广州天河城广场经验谈

广州天河城广场经验谈

杨军艇

天河城广场是目前广东省营业面积最大的集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心。

天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。天河城广场1996年2月9日建成试营业，到目前为止出租率已达96.7%，日平均人流量超过10万人次，最高达60万人次之多，已成为市民购物消闲的新热点和游客观光游览的新景点。旌映枪愠〉淖?

金收入逐年增加，1996年为3500多万元，1997年增至1.31亿元，1998年1.6亿多元，目前的投资回报是令人满意的。

天河城广场成功的原因

1、地理位置优越，是天河城广场成功的前提。

商业行家的至理名言是：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”像天河城广场这样的现代化大型购物中心，作为一种零售业新兴的业态模式，要市场认可，要消费者接受，选址问题至关重要。现代大型购物中心的选址，必须同时具备以下三个条件，一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入消费群体；三是交通便利，停车方便。

基于这样的思路，我们选择了现在的地点。优越的地理位置使天河城广场独具“地利”之优。

○地理位置。天河城广场座落在天河区天河路上，其位置恰好是广州市新城区东西南北中轴线的交叉点。随着城市中心的东移，广州市商业格局也呈现新变化。

天河区新商业区域的形成，代表了广州市商业中心不断东移的发展趋势。得以集

中体现广州国际化大都市风采和景点的只有发展日趋成熟的天河区。目前，天河

城广场确实成为了广州市观光游览的商业新景点。

○消费群体。一般认为，大型购物中心市场份额覆盖面必须要有不少于50万人的固定消费群。据统计，现天河区总人口约80万人，这部分人基本上是中高收入阶

层，经济条件比较好。这一居民结构，使天河城广场拥有一个相当数量的中高收

入消费群体。

○交通。天河区是广州和珠江三角洲的汇集地带；另外天河城广场四面环路，有60多条公交车在广场前设站。广场北邻火车东站，东接广州经济开发区，西与广

州旧城区相连。建设中的地铁出入口直通广场地下一层，规划中的广州至黄埔轻

铁始发站设在广场南面。广场地下层设有上千个车位的停车场，这是大型购物中

心必不可少的。

2、市场定位正确，是天河城广场成功的关键。

在天河城广场筹建之初，我们就明确一个指导思想，就是与国际上先进购物中心模式接轨，在广州市形成有个性的业态模式，这样才能在竞争中立于不败之地。

“大规模、上档次、多功能、高品位”是天河城广场的市场定位。

○这一市场定位，是广州在迈向现代化国际大都市过程中对先进的商业零售新业态的呼唤。

国民经济发展是零售业态转变的基础。专家认为，当某一地区年人均国内生产总值超过15000元时，就具备了创办购物中心这一新兴业态的经济基础。广州市1994年人均国内生产总值已达到15000元，已具备了创办购物中心的条件。天河城广场作为广州市第一家达到

国际档次的购物中心，在这种呼唤中应运而生，占有“天时”之机。

○这一市场定位，迎合了现代消费理念和需求。

传统概念的商业街，人气虽然鼎盛，但都因杂乱、道路狭窄、交通拥挤、停车不便等弊端，难以满足现代消费时尚。现在，消费者购物不再仅仅是满足物质需要，同时也在追求一种寓购物于休闲中的情调，追求感官的享受和精神放松，这就是现代消费理念。

天河城广场浓缩了现代都市生活的各种内容，迎合了人们的现代化消费理念和需求，拥有“人和”之利。

3、经营策略对路，是天河城广场成功的保证。

○商铺只租不卖

要使商场有统一的规划和完善的管理，商铺只能租不能卖，这是我们经营天河城广场最大的心得。如果把商铺分散卖给业主，业主既是所有者，又是经营者，其有权支配自己的商铺，那么我们无权干预其经营的品种和商品的档次，也不能控制其营业时间，这样很容易造成被动局面。天河城广场的租户受严格的租约约束，接受物业公司的统一管理，保证了广场的功能、配套、档次和秩序。商铺只租不卖，这是天河城广场统一管理的前提。

