万科地产设计管理工作标准-之-景观设计

万科景观设计施工过程管理

一、 前言

在地万科万科2、 宗旨：建筑无限生活

对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间 2.1“建筑无限生活”的三个层面

产市场激烈竞争的今天，我们要在竞争中寻求发展，就必须更好的规范管理制度、严格控制成本目标、不断推陈出新、给客户性价比最高的产品，学习其他公司的操作模式。去其糟粕、取其精华，将有助于我们更好的发展。下文中我们将试图从景观设计施工的过程管理对万科进行研究，由于了解深度有限，不尽之处望批评指正。

二、 万科地产概况及企业文化 1、 概况

企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，迄今为止，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、成都、南昌、沈阳、无锡、武汉、大连、东莞、南京、中山、鞍山、长春、苏州、镇江、佛山、杭州、厦门、长沙、青岛、宁波，昆山等，目前万科业务已经扩展到25个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象

2.1.

2.1.

2.1.1建筑你的生活，从懂得你的生活开始。万科注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重，注重进

行消费者调查和研究，从生活细节出发，满足消费者对家居生活的物质和精神追求。

2建造一个有深度的住宅，是万科追求的目标。万科通过工作信息反馈、客户交流、经验总结等手段，对住宅的功能、性能进行分析，反映在万科的“住宅标准”中，建造更有深度的住宅。

3万科致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。万科关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学甚至犯罪学等方面。万科的产品不仅仅是好用的、好看的、高质量的，也应该是舒适的、活跃的直至文明的。

4、 万科的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者

三、 万科景观设计流程指引

1. 目的

为规范设计部景观设计与施工阶段工作的操作程序，加强对工作中各环节的监控，达到确保设计、工程质量、进度，控制成本的目的。

2. 适用范围

适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理。

3. 术语和定义

3.1. 景观工程：指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照明工程的总称。

3.2. 景观家具：用于室外环境的户外配套设施及装饰物品，包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。

3.3. 景观零星部品：指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽。

4. 职责

4.1 设计部景观设计师：

4.1.1. 在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。

4.1.2. 在景观设计前期制定《景观设计任务书》。

4.1.3. 组织景观设计单位筛选工作。

4.1.4. 组织景观设计单位进行设计，监控其设计工作质量及进度。

4.1.

5. 负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续。

4.1.6. 负责组织完成重要设计节点的汇报工作。

4.1.7. 协助建筑设计师完成各阶段的景观设计计划。

4.1.8. 向成本部提供《项目成本估算书》中与景观工程相关的技术参数。

4.1.9. 配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.1.10. 根据景观施工图纸制作完整的《景观材料清单》。

4.1.11. 负责检查各阶段中设计不足与遗漏，提出调整与整改意见，反馈相关部门。

4.1.12. 负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。

4.1.13. 配合建筑设计师编写《销售资料》中景观设计方面的相关内容。

4.1.14. 协助项目经理部进行施工现场技术配合工作，监督工程施工过程中的质量问题，以确保工程质量达到设计效果要求。

4.1.1

5. 负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作。

4.1.16. 负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行设计调整工作。

4.1.17. 配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。

4.2 设计部建筑设计师：

4.2.1. 在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸。

4.2.2. 及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改等各种信息。

4.2.3. 负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。

4.3 市场营销部：

4.3.1. 提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议。

4.3.2. 提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。

4.4 物业公司：

4.4.1. 提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求。

4.5 成本部：

4.5.1. 提供《项目成本估算书》。

4.5.2. 为景观各设计阶段提供成本测算与意见。

4.5.3. 配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批。

4.6. 项目经理部：

4.6.1. 提供地块内相关技术资料，提出场地利用意见。

4.6.2. 配合设计部完成与相关政府部门的征询、协调工作。

4.6.3. 配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.6.4. 组织景观施工单位进行施工，监控其施工质量及进度。

4.6.

5. 配合设计部门制作材料样板，并进行材料封样。

4.6.6. 对景观施工图进行复核并提出修改建议。

4.6.7. 负责完成景观工程招标文件中有关工地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料。

4.6.8. 负责组织安排景观施工单位施工，监督施工质量，组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会，配合设计部进行现场的设计完善和调整工作。

4.6.9. 负责组织单价为五万元以下的景观零部品的直接采购；确保开盘卖场的整体环境效果。

4.6.10. 负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施工。

4.6.11. 负责组织景观工程的验收。

4.6.12. 负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。

4.7. 工程采购部

4.7.1. 负责单项为5万元以上甲供性质的景观部品采购。

4.7.2. 负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会，组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认。

4.8. 公司总经理层：

4.8.1. 审批景观设计任务书。

4.8.2. 审批景观设计单位及设计费用。

4.8.3. 审批景观方案设计。

4.8.4. 审批景观实施方案设计。

5． 工作程序

5.1. 设计资料收集

5.1.1. 收集项目资料，现场踏勘。

5.1.2. 分析已有建筑图纸，收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。

5.2. 《景观方案设计任务书》编制

5.2.1. 《景观方案设计任务书》应包含以下内容：

a) 项目基础资料，包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。

b) 总体设计方向及风格描述。

c) 设计范围：对设计所涉及的范围的详细描述，例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等。

d) 确定景观设计内容：指各种景观功能区域的划分、活动设施的安排及要求等，提出设计成果要求：景观方案设计图纸目录框架。

e) 设计深度：对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。

f) 设计阶段中双方交流的时间安排。

5.3. 设计单位选择

5.3.1. 公司总经理层根据项目特点，确定景观方案设计公司。

5.4. 景观方案设计阶段

5.4.1. 设计输入：

a) 《景观方案设计任务书》、《景观方案设计合同》

b) 建筑设计师向景观设计师提交相关资料，至少应包含规划方案全套资料。

c) 宗地地形实景照片、规划模型照片。

5.4.2. 监控景观设计单位的工作质量及进度；安排中期交流会议，及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见，并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司。

5.4.3. 按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.4.4. 组织建筑设计单位、公司总经理层、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概念设计汇报，将各部门意见进行整理汇总成文本（景观方案设计）；经公司设计经理审批后下达设计单位进行设计修改及下一步工作。

5.4.5. 将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。

5.5. 景观实施方案设计阶段

5.5.1. 本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案确认通过后开始进行。

5.5.2. 设计输入：

a) 汇总各部门意见成文本（景观方案设计）。

b) 建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于完整正确的项目规划设计图纸；能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图；实施方案中建筑单体的平、立、剖面图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图。

5.5.3. 协助设计单位深化设计，监控设计进度及设计方向，组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流；仔细研究建筑图及其相关图纸，对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位，并将其意见反馈以文本给建筑设计院。

5.5.4. 按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.5.5. 组织相关部门对实施方案设计进行评审，相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司；对各部门意见整理并进行内部研讨，最后报公司设计总监审批。

5.5.

