中原地产研究2009年年刊--amy-88

RRR

2009，中国楼市企稳可期

目录

1．前言

2．行业整合，适者生存强者愈强

3．地价回归，市场回暖尚需时日

4．住宅调整，09年或能止跌回稳

5．商业地产，快速调整迎接机遇

6．附录

2009年房地产市场趋势与预测

2008年主要房地产政策一览表

2008年房地产行业大事一览表

2008年相关城市建设一览表

1. 前言 作为经济发展晴雨表的房地产市场发展和经济发展息息相关一脉相承。2008年中国经济遭遇不测风云，一方面，中国经济经历了改革开放三十年的高速增长，正在进入转型的周期；不巧的是，这个周期正逢全球遭遇金融危机，两者有可能叠加在一起并发生共振，从而对中国宏观经济环境造成极大的影响。另一方面，受宏观调控及内外经济环境变化的影响，2008年第二季度以来，2008年中国楼市已全面进入买方市场。各地楼市低迷，观望情绪日甚，购房意欲出现十年以来的历史最低点。房地产市场见熊的态势已经显露无疑。那么，2009年市场走势如何？能否走出低谷？尽管这是一个复杂的问题，可能没有单一的答案，但是我们可以从市场走势、政策导向、区域格局等三个层面进行剖析。 （一） 市场走势：长期向好，刚性需求带动U 型调整 （二） 政策导向：刺激消费，支柱产业地位再次确立 （三） 区域格局：非均衡发展，市场触底反弹时机各异 作者：

程 澐

张海清 易 虹

陶 琦 刘 渊

宋 莉 季 峰

李铁琦 庄 巍

许 芹 瞿安新

联系方式：

电话：+8621 5178 7513

传真：+8621 5118 7511

邮件：CCPR@https://www.wendangku.net/doc/4b12510340.html,.c n

?2008版权声明：

中国地产研究报告版权归中原地产研究中心所有。我们所提供的地产资讯和分析报告覆盖二十多个中国大城市的房地产市场。 所有提供的信息均通过本部门可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。

中原地产研究中心 2008年12月24日

（一）市场走势：长期向好，刚性需求带动U型调整

n U型调整刚性需求支撑

回顾中国房地产市场发展，大致经历了起步、高速发展、调控回落、复苏升温发展、调控稳步

发展几个阶段。但市场在每一次的调整当中依然不改一直向上的大势，其根本原因在于受益于

持续向好的宏观经济，因此每次调整幅度与持续时间都很有限。

不可否认，2008年全球金融危机爆发，拉动中国经济的三大马车之一出口开始疲弱，致使未

来1~2年中国经济增长放缓已为定局。然而，长期来看，未来10年中国的经济仍将处于快速

上升期。即便近期中国经济增长速度放缓，然而构成中国经济增长重要动力源的城市化、工业

化和现代化的发展不但没有结束，反而有加快之势。而且随着中国技术改造的加强1，中国在

国际的优势地位将更加牢固。尤其是未来农村居民收入的大大提升2，亦将刺激国内消费的快

速增加。因此，城市化、工业化和现代化的发展带来的城市人口的增加、居民消费水平的提高、

投资需求的提升，将始终支撑中国房地产市场的发展。

尽管本轮调整似乎非同寻常，适逢我国经济长达15年高速增长周期的结束，同时面临源于美

国的全球性经济危机愈演愈烈的不利影响，在行业内在因素和宏观经济外在影响的多重压力之

下，房地产行业步入周期低潮已成定局。但是从本质上看，上述支撑中国房地产市场的需求并

未发生根本性的变化。因此，我们仍然坚定对中国房地产行业长期景气的信心，现在的市场调

整，可以视为U型调整。但徘徊在U型底部时间的长短，还需国内外宏观经济的配合。相信

在一系列拉动经济、保障稳步增长的政策及计划积极实施中，房地产市场也将随之复苏。

图1-1 我国经济发展周期与房地产发展周期（1986—2008年）

资料来源：1998—2007年数据来自历年中国统计年鉴，2008-2010年数据为中原地产研究中心估测

1在2008年底结束的中央经济会议上，温总经理五次提到技术改造，预计未来国家将加大对技术改造的投入。

22008年10月12日闭幕十七届三中全会，通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，规划至2020年中国农民人均年纯收入将达8300元，比2008年翻一番。

n调整持续2009筑底有望

2008年以来中国房地产市场的调整，实质上是房地产市场本身为解决前期高速发展所催生泡沫的周期性调整。自2003年我国房地产市场进入快速发展阶段以来，一直保持着供需两旺的快速发展态势，而2007年房地产更达至高峰。全国性的房价飙涨，形成了目前大部分城市房价收入比过高而租金回报率偏低的状况。其中北京和深圳的住宅销售价格比2006年上涨幅度超过50%，广州、天津、武汉则超过30%，而这些城市的人均可支配收入增幅仅为15%左右。2008年底开始，全国性房价高坝已经瓦解，这也正是挤压泡沫回归理性的过程。预计2009年“调整进行曲”依然奏响，随着全国各大城市房价的逐步回归，市场也有望在刚性需求的逐步释放中有所回升。

2007年房地产开发投资增速达30%，由于惯性的作用，2008年投资增速仍将超过20%。但2008年全国土地市场遇冷、土地流拍频现，开发商的购地热情大减，再加上资金紧缺的开发商，为了应对危机纷纷放缓未来的开发步伐和力度，因此，预计2009年商品房开发投资增速将进一步下滑至15%左右。但2008年底国家出台了9000亿元的保障性住房投资建设计划，中央经济工作会议又强调发挥房地产业的支柱地位，保障性住房的投资力度在未来将大大加大。整体而言，2009年房地产投资额将保持平稳的增长，这也有利于促进市场逐步趋于稳定。

（二）政策导向：刺激消费，支柱产业地位再次确立

n支柱地位重新强调

为了保持经济的稳定增长，减缓房地产市场调整对产业链的影响，2008年中央政府在房地产政策取向上作出了重大调整，由2003年以来的宏观调控转向2008年底的促进发展。2008年11月国务院出台扩大内需十项措施及此此后部署落实中明确指出，促进房地产市场平稳健康发展，并将房地产业确立为国民经济的重要支柱产业。2008年12月闭幕的中央经济工作会议明确提出，2009年经济工作的基调为“保增长、扩内需、调结构”，而住宅房地产市场作为重要的消费市场受到特别关注。

