我国不动产登记制度
我国的不动产登记制度
一、不动产登记的含义与理论意义
(一)不动产登记的概念
关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。
王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。
孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。
梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。
综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。
（二）不动产登记的理论意义
不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。
1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础
不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。
2、不动产登记具有国家公信力
国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。
3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础
通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。
二、不动产物权变动模式
物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。前者是生活中的主要部分，体现着当事人意思自治，故物权法变动模式是针对因法律行为引起的物权变动而言。
（一）意思主义变动模式
意思主义物权变动模式，又称合意原则或公示对抗主义，以法国及日本民法为代表，是指物权因法律行为而变动时，仅须当事人的意思表示即足以发生效力，无须以登记作为其成立或生效的要件。在这种立法例中，主要双方当事人只需债权的意思表示一致，就能够发生物权变动的后果，债权意思表示与物权意思表示同一，一个法律行为可以同时引起债权发生及物权变动的双重效果。
在意思主义下，公示意味着：(1)所有权的观念性。观念中的所有权是对自然法所倡导的个人主义和自由主义思想的贯彻，承载着主体的人格尊严与价值，认为主体的意思所至，物权关系也随之发生变动。未经公式就不具有对抗第三人的效力。物权变动将公示作为对抗第三人的条件，它一方面促使物权变动的当事人及时进行公示，以对抗第三人；另一方面为第三人提供了一个“消极信赖”利益，从而维护了交易安全。
（二）形式主义物权变动模式
形式主义物权变动模式，又称物权形式主义或公示要件主义，以德国民法为典型代表，是指物权因法律行为而变动时，既要有关于物权变动的意思表示，同时还要履行登记等法定程序，才能发生物权变动之效果。在这种立法例中，一个法律行为不能同时引起债权发生及物权变动的双重效果，发生债权的意思表示即债权行为，只能引起债权债务关系；而物权变动的意思表示即物权行为，只能引起物权的得丧变更。债权行为是物权行为的原因，物权行为是债权行为的结果，
但两者彼此独立，互不影响即物权行为的独立性和无因性。
（三）折衷主义物权变动模式
折衷主义又称债权形式主义或意思主义与交付（登记）相结合的物权变动模式，以奥地利和瑞士民法为典型代表，是指物权因法律行为而变动时，除当事人的意思表示外，还须履行登记等法定形式，物权变动才能成立或生效。在这种立法例中，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，两者合一，在这个环节上，同于意思主义；但除此之外，当事人还要办理法定的登记手续才能够使物权变动发生法律效力，在这个环节中，又同于物权形式主义，故名折衷主义。
目前，世界上奉行债权形式主义的国家，除了奥地利和瑞士以外，还有俄罗斯、西班牙、土耳其、荷兰，以及现代东欧各国、拉丁美洲各国、北欧和远东各国。之所以世界上许多国家均采取该物权变动模式，主要是物权基于债权契约与交付（登记）而发生变动，该模式可以使物权变动存在与否更加明确，有利于维护交易秩序与安全，同时也可以避免双方当事人之间以及与第三人之间的关系复杂化。
三、不动产物权的登记模式
（一）实质主义登记模式
实质主义登记制，又称权利登记制、德国登记制，除德国外，瑞士、奥地利及北欧等国均采此登记制。该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。
其主要特点是：(1)登记采用实质审查主义。即登记机关除对登记申请进行形式审查外，还要对包括不动产物权变动的原因与结果的关联性，以及有无瑕疵等方面进行审查。(2)登记具有公信力。即不动产物权一经登记，即使登记之原因不成立，或者无效及可撤销，其仍可对抗第三人。(3)登记采用强制登记主义。即不动产物权变动除需当事人的合意外，还需要进行登记，不经登记不发生效力。(4)登记簿采用物的编成主义。即登记簿的编制以不动产物权为中心，依土地的地段、地号等事项的先后次序编制而成。登记完毕后，不颁发权利证书，仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过而已。(5)登记注重不动产物权的静态。即登记簿上反映的是每一项不动产物权上所存在的各种权利的现在状况，而不记入物权的变动事实。
（二）形式主义登记模式
形式主义登记制，又称契据登记制、法国登记制或登记对抗主义，除法国外，意大利、日本、比利时、西班牙等国及美国大多数州均采用此登记制。该模式中登记是公示不动产权利状态的方法，而不是不动产物权变动的要件，但非经登记不得对抗第三人。登记机关进行登记时，只是根据法律规定应当提交的有关契据所记载的内容予以登记，因此称为契据登记制。
其主要特点是：(1)登记采用形式审查主义。即登记机关只对登记申请进行形式审查，而不对契约中记载的事项的真实与否，以及有无瑕疵进行审查。(2)登记没有公信力。即如果实体法上的原因无效或可撤销时，已登记的事项也可被推翻。(3)登记采用任意登记主义。
即不动产物权变动登记与否均有当事人酌定，法律并无强制性规定；不登记，物权变动也即可发生法律效力。(4)登记是不动产物权变动对抗第三人的要件。即仅依当事人之间的合意即发生物权变动之效力，登记只是物权变动对抗第三人的要件。(5)登记簿采用人的编成主义。即登记簿的编制不以不动产物权为标准，而是依不动产物权人为标准，按照登记顺序先后而作成。登记完毕后，亦为仅在关于不动产物权交易的契约上注记登记的经过，而不再颁发权利证书。(6)登记注重不动产物权的动态。即登记簿上不仅记载登记物权的现在状态，也反映每一项不动产物权交易的动态，从中无法看出某一时段一项不动产物权上所存在的各种权利的整体状况。
（三）权力交付主义登记模式
权力交付主义登记制，又称托伦斯登记制、澳洲登记制，除澳大利亚外，新西兰和英格兰、爱尔兰、加拿大、美国的少数州等英美法系国家和地区以及我国的香港特别行政区均采用此登记制。该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(Sir Robert Thomas)于1858 年在南澳大利亚州，根据权利登记制改良而来。此种登记制的基本精神与权利登记制相同。
其主要特点是：(1) 登记原则上采用任意登记主义，但如果某一土地一旦进行过第一次登记，此后的有关交易必须进行强制登记，否则不发生物权变动的效力。而权利登记制，一切土地物权及其变动，必须进行登记。(2)登记采用实质审查主义。(3) 登记有公信力。(4) 登记注重不动产物权的静态。(5)登记需交付权利证书。(6)设置专门