6. 向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。

5.5.7. 督促设计单位进行实施方案设计修改。

5.5.8. 将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。

5.6. 景观施工图设计单位的选择

5.6.1. 针对项目特点收集各设计单位资料，选择二～三家候选公司，向其发出《项目设计邀请函》，并提出项目概况及相关的景观设计图纸。

5.6.2. 收集各设计公司的回复，汇总并提出意见，交设计部经理审批！

5.6.3. 确定施工图设计公司。

5.7. 景观施工图设计阶段

5.7.1. 本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行。

5.7.2. 设计输入：

a) 编制《景观施工图设计合同》

b) 建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的

总图施工图；建筑单体的平、立、剖面图施工图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图；各屋顶花园结构施工图。

5.7.3. 监控施工图设计进度及设计方向。

5.7.4. 对于由境外设计单位完成的景观实施方案，应由境内景观设计单位配合完成景观施工图，提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸；但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计，如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。

5.7.5. 向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景、植栽等设计的详细资料。

5.7.

6. 根据项目定位及成本控制书，向设计师提供所选用的材质、植物及园林小品的成本预算。

5.7.7. 与设计师共同考察当地建材市场，提供详细的材料样板，确定各硬景的构造节点、铺装等细部做法。

5.7.8. 按时收取设计单位提交的设计文件，按合同要求审核设计文件深度和内容。

5.7.9. 填写《项目会审记录单》（景观施工图），审核完毕的图纸应加盖出图章，作为施工招标图纸，由成本管理部进行工程量清单核算后交项目经理部进行施工招投标。

5.8. 景观施工单位选择阶段

5.8.1. 本阶段工作在公司设计部对景观施工图设计确认后开始进行。

5.8.2. 设计部向成本部提供景观施工图纸和材料清单，并配合成本部完成工程量清单的制作。要求成本部提供的工程量清单中，明确描述各单项计算结果的部位、材料名称及规格。项目部负责明确土建部分的园建完成面及设备安装界线划分，并提交成本部。

5.8.3. 项目经理部负责组织景观施工单位、景观设计单位、设计部和成本管理部共同参加景观施工图纸答疑会。

5.8.4. 项目经理部组织各景观施工单位提供材料样板，设计部负责及时对材料样板进行确认。

5.9. 景观施工阶段

5.9.1. 确定中标单位后，项目经理部负责监督中标单位将本次施工所需的所有材料样板及工艺做法按照设计部的设计要求提交采购部和设计部备案，以用于工程质量监理标准。

5.9.2. 景观工程中，所有的材料、灯具、景观物品样板及植物照片施工工艺均需得到设计部的确认后，方可开始施工。项目部根据设计部确定的材料技术要求进行现场工程质量监督，并负责整体工程质量的监督。

5.9.3. 项目部组织景观施工单位进场施工，并负责监督工程进度与工程施工质量。定期在现场召开工程现场技术答疑会，由项目部、设计部和景观设计单位共同负责解答景观施工单位的工程和设计问题。

