，同比下降266.41%。商品房实际预售面积14.22万平方米，同比下降9.6%，占同期批准预售商品房面积的99.86%，实际预售交易额28507.23万元，同比增长5.44%。 4、房产交易情况 3月房产交易402宗，面积8.27万平方米，成交额7273.68万元，同比分别下降9.87%、增长1.22%和下降1.01%。其中，商品房交易面积为7.64万平方米，占房产交易面积的92.38%，同比增长23.23%。其中：增量商品房交易面积5.3万平方米，占商品房交易面积的69.37%，同比增长56.34%；存量商品房交易面积2.34万平方米，占商品房交易面积的30.63%，同比下降16.73%。 1-3月房产交易2473宗，面积40.48万平方米，成交额58677.66万元，分别同比增长124.82%、94.9%和247.49%.其中，商品房交易面积为37.93万平方米，占房产交易面积的93.7%，同比增长232.72%。其中：增量商品房交易面积30.98万平方米，占商品房交易面积的81.68%，同比增长256.91%；存量商品房交易面积6.95万平方米，占商品房交易面积的18.32%，同比增长17.4%。 5、房地产抵押情况 3月份抵押登记382宗，同比下降35.8%；抵押登记额15232.4万元，同比下降51.06%。抵押登记额按用途分：购建房6145.39万元，占40.34%；流动资金1000万元，占6.56%；生产经营500万元，占3.28%；其他7587.01万元，占49.82%。 1-3月抵押登记1767宗，同比增长6.06%；抵押登记额45350.34万元，同比下降19.2%。 6、土地交易情况 3月我市土地交易共有195宗，同比增长26.62%；交易面积212.27亩，同比增长8.36%；交易额5227.69万元，同比增长31.27%。其中：单位土地交易12宗，交易面积158.18亩，交易额1858.09万元，分别占总数的6.15%、74.52%、35.54%，分别同比下降25%、11.61%、40.56%；个人土地交易183宗，交易面积54.09亩，交易额3369.6万元，分别占总数的93.85%、25.48%、64.46%，分别同比增长32.61%、219.11%、293.41%。 1-3月我市土地交易共有466宗，同比增长50.81%；交易面积1733亩，同比增长401.13%；交易额15960万元，同比增长112.11%。

建筑工程公司工程管理规章制度汇编

工 程 管 理 制 度 北海市第二建筑工程公司柳州分公司 目录表

第一章、工程部职责 1、部门职责 2、经理职责 3、副经理职责 第二章、项目部治理人员职责 1、项目经理职责 2、技术负责人职责 3、总工长职责 4、安全员职责 5 、质检员职责 6、施工员职责 7、资料员职责 8、测量员职责 9、材料员职责 第三章分包治理制度度 1、劳务分包治理制度 2、专业分包治理制度 3、机械租赁治理制度 4、合作项目治理制度

第四章、职员行为规范 第五章职员任用制度 第六章、项目部各项治理制度 （一）、组织纪律治理制度 （二）、会议制度 (三)、文明施工治理制度 （四）、消防保卫制度 （五）、施工现场挂牌制度 （六）、治安保卫制度 (七)、施工现场宿舍文明、卫生治理制度（八）、质量治理制度 （九）、安全治理制度 （十）、资料档案治理制度 （十一）、建筑材料治理制度

第一章工程部职责 （一）部门的职责 1.对分公司安全生产、质量把控、文明施工、成本操纵、进度保障、健康环保施工负总责。 2.监督、检查项目部质量、安全、健康环保体系运行情况，出现问题及时进行纠偏。 3.监督项目经理部印章使用。项目部行政印章只能用于与本项目工程有关的业务，不得用于第三方担保，不得用于向外界借贷、赊欠材料等工程无关的其他事项，如私自雕刻印章每发觉一次罚款2万元，责任人承担由此而发生的各类责任，与公司无关。 4.定期对项目部开展质量、安全、文明施工大检查，排除安全隐患，发觉问题及时纠偏，对观感质量差、安全意识淡薄项目进行本公司微信平台暴光甚至经济处罚。 5.每周组织召开安全生产例会与业务培训，解决生产中存在问题及提高治理人员治理水平。 6.参加工程重要部位人工挖孔桩、桩基、地基、基础、主体、竣工预验与竣工验收，督促项目部做好工程交付使用。 7.监督检查工程资料同步性，及时提供工程验收资料。