房地产业贯穿于生产、流通、分配和消费各个领域，是产业链最长的产业之一，涉及的相关产业多达50多个，对GDP的贡献和拉动作用较强，1991~2007年我国房地产开发投资对GDP 的平均贡献率约为10%。并且，房地产开发投资对GDP的贡献率与房地产市场的兴衰具有很大的相关性，在房地产市场复苏阶段和高潮阶段，房地产投资对GDP的贡献率较高，其中复苏阶段的贡献尤为显著。1998年为了刺激内需，住房商品货币化启动了中国房地产市场的发展，随之房地产投资开始增加，2000~2002年房地产开发投资对GDP的贡献率高达20%左右，房地产开发投资对经济的贡献和提振作用不言而喻。因此，随着2008年房地产业作为支柱产业的地位再次被确立，2009年房地产投资对中国经济的贡献将更为重要。

n刺激流通多管齐下

2008年全国范围内房地产交易低迷，市场成交萎缩，全国住宅销售面积回落至2006年水平，北京、上海、广州、深圳四大城市一手住宅销售面积均跌至2005年以来四年的最低水平。为刺激市场流通，围绕国务院所提出的降低购房成本的宗旨，2008年11至12月，一系列有关

加大住宅消费信贷支持、放松第二套房贷、减免房地产交易税费等鼓励居民购买普通自住用房

等相关政策密集出台。

预计随着中央政策的出台，2009年地方细化和配套政策也将陆续出台，重点将主要集中在土

地、税收等方面：（1）放松土地限制，2009年政府将适当放松土地出让的各种限制，如延长

地价款的支付期限、调低土地底价、取消90/70限制等。一旦土地市场成交活跃也将间接刺激

住房市场的活跃。（2）降低购房税费，降低或减免购房契税和营业税；适时推出购房退税，如

1998年为刺激消费，上海曾经推出购房退税的措施，目前各城市也在研究该项政策的可行性，

重庆已在试点购房退税的政策，预计2009年将有更多的城市效仿。（3）降低开发环节税费，

为提高企业的开发积极性，政府将逐步降低开发环节涉及的增值税、营业税等各种税费。为加

快市场成交，不排除政府也会采取一些行政干预的措施，如国有大型企业购买商品住宅用以企

业自用等。

除了推出诸多政策之外，在市场疲软之时，政府的引导作用亦意义重大。中央政府和地方政府

在加大刺激消费市场的同时，还应该维护市场的正常秩序，避免出现扰乱市场的行为。尤其，

2008年中央和地方政府公布了未来大规模的投资计划，如何监管这些投资的使用，使大规模

的投资计划落入到实处，减少民众对这些政策的质疑，也值得关注。因此，提升政府的公信力

和执行度尤为关键。

n住房保障灵活落实

2007年以来中央政府明确了住房保障制度建设的目标，一方面是为缓解由于近年房价过快上

涨所带来的社会矛盾激化，另一方面是对过去十年中国住宅全面市场化发展的所带来的公共住

宅建设缺失的纠正。勿庸置疑，住房保障体系建设是和谐社会的重要基石，但在当前房地产市

场空前低迷的情势下，保障性住房尤其是经济适用房的建设方式及开发节奏有必要慎重考虑。

近期，在中央政府为拉动内需而设立的4万亿元投资计划中有9000亿元将明确被认定用于保

障性住房的建设，保障性住房被提到了前所未有的高度。大规模保障性住房建设的投资计划，

在一定程度上确实给中低收入群体吃了一颗定心丸。但从执行层面而言，由于土地收入已成为

地方财政的重要收入来源，加之地方财政之间的行政壁垒，有可能给保障性住房的落实打上了

一个折扣。曾几何，上海市政府为平抑楼市疯涨而提出过两个“一千万”的计划，但最终落实

不足一千万，其余的也不了了之。保障性住房的建设还需时日，因此，大规模的投资计划在心

理层面的影响可能更大于实际执行，市场追涨和恐慌性购房行为可以得到有效抑制。

此一时，彼一时。事实上，目前房地产市场面临的严峻问题已经不是房价上涨，而是库存居大、

成交萎靡、价格下跌。在这样的情况下，各级政府仍大规模地建设保障性住房，增加市场的供

应，是否合乎时宜，值得我们思考。香港的经验可以引起我们的警示。1997年香港楼价飙升，

香港政府为此曾提出“八万五”3的居屋计划，旨在平抑楼市。而不幸的是同年亚洲金融危机

爆发，香港经济遭受重创，引发楼市大跌。而若大规模实施“八万五”计划，无疑将使香港私

人住宅市场雪上加霜，于是，该计划于次年不得不被搁置。反观国内现状，似有惊人相似之处。

一方面各级政府正在紧锣密鼓地出台各项刺激商品住宅市场交易的政策，一方面又大规模建设

保障性住房以增加市场供应，这两者的叠加效应有可能反而起到抵消的作用，即很有可能商品3参见《中原地产红皮书2008》香港卷P36

住宅市场复苏的时间反而将受到延缓。在此，香港“八万五”的教训更值得我们反省。

因此，在目前的情况下，中央和地方政府有必要重新审视实施保障性住房尤其是经济适用房的建设方式及开发节奏。一方面由于商品住房价格持续下降，经济适用房可能将面临丧失其价格优势所导致的需求不足的尴尬，另一方面经济适用房的建设反过来又可能对存量已经较大的商品住宅市场造成更大的压力。近期已有部分城市宣称将逐步暂停经济适用房的建设，但是将通过政府建设和收购普通商品住房的方式加大廉租房的投入。这种做法一方面有利于消化市场的存量，刺激了市场流通，同时又实现了住房保障的目的，不失为一种两全其美的方式。