5.10. 竣工验收阶段

5.10.1. 景观工程的验收由项目经理部负责组织设计部、物业公司、景观设计单位、景观施工单位进行，并完成竣工验收报告。

5.11. 景观家具的购买流程

5.11.1. 由设计部根据设计要求及现场环境的大小及规模完成景观家具采购清单，并提交采购部和成本部进行核算。

5.11.2. 项目部负责单价为5万元以下的甲供景观材料选购。

5.11.3. 采购部负责单项为5万元以上的甲供景观材料的采购。

5.11.4. 由项目部负责安排景观家具的现场安装管理并组织验收。

5.12. 设计变更

5.12.1. 景观工程设计变更操作程序按《设计变更管理程序》执行。

6. 支持性文件

6.1.《景观设计任务书》

四、 景观设计程序流程图

五、 景观设计施工过程管理

1、设计

《园林景观成本目标编制参考的设计标准》

第一部分 硬景

材料选择

1， 花岗岩、陶砖

z人行道铺地、景墙压顶（经济型）、墙面、花池贴面、楼梯踢面 20mm 厚 z花池、泳池、楼梯踏面 30mm 厚

z车行道 40mm 厚

2， 文化石

z人行道铺地、景墙压顶（经济型）、墙面、花池贴面 30mm 厚

3， 青石板

z人行道铺地、景墙压顶（经济型）墙面、花池贴面、楼梯踏面 20mm 厚 4， 料石（条石、毛石）/小料石

z料石：台阶 100mm 厚

z小料石：道路、广场 40mm 厚

5， 木材，

z铺地 30－50mm 厚

6， 鹅卵石

z铺贴鹅卵石直径 40－80mm

z水池底散置鹅卵石直径 60－120mm

7， 植草砖，规格

8， 透水砖（水泥砖/烧结砖）

z人行道铺地 50mm 厚

z车行道铺地 50mm 厚

9， 马赛克、瓷片（详见泳池部分）

10，塑料植草格

z停车场、隐形消防车道

11，地石丽（树脂地坪）

z广场、道路、人行地面 10mm 厚

12，橡胶垫

z健身游戏场地 30－40mm 厚

技术要求

(一) 人行道路

1， 底层结构做法——自然土（从上到下）

z100 厚 C15 混凝土

z100 厚 6%水泥石粉渣

z素土夯实

2， 底层结构做法——板上（从上到下）

z100 厚 C15 混凝土

z150 厚 6%水泥石粉渣

z轻质回填土夯实>92%

z透水型土工布，四周上翻100高

z100 厚陶粒排水层

z车库顶板防水保护层

3， 花岗岩、板岩、文化石、水泥砖、陶砖（从上到下）

z面层

z20 厚 1:2.5 干硬性水泥砂浆（可选）

z下接底层结构做法

4， 鹅卵石、瓷砖

z面层

z20 厚素水泥浆结合层

z下接底层结构做法

5， 植草砖

z面层

z10 厚素水泥浆结合层

z下接底层结构做法

6， 橡胶垫

z面层

z胶水

z20 厚素水泥浆结合层？？

z下接底层结构做法

(二) 车行道路

1， 沥青（从上到下）

z50 厚细粒式沥青混凝土

z60 厚粗粒式沥青混凝土

z乳化沥青透层

z200 厚 C20 混凝土垫层

z150 厚 6％水泥石粉渣

z素土夯实

2， 混凝土（从上到下）

z200 厚 C30 混凝土面层

z200 厚 6％水泥石粉渣

z素土夯实

3， 花岗岩、水泥砖（从上到下）

z面层

z200 厚 C20 混凝土

z100 厚 6％水泥石粉渣

z素土夯实

4， 隐性消防车道（从上到下）

z种植土（覆土深度约 80mm）

z38厚植草板

z60 厚土壤层(由 25％ 10-30 直径碎石、15％中粗砂、60％土壤组成的土工滤清织物) z200 厚砂层：(由 10％中粗砂、60％ 20-40 直径碎石、30％土壤组成的土工滤清织物) z素土夯实

(三) 墙面

1， 涂料、花岗岩、板岩、文化石、面砖（从外到内）

z面层

z素水泥浆一道（涂料、花岗岩）

z30 厚 1:2.5 水泥砂浆

z粘土砖墙或混凝土结构

2， 挡土墙

z图纸

z备注：墙面不考虑干挂做法

第二部分 水景

面层材料选择

1, 混凝土

1、如无特殊景观效果需要时，水景池底及侧壁面层采用混凝土（拉毛）

2、混凝土强度采用 C25 混凝土。抗渗等级不低于 S6。

2，马赛克及瓷片

1、马赛克尽量选择不透明玻璃马赛克。

2、马赛克拼花需详细设计图纸。

3， 花岗岩

1，选用花岗岩需在甲方提供的材料表中选择或提供样板供甲方确认。

2，池底及侧壁，铺装材料厚度不超过 20MM 厚。

3，池边压顶材料厚度不超过 50MM 厚。

4，鹅卵石

技术要求

（一） 总则

1、 可涉入式水景的水深应小于 0.3m，以防止儿童溺水，同时水底应做防滑处理。

2、 汀步，面积不小于 0.4×0.4m，并满足连续跨越的要求

3、 池岸必须作圆角处理，铺设软质渗水地面或防滑材料。

4、 结构板上水景结构设计要求

z水景下建筑功能对渗漏要求不高时，可将结构板直接作为水景的底板。

z水景下建筑功能对渗漏要求高时，水景结构自成体系，与结构板脱离。 内防水 5、水景防水要求

z结构找坡 1％坡向泄水口；

z 2.0mm 厚黑豹Ⅱ型水泥防水涂膜，管道周边 300mm 宽范围做附加 2.0 厚 防水层；

z20mm 厚 1：3 水泥砂浆保护层，表面拉细毛；

z面层涂料或瓷砖。

6、需考虑设置可靠的自动补水装置和溢流管路。

7、水景排水要求

z结构板上敷设排水多孔管，DN110 管上开 5~10mm 的孔洞，间距80~10mm；

z结构板找坡，一般为 0.5%~2%；

z排水管坡向排水沟或渗水坑（渗水坑在地下室范围外）；

z DN110 多孔管，0.005 坡度，0.5 充满度排水负荷 2.9 升/秒，需计算得 到的排水多孔管的数量。

8、水景设备设计要求

z水景给水管一般为 UPVC 给水管及管件；

z水循环系统宜设置带阀门控制的补水管补水，一般不设置补水箱；

z根据总体规划，选择适合周边环境的喷头；

z循环水泵的流量和扬程应按所选喷头形式、喷水高度、喷嘴直径和数量 以及管道系统的水头损失等计算确定；

z单功能水景循环水泵宜采用潜水泵，直接设置于水池底的设备坑内；

z多功能组合式水景一般循环泵较多，宜集中设置在设备房内，设备房的 位置宜原离住宅，安装在公共部位，并在周围布置景观进行遮挡。

z对水质要求较高的水景工程，需要设置过滤砂缸，对循环水进行过滤。 过滤砂缸应选用强度高，耐腐蚀、滤速高、过滤效果好的产品，并宜安 装，操作简便等；

9、水景照明及电设计要求

z A,室外照明，应按正常照明、节日照明考虑供电系统，在相应回路加装 “钟控器”，避免平时开启大面积照明，浪费能源；

z B,路灯或庭院灯的供电回路，应考虑间隔式供电（在不需要的情况下， 只开一半的灯具），以利节约电能；

z C,环境照明配电箱应装设在隐蔽的区域，避免对景观产生影响；

z D,为水下灯供电的变压器，在供电距离较近的情况下，尽量装在配电箱 内部，如配电箱距离水下灯较远，则可以考虑装在水下灯附近，但不要 影响景观；

z水下灯的供电电压建议使用 12V 的安全超低压供电，其安全电源应设于2 区以外的地方；

z对于浸在水中才能安全工作的灯具，应采取低水位断电措施；

10，水景蓄水池、泵房设计要求

z水池容积：水泵吸水口上的总水容积应不小于 5 分钟最大循环流量；

z水泵应采用自灌式；

z设备房应布置紧凑，机房的面积和高度应满足设备布置、安装、操作和 检修的要求；

z地面设置的机房，应有设备运输的出入口；地下设置的机房，应留有设 备运输的出入吊装孔；

z设备房应有良好的通风、照明、隔音和地面排水措施；

（二） 人工湖设计要求

池底

（从上到下）

1，硬底池底构造做法 1（膨润土防水毡防水）

z面层

z50 厚细石混凝土，配筋 ?6@150 双向

z150 厚水泥石粉保护层

z膨润土防水毡

z素土夯实

（从上到下）

2，硬底池底构造做法 2 （膨润土防水毡防水）

z面层

z40 厚细石混凝土

z300 厚回填土（塘泥）

z膨润土防水毡

z素土夯实

3，结构板上池底构造做法

z散铺大小天然卵石（粒径 50－200）

z20 厚 1:2.5 水泥砂浆粘牢粒径 30－80 卵石

z20 厚防水砂浆（1：2 水泥砂浆加 5％防水剂）

z 3 厚聚合物水泥基防水涂抹 z 20 厚 1：3 水泥砂浆找平层 z 钢筋混凝土结构 z100 厚 C15 混凝土

z2：8 水泥土分层夯实

z素土夯实>92％

池壁

1， 膨润土防水毡防水池壁构造做法（从外到里）

z面层

z100 厚钢筋混凝土保护

z膨润土防水毡

z15 厚 1：3 水泥砂浆找平层

z钢筋混凝土结构

2，天然石块驳岸及滚水坝构造做法（从上到下）

（石块只出现在人可看到的 区域） z天然石块，150 厚 1：3 水泥砂浆灌缝 (或用密封油膏嵌实)