的赔偿基金。在此登记制中，因登记具有公信力，故在发生错误或者遗漏，而致使真正权利人受损害时，登记机关往往设有专门的赔偿基金，由登记机关承担赔偿损失的责任。而权利登记制，则是由国家负损害赔偿的责任。
四、不动产物权变动模式对不动产登记模式的影响
物权法律是规定物权的静态归属和动态利用的法律，现代物权法的着重点从静态转为动态，也恰恰说明了物权变动的重要性。登记作为一种工具性手段，或者为了使物权变动发生或者为了使物权发生对抗第三人的效力，是服务于物权变动的，其目的在于确定物权变动法律依据抑或保护第三人利益。所以物权变动模式对不动产登记模式有重大影响，采不同物权变动模式的国家大体上对应着相应的物权登记模式。
（一）对登记强制性的影响
形式主义、折衷主义下，登记为物权变动生效要件，不登记不发生物权效力，故当事人欲取得物权则必须登记——与之对应的是权利登记制、托伦斯登记制进入登记程序的情况（不选择登记是法律为登记强制以外的另一种选择）；意思主义下，登记非物权变动要件，凭当事人意思即可取得物权，故登记不是强制性的。
（二）对登记效力的影响
形式主义、折衷主义下，登记是物权变动的生效要件，一经登记便取得以国家公信力保障的物权推定正确性效力，即取得物权的排他
效力——此为权利登记制、托伦斯登记制选择登记的情况所采用；意思主义下，登记非物权变动的生效要件，经过登记仅取得类似于证据效力的公示力，而不具有公信力，即取得对抗第三人效力。
（三）对登记程序的影响
在登记时除提交物权交易的债权合意外，是否需要在登记官面前另外形成一个独立于债权合一的物权合意。意思变动主义与折衷主义下，使物权发生变动的是债权合意，故在登记时要提交双方的债权合同——此为契据登记制、托伦斯登记制所采用；而形式主义模式下，使物权变动的是物权合意，故在登记时除提交债权合同外还需另外由双方当事人在不动产登记官员面前同时作出彼此相对的转让或设定不动产物权的与债权债务关系发生无关而仅涉及物权变动的物权合意——此为权利登记制所采用。
（四）对审查方式的影响
形式主义与折衷主义下，登记是物权变动的必要条件，申请人通过物权意思或债权意思获得了具有排他效力的物权，基于物权强大的效力和对第三人的保护，登记机关必然要对物权意思或债权意思进行实质审查——此为权利登记制、托伦斯登记制所采；意思主义下，登记不影响物权变动，申请人仅通过登记获取对抗第三人的公示力，故仅对其债权意思进行形式审查——此为契据登记制所采。
（五）对编制方式的影响
在登记簿的编制上，有物的编成主义与人的编成主义之区分。前者注重不动产权利的静态，为权利登记制、托伦斯登记制所采用；后
者注重不动产权利的动态，为契据登记制所采用。
形式主义与折衷主义下，登记作为物权变动的要件，登记影响到物权的形成时间、权利状态以及顺位权利的次序，意味着不能遗漏有关不动产上任何一项权利的存在与变化，否则登记簿上记载就不可能全面地反映当时不动产权利的整体情况，故对应的采取物的编成主义；意思主义下，登记仅是对抗第三人要件，物权作成完全决定于当事人的意思自治，登记所关心的更主要的是当事人物权的有无，故相应的采人的编成主义。
（六）对登记机关赔偿责任的影响
形式主义与折衷主义下，国家强制把登记作为物权变动生效要件，并以国家责任担保登记推定的正确性，一旦权利实际状态与权利登记状态不符，善意第三人仍能取得权利，而真正权利人则由国家或者登记机关负责赔偿——此为权利登记制度、托伦斯登记制度所采用；意思主义下，登记非物权变动的强制性要件，不具有公信力，国家也不保证登记的推定正确定，不发生善意第三人善意取得及真正权利人保护的问题，登记机关也就不负赔偿责任——此为契据登记制所采。
五、我国建立不动产登记制度的原因及价值
（一）建立原因
人类历史上的物权公示方法并不仅仅只有登记和占有两种。根据日本学者我妻荣先生的总结，物权的公示方法包括登记、登录、占有
和标识等。日本亦有判例确认明认的方法发生物权变动，例如削去树木之皮，墨书为何人所有等，此种非典型的明认方法对于非移转占有的动产让与担保而言，具有广泛的适用余地。
历史选择了登记作为不动产物权公示主要出于以下几方面的考虑：
1.不动产的物理属性决定了其不能够像动产一样随意移动，且往往是人随物动，而非物随人动，因此交付或占有并不能很好地公示其物权状况。
2.物权的属性决定了物权的公示方法。将物权的相关情况公诸于世，是因为物权是一种支配权、对世权，若不公开其权利状况，可能会给不知情的第三人造成不测之损失。
3.在人类历史上乃至今天，不动产均为人类安身立命之根本，因此权利人需要有较之占有更权威、更明确的公示方法。而登记机关的权威性和登记薄“白纸黑字”之明确性能够更好的满足权利人内心的安全感。
综上所述，不动产本身的功能和物理属性，登记的法定性、权威性和明确性，物权的对世排他支配效力以及公众的信赖决定了物权登记具的必要性。
（二）不动产登记制度的经济价值
该部分内容主要从经济学的角度进行分析。
1.不动产登记制度能够透明物权关系，宣示物权的归属状态，降低交易中的不确定性，有助于维护交易安全。
2.不动产物权登记制度能够规范行为主体的交易行为，降低社会成本，有助于提高物权变动的效率。
3.不动产登记制度能够明晰产权关系，有助于不动产资源配置的“帕斯托改进”，进而提高不动产资源配置的总体效用，提高经济效益。
六、我国的不动产登记模式
（一）我国不动产登记制度的历史沿革
新中国建立以后，根据1947年颁布的《中国土地法大纲》及1950年颁布的《中华人民共和国土地改革法》的规定，开展了土地改革活动，由中华任命共和国政府向农民发放土地证和房产证。在城市，逐步开展了土地登记工作。20世纪50年代初期，登记主要适用于土地，以后城市房屋也逐步实施了登记制度，并由人民政府颁发城市房屋所有权证。
但自从50年代后期开始，房地产登记制度不幸中断了30多年。
改革开放之后，不动产物权登记制度逐渐被恢复，并健全了户籍管理机构，有关登记的法律法规也逐步建立起来了。但20世纪80、90年代登记只是作为不动产行政管理部门进行管理的一种手段。因此这种登记和民法上的不动产物权变动没有法律上的联系。
2007年通过的《物权法》对不动产登记进行了专门规定，但仍是较为粗略的，对相关问题基本上只是原则性规定。我国目前存在的与不动产登记相关的法律主要有：《物权法》、《土地管理法》、《城市
房地产管理法》、《森林法》、《农村土地承包法》、《担保法》等；行政法规主要有：《土地管理法实施条例》、《城市私有房屋管理条例》等，此外还有诸多部门规章、地方规章和司法解释。
（二）我国不动产登记制度现状
1、登记生效物权变动模式下采权利登记制体例
我国物权变动以登记生效主义为原则，故登记制度方面对应的以权利主义登记制为原则，关于不动产物权登记，大多数均采登记制度，如不动产所有权、建设用地使用权、不动产抵押权的登记。在权利登记制下，登记是强制性的，不登记不生物权效力；登记时须提交物权变动的物权合意；对登记事项进行实质性审查；编制体例上采物的编成主义；国家机关（而不是登记机关）承担登记错误的赔偿责任。
2、登记对抗物权变动模式下采契据登记制体例
我国物权变动以登记对抗主义为例外，在农村宅基地使用权、土地承包经营权、地役权的登记上采契据登记制。在此登记制下，登记不是强制性的，不登记不发生对抗第三人效力；登记时需提交债权合意；对登记事项进行形式审查；为统一计，编制体例上仍采物的编成主义；国家机关仍承担登记错误的赔偿责任。
以上关于1、2点应该说明的是：
（1）、由于我国物权变动模式究竟采实质主义变动模式还是折衷主义物权变动模式尚有争论，故上文以登记生效、登记对抗主义物权变动模式取代。如采实质主义变动模式则登记的应是物权合意，如采意思主义变动模式则登记的应是债权合意。
（2）、关于登记审查，我国是以形式审查为原则，以实质审查为例外。有的学者认为应按照登记生效、登记对抗变动模式来区分，如上文所述；有的学者则认为应该按照物权登记程序进行区分，即初始登记、涂销登记应进行实质审查；变更登记、更正登记应进行形式审查
3、兼采托伦斯主义登记制交付证书、国家机关承担赔偿责任的做法
