商业用地基准地价评估
商业用地基准地价评估探析
内容提要
基准地价是我国地价体系中的核心,是其它各种地价的标准。城镇基准地价的评估对规范地产市场、促进土地资源优化配置、征收土地使用税等方面起到了积极的作用。而且商业用地基准地价对城市中心的形成和变动起着决定作用，因此商业用地基准地价的评估十分重要。本文在探讨基准地价内涵的基础上，初步分析了商业用地基准地价的评估方法和评估思路，并以乌兰花镇2005年的两个样本点为例，具体分析了收益还原法和契价剥离法在商业用地地价评估中的应用。
关键词：商业用地基准地价评估
Abstract
Benchmark price is the core of China's land system is the standard variety of other land. Benchmark Land Prices in standardizing the assessment of the real estate market, and promote optimal allocation of land resources, land use tax has played a positive role. And the benchmark price of commercial land in urban centers play a decisive role in the formation and change, so the assessment of standard land price of commercial land is very important. This article examines the connotation of benchmark land price based on preliminary analysis of the commercial land premium assessment base and assessment of ideas, and to take the town of Ulan two sample points in 2005, for example, detailed analysis of the income approach and the contract price of peel method In the commercial land price evaluation of the application.
key words：Commercial land Standard land price Estimate
目录
一、基准地价的涵义与特点 (1)
(一) 基准地价的涵义 (1)
(二)基准地价的特点 (1)
二、基准地价的评估思路 (1)
三、商业用地级别的划分与确定 (1)
(一)土地定级因素选取及权重确定 (1)
(二)定级因素分值计算与级别划分 (2)
四、商业用地基准地价的测算与确定 (3)
(一)样本点地价的测算方法 (3)
(二)样本地价的测算举例 (4)
(三)样本地价的修正 (5)
(四)级别基准地价的确定模型 (6)
参考文献： (7)
商业用地基准地价评估探析
商业用地的估价是对城市中的商业用地, 即从事商品流通的经营和管理部门所使用的土地及其房屋建筑用地, 包括商店、仓库、货栈、场地及营业办公用房等用地的土地价格做出评估。商业用地是城市中最重要的一种用地类型, 它对于离市中心的远近和交通便捷程度等十分敏感, 同样的经营项目和相同规模的商业企业, 分别处于市中心
和市区边缘, 会产生相当大的利润差异。商业用地不仅对区位很敏感, 而且对城市中心的形成和变动, 对住宅用地、工业用地等起决定作用。因此商业用地基准地价的评估十分重要。
一、基准地价的涵义与特点
(一)基准地价的涵义
基准地价是指城镇国有土地的基本标准地价，即在一定时间内，根据城镇各种用地类型、交易情况和土地实际收益状况，按照科学的估价方法，估算出各级别土地范围或均质地域内的商业、住宅、工业等各类土地利用类型的平均价格，是分用途的土地使用权的区域平均价格。
(二)基准地价的特点
基准地价具有以下几种特点：1.全域性，城市内的任何一个区域的土地，应有至少一种用途类型的基准地价，即商业用地、住宅用地或者工业用地等。2.权威性，由于基准地价是由政府组织有关专家组成专门估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公布的，因而具有权威性。再次，在同一区域内，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准，也就是说基准地价是分用途定价的。3.平均性，基准地价对应地价区、地价片，是某地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准，即基准地价是一种均价。4.期限性，基准地价是有期限的，它是有限年期的土地使用权价格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则不同用途基准地价的年期也不同。5.实效性，基准地价只反映特定时段的土地市场价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。
二、基准地价的评估思路
土地价格评估，首先应选择影响土地级别划分和价格的因素，如繁华程度、交通条件、基本设施状况、人口状况、用地规划等。然后，对土地进行级别或区域的划分。目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素的差异性和一致性来划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域土地利用条件差异，来划分不同的土地条件均质区域，之后并进行区域归类。接下来分级别或区域类别，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和地价入手，测算出不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，并修正到基准地价内涵状况下。最后计算每个级别或区域内样本地价的均价或者选择适当的评估模型综合确定出每个级别或区域的基准地价。
三、商业用地级别的划分与确定
(一)土地定级因素选取及权重确定
1.土地定级因素的选取
商业用地定级因素主要包括该地块的土地区位因素、城市设施因素、环境优劣度和
一些其他的因素。其中，土地区位因素包括商服繁华程度和交通通达程度，而商服繁华程度又包括商服中心数量，高级商务金融集中度，农贸市场数量；交通通达程度则主要指道路功能与宽度，道路网密集度，公交便捷度，对外交通便利程度。城市设施因素主要包括城市基础设施因素和公用服务设施因素，其中基础设施状况包括供水设施、排水设施、供暖设施、供气设施、供电设施等的状况；公共设施完备度主要指文化教育设施、医疗卫生设施、文娱体育设施、邮电设施、公园绿地等社会公共设施的配套完备程度。环境优劣程度主要指环境质量、自然条件和绿化状况的优劣程度，其中环境质量包括大气污染情况、水污染情况和噪声污染情况；自然条件包括地形坡度、地基承载力、洪水淹没与积水等条件；绿化状况则主要指该地块的绿化覆盖率。其他因素主要就是指人口密度和该地块的规划前景，即人口数量与地块面积的比例和该地块的用地潜力和未来的发展潜力。
2.土地因素权重的确定原则