z200 厚 C20 钢筋混凝土结构

压顶

1，普通石材压顶构造做法 1

z面层（厚度<50）

z20 厚防水砂浆（1：2 水泥砂浆加 5％防水剂）

z 3 厚聚合物水泥基防水涂抹

z20 厚 1：3 水泥砂浆找平层

z钢筋混凝土结构

（三） 游泳池设计要求

1，游泳池结构钢筋混凝土结构（自防水）

2，压顶可采用花岗岩，厚度不超过 50mm

3，淋浴地面应考虑防滑及排水顺畅

4，游泳池池壁、池底交接处阴角，台阶阴角需倒圆角

5，游泳池下池台阶宽度不小于 350mm，高度不大于 200mm（儿童游泳池台阶高度以 100m m为宜）。

台阶应设扶手，扶手可采用 ?50x3不锈钢管，扶手高度900MM。扶手安装采用预埋件安装。

6，池底图案应有详细大样及材料色彩选型

7，游泳池水处理设计

z池水在进行过滤净化前，应先将水中的杂物经过毛发聚集器进行预净化；

z过滤砂缸应选用强度高，耐腐蚀、滤速高、过滤效果好的产品，并宜安 装，操作简便，外型美观，过滤介质一般采用石英砂；

z为保证泳池的水质质量，应向循环水中投加混凝剂、PH 值调整剂和除藻 剂等；

z泳池水必须进行消毒杀菌处理。

8，游泳池溢流口及溢流沟设计要求

z沿池壁两侧或周边设置齐岸外溢式溢流水槽；

z溢流水槽的截面尺寸，宜按池水循环水量 10%~15%计算确定，但槽的最 小宽度宜为 200mm；

z槽内应设排水口，排水口均匀布置，排水口数量计算确定；

z槽底应有 1%的坡度坡向排水口；

9，游泳池辅助用房（更衣、淋浴）

z更衣间应设置排水措施；

z淋浴间应设置冷、热水管道和排水措施；

10，构造做法

池壁做法 （从外到内）

z面层（玻璃马赛克或瓷片）

z20 厚 1：2 聚合物水泥砂浆

z聚合物水泥基防水涂抹 1。0 厚

z结构面板一律先清除干净（包括油污，浮浆），蜂窝麻面，用 1：2.5 水 泥砂浆嵌平补实

池底做法 （从上到下）

z玻璃马赛克 （瓷片）

z20 厚 1：2 聚合物水泥砂浆

z聚合物水泥基防水涂抹 1。0 厚

z结构面板一律先清除干净（包括油污，浮浆），蜂窝麻面，用 1：2.5 水 泥砂浆嵌平补实 z100 厚 C10 混凝土垫层

z素土夯实>92％

游泳池平台做法 （从上到下）

z面层

z30 厚 1：3 干硬性水泥砂浆

z100 厚 C10 混凝土

z150 厚 6％水泥石粉渣

z素土夯实>92％

水下墙体做法（水吧吧凳等）

z面层 （玻璃马赛克或面砖）

z20 厚 1：3 聚合物水泥砂浆

z砖砌

z钢筋混凝土池底

消毒浸脚池池底构造做法

z面层（玻璃马赛克或面砖） z 20 厚 1：3 聚合物水泥砂浆 z C20 钢筋混凝土结构 z100 厚 C10 混凝土

z150 厚 6％水泥石粉渣

z素土夯实>92％

消毒浸脚池池壁构造做法

z面层（玻璃马赛克或面砖）

z20 厚 1：3 聚合物水泥砂浆

z C20 钢筋混凝土结构

（四） 按摩池

1，水力按摩池水处理设计

z宜选用内水型喷嘴；

z喷嘴沿池壁布置，应高出座位坐板 0.20 米，其间距宜为 0.7~1.0 米，如为矩形池，喷嘴不得相对布置，以保证相互不受干扰；

z喷头进气为环境空气时，进气管管口应设调节进气量的控制管帽，且进气口应高出池内水面不小于 200mm；

z喷头进气为气泵供给时，气泵应高出池内水面不小于 200mm；如气泵应 低于池内水面，供气管应设计成倒 U 字形，且倒 U 字型管底，应高出池 内水面不小于 200mm；

