优质写字楼客户导向型前期设计浅析
优质写字楼客户导向型前期设计浅析
一优质写字楼的定义
二、优质写字楼硬件设计通用准则
三、甲级写字楼配套、人性化设施及如何满足特定客户需求
四、写字楼设计配置的八大误区
五、开放式讨论
各位群友们大家好，我是来自华润置地北京大区，负责公建项目的丁丁，很高兴加入这个
群。
我是1999年大学毕业后加入了仲量联行，一开始就在写字楼部门，后来到了美资的公司和新加坡的地产公司雅诗阁集团，属于凯德置地旗下，专门做服务式公寓，分别干了一年多，一共有四年的时间。到2003年的夏天我加盟了华润，在北京华润大厦做写字楼租赁，开始了我的正式业主生涯。
2003年下半年开始到2007年秋，我在北京华润大厦位于建国门的项目做写字楼租赁方面的工作，有4年多。2007年秋开始转入华润置地，负责三元桥的凤凰置地广场，之后华润大厦和
华润置地整合，也负责过两个项目的租赁。到2012年初因为工作需要，当时的市场环境不太好，我们成立了一个相对低效的一些副产、小额地产的整体处置的小组，我来负责这个小组。到2013年策略有了一些变化，我们又成立了大区的公建团队，我也负责大区的公建团队，包括北京大区的密云项目，包括现在拿地的通州项目，还有石家庄和郑州的项目，目前都处于比较前期的。
有一些朋友，包括我们的群友问我公建是什么意思，我们指的是一种公共建筑，简单来讲就是在住宅以外的项目，包括写字楼、酒店、商业、商场、社区底商这些项目都属于公建的范畴之
内。今天我想跟大家分享的一课还是我比较擅长的写字楼方面，题目叫做《优质写字楼客户导向型前期设计浅析》。
我们指的优质写字楼一般来说就是5A级写字楼以上的，当然了5A级写字楼其实并不一定就是优质写字楼，优质写字楼包括它的外观、内部格局、设施、设备、配套、综合服务等方面，5A 级只包括了5个自动化，它实际上是一个比较伪的伪命题。
一、优质写字楼的定义首先我来讲一下什么叫优质写字楼的定义。我自己定义为一线城市及二线热点城市的甲级或者国际甲级写字楼。其中当然二线城市的话也要看它的地段。基本上来说一线城市和二线城市比较好的高档写字楼有一个特点，它一般都是以持有型为主的，或者前期定义为持有型，后期因为资金链的问题同时又转为销售，是这些楼。如果是在开发当中前期就已经定位为销售的，通常在这些指标方面呢有一些折让。
第二，客户导向型，这几个字不是一个新的概念，但是我觉得有必要把它提出来。因为我们
在写字楼设计初期往往是开发商由设计部跟设计院进行结合研发这种产品，往往忽略了后期
的租赁人员的感受及物业管理公司人的感受，所设计的产品一经实际落地建成之后，在租赁
和运营管理方面造成了一些困惑。所以我认为应该把这些后期所遇到的困难和一些需要解决
的问题提前到设计前期来，这样可以有利于整体楼的定位，更适用于市场。
二、优质写字楼硬件设计通用准则现在呢我基本上就写字楼的几个主要点与大家进行分享。首
先是大厦外观、大堂、平面层的布局特点、天花排布、使用率控制、电梯配制、空调配制及相关配套和人性化设置等等与大家展开一些讨论。我的发言当中大家如果有问题我希望及时提，我怕所有问题放到最后的时候，大家可能也记不太清了，欢迎大家及时提问，可以以文字或者语音形式都可以。
首先我们从写字楼大厦的外观讲起，我认为写字楼大厦的外观要有一定的特色。从大厦的设计、框架最好融入一些细部特点，过于单一和过于杂乱的都应该摒弃。另外应与本区，或者本项目内其他的比如商场、住宅，在外部细节方面采取相对比较一致的基调，这样可以互相融合，保持一个相对和谐的氛围。另外出于环保的考虑，应该控制玻璃幕墙所占的比例，应该采用高隔热性能的玻璃，包括中空玻璃。使外立面能有更好的节能效果。当然这里面也有一个悖论，就是你的玻璃采用的越少，就要采取这种玻璃与实材之间的窗口，窗间墙设计，虽然隔离比较好，这个悖论在于就是在于你采用的玻璃数量相对比较少，而中间加了窗间墙，比如实材的设计，它虽然经济性、环保性比较好，但是从室内向外看的时候，相对视野要差一点。我举个例子，我前段时间帮一个朋友去谈一个财富三期的租赁，发现财富三期和银泰中心其实都是非常好的国际甲级写字楼，但是在这一点上来说，财富三期虽然它采用全幕墙，玻璃幕墙，隔热性、环保性可能会差一些，对空调的负载会高，但是它在景观方面确实跟银泰中心相比占了一些优势，这可能也是这个朋友他们公司最后租赁了财富三期，而放弃了银泰中心的一个重要原因。
另外想讲一点大厦的外观除了玻璃幕墙之外，还有其他的设计元素。比如说我们看上去非常
经典的贝聿铭的设计，香港中国银行大厦，非常经典，非常好看，已经成为香港很多年的地标。但是这个楼我进去过，通常来说就是外观越醒目，越好看的，里面使用起来越难，它的
电梯因为里面三角形外观设计被挤成了扁形的，它的电梯基本上1：1.6的长方形，而非我们
常见的电梯内部的正方形的设计。另外到高区的时候发现它的那些梁是斜梁，基本上连中央
空调都很难装，另外斜梁靠近边缘的那一侧层高非常矮，没有办法，造成了很大的浪费。所以呢我建议一下，如果本群群友里面有做写字楼方面排布工位开发商的人员，我建议就是在外观的美观性与实用性当中还是要找一个平衡。我们设计院的人员跟我们开会的时候，他们往往愿意别出心裁，把楼设计的外观非常漂亮。但是我提出一个疑问，我说钱是谁花的，钱是我华润花，你的设计很漂亮，以后你得奖你的设计费会提高，你个人名誉也会提高，你是名利双收，可是我们最后买单，买单之后发现这个楼租，很难租，不好用，卖，卖不出价钱，这个时候谁来负责？他们基本上就不说话了。所以必须还是在设计前期当中一定是有后期人员，比如租赁销售部的人员和物业人员，真正对这个楼的使用者有一个设计前管控，不能说放任设计院和我们的设计部。因为设计部其实它对后期使用和租赁销售相对来说并不是
特别的懂，不能放他们两个直接把这个事情进行定交，这样的话实际是不太妥当的。
下面我讲一下关于优质高档写字楼的大堂方面需要注意的一些事项。首先大堂来说基本上要考虑气势宏伟，兼顾商务。有些大堂非常酒店化，这也不是一个非常好的选择项。当然，据我这些年的观察，写字楼的大堂实际上现在是慢慢的越来越去趋近于酒店化，当然不要过于酒店化，另外净高作为高档写字楼，应该不低于10米，面积最好不低于首层整体面积的一半，我指的是标准层的正投影面积，当然不包括群楼，有一些楼是有群楼的，群楼跟楼上的
标准层是不一样的，相当于群楼是一个人穿了两只大鞋子，或者穿了三只大鞋子，那个大鞋子的部分是不算的，只算上面的身体部分，不应该低于身体部分的一半，正投影面积。所以呢这个写字楼大堂与它相配套的这些底商面积，也就是它的群楼面积发生一些冲突的时候，尽量应该保证写字楼大堂的宏伟性和面积的要求指标，而不是去一味的夸大这些底下的群楼面积。因为群楼实际上自始至终也是服务于写字楼的。我指的不是一个综合体项目，是一个单体写字楼项目。所以这方面来说写字楼大堂的宏伟性和面积标准，是应该略高于这些服务项目的要求的。
当然从另一方面讲，写字楼大堂也不用搞得非常夸张。比如说有些项目挑空达三层，然后把左右两个楼完全连通，全部作为大堂，非常好看，非常漂亮，但是在空调和环保性方面就比较差，另外对整体使用率也有影响。所以这方面销售人员、租赁人员，包括物业的服务运营人员一定要与设计部的人员和设计院紧密沟通，达到写字楼大堂集聚亲和、精致、品位的设计元素及语言，实现先进流行的商务化、国际化的趋势。当然也要尽可能通过一些艺术品，包括风水类的艺术品营造一些适当的气氛和手法，这都是非常可取的。另外写字楼的电梯厅风格也要与大堂基本保持一致。
当然还有就是高档写字楼大堂如果有可能的话，最好保持它的通透性，也就是说从它的南门一侧可以隐约看到北门的玻璃和北门外的感觉，而不是用前台和屏风把它堵塞挡住，这样的话显得大堂的整体氛围和构造略显低档。下面呢我讲到一个写字楼标准层的平面面积的特点，对于成熟的一线城市，比如北京、上海、广州、深圳这些城市来说，标准层的面积最好在两千平米左右，因为这些城市一般来说，中大型企业居多，他们的租赁面积，大型企业可能在五千平米以上，中型企业在一千到两千平米左右，所以它是可以比较充分地利用单层面积这个指标的。对一些二线城市来说，你如果做的单层面积比较大，它的租户往往都比较小，因为它都是地区的办事处，或者说一个省的办事处，甚至一个地级市的办事处，比如有些比较强的地级市，或者计划单列市，它每一个单租户面积只有两三百平米，你一下弄一个楼层两千平米的话，实际上大家是容易有一些在使用方面的隔阂和冲突的，所以还是要看市场。
比如说我们北京华润大厦里面以前的客户叫飞利浦，还不是中国区总部，中国区总部在上海，北方区总部在北京。它占的楼面有四个楼面，总体是6600平米，而它的郑州公司其实只有1300平米，所以如果你把一个楼设计为两千平米的话，在一线城市是比较合适的，一个客户可以拿到两到三个楼层。在二线城市可能比较大的租户，比如飞利浦的1300平米在
郑州不算小了，那么它还占不了一个整层，所以有可能像二三线城市可以适当以两千平米为
基准，向下缩小一部分面积，使这些大户一户可以撑满一个整层，这样他们也是比较满意，
比较舒服。
楼层平面特点基本上来说出于使用要求，平面应该基本满足正方正，外墙没有锐角，就是刚才我说的像中心大厦一样，锐角、钝角还有弧形面，弧形面不是不可以做，但是尽量做小。当然这也是设计师其中的一种追求，有些设计师追求小弧面，有些追求大弧面，但是要尽量劝解他们不要采取大弧面，大弧面使弧面那一侧的办公位及老板办公室、经理室及会议室都很难设计摆放，都不是一个规则形状。另外呢各面进伸相对均匀，但是最好把景观和阳光采光比较好的面进伸设计的多一点，也就是说把核心尽量向不好的一侧移动一到两米，产生更多的优质面积。
另外在一些标准层的指标方面，比如我们现在净高的话，尽量不要低于 2.8 米，如果实在受限高的影响，也不要低于2.7米的净高，最好在一线城市、二线城市的高档楼方面，我们要设置网络地板，尤其是对租赁型的，持有型的物业，销售型的物业可以预留8-10公分的网络地板的空间，让客户自己去选择装网络地板，但是像租赁型的我们最好把网络地板提前装好，鲜花的吊顶，风机、盘管、机盘这些最好设计好。当然有一些楼出于成本方面的考虑，你可以不装，也可以把这个材料预留好，由客户自己的二装公司进行精装的时候，同时把它做好。还有就是出于采光方面的考虑，柱间距不应该低于8米，就是一个柱子到旁边的柱子之间，柱子的核心处和另外一个柱子的核心处不应该低于8米。因为如果柱子显得过于多，这样对采光和景观影响比较大。包括我们说的北京目前来说最贵的写字楼之一，国贸大厦三期它到过区之后也显示出这些问题，柱子过于密集，因为它的设计是一个外筒的设计，而不是核心筒来承担所有的力。那个楼比较高，85层左右，这样的话到了高区之后，柱子跟柱子之间柱间距基本上只有4米，显得柱子很密，这样也是不可取的。