权重反映定级因素对土地的影响程度。权重确定原则为:首先，权重值与因素对土地影响的大小呈正比，数值在0～1之间，各选定因素的权重值之和等于1；其次，各因素重要性顺序和权重值范围，参考商业用地土地定表(表1)。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；再次，权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；最后，定级因素对不同类型用地的影响程度不同，分类定级时不同类型用地的定级应选定相应的因素权重。
表1 城镇商业用地定级因素表
(1) 特尔斐测定法(Delphi方法)
该方法由熟知当地土地状况和社会经济发展状况的专家，通过多轮次的打分的方式，确定各因素的定级。某因素的权重值该因素经多轮打分后的平均值。此方法具体的实施要求有:首先，专家应是熟悉城镇土地状况的有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10-40人；其次，专家打分应根据定级因素的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下使用百分制独立打分；然后，从第二轮次起，打分必须参考上轮打分结果进行；打分轮次为2-3轮。
(2) 因素成对比较法
该方法是对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。具体的实施要求有:对比结果要符合 A因素>B因素，B因素>C因素，则A因素>C因素的关系；对因素所赋的值应在0～1范围内，同时两因素值之和=1。
(3) 层次分析法(AHP方法)
这个方法是对定级因素相对重要性进行判别，组成判断矩阵，计算权重值。实施要求有: 因素相对重要性判别最好使用特尔斐测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验；同时按层次分析法求算因素权重和因素内的各因子作用系数。仅求算因子作用系数，可用层次单排序计算。
(二)定级因素分值计算与级别划分
在对因子因素的影响程度评价的基础上，利用专业的土地定级估价软件，按照选定
的算法模型和衰减模型，根据各因素因子的权重，采用多因素赋权加和法计算各评价单元的总分值。根据各评价单元的总分值的分布情况划分土地级别，总分值越高级别越高，即网格点总分值的大小反映土地级别的高低。定级单元总分值的计算公式为：
1()n
f k k k S f P ==∑ (1)
式中：f S 为定级单元的总分值；n 为定级因子数目；k P 为各定级因子对网格点的作用分；
k f 为各定级因子权重。
四、商业用地基准地价的测算与确定
(一)样本点地价的测算方法
1.收益还原法
房屋出租，表面上是房屋出租，实际上是房地整体出租，出租方是借房产的所有权垄断了房屋附属地产的使用权，并据此获取房地出租租金收益。房屋产权所有者出租房屋的租金实际由三部分构成。第一部分是房屋使用期内的维修费、管理费、保险费和税费等，第二部分是房屋的出租收益，第三部分是房屋用地的地租。通过上述分析可以看出，根据房屋出租资料评估地价，关键在于从房租中正确分离地租。只要从房地租金中正确地剔除了其它几项费用，即可求得地租。其基本思想是：以房地总收益减去房地出租的总费用得到房地纯收益，再据此确定房屋出租的纯收益，继而从房地出租纯收益中扣除房屋出租纯收益，则可得到地产纯收益，也就是地租。如果我们能从房地租金收益中扣除房屋纯收益及建造成本部分，剩余部分就是我们所需要的土地纯收益——地租。然后将土地纯收益进行修正，并以一定的还原利率资本化，便可得到地价。此方法适用于可以获得真实房屋出租资料和房屋纯收益及建造成本的地块。
2.契价剥离法
对于房屋买卖资料，通过该市房屋买卖的实际情况，利用契价剥离法测算样点地价；即用房地产的交易价减去房屋现值及相关的税金和管理费，求得土地总价，再除以土地面积，即得土地单价。
3.柜台租金分离法
对于商业柜台出租资料，由于伴随着柜台出租，柜台所分摊的土地使用权随之出租，因而通过分析柜台出租行为，从柜台租金中分离出地租，进而计算样点地价；具体评估方法为：首先计算商店运营总费用。计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费、折旧费及房屋保险费、水电热等运营费用、与租房有关的各项税费等。然后计算出租柜台应分摊的费用。按出租柜台的营业面积与商店总营业面积的比例计算柜台分摊的费用和土地面积。最后运用下面的公式计算：
11()1()b b b b R E S S P S S S r ??-?÷=????÷???
? (2) 式中：P 为出租柜台单位土地面积的地价； R 为出租柜台年租金总收入；E 为出租柜台所在商店的年经营总支出费用；1b S 为出租柜台的营业面积；b S 为商店的总营业面积；S 为商店土地总面积；r 为土地还原利率。
4.剩余法
对于商品房出售资料，在了解了商品房的销售价格、建筑类型及除土地以外的其他费用，运用剩余法将地价从商品房的售价中剥离出来。
1()()r h h b P P C S I T B G S =-?---? (3)
式中：P 为某一商品楼用地的单位面积土地价格；r P 为某一商品楼房总售价；h C 为当
地同类建筑单位面积平均造价；h S 为楼房总建筑面积；I 为开发公司利润；T 为商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等；B 为开发资金应支付的利息；1b S 为建筑物占地
面积；G 为规划的建筑覆盖率。
5.成本逼近法
对于征地拆迁资料，利用成本逼近法进行计算。所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。成本逼近法在现阶段土地市场发育不完全，公平竞争的市场机制尚未完善的情况下，对于开发区用地、成片开发的工业(仓储)、住宅用地，利用成本法测算是值得重视的方法。
6.直接法
对于土地市场交易资料，其包括土地出让和土地转让价格，是实际发生交易的地价，可直接作为样点地价，无需剥离；宗地评估资料也可以直接作为地价样点资料。
(二)样本地价的测算举例
1.应用收益还原法评估商业用地地价
商业样点的基本情况为：某人将正房建筑面积和土地面积均为30㎡,己使用5年的房屋出租给个体户王某某作为食品店,年租金2 000元。该房屋的土地使用年期和建筑物耐用年限均为40年，正房重置单价为380元/㎡，年折旧285元。
根据上述资料分析可知，该商业样点属于出租的商业样点类型，适合用收益还原法测算土地价格，利用收益还原法测算土地价格过程如下:
(1)首先计算出房地产年总收益2 000元，即一般是指租赁市场上实际成交的年租金。
(2)然后计算各种总费用。包括：
①管理费。管理费是指业主在日常管理中应支付的相关费用，根据此类费用占租金比例的平均统计数据确定管理费按租金的3%计算。本题中管理费60元。
②维修费。维修费指在建筑物的寿命期内对建筑物的日常维护和修缮的费用，此项费用我们采用了经验估计法，在定性分析的基础上，确定维修费按房屋重置价的 1.5%计算。本例中房屋重置价格为11 400元，相应维修费171元。
③保险费。保险费是业主为建筑物投保的费用，此项费用也采用经验估计法，确定保险费按房屋现值的0.2%计算。其中房屋现值等于房屋重置价减去总折旧额，为9 975元，相应保险费是19.95元。
