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150627-房地产开发项目资本金

房地产开发项目资本金

房地产开发项目资本金,是指在开发项目总投资中,由投资者认购的出资额。对开发项目来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益,也可以转让其出资,但不得以任何方式抽出。

国务院于 1996 年 8 月发文通知,从 1996 年开始,对各种经营性投资项目,包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度,投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。具体到房地产开发项目,法律规定资本金与项目总投资的比例不低于 20% 。

房地产开发项目资本金可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资,但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过开发项目资本金总额的20% ,国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

房地产开发项目实行资本金制度,并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金,可以有效地防止部分企业不规范行为,减少楼盘“烂尾”等现象的发生。

【相关依据】

城市房地产开发经营管理条例[19980720]

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20% 。

中华人民共和国公司法(2004 修正[20040828]

第四条公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。

公司享有由股东投资形成的全部法人财产权,依法享有民事权利,承担民事责任。

公司中的国有资产所有权属于国家。

第二十四条股东可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权,必须进行评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价,依照法律、行政法规的规定办理。

以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的百分之二十国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

第八十条发起人可以用货币出资也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权,必须进行评估作价,核实财产,并折合为股份,不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价,依照法律、行政法规的规定办理。

发起人以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过股份有限公司注册资本的百分之二十。

公司项目建设资金融资方案

A公司某项目建设资金融资方案一、公司背景简介 A公司成立于2002年12月17日，经营范围为海域围海造田及开发建设，注册资本金1亿元，股权结构为：B公司注资5100万元，股权比例为51%，C公司注资2000万元，股权比例为20%，D司注资1700万元，股权比例为17%，E公司注资1200万元，股权比例为12%，B公司为控股股东。二、围海造地项目投资及公司财务状况围海造地工程于2003年6月开工，2006年11月至2007年7月各分项工程陆续交工验收，共形成陆域面积2926.52亩，其中已办理房地产权证的部分为2661.75亩，尚未办理的部分为264.77亩。截至2008年11月底，工程总造价7.5亿元，资金来源为：实收资本1亿元，长期借款4.5亿元，股东借款1.78亿元。长期借款为工行**支行提供的三年期土地抵押贷款，抵押物为*房地权市字第*号、第*号、第*号、第*号地块。另外*房地权市字第*号地块(218亩)为D司7000万元贷款提供抵押担保，*房地权市字第*号地块（675亩）为B公司1.5亿元贷款提供抵押担保。股东借款为D司借款15673万元，C公司借款1349万元，B公司借款778万元。公司资产负债率达86.12%。三、*项目投资及财务估算根据*市政府推进的“*”战略规划，公司围海造地所得土地性质拟从码头、仓储、工业用地变更为商业、住宅用地，公司将进行该地块的一级土地开发，七通一平后纳入土地储备中心进行招拍挂。根据项目初步估算，全部投资至少需要200亿元，其中一期开发（即基础设施配套）约需26至30亿元，09年7月1日达到一期土地整理完毕交付土地储备中心进行招拍挂的进度。资料显示，07年9月份该地块所在区域工业用地基准地价为53.25万元/亩，商业、

