住宅面积赠送措施研究

住宅面积赠送措施研究

住宅户型设计——常见的面积赠送方式

住宅户型设计——常见的面积赠送方式 抖音上最近有一个屋顶花园改造的可火了，业主并不是专业设计出身，但是将原本枯燥无趣的屋顶空间打造的非常大自然，让我们这群身处在忙碌的大城市中的人好不羡慕。屋顶花园可不是个个都能有的，除非你家刚好是屋顶的，所以我们还是讨论下大部分的我们能接触到的可以改造的部分。 1、凸窗； 属于非常常见的方式；尤其对于赠送面积卡的比较严一点的城市； 室内改造的时候可以选择改或者不改，凸窗加以利用也是一个容易出氛围的空间。 以下是凸窗的节点改造做法：室内的墙体现场做的时候就胡考虑砌砖，凸窗板面采用的是预制板直接搁置在砌体上面。 后期业主改造的时候直接敲掉砌体墩子就好，直接扩大面积。更有甚者，连天花上面的凸窗也可以改掉，前提是凸窗的梁可以直接做到外墙位置。

2、阳台改房间： 有些地方是一半阳台一半储藏间，比如XX项目；有些地方可以整个阳台改房间，比如XX；主要还是看城市技术管理规定中关于面积计算的规则，另外对于户均的控制或者阳台率的控制来考虑。

一般结构剪力墙是不能外凸超过结构的，且阳台基本都是凸阳台，需要在结构主体之外。 另外这种阳台改房间的，一般开窗都是高位转角窗，很多开发商在做样板房的时候会考虑做成书房或者儿童房。 3、阳台和凸窗都有赠送 这个项目的户型赠送的比较多，当然也主要是跟当地的规划条件有关系，有很多地方已经做不到这种多方式和大面积的赠送了。 亮点：阳台可以改造成一个房间，设备平台可以改造成景观阳台，凸窗也可以砸掉扩大房间的空间，满满的都是卖点。 4、设备平台改阳台；

设备平台改造成景观阳台，客厅的窗会做成落地窗，实际施工的时候会做成推拉门；值得注意的是设备平台的结构板标高比普通的阳台结构板可能会低的多，主要看当地的城市技术管理规定。 这个是XX和XX项目比较常见的处理手法:主卧的房间隔出来一堵墙体，还可以增加一个房间，凸窗也可以砸掉，增加主卧的空间；设备平台通常也会被改造成生活阳台。

住宅建筑面积计算方法

在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： 1、单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 2、多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 3、地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 4、用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 5、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 6、电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 7、住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 8、雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。 9、突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 10、两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 11、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 12、封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 13、住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： 1、突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。 2、检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。 3、独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

房屋验收面积计算方式

房屋验收面积的计算方式 1、商品房销售面积： 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积 2、房屋预测面积： 预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。 3、房屋实测面积： 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用（±3%）的最终依据。 4、计算全部建筑面积有哪些？ 1）屋内的夹层、楼梯、电梯间、阁楼等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。 2）门厅、大厅，均按一层计算面积。 3）楼梯间、电梯井、管道井均按房屋自然层计算面积。 4）全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 5、计算一半的建筑面积有哪些？ 1）有盖无柱的外走廊、檐廊等按水平投影面积一半计算面积。 3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 6、不计算建筑面积的有那些? 1）无柱雨篷、飘窗、露台等，层高小于2.2M的室内空间 开发商赠送面积：空调机位 7、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房、电梯机房、水箱间等。 8、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房

房地产住宅销售方案范文3篇

房地产住宅销售方案范文3篇 房地产住宅销售方案范文1 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及