④税费。根据相关法规，税费包括房产税、营业税、城建税及教育费附加。其中房产税按租金的12%计算，营业税按租金的5%计，城建税按营业税的5%计算，教育费附加按营业税的3%计算。本例中房产税240元、营业税100元、城建税5元、教育费附加3元、税费348元，总计598.95元。
(3)因为房地产年纯收益为房地产年总收益减去各种总费用，则房地产年纯收益为1401.05元
(4)根据样本点当地实际情况,房屋还原率可定为8.37%，土地还原率可定为6.37%。则房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率÷[1-（1+房屋还原率）-房屋尚可使用年限]=888.20元。其中，房屋尚可使用年限=建筑物耐用年限-房屋已使用年限。但是，当土地使用年期小于建筑物耐用年限时，房屋尚可使用年限=土地使用年期-房屋已使用年限。则土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益=512.85元。
(5)得出宗地地价=土地年纯收益÷土地还原率×[1-（1+土地还原率）-土地尚可使用年限 ]=7
123.756元。其中，土地尚可使用年限=土地使用年期-土地已使用年限。因为本例中建筑物耐用年限与土地使用年期相等，所以二者的剩余使用年限也相等，都为35年。
(6)最后算出单位地价237.4585元/㎡，即样本点的评估地价为237.4585元/㎡。
2.应用契价剥离法评估商业用地地价
商业样点的基本情况为：某人将一处商品房出售给梁某开饭馆，房地产成交价格315 200，建筑面积667.82㎡，土地面积598.13㎡，建筑物耐用年限35年，土地使用年期40年，已使用年期5年，重置单价为250元/㎡。
根据上述资料分析可知，该商业样点属于出让的商业样点类型，适合用契价剥离法测算土地价格，利用契价剥离法测算土地价格过程如下:
(1)首先计算房地产总收益。房地产总收益即房地产成交价。本例中为315 200元。
(2)然后计算各种税费。根据相关法规，税费包括房产税、营业税、城建税及教育费附加。其中房产税按房地产成交价的12%计算，营业税按房地产成交价的5%计，城建税按营业税的5%计算，教育费附加按营业税的3%计算。本例中房产税为3 782.4元，营业税为15 760元，城市维护建设税为788元，教育费附加为472.8元，总税费为20803.2元。
(3)房地产现值。房地产现值即经过交易时间修正系数调整的房地产成交价。此例中的交易时间修正系数为1。则房地产现值为315 200元。
(4)房屋现值。房屋现值为房屋重置价减去折旧总额。其中，房屋重置价是用建筑面积乘以重置单价得出的，折旧总额是已使用五年的年折旧额的加总。则房屋重置价为166 955元，房屋现值为143 104.3元。
(5)土地现值。房地产现值减去房屋现值和各种税费即为土地现值。本例中土地现值151 292.5元。
(6)则单位地价是土地现值除以土地面积，等于252.9425元/㎡，即样本点的评估地价为252.9425元/㎡。
(三)样本地价的修正
经计算后的样点地价还必须进行样点地价修正。修正的主要内容有：交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、出让年期修正等。
1.出让年期修正
出让年期修正的目的是将评估样点的土地价格修正到要测算的基准地价内含下的土地价格。出让年期修正包括将有限年期使用权地价和无限年期土地使用权地价修正到法定最高出让年期地价。是用土地还原率，根据土地使用权出让最高年限和实际出让年期或剩余使用年期的不同计算出的土地使用权价格。将有限年期使用权地价修正到法定最高出让年期的计算公式为公式(4)，将有限年期使用权地价修正到法定最高出让年期的计算公式为公式(5)。
n m
ml m r r p p )111)1(1
1+-+-?=（ (4)
])
1(11[m ml m r p p +-?= (5) 式中：m p 为最高出让年限的土地使用权价格；ml p 为有限年期出让地价；m 为土地使用权出让最高年限；n 为实际出让年期或剩余使用年期；r 为土地还原利率。
2.交易时间修正
交易时间修正的目的是将评估样点的土地价格修正到要测算的基准地价内含下的
土地价格，为某类土地地价修正到评估期日的系数计算公式为公式(6)，对不同时期发生的交易宗地价格，交易修正到评估期日价格的计算公式为公式(7)。
0Q Q k f = (6)
式中：f k 为某类土地地价修正到评估期日的系数 Q 为某类土地估价期日的地价指数；0Q 为某类土地交易时日的地价指数。
0P K P t ?= (7)
式中：P 为修正到评估期日的宗地价格；0P 为实际成交宗地地价；t K 含义同上。
3.容积率修正
容积率修正系数的计算公式为公式(8)，式中：r k 为容积率修正系数；is p 为某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价；i p 为某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价。 i is r p p k = (8)
对不同容积率情况下发生的交易地价，按公式(9)将地价修正到规定容积率的价格。式中：p —修正到规定容积率时的宗地地价；li p —某一容积率下的宗地交易价格；r k 同前。
li r p k p ?= (9)
4.市场地价的其它修正
市场地价的其他修正包括交易情况修正、地价楼层分配修正、基础设施配套程度修正等。交易情况修正，是指把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。地价楼层分配修正，指样点资料若为建筑物某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价格。基础设施配套程度修正，指在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。
(四)级别基准地价的确定模型
用收集到的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特点和影响地价的因素条件，分析各级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。利用地价资料评估基准地价的常用模型有指数模型和算术平均模型，利用土地利用效益资料评估基准地价的常用模型包括指数模型、多元线性模型、生产函数模型（多元非线性模型）、分级回归模型等。其中，最常用的是利用地价资料评估基准地价的算术平均模型，如公式(10)所示。 ∑==n i i n X Y 1 或 ∑∑===
n i i
n i i i S
S X Y 11
(10) 式中：Y 为某均质地域或土地级别的平均价格；X i 为某均质地域或土地级别内可利用样
点i 的单位面积地价；n 为某均质地域或土地级别内可利用的地价点数；S i 为样点i 宗
地面积。
参考文献
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估价理论方法模拟题基准地价评估