项目资本金

项目资本金房地产开发企业应当建立项目资本金，资本金占项目总投资的比例不得低于国家规定的标准。请查找并思考：国家及其他省市有关项目资本金的功能、用途、监管部门、提取额度、资金到位证明、开发项目结束后资本金的归属分配的问题。设立房地产项目资本金的目的是为了防止房地产开发企业因开发资金不足而可能对项目投资人、贷款人、购房人等的合法利益造成损害。主管部门：目前房地产开发项目资本金实行专款专用，只能用于本项目建设使用，由建设部门主管。房地产开发企业不得以任何方式挪作他用，更不得擅自抽回、调出。房地产开发项目依法转让的，转让方在受让方按照本规定存储相应数额项目资本金后，方可调出存储的项目资本金。结合深圳政府机构设置，主管部门应该为市建设局。管理流程：房地产开发企业自行选择项目资本金专户存储银行，并报房地产开发主管部门备案。房地产开发商在取得《国有土地使用权出让书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，在向建设部门申请《建筑工程施工许可证》时，需要提供的证明材料应当包括银行出具的项目资本金证明，否则建设部门不予颁发《建筑工程施工许可证》。对于分期实施的房地产开发项目，其项目资本金可按项目分期实施情况分期存入。房地产开发项目扩大投资规模时，应及时补充项目资本金。缴存比例：根据2009年5月25日国务院《关于调整项目固定投资资本金的通知》要求，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。各地可以制定具体比例办法。使用程序：项目资本金的使用需要申请，申请文件应当包括该项目的工程监理单位出具的工程款支付证明和项目建设进度情况的说明，建设主管部门可以根据项目进度分批解冻，并出具《房地产开发项目资本金拨付使用通知书》，开发商凭借《房地产开发项目资本金拨付使用通知书》向银行申请解冻相应数额的资金。按照《河北省房地产开发项目资本金监督管理规定（暂行）》的规定，在项目建设过程中，项目资本金最多只能申请使用95%，剩余的5%作为项目建设保证金，在城市规划行政主管部门确认项目按照规划要求全部建设完成，项目交付使用后，方可申请提取使用。参考《河北省房地产开发项目资本金监督管理规定（暂行）》、《石家庄市建设局关于实行房地产开发项目资本金管理的通知》、《湘潭市房地产开发项目资本金管理暂行办法》、《泸州市房地产开发项目资本金管理暂行办法》质量保证金（制度建议）房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业应当在办理房地产初始登记前，按照主管部门的要求提取房地产项目质量保证金。请查找：其他地方有无类似的做法。工程质量保证金是指发包人与承包人约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建筑工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建筑工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件的规定以及承包合同的约定。根据规定，全部或者部分使用政府投资的建设项目，按工程价款预算总额的５％预留保证金。社会投资项目保证金预留数额不低于工程价款预算总额的３％。在责任期内，建筑若出现质量缺陷，施工单位不能认真履行职责，发包方可通过相关程

房地产资金来源

1．银行贷款目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 2．房地产信托房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

对项目资本金一些常见误区的探讨

对项目资本金一些常见误区的探讨 ■张立项目资本金指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，即权益性资金。资本金的充足性和到位的及时性，不仅关系到项目建设的合规性，更是银行判断项目出资人实力、项目可行性、项目建设期风险的重要依据。在信贷审批工作中，笔者发现部分信贷人员对项目资本金的理解存在一些误区，主要体现在以下几个方面：一、仅以形成的资产价值作为计算资本金充足的依据，忽视其作为资金来源的本质部分授信申报材料在分析资本金充足性时，仅分析财务报表中的资产科目，以相关资产科目中金额来计算和解释资本金的数额。根据核心定义，资本金作为投资者对项目投资认缴的投资额，属于权益性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。投资者可以按其出资的比例依法享有所有者权益，也可以出让其出资及其相应权益，但不得以任何方式抽回。而形成的资产是对资金的具体运用，其价值是资金来源的最终体现。鉴于资金来源既可能是负债性的，也可能是权益性的，仅以资产科目的价值代替资本金数额的计算，掩盖了资本金作为权益性资金来源的本质。因此在分析说明项目资本金充足性时，首先应当从所有者权益科目出发进行分析判断，在此基础上可以进一步说明权益资金形成了哪些资产科目，并对资产价值进行分析，从资产形成角度对资本金充足性进行印证。二、以权益科目金额简单匡算项目资本金，忽视项目无关资产对权益性资金的占用权益性资金是企业的自有资金，但如果不用于申贷项目的建设、没有形成项目资产，就不能作为申贷项目的资本金。目前，有些股东出于为项目公司抵押融资需要，会以实物或者土地使用权进行出资，而这些资产可能和贷款项目建设没有直接关系。如果申报材料仅从所有者权益的金额角度匡算项目资本金，而没有具体分析权益资金的构成和用途，就可能出现申贷项目实际资本金不足、存在缺口的情况。因此，信贷人员在分析资本金时，除了关注权益性资金的金额，还应当具体分析权益科目的构成、性质及占用形态，一般可剔除借款人的长期投资、无形资产（扣除其中申贷项目用地部分）、固定资产（扣除形成该固定资产的长期借款，在建工程比照处理）等长期性质的资产后判断分析申贷项目资本金充足与否。三、误将申贷项目的折旧作为项目资本金来源由于项目资本金可以根据项目建设进度分步到位，部分信贷人员将申贷项目的折旧资金也作为分步到位的项目资本金来源构成部分，但笔者认为这有待商榷。首先，在申贷项目建设期内因尚未形成该项目固定资产，而仅仅是在建工程，不存在可以计提的申贷项目折旧资金。第二，折旧资金是一种现金流入，是还款来源的组成部分，但折旧并不是所有者权益的构成内容；相反，折旧作为成本，是利润的减项，会导致所有者权益中未分配利润的减少。因此，企业既有项目形成的固定资产折旧和申贷项目建成形成固定资产可计提的折旧部分，形成现金流入，虽然可以作为申贷项目贷款还款来源之一，但不适合作为项目资本金来源。四、误将申贷项目形成的净利润全部作为项目资本金来源与折旧资金不同，利润作为权益科目的加项，可以作为资本金分步到位的来源之一。但部分信贷人员将申贷项目在贷款存续期间所形成的全部净利润均作为项目资本金显然不妥。在将净利润作为资本金来源时，必须以建设期完成的时间为节点进行区分，具体来说：借款人既有净利润、原有资产在申贷项目建设期间继续形成的净利润、申贷项目在建设期内因部分投产形成的净利润均是可以作为项目资本金的，但申贷项目建成进入经营期后，原有和新建资产形成的净利润就不能继续作为申贷项目资本金来源了，而只能作为申贷项目的还款来源。五、铺底流动资金全额、长期占用项目资本金我行关于投资项目资本金比例的计算公式为：资本金比例=项目资本金/（项目固定资产