不论是登记对抗还是登记生效，其登记模式下均采物的编成主义，并按照托伦斯登记制确定“宗地”的地籍，发放权利证书。当登记机关登记错误时，并不是登记机关承担赔偿责任，而是按照行政法上的《国家赔偿法》由国家来进行赔偿。这种赔偿的性质并不是民法上的民事责任，二是行政法中的国家责任，并且这一赔偿是适当的而不是足额的。
七、我国不动产登记的内容和种类
（一）我国不动产登记内容未臻明确
1、未明确可以登记的不动产范围
《物权法》对于登记对抗主义下是否发生对抗第三人效力的登记规定为自愿登记；以对及非依法律行为发生的物权变动，为进一步处分而进行的登记规定为自愿登记；对于登记生效下登记等级的不动产物权也规定了基本原则，如《物权法》规定的城市建设用地使用权、集体土地所有权、集体土地建设使用权、抵押权等他项权利，《房地
产管理法》规定的公民自有房屋所有权及房屋上设立的抵押权等。
但是这些规定非常不全面，比如，对于行使公共权力的公法人参与的物权活动取得的不动产物权是否登记，需要立法明确；对于铁路、公路、水库、涵洞等重要的不动产物权变动是否登记及如何登记，也需进一步明确。
2、未明确登记薄应记载的实体内容
由于我国未制定不动产登记法，因此不动产登记薄上应记载的内容尚无法律依据。
依照国外立法经验，应该包括不动产自然状态的文字描述以及不动产物权记载两部分。物权记载部分一般又分为所有权以及所有权承担的定限物权两方面。
3、对程序性物权-顺位制度规定不全面
不动产物权的顺位是依据登记制度建立起来的。登记在先的权利，具有优先的顺位，可以绝对的先行实现；后顺位权利不得妨害先顺位权利，否则无效。
我国《物权法》194条只是在抵押权制度中承认了顺位制度，但其其原理，这一制度并不仅仅在抵押权制度中发挥作用，在传统民法的地上权、抵押权可以同时存在，我国现实中类似情形也常常出现。（二）、我国不动产登记种类
1、初始登记
初始登记，指不动产所有权人依法在规定时间内对其权利进行的第一次登记。初始登记的原因，一般既可能因为新的不动产登记法实
施，需要对全部的不动产物权所有权进行清理性登记；也有可能是对新产生的不动产进行登记，如继承所的所有权、通过法院判决所的所有权、先占无主物取得的所有权、房屋建造完成取得的所有权等。
2、他项权利登记（变更登记）
不动产登记程序法上把所有权初始登记之后的权利设立登记和转让登记均称为“他项权利登记”。而在物权法学中，或在不动产实体法中则称之为“变更登记”，它们是对不动产所有权的各种物权限制的登记。包括创设用益物权和担保物权的物权登记，转移用益物权和担保物权的物权登记，权利内容的变更登记。
我国物权法尚未确立变更登记第三人同意制度：即在变更、放弃不动产物权时，如果其损害第三人的权利和利益时，需要经过第三人同意。
3、更正登记与异议登记
所谓更正登记，即对错误等内容的纠正登记。异议登记是对登记内容提出异议抗辩，限制登记的“正确性推定”效力，以保护特定人利益的登记。在我国更正登记可以由登记机关自为更正，也可由申请人申请变更。申请人申请更正登记须经登记薄记载权利人同意，其不同意的方可提出异议登记。异议登记后15日内不起诉的，异议登记失效。
4、涂销登记，或者称为废止物权登记，包括权利人抛弃其不动产物权的登记，以及不动产自然灭失的登记。
5、预告登记
预告登记是当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即，权利人取得人只对未来物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。我国物权法仅仅承认以购买住房为目的的债权人才有纳入预告登记的资格，因为此种债权请求权效力的物权化是以保障“居者有其屋”的生存权作为其基础的，离开此种民法人文关怀的预告登记，我国是不承认的。
我国《物权法》20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
八、我国不动产登记的程序相关事项
（一）、我国纷杂的不动产登记机关
目前世界各国对于不动产物权登记，大都设立统一的登记机关，我国《物权法》第10条第2款也有统一登记机关原则性规定：“国家对不动产实行统一登记制度”。而事实上，我国尚未建立起统一的登记机关体系，甚至十分纷杂。从现行法律、法规对不动产登记部门的规定来看, 涉及的部门可谓不少。例如, 土地管理部门对国有土地使用权、抵押权、农民集体土地所有权进行登记; 房产管理部门对房产所有权、抵押权登记; 草原主管部门对草原使用权、所有权登记等。这样, 容易导致“多头登记”, 失去了登记的公示、公信力。
但是至少，我国确立了登记机构的“属地管辖原则”，为尽早实现登记机构的统一化提供了法律技术支持。正如《物权法》第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”实务中，我国一些地方实行所谓的“分机等级”制，即按照登记申请人（政府设立的企业法人）的行政级别确定登记机关的做法，是不合法理的，也不符合国际通常做法。
（二）、我国不动产登记薄和权属证书
根据物权公示原则，不动产登记薄实质上成为不动产物权的法律根据，具体的实现了登记对不动产物权的三大效力：即物权变动根据效力、权力正确推定效力、善意保护效力。当不动产登记薄与权利证书记载不符实，以不动产登记薄为准。《物权法》17条确定了这一规则。
（三）、我国尚无基本登记程序明确规定
因我国尚未制定不动产物权登记法，所以没有程序的具体规定，但是借鉴各国立法，应确定以下一些程序性原则：合法原则、申请原则、形式审查原则、法定文字登记原则、经确性原则、证据原则。（四）、我国尚未建立不动产的合并与分立、权利混同制度（1）不动产的合并与分离
不动产的合并，即两个以上的不动产在不动产登记薄上合并登记为一个不动产。不动产的分立，指一个不动产在不动产登记薄上分离为两个以上的不动产。不动产的合并与分立，并不是不动产在责任形态上的合并与分立，而只是在不动产登记薄上的合并与分立，所以其
实质上是特殊的不动产物权变更。
不动产合并与分立涉及第三人利益时，必须得到第三人同意，未得到第三人同意的不动产合并与分立对第三人利益造成损害时，由合并分立后的不动产承担连带赔偿责任。
（2）不动产权利的混同
不动产物权的混同，指一宗不动产上的多个物权同时为一个主体取得的情形。处理不动产混同的规则是：一般情况下有所有权吸收其他权利；特殊情况下，为保护第三人利益及本人的顺位利益，所有权人的所有权和其他物权均不消灭，从而产生所谓的“所有权人地上权”、“所有权人抵押权”、“所有权人土地债务”。
例如先取得不动产抵押权的权利人嗣后又取得不动产的所有权，如果不涉及第三人利益或者自己的顺位利益，则由所有权吸收抵押权，只为其保留所有权；但如果还存在并存的第三人的抵押权优先实现的顺位利益，或者自己优先的顺位利益，则抵押权、所有权不发生混同。
九、我国《物权法》对不动产登记制度的突破与完善
（一）统一登记制度
《物权法》第10条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”这一制度解决了目前不动产登记存在的问题。物权法以法律的形式明确规定了国家将实行统一登记范围、登记机构和登记办法。而以往我国各省级行政区域都自行制定房地产登记规则和收费标准，因而造成
不同地域的不动产登记不统一。
（二）房屋登记机构不得干预房屋交易价格
《物权法》第13条明确规定了登记机构不得要求当事人对不动产进行评估。这其实是物权法在平衡利益上支持了和保护了当事人对交易价格意思自治的原则。这一规定较以前先进与合理。
（三）登记的实质审查
《物权法》第12条在规定登记机构的职责时明确要求应当就有关登记事项询问申请人，通过立法的形式要求登记机构作出实质性审查，这就排除了公证部门介入实质审查而不动产登记机构只负责形式审查而进行登记的情况。同时询问申请人这一行为，能够很大程度上阻止在权利人不知情的情况下不动产被恶意转移登记。