2，气泡按摩池水处理设计

z池内应设气泡躺席、气泡坐席和池底气泡；

z气泡由空气泵知道，其容量根据池内喷头、气床和池底气泡席数量确定；

z气床和气席按所带孔数计算；

z气泵位置应高处池内水面 400mm，如有困难时，供气管应设计成倒 U 形状，倒 U 形管底高出池内水面 450mm，防止池水回流到气泵系统；

z喷气嘴、喷水嘴和供气、供水管道，应采用铜管或薄壁不锈钢管；

3， 按摩池池底构造做法

z面层

z20 厚 1：3 聚合物水泥砂浆

z钢筋混凝土池底

4， 按摩池座椅构造做法

z面层

z20 厚 1：3 聚合物水泥砂浆

z500 厚砖砌坐凳

z钢筋混凝土池底

5，溢流要求——同游泳池溢流设计要求

（五） 旱喷泉

（六） 溪流

1，溪流典型构造做法（按人工湖膨润土构造做法） 2，溪流水处理设计

z应设置水泵保证溪水循环；

z溪流水的流速应小于 1.0 米/秒；

（七） 景墙跌水、喷泉、观赏性水池

1，墙体构造做法 1（砖砌墙体）

z面层

z20 厚 1：3 水泥砂浆结合层

z12 厚 1：3 水泥砂浆保护层

z 1.5 厚聚氨酯防水涂料

z20 厚 1：2 水泥砂浆

z240 厚 MU7.5 灰沙砖

2，墙体的做法 2（混凝土墙体）

z面层

z25 厚 1：2.5 聚合物水泥砂浆

z C20 钢筋混凝土墙体结构

3，景墙水池池底构造做法

z面层

z20 厚 1：3 水泥砂浆结合层

z 2 厚聚氨酯防水涂料

z20 厚 1：3 水泥砂浆压实收光

z钢筋混凝土池体

z100 厚 C10 混凝土垫层

z素土夯实

4，素混凝土池壁构造做法

z20 厚 1：2.5 聚合物防水水泥砂浆

z 1 厚聚合物水泥基防水涂抹

z钢筋混凝土池底（板面一律清扫干净）

5，喷泉水处理设计

z池水水质要求较高、水源紧张和水质腐蚀明显的水景工程，可设置池水 循环净化和水质稳定处理；

处理的主要目的是减少池水排污损失和换水 损失，去除水中的漂浮物、悬浮物、浑浊度、色度、

藻类和异味；

z池水循环处理常用的方法有格栅、滤网、和滤料过滤，水质稳定剂一般 投加 CuSO4 等；

z池水水质要求不高时，可不设计净化处理，当池水中有落叶或灰尘时， 人工清理；

（八） 人工湿地

1， 人工湿地构造做法

z面层

z100 厚批荡石米，粒径 5-10mm

z350 厚砾石，粒径 30－50mm

z150 厚 C20 混凝土

z300 厚 8％水泥土（当地土过筛）夯实>90％

z原土夯实 ，密实度 90％

第三部分 软景

1、 绿化率：30－40％（含水景面积）

2、 地形：

（1） 对于较开阔空间需考虑微地形处理

（2） 地形还需结合排水考虑，贴近建筑处不可设计低地形；

（3） 建筑外墙绿地标高不可高于正负零

（含 滤水层）的覆土深

一般要求能达到 1.2-1.6 米以上

（4） 楼板结构层上绿地需考虑荷载能力，

度（2200kn/m 2

），地形设计也必须符合荷载要求

3、 管线布置要求：（规范要求）

4、 给排水布置要求：

（1） 灌溉用取水口：

一般一个取水口可覆盖面积约 125m 2

(半径为20米)； 取水口间距约40米；应靠路边设置，且尽量靠近排水井。

（2） 对于有特殊排水要求的绿地，需铺设盲沟或有滤水作用的暗管 （3） 花池需考虑内坡度及预留排水口或接入排水管

（4） 楼板结构层上绿地要考虑结构找坡及排水，直接在结构板上砌树池的 需在结构板上预留

排水管

5、 植物种植要求：

（1） 行道树分枝点需在 1.8-2.0 米间，树高需大于 4 米，间距 4－6 米 （2） 楼板结构层上的植物选择，不可选用如榕树等根系发达植物 （3） 楼板结构层上植物大小选择需结合结构荷载考虑 （4） 一般树池内种植不考虑使用榕树等根系发达植物

（5） 高于 1.2 米的挡土墙，如无特别景观要求，都要考虑挡墙绿化（挡墙上下的爬藤及悬垂植物）

（6） 花架需考虑爬藤、开花植物的种植

（7） 湿地植物需考虑耐水湿植物（如风车草、纸莎草、香蒲、再力等） （8） 水景内无特殊要求的需考虑挺水植物与漂水植物

（9） 商业区植栽设计需不妨碍人们浏览商铺招牌、门面的视线为宜，切不 可正对商铺门口 （10）组团内要多选用开花乔木，且要考虑住区的季相变化。 6、 屋顶绿化要求:

万科房地产景观设计管理流程

房地产园林景观设计全过程管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点… (一)、景观设计启动阶段… 启动时间：规划开始即介入 …成果：1、参与确定规划设计总图。 2、景观设计启动报告（确定样板区范围、景观设计客户敏感点、竞争楼盘景观分 析、设计风格意向、景观建造成本） 3、确定设计公司、签订设计合同（附设计任务书）。 …管控要点： 1、参与确定规划设计总图： 充分挖掘的项目价值，实现项目价值最大化。充分挖掘项目可利用、保留、改 造的资源，规划与景观密切结合。 2、景观设计启动报告： 与营销讨论确定最利于体验、感受项目价值的样板区范围；根据项目定位、产 品业态和客户定位明确客户敏感点；考察、分析竞争楼盘景观优缺点，提出本 项目景观设计建议；根据以上分析确定景观风格意向及建造成本。 3、设计公司的选择： 目标：寻找与项目定位、风格相匹配的设计单位和主设 标准：项目业绩；设计能力；企业文化、合作意愿；档期；设计服务态度及收 费标准。 步骤：设计单位收集、设计单位考察、设计单位比选、合同谈判。 （二）、景观概念设计… 成果：1、景观概念设计文本及电子文件。

2、景观彩色总平面图及设计说明。 3、景观设计各类分析图（包括：现状分析图、道路交通分析图、功能分析图、景 点布置分析图、空间关系、竖向分析图、视线分析图等）。 4、反映设计效果的说明图片若干张。 5、绿化布置意向图及植栽效果意向图。 6、重要景观场地设计意向图片及场地剖面。 7、成本分析。 管控要点： 1、概念设计风格意向与项目的契合度； 2、景观概念与营销的结合； 3、概念的可实施性； 4、交通组织、景观功能空间的合理性； 5、关键节点的意向； （三）、景观方案设计…（4-6周） 成果：1、方案设计文本及电子文件。 2、设计理念文字说明（中文）。 3、总平面彩图及主要分区图。 4、总体竖向设计图及各种分析图（功能、空间、交通等）。 5、重点轴线剖面图，重要节点放大平面图及剖面图。 6、灯光配置图、给水点布置图 7、方案阶段方向性植物布置平面图（乔木位置、灌木位置、草坪位置）。 8、不同空间植物组合意向图片及文字说明。 9、小品或雕塑设计意向草图。 10、主要节点景观彩色透视效果图。 11、主要物料样板及装饰小品示意尺寸图片。 12、技术经济指标。 …管控要点： 景观方案设计与景观概念的延续性；景观空间布局的合理性；景观方案设计图纸与意向图片意境的吻合度；关键节点的空间效果和体量关系；景观技术经济指标的合理性。 （四）、景观扩初设计（3-5周）… 成果：1、总平面图 2、局部放大平面图 3、坐标定位放线图 4、竖向总图 5、景观给水排水和水景的布置图 6、景观照明布置图（含灯具具体技术参数，质感要求等） 7、各节点大样索引图 8、节点大样详图 9、景观构筑物、小品的平、立、剖面图 10、铺装大样图（平、剖面若干张） 11、植物布置平面图及分区放大图（按乔木、灌木和地被分开） 12、植物列表