项目资本金办事指南

重庆北部新区房地产开发项目资本金办事指南区内各房地产开发企业：为了便于你们办理房地产开发项目资本金的有关手续，我局编写了以下有关资料供你们参考。如有不明之处，请咨询工作人员。地址：北部新区新科国际A栋511室。电话：67463831。经办人：胡红薇。谢谢。重庆北部新区建设局二○一四年十月一、项目资本政策依据《重庆市房地产开发项目资本金管理办法》（渝建发【2014】82号）二、房地产开发企业提出项目资本金存入申请和项目资本金使用进度安排计划时应提供的资料（一）企业投资项目备案证明；（二）初步设计批复；（三）建设工程规划许可证(附：指标核算书)；（四）重庆市房地产开发建设项目手册；（五）重庆市国有土地使用证（重庆市房地产权证）和重庆市国有土地使用权出让合同；配套费缴存手续（六）房地产开发企业选择项目资本金托管银行确认

书；（七）项目资本金使用计划申请表。（八）重庆市建设工程施工直接发包情况确认书。上述资料除第（六）和第（七）项为原件外，其余应出示原件留下复印件。三、可供房地产开发企业自行选择的监管银行（一）交通银行重庆分行北部新区支行（二）兴业银行北部新区支行（三）光大银行星光支行（四）民生银行北部新区支行（五）建设银行（渝北支行经开园分理处）（六）华夏银行（北部新区支行）（七）招商银行北部新区支行（八）浦发银行重庆分行（九）中信银行重庆分行两江支行资本金存入后请提供：监管协议1份（原件）、存入证明1份（银行提供原件）、进账单1份（验原件收加盖鲜章复印件）。四、项目资本金存入计算基数的确定项目资本金存入计算基数原则上按照经批准的初步设计所确定的概算额核定。若初步设计所确定的开发项目建设总投资额与开发项目应发生的建设费用相差较大的，可申请对项目建设总投资额进行重新核定。五、项目资本金的确定企业应存入项目资本金=项目总投资×存入比