另外我说到天花吊顶的排布方面，天花吊顶要兼顾美观与实用。具体为开放式的基础上完整的天花吊顶及窗帘等。当然窗帘你不愿意配制，或者天花吊顶你可以提供材料，让客户自行安装都是可以的。当然还有一点，为了美观起见，龙骨、天花板、灯盘的边缘、回风口和这些烟感喷淋，最好在横向和竖向上都变成行和列的方阵，这样的话无论从纵向看是一排，横向看是一列，都是比较美观的。而有些大厦并没有注意到这一点，排布的东一个，西一个，南边一个，北边一个，非常零乱，这都是不可取的。
还有，我们在设计当中要注意整层的使用率控制，因为买楼或者租楼的客户，他实际上比较重要的还是看租区内或者是户内的面积，而非是核心筒多么的夸张，电梯多么的宽大，这样其实也不是特别的好。我们在超高层建筑之外，也就是说非超高层，150米以内，大概30多层以内的建筑，我们最好把本层的使用率，比如说有一户，由花旗银行占用，把消防通道全
部都划到户内，包括走廊划到户内，这样的前提下争取力争达到78%，也就是本层两千平米
的话，户内达到1560平米。而分户使用率，也就是这一层不是花旗银行一家，可能由花旗银行加上德意志银行加法国兴业银行三家共同使用，那为了消防逃生这方面的设置，消防走廊外面的两条自然走廊是无法消除的，在这种情况下本层的使用率尽量也要达到73%，也就
是说本层建筑面积在两千平米左右的时候，户内应该达到1460平米以上。当然这个指标不
是容易完成的，需对核心筒进行强烈、细致、深入的规划和研究。
另外如果这个楼宇是一个综合体当中的写字楼，最好能与其他的综合体的写字楼或者商场、酒店共同分担一些机房的面积，减少机房所占的面积，提高使用率。简单来说一只羊也是赶，一群羊也是赶，那么尽量去赶一群羊，提高使用效率。
还有，有一些开发商会犯一些简单而致命的错误。比如说把两条消防通道布置于核心筒的同一侧，这样会产生一个比较致命的错误，就是当本层有两个或以上租户，希望消除两端的走廊的时候，由于消防限制，比如有35米消防最大逃生距离及15米的分流距离，导致这种情况下两端的走廊是无法消灭的，就是日本的日字那个走廊上面一横和下面一横必须保留，而
做不成H这个形，这样又降低了使用率。还有要控制走廊的宽度，卫生间的合理布局，行政卫生间及茶水间的面积及布局形状都要控制，才能够达到提高使用率的效能、效果。大家想一想每一平米实际上成本及土地成本，都是大概可能像一线城市都有三万到五万块钱一平米，我们每节约一平米的话，都是为开发商节约几万块钱。当然这每节约一个楼层出来的绝对不是几平米，可能就是二三十平米，这一个楼50层就有上千平米，就是几千万的节约。
下面我要说的第六个问题是电梯。电梯在我们选型的时候，为了保证商务感及品质感，最好选择进口的奥的斯、通力、迅达、三菱或者蒂森克虏伯，而非其他广泛应用于住宅的品牌。有些品牌其实名气也不小，比如日立，但是其实它的商务感和对写字楼的适用性方面相对较差，我们住宅的时候可以选择它，写字楼的话尽量不要选。另外在电梯运量方面，我们经过广泛实践得到的结论是，写字楼的电梯应尽量保证达到4500平米分摊一吨的标准，按可出租的建筑面积，以趋近于三千平米每吨为理想水平。也就是这个楼如果有十万平米的话，我
们最好设置大概在20吨以上的运量，而且这是客用电梯，货用电梯不算。20吨如果两吨一台梯子的话，我们应该保证十台客运电梯。当然如果你能够提高到15台，也就变成三千平米每吨，这就达到了比较高的标准和水平。
还有一些细节，一些楼宇忽视了的一些细节。比如我在15层等电梯的时候，电梯到17层的时候我听到站钟响了一声，我在玩手机，一抬头一看没到，灯没亮。到16层的时候又有人上或者下，又响一声，我一看还没到，它到15层响的时候我可能已经不注意了，电梯根本没有把我接上就下到楼下了。这是什么问题？细节没有做到。它这个问题在于它的到站钟是在电
梯轿厢上安的，而到站灯是在每一层设置的。所以电梯门其实对声音的阻隔很差，导致它在上一层或者下一层，甚至上两层、下两层到站的时候，它这个到站钟一响我都能听到。实际上标准理想的做法一定是把到站灯和到站钟都设在本层，这样本层钟响的时候，它的上层跟下层由于有门和电梯以及上一层电梯门的几重阻隔，基本听不到上上层和下层的声音的，只能听到本层的，这样相对比较严格而理想。另外电梯井要做到控制轿厢，电梯井内的密封，包括电梯井与楼顶和下部的排风装置都做好，防止电梯运行时产生风声，极大的降低了电梯和大厦的品质感。
另外我再与大家分享一个我在电梯方面的研究成果。在早高峰时段，晚高峰相对比较好，因为各个单位加班情况不一样，不是统一下班。但是早高峰这些白领和外企工作人员基本都是
在9点钟左右到达，那么他就会面临一个很大的问题，就是9点钟的时候电梯压力非常大，经
过我的研究我发现一个解决方案，我也提供给我们的华润大厦和华润相关的写字楼和运营团队，他们把电梯在8 点半到9 点半之间早高峰的时候设置为，电梯只要到达指定楼层把客人送到
之后，马上不用等任何指令，自动回到一层。这样能够提高电梯的运量。也就是如果没有设置
这种自动归位的电梯比较傻，到了指定楼层以后，底下一层有人按电梯要求上，但是
电梯的基础设置为只要有人按电梯，就派一部梯子下到一楼来接人，这部梯子装满人关门之
后上去到二楼之后，你再按一次要求上的这个纽，再有一个梯子下来，这六部梯子可能需要
很长时间才能做到轮转，相当于轮流值班。而在早高峰做这种归位设置之后，不要等底下有
没有人按电梯，只要电梯到了指定楼层送走客人之后，自然自动回归到一层，这样我们每天
设置一个小时，8点半到9点半之间，极大的解决了早高峰运量不足的问题，使客人等候时间
基本上可以缩短20秒左右。
另外就是电梯分区问题，很多高档大厦尤其是超高层写字楼都对电梯进行了分区，有的分为
高低两个区，有的分为高中低三个区，甚至有部分分为高、中、中高和高四个区。这种分区
有一定的好处，就是说可以使本区的人员更集中上电梯，更集中下电梯，减少开门次数。但
是在20层以下的大厦，我觉得如果分区过多，比如说分高低区，也有一个问题，降低了整体
大厦的等候效率，其实无意中延长了等候时间。我们综合分析认为20层以下的大厦电梯基本
上不需要分区，20层以上的可以分高低区，40层以上的可以分为三个区。
还有一些高层写字楼，尤其是超高层写字楼，他们应该设置一个转换层，转换层可以降低每个区电梯井穿越相关楼层的数量，也就是有些电梯实际上不到20-40层，只是从1层直接到40
层以上，它在20-40层之间中间的电梯井依然占了本层的井道面积，降低了使用率。所以如果
采取这种空中花园式的一种电梯转换大堂，可以有效减少电梯穿越的这些无关楼层的电梯井的
井道面积和井道体积，这样提高使用率，这都是可取的。
下面讲到空调，优质写字楼通常都采用中央空调，基本上很少有分体空调的，分体空调基本
上达不到优质写字楼的标准。空调主机选型的时候最好选择三大著名厂商，特灵、开利和约克，这样能够比较好的保证品质感，最好不要考虑其他品牌。另外有一个很重要的元素，就
是在大厦进行冷冻机选型的时候，最好是大中小机组搭配，这样在未来不同的天气情况下和
不同的需求下，有些时候只是大堂需要，或者少量的加班人员需要，比如说在晚上7点、8点
之后，天气又不是很热的情况下，你可以开小机组，如果在中负荷的情况下，比如天气不是
很热，那么你可以开中型机组，另外比如说天气相对较热的时候，你可以开中型加小型机
组。
上述所讲到的这种不同机组的搭配，可以使各个机组在选择开与不开的前提下进行一个优化选
择之后，达到不同的制冷量，而不是简单的比如说这个楼需要六千冷量的时候我们简单的选择
两台三千吨的机组，那就变成你只有三个值，零、三千和六千。如果不是这样，我们选择五百
冷吨的两台，一千冷吨的两台，一千五百冷吨的两台，这种情况下我们可以做出不同功率的负
荷值，然后在不同的情况下我们进行判断，利用不同机组的开启达到不同的功率值，去适应当
时的能耗要求，这样可以极大的节约电量。另外还有冷冻机一开启的时候，它
的负荷电量在50%左右消耗，至少不至低于50%。
另外如果在负载值不够的时候，我们即使负载不够，但是我们只要一开机，冷冻机最低的耗能就是50%，就是满负荷的50%，所以不节能，不环保。另外就是说它的负载量如果不够的前
提下，对冷冻机是有伤害的。冷冻机的负载通常如果不达到它满负载的60%-70%的前提下，
它会发生一种专业的喘振现象，类似于说我们汽车发动机的敲缸，它会有振动，声音也会大，另外对它内部的零件、原件都是有损害的，会降低冷冻机的寿命，实际上无形中又增加了物业管理成本和未来的后期运营维修成本。另外在风机盘管式的空调设置当中，因为风机盘管是靠冷水吹冷风出来的，最好在冷水管上加一个电磁阀进行开闭设置，由中控室控
制，这样避免有些客户一个单元在加班，冷循环是循环到整个层的，其他隔壁的住户甚至同一个公司其他的部门也在无形当中享受着空调，能耗非常高，等于一个人坐车，其他人搭车，这对物业管理来说都非常不利。
三、甲级写字楼配套、人性化设施及如何满足特定客户需求下面我来讲一下优质写字楼的配套
需求，这个可能相对比较简单。由于各个楼宇的情况不同，有些楼宇相对比较孤立，有些楼宇是在大的商务区环境之下，所以配制不尽相同。但是尽可能要满足以下要求：比如说银行，包括自助银行和非自助银行最好都有，还有邮局、便利店、员工餐厅。当然员工餐厅在某些大型商业综合体当中，比如类似于华润万象城当中可以不设置，但是你一定要在万象城的商业部分设置一些比较廉价的当口，比如说大时代这样的当口作为补充。另外数码冲印、旅行社、洗衣店、商务中心、储藏室这也是必备的项
目。其他可以设置的项目比如花店、机票代理、餐厅这些。当然这要看周边的配套，周边的
配套，比如很近的范围内有大量的餐厅，那么本楼不设餐厅，或者少设餐厅也是可以的。当
然周边更好的情况下是，我们的商务综合体能够配制酒店、服务公寓、展览中心等，那就更好。另外我们更奢侈一点，就是可以在写字楼的旁边配制一个比较好的中央花园。当然这在