○功能组合配置要合理

在坚持多功能的前提下，强化合理配置。在经营项目上，以百货公司为牵头，以商品销售为主，娱乐饮食为辅，配置必需的服务设施。

○选择两家各具特色的百货公司

天贸南大和吉之岛天贸两家大百货公司是天河城广场招租工作顺利进行的基础。

可以说目前这两家百货公司是天河城广场两根顶梁柱，共同带动、营造现代购物气氛，共同创造天河城广场的兴旺局面。

大型购物中心一般需有2—3家大百货公司入内经营，但如果其经营定位相差不远，目标顾客大体一致，就很难在购物中心内形成良性的竞争局面。认识到这一点，我们一开始就把招租工作的重点放在引进两家大百货公司上，特别是引进外资百货，所选的对象必须具有值得学习、借鉴的成功经验。因此，我们曾先后与香港、日本、法国等地多家著名的零售公司接触，最后选择了与日本的吉之岛百货合资。实践证明我们的选择是对的，吉之岛给我们带来了先进的经营理念和手法，它和天贸南大各具特色，形成错位经营，良性竞争。今年以来，在广州其他百货公司销售额与去年同期相比普遍下降的情况下，天河城广场的两家百货公司却有较大的幅度增长。1-9月份销售额与去年同期比较，天贸南大增长16.2%；吉之岛天贸增长11.5%。

○根据市场变化，灵活调整租赁策略

我们对不同经营状况的租户采取不同的租赁策略。对牵头租户，从租金、经营条件等方面给予大力帮助与支持；对功能配套所需比较看好的租户，我们尽量满足其要求，提供一切便利促成其在天河城广场经营；对经营不力、影响广场整体效益的承租户，我们劝其退租，收回场地，重新招租经营。

4、优质完善的物业管理，是天河城广场成功的手段。

天河城广场有一支专业水平过硬的物业管理队伍。优质的物业管理是广场繁荣旺盛、实现良好效益的必要手段和保证。

实践中的几点启示

1、建设经营大型购物中心，必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平提高的

需求。

要有统一的城市规划，在数量上、质量上、规模上不能放任自流，否则必然导致重复兴

建或者盲目扩大规模，造成资源的极大浪费。如果不考虑该地区经济发展的状况、购买力水平等要素，其结果只能以失败而告终。

2、建设经营大型购物中心，必须有充足的资金来源作保证。

现在不少地方的商场建设，由于资金不到位，造成项目搁置，更谈不上回报。天河城广场在建设期间同样碰到资金问题，我们通过大股东的及时增股和协助融资，使建设顺利地渡过资金难关。

3、建设经营大型购物中心，人才很关键。

要建设、经营、管理，离不开强有力的领导班子，更离不开方方面面的人才。天河城广场的顺利落成和开业，以及经营管理上取得的成功，人才是决定因素。

4、建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。

省政府决定成立天贸集团之时，就确定天贸集团作为广东省商业流通领域改革的试点单位，把天河城广场项目作为广州市现代化城市建设的一项重点工程来对待。在天河城广场建设期间，各级领导多次到现场检查并解决困难，使天河城广场

能按计划顺利落成。

（作者为广东天贸（集团）股份有限公司业务发展部总经理）

欧尚超市商圈分析

欧尚超市（蠡湖店）商圈分析 小组成员：朱万贤刘一凡 目录 一、背景 二、商圈特征 三、人口规模及特征 四、商圈客户来源 五、产品情况 六、促销措施 七、竞争情况 八、总结 一、欧尚超市简介 1961年，第一家欧尚商店在法国诞生，它在经营中首次将“自选、廉价、服务”三者融为一体，由此，欧尚成为世界上超市经营先驱者之一。作为世界著名大型超市经营者之一，欧尚已发展成为年营业额281亿欧元，在世界上14个国家拥有241个大型超市，超市548家，600家门例店，员工超过135000人，是法国主要的大型跨国商业集团之一，也是世界500强企业之一。 "Auchan"中文为“欧尚”，拼音“ Oushang”，著名超市品牌。1961年首家欧尚店在法国诞生。作为世界排名前十的零售业集团之