基础设施项目资本金比例政策讲解

基础设施项目资本金比例政策讲解 2019年11月13日召开国务院常务会议，决定完善固定资产投资项目资本金制度，做到有保有控、区别对待，促进有效投资和加强风险防范有机结合。会议提出以下三项要求： 1、降低部分基础设施项目最低资本金比例。将港口、沿海及内河航运项目资本金最低比例由25%降至20%。对补短板的公路、铁路、城建、物流、生态环保、社会民生等方面基础设施项目，在投资回报机制明确、收益可靠、风险可控前提下，最多可降低资本金最低比例5个百分点。 2、基础设施领域和其他国家鼓励发展的行业项目，可发行权益型、股权类金融工具筹措资本金，但不得超过项目资本金总额的50%。地方政府可统筹使用财政资金筹集项目资本金。 3、严格规范管理，强化风险防范。项目借贷资金和不合规的股东借款、“名股实债”等不得作为项目资本金，筹措资本金不得违规增加地方政府隐性债务，不得违反国有企业资产负债率相关要求，不得拖欠工程款。金融监管研究院点评：此次放松资本金要求的领域主要是基建和补短板项目。

此前一系列经济金融数据，包括10月份的社融等等，大多不甚理想。2019年6月，中央已经通过发布《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》，允许将专项债券作为符合条件的重大项目资本金。所以此次也是在前期已经采取一系列措施的基础上，接下来的动作就是进一步降低基建领域的资本金比例，加快明年专项债的额度释放。目前执行的比例为国发〔2015〕51号文确定的，具体如下：在本次国常会放宽以后，更新的要求预计如下：

此次同时允许部分鼓励项目发行权益型、股权类金融工具筹措资本金，但不得超过项目资本金总额的50%，这个主要指的是符合条件的永续债等，这也有利于降低资本金筹措的难度。不过不能忽略的是，此次仍然强调不得突破红线，即资本金不得是明股实债、增加隐性债务等的债务性资金。以下为会议全文：国务院总理李克强11月13日主持召开国务院常务会议，听取江苏响水天嘉宜化工有限公司“3·21”特别重大爆炸事故调查情况汇报和责任追究审查调查工作情况通报，部署对安全生产尤其是危险化学品生产管理等问题开展专

投资项目资本金占总投资的比例

1．投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定，其中钢铁和交通运输项目的资本金比例分别是()。 2．A．40％和25％ 3．B．40％和35％ 4．C．35％和25％ 5．D．35％和20％ 6．答案：B 7．【解题要点】本题考核的是项目资本金制度的实施范围。计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和。投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定，现行规定如下： 8．(1)钢铁项目，资本金比例为40％及以上 9．(2)交通运输、煤炭、水泥、电解铝、铜冶炼、房地产开发(不含经济适用房)项目，资本金比例为35％及以上； 10．(3)邮电、化肥项目，资本金比例为25％及以上； 11．(4)电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目，资本金比例为20％及以上。 12．2．下列关于项目资本金的表述中，不正确的是()。 13．A．项目资本金是指投资项目总投资中必须包括一定比例的由出资方实缴的资金，这部分资金对项目的法人而言属于非负债资金 14．B．除了主要由中央和地方政府用财政预算投资建设的公益性项目等部分特殊项目外，大部分项目实行资本金制度 15．C．项目资本金形式，可以是现金、实物、无形资产，各部分所占比例没有特殊要求 16．D．根据出资方的不同，项目资本金分为国家出资、法人出资和个人出资 17．答案：C 18．【解题要点】本题考核的是项目资本金。项目资本金是项目的投入资金，国家对于项目资本金的构成、实行项目资本金制度的项目等内容都有明确的规定，应注意把握。根据国家规定，项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权、资源开采权作价出资，但除国家对采用高新技术成果有特别规定的外，其比例不得超过投资项目资本金总额的20％ 19．3．下列关于项目负债筹资的表述中，正确的是()。 20．A．银行贷款的流动性越高，资金的安全性和效益性就越低 21．B．发行企业债券，原投资者对企业的控制权不变 22．C．一般情况下，融资租赁的资金成本较低 23．D．通过国际金融组织贷款可以较快筹集大额资金，但利息和费用负担较高24．答案：B 25．【解题要点】本题考核的内容较为宽泛，包括了各种负债筹资的特点。其中银行贷款：一般来说，滴动性越高，安全性越高，贷款的效益性就越低；相反，效益性越高，流动性和安全性就越低；一般情况下，融资租赁的资金成本较高；可以较快筹集大额资金，借得资金可由借款人自由支配，但利息和费用负担较重是国外商业银行贷款的特点。26．4．某企业发行总面额为800万元的债券，票面利率为12％。发行费用率为4％，发行价格为900万元，公司所得税税率为33％，则该债券的发行成本率为()。27．A．12．50％ 28．B．11．11％