营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购

房屋面积计算方法

房屋面积计算方法

房屋面积的计算方法 一、房屋丈量方法 1. 丈量整幢房屋的四周边长。 2. 逐户逐间丈量房屋室内边长（以内墙面为准）、墙体厚度，读数取至 0.01米。 二、共有共用部位的认定丈量 1. 丈量整幢房屋的楼梯、过道等公共部位的边长。 2. 确认整幢房屋中可计入房屋面积分摊的共有共用部位。 三、房屋面积计算 按照《房产测量规范》的规定，房屋面积以幢为单位计算。 （注：图上标注尺寸为轴线尺寸，阳台为外墙面尺寸，长度单位：米，面积单位：平方米。） 1. 建筑面积的计算 整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑的建筑面积。 例：本幢总建筑面积 （13.90×6.40+7.10×17.90+1.30×7.10-3.40×2.30）×6+0.9×2.90+10×（1.15×3.70）/2+10×（0.75×3.55）/2+2×（1.15×3.55）/2+2×（1.15×3.70）/2=1351.78 2. 套内建筑面积计算

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内建筑面积通俗地说就是分户门内建筑中轴线范围内的建筑面积与阳台建筑面积之和。 例：本幢各套内建筑面积 6×（13.60×6.40+17.60×6.80+1.30×6.80-8.10×2.60-2×1.20× 2.10）+10×（1.15× 3.70）/2+10×（0.75×3.55）/2+2×（1.15×3.55）/2+2×（1.15×3.70）/2=1181.17 3. 共有共用建筑面积的计算 A. 共有建筑面积的组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 （2）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 B. 共有建筑面积的计算 一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。 例：本幢房屋的共有建筑面积为楼梯和四周外墙的一半。 1351.78-1181.17=170.61 4. 共有建筑面积分摊系数计算 共有建筑面积分摊系数=共有分摊建筑面积之和/各套内建筑面积之和。 例：本幢房屋共有建筑面积分摊系数 K=170.61/1181.17=0.144442 5. 应分摊的共有建筑面积计算 应分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积 例：102室套内建筑面积 6.80×6.40+2.10×3.40+0.65×2.40+（1.15×3.55）/2=54.26 102室应分摊的共有建筑面积 54.26×0.144442=7.84 6. 房屋建筑面积 房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 102室建筑面积 54.26+7.84=62.10

住宅工程房间几何尺寸保证措施

住宅工程房间几何尺寸保证措施 一、工程概况： 本工程为天旗-春阳丽景工程1#楼、12#楼、13#楼工程，工程位于吉林省长春市洋浦大街以东、锦州街以西，工程总建筑面积约12平方米，由天旗房地产开发有限公司开发，吉林建工集团有限公司负责工程总承包。 二、编制目的及规定 2.1编制目的： 为了防止工程中室内净高尺寸、室内开间和进深尺寸造成的质量隐患以及防止交房后住户质量投诉。 2.2相关规定： 2.2.1室内净高：最大负偏差不超过10mm 2.2.2室内净开间：极差不超过10mm且不超过垂直长度的0.5% 2.2.3构件尺寸：室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象 2.2.4墙体厚度：偏差为3，-3mm 注：（使用激光测距仪或钢卷尺进行测量、偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差） 三、偏差产生原因分析 3.1层高方面： 出现室内净高尺寸偏差过大、不符设计要求的主要原因： 3.1.1现浇楼层楼板结构的板底标高控制的准确性、可靠性存在过大偏差，影响模板工程板底模板标高不统一、不一致，水平度不水平、不达标，甚至出现不同程度倾斜现象。