估价理论方法模拟题基准地价评估 [判断题] 1、基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，评估出土地的平均价格，并在基准地价基础上，建立起评估宗地价的修正体系。（X ） 2、基准地价评估时的土地用途以现在实际用途为主，但对某些城市规划实施造成地价上涨的局部区域，必须评估出规划条件实现后的基准地价标准。（X ）来源： 3、土地位置是决定土地收益和价格的最主要因素。（V ） 4、基准地价与宗地样点地价的差异一般是由于影响地价的区域和个别因素差异造成的。（V ） 5、基准地价图上，商服业用符号要依比例尺表示各级商服中心位置。（X ） [单选题] 1、（B ）是土地收益在土地市场中的直接反映。 A、基准地价 B、市场交易价 C、标定地价 D、出让底价 2、基准地价评估时土地用途以（D ）用途为主。 A．商业B．规划C．住宅D．现实 3、用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特别和（C ），分析各土地级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。 A．土地用途B．土地质量 C．影响地价的因素条件D．影响级别的因素条件
4、确定基准地价的原则之一是：以实际数据测算的结果为准，以（C）、修正的结果为辅。 A．统计B.分析C．比较D．选择来源： 5、Ａ市原先下辖Ｂ、Ｃ两区，Ｄ县及Ｅ经济技术开发区，于１９xx年编制基准地价，当时，工作范围包括Ｂ、Ｃ两区和Ｅ经济技术开发区。到２０xx年，Ｂ、Ｃ两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，Ｄ县撤县成立Ｆ区，其中，邻近Ｃ区的Ｇ地区成为Ａ市新的房地产热点，Ｅ经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，Ａ市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是（D）。 A．Ｂ区、Ｃ区、Ｆ区、Ｅ经济技术开发区 B．Ｂ区、Ｃ区、Ｅ经济技术开发区 C．Ｂ区、Ｃ区、Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 D．Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 6、在中等城市进行基准地价评估，其工作底图的比例尺一般为（C ）。 A．1：10000~1：100000B．1：10000~1：50000 C．1：5000~1：10000 D．1：1000~1：5000 7、地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按（ C ）分别绘制。 A．土地级别B．均质区域C．土地用途D．估价方法 8、用于基准地价评估的数据要符合（B ）的要求。
北京基准地价评估收费新标准
北京基准地价评估收费新标准 北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的基准地价评估收费标准： ------------------------------------------------ 档次城镇面积（平方公里）收费标准（万元） 1 5以下（含5） 4－8 2 5－20（含20） 8－12 3 20－50（含50） 12－20 4 50以上 20－40 ------------------------------------------------ 北京房地产价格评估收费新标准 以下是北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的房地产价格评估收费标准：------------------------------------------------ 档次标的总额（万元）累计计费率‰ 1 100以下（含100） 5 2 101以上至1000 2.5 3 1001以上至2000 1.5 4 2001以上至5000 0.8 5 5001以上至8000 0.4 6 8001以上至10000 0.2 7 10000以上 0.1 ------------------------------------------------ 注：1、本标准执行中可下浮，但下浮幅度不得超过20％。 2、差额定率分档累进制收费方法举例说明： 例如：标的总额40000万元，计算评估收费额。 100万元×5‰＝0.5万元 （1000－100）万元×2.5‰＝2.25万元 （1000－1000）万元×1.5‰＝1.5万元 （5000－2000）万元×0.8‰＝2.4万元 （8000－5000）万元×0.4‰＝1.2万元
基准地价法
基准地价修正法(land datum value method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下： V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 ∑Ki：宗地地价修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。 修正程序 a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价； c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表 ,确定待估宗地地价修正系数； e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地价。 1.确定基准地价 （1）确定基准地价 根据甘肃省国土资源局公布的陇西县基准地价报告，待估宗地属于陇西县1级工业用地，基准地价374元/㎡。 （2）确定修正系数 A．期日修正系数（k1）的确定 陇西县基准地价估价基准日为2007年，本次评估基准日为2018年3月31日，根据当地土地供求关系与企业发展状况，在待估宗地地段内，地价有一定上升，需进行期日修正。 经测算，地价指数k1=1.67 （3）土地使用年限修正系数（k2）的确定 由于陇西县基准地价为法定最高使用年限50年，而待估宗地剩余土地使用年限为47年。年期修正系数k2=0.94 （4）容积率修正 待估房地产的容积率=18968/41845.8=0.453 根据容积率修正系
基准地价报告
基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。
（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁
我国基准地价评估方法研究