解读房地产项目自有资金比例

解读房地产开发项目自有资金房地产开发项目的自有资金是指房地产开发企业的注册资本和历年收益结存形成的权益资本。房地产开发项目的自有资金是衡量房地产开发企业整体实力和项目开发风险的重要因素。为降低房地产开发项目的授信风险，保证房地产开发项目的顺利完工，人民银行和银监会均对房地产项目开发的自有资金比例有明确要求，各股份制商业银行也制定相应的房地产项目贷款政策。因此，在商业银行授信审批过程中，信贷审批人员应通过核实房地产开发项目的自有资金来测算其资金缺口，而在核实自有资金时，应关注房地产开发项目自有资金的界定问题，防止开发商任意扩大自有资金范围，掩盖项目资金缺口。一、房地产开发企业自有资金比例达到政策要求的主要手法。 1、虚增资本公积。这是房地产开发企业自有资金比例达到政策要求最为直接的手法。虚增资本公积的方式主要有以下两种：一是股东以土地使用权、资金或股东对该房地产开发企业的债权作为投资，直接增加资本公积；二是房地产开发企业通过接受企业股东债务豁免、捐赠所得或资产重估增值部分计入资本公积。根据企业会计制度和会计准则，股东追加投入应增加企业实收资本，出现资本溢价才能增加资本公积；而债务豁免、捐赠所得或资产重估增值计入资本公积时，并未计提相应的应交税金，也不符合企业会计制度和税收政策的相关规定。

2、股东或关联公司借款、承包商及材料供应商垫资等纳入自有资金比例进行核算。股东或关联公司借款实质上属于对外负债，一般不能算作自有资金，而承包商及材料供应商垫资属于对外借款，由于留置权等因素，承包商垫资的受偿将优先于银行贷款，因此不能算作开发企业的自有资金。 3、项目拆分、滚动开发。项目规模较大，确实存在拆分的需要。但部分房地产开发企业，人为进行项目分期开发，以达到自有资金比例符合政策要求的手法，在房地产项目信贷审批过程中需引起高度关注。具体而言，只有项目立项文件（含项目投资备案表等）明确项目分期建设且与建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证记载均一致，才能进行项目分期开发。同时，在项目滚动开发中，如果分期开发出现重合，需重新测算项目分期的自有资金比例，以符合相关政策规定。 4、调整项目投资估算。房地产项目总投资构成中的“开发期税费”是指项目所负担的与房地产投资相关的各种税费。房地产开发企业因销售而产生的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税应纳入经营税金，不得纳入总投资测算；“土地费用”主要包括土地出让金、城市建设配套费用、征地费用、拆迁安置补偿费、土地契税等，土地增值部分不得纳入总投资测算。此外，在估算项目投资时要分析各项目工程的内容和成本费用是否齐全，有无随意扩大收费范围或提高标准，有无漏项、少算或人为压低造价等情况。二、从事实风险的角度把握房地产开发企业的自有资金。