3.1.2现浇楼板截面尺寸即厚度偏差过大，形成楼板板面高低不平，表面平整度差。 3.1.3现浇楼板的模板工程由于拆模过早，砼楼板承载能力和刚度较差，承受上部施工荷载时出现不同程度的轻微下沉现象，形成现浇楼板整体轻微下垂。 3.1.4部分模板质量不好、周转次数多，容易变形、拼接不平，造成现浇楼板倾斜、弯曲、接口高低不平现象。 3.2开间、进深尺寸方面： 3.2.1现浇剪力墙结构的模板拉结不牢，出现涨模现象，墙面的垂直度、平整度控制的准确性、可靠性存在过大偏差，出现开间、进深尺寸不符合设计和规范要求。 3.2.2砖砌体轴线位置偏移过大，墙面的垂直度、平整度控制的准确性、可靠性存在过大偏差，出现开间、进深尺寸不符合设计和规范要求。 3.2.3一般抹灰的墙面，由于立面垂直度、平整度、阴阳角的控制存在过大偏差，出现不同程度的开间、进深尺寸不符合设计和规范要求。 四、预控措施 4.1组织措施 4.1.1结构工程、装饰工程施工前编制合理可行的专项施工方案和质量保证措施，无专项施工方案和质量保证措施不得进行施工，否则给予停工处理和经济处罚。 4.1.2装饰工程施工必须实行样板开路制度。内墙抹灰、楼地面、顶棚抹灰或刮腻子等分项工程施工前先做样板，经监理单位、建设单位认可后再大面积展开施工。施工样板的确认以有施工单位、监理单位、建设单位签字认可的样板确认单为准。未做样板或样板未经认可不准大面积施工。 4.1.3内墙抹灰、顶棚抹灰（或直刮腻子）、楼地面工程实行控制线（控制点）验

户型配比建议书

项目户型配比建议思路 1、项目整体经济技术指标分析。 2、项目所处位置及地段分析，项目整体定位、形象定位。 3、整体市场成交情况分析（面积、价格等），畅销户型面积、 滞销户型等分析。 4、区域市场成交情况分析（成交户型面积段的分析）。 5、当地客群定位（刚需、改善、投资），核心客群的置业喜好、 要求等（通过客户访谈的形式来做了解）。 6、周边竞争项目的户型配比及物业类型情况，畅销户型、滞销 户型的整体分析。 7、项目整体物业定位、户型配比完成后进行项目经济效益测 算，保证销售的同时，达到利润的最大化。 以上思路整体以市场为导向，促进销售的同时，保证利润的最大化。仅是个人的一些浅 显见解，有不足的地方请各位领导指出。谢谢！ 吴乐平 2014．6.30篇二：户型设计 建议书 xxxx户型设计建议书 xxxxx xxxx 2011年2月13日 一、户型设计要求 （一）满足住宅的合理性标准 住宅户型在满足其定量的性能标准时，还需满足住宅的合理性标准。 1、户型室内“四 明设计”； 住宅户内，实现“明厅、明房、明厨、明卫”，除了储藏室、衣帽间、小户型的卫生间外， 所有房厅均能实现自然通风采光。 2、保证合理的户型空间布局，户型方正实用； 3、每户至少2个阳台； 4、三房及以上户型户户有开敞的景观视野； 5、三房及以上户型保证主卧向南，客厅全 部向南； 6、公用卫生间干湿分离，方便使用； 7、三房及以上户型餐厅相对独立，能够自然采光通风； 8、户型设计遵循尽量多送面积 的原则。（二）满足住宅的风水要求 客户对住宅有一定的“风水”讲究，在户型设计中应予以尊重及避免忌讳。 1、入口应 尽量设玄关； 2、大门在户型设计中应讲究避让； ? 大门正对电梯或楼梯是犯冲； ? 大门不能正对厕门，不直对客厅落地门窗； 3、厕所的门不与厨房的门相对； 4、灶 不对门、主卧不对主卫门； 5、卫生间不处于整个户型正中位置； 6、尽可能避免“路冲”。 （三）在设计上给客户以真正的实惠 利用建筑设计规范，“偷面积”赠送客户。以下为可以“偷”面积的一些参考方法。 1、户型设计建议 1）较多采用层高低于2.2米的落地凸窗或270度转角凸窗。凸窗设置假墙体，装修时候 可以拆掉，增加使用面积。 2）设置n+1户型，赠送较多面积。 赠送阳台、花园、露台等面积，提供超值感，同时还应符合建筑外立面的整体风格。 2、 赠送面积上的限制 1）住宅建筑阳台（含露台、高度为两层及两层以上的阳台）投影面积不超过每户总建筑