高密度的商务区当中是比较奢侈的东西，如果能配制就配制，实在没有办法的时候只能爱莫
能助。
还有，我想讲一些关于优质写字楼的人性化设置。比如说停车场出入口在现今时代最好设置
感应式抬杆器，也就是说进行拍照之后进行抬杆，走的时候也是拍照收费，而避免雨雪天气
还要伸出手去刷卡这样的痛苦，并且节约了时间。因为写字楼的出入口，停车场出入口是非
常容易堵塞的，一台车出现问题，下不去的时候，后面就堵起来了，堵起来的时候甚至可以
把主路、辅路、环路都阻塞，这样对整个综合体造成影响。
另外员工餐厅的空间及设置方面，我们的经验是基本上员工餐厅的建筑面积可以占到总体大厦的出租面积的1/50到1/100之间。也就是大厦有十万平米的话，我们可以设置员工餐厅为一
千到两千平米之间。当然这要看大厦周边餐饮配套是否充足。另外北方地区因为天气比较寒冷，通常中午的时候刮风下雪，楼内的人员不愿意出去，这样前提的情况下，员工餐厅可
以设置大一些，南方城市可能周边的配套比较好，刮风下雪的天气相对较少，可以员工餐厅适当减少。
在员工餐的收费方面可以设置为套餐和零点两种形式，满足不同人群吃饭量不同的特点，避免浪费。比如有一些美女们，她的饭量比较小，你非给她一个套餐，价格第一比较贵，第二，她吃不完也浪费了。比较适量，饭量适中的人士可以点套餐，饭量小的可以点零点，饭量大的可以套餐加零点，这样可以满足不同需求。
另外有一些人性化设置，比如在女士卫生间之内设置储物阁，方便女士上卫生间的时候将书包存放于内，包括楼层的垃圾间附近，垃圾筒附近设置不锈钢挡板，防止垃圾飞溅到墙上难以清洗。包括楼层有些运货区域，在拐角区放置L形的不锈钢挡板，防止车辆撞击破损。
另外如图所示，这是我在某高档写字楼拍到的，它与香港的ITC大厦比较相似，开发商也是同样的。它有一个好处就是在卫生间里面洗手台旁边，同时设置了左边有自动的，电动的皂液提取器，左手这边是一张纸，洗手之后擦手的纸，这两个都是进行暗装的，也就是平常的时候看不到，显得很美观。但是你洗手的时候伸右手皂液下来，伸左手纸下来，非常实用。
另外还有几点就是一些特殊的设置，比如说为了满足金融类的客户或者IT类客户机房的需要，在某些楼层的位置可以把楼板负荷做得不低于300 公斤每平米，最好能够做到400- 500公斤每平米为好，以满足这些金融类及IT类客户的机柜，UPS，就是电源，包括一些磁弹阵列的荷载要求。另外有些金融类大厦建议设置大堂闸机，大堂闸机会满足金融类的客户
私密性、安全性的要求。当然有些大厦实际上设置了闸机之后反而是一种负担，负累，它本身金融要求没有这么高，你设置了这些闸机，导致访客不方便，还需要楼上的客人来接。或者有的大厦在金融和保密性要求不高的前提下，还非要设置闸机，导致这个需要楼上的客户下来接客人，也非常不方便。或者说有的干脆也不用接了，因为物业管理公司也烦了，说老要接，老要接，也经常被客户投诉，那么他就说需要你登记，登记完了上楼，这是没有意义的，因为有些推销的人或者有一些不良人员他也通过登记一样上了楼，这个闸机形同虚设，并不实用。
供电方面尽量在租区之内，满足每平方米不低于120 瓦的供电量，且具备一部分的增容余量，也就是大厦整体有个增容余量。某些楼层不需要增容，某些楼层需要增容，那就把增容量分给需要的楼层，而且在高档写字楼，金融类写字楼当中要配备真正的双配电站，双路供电。双路供电有几种，一种是真正来自于，举个例子，某个楼真正来自西单变电站一路，西直门变电站一路，这是真正的双路供电。有些楼是假的，他同时两路供电来自于西单站，只
不过分两根线过来，到大厦内部又合成一起，这样实际上西直门站一旦出现问题的时候，大厦还是要停电的。
另外这种高档大厦和金融类大厦一定要设置地下柴油发电机。即使你不设置的话，也至少要
预留柴油发电机房的位置，包括拆卸的发电机的安装孔，以后未来吊装，把发电机买来之后
吊装进去的吊装孔，还有一些电缆竖井，还有发电机要产生废气，要有废气排放孔，包括还
有设置卫星天线机位，位于楼顶。比如有些金融公司要收看布隆伯格，要收看欧洲的财经频道，必须要预留天线位置他自己来加这个天线。当然天线仅仅预留位置是不够的，还要满足
天线的承重，尽量能够每个楼设置2-3个这种卫星天线的底座位置，以供客户使用。
另外就是网络地板，普通的客户来说8-10公分的网络地板是够用的，一旦涉及到金融类公司，它的这种网线、数据线会比较集中，最好设置12公分以上，最好是15公分以上的网络地板
的空间，以保证它的需求之用。当然有些公司是这种交易楼层，交易楼层的网络地板应该达到30公分以上，以保证它的高密度的布线要求和安全性要求。
好的，基本上关于写字楼配制、设计方面的话题呢我刚刚讲完了已经。那么我下面讲一个关于写字楼配制方面的几大误区的问题。
四、写字楼设计配置的八大误区
这张图是位于香港尖沙咀东部地区的ITC 中心，国际金融中心，开发商是恒基。其中有不少
楼层租给了知名企业，包括摩根斯坦利在内。但是它这个大厦我们建议在限高和容积率能够满足的前提下，尽量不要把酒店和办公楼做在同一侧楼里。ITC中心的高区是香港的丽思卡尔顿酒店，低区和中区办公楼，那么我想说的话是如果把高区、低区以酒店和办公楼不同的业态形式混用在一栋楼当中，你难以避免它的使用率非常低这个弱点。因为即使是这种高的超五星级酒店，它的单元设置，每一个房间的设置基本上，套房除外，标准房间一般就
在35平米左右。如果你能满足35平米的要求的情况下，加入进伸很深，说白了酒店的进伸依据楼下的写字楼而设立，变成12米左右，那你这个房间就变成非常窄而细，采光又差，然后难以布局。但是如果反过来，写字楼为了讲究酒店，把进伸做的很浅，采光倒是好，布局也没问题，但是整层的核心筒所占的面积过大，导致本层的使用率和综合使用率都降低。所以酒店跟办公楼有不同的需求，进伸需求，采光需求，导致它们如果在同一栋楼里面，确实
难以兼顾。
我们看到这个ITC中心实际上它在高区的时候已经进行了一些外筒的收敛，也就是说白了把进伸进行一些缩减。但是一个楼很难进行实质性的缩减，所以只是象征性的，这样子实际上对使用率的提高也比较有限。
我们看到这张图片是北京财富中心二期的一个标准层平面图，我发现它有几大问题。当然也源于他们的老板非常信风水，他们的杨总非常信风水，他让风水大师把这个楼进行了一个外立面调整，然后导致它内部的平面布局就变成现在的样子，弯弯曲曲折折，非常不利于平面布置。另外柱子是圆形的，圆形柱子旁边放的桌子并不是圆形的，所以圆与方之间产生了矛盾，导致楼布局比较难。
另外这个楼还有一个其他的设计问题在于它北侧采光比较差，而南侧采光比较好，风景也比较好，可是它的核心筒呢基本上还是在南北中间居中的位置，甚至呢北边好像似乎进伸还多一些，那么它为什么设计的时候没有考虑到将核心筒适当北移，把南侧通风好、采光好的区域加大优质面积，然后把北侧比较差的面积缩小呢，我不知道他设计的时候是一种什么想法
和初衷。
大家请看这张图片，它有一个问题在哪里？它的一个电梯大家看到了吧？有一些下侧的电梯不是服务于本区域的，比如说这个区域是低区，下侧的区域是高区电梯，它并不在本层开门，而上侧的电梯是在本层开门的，服务于本区域的，它只考虑到了电梯开门之后只有一个方向，就是如果这张图是上北下南的话，它只有朝西走，所有的人朝西走，然后分流为南和北两个方向，那么这样的话导致有一些单元，比如右下角的07号单元，522平米那个，它的
人员就非常不方便，它会绕很远的一圈才会到达本层区域门口，这样是不方便的。另外还有
一个问题在于它没有巧妙的利用两侧电梯开门，使本层可以有两个单元正对电梯，做一个好的展示形象。
在这个问题上呢北京有一个楼，在鸟巢和水立方旁边叫盘古大观，这个楼挺有名的。它在住宅区域，住宅的几个楼的楼顶上有一些四合院设置，包括奥运会的时候比尔·盖茨来看比赛都住
在那边。它有一栋写字楼在龙头位置，它的设计非常好，它让电梯厅排布有一个中心点，中心点这个地方能够看到四个方向，有四个开口方向，它一层是3600平米，它最小租赁单元基本
是900平米一个，所以说白了大家如果租到任何一个单元，站在十字的交差点的地方，都可
以有机会让您公司的logo被访客看到，访客根本不用去问路，不用找路，不用看水牌的指示
位就可以看到，这个非常好。当然这可能有一点不利，就是使用率相对会降低一些，当然控制楼道的宽度，也可以解决一部分问题。
上面这张照片是北京的世界金融中心，我在内部拍的。我发现它的天花上面把冷热空调都排布好了出风口、回风口，这是有一些问题的。虽然它有一个好处，就是它的景观不受任何遮挡，但是大家知道冷气比较重，是从上面下来的，而暖气比较轻，你通过出风口，如果风量和扇页能量不够的情况下，暖气是很难吹到地面或者吹到桌面高度的。还有一个问题就是坐在靠窗口位的人，他冬天冷天气的时候会感觉到冷，因为仅靠本层从天花上面下来的暖气、暖风是不足以解决窗口位置从外界带来的这些冷辐射效应的。
所以有一些大厦在靠近幕墙的这个地面处设置了我这张图所看到的一种暖气机，暖气机从地面上面不高的一个高度上把暖气推出来，然后暖气自然沿着玻璃幕墙向天花方面移动，形成一道天然的屏障，也就是说类似一个风幕，这样比较好的解决了上述的问题，它可以阻隔大的玻璃幕墙带来的冷辐射效应，使窗口位的人也感觉到温暖。当然它有一个不利，它会对景观有一定的遮挡，遮挡不大，大概在膝盖的高度。但是它可以有另外一个解决方案会更好，我给大家看另外一张图。
本图所示更好地解决了这个问题，靠近窗口和幕墙的位置，他放了一个暖气，从底下将热源和暖气、热气由地面的位置散发出来，而并不遮挡任何风景。因为它把暖气管和一些扇页位置藏在了它的网络地板下面，这样的话无论是景观和员工位摆放都不受影响，对使用率也没有任何影响，这是比较理想的一个设置。
大家请看这张平面图，来自于德国的一个写字楼的首层平面设计，它出现了一些比较小的问题。比如说我们主要考虑银行方面，因为任何写字楼一楼的银行如果临主路有展示面的话，它都是非常值钱的位置，无论是租金还是售价都是非常高的。租金的话会租到一线城市临主路可能一平米使用面积租到两千块以上，卖的话卖到20万一平米的建筑面积，这是非常值钱的位置，所以我们要尽量保证这种位置良好的发挥，为银行所亲睐，发挥更大的价值。本图
的情况在于它三角形的平面，它的偏右上角的位置基本上来说宽度略有不够，而下面有一个
细长条的商业区域，我不知道它能怎么用，非常的细长。