此外，物权法规定的不动产更正登记和异议登记制度，也纳入了实质审查的范畴。确立了不动产登记部门的实质性审查职责，将会有效地规范不动产登记秩序，提高不动产登记部门的公信力。
（四）预告登记
为了防止不动产交易中的出卖人“一物二卖”，保护买受人的合理期待，《物权法》借鉴了国外立法例并结合现有住房贷款按揭制度，创设了预告登记这一形式。但是，《物权法》第20条的规定将预告登记的权力行使限定在双方有约在先的范围内，也就是说如果双方当事人没有约定可以单方预告登记的，那么在发生争议时买受人不能单方预告登记。
（五）过错赔偿责任
在《物权法》贵等的不动产登记制度中，有一个引人瞩目的制度安排，就是明确规定了错误登记的赔偿责任。
不动产登记机构因登记错误造成当事人损失的赔偿责任，在以往的法规中并没有明确规定过，这也导致了大量的行政诉讼案件当事人胜诉后，即时确认了不动产登记机构存在过错，当事人也得不到赔偿。物权法出台后，登记机构就登记错误导致的他人损害，应当承担赔偿责任，而且受损害的当事人也可以向提供虚假材料申请登记的当事人索赔。
物权法在确立登记机构的赔偿责任时，又给予了登记机构充分的救济权利，即登记机构可以向造成错误登记的人进行追偿。
十、关于我国不动产登记制度的不足之处
虽然《物权法》的制定为不动产登记制度的完善作出了重要的贡献，但是与法治国家和市场发展的客观要求相比，现有的不动产登记制度仍然存在着许多缺陷。主要包括以下几点：
（一）不动产登记的法律、法规，零散、不统一，缺乏必要规定虽然《物权法》第9条和第10条就不动产统一登记的范围、登记机关和登记办法由法律、行政法规规定，但至今我国尚未就不动产登记制度专门制定法律。实际操作中，只能依据《土地管理法》、《农村土地承包法》等相关法律规定，导致出现不同的法律后果及行政部门各自为政的现象。因此，仅《物权法》的口号性规定已不足以解决现实中遇到的问题，无法有效促进不动产的交易。
不动产登记制度的意义
不动产登记制度的意义 不动产登记的意义何在?施行不动产登记有什么意思呢？ 土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题.那么，不动产登记的意义是什么?不动产统一登记的时间表和路线图如何设计?这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步?不久前，国土资源部地籍管理司(不动产登记局)有关负责人接受了专访，对上述问题一一作出解答. 明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航 市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义. 具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义.第一，有利于保护不动产权利人合法财产权.市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础.通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权.第二，有利于保障不动产交易安全.通过不动产统一登记，促进不动产登记
试论物权登记制度
论文提纲 一、物权登记制度的概述。 （一）物权登记制度概念 （二）物权登记的分类 l、总登记与变更登记 2、不动产所有权登记与他项权登记 （三）物权登记的法律效力 1．物权公示效力。 2．物权变动的根据效力。 3．权利正确性推定效力。 4.善意保护效力。 5．警示效力。 二、物权登记制度的弊端 （一）中国物权登记之现状 （二）物权登记现存的弊端 1.登记的法律依据不统一 2.登记机关不统一 3.登记效力未区分物权变动的原因 4.绝对化的登记要件主义 5.将登记作为物权移转合同生效的要件混淆了物权变动和债权变动
三、物权登记制度的完善 （一）动产物权实行自愿登记和强制登记相结合的方法，自由动产物权登记由公证机关办理 （二）不动产物权登记统一归口于各级政府法制部门,严格登记落实物权法定原则 （三）制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法（四）统一物权登记机关 （五）统一物权登记的信息公示场所
试论物权登记制度 [容摘要]：《物权法》是规财产关系的民事基本法律，物权理论政治性、政策性、专业性都很强。物权登记是物权法定的基础，是一切权利的出发点，在中国市场经济大潮中,《物权法》对于定分止争、发挥物的效用、促进产权明晰、公平竞争的市场经济秩序具有特别重要的意义。物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。登记具有公信力,包括登记推定力和不动产善意取得效力。登记可以明确和宣示权属,实现国家治理,保护合理信赖,降低信息成本。物权登记至关重要,《物权法》认可和巩固了物权登记制度，确立了不动产物权登记生效的公示原则，同时对现实中不可穷尽的物以国家所有可以不登记作为兜底保护。 [关键词]:物权登记、概念、登记的效力、登记机关
我国不动产登记制度研究一
我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实
论我国不动产异议登记制度
论我国的不动产异议登记制度 10法学宣元帅100402122 一、异议登记制度简介 异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记制度起始于早期的普鲁士法，但那时的异议登 记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。再经由后期普鲁 士法的发展与概念的分合，再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们 今天所讨论的异议登记制度。该制度是物权法是的一项重要制度。 二、各国立法例比较分析 1、异议登记制度虽源起于德国，被德国、瑞士、日本及旧中国采纳并预以 规定。但各国法对该制度的规定并非完全一致。异议登记制度在不同的国家名 称也不甚相同，具体的制度设计并非完全照搬他国，相反，融入了本国法律制 度相结合的新特色。 2、异议登记与更正登记（或者是涂销、回复登记）相结合，在更正登记之 前作出，意在填补在发现登记错误与最终得以更正错误之间这一段时间对真实 权利人权利保护的空缺。德国、旧中国民法中异议登记以及瑞士民法中的暂时 登记者是为保护真实权利人或利害关系人，排除善意第三人的信赖而存在的。 日本民法上的预告登记则是为了警示第三人而设的，它的作用是提醒其注意该 权利登记可能不正确，交易有风险。异议登记作为一项临时性的登记在保障交 易安全方面确实能起到较大的作用，它的存在是必要的。 3、我国台湾地区现行民法上虽不再有明确的异议登记制度，但它实则 是将异议登记纳入民事诉讼法上的假处分制度。笔者认为这仍可视为台湾法中 有异议登记之实。台湾法中异议登记要假借诉讼中的强制执行程序来作成，其 法律效果与德国、瑞士不尽相同。因为假处分制度实为一种诉讼保全程序，意 在“将争议的法律关系暂时冻结”，以免权利人处分权利之后，判决难以执行。所以笔者认为台湾地区民法中的实质的异议登记制度是禁止登记权利人对登记 不动产的处分的。在作出异议登记的方式上，台湾地区民法与日本民法似有一 些类似之处。 三、我国采纳异议登记制度的必要性和可行性分析 异议登记与公示公信制度相伴而行，能更好地协调登记权利人、事实权利 人及交易第三人之间的利益，设有异议登记制度有利于缓和物权变动中公示公 信原则对第三人保护的绝对性，弥补对真实权利人保护的漏洞。在我国未来物 权法中，采用折衷式的债权形式主义物权变动模式在理论界和立法中并无太大 的争议。债权形式主义的立法模式与物权形式主义的变动模式的区别在于它不 承认物权合意的存在，物权发生变动的根本原因仍然是债权合意，但在此之外，仍需践行交付或登记之类的法定方式；债权形式主义的物权变动模式也不同于 债权意思主义的模式，债权意思主义公有当事人之间有债权合意即可发生物权 变动，、而无须为其他要件，诸如交付或登记。债权形式主义自然要求以公示