万科集团房地产室内装修设计管理流程

万科集团房地产室内装修设计管理流程一、流程概况 二、流程图

三、职责 3.1 地区公司开发设计部 3.1.1负责装修设计资料收集—建筑图纸、客户意向调查。 3.1.2负责编制《室内装修设计计划》。 3.1.3负责编写《室内装修设计任务书》。 3.1.4负责提供完整有效的装修施工图纸给成本部、项目部。 3.1.5负责销售示范单位（样板房）室内的家具、饰品等采购。 3.1.6负责组织内部评审室内装修方案设计、施工图设计等。 3.1.7反映因建筑调整而影响装修施工的现场情况，负责完成和室内设计有关的结构、设备、电气等专业的协调工作。 3.1.8负责销售示范单位（样板房）室内家具、饰品的摆放。 3.2 地区公司项目部 3.2.1负责组织装修施工图会审。 3.2.2按照开发设计部的《装修进场条件确认表》提供满足进场条件的施工场地。 3.2.3负责提供施工用通道、水源、电源并协调施工单位同总包方的相关手续。 3.2.4负责施工队伍进场前，按照装修图纸要求完成给排水、消防管线、空调等工程的改造。 3.2.5负责同装修施工相关的土建、水电等专业的配合工作。 3.2.6负责组织项目现场协调会。 3.2.7负责装修工程施工现场组织工作。 3.2.8负责审核工程结算。 3.2.9负责组织装修工程收尾清洁、搬运。 3.2.10负责组织开发设计部、营销部召开销售通道和包装协调会并落实施工情况。 3.2.11负责组织进行室内装修工程验收，并填写《工程竣工验收单》。 3.2.12负责组织室内竣工验收并向物业公司移交。 3.3 地区公司成本部 3.3.1负责提供室内设计限额指标。 3.3.2负责室内设计概预算、工程预算等。 3.4 地区公司营销部 3.4.1负责提供《室内装修建议书》和对《室内装修设计任务书》提出建议。 3.4.2参与室内设计方案的评审。 3.4.3负责参与饰品、家具的摆放。 3.4.4负责参与室内装修竣工验收。 3.4.5负责标识系统的设计和安装。 3.5 地区公司工程部 3.5.1负责组织室内装修工程施工的考察和工程招投标，拟定《装修工程施工合同》。 3.5.2负责组织投标单位提交材料样板供室内设计师确认。 3.5.3负责室内装修施工合同的签订。 3.5.4配合开发设计部采购室内饰品、家具。 3.5.5负责非销售示范单位家具、饰品的采购清点、运输，向总经理办公室登记。 3.5.6负责与物业公司交接销售示范单位的饰品家具，并填写《家具饰品清单》。 3.6 集团设计管理部 3.6.1参与《室内装修设计任务书》、设计方案和施工图评审会签。 3.7 地区公司领导 3.7.1地区公司副总经理负责审核《室内装修设计任务书》、设计方案和施工图。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程(336页)

万科房地产开发有限公司管理制度

目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部

（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表

万科施工图设计管理流程及设计任务书

施工图设计管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录

三、工作程序 3.1设计资料准备 一线公司设计管理部在初步扩初设计完成，进入施工图设计准备阶段，设计管理部负责收集相关资料及施工图设计前的准备工作、各部门配合，主要包括： 1）产品研发中心：给出公司确认的项目部品控制表（B版）。 2）成本管理中心：给出公司确认的《施工图设计阶段限额设计及成本控制建议》。 3）经营开发部：提交规划部门、消防部门、环保部门、人防部门、交通管理等部门在内的关于方案或初步设计的审批意见书。 3.2《施工图设计任务书》编制和评审 1）一线公司设计管理部根据以上资料编制《施工图设计任务书》，经主管上级审核后，发送项目部、工程管理部、合约采购部、客服部进行会签并根据审查意见，对任务 书进行修改完善最终报各部门主管上级联签确认。 2）一般情况，不建议初步设计和施工图设计的单位分开，一般不再进行施工图设计单位的招标。 3.3施工图设计与评审 1）设计管理部委派设计任务书，设计单位按设计任务书要求的时间、限额设计要求和成果标准提交设计资料；设计期间由设计管理部组织设计交流，并填写意见；各专 业工程师依据产品功能需要，结合本专业具体情况，针对产品技术方案或某方面考 虑进行专题分析。 2）因项目进度要求，经设计管理部主管上级批准后，可要求设计单位先行提交满足基础施工的条件图及总包招标图，由设计管理部组织项目部、工程部专业人员和外部 专家（必要时）审查施工条件图及招标图，确保施工条件图及招标图满足后期设计 及施工的技术条件，并最大可能降低无正式施工图带来的潜在风险。 3）设计单位按要求提交设计成果后，一线公司召集项目部、工程管理部、合约采购部、客服部、物业公司、总包单位（或总包招标入围单位）进行审查，各专业按设计审 图要点进行审查；设计管理部将施工图送外部审图机构征求审批意见；同时，如项 目进度要求，设计管理部提出依据内部评审的施工图纸，合约采购部提前进行总包、监理等招投标工作的申请，由一线公司总经理确认后执行。 4）一线公司设计管理部汇总内外部审查意见后，组织二次评审会，设计单位设计团队、外部顾问专家、项目部、工程管理部、合约采购部、客服部、物业公司、总包单位