另外，无论是上端那个三角形上边的角，还是下面这一排狭长的位置都有一个问题，就是柱子很多，密密麻麻，银行大厅里面的话是肯定不希望这种柱子的出现的，它都希望视野比较好，两边的柜台可以清晰地被这些储户看到，中间的休息区，各种椅子的摆放，还有VIP区，都是不希望有这种柱子的。而且下端这种狭长的一字形肯定是不被银行所亲睐
的，无法使用的，最多可以做一个自助银行ATM机，或者做一些花店、旅行社、机票代理，或者包括7-11便利店这样的业态。但是这种业态实际上租金是比较低的，它承受能力比较差，不如我们对一层整体在进行设计的时候，对核心筒和区域布置进行一个相对比较大的调整，使上面银行的位置区域更加宽阔，加大一些进伸，然后下面尽可能把狭长的一字形地段消除一部分，比如消除一半，进行这种改良之后，我们可以提高这种优质高租金、高售价的位置，减低这种相对效率低的位置的面积。
另外在有银行设置的区域，尤其是首层，我们尽量可以做到一层跟二层联动，也就是说二层尽量不设办公区，而做到一层和二层融为一体，把它挑空出来，比如10米高，如果有银行选择了这个区域了，它可以考虑把一层设为6米，加一层楼板，变成一个类似于loft的格式，然后一层和二层通过楼梯连通，二层设置它的办公区域，或者这些VIP区域，VIP贵宾室。这样的话实际上经过这种联动之后，二层的效率极大提高，因为它变成了一层的辅助区域，远比
我们把二层作为办公室单独出租租金要高，售价要高。因为二层通常是景观不好的，也是比
大家看到这张图，这是一个地暖的图，通常用于中高端住宅，但是有一些写字楼的开发商由于它不专业，或者它认为本区域定位的客户也不专业，为了卖噱头，为了挣眼球，它把这种地暖也采用到写字楼的办公区域之内，这是非常滑稽的一件事。因为地暖如果设计在家庭内部，它是由承建商总体做精装修的时候已经设计好的，它的强度、耐久性都是有保证的。而地暖如果设置在办公区域，比如地板下面，如果是网络地板呢可能还好一些，因为网络地板承重性比较好。但写字楼有一些区域，比如说大型客户的老板间的区域，或者前台区域，它往往愿意设置一些大理石地面，大理石地面由于承重限制，它底下用的是陶粒混凝土。什么叫陶粒混凝土呢？是混凝土中间搀杂陶粒，陶粒是什么呢？是我们有的时候养花花盆里能看到，像黄豆那么大一粒一粒的，很轻但很硬，属于轻质陶瓷，混凝土跟陶粒结合在一起的话，就达到了相对强度比较高，但是对楼板的负担比较轻这种前提。但是如果在陶粒混凝土中间再加这种地暖的热水管这个安全性就不保了。因为经过长时间踩踏之后，这个陶粒混凝土会有一些变形，比如水泥会有缩减，陶粒会有损坏，那么这个会挤压到下面的采暖的地采暖管，地采暖管有可能会发生破裂，漏水，那么下一层的用户就比较惨，他的楼上在下小雨，那么电脑设备、机建设备遭到损害，造成一些不利影响。所以在优质写字楼当中呢，这种地采暖设施其实根本就是不实用的，华而不实的。另外有一点这种地采暖设施在5-10年当
中，如果你买的管子不是高档管，是普通管道的话，它会有一些问题，比如说它的水质会对
管子也有一些影响，有一些腐蚀。高档管严格来说这里面走的热水在进入管子之前应该有一
个净化器，把它做一个净化，排出掉那些腐蚀的物质。另外有些管子要求更高，要防止管子
里有一些微生物对管壁的影响，甚至里面要打一些药去灭这些微生物，这样对整体的保养要
求是比较高的，一般的办公楼的行政部门人员是无法做到的。
较低效率的，租金低的区域。
大家看到这张图片是大堂的闸机，在我们现在很多的高端写字楼里都有，尤其是标榜自己是金融大厦的里面，它基本已经成为一个标配。但是闸机也有它的不利，我刚才简单的说了一下，现在展开稍微讲一讲。闸机有几个不利。
第一，有一些高档写字楼的闸机是假的，连身份证都不用，你只要登记你是谁，写个电话号码就上去了。因为楼上的租户屡次投诉物业公司，每次来个客人你都让我去接，我非常没有时间，非常不耐烦，所以他们变成了登记制。登记制已经将闸机变成形同虚设，什么小偷、坏人、推销的都上去了，闸机没有意义，白花了钱。
第二，有些闸机标榜自己有一个功能，就是我在刷闸机卡的时候，我的卡里已经预设了我所在楼层，然后刷完卡之后我进去自动电梯就会指给我某一个电梯适合我，甚至一个闸机上面直接告诉我6号电梯去那里。但是对不起，闸机刷卡进去之后，往往呢在早高峰的时候大量人员堵塞在首层电梯层之内，我没等挤到六号电梯的时候，六号电梯已经关门走了，然后我
就变成不知道去哪个电梯才能到达我的楼层，这样造成了一些迷盲，我还要在里面再看看，
哪个楼层到哪，这个设计实际上也是很不可取的。
另外设置闸机至少有两个不利，第一要花钱，第二要占地方。每个闸机口至少有3米的长度进伸，1.5米左右的宽度。三个闸机大概占到大堂差不多15-20平米。虽然整体感觉不大，但是把我大堂的进伸挤小了。另外闸机在早高峰的时候一个人一个人刷闸机，实际上降低了人员进入电梯厅，快速进入电梯上楼的节奏，导致了电梯等候从电梯门口延长到了闸机门口，这样又降低了通行率。所以是否安装闸机还是要看大厦本身的定位，如果您真的是定位的高端金融大厦，对安保的要求非常高，那么你就好好设置这个闸机，让它充分发挥效能，然后也跟住户讲好，跟买家讲好，不要怕嫌烦，确实要严格登记。比如说至少要登记身份证，或
者干脆请楼上的租户下来一个人一个人接，或者设置一个电话与租户进行沟通，比如说有一个类似于安全电话直接打到租户行政部，然后问他这个访客是不是你们的人，如果是放上
在上轿厢和下轿厢之间没有任何硬连接，变成了两个单独电梯，所谓的类似于叫子母梯，在
同样的竖井之内。这个好处是极大的解放了开门次数，下客频率较低的现象。但是它可能唯
一有一个问题就是我是顶层的住户，我只能选择在上轿厢下来的时候到一层的时候，我上到
一层的上轿厢里面，如果是下轿厢，我上去的话我只能到次顶层，最后一层我可能要爬消防
楼梯，这是不方便的一方面。另外子母轿厢电梯的安装和采购成本还高于上下轿厢固定硬连
接的电梯，高的还是不是一点半点，所以好倒是好，但是也有它的问题。所以总体来说写字
楼的配制是各有千秋，还是最核心的一句话，结合本地区市场，结合本地区未来10年左右的
市场发展形态和客户的需求发展水平，因地制宜，采取一个比较适中而实际的设计方法。当
然在某些销售卖点当中，在成本不大幅增加的情况下，尽量多赢取一些卖点也都是可取的。
我今天基本上讲到这里，欢迎大家提问，谢谢。另外在写字楼租赁方面，如果大家有任何的
困难，尤其在北京也可以和我多沟通，我在北京写字楼租赁和销售的圈里人脉比较广，也可
大家现在看到的这张图是一个双轿厢电梯的演示图，双轿厢电梯大家都知道，就好像我们坐
的双层巴士一样，除了一楼之后还有二楼，在同一竖井不增加的前提下，能够保证两个轿厢
在同时运送客人，提高竖向运送能力。但是它有很多的不利，比如说你定义为双轿厢的上层
是去双数楼层，下层去单数楼层，这样的话相对来说能够减少开门数量。那么有一个问题，
双数楼层，比如说上轿厢在一层停靠接送客人，那对不起您那个单数楼层的下轿厢上客人的
时候就要在第一层上，也就是说先坐一个扶梯下到第一层才能上。那这样的话呢很多客人在
买楼或者租楼的时候都愿意选一层上的这个楼层，比如双数层，单数层租和卖相对比较慢，
因为大家都不愿意下一层楼。
另外还有一个问题，就是如果我是单轿厢电梯，我只在7层停，那么我就在7层停，8层没人下，我就开7层一次门，我再一次开门的时候就是9层。但是做成双轿厢之后就变成一个问题，我7层没有下客人，没有落客，但是我的上轿厢8层有人落客，等于我无形当中增加了一次开门，浪费了时间。另外对于外来访客和本大厦不熟悉的人员会造成一种恐慌，怎么到了7层我
不需要下客人的时候，电梯停下来了，然后门也不开，这是干吗，会不会坠梯，还是说发生了
什么紧急意外情况，有些人会乱摁电纽，甚至扒电梯门准备逃生，这造成一定的恐慌，还需要
一些懂行的内行人员给他们解释，造成了不必要的麻烦。所以北京某大厦是最早一批采用双轿厢电梯的，它现在也改变了策略，在3个月以前它把分单双楼层，分1楼或者B1楼上客人这
个模式取消掉了，变成所有客人在一楼上，然后所有客人不分单双楼层都可以落客，这样的话看似解决了从1楼先要下到B1再上电梯的麻烦，但实际上在开门次数上
变得更多了，实际上运输能力是增加了，但是开门次数也多了，所以到底哪个省时间，单轿
厢还是双轿厢还真不太清楚，可能要进行精算了。另外这样双轿厢的成本要远高于单轿厢
的，实际上增加了大厦的成本和负担。
现在双轿厢电梯又发展了新的一代，它不是像我们刚才看到图里面这种传统的模式了，它是
以帮大家解决一些实际的问题，这个可以咨询我。
五、开放式讨论问题一：香港九龙综合体的空间使用效率其实并不低，事实上她一直是高效
率的象征。坐落在11层地下交通枢纽之上，综合的使用功能导致它办公、商业、酒店、公
寓各部分功能相互成就。该项目由同是中石油总部设计者Ferralls事务所完成。
除了建筑师的智慧，类似Arup这样的结构专家在这里面起到关键作用。在先进的体系里，建筑的上层柱网与下层不一定对齐。从而使得像九龙综合体这样复杂的超高层建筑里，上下层空间的布局也可以高度自由化，酒店、办公、商业空间各得其所。
丁丁：没错，一定上下不要对齐，它的上端是有收紧的，所以在混搭建筑里算是好的，但比单一办公楼还是逊色一些，因为酒店核心筒还有储物及布草室的需求等，另外管井也多于办公业态，降低了使用效率。不过也欣赏你所说的结构专家对icc所做的努力。
对于某些项目，标志性是第一位的价值。也正是这一大前提，给建筑师和结构师以想像和发
挥的空间。对于200m及以上的超高层建筑，建筑造型与结构体系的有机结合是一个好设计
的关键。对于这个目标的追求成就了很多优秀的建筑，也推动了行业很多方面的革新和进步。
写字楼一般营销方式
写字楼一般营销方式：写字楼策划方案 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期) 此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期) 此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 *第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 *第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