（三） 区域格局：非均衡发展，市场触底反弹时机各异

与区域非均衡发展战略梯度转移相似，我国的房地产业在全国范围也呈现由南向北、自东向西的梯度发展趋向。珠三角、长三角区域房地产市场起步领先，在全国市场所占份额趋稳并在近年已呈下降趋势；环渤海、中西部地区市场仍处上升发展期，后来居上，成为未来中国房地产的主要市场。

n 长三角优势凸现率先复苏

各区域房地产市场在本轮调整周期中，调整的深度、持续的时间，不仅与本区域房地产市场现阶段的发展水平、前期发展健康度密切相关，而且受制于本区域经济整体发展水平的高低。 图1-2 各区域房地产市场在全国占比情况（1998—2008年）

房地产开发投资

土地完成开发面积 5%

15%

25%

35%

45%

55%

19981999200020012002200320042005200620072008珠三角

长三角环渤海中西部

5%15%25%35%45%55%1999200020012002200320042005200620072008珠三角长三角环渤海中西部

商品房销售面积 商品房销售金额

5%

15%

25%

35%

45%

55%

19981999200020012002200320042005200620072008珠三角

长三角环渤海中西部 5%15%25%35%45%55%19981999200020012002200320042005200620072008珠三角长三角环渤海中西部

注：珠三角包括广东、福建、海南三省，长三角包括上海、浙江、江苏两省一市；

环渤海包括北京、天津、河北、山东、辽宁三省两市；其余地区为中西部

资料来源：1998—2007年数据来自历年中国统计年鉴，2008年数据为中原地产研究中心估测

珠三角：2008年的珠三角房地产市场，延续了2007年第四季度以来的调整态势，供应量明显下降，成交面积大幅萎缩，成交价格大幅回落。随着价格的逐渐回落，2008年底珠三角市场渐趋平稳。另一方面，在目前世界性经济危机的环境下，珠三角“三来一补”为特征的外向型民营经济，正面临巨大挑战。随着区域经济发展步伐放慢、产业空心化危机显现，区域房地产市场发展受到直接冲击，将加剧未来市场调整的深度。

长三角：2008年长三角区域房地产市场的调整，因价格的下跌幅度有限，而引致市场交易规模的大幅萎缩。经历了2005年市场调整的洗礼，长三角地区的房地产市场在此轮调整中的空间有限。而其雄厚的经济实力、强大的居民购买力、高速的现代化城市进程以及世博会所带来的巨大商机，为区域房地产市场带来广阔的发展前景。长三角将成为下一轮中国房地产率先崛起之秀。

环渤海：区域内部各城市房地产市场发展差异性较大，因此2008年调整的时间与深度也各不相同，但区域内各城市的普遍特征一致，即僵持的价格导致总体成交量持续低迷。未来随着天津滨海地区的战略规划和北方经济中心的塑造、北京奥运效应的逐步显现，环渤海地区将成为中国经济发展的新的增长极。目前环渤海区域内，北京因奥运景气的刺激而导致开发投资过热，市场调整压力较大，其他城市房地产市场发展平稳。预计随着价格的回调，需求会逐步恢复，房地产市场也将较快复苏。

中西部：受经济环境恶化以及房地产市场低迷整体氛围的影响，中西部地区房地产市场自2008年一季度调整，住宅成交面积出现下降。但在由于市场以刚性需求为主导，价格仍保持平稳，下调幅度有限。同时，2007年各跨地域发展的开发商进入中西部高调拿地的现象，在2008年鲜有出现，各地土地市场上本地中小企业又成为主角。西部开发战略的实施带动了中西部地区投资环境的整体改善和升级，相较与其他三个地处东部的区域，中西部地区的房地产市场正处于上升周期，在此轮调整中下调空间不大。而西部地区丰富的资源、充足而廉价的劳动力和巨大的市场潜力，也为房地产未来发展提供了广阔的空间。

n一线城市下行调整继续

各区域房地产市场调整周期、调整深度互不相同，同时，区域内部，一线城市与二三项城市的调整也将呈现不同特征。北京、上海、广州、深圳四大一线城市，在中国房地产市场十多年的发展进程中，相继成为了拉动中国房地产快速发展的引擎，市场发展最为成熟。同时，在此轮调整中，它们的调整深度也将大于二三线城市。

四大城市因市场发展及城市发展动因的的差异，未来调整的深度和恢复的时间将有所不同。北京和上海，作为全国最大的两个城市，经济实力、竞争力及投资环境等方面都具有不可比拟的优势，在市场理性回归后，将凭借庞大的市场容量和旺盛的投资吸引力，率先迎来新一轮的稳定发展。广州、深圳房地产市场虽然经历了较深的调整，但毕竟市场容量较小，且适逢经济结构性调整，在投资热情不旺的情况下，短期内尚难汇聚强大的吸引力。

n二三线城市仍处上升周期

目前，各区域房地产市场一体化程度不高，市场要素及各类需求在区域中心城市，尤其是一线城市高度集中。一方面说明一线城市发展吸引力较强，同时也暴露了中心城市的有效需求尚未

