项目商业销售方案营销推广进度计划

项目商业销售方案营销推广进度计划

项目商业销售方案与营销推广进度计划

1、根据以上数据分析，结合项目特征，我们认为：

决定本案销售是否成功的关键因素为：商业生态链的设计与规划，招商成功率，商业物业经营管理的整体性和营运一体化。在保证以上三个基础条件的前提下，销售思路为：

1.1销售分为三个梯次，所谓”梯次”是指销售开展的步骤。第一梯次为”货卖爱家--直接对口行销”，第二梯次为”边商边售”，第三梯次为”先商后售”。

1.2本项目可同时借项目所在商业圈成熟之势，与项目优势如地理位置、政府着力规划支持、专业商业经营团队等与商务类消费力与消费需求呈上升态势、项目商业完全可以根据市场需求量身定做等突出的优势特征相结合，打造”锦西·城市休闲商务港”的区域标志型建筑，突出项目”中产生活+上品建筑+商务休闲+定向消费”的商业定位特色。

1.3XX商业服务机构将配合项目销售重点引进兼具品牌和高租金承受力的商家，从投资者安全、经营者稳定以及商业销售价值最大化三方面综合促进销售进度。目前市场上的投资客户对商业投资表示出迟疑的原因主要在于项目整体商业价值概念模糊以及项目外在商业形象和项目内商业经营气氛的不足，需要通过有效手段--XX资方俱乐部行销沙龙、项目商业专场展示、商业街景氛围包装的到位与量身定做的商家专业经营保障来促进商业投资客户的下单。

1.4XX资方俱乐部以及XX商业联盟已在对本项目商业定位与规划的商业主题明确推出的市场调查阶段，得到一定的市场效果，短时间锁定了品质商家客户--主题市场、升级版社区配套以及百货流通超市等品牌商业的紧密关注，同时吸引了部分自营型的投资客户，如：某升级版社区商业客户对本案目前所描述的未来商业价值、商业业态与销售、租金增值空间非常关注。

1.5详细的项目整体商业营销推广、商业定位、业态规划、租金价格体系测算与商环境包装建议于双方合作的代理合同签署后提供：

●项目销售方案与营销推广进度计划；

●项目业态定位及规划方案与商业运营策略；

●项目商环境设计包装方案与执行进度计划。

2、销售周期划分及预期目标（略）

3、销售思路

3.1根据商业部分”功能定位、市场定位与消费者定位”的具体要求，锁定目标商业客户，以”商业先行，规划建筑在后”的中心指导思想，为经营稳定、行业租金承受力呈上升态势的一线品牌商家量身定做本案的经营场所，在建筑开工的同时预先收取商家的租金，改变传统的被动招商局面，变被动招商销售为主动招商销售。

3.2充分运用XX商务联盟的资方俱乐部以及关联销售网络进行”会务营销”和”关系营销”，整合利用各种营销手段，充分发掘项目直接客户，进行点对点的大客户行销，完成合同销售金额，实现项目利润的最大化。

3.3以商业项目专场展示最大限度地吸引目标投资者。

3.4以售楼现场投资说明和深度回访为主要销售手段，定向销售为关键突破。

4、销售策略

4.1XX资方俱乐部客户

目标客户：XX团队成员多年运作商业楼盘堆积了一定数量的投资客户，他们对项目判断的往往取决于项目投资说明的商业价值展示程度与投资前景的挖掘深度。这类投资客已经拥有固定的生活圈子和对商铺的投资习惯，但需要一对一的专业交流，故不能采取大众营销

销售方式：利用XX资方俱乐部的习惯性商业氛围，以及项目商业模式的生动演绎促其成交。

宣传方式：举办点对多的沙龙交流，进行一对一的深度跟进。

4.2XX品牌商业联盟客户

目标客户：《XX品牌商业联盟》拥有西南地区不同行业的一定数量的品牌商家客户，他们自营或投资一般取决于项目的商业口岸价值和开发商对后续商业经营管理的投入力度。这类客户已经拥有稳定的品牌知名度和终端消费者基础，进驻即可凝聚人气和财气。

销售方式：举办项目专场，一对一的宣传项目商业模式促其成交。

4.3片区市场

羊西线片区、金沙片区、府南新区片区、双楠片区等高档住宅的业主。

片区特点：羊西片区聚集了大量的投资客户，他们在片区内生活或者经营了若干年。

销售方式：通过商业广告、DM单、路牌广告、电视媒体广告等方式传达信息，邀请客户来到售楼现场参加投资说明会，促成成交。

4.4成都市核心商圈内主题市场的商家或资方

成都市核心商圈内主题市场的商铺业主、商家经营者都具有一定的二次购买能力，本案的绝大多数目标资方应属于专业投资客，手中有着较为充裕的资金，再拿出150万到200万作为投资商业建筑的首期，是他们投资的良好渠道之一。