项目贷款管理办法

项目贷款管理办法第一章总则第一条为规范项目贷款操作，加强项目贷款管理，有效防范信贷风险，促进项目贷款业务的健康发展，根据《商业银行授信工作尽职指引》、《项目融资业务指引》、《固定资产贷款管理暂行办法》等有关法规，特制定本办法。第二条本办法所称项目贷款，是指（以下简称本行）向企、事业法人或其他经济组织（以下统称借款人）发放的，用于新建、扩建、改造、购置、安装固定资产等资本性投资支出的本外币贷款，不含房地产开发贷款。第三条项目贷款发放应符合国家产业政策和信贷政策，遵循安全性、流动性、效益性的原则。第四条贷款条件。借款人申请项目贷款应具备以下条件：（一）借款人具备贷款申请资格；（二）借款人达到本行客户质量评级D级及以上。如借款人为新设法人，其控股股东应有良好的信用状况，无重大不良记录，借款人质量评级不应低于E级；（三）项目必须符合国家的产业、国土、环保及节能减排、资源、城市总体规划、区域控制性详细规划及其他相关政策和本行的信贷准入要求与投向政策；（四）国家对拟投资项目有投资主体资格和经营资质要求的，应符合要求；（五）项目已按照国家规定办理审批、核准或备案手续；（六）需要申请使用土地的项目已依法取得用地批准手续；（七）项目资本金比例符合国家和本行有关规定。项目各项资金来源明确并得到落实；（八）借款用途及还款来源明确、合法；（九）能够提供本行认可的合法、有效的担保。第五条贷款期限。（一）项目贷款期限是指从项目第一笔贷款发放之日起至合同约定借款人应还清全部贷款本息之日止的时间。应在审慎评估项目风险和偿债能力的基础上，根据项目预期现金流、投资回收期、项目融资金额等因素合理确定。（二）对于仅能以项目产生的收益作为主要还款来源的项目贷款，可根据客户和项目具体情况给予宽限期。宽限期应与项目贷款同时申请。建设期超过1年的项目，宽限期不得超过项目实际建设期。在宽限期内借款人只偿还贷款利息，不归还贷款本金。建设期不超过1年的项目，不给予宽限期。给予贷款宽限期应满足：宽限期内所建设项目无法投产，或即使部分投产，但产生的收益不足以归还贷款本金。（三）项目融资应实行分期还款。还款计划应与项目预期现金流情况相匹配，不得集中在项目融资到期前偿还。对项目建造完成后，借款人直接将项目资产转让，并一次性获得转让对价的除外。第六条贷款利率。项目贷款利率依据中国人民银行利率政策和本行贷款定价政策确定。第七条贷款额度。项目贷款额度应综合考虑借款人的实际资金需求、偿债能力、风险保障措施、本行的风险承受能力以及国家关于固定资产投资项目资本金制度的有关规定。

房地产企业财务分析比率

反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比率债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资产的比率净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期（天）流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22

资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩张率总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。风险水平分析风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。股东获利能力分析

国务院关于固定资产投资项目资金比例

栏目类型：城市经济建设管理加入时间：2004-9-24 19:41:10 1.国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知发布单位: 国务院发布日期:1996.08.23 - 实施日期:1996.08.23 (国发(1996)35号) 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：为了深化投资体制改革，建立投资风险约束机制，有效地控制投资规模，提高投资效益，促进国民经济持续、快速、健康发展，国务院决定对固定资产投资项目(以下简称“投资项目”)试行资本金制度。现就有关事项通知如下：一、从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。个体和私营企业的经营性投资项目参照本通知的规定执行。公益性投资项目不实行资本金制度。外商投资项目(包括外商投资、中外合资、中外合作经营项目)按现行有关法规执行。二、在投资项目的总投资中，除项目法人(依托现有企业的扩建及技术改造项目，现有企业法人即为项目法人)从银行或资金市场筹措的债务性资金外，还必须拥有一定比例的资本金。投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这

部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。本通知中作为计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和，具体核定时以经批准的动态概算为依据。三、投资项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为资本金的实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。投资者以货币方式认缴的资本金，其资金来源有： (一)各级人民政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、“拨改贷”和经营性基本建设基金回收的本息、土地批租收入、国有企业产权转让收入、地方人民政府按国家有关规定收取的各种规费及其它预算外资金； (二)国家授权的投资机构及企业法人的所有者权益(包括资本金、资本公积金、盈余公积金和未分配利润、股票上市收益资金等)、企业折旧资金以及投资者按照国家规定从资金市场上筹措的资金； (三)社会个人合法所有的资金； (四)国家规定的其它可以用作投资项目资本金的资金。四、投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定，具体规定如下：交通运输、煤炭项目，资本金比例为35%及以上；钢铁、邮电、化肥项目，资本金比例为25%及以上；

PPP项目融资方案

XXXXX PPP项目融资方案 1.项目概况 XXXXX项目、XXXXX五条公路的PPP项目包。附表1 项目概况表 2.投资估算 2.1项目静态指标本项目工程概算总投资约XX亿元（工程投资约XX亿元，征地拆迁等费用政府包干使用，以项目施工图预算批复文件中相应数值为准）。附表2：项目分项投资明细表