不动产登记工作设计
不动产登记工作实施方案 1、工作背景 2013年11月20日召开的国务院常务会议明确提出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。由国务院颁布并于2015年3月1日正式实施的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）规定，国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理平台。 建立不动产登记信息管理平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，提供不动产登记信息依法公开查询服务，有利于方便群众办证，提高办证效率，消除“信息孤岛”，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。 2、建设目标 在研究现有不动产（土地、房屋、林地）调查、登记成果、系统、数据库的基础上，通过对各类不动产已有调查、登记成果、系统、数据库的标准、规程和规范等技术性要求进行整理和分析，依据不动产登记的法律法规和规范性文件，引入产权登记、权籍调查、数字化测绘、数字制图、全球定位系统、航天航空遥感、地理信息系统、数据库管理系统等先进的、成熟的不动产技术成果，研发不动产登记管理系统软件，实现阳信县不动产统一登记发证。
（1）建立新的统一的登记机构 按照县政府和编办文件的部署，完成不动产登记机构的挂牌、人员和资产划转，落实相关业务流程、收费依据；建立县级中心和分中心登记窗口，实现“一个窗口”对公众提供服务，将不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等职责统一到不动产登记经办机构，确保不动产登记职责的完整性，实现“一站式”服务。 （2）建立新的统一的登记信息平台 按照不动产统一登记的工作要求，依托国土资源业务网，进行安全网络和运行环境建设，并结合业务流程再造，组织软件系统开发，建立安全可靠、运行稳定，符合国家标准规范的登记信息平台，提高登记工作信息化水平，实现土地、房屋、林地等信息实时互通共享。 （3）整合建立不动产登记数据库 按照国家统一的数据标准和规范，对原来分散管理的土地、房产、林业、农业等登记数据，进行融合整理、数据关联，形成房地一体的不动产登记数据库，确保登记信息统一、完整、安全。 3、建设任务 根据我局实际情况，按照部、省开展不动产登记信息平台建设方案的具体要求，需要完成以下八方面的任务：
浅议我国现行不动产登记制度存在的问题
浅议我国现行不动产登记制度存在的问题 仲曦阳任何一部法律都有明确的立法目的和相应的制度价值。我国不动产立法过分强调国家利益和国家管理，在转轨时期，国家利益又多为部门利益所代替。在这种立法背景下，不动产登记制度目前存在五个不统一：登记机关、登记根据，登记簿册、登记程序、登记效力不统一，并由此带来诸多问题。本文将对不动产登记相关制度进行探讨，以期能对促进该制度的完善有所裨益。 一、登记机关不统一的问题 我国目前的不动产登记是“多头执政”，各部门所依据的法律也各不相同。例如担保法第42条中明确规定了不动产抵押登记的部门有四个，并且都是不动产的行政管理部门;还有第(二)项没有明确所指的“县级以上地方人民政府规定的部门”。如此规定，极易导致不同登记机关权力的交叉重合和冲突，不但损害当事人利益，而且扰乱正常的法律秩序。在担保法和房地产管理法实施后，已经出现了登记机关强迫要求当事人就一个抵押在两个登记机关登记的不合理现象。 考察世界各国的不动产登记制度可以发现，不动产登记机关有两个特点：一、不动产登记机关一般是司法机构而不是行政机构。二、不动产登记机关具有统一性。为维护不动产登记的司法统一性和维系不动产在自然上的紧密联系性，许多国家的法律均规定，在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记制度，即不论是何种不动产，也不论是何种不动产物权，均实行统一登记，适用统一的登记法律，发生统一登记的效力。这一规则应当是我国不动产登记机关不统一问题的解决方向。
对此，广州、深圳等地已实行房产、地产双证合一的制度，但也只是地方性措施。物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立的登记机关，并制定诸如《不动产登记法》作为其法律依据。而登记机关为司法机关这一做法目前还不适合我国。以司法机关主管登记的优势在于司法机关能保持中立，不受外界如行政机关的影响，从而保障登记的权威和登记的公示公信力。然而在我国，司法机关不可能不受行政权力影响，不可能做到完全中立。因此，目前我们可以在加强监督的基础上由行政机关办理登记。但必须革除弊病，完善职能，以提高登记的高效性和公示公信力。负责登记的行政机关应是独立的专门机关，并由专门人员实行分类登记。 二、不动产登记权利范围的问题 根据物权法定原则，登记也应当法定，即对须登记的物权，应由法律作出明确规定。我国目前对此没有统一规定，而是分散规定于各单行法规中，并且需要登记的不动产物权范围有限，如典权、地役权这两种典型的他物权是否要登记没有明确的规定。这样就使得物权继受人可不经登记取得该不动产物权，这与物权法定的原则是相违背的。 明确不动产登记范围的措施即是登记法定化，明晰物权社会关系，明确权利内容及类型，尤其是在农村，至少有两个不动产权利应当物权法定，即家庭联产经营权和“四荒”土地使用权。 三、即将形成物权的债权问题 我国(城市房地户管理办法)第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”此处在建工程抵押登记是何种性质的登记?在建工程、商
不动产登记制度古今演变一览
不动产登记制度古今演变一览全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。 土地交易始自周朝 严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。 据《周礼·大司徒》记载，天下的田地山川以及人口等要进行造册登记，便于国家治理。 按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国；卿大夫所分得的土地称为采邑；士所分得的土地称为禄田。 他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。 西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯
的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。 目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。 历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说：“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。” 周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。 春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。 秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。
全面理解开展不动产统一登记的作用和意义