高层住宅面积赠送方法参考

高层住宅面积赠送方法参考 一、天津市场目前偷面积的做法为： 挑空搭板 在房间与公用建筑之间的一块区域设置从一层到顶层的中空，好比一个大烟囱，交房时开发商将各楼层间加上空心板，使每层多出的面积作为赠送的一个房间归到相邻户型中。 融科贻锦台（高层） 90平米 100平米

融创中央学府 98平米 103平米 这两个项目很多户型都赠送一间卧室，从9平米到20平米不等。 二、推荐偷面积方法 1、可拆卸凸窗 “可拆卸凸窗”是将原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。 其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面

面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。 拆卸前拆卸后 其外立面看不出是凸窗——外墙与外窗齐平 2、隐藏式衣橱 在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2米层高不计入 建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为。 卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣 橱”。

3、可打掉步入式凸窗梁 步入式凸窗直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入 建筑面积）。 其创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁 可以打掉，直接成为有效的室内空间。 窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线 可打掉部分的上梁（顶柜） 4、可延展客厅 “客厅偷面积”又被称为“可延展客厅”，指的是将原设计的两户之间的管道井面积， 两家各分一半。 在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，开发商会组织重新隔墙， 按照样板房样式向业主交楼。

住宅小区各指标估算方法

住宅小区各指标估算方法 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有

较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表: 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下(见下页): 3、购房户购买力分析 根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为:52.5万元-61.8万元。一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元(二房二厅一卫)房型为例，首付18.5万

农村房屋建筑面积计算方法

1?阳台：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。 封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 圭封闭阳台： 未圭封闭阳台:

2.挑廊：指二层以上挑出房屋外墙体，有围护结构, 无支柱有上盖的水平交通空间 封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。 未封闭的挑廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

未封闭挑廊 3.走廊

柱廊：有上盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊。 连廊：连接两幢房屋的走廊。 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 4.檐廊：设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间与房屋 相连有上盖的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 檐廊 5■门廊、门斗：建筑物门前有上盖，有支柱或围护结构

的进出通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的上盖，支撑上盖的是柱称为门廊，支撑上盖的是实体墙称为门斗。 与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、 门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚等属永久性建筑的，按 其上盖水平投影面积的一半计算。 门廊 门斗

留片乗？S： China-Deeigner.toni 6. 雨篷：设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷独立柱、 单排柱雨蓬按其上盖水平投影面积的一半计算。无柱雨蓬不计算建筑面积。 无柱雨篷

商品房销售遇到“赠送面积”,6个典范标准规定样式分析看各地区法院如何判

赢在二审：商品房销售遇到“赠送面积”， 6个经典案例看各省法院怎么判 文／观策民商团队原云鹏 编者按 商品房买卖中充斥着开发商为了促销而在宣传广告中“大送特送”，但实际签订合同时却不一定如此大方，那么出现纠纷时究竟如何处理？笔者收集了以下六个精选案例，一起来看看各地法院对于此种促销“赠送面积”的观点和认识（文末两个截然相反的改判案例，值得细品，建议感兴趣的读者检索原案例细读）。 相关法律规定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 相关案例精选 1.浙江省高院（2015）浙民申字第2344号：陆庭锋与浙江建投发展房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审案 裁判规则：商品房销售赠送面积并非一般法律意义上的赠予，除非双方明确约定，否则买受人不得以赠送面积未计入产权证或系违建、公摊等理由主张开发商构成欺诈承担违约责任。 法院认为：本案陆庭锋是以建投公司在商品房买卖过程中存在欺诈，未实际兑现承诺赠送的9平方米为由，要求建投公司承担违约责任。