销售方式：以本案目标经营商家稳定的商业经营管理和极具上升竞争力的租金收益之双重名义，一一走访并与商家和资方进行深入沟通，定向派发邀请函，邀请参加投资说明会以促成成交。

4.5全省及省外市场

在本市及省外所有具备投资能力的客户，以及二级城市的纯投资客户，执行大面积、高总价的价格策略。

采取博览会、推荐专场、行销、报纸广告和电视广告紧密配合，传播到更多的受众面。

销售方式：定向派发邀请函，邀请参加投资说明会以促成成交。

5、销控流程

5.1推盘顺序：临立交桥的三到五层独立商业建筑为第一销售组团，临德意馨园的社区底铺为第二销售组团，独立商业建筑的一到二层为第三销售组团。

5.2开盘时间：整体项目蓄势期主推第一组团，借此吸引更多的中小投资者，有利于人气的加速聚集，并为开盘后的销售黄金期打下伏笔。

5.3随着商业团队对独立商业建筑的一到二层楼商业招商工作的推进和商家的装修入驻，会带动一定的人气。开盘后主推第二组团。

5.4进入强销阶段后，投资群体构成不再单一，将越来越丰富，根据销售区间的价格要求，投资跨度需进行递进深入。

5.5进入持续强销期后，根据商业组团的实际市场销售情况，开展一对一的项目专题。

6、本案商业破局

6.1地铁经济的借势

前面我们已经详细分析了地铁经济对商业的促进作用，结合本案大部分商业处于立交桥下或桥侧的风险性，我们提出借势地铁经济化解的策略。

作为重要的交通枢纽位置，未来在本案附近规划地铁站点的可能性极大。最佳状况是与地铁地下商业经济进行有效整合，退而求其次也可依赖地铁站点的巨大人流。

6.2羊西线支线向南块状发展趋势

羊西线传统带状发展格局的劣势已非常明显，随着城市发展进程的加快，停车问题尤为

。本案临羊西线侧有40米的开畅空间，A区两侧均有30米的高压走廊绿化控制带，加上小区区间规划道路，完全满足商业快状发展需求。随着区域摸底河两侧基础道路及沿河绿化带的建设，本案与金沙片区的连接会更有效，符合羊西线向南发展趋势。

6.3集约型商业的”大象效应”

根据项目约30000体量，继续采取区域主力商业餐饮业态的进一步集中策略可行性较小。那么，通过差异化互补策略弥补区域大型购物场所的严重不足，定向招商知名品牌百货或超市类业态进驻，实现大店带小店商业规划目标，进而促进商业部分的销售是切实可行的。因此，是否能形成”大象效应”，本案前期的定制营销、定向招商对于本案商业部分的成功运做举足轻重。

6.4住宅与商业销售联动

本项目的整体销售，虽然是”先卖住宅，卖完住宅再卖商业”的传统流程，但要将商业销售工作提前。特别是商业意向客户，包括自营商家、租赁商家和投资者，其储备工作在前期与住宅同步展开，住宅与商业形成联动。

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邹城商业街整体营销推广方案1048214463

邹城商业街 整体营销推广方案 凌峻（中国）房地产策划推广机构 2004年7月

前言 邹城商业正处于发展的初期阶段，在这个时期，机遇与挑战并存。此时，能够承担邹城商业街的营销策划与销售代理本身就是一项新的挑战，我司也将以全新商业地产的发展模式，在充分研究邹城目前商业市场状况的基础上，为本项目制定科学合理的营销策略，最终实现发展商的预期利润及项目的可持续发展目标。 本策划书主要由以下几方面组成： 一、通过之前对邹城商业市场的深度分析，寻求市场的空白点，制定项目整体发 展策略； 二、针对区域市场的空白点及竞争项目的特点，选择相应的竞争策略； 三、通过分析、整合项目的核心概念，全面构筑项目核心竞争优势； 四、整合各类资源，强化项目优势，提高项目的市场竞争力； 五、为项目制定合理的营销策略，并对此进行详尽的阐述； 六、为公开发售前期的每一个阶段制定清晰的推广计划，指导下一步的工作展开。

第一部分：构筑核心竞争优势

一、项目整体发展原则 根据目前邹城商业市场的发展状况，我司对本项目开发过程进行系统性思考，建议遵循以下六大原则： （一）市场排他原则 通过市场形象的塑造，实现建立具有个性的、排他的市场地位。邹城商业发展在济宁地区走在前列，传统商业相对比较发达，同时已经有商业项目出现，而且还有几个大型专业市场项目即将推出市场，在有限的商业市场容量的基础上，导致市场竞争非常激烈。因此，本项目需要树立有别于其它项目的市场形象，避免同质化竞争，构造项目差异化的核心竞争力。 （二）树立区域优势原则 项目处在邹城西城区和兖州矿务局两大区域的交汇处，具有较好的先天地段优势。项目离邹城现在商业核心位置较近，同时扼守着兖矿高消费人群进入邹城市区的总入口，故本项目更应该利用该市场机遇，将区位优势充分挖掘与放大，树立项目区域商业中心的市场形象，为项目的今后的销售增添砝码。 （三）强化信心原则 商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过政府及专业团体的认可、系列广告宣传和事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强商家与投资者对项目的信心，最终促成项目的快速销售。 （四）快速抢占市场原则 鉴于目前本地的市场容量有限且本项目自身规模较大，在项目的开发过程中，无论