全面理解开展不动产统一登记的作用和意义 一、前言 2013年以来，我国不动产登记制度建设开始提速。2013年两会公布的“国务院机构改革和职能转变方案”明确提出，将建立不动产统一登记制度，并将其定性为本届政府机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作之一。在2014年两会上，国土资源部部长姜大明在接受媒体采访时表示，今年要从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度，加挂不动产登记局的牌子，今年6月份出台不动产登记条例，建立统一的信息平台，把目前分散在各个平台的信息统一起来。也就是说，立法、机构设置和业务开展将在今年同步进行。不动产统一登记制度的消息公布后，虽然备受社会各界关注，但是专家学者、新闻媒体、社会大众对该制度建设的解读却存在很大争议，如不动产登记服务于征收房产税和反腐。那么，为什么要进行不动产登记？不动产登记在我国的目的到底是什么？不动产登记与房地产领域的问题是否存在必然联系，这些问题都需要我们去深入分析。 二、不动产实行登记制度的一般原理 所谓不动产登记，是指国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。一个国家的不动产登记制度是由不动产、登记机构、不动产登记簿和登记当事人等要素组成。开展不动产登记是国际惯例，其主要原因有以下几个方面。 一是不动产登记与不动产“无法移动”的这一特殊属性直接相关。根据《物权法》物权法定、公示公信的基本原则，不动产物权不像其他可以移动的私人财产一样，可以通过占有显示其权利归属和权利内容，而必须根据登记机构登记簿的记载来确定权利的归属和权利的内容。例如，不能因为张三住在某一栋房屋里面或有该房屋的钥匙，就认为他是这个房屋的所有权人，因为他很可能是房屋的租客，或仅仅是替主人临时看守房屋的人；不能因为张三欠了银行的债不还，银行就可以将抵押房产拿去拍卖，而需要双方到登记机构办理产权转移手续。 二是因为可移动的私人财产权利归属和内容较为单一，而不动产的权利归属和产权内容维度较多，必须要通过登记来明确，这才能确定产权边界以减少纠纷。例如，可以有多人共同对不动产享有产权归属，其中任何一人都可以将自己的产
论我国物权法中的房地产登记制度
龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/4a3941310.html, 论我国物权法中的房地产登记制度 作者：崔戎 来源：《法制与社会》2009年第06期 摘要房地产业是我国国民经济发展的一项重要支柱产业,房地产业要获得迅速发展,需要有完善的房地产登记制度作为保证。我国的《物权法》虽然明确规定了不动产登记制度,为完善 我国的房地产登记制度提供了法律基础,但有些地方还不健全,有待进一步完善。本文简要阐释了房地产登记的概念及功能、对现行物权法中房地产登记的相关规定及存在的一些不足进行了分析与归纳,以期尽快推动制定我国的《不动产登记法》以及完善相关的配套子法律。 关键词物权法房地产登记 中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-047-02 《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日获得通过、并于同年10月1日起开始 施行。《物权法》从第九条到第二十二条,共十四个条文对不动产登记的效力、统一登记制 度、登记机构的审查义务和责任、登记的查阅等问题进行了明确的规定,体现了对不动产物权 的静态保护及其交易安全的动态保障。在现今的市场经济条件下,在不动产中占有极重要地位 的房地产已成为事关国计民生的重要行业,土地使用权与房屋像其它商品一样在市场中流通,对我国市场经济的发展起到了重要的作用。《物权法》的基本使命就在于确权,该法中规定的不 动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属,在动态上维护交易秩序、确保交易安全,促进我国房地产业进一步健康有序的发展。 一、房地产登记的概念及其功能 房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分,具体是指对土地和地上建筑物的 所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。有部分学者主张,房地产登记又称房地产权属登记,其实这种理解是片面的,因为房地产登记的范围不仅包括房地产权属登记的内容,并且还包括在某一宗房地产上设立的其他权利与负担情况的记录,如租赁、典当、地役、抵押等。 房地产登记的功能,是指房地产登记法律制度所应具有的作用或应达到的目标。房地产登 记作为现代房地产法律制度的基础,具有以下几方面的功能:
我国不动产登记制度研究一
我国不动产登记制度研究 一 Ting Bao was revised on January 6, 20021
我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”因此，研究不动产登记制度，对于正确理解物权变动法理，准确适用法律，保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。本文试就我国不动产登记制度的基本问题作一探讨。 一、不动产登记概述
浅谈对高效便民开展不动产登记工作的 几点思考
浅谈对高效便民开展不动产登记工作的几 点思考 今天小编给大家带来了浅谈对高效便民开展不动产登记工作的几点思考，有需要的小伙伴一起来参考一下吧，希望能给大家带来帮助，下面大家参考！ 对高效便民开展不动产登记工作的几点思考 自**年6月30日我市全域实行不动产统一登记以来，我市国土资源系统广大干部职工始终坚持“便民、利民、高效”原则，积极进取，主动作为，采取种种措施，稳步推进不动产统一登记工作，受到了办事群众的好评。 一、积极营造工作环境。一是加大宣传力度。利用广播、电视、报纸、网络等媒体，大力宣传不动产登记有关政策法规和基本常识，澄清错误观念，提高社会公众对不动产统一登记工作的知晓率。如市不动产登记中心在《**周刊》刊登专版，全面介绍不动产登记**模式，普及不动产登记政策法规。二是积极宣传相关政策，解答群众疑惑。如市不动产登记中心通过局门户网站公开不动产登记政策法规、业务办理流程和办事指南，积极回复网络发帖咨询。同时开通了网站、微信办件查询等服务，让办事人及时了解办件进度。 二、强化登记窗口建设。不动产登记窗口直接面对办事人，直接关系到广大群众切身利益，为此，我们从便民利民
的角度出发，合理设立不动产登记窗口，认真做好人员配备、岗位设置等窗口建设工作，保证不动产登记工作高效有序。如市不动产登记中心在市政府政务服务中心设置了13个办事窗口，包括11个业务受理窗口和1个不动产登记信息查询窗口及1个收费发证窗口，其中业务受理窗口受理各类不动产登记业务申请，登记信息查询窗口负责不动产登记信息查询服务，收费发证窗口专门负责发放已办结的不动产权属证书及登记证明。同时，在窗口还开设了导服台，接受办事人的咨询、指导填写相关表格、开展引导服务，以切实方便办事群众；他们还根据不同时间段的工作特点，不同窗口之间还能进行临时调整和互换，有效减轻办件压力。为应对8月下旬因开学带来的不动产登记信息查询压力，市不动产登记中心及时调整窗口设置，临时增设了1个登记信息查询窗口，缓解了阶段性不动产登记信息查询压力。 三、创新便民服务举措。一是优化办事流程，提高工作效率。如市不动产登记中心秉承服务便民、服务为民的理念，将不动产登记办结时限由法定的30个工作日，缩短至12个工作日；同时对办理抵押登记业务的做到优先落宗、优先扫描、优先审核、优先发证，3至5天办结的内部管理流程；对企业、个人抵押融资时间紧迫的，采取专人跟踪负责办理的特殊举措，做到1至2天办结，最大限度地缩短抵押登记办结时限，方便企业群众及时融资。二是推出延时办公、上