我国基准地价评估方法研究 发表时间：2018-07-20T15:57:36.763Z 来源：《基层建设》2018年第14期作者：胡明霞[导读] 摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。 兰州市国土资源评价研究院甘肃省兰州市 730030，摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。但是现有基准地价评估更新体系逐步暴露出一些新的问题，需要逐步完善。文章重点就我国基准地价评估方法进行研究分析，以供参考和借鉴。 关键词：基准地价；评估方法；土地管理；研究引言 基准地价是指土地的初始价，在城镇计划的范围内，根据城镇的现状发展（地质的分布、地形状况、土质等级等），按照各行各业的用途进行评估土地最高年限的土地使用权价格，并且由相关政府公布国有土地使用权的平均价格。因此，基准地价具有一定的时效性，城镇在进行土地规划的过程中，必须对基准地价的评估方式进行更新与完善，从而促进城镇快速稳定的发展。 1我国城镇基准地价评估的必要性分析城镇企业与经济的飞速发展，给我国的经济发展带来了一定影响。但是与大城市相比较，仍然存在一定的问题，比如对城镇的土地经济质量缺乏横向比较，市场规划不规范等，使城镇的投入量大，资源利用率较低，从而造成了资金与物力的大量浪费，比如有些土地资源处于闲置状态。因此，为了促进城镇科学合理的发展，必须对其基准地价进行评估，不仅可以为城镇节约大量资源，而且可以促进城镇快速稳定的发展，为其以后的规划奠定良好的基础，同时可以合理利用城镇土地资源，科学性的计算各种基准地价，所以对城镇的基准地价进行评估具有一定的研究意义和必要性。 2我国城镇基准地价评估方法研究 2.1城镇综合基准地价评估方法 边际分析法可用于说明一个典型城市的市区及其周围土地的空间配置过程，当城市很小时，城市为功能单一的生活型城市，商业用途的三角形A及住宅用途的三角形B可能很小。随着城市规模的不断扩大，城市功能的日趋复杂，三角形的高度和宽度分别向上和向外延展。其结果是原来一些住宅用地会转变为商业用地，同时生产性工业用地出现，城市周围的农地则会转化为住宅用地或工业用地，这种土地空间配置发展的原理尽管是一种纯理论的概念，但用于指导将城市不同用途的类别基准地价综合成综合基准地价，仍不失为一种有效方法。 2.2商业用地基准地价评估方法 由于商业对区位条件非常敏感，其用地效益不仅表现为从市中心向外呈现出递减趋势，而且在同一商业区内的不同街道以及在同一街道上的不同区段，也有明显的差异。因此，在级别基准地价或区域基准地价的基础上，应分街道评估路线价，以路线价作为商业用地的基准地价。路线价法的基本思路是对面临特定街道且可及性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价，并附设在该街道上。再据此路线价进行适当的修正，从而计算出临接该街道的其他各宗地的价格。路线价法能快速评估多宗土地价格，但要求有规范的土地，以得到较多的交易实例。采用滑动平均曲线法评估路线价可以消除传统路线价法的不足，其基本思路是按街道绘制样点地价曲线图，消除图上异常地价样点之后，得到能反映街道地价变化趋势的平滑曲线，选择平滑曲线变化明显处作为路线价区段的分界点，依图上的界点相对坐标找到所对应的具体地物，从而得到最终的路线价区段，最后依据平滑曲线图，采用简单算术平均法计算各区段的路线价值。平滑曲线图既消除了异常地价样点，又消除了相邻样点地价陡升陡降的现象，明显且直观地反映了同一街道地价的变化趋势，因此可以依据平滑曲线图，采用简单算术平均法来计算各区段的地价平均值，以此作为各区段的路线价。 2.3工业用地基准地价评估方法 工业用地的特点表现为用地面积大，单位面积的土地收益低，对城镇内的微观区位条件反应并不敏感。影响工业用地效益的因素主要是宏观区位条件、交通运输条件、规模与集聚效益、自然条件及环境保护要求等，所以测算城镇工业用地可采用成本逼近法。成本逼近法的基本思想是把土地的所有投资作为基本成本，再加上这一投资所应产出的相应利润即为土地价格。因此，采用成本逼近法评估工业用地地价时，其地价构成主要如下：第一，土地取得费，即实际取得生地的费用；第二，土地开发费，即三通一平费、基础设施配套费、相关税费和贷款利息等；第三，土地开发利润；第四，地增值收益。因农用地转变为非农用地，其用途的变化必然带来价值的提高，既产生增值收益。增值收益的计算可通过该地区最低自然增值率的确定，再根据不同区位条件进行修正求得。 2.4居住用地基准地价评估方法 2.4.1收益还原的评估方法 在城镇基准地价评估的方式中，采用收益还原法，可以正确评估出土地使用权的价格，在《城镇土地估价规程》中用有限年金法来评估地价公式来计算，在此公式中，包括城镇土地的纯收益、城镇土地的还原率、其中的收益价格以及使用年限，如果使用年限越长，则城镇土地的所有权价格与土地的使用权才能相等，然后根据城镇土地收益还原评估法计算出地价，如根据城镇土地的纯收益与其土地的资本还原率的比率，可以得出土地价格的结果。一般在一些使用方法中，城镇土地基准地价的评估方法都是以收益还原法为基础，此方法在应用中经济且实用，为城镇的地价评估带来了一定的方便，但是收益还原法仍然有一定的不足，比如在计算过程中，需要对其他服务业的地价水平做出相关的反映。一般而言，商业利润远远高于其他各行各业，因此从其中的计算结果中可以看出，商业服务业的地价水平最高，所以城镇在进行地价评估的过程中，以市中心为焦点，使城镇基准地价分布差距较大。根据以上的分析结果，可得出离城镇较远的地区以及上层需扩建的位置可以使用收益还原评估法。 2.4.2路线价的评估方法 路线价法用于城市土地地价的评估，而且不是标准深度图的的价格，它对一些特定的街道以及一些使用价值一样的市街地制定一个离道路远近的一个标准，计算出其中土地的平均价格，从而可以有效的获得该区域的路线价。因此，此方法适用于道路排列整齐，且道路的结构科学合理以及规划较系统的城镇，其中该方法可以用数学方法计算出其他宗地地价的方法。 2.4.3剩余评估法
基准地价法评估实例
基准地价法评估实例 一、评估目的 目的是为该地块抵押贷款提供依据。 二、评估原则(略) 按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。 三、评估基准日 一九九九年三月三十日。 四、评估依据(略) 五、评估方法 基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。 六、评估说明 1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。 2、实例为技术报告。 (二)土地使用权评估 1、基准地价修正法 (1)、数据取值 评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件): 《国有土地使用证》编号地块面积备注 郊国用(95)字第0049 号29292.4 老证 XX国用(1999) 字第4010026 号373.7 XX国用(1999) 字第4010025 号298.6 XX国用(1998) 字第4010100 号19223.6 XX国用(1998) 字第4010027 号299.5 XX国用(1999) 字第4010030 号277.0 XX国用(1999) 字第4010031 号493.3 XX国用(1999) 字第4010032 号246.5 XX国用(1999) 字第4010033 号253.8 合计: 21466平方米 区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。 参照基准地价均值为:453元/ 平方米。 土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。 容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为0.786 ,建筑密度为25 %,绿化比率为51%。容积率与建筑密度联合修正系数为0。 评估期日:按委托方要求, 评估期日为1999年3月30日。期日修正为1 。 区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表(%)修正如下: 因素修正系数% 距服务中心级距1.20 交通便捷度1.87
商业用地基准地价评估
商业用地基准地价评估探析