市场营销策划方案

市场营销策划方案 篇一：市场营销策划方案 一、市场分析：在我校发行的有关英语学习的报纸和杂志有21世纪报、英语周报、英语辅导报、疯狂英语等七种，竞争异常激烈，目前我又了解到学习报的英语版正在大量进入我校市场。据了解他们的销售模式只是单纯的在大学校园宿舍进行推销，但覆盖面不广，往往是各据一方。但后期报纸或杂志的发送成了最大的咨询题，往往出现发送报纸或杂志不及时，或报纸积压的咨询题，没有给学生留下好的印象。这关于刚进入我校市场的新东方英语是一个不错的有利条件。 二、推销对象分析： 推销对象：西北工业大学20XX级本科新生 对象总人数：估计本科新生在3600人左右 对象需求分析：（1）关于刚踏入象牙塔里的大学生来讲，他们心中早差不多有了自己的英语学习目标，考过英语四六级，然后像更高的目标奋斗。（2）在我校，由于新生进校十天左右会有一个英语分班测试，关于远离考试几个月的学生来讲会比较重视此次考试。然而事先不知情的他们非常少有人会带上往常的课本或者资料，因此这也是新东方英语推销的有利切入点。（3）现在英语四六级的试题改革，对当代大学生英语水平有了更高的要求。提高英语成绩的有效方法也是最基础的方法就是扩大词汇量。寻找一份有效地能关心自己扩大词汇量并提高自己英语整体能力的资料是许多刚进校的学生想明白的，同时考过英语四级也成了学生学习英语的目标。 三、推销市场实地与人员: （1）推销市场实地分析：西北工业大学地域广阔，宿舍分布较为集中。（2）推销人员：为了进行较好的市场宣传与推销，推销人员应遍布学校新生各个宿舍区，如此才能做到有利的宣传与推销，在第一时刻抢占校内较多市场，同时为以后报纸的配送提供了更多的方便。同时考虑到男生进入女生宿舍不方便，推销人员应有一定的男女比例，通过这些建立有利的地理优势！（3）鉴于对市场实地的分析，估计总共需要40人左右的推销员分布在校园各个新生宿舍进行宣传与推销，至于后期发送杂志大概需要5人。 四、宣传与推销： 宣传主题：读新东方英语，做以后的主人！ 推销宗旨：将来守信，服务至上，让顾客中意！ 前期预备： （1）人员招募：考虑到前期推销的艰难性，我将招募比较有责任心的、想做的同时想执着地干下去的同学和朋友，专门是往常有过推销经验的同学和朋友优先。同时也要考虑到人员

碧桂园商业街项目营销策划方案1

碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。

大十子商业街整合营销推广方案

五、营销战略 <一>差异化营销战略 商业步行街是一种新型的商业形态，具有良好的发展潜力，上海的南京路、北京的王府井都是这种商业形态的代表，商业步行街的发展，符合市民消费心理的趋向，作为步行街而言，消费行为属于精神消费带动物质消费的典型代表，它具有商城目标性购物所无法比拟的优势，在城市发展中，市民对休闲文化趋向性正逐步强化。 因此，商业街是最具文化特色的商业形态，拥有最可逛的资本，是周未休闲购物的最佳去处，是人潮钱潮汇聚的地方。 依据上述对商业街的分析，结合大十字商业街的特色，我们提出了差异化营销的战略。 即突出大十字商业街的特色，以差异化营销建立竞争优势。

<二>差异化营销的基础 1、进入细分市场 哈密市商业竞争已十分激烈，主要原因在于商业供给过量；其次，商业的同质化也是主要原因，表现在相同的商城，相同的集市，缺乏特色市场和专业市场，大十字商业街可充分利用市场机会，进入细分市场。 2、商业形态创新 传统的商场或集贸市场，为目标性购物的商业形态。商业步行街强调文化休闲功能，以精神消费带动物质消费，使商业街具备自己文化上的特色。 3、功能完善，一站消费 步行街功能分区明晰，拥有多种商业形态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游于一体，是休闲的最佳去处，购物的理想选择，充分享受一站式消费的乐趣。 4、文化理念构筑强势品牌