从本案现有证据来看，建投公司对于9平方米在宣传过程中虽然使用了“赠送”字眼，但是双方签订的商品房买卖合同及其附件对陆庭锋所购买的商品房具体户型结构，以及陆庭锋可享有所有权的面积均有明确约定、标示，建投公司在楼书当中对于所谓“赠送”的9平方米具体位置也有明确的标示，补充协议更是明确约定，陆庭锋委托建投公司对商品房室外空间予以封闭，但所购商品房面积仍以补充协议约定的户型变更前的房屋实测面积为准，并且陆庭锋在购房之前也实地查看了样板房，并就补充协议签订等事项向销售人员进行了询问，故陆庭锋对于建投公司是否确有赠送面积、所谓“赠送”的9平方米的具体坐落位置、其对“赠送”面积是否享有所有权，以及“赠送”的面积是否属于法律意义上的赠与等皆属于明知。陆庭锋主张购房时其不知晓9平方米赠送面积的真实来源，也不知晓其对赠送的9平方米没有所有权以及补充协议系受蒙骗所签，其不清楚补充协议的真实含义等，与事实不符。原审所作事实认定与实体处理并无不 2.云南省高院（2016）云民终412号：任军、张莹等与金茂（丽江）置业有限公司商品房销售合同纠纷二审案 裁判观点：开发商对外宣传资料未对涉案房屋面积做出具体而确定的赠送面积允诺的，宣传资料不应视为合同内容。买受人以开发商交付面积未达到其允诺的赠送面积构成欺诈为由主张撤销合同、退还房款的，不应支持。 本院认为：首先，任军、张莹（买受人）提交的金茂公司对涉案房屋的数次宣传资料，关于庭院面积的内容分别为：“最多可享50%的赠送空间，包括极品景观露台，奢阔花园等”，“赠送面积约达建筑面积的40%”，“赠送约70㎡精装庭院”。从上述宣传内容来看，金茂公司对涉案房屋庭院面积并未做出具体而确定的允诺，故上述宣传资料不应视为合同内容。据此，任军、张莹提出金茂公司交付的房屋庭院

如何测算一个城市的住房需求量

2006年上海房地产市场走势预测 （一）中长期供需走势镜片箱， 需求预测 （1）需求总量预测（建议采用第一种方法，可据此预测需求结构部分） 方法一：需求因素综合推导法 ①快速城市化，创造首次置业需求 计算方法：[（1+本地近几年平均城市化率（或用规划城市化率※））5-1]*本地户籍人口/本地平均每户人口数*50%*90平方米 示例：现阶段，我国正处于城市化加速发展时期。1996年全国城市化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城市人口增量将超过9000万人。（由于城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外，城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇人口中，约有500万人属于这种情况。）这就意味着，未来五年约有7000万新增人口，约2400万个家庭需要新增住房需求，其中包括购房和租赁，假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房，户均面积90平米，则其总需求为11亿平方米左右。 ②人均收入快速增长，带来改善型需求 计算方法：本地户籍人口/本地平均每户人口数*20%*50%*100平方米 示例：按照2006年国家统计局的数据，我国城镇人口数为5.77亿，城镇平均家庭人口数为2.97，那么城镇家庭数为1.94亿个。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.39亿个家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据，这里仅举上海情况为例：上海市统计局城调队在2005年月1月组织了全市19个区县、133个街道、镇的居民基本情况的抽样调查，调查样本超过3000户，调查显示，有21.7％的城镇※可到当地十一五规划中找。

房屋户型图分析

?行政区域:?天河区 ?项目位置:?天河区天河路230、232号 ?交通位置:?地铁1号线 ?周围交通:?地铁：地铁3号线——石牌桥站、地铁1号线——体育中心站 周边交通：BRT快速通道、60多路公交车途径此项目 ?售楼电话:?400-888-2200 转19443 ?售楼地址:?广州市解放南路39号万菱广场9楼全层 ?开发商:?广东省经济技术研究所房地产开发部/佛山市城区先丰实 ?销售许可:?20090361 ?均价:?40000 元/㎡ ?价格说明:

?带装修，随屋配备家私家电 ?历史价格:?2010年10月28日- 至今均价40000元/㎡ 2010年07月28日- 2010年10月28日均价32000元/㎡ 2010年06月08日- 2010年07月28日均价30000元/㎡ 2010年05月24日- 2010年06月08日均价32000元/㎡ 2010年03月26日- 2010年05月24日均价30000元/㎡ 2009年11月30日- 2010年03月26日起价25000元/㎡最高价28000元/㎡ 2009年11月24日- 2009年11月30日均价40000元/㎡ 2009年11月02日- 2009年11月24日起价23000元/㎡最高价25000元/㎡ 2009年09月17日- 2009年11月02日均价28000元/㎡ ?户型面积:?一居47㎡-77㎡ ?建筑面积:?68623平方米 ?占地面积:?21531平方米 ?开盘时间:?2009年11月1日 ?入住时间:?预计2010年底 ?物业公司:?仲量联行 ?物业费用:? 6.8元/㎡*月 ?绿化率:?33.10% ?容积率:? 3.19 ?车位

建筑新规下,牛人总结的17种偷面积方式,史上最全

建筑新规下，牛人总结的17种偷面积方式，史上最全 新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。 上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。明源君为各位设计狮归纳了在建筑新规下，住宅赠送面积的17种方式，史上最全面，不收藏就亏大了。 一、阳台（计1/2面积） 阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。 1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积 值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。阳台面宽≤1.5m 时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。

另一个是多层高阳算面积。无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。 所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。 户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡

案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积

案例：提前预留，合理改造。 2、两个单元相连接按凸阳台报批 苏州有个项目为高层26F—33F。该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。

农村房屋建筑面积计算方法

1.阳台：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。 封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 封闭阳台： 未封闭阳台： 2.挑廊：指二层以上挑出房屋外墙体，有围护结构，无支柱有上盖的水平交通空间。 封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。 未封闭的挑廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 未封闭挑廊 3.走廊 柱廊：有上盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊。 连廊：连接两幢房屋的走廊。

与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 4.檐廊：设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。 与房屋相连有上盖的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 檐廊 5.门廊、门斗：建筑物门前有上盖，有支柱或围护结构的进出通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的上盖，支撑上盖的是柱称为门廊，支撑上盖的是实体墙称为门斗。 与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 门廊 门斗

6.雨篷：设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。 独立柱、单排柱雨蓬按其上盖水平投影面积的一半计算。 无柱雨蓬不计算建筑面积。 无柱雨篷 7.房屋总层数: 房屋的地上层数与地下层数之和。假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 8.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 无顶盖的(含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的)室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。有上盖的永久室外楼梯 无上盖的永久室外楼梯 非永久室外楼梯