一，在世界13个国家及地区拥有大型欧尚超市370

家及欧尚超级市场 718家的世界五百强企业，2006年末欧尚 员工人数超过17.5万人 欧尚超市选址 二、 商圈特征 欧尚超市（蠡湖店）位于滨湖区湖滨商业街与望山路交叉口， 是蠡湖新城黄金商圈核心；蠡湖新城又是无锡市副中心的商 业区。周边百货：华润万家、联华超市、世纪华联、好又多 购物广场、福满星购物中心。周边小区：湖滨一号、美湖家 园、蠡湖国际公寓、景丽东苑社区、震泽新村。该商圈业态 处于发展状态，竞争程度一般，周围社区住户众多。 三、 人口规模及特征 1、 常住人口密度大 2、 辐射地区人口规模集中 3、 年龄分布为各个年龄段均有 木期垃j O k 2 中由档劳 ‘ I 倉.0］置. LEI ■山■ 规? 无《EM 淳口中1 * S IV I 滞世■ IF# s H.??￥ H iM0H 血直 4HlhE 也彝西村 申H 西庚 丸 9 ii.工测?用 雜尚琳市rsai 和 剧 HB

广州商圈与百货分析

广州商圈与百货分析 天河中心商圈：以持续强势的“铁三角”（天河城广场、宏城广场、广州购书中心）为核心，天河中心商圈涵盖了广州市的ＣＢＤ。该商圈以大型综合性购物中心为发展基点，目标对象超越了当地居民的小圈子，以发达的交通营造了一个面向全市、全珠江三角洲甚至更大区域的发散性商业环境。其辐射圈则走“受众细分”路线：石牌岗顶面向青少年电脑爱好者；广客隆和美居中心则为专业化的家居市场，主要面对二三十岁的置业人士；时代广场及中泰国际广场则走中高档白领路线，附近的高档写字楼为他们提供了有力的人流支持。最近该商圈的焦点可谓是中泰国际广场，占据火车、地铁、公交车和“轻轨”总站的“地利”，拥有中信广场、大都会广场等成熟写字楼白领一族的“人和”，再加上强劲的广告攻势，引起了不少投资者的兴趣。但由于火车东站的改建工程尚未完成，当地人流成份较为复杂，因此其前景有待观望。 北京路商圈：作为广州市的传统商业重地，北京路在一再改革创新中不断散发旺盛的商机：从旧式国营百货商场相继把卖场租给新兴服饰连锁店，到实行全天候步行街制度，又成为广州“三年一中变”重点工程，北京路可称为一个“不老的传说”。北京路以街铺唱主角，汇集港澳甚至世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档，商铺的租金也达到了“天价”。步行街为人们营造了相当悠闲的购物环境，同时也对消费能力强大的“有车一族”造成了很大的不便，幸运的是地铁一号线能够承担起为北京路商圈吞吐巨大人流的责任。近来引人瞩目的广百新翼打破了北京路商铺“只租不售”的惯例，同时其商铺的定位也体现了时尚化、青年化、小型化的思路，相信成果会相当不俗。中山六路商圈：中山六路商铺一直走的是中低档、行业化的路线，中六电脑城、将军东电器城、和润电器旧货交易市场、陶街等一度是该商圈的代表。中旅商业城、康王商业城这两个重量级综合购物中心落户当地后，很快就取得了强势地位。中旅商业城负二层连接地铁的公园前站，以面向青少年的时尚小店为主；负一层为实力雄厚的百佳超市，以适宜的价格吸引大批市民前往采购生活用品；一至四层则为名牌专卖店的天下，主攻白领一族。三种风格瞄准了三个消费力强的群体，中旅商业城有着自己明确的定位。而该商圈的整体定位还有待进一步融合方能形成。

商业广场商业分析及业态设计初步方案

商业广场商业分析及业态设计初步方案 目录 一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2 二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17 三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45 四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54 五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56 六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62 七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65 八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68 本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。 一、深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。

北京路商圈调研分析报告

北京路商圈调研 根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。 这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。 根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：

北京路商业设施一览

看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题： （一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、 证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售 为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也 决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交 通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形 成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合 能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新 城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。 （二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 （三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理， 同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高， 层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北 京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费 群体有所忽视。 （四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是 仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混 乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。 此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。 造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。

天河区商铺市场分析(1)

天河区商铺市场分析 天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。 (一)分布特征 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。 代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT 业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北

路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。 (二)供求特征 天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新城广场也正在努力的招商中；还有很多的散租铺位，也正在寻觅着新的商家。