不动产登记条例
编者注：《不动产登记暂行条例》明确，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。 对普通市民影响小：东北师范大学经济研究所所长、经济学教授、博士生导师金兆怀指出，该制度的确立，对普通市民的影响可以说微乎其微，因为，大部分市民都只有一套普通房产，而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。 中国政府网22日消息，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。 条例全文如下 不动产登记暂行条例 第一章总则 第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。 第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 第四条国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。 第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
不动产登记的意义
不动产登记的意义在于确认和保护不动产权益 2014-04-21 | 作者：李倩| 来源：中国国土资源报| 【大中小】【打印】【关闭】 土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题。那么，不动产登记的意义是什么？不动产统一登记的时间表和路线图如何设计？这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步？不久前，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）有关负责人接受了记者专访，对上述问题一一作出解答。 不动产登记的意义何在？ 明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航 市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。 具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义。第一，有利于保护不动产权利人合法财产权。市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。第二，有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。第三，有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通过不动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。通过整合登记职能，减少办证环节，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。 路线图、时间表如何设计？ 紧密倒排时间——３年全面实施不动产统一登记制度 从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系 2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议召开。会议提出，建立和实施
试论我国不动产物权登记制度的立法完善
试论我国不动产物权登记制度的立法完善 不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制…… 一．不动产物权登记制度的基本理论。 1、不动产物权登记制度的法律意义。 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察
悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。 2、不动产物权登记的性质及登记机关 不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。 关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。 关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法： 一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
不动产登记有什么好处
不动产登记有什么好处 不动产登记条例有望明年执行，很多人都不明白不动产登记有什么好处呢？？下面是有关不动产登记的好处，仅供参考！ 建立统一的不动产登记制度，就是要证明“物”为谁所有，就是要避免资 料分散，重复登记。在韩德云代表看来，这至少有三方面好处：第一，便于切 实维护所有权人及利害关系人的合法权益，结束对不动产登记管理的混乱状况。第二，便于提高行政管理机关效率，保证物权状况的公开和明示，防止行政机 关滥用职权，损害权利人的利益。第三，便于维护社会公平，促进物尽其用， 定分止争。对老百姓来说，私人财产权属明晰，创造积累财富的劲头会更足， 可以预期，物权法如通过，将会给老百姓带来一份实实在在的实惠。 3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开。会议指出，在 由分散到统一登记的过程中，要体现保护权利人合法权益，保持不动产交易市 场良好秩序的要求，为完善现代市场经济体系和产权保护制度，深化财税金融 改革等提供服务和支撑。2014年伊始，推进不动产统一登记的步伐加速。(3月27日人民网) 去年11月20日，国务院常务会议决定，建立不动产登记信息管理基础平台。平台有三项基本功能：第一，明确不动产权利的归属和内容，维护不动产 权利人的合法权益;第二，提高不动产交易效率;第三，维护不动产交易安全。2013年3月，国办通知要求，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台《不动产登记条例》。 2007年《物权法》颁布后，推进不动产统一登记的工作备受瞩目。7年以来，这项工作进度缓慢。由于我国在对不动产的情况登记只是阶段性或部分性 的摸底，未能对不动产情况进行系统、全面的普查，目前在加速推动不动产统 一登记的步伐中，这一动向因被社会舆论与“反腐”、“调控房价”挂钩而吸 引关注。 不动产包括土地、房屋、林地、草原、海域等，内容广泛。我国现行的不 动产登记分属不同管理机构，涉及近10个部门，如住建部负责房屋所有权登记;国土部负责集体土地所有权、国有土地所有权、集体建设用地使用权和宅基地 使用权登记。这种登记模式始于计划经济时代，存在分散登记、多头管理等问题。也就是说我国目前对不动产统一登记的过程中，有多头行政、依据繁杂以 及登记机构重叠交叉等问题。如，当你购买了房子后，在建设房地产部门办理《房屋所有权证》，还得到国土资源部门办理《国有土地使用证》。实际上分 列土地登记簿与建筑物登记簿，有了《房屋所有权证》，再有《国有土地使用证》显属多此一举。 我国的不动产登记的依据五花八门，文件繁杂，较为混乱。在关于不动产 统一登记方面，除物权法外，房屋登记有城市房地产管理法，土地登记有土地法，林地登记有森林法，草原登记有草原法，农村承包土地登记有农村土地承
不动产统一登记制度建设实施方案