房地产市场赠送面积现象的几点思考1022

房地产市场赠送面积现象的几点思考 陈远博 （东湖房产（惠州）开发有限公司，惠州 516008） 摘要：增加赠送面积，在一定程度上降低了楼面地价的成本，减小了开发成本。在城市规划控制要求的框架内，提高了城市优质土地资源的利用率。但是，没有限制的赠送面积现象，在一定程度上伤害了城市规划的严肃性，扰乱了正常的市场的秩序。 关键词：房地产市场；赠送面积；N+1三房 1 引言 留意一下我们身边的楼盘的销售广告，有一种赠送建筑面积的广告很吸引大家的眼球。“80㎡N+1三房”、“90㎡N+1三房两厅两卫”、“110㎡N+2四房”，甚至有些楼盘还打出买一层楼送一层楼，买300㎡送500㎡的超值大赠送。赠送面积手笔之大，超乎一般人的想象。在楼盘的销售中，赠送面积俨然已经成为地产销售的一把亮剑，营销市场上很多房地产公司都将赠送面积作为抢占市场的一件重要武器。 所谓赠送建筑面积，就是指开发商钻《建筑工程建筑面积计算规范》和报建验收政策的空子，建造一些报建与验收时建筑法规上不计算或不全计算建筑面积的空间，采取各种措施增加计算容积率以外的建筑空间面积，打着赠送面积的旗号销售给买家。私底下人们常常称这种做法为“送面积”，在建筑设计业内，设计师将这种做法叫做“偷面积”。 2 市场现状 “N＋1三房”就是指报建验收时是两个房间的户型，经过后期对其中一个户内阳台或户内挖空空间的改造，可以增加一个原来没有计算建筑面积或只计算了一半建筑面积的房间，使得原来的两房户型变成了三房户型（如图1、2、3）。“买一层送一层”是指利用地下室不计入计容积率建筑面积的规定，将住宅楼地上一层下面的地下室通过私家楼梯将其与一层联系起来，形成地下一层与地上一层结合的复式单位，因为地下一层不计算容积率，所以房产证上的建筑面积没有包括地下部分的建筑面积，开发商就说地下部分是赠送给买家的建筑面积。 在住宅小区规划与建筑设计中，通过赠送面积的方法，增加了计算容积率以外的建筑面积，变相提高了居住区的容积率，这种做法在业内存在极大的分歧。有人认为，赠送面积展示了行业的创新，让业主得到了实惠。因为相当一部分赠送的面积，并未违反现行规范[1]，如双层高露台、飘窗等因为它本来就不计算建筑面积。反对者认为，赠送面积，就像是偷税漏税，很多赠送的建筑面积实质上是为业主提供了非法的使用空间。偷得不好，反而会有反效果[1]。笔者本人也对现行的一些赠送面积的做法有异议。 例如：有些城市将二层通高阳台定义为露台，因为建筑规范中规定露台可以不计算建筑面积。为达到不计算建筑面积的目的，有的开发商要求设计师将上下层阳台刻意错开，上下层阳台错开后称其为露台，不计算建筑面积，进而提高小区实际容积率。 一般情况下住宅楼上下层阳台是一一对应的，结构梁板连接有规律，受力体系均衡，结构安全性能较好，结构造价也比较低。为了错开上下层阳台，使下层阳台变为有两层通高的露台而不计算建筑面积，把结构本应连接的梁板不连接或者连接后再挖空楼板，这些做法既不安全，也不经济，也不实用，更不美观。实际使用过程中，现居住者为了保证自己家庭生活空间的私密性，很多住户入住后自己在阳台顶上加上一层木顶棚或玻璃顶棚，以隔开来自上层的视线干扰。 3 为什么有市场需求

住宅小区交付方案

住宅小区交付方案 This manuscript was revised on November 28, 2020

温州中昆房地产开发有限公司 昆玉华府 交 付 方 案 二〇一六年月日 一、前言 通过全体建设者日日夜夜的精心营造，昆玉华府这一理想家园已跃然眼前。 昆玉华府项目共有房源1174套（高层1129套、排屋45套），按计划将于2016年12月31日起分批向业主交付（共664套，高层1、2、4、5、6号楼641套，排屋23套），作为一项系统工作，项目交付需要项目公司各部门、物业公司等各单位的密切配合，通力协作，以确保昆玉华府交付的精致品质和顺利进行。

二、交付概况 一、交付套数： 高层641套、别墅 23 套。 以目前鳌江交房实际情况反应，每个楼盘都会面临房闹事件，据统计，如2016年12月31日正常交房，约30%业主会来办理交房手续，约70%业主不会配合办理交房手续，而不赠送空调外机也是不来办理交房的导火线之一，项目公司提议：在2017年1月20日前来办理交房手续业主可免物业费三个月。 二、交付日期： 2016年 12月 31日（星期六）-2017年1月20日（星期五） 三、交付时间：9:00-17:00 四、交付地点：昆玉华府展示厅 五、交付计划： 验房组数：15组/天 验房组成员：每组成员2人（物业工作人员1人、工程工作人员1人）； 交付通知书 尊敬的昆玉华府业主先生/女士： 首先向您致以诚挚的敬意，并祝贺您和您的家人即将在昆玉华府社区中开始幸福的生活。为此，我们愉快地通知您，按照与您签订的《商品房买卖合同》的约定，我们已正式开始办理商品房交付手续。 为帮助您顺利地完成交付手续，请您能仔细阅读本通知，并按有关提示做好办理手续的各项准备。我们将恭候您的光临！ 一、办理交付的时间： 年月日—年月日，上午—，下午—。