公司办公楼毕业设计
公司办公楼毕业设计标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
郑州大学现代远程教育 毕业设计 题目：公司办公楼结构设计 入学年月_ _2014年10月 姓名__ ____ 学号_ _ 专业___土木工程____ 联系方式__ _ 学习中心___ ___ 指导教师___ ___ 完成时间2016年_9_月_22_日 目录 摘要 (1) 关键词 (1) 正文 (2) 1绪论 (2) 工程背景 (2) 设计资料 (2) 材料 (3)
工程特点 (3) 本章小结 (3) 2结构设计 (4) 框架结构设计计算 (4) 工程概况 (4) 设计资料 (4) 梁柱截面、梁跨度及柱高度的确定 (5) 荷载计算 (7) 板的计算 (9) 设计资料 (9) 楼面板 (9) 屋面板 (12) 楼梯设计 (15) 计算简图及截面尺寸 (15) 设计资料 (15) 梯段板计算 (16) 平台板计算 (16) 平台梁计算 (17) 基础设计 (18) 设计资料 (18) 基础截面确定 (18) 基础梁内力计算 (18) 3.结论 (22) 参考文献 (23) 致谢 (24) 评审表 (25)
摘要 本设计主要进行了结构设计。在确定框架布局之后，先进行了梁柱截面、梁跨度及柱高度的确定，接着进行荷载计算（恒载及活荷载），计算配筋并绘图，后进行了板的计算。此外还进行了结构方案中的室内楼梯的设计，完成了梯段板、平台板、平台梁等构件的内力和配筋计算及办公楼的基础设计。 关键词 框架结构设计荷载
正文 1.绪论 工程背景 本项目位于郑州市高新开发区，为地上六层钢筋混凝土框架结构体系，占地面积约为 m2，总建筑面积约为；层高,平面尺寸为×。采用桩基础，室内地坪为±，室外内高差。 结构形式为框架结构，框架梁、柱、楼面、屋面板板均为现浇。 设计资料 自然条件 1、气温：冬季室外计算温度－9℃，夏季室外计算温度33℃。 2、年降水量：680mm，最大冻土深度300mm。 3、场区地势平坦，地层分布较为规律，Ⅱ类场地。 4、平均风速：夏季为s，主导风向：南风；冬季为s，主导风向：东北风。 5、雪载荷： kN/ m2。 6、地下水位：常年地下水位较深，水质对混凝土无侵蚀。 工程地质条件 建筑场地地形平坦，地基土成因类型为冰水洪积层。自上而下叙述如下： 新近沉积层（第一层），粉质粘土，厚度—米，岩性特点，团粒状大孔结构，欠压密。 粉质粘土层（第二层），地质主要岩性为黄褐色分之粘土，硬塑状态，具有大孔结构，厚度约米, qsk=35—40kPa。 粉质粘土层（第三层），地质岩性为褐黄色粉质粘土，具微层理，含铁锰结核，可塑状态，厚度米， qsk=30—35kPa。 粉质粘土层（第四层），岩性为褐黄色粉质粘土，具微层理，含铁锰结核，硬塑状态，厚度未揭露，qsk=40—60kPa,qpk=1500—2000kPa。 不考虑地下水。 地基土指标 自然容重cm2，液限％，塑性指数，空隙比，计算强度150kp/m2。 7度 三级 场地为1类一组Tg（s）= max 0.16 α=（表《高层建筑结构》）材料
四层办公楼教学楼宿舍楼毕业设计
办公楼、教学楼、宿舍楼、旅馆毕业设计 一、设计资料： 建设地点：南方某城市。 场地面积：长×宽=110×70m，建筑平面设计可不考虑场地周边影响。 总建筑面积：3000±10%平方米。 最高气温：41℃。 最低气温：-8℃。 主导风向：夏季东南风，冬季西北风。 基本风压：0.35KN/m2。 基本雪压：0.5 KN/m2。 最大降雨量：60mm/h。 场地地震效应：建筑物所在地区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05m/ s2,设计地震分组为第一组，拟建场地土类型中软场地土，Ⅱ类建筑场地。 地质水文情况：场地平坦，周围无相邻建筑物。自上而下土层分布情况为： 1、填土（Qm l）,褐黄色，松散，湿，以粘性土为主，局部含快石和植物根系，层厚1m，不宜作为拟建建筑物的基础持力层。 2、粉质黏土（Qa l+p l）, 褐黄色，可塑，湿，含褐色铁锰氧化物结核，层厚1m，f ak=200kPa，E S =7.7Mpa。 3、粉质黏土（Qa l+p l）, 褐黄色，硬塑，湿，含褐色铁锰氧化物结核，该层未穿透，f ak=200kPa， E S=7.7Mpa。场地土15m深度X围内无液化土层。 二、建筑设计功能要求： 设计题目（一）：某办公楼设计 （一）、层数为不超过4层，净高为3.6米。 （二）、建筑主要组成用房： 门厅：80平方米×１ 传达值班：36平方米×１ 展览室（含储藏室）：120平方米×1（可与门厅结合布置） 接待室：30平方米×2 保健室：20平方米×2 办公室：20平方米×40（可考虑部分为大开间办公室） 套间办公室（带接待室）：40平方米×5 小会议室：40平方米×2
写字楼租赁业务分析报告
写字楼租赁业务分析报告伴随着我国经济的日益发展，很多世界500强的大型企业开始逐步的入驻我国的一、二线城市，国内的一些中小企业也如雨后春笋般的涌现，而这些企业在发展和扩张的同时，就会选择在城市核心商业区域租用或买入商铺、写字楼作为营业场所和办公场所（租用场所占大部分），这种需求量是庞大的，这无疑给房地产经纪行业带来了巨大商机，若我们能将这一市场把握，专注商业地产中商铺、写字楼租赁业务，那么我们的利润将是源源不断的。 商铺、写字楼租赁业务 商铺、写字楼的租赁业务本质为商业地产的租赁，即出租方与承租方在以房地产经纪公司为第三方，提供居间服务的形式下达成交易。 一、业务方向确定 那么我们为什么只选择写字楼的租赁业务，而不选择商铺租赁或者继续拓展传统业务呢？下面是关于商铺、写字楼租赁业务的对比分析，以及与传统业务的对比分析。（一）商铺、写字楼租赁业务对比 两种业务的相同点和不同点见表一
综合表一中各个项目可以发现，高端业务中商铺租赁成单较难，而写字楼的成单相对比较容易，故在上述两种业务中选择一项业务进行操作的话，写字楼租赁业务则是首选。（二）写字楼租赁业务与传统业务对比 1、业务成本与传统业务对比（以石家庄地区为例） 对于我公司来说，我公司从事多年房地产经纪行业，是较为成熟的房地产经纪公司，在普通三方、房屋租赁这两项传统业务已经涉足多年，有着丰富的经验从业经验，而高端业务中写字楼的租赁业务可以看做是传统房屋租赁业务的一个延伸，无论从此项业务的人员配备方面，还是业务管理方面，都非常容易上手，这是我们的一大优势。 二、业务前期支持及投入产出 通过长时间的了解，以及在此项业务操作比较成功的公司的考察，总结出一些开展此项业务的必备条件 （一）人员的配置和支持 前期启动业务的人员配置 1、专业人员对团队影响、新员工的成长周期 （1）团队中有专业人员 新员工入职后有老员工帮带，以老带新，传授业务经验、要领，缩短新员工成长周期。平均成长周期为10-15天 （2）团队中无专业人员 新员工靠自身对业务的理解，逐渐摸索，平均成长周期为20-30天 成长标准：能够独立形成带看，谈判直至成单 2、薪酬支持、业务支持、培训体系支持
毕业设计任务书(办公楼设计)
沈阳建筑大学 继续教育学院 毕业设计任务书 题目_______ ****办公楼设计__________ 函授站点：______________ 专业班级：______________ 学生姓名：______________ 指导教师：丁春静 职称：教授 起止日期2015 年12 月____________ 日至2016 年 4 月 _____________ 日
1.毕业设计(论文)任务及要求 1.1建筑设计部分 (1)办公室10间25 —35吊; 2 (2)首层设食堂及餐厅150 —250m； (3)培训教室10-20间80 —120吊，客房每层设服务室25 —35吊 2 (4)标准间客房30间每间30m左右； (5)高级客房10间每间60吊左右，其中；里间为卧室，外间为接待室； (6)设活动室一间 (按容纳50人计)； (7)—层设值班室1间30m2左右； (8)设档案室及资料室各一1间，面积60—90斥； (9)各层设卫生间(男按40人计，女按50人计) (10)除顶层外每层设会议室一间60-90 m 2;顶层会议室120-150 m2 2)设计内容 (1)建筑方案及其初步设计； (2)建筑平面、立面和剖面设计； (3)主要部位的建筑构造设计及材料作法； (4)绘制建筑施工图。 3)成果形式 (1)建筑设计论述(在毕业设计说明书中完成，约3000字左右)，主要内容: ①教室及各种房间的布局，在功能、人流、交通等方面的考虑及处理； ②各房间面积、高度(层高)及采光通风方面的说明； ③主要立面、出入口的考虑； ④防火及安全等措施； ⑤主立面装饰材料作法及颜色的选用； ⑥关于建筑构造说明； ⑦本建筑设计的主要特点。 (2)绘制图纸 ①图纸目录；建筑设计说明；材料作法表；
某框架办公楼毕业设计
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连云港市查卡拉办公楼设计 专业：土木工程 学生：周泓岑指导老师：李章政 摘要 本设计主要进行了5层楼办公楼的框架结构设计。在确定框架布局之后，先进行了层间荷载的计算。接着运用D值法计算横向荷载（水平风荷载）作用下的结构内力（弯矩、剪力、轴力）。在进行内力组合，找出最不利的一组或几组内力组合。选取最安全的结果计算配筋并绘图。此外还进行了结构方案中的室内楼梯的设计。完成了平台板，梯段板，平台梁等构件的内力和配筋计算及施工图绘制。对楼板进行了配筋计算，本设计采用独立柱基础，对基础受力和配筋计算。 整个结构在设计过程中，严格遵循相关的专业规范的要求，参考相关资料和有关最新的国家标准规范，对设计的各个环节进行综合全面的科学性考虑。总之，适用、安全、经济、使用方便是本设计的原则。设计合理可行的建筑结构方案是现场施工的重要依据。 <关键词> 框架结构结构设计荷载计算内力计算计算配筋 第1页