被合理的分散到周边二三线城市的问题，在一定程度上也造成一线城市房地产市场的投机泡

沫。2007年以来，各区域城际快速交通建设提速，以交通便利性的提高，带动区域一体化进

程加速。随着国家大规模的基础建设投资，原本处于区域边缘地带的二三线城市的投资环境将

得到有效改善；同时，各区域间以及区域内部交通联系将更加方便快捷；区域房地产的投资资

源、需求资源将加速一体化，二三线城市的房地产市场将获得更多的发展机遇。

2. 行业整合，适者生存强者愈强

自从1998年福利分房结束起，中国房地产行业经历了十年的高速发展。到2007年，全国住

宅销售总金额增长了10倍以上，房地产开发企业数量也增长了2倍，达到62500多家。但中

国的房地产行业仍处于分散竞争状态。进入2008年后，由于国内外的宏观经济环境恶化的影

响，已使我国房地产市场步入低迷，且由于近年行业整体高速扩张，致使房地产积累库存徒增，

这种市场不景气的状态将延续到2009年。在严峻的市场环境下，行业进一步整合已是必然。

而每一轮行业的调整，都意味着竞争格局的重新建立，适者生存、强者愈强。从2008年情况

看，在逆市中，拥有品牌及资源优势的发展商的市场份额并未下降反而上升。2009年，行业

进一步加速整合更将成为大势所趋。

（一）低迷持续资金压力犹存

根据中原地产研究中心对我国房地产行业的监测显示，2008年十家知名发展商4在售楼盘的数

量比2007年平均增加了40%，但销售面积却仅和2007年持平，市场低迷可见一斑。从2008

年下半年的情况看，市场成交量萎缩更加明显。尽管开发商们从9月起纷纷加大了降价促销的

力度，成交量有所回升，但在接下去的10及11月，随着降价项目的增多及降价幅度的增大，

成交量回升已显乏力。

同时，由于2008年各开发企业建设规模扩张迅速，造成商品房库存的压力较为严重。据中原

行业监测数据统计，这些知名开发商目前已领取预售许可证而尚未售出的楼盘面积，已相当于

各自12-13个月的销售量（按2008年下半年平均月销售量计算）。如果再加上其在建但尚未

领取预售许可证的楼盘，库存压力则会更加惊人。而对于品牌及运作能力均逊于一线开发商的

国内众多二线发展商而言，目前的库存压力则更为严重。

销售市场的低迷，大量库存的积压，使开发商的现金流捉襟见肘。2007年，在浮华的市场表

象下，开发商快速扩张，收入与支出之间已存在巨大落差。仅2007年一年的土地购置费用就

接近各开发商全年的营业收入。而国内十大知名发展商的2007年的净利润，仅相当于销售总

金额的10%左右。因此，开发商必须依赖外部的融资才能得以维持生存。而2007年末开始的

国内货币紧缩政策，及全球资本市场的动荡，均大大恶化了开发商原先依赖的融资环境。

因此，虽然2008年底国家出台了多项政策替开发商“松绑”，拓宽房地产企业融资渠道，尤

其是地方政府采取了更加直接和明显的扶持行动，但鉴于低迷的市场和恶化的外部融资环境，

资金短缺这一当前开发商最大的问题根源在2009年仍将在一定程度上存在。

4本报告所研究的十大知名发展商分别是万科、中海、保利、绿城、富力、雅居乐、金地、复地、华润、招商。

图2-1 国内十大知名发展商月度销售面积及销售均价（2008年6月-12月）

数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心，12月数据为中原地产研究中心估测 图2-2 国内十大知名发展商月度销售面积（2008年6月-12月） 数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心，12月数据为中原地产研究中心估测 图2-3 国内十大知名发展商销售金额与土地购置金额（2007-2008

年） 0100200300400500600万科中海保利绿城富力雅居乐金地复地华润招商亿元 数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心，12月数据为中原地产研究中心估测

（二）适者生存应对行业困境

虽然当前房地产市场整体低迷，但不同的产品定位及价格策略，却使各开发商境况迥异。从销售情况来看，知名发展商2008年下半年月销量波动较大，整体呈递减趋势。而金地、万科则殊为不易，在弱市中仍保持了相对稳定的月销量，这主要与这两家公司的价格策略直接有关。产品定位上，这两家均以中档住宅开发为主，属于市场需求的主流。吸取了2005年在上海市场经历调整的经验，2008年初，万科就在业内率先采用了降价策略，三季度后又加大了降价力度。金地在部分项目上降价的力度更甚，深圳金地梅陇镇最新售价甚至低于楼面地价。由于在大众住宅市场的主流项目上敢于果断大幅降价，即保证了这两家公司平稳的月度销量，也使它们甚至在逆市中扩大了市场占有率。

图2-4 国内五大知名发展商月度销售金额（2008年6月-12月）

中海的月销量也有较为稳定的表现，但仍保持了稳定的价格，这在逆市之中尤显不易，而这应归功于其在产品定位和地域分布上的多线发展策略。与万科、金地等专注中档住宅不同，中海的产品线涉足高端别墅到中端住宅，地域上则由南到北，一二线城市均有分布。在当前南方市场低迷的情况下，北方、中西部二线城市的高端市场受则影响较小，从而保证了目前中海稳定的销售收入。

由于各发展商普遍存在资金压力，开源节流，多方融资成为发展商当前的普遍选择。而国内房地产市场的地域发展水平差异，高中档产品细分市场的区别，加上各开发商发展战略的不同，也造成了他们当前经营情况的差异。在上述发展商中，万科是唯一重视可能出现的市场低潮，在2007年年报中就已提出。在万科的行动中也可看出：率先降价、降低拿地成本、多次调低今明两年开竣工计划。从成熟市场的经验来看，及时收缩正是应对市场低潮的正确对策。只有把握市场发展规律，理性发展的开发商才能在不利环境中立于不败之地。

表2-1 部分知名发展商近期融资动态

融资方式近期开发商动态

股权出让l万科5月份出让东莞“地王”项目公司50%股权l雅居乐6月底出让其海南项目30%权益

出售资产l万科11月挂牌出售南京商业项目

l招商地产以公司转让方式出售南京国际金融中心写字楼l富力拟整体出售广州富力盈信大厦

资本融资l万科9月获批发行59亿公司债

l招商地产11月底增发A股，募得59亿资金

l中海11月底配股融资25亿港币

l11月富力公告表示有意发行不超过60亿元的公司债，且计划明年继续增发A股

内部销售/关联交易l11月富力公告其董事长及副董事长共同出资8274万，购买了本公司项目资产l中国海外于年底出售基建项目给关联公司

资料来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心

（三）强者愈强行业格局分化

低迷的市场环境加速了行业调整，行业格局将进一步分化。整体来看，一线知名发展商虽然销售情况不利，但其行业领导地位和上市公司背景，使得他们在融资方面仍有一定优势。与更多的二线上市公司相比，经营境况稍显稳定。在全国房地产市场整体低迷的情况下，2008年中海、保利、万科等企业依然取得了与2007年持平的销售面积和销售收入，同时市场份额也有明显提高，甚至超过2007年市场火爆时之水平。这显示，逆境反而使强者更强，行业的领先地位更加凸现。