居住区景观设计要求和原则

居住区景观设计的组成、要求及原则 居住区是城市中一切行为活动产生的基础。人们在经过一天紧张的工作之后都要回归到自己惬意的住区中进行休息、调整。因此，居住区的合理规划十分重要，居住区景观设计是其中的重要组成部分。本章在简单介绍居住区的基本组成的基础上（关于居住区规划有专门的课程讲解或参考），强调居住区景观设计需要注意的要点和方法。 居住区规划是在城市详细规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行城市中生活居住用地综合性设计工作。它涉及使用、卫生、经济、安全、施工、美观等几方面的要求。综合解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、经济、美观的生活居住用地条件。居住区规划主要包括的内容有：(1)选择和确定居住区位置、用地范围；(2)确定人口和用地规模；(3)按照确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户室比及长度；(4)确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置；(5)确定各级道路系统、走向和宽度；(6)对绿地、室外活动场地等进行统一布置；(7)拟定各项经济指标；(8)拟定详细的工程规划方案。居住区规划应符合使用要求、卫生要求、安全要求、经济要求、施工要求和美观要求等。 一、 居住区基本组成 居住区规划的各项内容从工程角度分为室外工程和室内工程，但是最终都要落实到具体的用地上。因此，一般的居住区组成我们指的是居住区的用地组成。 居住区用地组成 以上的各项内容从居住区用地组成方面表现为： 住宅用地 指居住建筑基地占有的用地及其前后左右附近必要留出的一些空地（住宅日照间距范围内的土地一般列入居住建筑用地），其中包括通向居住建筑入口的小路、宅旁绿地、杂务院等。 公共服务设施用地 公共服务设施用地指居住区各类公共用地和公用设施建筑物及底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地种的通路、场地和绿地等。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书

3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表

万科地产内部管理制度-010 图纸管理细则

图纸管理细则 一、设计文件更改的提出 1、甲方提出反映在甲方同设计单位日常工作联系函当中。 2、设计单位提出由设计单位以设计变更形式传递。 3、施工方提出通过施工方同甲方的工作联系函、监理例会报告、进度计划及供货计划 传递。 二、设计更改的实施 1、设计变更形式： 由甲方提出的变更为“项目变更通知”。 由设计单位提出的及施工方提出的变更为“设计变更通知”。 2、设计变更的运行： 设计院发出的“设计变更通知”由设计部经理在“设计变更通知”上签字、盖章，由设计部该工程工程主管人员将其变更通知发放至工程部，接收人在变更通知原件上签收，原件交档案室保存，设计部保留签收记录的复印件一份。 工程部发放“设计变更通知”至施工及监理，接收人在设计变更通知上签收。 “设计变更通知”和“项目变更通知”的有效性，等同于施工图纸，在竣工资料中一并体现。 三、图纸发放规定 1、设计图纸发放范围： 每家施工单位8套施工图，监理公司2套，各工种工程师1套。 2、施工图纸一经发放，不再回心，失去时效，自动作废。 3、设计图纸接收与发放，记录在“文件收发记录”表上。 4、图纸发放有效性标识： 施工图纸以设计单位有效图章为准。 零星工程图纸以设计部受控章为准。 四、零星图纸的管理 1、零星工程图纸经设计部经理在设计部“设计通知单”上签字确认。 2、零星工程图纸发放范围为工程部、配套部一份，领用人在“设计通知单”上签收。 3、修改变更图纸的发放范围按原发放范围实施。

工程技术资料管理制度 1 目的 施工图纸的管理是房地产企业技术管理中的重要环节，为正常的工程施工管理、良好的物业管理所必需，并为最终的竣工结算打下基础。 2 施工图纸管理内容： 2.1 接到设计单位送来的图纸应立即整理，编号和分发。 2.2 完整的施工图应包括总配图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。 2.3 施工图纸的数量应在20套，包括精装本4套，平装16套。 3 施工图纸的管理程序: 3.1 图纸的整理。收到图纸后，核对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。 3.2 图纸的分发。 3.2.1 项目公司申报开工证及进行工程招标、消防报审、设计审查各一套。 3.2.2 公司存档2套，总工1套，工程部、经济部各1套。 3.2.3 工地现场2套。 3.2.4 施工单位4套（为其保留4套作为绘制绘制竣工图使用），监理公司1套。 3.2.5 分发登记：分发时间、领取人单位、姓名、数量。 3.3 图纸的保管，由驻项目公司工程技术人员保管。 3.4 图纸的收回、作废，对因设计变更而作废的图纸应及时收回、登记，并加盖作废章。 4 竣工图纸的管理细则: 4.1 工程竣工验收后一般在30天内应完成竣工图，由施工单位负责绘制。 4.2 一般少量的局部变更可在原图上更改。 4.3 对局部更改（变更量大于4.2条者）可在图上增画大样图或部分更改图。 4.4 对改动较大的部分要重新绘制。 4.5 竣工图一般应绘制4套，绘制完成后由监理公司审核。 4.6 监理公司审核后加盖审核章上交驻项目公司技术人员。 1 为妥善保存技术资料图纸，方便工程技术人员的使用，确保电厂对技术资料图纸的所有权，使技术资料图纸管理规范化、程序化，特制定本制度。 2 技术资料图纸的收集 2.1 设计、竣工图纸资料、技术说明书、试验报告等由资料管理人员负责在设备验收移交时收集整理齐全，并将明细录入台帐。 2.2 对设备改造、维修等的图纸资料由设备专责在设备开箱、厂家技术交底、设备验收移交时收集整理齐全，交资料管理人员并将明细录入台帐。 2.3 对移交时残缺的图纸资料由专责负责在设计、安装单位、厂家等收集齐全，必要时组织人员进行绘制。 3 技术资料图纸的复制 3.1 根据现场工作的需要由专责统计出所需图纸资料的种类、数量，报厂长汇总、审批。 3.2 由专责按厂长审批的图纸资料数量组织复制，交资料管理人员录入台帐。 4 技术资料的发放 4.1 发放范围：厂长、工程师、运行现场；