广州商业区域分析

二、广州商业区域分析 广州商业区域分布图 天河区商铺市场分析 区域特点： 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。 代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。 区域市场分析： 天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500-800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200~250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100~200元/㎡左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。 天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心，周边配备的专业市场包括：珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场；石牌岗顶的IT、数码、科技型专业市场；黄埔大道建材一条街专业市场；还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等，构筑起了天河整个商铺市场。 天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其群楼商铺的标新立异更使广州群楼市场唯马是瞻。天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一：写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。其二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。其三：周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。 越秀区商铺市场分析 区域特点： 越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专业市场临街商铺并存的局面。 北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀区，全长1200米。据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%。优越的地理位置和密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G2000、麦当劳、肯德基等各种

广州商圈介绍

广州商业圈分布 十大商圈 1.天河商圈（天河体育中心附近天河城、正佳广场、中信大厦）广州市三大传统繁荣商业中心之一。 目前广州天河商圈商业面积已经达到七十多万平方米，包括天河城、正佳广场、维多利广场等等。而随着太古汇、万菱汇等商场在明年的建成，在亚运会开幕前，天河商圈面积将达到一百万平方米。 从单个商圈的商业面积来看，天河商圈面积将超过上海的淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成为国内第一大商圈。 但天河商圈面临两大问题：一是交通堵塞；二是同质化竞争。坐落在天河商圈最东面的天娱广场，虽没有直接参与到天河商圈内的“抱团战”，但这两个问题对其却是首当其冲。 天娱广场 天娱广场位于天河商圈最东面，一楼经营鞋类，二楼主要为女装，场内品牌有百丽、以纯、CY、佐丹奴、ONLY、Nike、Adidas等。 东方宝泰购物广场 广州首家“非MALL”商业体 东方宝泰购物广场是广州新城市中轴线和广州亚运配套升级项目。由越秀投资有限公司、广州市城市建设开发有限公司、香港汇港集团有限公司联手打造。该项目位于羊城新八景“天河飘绢”十万平米中央生态广场内，总建面积十五万平米，是广州目前唯一拥有超大绿化休闲广场的商业体。而根据广州新城市中轴线的改造规划，未来广州东站一百米半径范围将成为广州市民未来重要的休闲景观点之一，成为广州亚运会最重要的对外形象窗口。 作为广州新城市景观中轴线上今年开业的首个创新型商业体，该购物广场地上一层和地下三层的建筑面积共计十五万平方米，但由于预留了宽敞的购物环境和休闲设施，实用率仅为五成，即实用面积约为七点五万平方米，远比十万平方米的东站绿化广场面积小。 与广州现有传统一站式消费模式有所不同，东方宝泰购物广场以打造国际型休闲购物中心为经营理念，不仅为特定的目标客户群提供精致、品味、雅致、独具特色的消费精品，更能充分迎合高消费、高品味消费者倡导生活享受、体验消费之需求。东方宝泰购物广场在业态不仅设置了集购物、休闲、餐饮、娱乐、社交、景观六位一体的综合式购物方式，更充分利用了商业体的外部空间环境，营造一个休闲与购物完美结合的新型商业体，开创广州首个“非MALL”模式。

郑州市商圈分析2017最新版

郑州市商圈分析 一、郑州市情况简介 郑州市，地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，一直以来都是全国重要的交通和通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。郑州是著名的绿城，更是中原地区具有重要地位的商贸城市。十九世纪初，由于陇海铁路和京广铁路的建成，郑州成为中国东西、南北大动脉的纽带，使得它的经济地位逐步开始上升。20 世纪90 年代，郑州被定为国家级商贸试点城市，轰动全国的“商战”也是在这里打响。 21 世纪初确立郑州的中原城市群核心地位。 郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原，是典型的平原城市。郑州市是全省的政治、经济、文化中心。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2011年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积292平方公里；2011年末全市总人口 885.7万人，市区户籍人口425万。郑州地处国家地理中心，是中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽之一。国家级战略“中原经济区”的中心城市。清末朝廷大臣盛宣怀勘察芦汉铁路时，将郑州站辟为甲等火车站，直接影响了郑州近现代的发展进程。如今拥有亚洲最大的列车编组站郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站。未来郑州将成为全国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。以郑州新郑国际机场为中心，一个半小时航程内覆盖全国三分之二的主要城市、五分之三的人口。郑州是国务院确定的3 个商贸中心试点城市之一，是国家服务业综合改革试点城市，现代物流、会展、文化旅游、服务外包等现代服务业发展迅速，是中部地区最大的物资集散地。其中郑州商品交易所是三大全国性商品交易所之一，我国第一家期货市场。 商朝早期都城在郑州境内，郑州有“商都”的雅号。郑州被认为是中国商业的发源地之一，又是中国国务院确立的商贸中心试点城市之一，因此“商都”也具有“商业之都”的含义。 二、郑州市主要商圈简介