大十字商业街丰富的文化内涵，和建筑风格对其外在的延展，使其拥有了丰富的文化魅力，文化差异性由此凸显。 六、营销推广策略 <一>原则 1、充分利用差异化营销及政府支持进行营销突破； 2、注重整体推广的系统性及节奏性，有张有弛，重点突破； 3、八九月份全面造势，力争十月份形成销售高潮；

下阶段营销推广计划(1017)

西安紫郡华宸下阶段营销推广计划 一、下阶段销售计划 1、销售形式 项目目前已经处于销售中期，项目媒体推广与现场活动都已经停滞，处于冷却期，日常来访量较少。如果继续采用自然销售，很难在短期内赢得客户量的提升，销售效果也很难保证。 如果收取诚意金集中开盘，一方面提前回收资金，另一方面在前期媒体推广的配合下，能达到短时间内的客户爆破，力争开盘成交的火爆。 销售形式：建议集中收筹开盘，中断目前的自然销售！ 2、推货计划 项目产品分为酒店公寓与高层住宅两类，在下阶段的销售中，是主推公寓产品，还是销售住宅产品？我们首先分解剩余货量。 1）、剩余的货量中，酒店公寓产品偏多，住宅产品相相对较少，且剩下的住宅产品中多为朝北户型，相比目前周边其他楼盘产品，没有绝对的优势； 2）、公寓稀缺性：相对与区域竞争市场，高层公寓在产品和价格上都没有完全的竞争优势，而酒店公寓是百万商圈范围内，唯一在售的公寓产品，是具有完全稀缺性的投资产品，优势比较明显； 3）、前期推广奠定：紫郡华宸前期的推广定位是“五星级酒店住区”，酒店公寓产品能更好地承载和传承前期定位； 4）、突围市场需要：项目已经冷却一段时间，重新包装突围市场，需要用最具有优势的产品迅速占位 综上所述，新聚仁建议：下阶段以公寓产品主推，住宅产品配合销售。 二、下阶段推广计划

1、成交客户分析 客户来源区域：前期客户中，来源于本地城西区域的客户，占比85%，其次是来源于城北区域的客户占比10%，剩余的5%的客户来源于高新区域。 根据项目前期成交客户来源区域我们可知，项目目标客群还是以地缘性本地区域为主，在后续的推广方位，应该始终立足本地，打穿深挖本地区的潜在客户，达到客户量的最大化蓄积；另外，成交客户城南和高新区域也有一定的比例，同时考虑酒店公寓为投资性产品，客户面可以更加广广泛，临近区域一定比例的推广也十分有必要。 公寓客户年龄：客户年龄两级分化，20-30岁、50岁以上的人群都占比34%，30-40岁之间客户占比21%； 对于年轻白领、单身人士来说，他们看重的是酒店公寓小面积低总价，首付款较低，更能满足其首次置业自住功能。针对年轻的置业者，我们需要强化项目的精致性、建议在后续的活动选取中，举办一些时尚、新颖更契合年轻客户喜好的线下活动，比如适合亲子类、年轻女性类的活动。 而作为投资用途，则能受到有一定经济实力，有投资头脑，且有“闲钱”的老年人青睐；充分挖掘低投入少风险的投资价值。 2、推广渠道建议 综合综合项目现状、项目面对的市场以及目标客群，推广渠道选择，以及投放区域选择，主要思考以下几点： 目前项目推广中断时间较长，项目在区域内的知名度不够，直接导致到访量少的情况，推广应该集中爆破，在收筹前（11月上旬）集中出街，短期内重新树立项目知名度，获得老客户的口碑提升，短期内赢得新客户的到访量提升； 考虑营销费用成本控制，选取少量的线上媒体，重点以线下拓客手段，最大限度打穿区域。同时，完善现场包装，增加客户的现场体验，支撑项目价格。 推广区域紧扣西区，逐步扩展到北区，少量渗透至高新区域。另外，考虑公寓产品能吸引外区域的投资客户，大方置业前期开发的楼盘资源也可充分利用起来。 1）、老业主三部曲 方式：紫郡前期成交客户回访、大方置业老社区礼品赠送、老带新优惠购房

市场营销策划方案

市场营销策划方案 导读：本文是关于市场营销策划方案的文章，如果觉得很不错，欢迎点评和分享！ 【篇一：市场营销策划方案】 一）、策划目的。业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二）、分析当前的营销环境状况。 1、当前市场状况及市场前景分析： ①产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 ②市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 ③消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出： ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。

2、对产品市场影响因素进行分析。 主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三）、市场机会与问题分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 1、针对产品目前营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面： 企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。 产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。产品价格定位不当。销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。？促销方式不务，消费者不了解企业产品。？服务质量太差，令消费者不满。 售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 2、针对产品特点分析优、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 四）、营销目标。营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实

市场营销推广策略

市场营销推广策略 一、策划目的 / 概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 （一）市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出： ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 （二）影响产品的不可控因素进行分析 如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 （一）优势 （二）劣势 一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面： 企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。