内容提要 基准地价是我国地价体系中的核心,是其它各种地价的标准。城镇基准地价的评估对规范地产市场、促进土地资源优化配置、征收土地使用税等方面起到了积极的作用。而且商业用地基准地价对城市中心的形成和变动起着决定作用，因此商业用地基准地价的评估十分重要。本文在探讨基准地价内涵的基础上，初步分析了商业用地基准地价的评估方法和评估思路，并以乌兰花镇2005年的两个样本点为例，具体分析了收益还原法和契价剥离法在商业用地地价评估中的应用。 关键词：商业用地基准地价评估 Abstract Benchmark price is the core of China's land system is the standard variety of other land. Benchmark Land Prices in standardizing the assessment of the real estate market, and promote optimal allocation of land resources, land use tax has played a positive role. And the benchmark price of commercial land in urban centers play a decisive role in the formation and change, so the assessment of standard land price of commercial land is very important. This article examines the connotation of benchmark land price based on preliminary analysis of the commercial land premium assessment base and assessment of ideas, and to take the town of Ulan two sample points in 2005, for example, detailed analysis of the income approach and the contract price of peel method In the commercial land price evaluation of the application. key words：Commercial land Standard land price Estimate
农用地基准地价评估
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；
基准地价系数修正法
土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程
2、基准地价修正法 2.1 宗地位置、用途 待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。 2.2 基准地价的确定 徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。 3.3 宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用 根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表： 表3 工业用地地价修正系数表 表4 工业用地使用年限修正系数表 表5 工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表
主城区土地定级与基准地价评估技术报告
主城区土地定级与基准地价评估技术报告
目录 第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法 (1) 第一节城镇自然、经济和社会条件分析 (1) 第二节城镇土地定级估价的技术路线 (4) 第二章城镇土地定级的理论基础和原则 (13) 第一节城镇土地定级的理论基础 (13) 第二节城镇土地定级基本原则 (16) 第三章城镇土地定级资料的收集及整理 (18) 第一节城镇土地定级资料收集 (18) 第二节城镇土地定级资料整理 (22) 第四章城镇土地定级因素选择及权重确定 (23) 第一节定级因素选择的原则 (23) 第二节选择确定城镇土地定级因素、因子体系 (25) 第三节城镇土地定级因素分析 (29) 第四节城镇土地定级因素、因子权重确定 (33) 第五章城镇土地定级因素因子整理及量化 (43) 第一节城镇土地定级因素因子整理及量化的原则 (43) 第二节商服繁华程度分值测算及制图 (44) 第三节交通条件作用分值计算和制图 (55) 第四节基本设施作用分值测算和制图 (82) 第五节环境条件作用分值测算和制图 (121) 第六节产业集聚度作用分值测算和制图 (129) 第六章城镇土地定级单元划分和单元分值计算 (131) 第一节城镇土地定级单元划分及绘制单元图 (131) 第二节城镇土地定级单元分值计算 (133) 第三节定级单元总分值计算与总分值图编绘 (139)
第七章城镇土地级别评定 (141) 第一节城镇土地级别的初步划分 (141) 第二节城镇土地级差收益测算 (143) 第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制 (147) 第八章基准地价评估的理论依据、原则 (155) 第一节基准地价评估的理论依据 (155) 第二节基准地价评估的原则 (156) 第九章基准地价评估的技术路线及工作流程 (159) 第一节基准地价评估的技术路线 (159) 第二节基准地价评估工作流程 (159) 第十章样点地价资料的调查及整理 (161) 第一节样点地价资料的调查 (161) 第二节调查资料的整理 (164) 第三节还原利率的确定 (170) 第十一章样点地价评估与修正 (175) 第一节样点地价评估 (175) 第二节样点地价修正 (184) 第十二章基准地价评估与确定 (203) 第一节样点地价数据检验 (203) 第二节基准地价确定 (204) 第十三章基准地价修正系数编制 (218) 第一节基准地价系数修正表的编制 (218) 第二节宗地内开发程度修正系数表编制 (251) 第三节基准地价其他修正系数表的编制 (252) 第四节宗地评估 (254) 第十四章成果应用建议 (255)
2016年土地估价理论与方法：基准地价评估
2016年土地估价理论与方法：基准地价评估 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、保险公司的利润主要来自__。 A．承保利润和广告利润 B．承保利润和投资利润 C．承保利润和推销利润 D．投资利润和广告利润 2、全国共有万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人。A：2 B：3 C：4 D：5 E：合法性 3、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、“同一供需圈”是指。 A：待估宗地所在区域 B：与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域C：待估宗地与比较宗地所处的同一区域 D：与待估宗地相邻的区域 E：时间因素 5、资产评估中的无风险利率一般采用__。 A．政府发行的债券利率 B．银行利率 C．企业发行的债券利率 D．资金的市场利率 6、不属于统计设计分类的是__。 A．整体设计 B．全程设计 C．单项设计 D．分段设计 7、定级单元是。 A：四条街道围成的区域 B：一个独立宗地 C：内部特性和区位条件相对均一的地块 D：一个街区