天河区又一城商圈市场了解分析

天河区又一城商圈市场了解分析 1、又一城的位置： 天河又一城依靠在体育西路人防工程之中，借助人防工程联通天河城、广百、购书中心和维多利广场等地下贸易圈。届时往来穿梭于地铁与马路的庞大人流，又一城周边有天河路、体育西路、天河南一路、体育东路，等几条大路，外围有广州大道、天河北路、天河东路、黄埔大道，纵横向的围绕。如下图： 又一城商圈南北两端各有引轴力，南北两端双向发展态势，南端主要以联通地铁天河城客源效应带动，北端以通向BRT公交与各大卖场为带动。又一城坐落与通往各大商场地铁BRT公交的必经之路，人流旺盛。根据我现场蹲点统计（中午12：30分）每分钟大约可路过25—50人次，早上9点一直到晚 上10点人流量一直如此，，下午5点以后人次更多可达到/.分钟50人以上。日均客流量达30万人次，节假日期间客流量更高达四五十万人次且消费实力相对较高。

下午三点左右又一城人流量，

2、又一城的地位： 又一城是天河区发展成熟商圈之一，商圈气氛十分浓厚，商铺的租售率相当活跃，基本商铺的数量相对有限，需求量十分大一铺难求，一直处于供不应求的地位，它的存在使得广州最繁华的地段之一天河商圈把各大商场贯连在了一起。 3、又一城周边的居住气氛： 又一城商圈周边有新兴楼盘珠江新城，加上原有的住宅小区，让商圈人口急剧成倍增长，使人口格局更具有活力。按商圈周边初步统计人口大约在100—200万，是天河人口最密集的地方。也是广州最密集的地方之一。 4、交通状况： 体育西又一城交通便利，道路四通八达通达率非常之高。 公交：BRT公车都经过此地，除此之外还有78、89、245、540、545、551、810、夜班车也有很多。大约有50多条公交线路。 地铁：地铁一、三号线体育西路站。 5又一城周边商业市场分析： 又一城是天河区地下商场超级商业旺地，不过逛街，都以天河城，正佳广场为天河区中心，它辐射广州各个区域消费人群越来越多，又一城坐落在两大商场旁边，人口的消费购买力对又一城也有了很大的提升。 来又一城逛街的人还是很多的，大多是周边小区，写字楼上班白领，又一城利用地铁的优势地下步行街在一定上丰富了天河区商业形态，提升了天河商圈的竞争力。又一城对面现又开了一个地下步行街（眼镜直通车商场）商场经营儿童乐园、书店、化妆品、零食、服饰、 租金：店铺租金在1000—1800元/平方米/月之间。 消费群体：周边住户、写字楼上班白领、时尚个性追朝族、、其他区域消费人士。

关于广州市各区市场分析

广州市各区市场分析 天河区商铺市场分析 天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。 (一)分布特征 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。

代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。 (二)供求特征 天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新