北海市房地产市场调查报告

北海市房地产市场 调 查 报 告

目录 一、北海市概况 3 二、北海市房地产市场概述 3 三、北海与海南房地产市场比较 5 四、北海与南宁房地产市场比较 6 五、北海房地产营销路线7 六、附：北海部分楼盘调查表8

一、北海市概况 北海市位于广西壮族自治区南部，北部湾畔。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，总面积3337平方公里，人口139.5万，其中市区面积964平方公里，人口50.5万。 北海市地处南亚热带，面临北部湾，年平均气温22.6℃，年平均降水1876毫米。这里阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰茂，天然优良的海滩，岛屿，珊瑚礁，湖泊，形成了风光旖旎的旅游环境，成为闻名遐迩的全国优秀旅游城市。北海三面环海，每立方厘米空气里负氧离子含量2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国第一天然氧吧，是人类理想的居住地。

北海市2004年完成生产总值158.1亿元，同比增长12.1%。城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资11653元，比上年增长13．6％。城镇居民人均可支配收入8015元，增长4．2％，农民人均纯收入为2587元，比上年增加133元，增长5．4％。 二、北海市房地产市场综述 （一）市场宏观概述 10多年前的“北海投资热”导致了当时房产泡沫的破灭，整个北海房地产陷入了最低谷，据北海市调查数字显示，2000年该市共闲置土地1887公顷，其中房地产开发用地闲置土地面积487公顷；空置商品房107万平方米，其中空置商品住宅80万平方米；停缓建工程项目108个，面积122万平方米，沉淀资金高达200亿元以上。直到2000年初，北海房地产业才从谷底开始了爬升，房产广告悄然出现在了报纸电视上;2001年，北海一度出现有楼就卖的奇迹；2002年12月30日国家财政局，国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，此举为彻底处置困扰北海发展的停缓建工程和闲置土地注入了强大的活力，北海闲置的烂尾楼开始盘活；2003年－2005年北海的房地产出现了新的变化，商业地产，旅游地产纷纷登台，房地产业走向了新的局面。 2004年，北海市房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1%，比全国增长28.1%的增长水平高出59个百分点；房地产开工项目96个，建筑面积165.6万平方米，同比增长215%和38.6%；房地产竣工项目70个，建筑面积67.7万平方米，同比增长105.9%和89.8%。同时2004年房地产交易量大幅提高。据统计，2004年北海市房产交易面积130.8万平方米，交易额11.4亿元，均为历史之最，同比增长68.9%和89.2%。（二）市场微观特点 1）房地产开发投资迈上新台阶

北海市房地产分析

北海房地产的分析 (一)、北海房地产在国内走势分析 城市的发展与房地产业之间是一种互动的关系：房地产业是城市发展的基础产业，城市是房地产运行的载体：城市的飞速发展带动房地产市场的发展，房地产市场的逐步完善也将促进城市经济的发展。北海做为中国一个普通的三线城市，在中国房地产发展的大军中，有会存在怎样的优劣势呢，国内市场的调控对其又会有怎样的影响？ 一、全国范围内二、三线城市的发展优势 2003年，全国房地产市场平均价格为2359元/平方米，到了2009年增至4695元/平方米，6年时间将近翻了一番。其中，一线城市房价上涨速度元快于平均水平，如北京上涨291％，上海上涨251％。为了稳定国民经济，抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市成交量相对稳定。在一线城市房价过高，土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共同作用下，开发企业及购房者也逐渐把目光移至二、三线城市。 相对于一线城市来讲，二、三线城市的房地产发展更具有优势，主要比较有： 1.二、三线城市GDP增速普遍高于一线城市 GDP是反映一个国家或地区经济发展水平的重要指标，它对房地产市场的发展具有重要影响。目前一线城市房地产市场比较成熟，GDP也一直居国内首位。但是随着经济水平的不断提高，GDP的增长幅度渐趋平缓，对比一线城市与二、三线城市2009的GPD 增长率，北京、上海、广州、深圳的增速明显低于部分二、三线城市，尤其是上海GDP 增速8.2，处于较低水平。二、三线城市GDP总量虽不及一线城市，但近几年城市化水平不断提高，经济处在于快速增长期，城市规模及经济水平随之迅速提高，北海市2010年GDP增长率高达16.1％，在国内排前列水平。 2.二、三线城市人均可支配收入增长快于一线城市 2000年以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市的人均可支配收入水平一直高于全国平均水平，这些地区房地产市场需求量也较大，但是近几年，随着城市经济的发展，其城市居民可支配收入增长较为平缓，而一些二、三线城市经济则进入快速增长期，居民可支配收入水平较为迅速。2007年很多二、三线城市的人均可支配收入增长率已经明显高于北京上海。2009年受金融危机的影响，虽然哥城市人均可支配收入水平不