境况最为窘迫的则是未能成功上市的发展商们。2007年未上市而大量储备土地资源的发展商们，受资本市场和楼市双重不景气打击，承受着巨大的资金压力，不得已通过大幅降价以换取销售资金回笼。而尚未走上跨地域发展路线的各地中小型开发商，目前的生存压力则要小得多。一则这类公司通常与当地政府关系良好，可以获得土地、信贷、开发管理等方面的优惠政策；另外，由于其规模不大，未有过度扩张，资金压力小，因此当前的降价促销力度也相对较小。在未来的市场表现中，他们或将随风助势，依据市场整体状况而随时调整自己的价格策略。

图2-6 国内十大知名发展商销售面积（2007-2008年）

数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心，2008年数据为中原地产研究中心估测

图2-7 国内十大知名发展商销售金额（2007-2008年）

数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心，2008年数据为中原地产研究中心估测

表2-2 国内十大知名发展商市场占有率（2006-2008年）

2006年2007年2008年发展商

名称销售金额（亿元）市场占有率销售金额（亿元）市场占有率销售金额（亿元）市场占有率万科212 1.23% 524 2.07% 463 2.29% 中海143 0.83% 207 0.82% 264 1.30% 保利84 0.48% 170 0.67% 211 1.04% 绿城70 0.41% 151 0.60% 161 0.79% 富力115 0.67% 161 0.64% 160 0.79% 雅居乐67 0.39% 101 0.40% 76 0.37% 金地51 0.30% 97 0.38% 114 0.56% 复地26 0.15% 40 0.16% 52 0.26% 华润40 0.23% 56 0.22% 44 0.22% 招商16 0.09% 26 0.10% 43 0.21% 汇总823 4.76% 1535 6.06% 1589 7.84% 注：市场占有率=发展商销售金额/全国住宅销售金额

2006年全国住宅销售金额=17286亿元；2007年全国住宅销售金额=25323亿元；2008年全国住宅销售金额=20258亿元

数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心，2006-2007年数据来自各发展商年报，2008年数据为中原地产研究中心估测

3. 地价回归，市场回暖尚需时日

2008年的土地市场从2007年的沸点迅速降温至冰点。伴随着住宅市场的“打折”、“降价”，

土地市场则到处充斥着“流拍”、“底价成交”以及“退地”的字眼。大中型跨地域发展商受资

金链的束缚失去了往日拿地的热情，本土小型发展商以及外行业企业成为了购地主角，这一切

形成了2008年土地市场的特有征状。2008年底各地政府纷纷出手救市，在地方救市政策的刺

激下，土地市场成交略有起色。部分地块在调整底价及付款方式后又被成功出让，一些连续数

月居住用地零成交的城市，如武汉、深圳等城市，终于实现了零的突破。但土地市场的彻底回

暖依然有待于房产市场的复苏，唯有房产市场的回暖才能激发开发商的拿地热情，真正促使土

地市场走出低谷。

（一）供应持续缩减保障房力度加大

n供应总量缩减居住用地尤甚

根据中原所监测的十个城市土地市场数据显示，2008年全国土地市场供求量发生明显萎缩。

据不完全统计，2008年十个城市土地供应面积为0.7亿公顷，相比2007年的1.3亿公顷缩减

近一半。从各地2008年初居住用地供应计划落实情况看，居住用地供应尤为紧张。尽管2008

年底为了完成年度供应计划，北京、上海等城市加速了供地步伐，但仍难完成全年供应计划。

从2008年土地实际完成的情况来看，除了天津完成计划外，其余城市均未完成，平均完成率

仅三至四成。2009年土地供应计划的落实情况亦不容乐观，未来居住用地供应量依然偏紧。

n保障房供应增加落实程度待察

从各地2009年的住房建设规划中可以看出，2009年各城市商品住宅用地供应计划基本与2008

年持平。保障房在各地的住房建设规划中被提到前所未有的高度，保障房用地供应力度明显加

大，用地比例占20%以上。政府的初衷希望通过加大保障性用房的供应比例解决民生问题，弥

补商品住宅所不能覆盖到的空缺，但由于中央财政和地方财政、区县财政之间的利益冲突造成

的行政壁垒，保障房用地的最终落实情况仍令人担忧。2005年上海曾经提出两个“一千万”，

最终以落实不足一半而不了了之。这次计划大量供应保障房用地，如果不能突越行政壁垒，实

施很可能大打折扣，甚至成为一纸空文。

表3-1 重点城市居住用地供应计划（单位：公顷）

2008年2009年

城市

商品住房保障住房总计保障房占比商品住房保障住房总计保障房占比

北京1200 500 1700 29% ————

上海640-800 160-200 800-1000 20% 750-900 250-300 1000-1200 25%

广州250-400 50-90 300-490 18% 250-400 64-95 315-495 20%

深圳230 50 280 18% 220 30 250 12%

天津808 152 960 16% 970 353 1323 27%

重庆1165 192 1357 14% 1220 301 1521 20%

武汉281 163 444 37% 322 100 422 24%

长春799 62 861 7% 958 50 1008 5%

南京700 126 826 15% 850 200 1050 19%

资料来源：中原地产研究中心根据各地住房建设规划整理所得

图3-1 重点城市居住用地供应计划实际完成情况（2008年）

200

400

600

800

1000

1200

1400

北京

上海广州深圳天津重庆武汉长春杭州南京

顷

数据来源：中原土地监测系统，中原地产研究中心

（二） 土地成交萎缩 地价水平理性回归 n 成交萎缩 一线城市略佳

根据中原所监测的十个城市土地市场数据显示，2008年土地成交普遍呈现低迷态势。据不完全统计，2008年十个城市土地成交面积为0.5亿公顷，相比2007年缩减达一半。但一线城市情况较二、三线城市乐观。

一线城市居住用地的成交量除广州减少明显外，北京、上海及深圳的情况基本稳定，表明一线城市居住用地仍被市场看好。2008年10月，广州开始放松对居住用地70/90的限制，并且暂停限价房用地的供应，以促进居住用地的成交，改变居住用地成交低迷的局面。