不动产统一登记制度建设实施方案 为建立和实施X市不动产统一登记制度和体系，促进全市不动产统一登记工作有序开展，根据《X省人民政府办公厅关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见(暂行)》(X政办〔X〕107号)要求，结合实际，制定本方案。 一、指导思想和目的 以《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中华人民共和国物权法》为指导，根据国务院、省政府的安排部署，将全市原由国土资源、住房和城乡建设、林业、农牧等部门承担的土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等不动产登记职责统一整合由一个部门承担，完善制度机制，形成归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的不动产统一登记体系，切实提高行政效能，更加便民利民，有效保护社会公众的合法不动产权利，维护不动产交易安全，夯实社会主义市场经济基础。 二、工作原则 (一)统一登记原则。按照不动产登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”的要求，由国土资源管理部门负责土地、房屋、林地等所有不动产的登记工作。使用统一的登记簿册、证书进行登记，统一规范记载不动产归属和权利内容。根据《不动产登记暂行条例》开展不动产登记工作。所有不动产信息统一建设在一个共享应用基础
信息平台上，有效监管查询，做到基本信息公示、隐私信息保密，维护交易安全。 (二)便民利民原则。按照“方便群众办事，提供产权服务”的原则，协调处理不动产统一登记制度建设中的矛盾和问题；建设“办事方便、材料清晰、程序简洁、结果规范”的不动产统一登记制度。通过建立健全“一站式”服务配套措施，更好服务企业、更加方便群众申请和办理不动产登记。 (三)平稳过渡原则。建立协调配合机制，坚持新制度建设方向，兼顾新机制和老办法，切实优化工作流程，保持不动产登记工作平稳过渡和有效衔接。按照“不变不换”原则，做好新旧证书衔接，现有证书继续有效，不增加企业和群众负担。各级不动产登记职责整合、机构组建、人员培训后，由各级政府公告开展不动产统一登记，发放不动产证书。 三、工作内容及时间安排 (一)建立不动产统一登记制度建设联席会议制度(X年11月)。为扎实做好不动产登记职责整合和机构组建各项工作，市政府建立不动产统一登记制度建设联席会议制度，联席会议由市国土资源局、编办、住建委、房产管理中心、农牧局、林业局、财政局、地税局、市政府法制办等部门组成，分管副市长为召集人、市政府分管副秘书长和市国土资源局局长为副召集人，各成员单位有关负责同志为联席会议成员。联席会议办公室设在市国土资源局，负责日常工作，组织、
浅谈我国不动产登记制度的完善_房地产论文.doc
浅谈我国不动产登记制度的完善_房地产论 文 随着市场经济的日趋活跃，当事人之间的不动产交易大量涌现，因不动产登记制不完善而引发的纠纷也由此增多。法院在认定未办理不动产权属登记的买卖合同效力时，一般有以下4种作法：1合同不成立，一方收受的财产以不当得利返还给另一方，造成损失的由过错一方负责赔偿；2合同无效，由双方承担合同无效的法律后果；3合同“尚未发生效力”，一方可强制另一方实际履行或在解除合同时要求对方承担违约责任；4合同成立生效，产生一种债权请求权。但不动产所有权未发生转移，买方可依合同请求卖方承担违约责任，其中前三种做法都将登记的效力及于房屋买卖合同本身，认为未经权属登记，合同债权或不能成立或成立后不能生效，唯有最后一种做法将登记的效力独立于买卖合同之外，认为登记与否不影响合同债权的发生。由此可见，各地法院在不动产登记的效力上认识并不一致，究其原由，是由于我国立法的不明确，不但有关不动产物权变动的登记制度尚未在中国得到系统的建立，而且现行法院中的有关制度也说不上完全是民法物权法意义上的制度，它仍然是带有浓厚的行政法色彩的制度。 一、不动产登记的效力
1原因行为与结果行为 不动产交易中，债法上的合同为原因行为，而物权变动登记为结果行为。以房屋买卖为例。在我国完成房屋买卖分为订立买卖合同和进行权属登记两个阶段。其中订立房屋买卖合同的行为是一种债权行为，合同成立生效后，合同当事人之间就产生一定的债权债务关系，这种债权债务关系先于房地产权属登记而有效存在，买受人负有在约定期限内付清房款、受领房屋的义务；出卖人负有在约定期限内将房屋按合同约定的质量交付买受人的义务，双方均有相应的债权请求权。但此时只是具备了物权变动的原因，并不发生物权变动的效力。只有经房地产权属登记，房屋的所有权才从出卖人一方转移至买受人一方，在此之前，出卖人始终保有标的物的所有权。房地产物权的变动是在权属登记阶段完成的，这在德国民法关于不动产物权变更的“合意＋登记原则”中得到鲜明地反映。这里的“合意”特指物权行为，不动产物权变动凭债权契约、物权契约、登记而发生，物权契约的外在形式即登记。在“一物二卖”的场合，尤其在第二买受人为善意的情况下，尽管第一买受人与出卖人之间存在着有效的债权债务合同，第一买受人因未办理登记手续仍不能取得标的物的所有权，他只能够依债法上的违约责任制度请求出卖人赔偿，而不得主张第二买受人与出卖人之间的合同无效，笔者以为，那些将未办理不动产登记的合同认定为无效或未生效的立法、司法实践，实际
不动产登记的意义
不动产登记的意义 对不动产实行登记制度，世界各国皆然，我国古已有之，今日亦是如此。不同之处只在于其功能重心发生变迁，古代重在征收赋税，今日则重在表征不动产物权之归属及其变动。我国《物权法》第2章第1节专门规定了不动产登汜制度，该规定处于《物权法》的总论部分，对所有的不动产物权都有直接的适用力。需要特别指出的是，登记在不同的环节、不同的物权上意义有所不同，这不可不察，而无论哪种登记，其对我们的不动产权益影响至深且巨，对此予以高度重视实有必要。 本文下面将结合《物权法》的规定，就不动产登记的一般意义做出简单梳理。 1、确定不动产物权的归属 这最突出的体现在于房屋所有权上。原则上，房屋登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人，在小区楼宇中，房屋所有人即所谓的业主。登记名义人为多人的，则为多人共有，如夫妻共有。在个人财产无法自动转为共有财产的夫妻财产制的框架下，为了房产的归属明确，减少不必要的纠纷和举证的麻烦，对共有房产及时的进行共有登记是较为妥当的。不动产登记簿是证明不动产物权归属的基本依据，对此，《物权法》第16条前段列有明文，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”实际—亡，在确定不动产物权归属的同时，也确定了不动产物权的具体内容。详言之，登记的是不动产所有权，则该不动产所有权归属于登记名义人；登记的是建设用地使用权，则建设用地使用权归属于对应的登记名义人。不动产登记簿既登记不动产上的物权，又登记物权的权利人，如此达到公示权利及权利归属的目的。 2、发生不动产物权的变动 这主要指向登记要件主义物权变动模式下的不动产物权。所谓登记要件主义的物权变动模式，是指登记是发生物权变动的必要条件，未进行登记，无法发生相应的物权变动。如在房屋买卖中，当事人未到不动产登记机构进行房屋所有权的转移登记，房屋所有权不发生转移；在未进行房屋所有权注销登记的情况下，即便抛弃对房屋的现实占有，仍不构成抛弃房屋所有权。这主要规定在《物权法》第9条第 1款前段和第14条，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。根据文义解释，如果已经申请登记，但尚未记人登记簿，则物权变动尚未发生。在采取登记要件主义的韩国，学界也持相同看法，即当事人申请即便已被受理，但未被登记员记载于登记簿时，仍不发生物权变动的效力。(郭润直：《不动产登记法》，博英社，1998，第72页。转引自崔吉子，“韩国的不动产登记制度”，载崔吉子：《韩国物权法专题研究》，北京大学出版社， 2013，第117页。)这种登记要件主义物权变动模式下的物权主要有房屋所有权、建设用地使用权