产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。 产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 产品价格定位不当。 销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。 促销方式不务，消费者不了解企业产品。 服务质量太差，令消费者不满。 售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 （三）机会 （四）威胁 四、营销目标 营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。 五、营销战略（具体行销方案） （一）营销宗旨 一般企业可以注重这样几方面： 以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。 以产品主要消费群体为产品的营销重点。 建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。 （二）产品策略 通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。 1）产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场。

×商业街整合营销推广方案27

×商业街整合营销推广方案 【最新资料，WORD文档，可编辑】 一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限

哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场

某商业街整合营销推广方案(下)(doc 35页)

某商业街整合营销推广方案（下）(doc 35页)

五、营销战略 <一>差异化营销战略 商业步行街是一种新型的商业形态，具有良好的发展潜力，上海的南京路、北京的王府井都是这种商业形态的代表，商业步行街的发展，符合市民消费心理的趋向，作为步行街而言，消费行为属于精神消费带动物质消费的典型代表，它具有商城目标性购物所无法比拟的优势，在城市发展中，市民对休闲文化趋向性正逐步强化。 因此，商业街是最具文化特色的商业形态，拥有最可逛的资本，是周未休闲购物的最佳去处，是人潮钱潮汇聚的地方。 依据上述对商业街的分析，结合大十字商业街的特色，我们提出了差异化营销的战略。 即突出大十字商业街的特色，以差异化营销建立竞争优势。 <二>差异化营销的基础 1、进入细分市场 哈密市商业竞争已十分激烈，主要原因在于商业供给过量；其次，商业的同质化也是主要原因，表现在相同的商城，相同的集市，缺乏特色市场和专业市场，大十字商业街可充分利用市场机会，进入细分市场。

2、商业形态创新 传统的商场或集贸市场，为目标性购物的商业形态。商业步行街强调文化休闲功能，以精神消费带动物质消费，使商业街具备自己文化上的特色。 3、功能完善，一站消费 步行街功能分区明晰，拥有多种商业形态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游于一体，是休闲的最佳去处，购物的理想选择，充分享受一站式消费的乐趣。 4、文化理念构筑强势品牌 大十字商业街丰富的文化内涵，和建筑风格对其外在的延展，使其拥有了丰富的文化魅力，文化差异性由此凸显。 六、营销推广策略 <一>原则 1、充分利用差异化营销及政府支持进行营销突破； 2、注重整体推广的系统性及节奏性，有张有弛，重点突破； 3、八九月份全面造势，力争十月份形成销售高潮； <二>概念定位

阶段营销推广方案

阶段营销推广方案 Stage marketing promotion plan 汇报人：JinTai College

阶段营销推广方案 前言：本文档根据题材书写内容要求展开，具有实践指导意义，适用于组织或个人。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一）、策划目的。业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二）、分析当前的营销环境状况。 1、当前市场状况及市场前景分析： ①产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 ②市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶 段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 ③消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》 中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出：

①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 2、对产品市场影响因素进行分析。 主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三）、市场机会与问题分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 1、针对产品目前营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：

项目阶段性营销方案

“XX庄园” 2009年12月-2010年6月营销方案

XX庄园2009年12月-2010年6月营销方案 市场背景： ◆06年5月30日国土资源部出台政策，别墅用地全面叫停纯别墅项目的市场 稀缺性。 ◆宏观政策：08年11月9日国务院出台的十条政策，提出用4万亿资金拉动 内需，虽然没有明确这些是否会投放到房地产行业，但是温家宝总理10日在部署落实中央政策措施的七项工作中，突出点明了房地产行业的支柱地

位。 ◆综合目前市场情况看：今年6月-9月沭阳市场成交依然呈现持续高涨，相比 4、5月，成交量大步回升。其中，南片区板块内新开楼盘价格的走低及部分 楼盘强烈价格优惠攻势是成交量有所抬头的主要原因。 ◆案场情况：客户上门量开始有所增加，以开盘、购房赠送家电、装修等附加 值为主题的广告（横幅、短信、字幕等）的来电来人量增加明显，消除了前段时期的价格因素影响之后，近期新上门的客户逐渐开始成为成交的主力客群。 ◆老客户方面：由于沭阳本地客户为主的目标客户，大都属于市场跟风性，受 主流客户方向影响较大。在经历3-4个月的观望之后，部分客户的心里底部市场的到来，对于未来价格继续下行的预期开始有所减弱。对于项目的兴趣程度开始会有所升温。 ◆潜在客户方面，沭阳目前未出现类似竞争项目，高档楼盘项目的潜在客户量 相对本项目体量，尚显充裕。 市场周期判断