二、三线城市除长春外，居住用地成交量相比2007年明显减少，其中一个重要原因是2008年大型跨域开发商由于资金链的问题纷纷开始采取收缩战略，2007年二、三线土地市场的火爆不复存在。2007年外资开发商如九龙仓、新鸿基，内资开发商万科、金地、碧桂园、华润等在武汉、成都、沈阳、南京等二、三线城市大规模圈地，而2008年这些大型发展商则鲜有动作。

n 需求不足 底价成交持续

2008年土地交易市场的重要特征之一就是底价成交和流拍。2008年重点城市的土地流拍率普遍达到三成以上，底价成交率接近八成。

一线城市中北京的流拍率最低，主要原因是北京的土地供应一直处于紧缺状态，加上首都效应，土地交易表现坚挺。广州的流拍率最高，2008年前三季度广州推出的居住用地中全部有“70/90”的限制，并在全国首推限价房，土地出让中过多的限制，使得开发商敬而远之，造成大量土地流拍。

二、三线城市中位于长三角的杭州、南京的土地流拍率较低，中西部及东北城市的流拍率普遍较高。底价成交率南京超过九成，重庆达八成，沈阳过半。但随着土地出让底价的合理制定以及相关限制的放宽，预计2009年土地市场流拍情况或有改善，但底价成交仍将普遍。

图3-2 重点城市土地供应、成交面积（2003-2008年）

北京

上海

50010001500200025002003

2004

2005

2006

2007

2008

5001000150020002500

2003

2004

2005

2006

2007

2008

广州

深圳

2004006008002003

2004

2005

2006

2007

2008

200

400

600

800

2003

2004

2005

2006

2007

2008

二三线城市土地供应面积（2007-2008年）

二三线城市土地成交面积（2007-2008年）

50010001500200025003000350007

0807080708070807080708

公顷

500100015002000250030003500070807080708070807080708

数据来源：中原土地监测系统，中原地产研究中心，2008年数据为中原地产研究中心估测

图3-3 重点城市的土地流拍率和底价成交率情况（2008年）

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

北京

上海广州深圳重庆武汉杭州

南京沈阳长春

注：流拍率= {1-（成交地块幅数/推出地块幅数）}×100%；底价成交率=（底价成交地块幅数/成交地块幅数）×100% 数据来源：中原土地监测系统，中原地产研究中心，2008年数据为中原地产研究中心估测

长春 沈阳 南京 杭州 武汉 重庆

长春 沈阳 南京 杭州 武汉 重庆

n 底价调整 地价加速下滑

伴随着流拍、底价成交的不断出现，2008年各地地价水平亦出现下降。2008年一线城市的土地整体价格均出现了下降，分物业类型用地中仅有北京居住用地价格略微上涨，这与其交易量坚挺、流拍率低相关，进一步说明北京居住用地仍受关注。

此外，通过典型地块底价和成交价格的变化可以侧面反映出城市地价的降幅情况。我们选取了上海、广州、深圳、重庆、沈阳等城市出让底价与成交价发生变化的典型地块，其中沈阳、上海、广州等城市地价降幅接近三成。预计2009年土地价格将随着底价的合理调整仍将呈现下降态势。

图3-4 一线城市土地楼面地价水平（2003—2008年） 平均楼面地价

居住用地

商办用地

工业用地

200

4006008001000200320042005200620072008

元/平方米

数据来源：中原土地监测系统，中原地产研究中心，2008年数据为中原地产研究中心估测

表3-2 典型地块地价变化情况

城市

区域

首次公告 时间 底价 （元/㎡） 成交情况 成交价 （元/㎡）

再次公告 时间 底价 （元/㎡） 成交情况 成交价 （元/㎡）

地价变化幅度 沈北新区 2008-09 864 流拍 — 2008-12 742 未知 — -14% 沈北新区

2008-04 705 流拍 — 2008-12 503 未知 — -29% 沈阳 沈北新区 2008-09 880 流拍 — 2008-12 630 未知 — -28% 深圳 福田区 2008-03 7061 流标 — 2008-07 6454 广东核电 6454 -9% 上海

普陀区

2007-08

4680

志成企业 (退地) 16456 2008-08

11390

赢华地产

11390

-31%

广州 天河区 2008-09 5964 深融投 7658 比2007年7月向同区域地价降3成

重庆 南岸区 2008-11 825 补充公告

—

2008-11

779 未知 —

-6%

注：底价、成交价均指楼面地价

资料来源：中原土地监测系统，中原地产研究中心

表3-3 2008年其他行业土地公开市场拿地情况

企业类型/名称

城市

区域

土地面积 （万平方米）

总地价 （亿元）

楼面地价 （元/平方米）

土地用途

银行、证券、保险业 国信证券股份有限公司 深圳 福田区 0.55 5.6 7000 办公 华安财产保险股份有限公司 深圳 福田区 0.59 3.1 6889 办公 中国证券登记结算责任有限公司 上海 浦东新区 1.18 4.41 10992 办公 中国金融期货交易所股份有限公司 上海 浦东新区 1.94 8.8 10805 办公 交通银行股份有限公司南京分行 南京

建邺区

1.43

0.49

714

商办

航天、通信、能源等垄断企业 中国移动通信集团广东有限公司 深圳 福田区 0.56 5.44 6800 办公 深圳能源投资股份有限公司 深圳 福田区 0.64 6.7 6950 办公 中国广东核电集团有限公司 深圳 福田区 1.01 8.5 6454 办公 深圳航空有限责任公司 深圳 宝安区 13.83 6.61 1550 居住 深圳市地铁有限公司

深圳 南山区 48.97 17.40 1234 居住/商业 中国电信股份有限公司上海分公司

上海

南汇区 0.5 0.22 1774 办公 中国南方电网有限责任公司超高压输电公司 广州 萝岗区

3.54

0.33

463

商业

其他行业

江苏苏宁置业有限公司 南京 建邺区 6.18 3.91 1406 商业/综合 周大福企业有限公司

广州 天河区 2.65 10.52 2860 商业/综合 上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司

上海

青浦区

13.79

2.69

1299

商业

资料来源：中原土地监测系统，中原地产研究中心

表3-4 2008年知名发展商土地公开市场拿地情况

发展商

城市

区域

土地面积 （万平方米）

总地价 （亿元） 楼面地价 （元/平方米）

土地用途 拿地日期 杭州 西湖区 1.08 11.00 11133 居住/综合 2008-05 杭州 西湖区 4.49 10.01 10184 居住/综合 2008-05 杭州 西湖区 4.47