土方开挖(回填)方案(公司技术负责人审批)

海富中心 土方开挖（回填）专项施工方案 编制单位：北海市建筑工程公司 编制日期：2018年10月12日

会签表 方案名称：土方开挖（回填）专项施工方案编号：1-

目录 一、工程概况 (2) 二、地层分布及特征 (3) 三、总体施工顺序 (5) 四、施工步骤 (5) 五、施工部署 (6) 六、施工准备 (7) 七、施工定位放线 (8) 八、土方开挖 (9) 九、操作工艺 (11) 十、主要管理措施 (12)

土方开挖（回填）施工方案一、工程概况

二、地层分布及特征： 据钻探揭露在最大钻探深度35.30m范围内，场地地层主要由人工杂填土○1（Q ml）和第三系（N）全风化砂岩○2、全风化泥岩○3、强风化砂岩④及中风化砂岩⑤组成。现自上而下描述如下： 1）杂填土○1（Q ml） 杂填土①：灰黄、黄褐、灰色，稍湿～湿，土质松散状，未经压密，主要由建筑和生活垃圾、粘性土、砾石等组成，回填土堆填时间1-4年，堆填物质在成分上的差异，造成填土的物理力学性质差异很大。由于未经压实处理，尚未完全完成自重固结，受降雨渗透的影响，会在自重作用下产生下陷，物理力学性质明显降低，该层共进行标准贯入试验5次，实测锤击数为2～3/30cm，经杆长修正后的锤击数平均值为2.6击/30cm，标准值为2.1击/30cm。该层仅在BK1~BK3、BK5~BK7共6个钻孔有分布，厚度0.30-0.60m，平均厚度为0.48m。 2）全风化砂岩○2： 全风化砂岩②：灰黄、褐红、褐黄、浅黄色，全风化，无层理，砂质结构，已风化成中、细砂状。冲击较困难，岩芯呈细中砂、粉土状，该层作标准贯入试验11次，实测锤击数为21～42/30cm，经杆长修正后的锤击数平均值为27.9击/30cm，标准值为24.2击/30cm。该层整个场地均有揭露，层顶标高82.00~83.01m，层厚为7.50～13.70m，平均厚度为10.56m。 3）全风化泥岩○3: 全风化泥岩③：灰，灰黑色，全风化，无层理，泥质结构，已风化成粘性土状。冲击可钻进，岩芯呈坚硬～硬塑状。该层共进行标准贯入试验6次，实测锤击数为23～32/30cm，经杆长修正后的锤击数平均值为23.5击/30cm，标准值为20.0击/30cm。本层取岩样5组，岩石天然单轴抗压强度

北海市人民政府关于加强和规范房地产开发建设管理的通知

北海市人民政府关于加强和规范房地产开发建设管理的通知 【法规类别】房地产开发 【发文字号】北政发[2003]33号 【发布部门】北海市政府 【发布日期】2003.06.06 【实施日期】2003.06.06 【时效性】失效 【效力级别】地方规范性文件 【失效依据】北海市人民政府关于印发北海市规范性文件清理结果的通知 北海市人民政府关于加强和规范房地产开发建设管理的通知 （北政发〔2003〕33号） 全市各有关单位： 为进一步加强和规范我市房地产市场秩序，加快处置停缓建工程步伐，引导房地产开发健康有序发展，实现“树立新形象、实现新跨越、建设新北海”的目标，根据建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号）和财政部、国家税务总局《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》（财税[2002]205号）精神，参照其它城市经验并结合我市实际，现就进一步加强和规范我市房

地产开发建设管理有关事项通知如下： 一、加大停缓建工程处置力度，鼓励消化积压房地产 （一）处置停缓建工程和消化空置商品房，必须认真执行《北海市停缓建工程处置办法》和《北海市处置积压房地产有关税收优惠政策的实施细则》，突出重点，采取多种形式，加大工作力度，加快处置步伐。 要加强政府调控和引导，严格落实“一帮一”责任制，充分发挥开发商的积极性和主动性，争取在较短的时间内取得停缓建工程处置工作的突破性进展。 （二）加强对外宣传，吸引更多外来投资者到北海参与停缓建工程的处置和购买空置商品房。要采取积极有效的措施，按照“一楼一策”

