某大学术会议中心项目可行性实施报告

某大学术会议中心项目可行性研究报告

目录

第一章总论

1、1 项目概况

1、2 项目提出的背景及建设必要性

1、3 可行性研究的依据和围

1、4 主要技术经济指标

1、5 施工进度计划

第二章市场调研及前景预测

2、1 度假公寓的概念

2、2 某引入度假公寓的情况介绍

2、3 目前某已经推出和即将推出的可比项目分析

2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析

2、5 本项目前景预测

第三章项目定位

3、1 主题定位

3、2 功能定位

3、3 市场定位

3、4 项目建设方案及规划设计定位

3、5 价格定位

3、6 入市姿态及推广时机定位

3、7 销售方式定位

3、8 物业管理定位

第四章营销策略

4、1 宣传主题概念

4、2 卖点整合

4、3 优惠措施

4、4 销售目标体系——整体推广思路

4、5 分阶段控制的公关效果

4、6 外发式宣传策略

4、7 销售进度目标

4、8 资金回笼计划

第五章投资估算和资金筹措

5、1 投资估算

5、2 资金筹措

第六章财务评价与社会效益分析

6、1 盈亏平衡分析

6、2 赢利预测

6、3 敏感性分析

6、4 社会效益分析

第七章结论

第一章总论

1、1 项目概况

本报告所述的对象为某某度假酒店二期，以下简称本项目。

本项目位于某著名的国家级旅游度假区亚龙湾。亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把某认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，某空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把某亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。某度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。

本项目建设用地东接某度假酒店一期；南临南中国海；西接红树林度假酒店（五星级）；北靠亚龙湾高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。

1、2 项目提出的背景及建设必要性

在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

在全国旅游发展的大形势下，某的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。

近几年，某房地产慢慢脱离房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，某的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及某旅游综合环境的不断改善，使得某作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国及国际的关注。与其同时，某也因为良好的气候和优美的自然环境使得地人特别是东北、华北地区的人们对到某过冬、度假充满热情，客观上造成了某近期推出的房产特别是海景房大多数被地人所购买。业人士认为，未来几年的某房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。

在美丽的亚龙湾区域可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家，亚龙湾二线房地产产品也屈指可数，在未来几年将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的某度假酒店二期无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益

。

1、3 可行性研究的依据和围

本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

1、4 主要技术经济指标

总占地面积：58070平方米

总建筑面积：67981平方米

可销售面积：34000平方米，

建筑密度：24。46%

容积率：0。72

绿化率：65。6%

1、5 施工进度计划

1、5、1 2003年11月29日破土动工

1、5、2 2004年1月26日结构达到正负零

1、5、3 2004年5月18日结构封顶

1、5、4 2005年6月30日交付使用

第二章市场调研及前景预测

2、1 产权式酒店的概念

产权式酒店由"时权酒店"（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期

限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。

产权式酒店的流行趋势

由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球围快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的"产权酒店"已超过了1000个。

在中国地，从1995年开始流行。目前北京、、、、、、、、、等地均开始出现各种规模的产权酒店。

2、2 某度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析

一．市场形势分析

（一）客观区域市场分析

某二期的定位是：中国亚龙湾国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程。

酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 1．从某市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。

在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。