住宅小区交付方案

中昆房地产开发 昆玉华府 交 付 方 案 二〇一六年月日

一、前言 通过全体建设者日日夜夜的精心营造，昆玉华府这一理想家园已跃然眼前。 昆玉华府项目共有房源1174套（高层1129套、排屋45套），按计划将于2016年12月31日起分批向业主交付（共664套，高层1、2、4、5、6号楼641套，排屋23套），作为一项系统工作，项目交付需要项目公司各部门、物业公司等各单位的密切配合，通力协作，以确保昆玉华府交付的精致品质和顺利进行。

二、交付概况 一、交付套数： 高层641套、别墅 23 套。 以目前鳌江交房实际情况反应，每个楼盘都会面临房闹事件，据统计，如2016年12月31日正常交房，约30%业主会来办理交房手续，约70%业主不会配合办理交房手续，而不赠送空调外机也是不来办理交房的导火线之一，项目公司提议：在2017年1月20日前来办理交房手续业主可免物业费三个月。 二、交付日期： 2016年 12月 31日（星期六）-2017年1月20日（星期五） 三、交付时间：9:00-17:00 四、交付地点：昆玉华府展示厅 五、交付计划： 验房组数：15组/天 验房组成员：每组成员2人（物业工作人员1人、工程工作人员1人）；

交付通知书 尊敬的昆玉华府业主先生/女士： 首先向您致以诚挚的敬意，并祝贺您和您的家人即将在昆玉华府社区中开始幸福的生活。为此，我们愉快地通知您，按照与您签订的《商品房买卖合同》的约定，我们已正式开始办理商品房交付手续。 为帮助您顺利地完成交付手续，请您能仔细阅读本通知，并按有关提示做好办理手续的各项准备。我们将恭候您的光临！ 一、办理交付的时间： 年月日—年月日，上午—，下午—。 为了避免拥挤，使交付工作有序进行，我们安排您在年月日上午/下午与您办理商品房交付手续，如您此时不能前来办理的，请务必回函注明您能前来办理交付手续的具体日期，以便于我们工作的安排及您顺利地完成交付手续。 在此，我们真诚地提醒您，尽可能地在上述规定时间安排好您的工作前来办理交付手续；将统一从年月日起收取物业管理费；如您在年月日前仍未前来办理交付手续的，我公司将遵照《商品房买卖合同》相关合同约定及规定办理。 中昆房地产开发 2016年月日

建设部关于房屋计算面积的方法

于转发建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的通知 来源：焦点房地产 2003年03月17日16:43 上海市房屋土地管理局关于转发建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的通知 沪房地权(1995)779号 浦东新区综合规土局，各区、县房管局，市房地产登记中心，市房屋土地测绘中心： 现将建设部《关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉的通知》转发给你们，并就有关问题提出贯彻意见，请遵照执行。 一、凡本市自1996年1月1日起批准上市预售的内、外销商品房及1996年1月1日以后竣工的其他新建非商品房屋，统一按《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以下简称《规则》的规定测定房屋建筑面积。 二、因考虑到《规则》与原上海市房产管理局印发的《异产同幢房屋建筑面积摊算办法》以下简称《办法》，两种计算方法对最终计算结果影响不大，故凡1996年1月1日前已批准上市预售的内、外销商品房，仍按《办法》的规定办理。 一九九五年十二月十五日 附： 建设部 关于印发《商品房销售面积计算及公用 建筑面积分摊规则》试行的通知 建房(1995)517号 各省、自治区、直辖市建委建设厅，市政管委，计划单列市建委： 为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》试行，现予印发，请遵照执行。现就有关问题通知如下。 一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积实得建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积。 223 二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。 三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》试行测定商品房的建筑面积。 附件：商品房销售面积计算及公用建筑面积规则试行 一九九五年九月八日 附件：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则试行 第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》试行。 第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。 第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除。 第五条商品房按"套"或"单元"出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积以下简称套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 第六条套内建筑面积由以下三部分组成： 1、套(单元)内的使用面积； 2、套内墙体面积；