Lianyungang City Chakra buildings design Major: Civil Engineering Students: Zhou Hong Cen Instructor: Li Zhang Zheng Abstract The design of the main five-storey office building frame structure design. In determining the frame layout.Then use d-value method for calculating transverse load (horizontal wind load) of structures (subjected, Axis forces). The combination of internal, find out the most unfavourable a set or sets of internal combination. Choose the best security results calculation reinforcement and drawing. In addition to the structural scheme of the design of interior staircase. Complete a platform plank, bench boards, such as widget platform beam and the reinforcement of the force calculation and construction drawings. On a concrete floor, this design uses independent Foundation, on the basis of calculation of the force and reinforcement. The entire structure in the design process, in strict accordance with the relevant professional requirements, refer to relevant data and information about the latest national standard specification, on various aspects of the design for 第2页
现代高层写字楼的创新管理和增值服务
现代高层写字楼的创新管理和增值服务 相对住宅管理而言，高层写字楼的管理局面比较平稳，纷争不多，负面报道也很少；而承接写字楼项目影响大、形象好、收益可观，因而成为众多物管企业向往的业务领域。 相对住宅管理，写字楼管理有几个特点：高要求——写字楼配置高端，客户群要求高，所以对管理和服务的要求高；高收费——写字楼提供的服务多样化、管理复杂，收费一般高；高风险——写字楼客户人群密集，且设备安全、消防安全、治安安全要求高，管理风险大；高回报——写字楼管理费收入较高，且服务范围广，经营潜力大，管理回报相对高。 随着写字楼客户需求的不断提高，政府、社会对写字楼角色的期望越来越高以及写字楼自身发展的需要，写字楼管理和服务也必须要不断创新、不断提升。写字楼的管理服务创新要从劳动密集型向管理技术型、从对物业的管理向不断满足人的需求、从物业管理区域资源提供向整合社会服务资源、从简单的管理手段向充分借用现代科技手段四个方向转变。 高层写字楼的创新管理 写字楼的创新管理是指物业管理企业根据写字楼环境条件的变化，特别是客户需求的改变，更新管理理念，在管理制度、管理措施、管理方式、管理手段、操作流程等方面不断改进创新，提升写字楼的管理水平和最大程度满足客户需求。物业管理企业可以从管理体制、设备管理、安全防范、秩序管理、管理流程、电脑化管理等方面实行写字楼管理创新。 1、管理体制创新——管理层与操作层分离
目前物业管理体制通行的是“大而全”，主要从事设施设备运行、维护、保养，安全防范、秩序维护、清洁、绿化等粗放型的劳务，而这种运作方式与技术含量高的写字楼管理要求相比略显落伍。在写字楼管理中应当实现管理层和操作层分离，具体的管理和服务操作则通过外包，由专业公司完成。而管理层主要精力放在物业监理和资产管理上，这不仅将使写字楼的管理更专业化、规范化，也可以提升管理的整体水平，发挥更大的管理和服务潜能。 2、设备管理创新——节能环保、自动化 设备管理是写字楼管理的重点。对设备管理，传统习惯是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。而近年的设备管理在此基础上更提出了节能、环保等新要求，要求物业管理企业不断采用新技术。例如，使用中央空调控制系统、空调变频技术，可以有效地控制空调使用量，大大降低中央空调的耗电量；使用感应水龙头，可减少20%-30%的用水量；在人流量较少的区域采用照明红外控制、声控，可以节约用电量。 3、安全防范创新——引进新技术，多防结合 如何确保写字楼安全（治安、消防）是管理的重中之重。随着治安形势日趋严峻，安全防范压力增大。物业管理企业要尽可能采用技防手段实现安全防范创新。比如监控、红外线布防、公安联网报警、门禁系统卡、证件扫描器等。同时要不断提高人防水平，发挥普通员工的防范作用，达到群防群治的目的。 4、秩序管理创新——提供零干扰办公环境 写字楼作为公司机构的办公场所，对大厦内的秩序要求非常高，对环境的安静要求近乎苛刻。比如不允许楼内喧闹，不希望闲杂人员打扰。但现实中经常有客户装修造成有气味、噪音影响邻近客户；客户公司开张庆祝，搞舞狮活动；各种衣冠楚楚、西装革履的推销人员混进大厦骚扰客户，甚至有公司上班开始全体
(完整版)5层办公楼说明书毕业设计论文
目录 摘要 (1) 第1章建筑设计 (2) 1．1 设计任务和主要要求 (2) 1．1．1 设计任务 (2) 1．1．2 设计要求 (2) 1．2 建筑物所处的自然条件 (3) 1．2．1 气象条件 (3) 1．2．2 地形、地质及地震烈度 (3) 1．2．3 水文 (3) 1．3 建筑设计文件的内容及要求 (3) 第2章结构设计 (4) 2．1 设计资料 (4) 2．2 结构设计的一般原则 (4) 2．2．1 结构设计目的 (4) 2．2．2 结构设计的一般原则 (4) 2．3 结构选型 (4) 2．3．1 结构体系选型 (4) 2．3．2 框架施工方法 (5) 2．3．3 其他结构选型 (5) 2．4 框架结构计算简图及构件尺寸 (5) 2．4．1 简化假定 (5) 2．4．2 计算单元 (5) 2．4．3 计算简图 (6) 2．4．4 梁柱截面尺寸及惯性矩 (6) 2．5 荷载计算 (9) 2．5．1 恒载标准值计算 (9) 2．5．2 活荷载标准值计算 (10)
2．5．3 竖向荷载下框架受荷总图 (11) 2．5．4 竖向荷载下框架受荷总图 (13) 2．5．5 竖向荷载下框架受荷总图 (14) 2．6 荷载计算 (15) 2．6．1 恒载作用下的内力计算 (16) 2．6．2 活载作用下的内力计算 (24) 2．6．3 风荷载作用下的内力计算 (50) 2．7 框架内力组合 (51) 2．7．1 弯矩调幅 (52) 2．7．2 控制截面的选择 (52) 2．7．3 控制截面的选择 (52) 2．7．4 框架梁的内力组合 (53) 2．7．5 框架柱内力组合 (55) 2．8 梁柱截面配筋图 (56) 2．8．1 梁柱截面配筋计算 (56) 2．8．2 框架柱的配筋计算 (61) 2．9 柱下基础设计 (66) 2．9．1 基础选型 (66) 2．9．2确定基础截面尺寸及配筋 (66) 结论 (73) 结束语 (74) 参考资料 (75) 附录（英文翻译） (76)
写字楼销售的一般推广过程及方法
写字楼销售的一般推广过程及方法 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期) 此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期) 此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 *第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对
办公楼的设计 毕业论文
第一部分建筑设计 第1章建筑设计 建筑设计是在总体规划的前提下，根据任务书的要求综合考虑基地环境，使用功能，结构施工，材料设备，建筑经济及建筑艺术等问题。着重解决建筑物内部各种使用功能和使用空间的合理安排，建筑与周围环境，与各种外部条件的协调配合，内部和外表的艺术效果。各个细部的构造方式等。创造出既符合科学性又具有艺术的生产和生活环境。 建筑设计在整个工程设计中起着主导和先行的作用，除考虑上述各种要求以外，还应考虑建筑与结构，建筑与各种设备等相关技术的综合协调，以及如何以更少的材料，劳动力，投资和时间来实现各种要求，使建筑物做到适用，经济，坚固，美观，这要求建筑师认真学习和贯彻建筑方针政策，正确学习掌握建筑标准，同时要具有广泛的科学技术知识。 建筑设计包括总体设计和个体设计两部分。 1．1 设计任务和主要要求 1．1．1 设计任务 本设计的主要内容是办公楼的设计，办公楼属于行政办公建筑类。作为一个办公空间设计，要在平面规划中自始至终遵循实用、功能需求和人性化管理充分结合的原则。在设计中，既结合办公需求和工作流程，科学合理的划分职能区域，也考虑员工与领导之间、职能区域之间的相互交流。材料运用简洁,大方,耐磨,环保的现代材料,在照明采光上使用全局照明,能满足办公的需要.经过精心设计,在满足各种办公需要的同时,又简洁,大方,美观,能充分体现出