房地产市场调研报告房地产市场调研报告范文

------------------------------------------------------------精品文档-------------------------------------------------------- 房地产市场调研报告房地产市场调研报告范文 房地产市场调研与分析是房地产企业软件开发的难点,也是房地产企业应用软件集成的瓶颈。房地产市场调研报告怎么写呢?下面是的房地产市场调研报告资料，欢迎阅读。 一、总体概况 1、地理综述: 潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。xx年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市xx年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。 2、基础设施概况: 潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%，居民生活燃料气化率达90.03%。 3、城市经济综述

地区生产总值 (1)． 潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。 一、二、三产业的比例关系由上年的13.69:56.86:29.45调整为 12.31:58.15:29.54。 (2)居民收入 1)潍坊市人均GDP及增长情况 xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元)，xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。 2)潍坊市人均可支配收入情况 城乡居民收入增长明显。据抽样调查，xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。

克而瑞：2019年北海半年度楼市榜单

2019年上半年，北海楼市政策并未出台严苛的调整政策，整体来看，有保有压。 商品房市场方面，供应放量明显，成交受外销市场影响而有所下滑。克而瑞数据显示，2019年1-6月北海市（不含县份）商品房成交面积为230.38万㎡，同比大幅上涨72%；成交面积161.83万㎡，同比下降27%；成交均价9227元/㎡，同比上涨7%；成交金额149.33亿，同比下降22%。 恒大、碧桂园表现佳 10强房企入围门槛下滑 从房企表现来看，今年上半年，北海10强房企出现较大洗牌，广西本土房企有6家上榜。金额榜3强，由恒大、北海亿兆以及碧桂园拿下，成交金额分别为13.23亿、11.07亿以及10.17亿。 面积榜3强，由恒大、碧桂园以及北海越亚摘得，成交面积分别为13.20万㎡、11.59万㎡以及10.28万㎡。 上半年北海10强房企名单中，有6家广西本土房企入榜，分别是彰泰、北海亿兆、北海越亚、北海天隆、广西大都以及嘉和集团。 虽然受到外销市场影响，上半年北海商品房成交有所下滑，头部房企业绩也出现一定下滑，但是从10强房企入围门槛来看，除了TOP10门槛有小幅波动外，TOP3、TOP5均有明显上升，上涨幅度在2亿左右。 TOP3房企上半年共成交34.47亿，占10强房企总成交金额的42%，虽然较去年同期下降15%，但市场集中度仍持续高位。

天隆三千海、碧桂园北海阳光、 越亚天赐良园，包揽单盘三强 从单盘表现来看，碧桂园·北海阳光、天隆三千海以及越亚天赐良园包揽单盘强。TOP3项目 销售金额合计26.30亿，占前10强总销售金额的45%；TOP3项目销售面积合计27.17万

㎡，占前10强总销售面积的45%，单盘市场占有率高。 另外，大牌房企彰泰、恒大、大都、嘉和的项目均在榜上，市场份额不低。 受外销市场收缩影响，上半年单盘金额榜门槛整体出现下滑。其中，TOP3项目门槛为8.18亿，仅出现小幅波动，同比下降3%；TOP5门槛则由7.45亿下降至4.74亿，同比下降36%；TOP10门槛由5.52亿下降至3.77亿，同比下降32%。

北海市房地产项目审批服务流程

北海市房地产开发项目审批服务流程示意图 中华人民共和国城乡规划法将于今年1月1日实施，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，想在这里讲一讲,希望对大家有所帮助. 国土、规划与建设这三个部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1\土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户 型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金 是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个 概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、 县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房 地产公司都这么干。 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些 手续，头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。 下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防 规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。 在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型 的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。 再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。 其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正