07-餐饮商业商圈分析-成都商圈介绍

成都商圈介绍 金沙·光华商圈成都第二个商业中心 说起商业中心，成都人总会自然而然地想起购物中心云集、写字楼林立的春熙路商圈。今后，一个位于城西的新商业中心将走进市民的视野。记者昨日从青羊区商务局获悉，金沙·光华商圈的打造方案已经成形，这里将继春熙路商圈之后，逐渐成为成都的第二个商业中心。 商圈：不?以街为市? 金沙·光华商圈包含了青羊区二环路以外的所有地带，这个地区又以三环路为界分为东区和西区。这个区域拥有浣花溪、金沙遗址这样独具魅力的公园和历史遗迹。 青羊区商务局局长杨晓敏认为，随着城市的扩张和容积率的提升，金沙片区的人口预计将增加1.5-2倍，他说：?城西的大部分楼盘都是商住楼，居住在这里的市民有相当的消费需求和能力，这为商圈的打造提供了基础。?按照打造方案，这个片区将成为一个集商贸、居住、旅游于一体的新型商业中心。 据了解，与春熙路商圈的?以街为市?不同，新的商业中心将采用组团式、集群式的布局方式。青羊区现代服务业推进办公室主任袁平这样描述：?这个区域内将云集大型超市、大型购物中心、体育健身场所、游乐设施、公共绿地。市民带上家人驾车或乘车抵达商业中心，花上一整天在这里休闲购物，也不会觉得乏味。? 东区：特色繁华商业区 金沙·光华商圈(东区)东起二环路、西邻三环路、南接清水河、北至金牛界。这个区域的具体发展按?三轴?：光华大道、青羊大道、日月大道，及四片 村片区，贝森-新文化宫片区、金沙三角片区、金沙遗址同盛路片区来进行不同的安排布局。 光华大道沿线以引进大型电器、服装服饰、图书音像专业店、专卖店为主；日月大道沿线以引进大型家具和家居用品、灯饰、建材等专业店、专卖店为主；青羊大道沿线则重点引导餐饮、娱乐集群式发展，注重引入品牌餐饮、娱乐连锁店。 西区：新兴的商务办公中心 金沙·光华商圈(西区)东起三环路、西邻外环生态带、南接武侯区、北至日月大道。这个区域，也被划分为三个片区。 ●新行政中心片区，依托树德中学(光华校区)及区行政中心西移的带动效应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店，形成新的商务办公集聚区。

广州中华广场商圈商业调研报告

广州中华广场商圈商业调研报告 英雄商圈位于中山二路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、 体育场地组成，已呈现综合商业区的雏形，成为广州母城次新区——东山区在北 京路、农林下路传统商业街区之间的新崛起大型商圈。该地区目前年商品销售额 已超过20亿元，并保持两位数的良好增长势头。 注：1 核心商圈指以中华广场为中心，半径3公里之内的范围 1. 1997年以前，缓慢发展阶段。 以中山三路百货店、专业店等中小型社区商业和陵园西路电信营业厅、BP机、手机维修点、通讯零配件专营店为主，缺乏影响力。 2. 1998年－2001年，购物中心替代阶段。 中华广场建成并调整优化，成功站稳，以超大规模现代业态、先进交通、流行荟萃、广场文化等特点，迅速替换老城区传统小、散、旧商业形象。 3. 2002年至今，零售功能整合优化阶段。 中华广场、电讯时尚一条街、流行前线、地王广场、老鼠街相互融合，错位经营，不仅成为东山区第一大商圈，而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全 市及周边城市。

商圈位于老城区东山区，区位的历史背景决定了该商圈的功能定位和影响力。该商圈的总体功能定位为实惠和时尚并存，以极具知名度的通讯产品展示销 售中心和时尚前卫商品聚集地吸引市区消费者的一站式消费商圈。 其细分功能定位如下： 购物功能目标顾客主要面向东山、越秀、海珠、荔湾等老城区居民及年轻一族，以实惠消费为主，搭配时尚、潮流元素的购物商圈。其中中华广场主要面向 中偏高层次、有较高收入水平的消费人群，流行前线则面向对学生一族、年轻一 族。 娱乐功能定位为以中华电影城为龙头的全市白领、学生一族消费场所，主要吸引老四区的目标消费群。 饮食功能定位为与购物、娱乐消费相配套的中西风味饮食中心，主要集中在中华广场7楼和流行前线。 交通功能方面，由于该商圈位于地铁上盖，陵园西地铁站为地铁一号线主要客流站场，主要以地铁吸引旧城西南片区的居民。 , 中华广场地拥三万五千平方米，建筑面积达十七万平方米，是集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场。中华广场作为广州继天河城广场后成功的又一 座购物中心，开业初期为回笼资金卖散部分商铺，如今该部分商铺已基本回收，

广州商圈市场调研报告

广州商圈市场调研报告 * 广州商圈市场调研报告 广州市商业网点十年规划 拓展东西南北四条商业带 ———东推进：要依托快速轨道交通和快速干道，向黄埔区、广州经济技术开发区、增城市推进，发展为东部产业带和东部新城区服务的、充满现代化活力和具有较强辐射力的东部商业带。 ———西延伸：要利用芳村的区位优势，以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心，延伸商业发展脉络，打造连接和辐射邻近城市的西部商业带。 ———南跳跃：充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。 ———北培育：要依托国际新机场和“双快”交通网络，加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区，科学规划北部各中心镇，培育和发展北部商业带。 将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。 中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈。