企业的形象与现代感. 1．1．2 设计要求 建筑法规、规范和一些相应的建筑标准是对该行业行为和经验的不断总结，具有指导意义，尤其是一些强制性规范和标准，具有法定意义。建筑设计除了应满足相关的建筑标准、规范等要求之外，原则上还应符合以下要求：（1）满足建筑功能要求： （2）符合所在地规划发展的要求并具有良好的视觉效果； （3）采用合理的技术措施； （4）提供在投资计划所允许的经济范畴内运作的可行性。 1．2 建筑物所处的自然条件 1．2．1 气象条件 建设地区的温度、湿度、日照、雨雪、风向、风速等是建筑设计的重要依据，例如：炎热地区的建筑应考虑隔热、通风、遮阳、建筑处理较为开敞；在确定建筑物间距及朝向时，应考虑当地日照情况及主要风向等因素。 1．2．2 地形、地质及地震烈度 基地的地形，地质及地震烈度直接影响到房屋的平面组织结构选型、建筑构造处理及建筑体型设计等。 地震烈度，表示当发生地震时，地面及建筑物遭受破坏的程度。烈度在6度以下时，地震对建筑物影响较小，一般可不做抗震计算，9度以上地区，地震破坏力很大，一般应尺量避免在该地区建筑房屋，建筑物抗震设防的重点时7、8、9度地震烈度的地区。 1．2．3 水文 水文条件是指地下水位的高低及地下水的性质，直接影响到建筑物基础及地下室。一般应根据地下水位的高低及底下水位性质确定是否在该地区建筑房屋或采用相应的防水和防腐措施。
某办公楼框架结构设计毕业设计(论文)
目录 内容摘要 (4) Abstract (5) 绪言 (6) 计算书主体部分 (7) 1 设计任务书 (7) 1.1工程概况 (7) 1.2 设计的基本内容 (7) 1.3 设计资料 (8) 1.3.1气象条件 (8) 1.3.2地质条件与抗震设防 (8) 1.3.3屋面及楼面的做法 (9) 2 结构类型 (9) 3 框架结构设计计算 (11) 3.1梁柱截面、梁跨度及柱高确定 (11) 3.1.1初估截面尺寸 (11) 3.1.2梁的计算跨度 (12) 3.1.3柱的高度 (12) 3.2荷载的均布恒载 (13) 3.2.1屋面的恒载 (14) 3.2.2屋面的活载 (15) 3.2.3楼面的均布恒载 (15) 3.2.4楼面均布活荷载 (15) 3.2.5梁柱的自重 (16) 3.2.6墙体、门窗自重的计算 (16) 3.2.7各层荷载组合 (17) 3.3水平地震力作用下框架的侧移验算 (18) 3.3.1横梁的线刚度 (18) 3.3.2横向框架柱的线刚度及侧移刚度D值 (18) 3.3.3横向框架自震周期 (19) 3.3.4横向地震作用计算 (20)
3.3.5横向框架多遇水平地震作用下的抗震变形验算 (21) 3.3.6纵向框架柱的线刚度及侧移刚度D值 (22) 3.3.7纵向框架自震周期 (23) 3.3.8纵向地震作用计算 (23) 3.3.9纵向框架多遇水平地震作用下的抗震变形验算 (24) 3.4水平地震作用下横向框架的内力分析 (25) 3.4.1框架柱端剪力及弯矩计算 (25) 3.4.2梁端弯矩、剪力及柱轴力计算 (27) 3.5竖向荷载作用下横向框架的内力分析 (29) 3.5.1计算单元的选择确定 (29) 3.5.2荷载计算 (30) 3.5.3用力距二次分配法计算框架弯距 (33) 3.5.4梁端剪力及柱轴力的计算 (39) 3.6风荷载作用下框架的内力分析 (40) 3.7内力组合 (42) 3.7.1框架梁内力组合 (42) 3.7.2 框架柱内力组合 (46) 3.8截面设计 (48) 3.8.1承载力抗力调整系数 (48) 3.8.2横向框架梁截面设计 (49) 3.8.3柱截面设计 (59) 3.8.4框架梁柱节点核心节点设计 (67) 3.8.5构造要求 (67) 4 现浇板设计 (74) 4.1设计荷载 (74) 4.2四边支承板的内力及截面配筋计算（按弹性理论） (74) 4.2.1区格A (74) 4.2.2区格B (76) 4.2.3 区格C (76) 5 楼梯设计 (77) 5.1楼梯段板设计 (78)
写字楼特殊渠道营销活动方案
以写字楼为代表的特殊渠道拓展一直备注业内关注，企业大都想拓展特殊渠道，以大规模分销覆盖、终端门店拓展等提升销售业绩，仅以下面写字楼特殊渠道营销活动方案展示创新思路。 一、写字楼精耕案推行意义 1. 其是对公司渠道创新的一次有益探索。其主要是针对非主流通路中小型终端的一次集中性攻占，写字楼消费的有效启动将铸造终端攻取的新模式，尔后联合其它通路可尝试建立崭新之新通路。 2. 对公司市场运作经验积累的一次检阅。 3. 对FMCG行业终端运作方式的一次试验性突破。此案既借鉴了对FMCG 行业中主流通路中小型终端的攻占方式，又夹杂了对封闭型终端的推广启动方式，并介入以前期的试验性市场测试，此案一旦操作成功，将是通路运作创新。 4. 其成功经验可借鉴于通路精耕深度分销。 二、写字楼精耕案之推进原则 1、要量更求质，因时而宜。 操作前期应求质为主，集中优势着眼于写字楼终端有效启动和分销点市场基本面建设两大重心，将其操作不断试验，务求成功，加以规范成标准操作流程，以利后市操作；中后期则侧重于运作体系各环节的操作优化，量质并重。（此处“量”指某阶段销售额的单纯粗放性增长，“质”指某阶段销售增长结构的优化，其能提供销售额持续增长的动力，使其不断不竭的增长，这需要专案各主要难题解决，各操作环节规范，运行流程相对优化等方面的支持） 2、试点突破，阶段推进。
为全力解决两大核心问题，营销活动方案操作前期须选择重点城市重点区域进行“写字楼消费有效启动”与“分销点市场基本面建设”的实验，整合规范其有效操作方式；待试点成功,结合其他因素,综合考量后再阶段性推进. 3、协同作战,工作重心略不同。 试验性城市以两大重心—“写字楼终端有效启动”和“市场基本面建设”为主要工作重心,侧重对其的试验、推广、整合并规范其操作方式；非试点城市则以分销点市场布局及其基本建设,通络客情关系、客户优化分级管理为主，并可适当开展“启动”与“建设”的尝试。 4、强化执行力，精细化操作。 此案对执行力要求极高，前期的试点区域之核心事项操作测试，中期的整合推广创新，后期的分销点客户管理，无不要求执行到位，监控到位，精细化表格管理是必经之路。 三、战略规划 1 体系初建: 此阶段是本案的第一阶段, 营销活动方案中心工作在于分销点市场运作体系之框架建立,即完成我生活用纸销售的“通路”建立过程，其重要工作有: ①经销商的开发,由其分管配送及货物周转的其他事宜。 ②分销点客户的开发,区域分销点市场大体布局的完成,其须重质又重量,以量为主 ③市场基础工作先行,市场调查与关键图表绘制已经完成，如重要区域楼宇分布图、区域分销点分布图、写字楼消费周期调查报告、区域竞争态势变化图及表等。
创意办公室设计
随着办公空间设计的人性化，其宽松的环境，个性化的装饰，好玩的摆设，免费的食物，健身中心，独特的休息场所等都逐渐成为当代白领梦想的office创意元素。对于常年坐办公室的白领来说，办公室一天至少有8小时呆在里面，推算一生中至少20年要与它相伴的地方。办公环境不仅影响工作的质量与效率，还直接影响人的身心健康，有趣、充满个性气息的办公空间能激起员工们的创意与热情。有人喜爱年代久远的老厂房带来的历史沉淀感，有人偏爱摩登写字楼里的现代空间，有人费尽心机将家具做旧，也有人喜爱简约洁净的现代家具。何谓办公空间设计潮流装饰?可是在德诺壁纸上总结了当下最受白领青睐的几款潮流办公装饰风格，哪一款是你的最爱呢? 潮流办公之复古空间 近几年复古潮流从服饰衍生至家居领域，追求文艺气息的居者对复古风格情有独钟，老牌的大型外贸集团公司也喜欢选择这种风格的装修。设计师从办公空间设计装修的特点上来看，复古风格较少选择大的色差，造型上比较保守，选材考究，强调古老的时代气息，让人仿佛置身于年代久远的空间中，享受沐浴人文气质。
潮流办公之自然空间 无论是什么年龄和阶层，自然风格总能最直接地引起人们的共鸣。自然风格在室内环境中力求表现悠闲、舒畅、自然的田园生活情趣，其从空间本身、界面的设计乃至风格意境里所流淌的最原始的自然气息来阐释风格的特质。这样的自然办公空间能让白领们以一颗平静的心情来面对繁忙的工作，身心放松，不易疲倦。 潮流办公空间设计之现代创意空间 在现代创意的办公空间设计应注重功能性与创意性的集合，其造型流畅，大量运用线条，通过光和影的应用效果，在较小的空间内制造变化，在线条和光影变幻之间找到对心灵的冲击，为工作人员提供想象的空间，激起工作人员的创意。 潮流办公之新新人类空间 新新人类群体具有独立特性与艺术气息，在着装上强烈的色彩与个性是无法仿制的标志。新新人类空间大多不拘一格，大量使用几何图案与新式装修材料，明亮度对比强烈，在造型上具有唯一性。
某框架办公楼毕业设计
2006届土木工程专业毕业设计 连云港市查卡拉办公楼设计 专业：土木工程 学生：周泓岑指导老师：李章政 摘要 本设计主要进行了5层楼办公楼的框架结构设计。在确定框架布局之后，先进行了层间荷载的计算。接着运用D值法计算横向荷载（水平风荷载）作用下的结构内力（弯矩、剪力、轴力）。在进行内力组合，找出最不利的一组或几组内力组合。选取最安全的结果计算配筋并绘图。此外还进行了结构方案中的室内楼梯的设计。完成了平台板，梯段板，平台梁等构件的内力和配筋计算及施工图绘制。对楼板进行了配筋计算，本设计采用独立柱基础，对基础受力和配筋计算。 整个结构在设计过程中，严格遵循相关的专业规范的要求，参考相关资料和有关最新的国家标准规范，对设计的各个环节进行综合全面的科学性考虑。总之，适用、安全、经济、使用方便是本设计的原则。设计合理可行的建筑结构方案是现场施工的重要依据。 <关键词> 框架结构结构设计荷载计算内力计算计算配筋 第1页