广西房地产发展分析报告

《广西房地产发展分析报告》 邬文康一脸自信，眉宇间透着发展商的精明。作为中国房地产业协会理事、广西中大股份有限公司总经理、重庆运恒科技网络公司董事长、桂林中大物业管理有限公司董事长，多年房地产企业领导工作的历炼，让人一接触就能感受到一股务实，奋发的朝气。 邬文康文质彬彬，一派儒生的风雅。作为博士、吉林大学管理学院MBA客座教授、《广西经济》杂志名誉社长，他比实干家又多了一份思想者的睿智。他不满足于名利，更醉心于做学问。他认为重视实践经验的理性提升，那是他事业之舟的风帆。于是他满腔热忱，主持了“北海市电子商务与企业再造”、“北海市地区电算网络系统”等课题研究；于是，他激扬文字，有了《新经济下企业模式的十大特征》《试论股份制企业董事、监事、经理三者关系》等几十篇著述。于是，我们的采访自然而然地由具体到抽象，从特殊到一般，随表象入本质，在邬文康的理念和论辨中徜徉---- 回眸和前瞻 记者：今年6月，在“2002年中国房地产发展最新信息和理论报告会”上，您作了一个很好的报告，很受听众欢迎和好评。您在报告中提出了我们正面对着“新房地产运动”的判断。几个月过去了，证明您对形势的这一判断是及时和准确的。请问您这一判断是来自您的直觉还是理性分析？ 邬文康：也许兼而有之吧。先是由经验产生直觉。继而进行理性的求证。众所周知，我们年轻的房地产业从20世纪80年代末走向市场起，才经过了十多年的历程。这与西方房地产百年史是不能比的。但是，这是不寻常十多年。期间充满了创业的激情、起步的艰辛、竞争的压力、进取的狂躁、失败的教训、成功的喜悦。一路上忽而“山穷水尽”，忽而“柳暗花明”，忽而“山雨欲来”，忽如“一夜春风”，磕磕碰碰的结果是造成一大批成功的英雄，也造成了一大批失败的鬼雄，他们在某种意义上是成功的代价。从整个房地产业说来，可以喻为从少不谙世变为少年老成。我们不妨来看，这一路来发展的行为历程： 第一代发展商，出现于20世纪80年代末与90年代初之间。房地产业刚刚有一些市场气息，少部分还不能完全称为发展商的企业，在半计划半市场环境下获得土地，定向建房。购房者均为集体。当时正处于短缺经济状态，房屋销售

北海市房地产市场调查分析报告

北海市房地产市场调查报告

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期： 2

北海市房地产市场 调 查 报 告

4 目录 一、北海市概况 3 二、北海市房地产市场概述 3 三、北海与海南房地产市场比较 5 四、北海与南宁房地产市场比较 6 五、北海房地产营销路线 7 六、附：北海部分楼盘调查表 8

5 一、北海市概况 北海市位于广西壮族自治区南部，北部湾畔。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，总面积3337平方公里，人口139.5万，其中市区面积964平方公里，人口50.5万。 北海市地处南亚热带，面临北部湾，年平均气温22.6℃，年平均降水1876毫米。这里阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰茂，天然优良的海滩，岛屿，珊瑚礁，湖泊，形成了风光旖旎的旅游环境，成为闻名遐迩的全国优秀旅游城市。北海三面环海，每立方厘米空气里负氧离子含量2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国第一天然氧吧，是人类理想的居住地。

6 北海市2004年完成生产总值158.1亿元，同比增长12.1%。城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资11653元，比上年增长13．6％。城镇居民人均可支配收入8015元，增长4．2％，农民人均纯收入为2587元，比上年增加133元，增长5．4％。 二、北海市房地产市场综述 （一）市场宏观概述 10多年前的“北海投资热”导致了当时房产泡沫的破灭，整个北海房地产陷入了最低谷，据北海市调查数字显示，2000年该市共闲置土地1887公顷，其中房地产开发用地闲置土地面积487公顷；空置商品房107万平方米，其中空置商品住宅80万平方米；停缓建工程项目108个，面积122万平方米，沉淀资金高达200亿元以上。直到2000年初，北海房地产业才从谷底开始了爬升，房产广告悄然出现在了报纸电视上;2001年，北海一度出现有楼就卖的奇迹；2002年12月30日国家财政局，国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，此举为彻底处置困扰北海发展的停缓建工程和闲置土地注入了强大的活力，北海闲置的烂尾楼开始盘活；2003年－2005年北海的房地产出现了新的变化，商业地产，旅游地产纷纷登台，房地产业走向了新的局面。 2004年，北海市房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1%，比全国增长28.1%的增长水平高出59个百分点；房地产开工项目96个，建筑面积165.6万平方米，同比增长215%和38.6%；房地产竣工项目70个，建筑面积67.7万平方米，同比增长105.9%和89.8%。同时2004年房地产交易量大幅提高。据统计，2004年北海市房产交易面积130.8万平方米，交易额11.4亿元，均为历史之最，同比增长68.9%和89.2%。 （二）市场微观特点 1）房地产开发投资迈上新台阶