项目动态指标2.2． 2.2.1项目计算周期工程计划建设工期年运营维护期年 2.2.2投资收益率本项目的年投资收益率%。 3.项目资金来源 3.1资本金结构根据国务院《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》的相关要求，本项目资本金比例20%。剩余80%为其他建设资金，由XXX（以下简称：XX）通过银行贷款募集。本项目资本结构（暂定）：[20%]/[80%]（资本金/其他建设资金）本项目总投资XX万元，项目资本金XX万元，占总投资20%（其中：注册资本金亿元），剩余XX万元资本金由XX以股东借款形式投入。剩余XX万元为其他建设资金，占总投资80%，通过银行直接贷款募集。以上资本金比例及结构均暂估，具体的出资比例最终以业主批复的实施方案为准。． XXX公司XXX万元注册资本XXX万元注册XX），股东（占股X%资本（占股万元借款XX资本金X%）注册资本金万元，万元；项目资本金占总投X% ，万元股东借款X支付资金利项目公司PPP银行项目贷款万元）（项目总投：约为XX万X% ，占项目总投承建合同元总包)承建方( 政府付费XX

项目交易结构图等五个公路PPPXXXXX 3.2注册资本金来源及比例：项目公司注册资本金来源情况表附表3 持股比例注册资本金单位名称万元XX% XXX 万元X% XXX 万元合计X% 共同成立项XXXXXX承诺在被选定为中选投标人后，将按规定与目公司。 3.3其他建设资金融资计划万元，拟通过各银行直接为本项目本项目其他建设资金共计XX立项批文等行政PPP在本项目符合相关制度和政策、提供项目贷款。目前已有多家金融机构向项目公司资本金到位的情况下，文书齐备、项目公司在确定合作金融机构时将进行我们表示了提供资金的意向。．优惠条件的比较，选择能够提供最优惠条件的金融机构。具体的贷款金额及时间，以项目实施过程中的施工进度和政府方要求为准。在本项目建设过程中，若实际施工进度与计划施工进度发生偏离，债务性资金的出资计划适时调整，以确保满足本项目拆迁和建设进度的要求。同时，XX承诺：按时向XX政府和XXX提供本项目投融资及建设管理实施计划，确保本项目建设目标的实现，相应的投资计划及时报送XXX备案实施。 3.4充裕的资金渠道 3.4.1XX有充裕的银行授信。 XXX已取得XXX专项授信协议，授信总额XX亿元（详见附件），可为本项目提供及时、灵活的应急融资。

常德市房地产开发项目资本金管理暂行办法

CDCR-2011-52002 常房发[2011]8号常德市房地产管理局关于印发《常德市房地产开发项目资本金管理暂行办法》的通知各县市区房管局、全市各房地产开发企业：现将《常德市房地产开发项目资本金管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。二〇一一年五月十七日

常德市房地产开发项目资本金管理暂行办法第一条为加强房地产开发项目资本金的管理，保障和促进房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称房地产开发项目资本金（以下简称项目资本金），是指在房地产开发项目建设总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。第三条常德市武陵区、常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区内国有土地上的房地产开发项目资本金的管理（不含廉租房等保障性住房）适用本办法。第四条市房管局负责项目资本金的监督管理，同时商请人民银行和银监局协助做好监督管理工作。第五条项目资本金的缴存按规划建筑面积计算，标准为：住宅：100元/平方米，非住宅：120元/平方米。第六条开发项目实施分期开发的，项目资本金的缴存可以按规模分期到位。项目的分期规模按市政府常政办发…2011?20号文件的有关规定办理。第七条项目资本金实行专户管理。房地产开发企业在市房管局指定的金融机构设立项目资本金专用存款帐户，并将受监管的项目资本金按要求全额存入专用帐户。 —2—