李军：某办公楼框架结构设计 Lianyungang City Chakra buildings design Major: Civil Engineering Students: Zhou Hong Cen Instructor: Li Zhang Zheng Abstract The design of the main five-storey office building frame structure design. In determining the frame layout.Then use d-value method for calculating transverse load (horizontal wind load) of structures (subjected, Axis forces). The combination of internal, find out the most unfavourable a set or sets of internal combination. Choose the best security results calculation reinforcement and drawing. In addition to the structural scheme of the design of interior staircase. Complete a platform plank, bench boards, such as widget platform beam and the reinforcement of the force calculation and construction drawings. On a concrete floor, this design uses independent Foundation, on the basis of calculation of the force and reinforcement. The entire structure in the design process, in strict accordance with the relevant professional requirements, refer to relevant data and information about the latest national standard specification, on various aspects of the design for a single, integrated view of scientific consideration. In short, applicable, safety, economy, ease of use of this design principle. Design of the building structure plan is an important basis for the site construction. Keywords：frame structure architecture design design force calculation calculation of reinforcement 前言 本设计是按照重庆三峡学院建筑工程系2010年毕业设计要求编写的毕业设计。题目为“某框架办公楼结构设计”。内容包括建筑设计、结构设计两部份。 第2页
写字楼客户购买要素分析共14页
写字楼客户购买要素分析 一、客户置业心理分析 1、个人投资要点 写字楼投资被专家称为个人投资者的新“金矿”，什么样的写字楼比较迎合个人投资者的需求， A、区位 房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。 B、档次形象 个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。所以，客户需求面积也大一些，一般来说是在500㎡以上。但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很看重。相比而言，
这类公司更看重的是面积和总价。由于这类公司流动性大，再加上小业主多，当经济不景气的时候，小业主可能竞相压价，对客户进行的争夺战，因此发展商在项目销售之后有必要成立租赁中心，对小业主的物业租售进行同一管理，避免小业主之间的恶性竞争，保障小业主的利益。 C、品质 写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。 D、软性配套与物业管理 在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。 而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会品碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。 E、置业门槛和投资回报 置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需
办公楼毕业设计开题报告
办公楼毕业设计开题报 告 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
毕业设计（论文）开题报告
1 选题的背景和意义 选题的背景 建筑业是一个国家的支柱产业。中国的建筑业很大程度的解决了就业问题,同时,建筑业的增长对一个国家的GDP增长起着重要的作用。在经历的2008年的金融危机后,国家于2009年初投入4万亿的固定资产投资,而中国建筑行业占固定资产投资的60%,无疑,4万亿的投资将带动建筑行业的增长,从而希望带动整个中国经济的增长。 随着我国基本建设飞速发展及社会主义市场经济体制和法制建设的不断完善，施工组织设计的编制与审核越来越重要。用科学、合理、安全、符合规范要求的施工组织设计指导施工，能够保证施工质量、安全和进度等要求，对于安全生产具有极其重要的作用。施工组织设计包括建设项目施工组织总设计、单位工程施工组织设计和分部分项工程施工专项方案。以施工项目为对象进行编制，是指导建设全过程各项施工活动的重要的技术、经济、组织、协调和控制的综合性文件。编制及审核施工组织设计应与《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300．按照《建设工程项目管理规范》GB／巧0326—2006，满足项目管理实施规划对施工组织设计编制内容的要求。 国内外研究现状及发展趋势 符礼明[1]认为筑工程施工组织设计的编制对象是个单项工程，其编制工作通常由施工企业自己独立进行。施工组织设计方案不仅要求具有较高的技术性，还具有一定的综合性，因此要求编制人员熟练掌握建筑工程理论基础的同时，必须具备相关的实践经验。纵观目前的整个建筑工程领域，施工组织设计存在着诸多不足之处。通常依照施工项目规模、设计阶段编制广度、设计方案的具体作用将施工组织
写字楼的大客户营销
写字楼的大客户营销 由于产品特性和客户特性的不同，住宅销售和写字楼销售有着非常大的差别。住宅销售是一种产品化的销售，潜在客户和成交客户数量相对多，整个营销过程更强调营销策划定位的重要，项目定位准确，只要进行规范的销售组织管理，将营销广告活动与销售现场配合好，就可以保证项目销售业绩。而写字楼销售则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程更强调对每一单的销售进程管理，强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。写字楼销售从客户到手段等多方面的不同。 写字楼与住宅销售的差别很大，尤其表现在大客户销售方面，写字楼强调的是大客户销售，主要表现在以下几个方面： 1、对公司客户的关键信息采集的支持 公司客户购房不同于个人购房，客户购买时需要考虑的问题是不同的，很大程度上和客户自身企业的一些个性化特点相关。因此，销售人员在收集公司客户的信息时，一定要注意了解例如：“客户的人员数量，客户对办公面积需求的情况”等关键客户数据，应该指导基层销售人员的信息采集工作，提醒他们注意到那些是客户的关键业务信息，以便于企业判断客户需求，有效组织销售策略。 2、大客户营销更注重潜在客户线索的管理与跟踪 由于写字搂销售的目标客户数量相对有限，因此更强调对每一条销售线索的管理与跟踪。每一条有效的客户线索都应该及时跟进处理，使销售管理人员能够是实时掌握最新的信息，及时作出业务判断和指导，监督和推进业务员的具体业务跟进过程。客户的来电、来访、我们对客户拜访、客户与我们的谈判等企业所有人员与客户的所有接触过程等都应该记录下来，最终形成一个企业和客户交互的完整历史，业务相关的每个人都可以在系统中及时了解
公司办公楼毕业论文
毕业设计 题目：公司办公楼 目录 1 绪论 (1) 1.1 工程背景 (1) 1.1.1 设计资料 (2) 1.1.2 材料 (2)
1.2 工程特点 (2) 1.3 本章小结 (3) 2 结构设计 (4) 2.1 框架结构设计计算 (4) 2.1.1工程概况 (4) 2.1.2设计资料 (4) 2.1.3 梁柱截面、梁跨度及柱高度的确定 (5) 2.1.4荷载计算 (7) 2.2 板的计算 (10) 2.2.1 设计资料 (10) 2.2.2 楼面板 (14) 2.2.3 屋面板 (14) 2.3 楼梯设计 (18) 2.3.1计算简图及截面尺寸 (18) 2.3.2 设计资料 (18) 2.3.3 梯段板计算 (19) 2.3.4 平台板计算 (20) 2.3.5 平台梁计算 (21) 2.4 基础设计 (22) 2.4.1 设计资料 (22) 2.4.2基础截面确定 (23) 2.4.3基础梁力计算 (24) 3. 结论 (27) 致 (28) 参考文献 (29)
1.绪 论 1.1 工程背景 本项目为9层钢筋混凝土框架结构体系，占地面积约为960.96 m 2，总建筑面积约为8811.84 m 2；层高3.6m,平面尺寸为18.3m ×52.0m 。采用桩基础，室地坪为±0.000m ，室外高差0.6m 。 框架梁、柱、楼面、屋面板板均为现浇。 1.1.1 设计资料 1.1.1.1 气象资料 夏季最高气温42.3C ?，冬季室外气温最低9C ?-。 冻土深度25cm ，基本风荷载W 。=0.35kN/ m 2；基本雪荷载为0.2 kN/ m 2。 年降水量680mm 。 1.1.1.2 地质条件 建筑场地地形平坦，地基土成因类型为冰水洪积层。自上而下叙述如下： 新近沉积层（第一层），粉质粘土，厚度0.5—1.0米，岩性特点，团粒状大孔结构，欠压密。 粉质粘土层（第二层），地质主要岩性为黄褐色分之粘土，硬塑状态，具有大孔结构，厚度约3.0米, qsk=35—40kPa 。 粉质粘土层（第三层），地质岩性为褐黄色粉质粘土，具微层理，含铁锰结核，可塑状态，厚度3.5米， qsk=30—35kPa 。 粉质粘土层（第四层），岩性为褐黄色粉质粘土，具微层理，含铁锰结核，硬塑状态，厚度未揭露，qsk=40—60kPa,qpk=1500—2000kPa 。 不考虑地下水。 1.1.1.3 地基土指标 自然容重1.90g/cm 2，液限25.5％，塑性指数9.1，空隙比0.683，计算强度150kp/m 2。