外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。 大型零售商业网点发展规划 重点提升的大型零售网点 ---- 广州百货大厦 ---- 新大新百货公司 ---- 广州友谊商店 ---- 时代广场 ---- 中华广场购物中心 ---- 荔湾广场购物中心 重点新建的大型零售网点 ---- 天河正佳购物中心 ---- 海珠城购物中心 ---- 长隆购物中心 ---- 花花世界购物中心 ---- 琶洲购物中心 ---- 白云新城购物中心 ---- 广州新城购物中心 ---- 南沙购物中心 ---- 名盛广场 ---- 雄峰商城 广州地区生产总值

广州天河城分析

从今天开始为大家分享100个商业项目案例，想来想去就从家门口的开始吧~介绍大家最熟悉不过的——天河城。 天河城广场——只租不售的商业神话 项目概况 项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站) 开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团] 项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场 租价：(首层) 900-1800元/平方米/月 宣传定位：我的广州生活 管理费：60元/平方米 物管公司：广州天河城物业管理有限公司 经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等 开发背景环境简述 当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心 90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD 广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城 随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城 开发时机把握 主要竞争对手：中华广场 成功要素： 选址准确，地处广州CBD中心 交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路 只租不售，保持了经营定位的统一性 功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流 营运状况 开业时间：1996年2月9日

经营定位： 集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心 形象广告语： “把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场” 主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈——天河区 次级商圈——广州市 辐射商圈——珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万 售价：不售 管理费：60元/平方米 营业时间：am10：00—pm10：00 最新租售率：100％ 物业开发融资方式：自有＋贷款 物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司 物业管理公司：天贸物业管理公司 天河城经验总结： 天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点： 第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺； 第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。 天河城广场各楼层经营特色：

广州天河城商圈分析

广州天河城商圈 ——调查分析

引言 (3) 一研究背景 (3) 二广州主要商圈的人流量情况 (4) 三广州主要商圈的消费者构成 (5) 四消费者选择天河城广场的因素 (5) 五天河城的经营分析 (7) 1.原有天河城租户选择进驻天河城的原因 (7) 2.重整商家品牌结构 (8) 六总结 (8)

引言 天河城广场该区目前最大的购物中心，它是由广东天河城股份有限公司投入了大量的人力、物力和财力建设的。天河城拥有得天独厚的地理优势，所以它有着十分便利的交通。不仅有地铁3号线的两条分支，还有地铁1号线经过这里。另外，在天河城的中心位置还有广州机场快线的转接站。附近还有广州CBD中央商务区、天河体育中心以及火车东站，此处公交线路多达六十多条，交通优势不言而喻。1996年8月18号还是营业，是中国大陆最早的SHOPPING MALL之一。天河城共计斥资十多亿元，总占地面积超过4万平方米，其中建筑面积也有16万平方米。 一研究背景 天河城广场是广州第一个大型、综合性购物中心。历经十几年的发展，其中租赁业务还是健康快速的进行。直到繁华的今日，天河城购物中心的客流量依然是其他购物商场不能超越的。 最近几年广州市的大型购物中心不断涌现，特别是天河城附近，各大商场间的竞争越来越激烈。前几年，天河城广场重新定位了品牌类型，在广场内部队业态和物业都进行了重新规划，目的是为了增加经营收益，跟随社会潮流，力争在同行业间保持领先。 随着珠三角地区交通网络不断完善，城区范围外展，作为广州市中心地位的天河区辐射能力也在加强。此外，得益于天河城周围便利的交通条件，天河城的客流量也大幅增涨，这也带动了天河城购物中心的资金流动和利润增长，天河城的潜在动力正在被不断开发出来。天河城购物中心将会被更多的顾客和投资商看中。 近年邻近天河城的正佳广场以及广州市乃至珠三角地区的多个主题式大型购物中心纷纷开业。对于正在升值期的天河城购物广场是很大的竞争对手，鉴于目前严峻的局势，一方面，天河城必须根据市场的变动和发展，对购物中心的格局和模式进行相应的整改。另一方面，天河城需要紧跟消费潮流，适应市场需求，使购物商城