◆从2007年12月-2008年6月沭阳商品住宅整体的成交数据看，在 07年底08年初的一波高成交后，08年5月开始是一段市场疲软期。 进入7、8月后成交开始进入低谷期，月成交维持在300套左右。 ◆从成交价格看，由于回款需要，年底一向是部分楼盘的强打折促销 期。因此12月的成交价为较之前有所下浮。2月后一般是新盘上市 量的第一波高峰，为了达到一定的开盘热销效果以及价格拉低的低 开高走模式。2月的成交价也随着有所下降。但随后会就会进入价格 稳步上涨期。 ◆08年-09年与上一年的成交曲线不同，2008年12月至09年2月也 是沭阳市场的一波高成交期。在进入3月后，成交量开始有所减少。 在3-4月期间，成交量到达上半年的最低谷。进入5月后，成交量 才有所回升。5月成交小高峰的主要原因就市场价格的走低。 ◆由于2009年为08年市场调整年之后的第一年。综合成交价分析， 只有在2007年12月为成交价量齐高。进入08年后，成交淡月基 本上是一种量低价高的态势。 2009年下半年沭阳市场预期判断： ◆从前2年市场成交周期看，年度随着部分商家生意回款结算期的到来，私营 业主的现款开始增加。对于项目的目标客户来说，前期存在购房预算问题将得以缓解。出动看房购房的人在12月会明显增加。

XX商业地产项目营销推广执行方案

XX商业地产项目营销推广执行方案 一、我们的任务 核心目标――迅速销售一期商品交易一区二区（BC区） 发展目标――义乌商贸国际博览城成为地方最有竞争力的商业项目 兼顾目标――推进项目的招商运营 二、我们的问题 竞争激烈――销售速度和市场同类竟品放量面临极大竞争 距离最远――距离产生消费抗性，影响客户的到访 信心不足――周边配套落差及楼市调空后市不明形成投资或经营信心低落资源有限――当地人口规模和客户资源不高 三、我们的思路 突破常规，实施主动圈层围合营销 思路释意： 所谓“主动”就是区别常规的打广告等客户上门的营销思路，而是要走出营销中心，主动增加客户的接触点，推广项目，解决到访，促成交易。 所谓“圈层”就是找出与产品匹配的其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有相通之处的人群，并针对这部分人群以匹合其消费行为和习惯的方式进行“点对点”的营销推广，促成交易。 所谓“围合”就是对圈层客户群进一步集合、整理、分划为核心意向圈层、紧密意向圈层、传播意向圈层，并对上述三个圈层客户细分为多个有利于营销推广的类似圈层，针对不同圈层分阶段实施针对性的营销推广。 主动圈层围合营销房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地产市场竞争的白热化的产物。它建立在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。其应用“品牌＋资源整合＋差异化的营销方式”的独特模式，能有效解决解决传统营销模式中无的放矢、接收度低、推广费用居高不下的问题，达到有针对性说话、节约成本、有效促进销售的目的。 这种营销行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束，“口碑相传圈”的层传播会不断的累积、增加客户。同时客户通过特定的“圈层”，扩大交际，

房地产行业商业街整合营销推广策划报告

房地产行业商业街整合营销推广策划 报告

黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告 一、黄兴南路步行商业街 产品概念设计及功能细分定位 (一)产品概念设计: 黄兴南路为长沙市传统老街,历经上百年的历史,不少长沙的老字号品牌如黄春和粉店,德圆包子,火宫殿,新华楼削面,甘长顺面食,美丽长鞋店等二十余家老字商号都集中在黄兴南路,可见黄兴南路的商业文化沉淀极其深厚。 解放以后,特别是改革开放以来,黄兴南路更形成了以传统老字号品牌店带领下的集饮食、购物、娱乐、休闲于一体的商业街,不少现代品牌纷纷进驻黄兴南路,黄兴南路商业街的形象在长沙市民的心目中不断成形和固化。 随着长沙社会和经济的不断发展,黄兴南路商业街以其深厚的历史文化和商业文化的沉淀,市政府决心下大力气将其改造,新的黄兴南路将成为长沙市唯一的步行商业街。 黄兴南路步行商业街的建成,将代表长沙这座历史文化名城的社会经

济、文化、文明、科技发展新的里程碑,也是长沙走向全国乃至走向世界的又一窗口和亮点。 黄兴南路步行商业街总长度838米,商业建筑分一、二期投产,一期工程总建筑面积约13万平方米。 步行商业街的建筑形式以室内步行商业街为主,室内步行街全部设计有冷暖空调系统,从而能有效地保证各种季节全天候的人气指数,增强了步行商业街的整体商业价值,步行商业街的室外商业街,却是长沙商业业态的主要形式之二,必然的人流量,以及满足可得的休闲设施和景观资源,保存和增强了室外街铺的极高的商业价值。 室外、室内相结合的步行商业街形式,是黄兴南路步行商业街产品定位的主概念设计。 (二)功能细分定位: 黄兴南路步行商业街的功能分区,一定要考虑如下三大因素的支持: 1、设计休闲购物和目的购物人流 购物人流的设计,是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一,从功能分区的角度来考虑,商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流,具体作如下规划: (1)设计步行商业街的”中心广场”概念,将人流从南门口和司门口二端往中心区域引导,使”中心广场”成为步行商业街的”街眼”和必游