E：时间因素 8、会计核算一般原则中，要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项的原则是。 A：相关性原则 B：可比性原则 C：了解性原则 D：重要性原则 E：土地 9、根据企业生产经营的方式不同，一般可以分为经营性企业和__企业。 A．服务性 B．生产性 C．运输型 D．教育型 10、地籍管理的对象必须是完整的土地区域空间，这体现了地籍资料的__。A．完整性和精确性 B．概括性和精确性 C．完整性和可靠性 D．概括性和完整性 11、土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终确定取决于。 A：市场资料 B：土地交易双方 C：土地估价师 D：土地供求状况 E：时间因素 12、能够通过查阅地籍图获取的信息是__。 A．宗地高程 B．宗地规划限制 C．宗地界址 D．市政管网位置 13、某宗地于5年前通过出让方式取得的土地使用年限为50年的商业用地，建设期为1年，该宗土地常情况下每年可获得净收益为8万元，土地还原率为10％，该宗土地的收益价格为万元。 A：78．79 B：78．90 C：79．25 D：79．32 E：时间因素 14、个人所得税中，如工资、薪金所得适用的税率是__税率。 A．比例 B．超额累进 C．实际 D．定额 15、根据国土资源部《关于发布实施的通知》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得所在地土地等别相对应的最低价标
基准地价法评估实例
基准地价法评估实例 基准地价法评估实例作者：佚名 时间：2008-7-5 浏览量： 一、评估目的 目的是为该地块抵押贷款提供依据。 二、评估原则 按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。 三、评估基准日 一九九九年三月三十日。
四、评估依据 五、评估方法 基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。 六、评估说明 、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。 2、实例为技术报告。 土地使用权评估
、基准地价修正法 、数据取值 评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本: 《国有土地使用证》编号地块面积备注 郊国用字第0049号老证 XX国用字第4010026号 XX国用字第4010025号
XX国用字第4010100号 XX国用字第4010027号 XX国用字第4010030号 XX国用字第4010031号 XX国用字第4010032号 XX国用字第4010033号 合计:21466平方米 区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通
告》中XX市出让价金等级表该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。 参照基准地价均值为:453元/平方米。 土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字号《国有土地使用权出让合同》,该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。截止评估期日止,地块已使用4年,尚存土地使用年限66年。 容积率:按上述合同附件《土地使用条件》,主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场,建筑容积率为,建筑密度为25 %,绿化比率为51%。容积率与建筑密度联合修正系数为0。 评估期日:按委托方要求,评估期日为1999年3月 基准地价法评估实例作者：佚名 时间：2008-7-5
基准地价评估试题及答案
基准地价评估试题及答案 (一)判断题 1．基准地价评估时的土地用途以土地规划部门审批用途为主。( ) 2．土地用途差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据。( ) 3．各行业对土地位置要求不同是形成不同行业用地基准地价的基础。( ) 4．任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空问分布规律。( ) 5．城镇中土地利用的相对合理性和稳定性是基准地价栩对稳定和不断演化的前提。( ) 6．评估基准地价所用数据以现时土地收益、租金、地价为主，不得进行任何修正。( ) 7．基准地价评估要以级或均值区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格。( ) 8．样本数据的精度决定了基准地价的精度，为此，在收集样本后，要对所有异常数据进行剔除。() 9．基准地价评估需在城镇土地定级的基础上进行。() 10．房地产租金以年计算时，应当考虑房屋出租在年内的空置期，一般应按当地平均空置期计，从收益中予以扣除。() 11．根据商业柜台出租资料评估地价。地价一出租柜台土地收益
÷(出租柜台土地面积x土地还原率)。() 12．样点地价图一般分土地用途表示，直接表示法适合地价资料多，图件比例尺小的城镇，分级表示法适合地价资料少，图件比例尺大的城镇。() 13．剔除异常数据时，当样本总体分布属正态分布时，可采用t 检验法。而对非正态分布函数，可采用均值一方差法。() 14．影响地价的因素主要是考虑用于均质区域划分时的一般因素、区域因素和个别因素。() 15．路线价评估基准地价时，特定区段的划分应根据影响土地使用价值的个别因素，按土地条件的差异划定。() 16．利用路线价评估基准地价时，应注意路线价的适用条件和使用要求，以免造成估价结果的偏差。() 17．当城市某一级别或区域通过多种方法评估出基准地价时，多以宗地实际发生的地。价结果为准，以比较评估的结果为检验和补充。() 18．土地市场发育的城镇，基准地价的确定应以市场交易资料评估结果为准，无需再进行修正。() 19．土地市场不发育的城镇，基准地价的确定应以收益测算结果为准，市场交易结果作为验证。() 20．基准地价的确定要以评估结果为准，不应受政府地价管理政策的影响。() 21．当考虑政府的产业政策和资源合理配置的需要时，有些用途
土地估价基准地价系数修正法
土地估价基准地价系数修正法 土地估价基准地价系数修正法作者：佚名 时间：2009-3-9 浏览量：一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价× 式中:k――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: .搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: k=k1+k2+k……kn 式中:k――宗地地价影响因素修正值, ……kn-分别为宗地在第……n个因素条件下的修正系数。 基准地价的其它修正