10.58 8272 居住/商业 2008-05 杭州 西湖区 6.29

9.61 7753 居住/商业 2008-07 北京 朝阳区 6.15 5.87 7163 居住/综合 2008-02 天津 塘沽区 3.22 0.24 527 商业 2008-08 绿城 大连 沙河口区 0.77 3.25 3540 商业 2008-09 上海 南汇区 12.06 8.32 5750 居住 2008-01 上海 浦东新区 12.02 8.18 5669 居住 2008-01 上海 宝山区 24.18 13.00 3163 居住 2008-09 重庆 九龙坡区 5.72

1.58 717 居住/商业 2008-08 重庆 沙坪坝区

2.93 1.24 741 居住/商业 2008-10 成都 新都区 6.84 居住 2008-11 成都 新都区 7.12 居住 2008-11 保利

成都 新都区 6.04 4.00 833 居住 2008-11 上海 嘉定区 18.63

9.92 2367 居住/综合 2008-11 上海 南汇区 2.06

0.96 1174 商办 2008-09 万达 大连 中山区 7.70

15.72 9203 商办 2008-04 中海 上海 南汇区 13.12 8.67 6608 居住 2008-01 万科 大连 甘井子区 33.59 13.34 2000 居住 2008-09 百仕达 上海 长宁区 1.36 3.28

24118

居住

2008-08

资料来源：中原土地监测系统，中原地产研究中心

（三）本地、外行企业踊跃大型企业择机入市

n本地、外行企业购地踊跃

由于大型跨地域发展商在2008年多采取收缩策略，因此2008年购买土地的企业以本地企业居多。同时，2008年供应的地块趋向小面积，小地块带来的低总价使得一些小型的本地发展商有了获取土地的机会。随着地价的回落，外行企业资本加快进入房地产市场，其中深圳、南京、上海、广州较为明显。这些外行企业主要分为以下三类：一、银行、证券、保险等金融行业；二、航天、通信、能源等垄断行业；三、其他连锁企业，如电器、珠宝、家具等企业。上述企业通常资金雄厚，购置土地类型以商办为主，多为开发持有型物业为主，主要用作自用和租赁。预计2009年的土地市场上，现金流较为宽裕的本地企业及外行企业表现仍将较为活跃。

n大型企业择机入市

2007年大肆圈地的知名发展商在2008年均采取了谨慎的态度。2008年在土地公开市场较为活跃的发展商仅有绿城、保利和万达。而2007年大肆进行跨域发展，四处拿地的金地、碧桂园、世茂、富力等企业，2008年则采取了低调保守策略，未见其在土地公开市场上有所斩获。但随着金融信贷市场对优质房地产企业信贷政策的逐步放松，大型跨地域开发商资金压力得到缓解后，或将重新进入土地市场。

（四）土地财政施压放宽限制促进交易

n土地成交锐减地方财政受累

我国从上世纪90年代开始实行分税制后，土地出让金成为地方政府重要的财政收入来源之一。在卖地生财的“经营城市”热潮中，土地出让金的增减成为地方政府财政收入的敏感源。2008年土地市场的低迷，带来的最直接影响就是土地出让金的缩减。我们可以看到，大部分城市2008年土地出让金都出现了明显下降，部分以土地为“第二财政”的二、三线城市如南京、杭州、武汉、重庆等的财政压力巨大。

n放宽出让限制刺激成交活跃

受土地财政的施压，2008年底各地政府开始放宽土地出让限制，以期促成土地成交。政策措施主要集中一下几点：一、分期支付土地款，降低首付比例；二、调整土地出让方式，合理制定底价；三、取消“70/90”限制，允许限价房配建普通商品房。出让限制的放松有望刺激部分购地需求，年底部分条件放宽的地块觅得卖主，市场略现起色。但最终土地市场的购地热情还依赖于房产市场的表现及预期。

预计2009年中央层面的土地政策的着眼点将依然集中在农村土地改革和集约用地两方面。中央政府将大力清查闲置土地，加大土地监察力度，促进集约用地。随着小产权房问题的日益突出，农村土地改革的细则需要进一步深化。

2009年地方层面的政策将进入执行期。如果土地成交进一步恶化，流拍率依然居高不下，地

方政府将会进一步出台政策措施，其重点依然将集中在土地出让环节，如降低底价、减免土地交易税费等，以促进土地市场的交易。

图3-5 重点城市土地出让金额变化（2007-2008年）

100

200

300

400

500

600

北京

上海广州深圳重庆武汉杭州南京长春亿元

数据来源：中原土地监测系统，中原地产研究中心，2008年数据为中原地产研究中心估测

表3-5 2008年各地政府土地救市措施

城市 颁布时间 措施内容

广州

2008-10、11

2008年10月，广州国土局开始逐步降低居住用地的出让条件，对部分地块取消了“70/90”的限制，并于11月宣布暂停限价房土地供应。

深圳 2008-10

2008年10月深圳市土地房产交易中心发出公告，2008年6月流标的南山月亮湾地块，将于11月26日再度公开挂牌出让。不同的是，出让公告一改以往5日内付清土地出让金的要求，竞得人应交纳的土地出让成交价款可分三期支付。

沈阳 2008-10-29

沈阳市政府近期陆续出台若干积极扶持房地产业发展的政策，日前公布了其中优化土地出让的八条新政策。主要包括：1、采取协议净地（期地）方式出让土地；2、改变单一的拍卖供地；3、分块出让、分期付款、分割发证；4、适当降低滞纳金收取比例；5、适当降低出让项目首付款比例；6、因地制宜、适当调整容积率；7、科学合理定价；8、所有行政专业性收费实行停缓收缴。

杭州 2008-10-14

杭州市人民政府公开发布《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，共出台24条新政救助楼市。其中和土地相关的有：2007年1月1日至2008年10月14日期间已公开出让的房地产经营性用地，已支付首付款（包括定金）的，可申请延长余款支付期限。同时放宽了建设项目开、竣工期限，在受让人支付总地价款的70％后，便可办理交地手续、先行开展各项前期准备工作并动工建设。而针对新出让的土地，地价款支付比例则下调10%，支付期限延长至12个月。而起价总额在5亿元以上或规模较大地块，支付期限最长达18个月。这都是杭州土地实行招拍挂以来最长的限度。