商铺营销推广方案

新宇佳苑 商铺营销推广方案 日照房易地产投资顾问有限公司 2011年10月18日 前言 新宇佳苑商业部分整体营销推广策划方案，是我公司根据项目自身的规划特点，结

合项目前住宅部分的整体推广以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。其旨在为新宇佳苑项目商业部分场的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展。本方案力求充分挖掘项目的核心特质与优势，制定合理实效的营销推广策略，以促成良好的销售业绩，最终实现发展商的预期目标。

第一部分：市场分析及主题确定 一、房地产市场分析 （一）抑制房价上涨已成为房地产行业大的市场环境 ←对抑制房价上涨的呼声日益强烈，民众的表现尤为明显。 ←政府已制定了多条政策，抑制房价上涨。 3月5日，十一届全国人大三次会议，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中提出：“要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”同时，重申了自去年12月14日国务院常务会议提出的增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 二、在大的市场环境下，投资商的投资信心在降低 ←与以前投资房产过热相比，在抑制房价大的市场环境下，很多投资商不会选择在房产上投资更多的资金，投资信心降低。 ←虽然商铺投资区别于一般居住用房，但在总的市场环境下，商铺的销售及招商定会受到负面影响。 二、SWOT分析 优势和机会：

←增值潜力大。根据政府的规划，新昌路是市中心唯一一条南北贯穿的马路，而新昌路上浓厚的商业氛围也渐向两端扩散，已经形成的三大购物广场也均围绕与新昌路，这更证实了昌乐未来重点商业圈； ←固定的消费资源强。据统计城内居民以公务员、白领、外商为主，均具有较高的消费能力。 ←知名度。新宇佳苑一二期的住宅及商业在市场已经形成一定的知名度，这也将利于此次商业的推广活动； ←地段。项目位于新昌路东东村路南，靠近市中心商业活动中心，对外交通较为方便。主干道旁的临街商铺新昌路我是昌乐干主干路，而项目的主要临街店面就面向新昌路,保证项目周边人流和车流动畅旺。劣势和挑战： ←新宇佳苑所处位置仍处于发展阶段，没有形成一定规模的商业圈，邻近昌乐县东村，形象较差，与繁华的市区相比，稍感偏僻。 ←新宇佳苑周边的商业，面积均200平米，一二层单独销售，比之本项目占有优势大，形成明显的竞争； ←在整个房地产市场较为低潮的状态中开启了商业，而商业至今一套未售，这给公司的形象造成了一定的影响，降低投资者的信心指数。

(精)某商业街市场营销推广方案

某商业街整合营销推广方案 大十字商业街 整合营销推广方案 一、市场调研分析

<一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态

3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强

哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。

银行商圈营销方案

银行商圈营销方案 销商圈中小企业主要得益于政策对中小企业融资市场的推动，与 营销园区的中小企业、供应链的中小企业、商会的中小企业模式极为相似，都经历着由无到有的过程。通过国内部分商业银行试点先行、借鉴国外中小融资经验等形式，由经济发达地区向经济欠发达地区过渡，由国有银行向股份制银行、城市商业银行、农信社过渡，银行营销商圈在质疑声中不断获得成长、营销服务体系逐步得到完善。根据国外银行中小企业融资服务经验，商业银行通过第三方实现中小企业市场开拓、深度营销，已经被行业认可。银行营销商圈内的中小企业正是凭借着商圈管理公司、基金公司、担保机构、企业联保等第三方服务，并且国内的民生银行、华夏银行、北京银行已经先后取得了初步的成功。通过营销商圈内的中小企业，获得中小金融业务的增长仅仅是时间问题。通过国内商业银行的不断实践、经验总结定会走向成功。 （一）商圈企业的主要风险 1、外部环境风险通过调研了解，商圈内的中小企业和商户绝大 多数都属于批发企业和零售企业，企业的盈利能力、成长能力、偿债能力，受外部环境变化影响较大。因此，银行客户经理在选择商圈内的中小企业时，要充分考虑到商圈在城市中的经济地位，城市人口分布、区域经济发展、基础设施配套等情况。同时，客户经理也需要考虑到商圈所在区域的产业经济发展结构，以及区域的产业结构、产业特色。例如，在我国东部沿海城市，有许多商圈内的中小企业多以对外批发为主，商圈内的中小企业经营受国际经济发展态势影响较大，在中国出口