基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: .期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等 宗地地价计算公式: V=u×dv××ki 式中:V──待估宗地地价;u──路线价;dv──深度指数, f──临街宽度, d──地块深度,kI──其它修正系数。 确定路线价 依条中路线价的确定方法确定。 确定宗地地价修正系数 .深度修正指数:根据路线价深度指数修正表,确定待估宗地在里地线内的深度修正指数。 在深度的确定中,应考虑宗地形状的不同而应作不同处理。矩形、平行四边形等,其深度就是
成本法+基准地价房地产估价技术报告.doc
房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件 估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度高，道路通达能力较强。 2.基础设施条件 估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通一平”（给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整）。 3.环境状况 估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地，三级商业用地，南距宝坻区一级商业中心—东街约400米，附近有宝坻百货大楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。 二、区域因素分析 宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。城区西北距北京70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700万人口，占京津冀北地区总人口的60%。从宝坻出发5小时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。 宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路
十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出口；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12条国家级干道；境内铁路与全国铁路网相连；穿越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设，京沪津蓟高速联络线正在规划中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位日益巩固。 宝坻现有工业企业5000余家，逐步形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱产业，机械、塑料、汽车、电子、生物制药等行业正在迅速崛起。香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻，显示出宝坻巨大的“磁石”效应。以宝坻为圆心5小时车程范围内拥有各类企业65万家，可提供电子信息、汽车、冶金、化工、生物技术与现代医药、新能源及环保等产业所需要的丰富的配套资源。 三、市场背景分析 宝坻区具有优越的区位条件、丰实的自然资源、优美的城乡环境以及良好的投资环境，产业结构也颇具特色，近年来，工农业发展迅速。加大了对各类房地产的需求，房地产市场得到快速发展。 宝坻区城镇区域的改造，人们生活水平不断提高，商品房市场得到快速发展，旧有平房需求量相对较少，估价对象所坐落区域为宝坻县城关镇原边缘区域，生活配套服务设施相对较差，市场交易不活跃、需求较少。 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上许可，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。由于本次估价的目的是房屋拆迁服务的，因此以保持现状为估价前提。
土地评估-基准地价法
无形资产-土地使用权评估说明 (一)估价对象描述 委估的土地位于XX街道汇水路138号，土地使用证的详细情况如下： 宗地地质条件一般，交通方便，整体形状基本呈正方形。四至位置：北临近嘉琪工艺品有限公司等厂家，西临通园路，东至绅乐电子，南至汇水路。周围工业企业集聚程度较高，基础配套设施较齐全。 委估地块土地使用权类型为出让。在考虑评估价值时综合考虑其影响。 (二)估价依据 1、有关法律法规 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《宁波市XX区土地级别基准地价表》 地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知 2、有关技术标准 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 3、有关产权证明文件： XX国用（2008）字第0001306号《国有土地使用证》； 4、其它与土地资产评估有关的文件、资料和财务凭证 XX市XX区公布的《XX区土地基准地价表》； (三)地价定义 根据地价评估的技术规则和本项目的具体要求，此次评估的土地用途为工业用地，使用类型为国有出让。本次评估土地价格是指估价对象在评估基准日在2017年12月31日，宗地实际开发程度为熟地，土地用途为国有出让工业用地条件下的土地使用权价格。 (四)地价影响因素分析
影响地价的因素主要有:对外及对内交通条件、基础设施条件、企业集聚规模、公服设施条件、宗地条件、规划限制、开发程度、行业、容积率、使用年期、交易期日及交易情况等多种因素。 (五)待估宗地地价的确定 根据本次评估的特定目的、委估地块的现状、用途及资料的可收集性等多种因素，我们予以了综合考虑，最终选择基准地价系数修正法对待估宗地的地价进行评估。 基准地价系数修正法，指的是在求取一宗待估宗地的价格时，根据当地基准地价水平，参照待估宗地相同土地级别的各种修正因素说明表，对地价影响的各因素进行修正，确定修正系数，修正得出待估宗地地价的一种方法。基准地价内涵指的是土地开发程度为熟地条件下，按照不同的土地用途，法定最高使用年限土地使用权的各级别土地的区域平均价格，基准日为2015年12月1日。 此种方法的计算公式如下：Pk=[P×(1+∑ = 8 1 i Ki )+Kg]×Ku×Kr×Ky×Ks×Kq 其中：Pk：待估宗地地价； P：待估宗地所在区域基准地价； K1～K8：分别代表对外交通条件(K1)、对内交通条件(K2)、基础设施条件(K3)、企业集聚规模(K4)、公服设施条件(K5)、宗地形状(K6)、临路状况(K7)、规划限制(K8)等8因素修正系数； Kg：开发程度修正值； Ku：行业修正系数； Kr：容积率修正系数； Ky：使用年期修正系数； Ks：交易期日修正系数； Kq：交易情况修正系数。 (1)P：待估宗地所在区域基准地价 对于待估宗地，根据公布的宁波市XX区基准地价表及其相关资料，其所在区域为宁波市XX区五级用地，工业基准地价为875元/平方米（地面地价），本次评估为工业用地，其最高使用年限为50年。 即：P=875元/平方米；