北京 2008-11

北京市土地储备中心在2008年底的限价房用地出让中修改了土地交易条件，把一些限价房地块由纯政策房性质变为了限价房、商品房共建，并提高限价房的销售价格。

长春 2008-11

长春市出台促进房地产市场健康发展的22条意见，此次调整土地出让政策主要包括三方面内容：一是调整土地出让方式；二是降低土地出让金首付比例，可不超过50%；实行土地出让金分期付款，时限可放宽一年。三是对开发企业无力续建的项目，转让时简化手续，并减免相关过户费用。

资料来源：中原地产研究中心根据公开资讯整理

4. 住宅调整，09年或能止跌回稳

中国住宅市场，经历了自1998年以来持续增长繁荣之后，2008年起全面步入调整期。由于全

球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此带来对国内经济的实质性负面影响将持

续甚至恶化，这些影响都将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心，

这是住宅市场面临的最大威胁。因此，2009年住宅市场的“调整进行曲”将依然继续。但另

一方面，由于政府对房地产政策的取向正在由调控变为积极支持，而城市居民的刚性需求依然

持续增长，住宅市场有望在刚性需求的带动下成交回升，并逐步企稳。

（一）市场回落全面进入调整

n转折点出现各项指标放缓或回落

据国家统计局数据及中原地产预测，2008年全国商品住宅主要经济指标全面发生放缓或回落，

其中商品住宅开发投资、新开工面积增长放缓、竣工面积回落，平均销售价格微跌，而这些指

标在过往的十年内均保持较快速度增长。月度统计数据显示，自2008年7月起，主要指标均

明显下跌，成为中国房地产十年快速增长的转折点。

图4-1全国商品住宅年度经济指标（1998-2008年）图4-2 全国商品住宅月度经济指标（2008年1月-12月）

数据来源：中国国家统计局，中原地产研究中心，2008E为中原地产研究中心估测

表4-1 重点城市商品住宅可售面积（单位：万平方米）

城市当前累计

可售量

当前

月销售量

过去六个月

平均月销售量

过去十二个月

平均月销售量

当前

积压率

6月平均

积压率

十二月平均

积压率

北京1911 81 69 74 24 28 26 上海848 147 118 134 6 7 6 广州480 54 55 46 9 9 10 深圳661 59 35 29 11 19 23 重庆1130 101 91 91 11 12 12 成都864 100 74 92 9 12 9

注：当前指2008年11月；当前积压率=当前累计可售量/当前月销售量；

六月平均积压率=当前累计可售量/过去六个月平均月销售量；

十二月平均积压率=当前累计可售量/过去十二个月平均月销售量。

数据来源：各城市房地产管理局、房地产交易中心，中原住宅监测系统，中原地产研究中心

n新房市场调整有别，总体下行趋势明显

与全国房地产走势基本相同，2008年中国四大区域主要城市的新建商品住宅市场表现为规模

萎缩、成交价格下跌。但由于区域及城市特性，在市场调整的时间节点、市场规模的萎缩程度、

成交价格的下跌深度及市场的积压情况等方面，均呈现出差异性。

从调整时间来看，珠三角区域的城市最先进入调整期，而环渤海的城市较晚进入调整。本轮房

地产市场调整呈现出从南到北依次推进的过程，主要原因是由南北房地产市场发展成熟度的差

异所决定，而前期市场的投资炒作成分也起了重要作用。

与2007年高峰时期相比，从成交面积来看，珠三角区域的城市变化相对较小，其成交面积约

减少二至三成，市场调整速度较快；而其它区域的城市变化则在四至五成，且由于进入调整期

较晚，成交面积有可能进一步萎缩。从成交价格来看，珠三角城市变化相对较大，平均成交价

格曾跌落四成，从而有效带动销售量回升；其他城市的变化幅度约在一至三成，僵持的价格导

致成交量持续低迷。

从市场的积压及消化情况看，我们可以比较可售面积与年平均销售面积的关系，结果显示北京

和深圳的积压率最高，销售压力较大，而上海、成都的销售压力则相对较小。我们分别对过去

六个月及十二个月的月度销售面积进行统计，显示深圳及广州的近期成交面积已经有所回升，

而其他城市尚未出现类似情况。

n二手市场持续低迷，新房降价压力倍增

伴随新房市场的规模萎缩及价格下跌，二手房住宅市场也呈现出类似态势。由于一二手房市场

的替代效应，在应对市场萧条时，新房市场的变化成为了影响二手房市场的重要因素，进而成

为影响全市场的动因。而比较一二手房住宅市场的调整特征，也显示出不同城市的差异。

从调整时间来看，珠三角、长三角区域的城市，一二手市场的调整基本同步；而环渤海区域的

城市，则出现较为明显的先后差距。从市场规模来看，珠三角区域的城市，新房市场的变化幅

度略小于二手房市场。这主要得益于新房价格的及时并大幅的调整，使新房成交比重增加，而

二手房成交比重下降，其中深圳近期市场已显现出成交回升的迹象。但其他城市，由于新房市

场价格调整不够及时，调整幅度不足，无法有效引起市场购买欲望，新房成交比重下降，市场

仍处于胶着状态，下跌压力和空间较大。

表4-2 重点城市住宅市场调整的特征

新房市场二手房市场区域城市

成交面积变动成交价格变动成交面积变动成交价格变动

广州-34% -29% -37% -19% 珠三角

深圳-31% -29% -41% -25%

上海-45% -17% -33% -10% 长三角

杭州-43% -26% -20% -2%

北京-45% -13% -23% -13% 环渤海

天津-49% -29% -42% -13%

重庆-39% -15% -30% -18% 中西部

成都-50% -14% -30% -15%

注：成交面积变动={(2008年住宅成交面积/2007年住宅成交面积)-1}×100%；

成交价格变动={(2008年11月住宅成交价格/2007-2008年住宅最高单月成交价格)-1}×100%