面临巨大压力的情况下，此类商圈内的中小企业外部环境较为复杂，风险需要保持高度警惕。 2、发展阶段风险客户经理对商圈发展阶段的了解至关重要，商圈的发展程度将会严重影响营销中小企业的成功率、影响客户经理的工作业绩、以及信贷质量安全等。通常，新建立的商圈，由于经营时间较短，无论从商圈知名度、企业代理品牌知名度、商圈客户流量、购买力等方面都严重制约着商圈内中小企业的盈利能力。商圈内的中小企业或商铺由于准备资金不足、经营管理经验欠缺，市场开拓能力有限，往往经营不到一年的时间就出现倒闭或退出的现象。同时，由于商圈的刚刚成立，中小企业和商铺的负责人很难对未来的流水和盈利能力做出准确的判断，这将会严重影响银行客户经理对目标企业价值的准确评估。相反，成熟商圈内的中小企业经营形态相对完善，处于快速成长或成熟的发展阶段，商圈内的中小企业可以准确预测出企业需要的资金流和相应的还款能力，商圈内的管委会、担保公司、基金公司、商会也发展较为完善，甚至部分机构已经具有与银行合作的相应经验，这类商圈内的中小企业风险相对较小。 3、商圈生态风险商圈生态通常包括商圈载体、商圈主体、商圈 客体、商圈环境四个部分。其中，商圈载体包括建筑空间和内部组织，建筑空间方面的风险主要体现在商圈内的店面租金的变化，内部组织风险主要体现在商圈规划方面的风险，以及组织协调方面；商圈主体包括各类企业和各类顾客，各类企业方面的风险主要体现在企业经营、运作模式，各类顾客主要体现在因消费者偏好转变带来企业销售收入下降；商圈客体包括各类商品和各类服务，各类商品主要体现在产品质量、价格优势，各类服务风险主要体现在商圈内的配套服务是否完善，相关的

市场营销推广策略

一、策划目的 / 概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 （一）市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。 对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。 如对产品市场成长性分析中指出：①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 （二）影响产品的不可控因素进行分析如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营

销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。 只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 （一）优势（二）劣势一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面：企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。 产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。 产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 产品价格定位不当。 销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。 促销方式不务，消费者不了解企业产品。 服务质量太差，令消费者不满。 售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。 分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 （三）机会（四）威胁四、营销目标营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。

XX商业大街营销推广方案

第九商业大街营销推广方案 一、市场概述 1、区域（库车县）商业概述 1-1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。 1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。 2、区域（库车县）商业结构 2-1、文化路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主，形成集贸市场、超市等商业形态。 2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场，库车商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。 3、区域（库车县）商业物业开发现状和趋势 3-1、根据初步统计，库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文化广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需要4——5年时间（按历史销售可比量计算），市场压力和过剩情况可想而知。 3-2、从商业发展趋势判断，库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商业环境，文化路将建成一批中高档定位的商场，预计开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高档商业市场将严重过剩。 3-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。 4、消费者状况 4-1、少数民族占绝对比列，但汉族人口在城区增长迅速。 4-2、中低档商品仍是市场消费的主体。 4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。 4-4、县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长显著。 5、经营户状况 经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。

商业街营销策划方案

商业街营销策划方案（例） 目录 一、对本项目规划策划的解读 二、芸溪小区总体营销策划思路 第一部分总体策划理念 第二部分本项目总体开发策略 第三部分本项目建筑形态策略 第四部分本项目分阶段营销战略 第五部分本项目销控价格策略 第六部分本项目分期销售方法 第七部分策划配合销售分期的工作计划 第八部分本专案小组导入USP阶段策略 第九部分促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略 第十部分不同开发时期不同的诉求倾向 第十一部分不同时期不同的公关策略 第十二部分本项目广告创新企划思路

第十三部分公园式物业管理与小区三大主题配套 结语 二、商业街的营销策划方案 三、收费标准 四、项目策划运作经理和班子配备 五、成功的房地产策划运作操盘案例 一、对本项目规划策划的解读 1、“新市镇主义”的规划模式 本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。 新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。尽管比较早的时候，在《大西洋月刊》、《旅游与休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论，但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特?康兹编辑整理的，阐述新市镇主义的专门论著—《新市镇主义THE NEW URBANISM》的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展，主要的方式具有以下特点： （1）自然：如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。 （2）中心：新市镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、

工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。（3）交通：强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低机动车的车速；内部道路设计好像树干与树枝的关系，树干是通往外部的干道，树枝是社区内部通往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”（CUL-de-sacs ）的方式，减少交通流量和噪声干扰。 （4）风格：新市镇主义的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代田园情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出表达。 2、“人性化空间、亲水性社区、最优化房型”的现代都市的田园生活概念。 （1）人文理念：充分体现“以人为本”的设计思想，在规划与设计中首先研究人的居住到为和居住心理；营造空间尺度适宜、居住舒适方便，颇具人气的居住小区，形成有凝聚力和特色的社区人居环境，