第八条开发企业申请开设项目资本金专用存款帐户时，除按照人民银行《银行帐户管理办法》及相关规定要求提供开户申请资料外，还必须向开户的金融机构提供“关于接受常德市房地产管理局对开发项目资本金使用监督管理声明”（见附件）。开户的金融机构必须将该声明与该帐户预留印鉴共同存放，以备核查。第九条房地产开发企业在项目动工之前依照本办法缴存项目资本金，并持金融机构出具的存款凭证及有关资料，到市房管局办理项目资本金足额缴存的证明后，再到市住房城乡建设局申请领取建筑工程施工许可证。第十条项目资本金按项目工程建设进度分三期解控：工程基础（正负零）完成后解控存款总额20%的资金，工程主体结构完成（封顶）后解控存款总额30%的资金，工程竣工联合验收合格后解控存款总额50%的资金。房地产开发企业持加盖“常德市房地产开发项目资本金监控管理专用章”的取款支票和项目资本金解控通知书办理资金支取手续。第十一条开发企业到市房管局产权管理处办理开发项目的房屋所有权初始登记手续后，方可提出项目资本金账户终止监管申请，经审查批准后，到存款的金融机构办理专用帐户终止监管手续。第十二条开发企业应当将项目资本金的缴存、使用情况记入该项目的《房地产开发项目手册》，项目分期开发的应当分期 —3—

房地产资金来源

房地产资金来源(总2页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

株洲市房地产开发项目资本金管理暂行办法

株洲市房地产开发项目资本金管理暂行办法第一条为加强房地产开发项目资本金的管理，保障和促进房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本市城市规划区内国有土地上的房地产开发项目（不含经济适用房、拆迁安置房、廉租房等）均适用本办法。第三条本办法所称房地产开发项目资本金（以下简称项目资本金），是指在房地产开发项目总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。第四条株洲市房产管理局（以下简称市房管局）是对项目资本金实施监督管理的行政主管部门，市房地产开发管理办公室负责项目资本金监督管理的日常工作。第五条项目资本金占项目总投资的比例不得低于35%，且建安及配套工程阶段项目资本金不得低于该阶段投资总额的30%。拆迁安置补偿资金的监管按湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法的规定执行。第六条项目资本金应足额专户储存。实施分期开发的，

可分期到位，分期到位的项目资本金应符合本办法第五条的规定，并不得将前期项目的预售款或物业维修基金挪作下期项目的资本金。第七条房地产开发企业的每一个开发项目应向市房管局提交项目资本金缴纳凭证和与市房管局、开户银行三方签署的项目资本金监控协议。开户银行由房地产开发企业自行选定。第八条项目资本金必须专款专用，房地产开发企业不得以任何方式挪用项目资本金，更不得擅自抽回。房地产开发项目在扩大投资规模时，应及时补充资本金。项目资本金数额确定后，不得随意变动。房地产开发项目依法转让的，受让方必须具备本办法规定的项目资本金条件。第九条房地产开发企业应将项目资本金存入在银行开设的项目资本金专户，接受监督管理。市房管局按施工进度确定解控金额：（一）基础完工时解控40%；（二）主体封顶时解控50%；（三）达到竣工验收条件后再解控10%。市房管局在收到房地产开发企业提出的项目资本金解控申请后，对符合条件的申请，应在5个工作日内办结审批手续，并不得收取任何费用。

国务院决定调整固定资产投资项目资本金比例(国发[2009]27号)

国务院决定调整固定资产投资项目资本金比例(国发[2009]27号) 国务院决定调整固定资产投资项目资本金比例国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知国发〔2009〕27号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也是风险约束机制。该制度自1996年建立以来，对改善宏观调控、促进结构调整、控制企业投资风险、保障金融机构稳健经营、防范金融风险发挥了积极作用。为应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。现就有关事项通知如下：一、各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%。水泥项目，最低资本金比例为35%。煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%。铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目，最低资本金比例为25%。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。其他项目的最低资本金比例为20%。二、经国务院批准，对个别情况特殊的国家重大建设项目，可以适当降低最低资本金比例要求。属于国家支持的中小企业自主创新、高新技术投资项目，最低资本金比例可以适当降低。外商投资项目按现行有关法规执行。三、金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况，参照国家规定的资本金比例要求，对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。四、自本通知发布之日起，凡尚未审批可行性研究报告、核准项目申请报告、办理备案手续的投资项目，以及金融机构尚未贷款的投资项目，均按照本通知执行。已经办理相关手续但尚未开工建设的投资项目，参照本通知执行。五、国家将根据经济形势发展和宏观调控需要，适时调整固定资产投资项目最低资本金比例。六、本通知自发布之日起执行。二○○九年五月二十五日