园林景观设计取费标准-共13页

园林景观设计取费标准 (08年度暂行规定) 一、设计费量的定制(人民币)： 设计费在40万元以上的(含40万元)省外工程方能承接。其工作内容有:景观概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、效果图绘制及多媒体制作等。 二、设计费的取费标准(人民币)： 居住区、道路、广场、公园及其它景观项目,根据工程项目的具体情况,按18元/㎡～35元/㎡取费，国家及地方5万㎡～10万㎡以上的政府项目，也可按2019年《工程勘测设计收费标准》进行取费。以上取费标准可以根据项目的具体情况适当进行调整。 三、设计费计算方式： 3.1按景观设计面积收费：景观设计面积=总用地面积－建筑占地面积{2.7m以上的消防通道(水泥地面)不计算景观面积，如有铺装设计则按实际面积计算}。 3.2 按景观工程造价收费：设计费基价×专业调整系数×工程复杂程度=景观设计费。园林设计工程专业调整系数：1.1；工程复杂程度分为一般（Ⅰ级）调整系数0.85，较复杂（Ⅱ级）调整系数1.0，复杂（Ⅲ级）调整系数1.15三个等级进行调整。 3.3编制工程施工图预算的，按照该景观工程设计费的10%收取施工图预算编制费；工程监理的，按景观工程总造价的2.0%～2.5%收取监造费；编制竣工图的，按照景观工程设计费的8%收取竣工图编制费。 四、工作阶段及设计成果：景观设计工作根据项目情况可分为五个阶段进行。 4.1 第一阶段：概念设计 4.1.1场地现况勘察、相关资料收集及整理； 4.1.2与业主、项目策划公司、建筑设计院沟通，确定主题构想； 4.1.3场地空间概念分析、景观方案总平面图、分析图及分区平面图草图; 4.1.4主要节点透视意向（照片/图面辅助说明各景点意向）； 4.1.5概念设计说明； 4.1.6此阶段根据项目情况议定设计周期； 4.1.7阶段成果提交A3文本，成果份数根据业主需要议定。 4.2 第二阶段：方案设计 4.2.1概念设计的进一步完善，与业主、项目策划公司、建筑设计院再次沟通，使概念构思达成共识，成为并经专家评审最终确定的景观方案； 4.2.2深化概念设计，完善表达设计概念的总平面效果图、分析图、分

超详细万科景观设计施工标准做法

超详细万科景观设计施工标准做法 第一部分硬景部分 材料选择 1，花岗岩、陶砖 人行道铺地、景墙压顶（经济型）、墙面、花池贴面、楼梯踢面20mm厚花池、泳池、楼梯踏面30mm厚 车行道40mm厚 2，文化石 人行道铺地、景墙压顶（经济型）、墙面、花池贴面30mm厚 3，青石板 人行道铺地、景墙压顶（经济型）墙面、花池贴面、楼梯踏面20mm厚4，料石（条石、毛石）/小料石 料石：台阶100mm厚 小料石：道路、广场40mm厚 5，木材， 铺地30 —50mn厚 6，鹅卵石 铺贴鹅卵石直径40 —80mm 水池底散置鹅卵石直径60 —120mm 7，植草砖，规格 8，透水砖（水泥砖/烧结砖） 人行道铺地50mm厚 车行道铺地50mm厚 9，马赛克、瓷片（详见泳池部分） 10,塑料植草格 停车场、隐形消防车道 11，地石丽（树脂地坪） 广场、道路、人行地面10mm厚 12,橡胶垫 健身游戏场地30 —40mn厚 技术要求 （一）人行道路 1, 底层结构做法一一自然土（从上到下） 100厚C15 混凝土 100厚6%水泥石粉渣 素土夯实 2, 底层结构做法一一板上（从上到下） 100厚C15 混凝土

150厚6%水泥石粉渣 轻质回填土夯实＞92% 透水型土工布，四周上翻 100高100厚陶粒排水层 车库顶板防水保护层 3, 花岗岩、板岩、文化石、水泥砖、陶砖（从上到下）面层20厚1:2.5 干硬性水泥砂浆（可选） 下接底层结构做法 4, 鹅卵石、瓷砖 面层 20厚素水泥浆结合层 下接底层结构做法 5，植草砖 面层 10厚素水泥浆结合层 下接底层结构做法 6，橡胶垫 面层 胶水 20厚素水泥浆结合层 下接底层结构做法 （二）车行道路 1，沥青（从上到下） 50厚细粒式沥青混凝土 60厚粗粒式沥青混凝土 乳化沥青透层 200厚C20混凝土垫层 150厚6 %水泥石粉渣 素土夯实 2，混凝土（从上到下） 200厚C30混凝土面层 200厚6 %水泥石粉渣 素土夯实 3，花岗岩、水泥砖（从上到下） 面层 200厚C20混凝土

园林景观设计规范标准最新版本

园林景观设计规范——园林人都该知道！ 所以需要了解的规范有： 园林景观设计包含内容有土建构造部分（景墙、亭廊、钢构花架等）、水电安装部分（喷灌、灯光、弱电等）、植物部分。所以需要了解的规范有： 1、城市居住区规划设计规范 2、公园设计规范 3、城市园林绿化工程施工及验收规范 4、水泥混凝土路面施工及验收规范 5、沥青路面施工及验收规范 6、城市道路设计规范 7、建筑结构荷载规范 8、混凝土结构设计规范 9、钢结构设计规范 10、砌体结构设计规范 11、木结构设计规范 12、冻土地区建筑地基基础设计规范

一、图纸排列顺序 为了使设计师能够较好地向甲方表达其设计意图，又使施工者有较完整的施工依据，减少施工中的变更、拆改项目，提高有效工作时间，因此要求设计师必须图纸齐全，排列有序（按以下顺序排列）。 1.封面（按设计院统一制作的模板打印） 2.目录（按设计院统一制作的模板打印） 3.工程概况 4.设计说明 5.装饰工程项目表（按设计院统一制作的模板打印） 6.施工图纸（总平面图、总天花平面图、平面、天花、立面、大样详图等） 二、图纸内容要求 利用正投影原理所绘制的平面、立面、剖面图是设计师的设计意图与其现场施工交流的语言。设计师要将自己的设计意图充分的表达给客户及施工人员，设计师就必须掌握设计的图纸规范；正投影制图要求使用专业的绘图软件工具，在图纸上作的线条必须粗细均匀、光滑整洁、交接清楚。

因为这类图纸是以明确的线条，描绘建筑内部或者外部装饰空间的形体轮廓线来表达设计意图的，所以严格的线条绘制和严格的制图规范是它的主要特征。 1. 封面（按设计院统一制作的模板打印） 2. 图纸目录 图纸目录必须标有正投影图的图号、图名及备注。图名是按图纸编排顺序，从第一页施工图开始编号。 3. 工程概况 工程概况内容应反映出建筑工地的大体格局、工程地址、设计部门、工艺级别、设计风格等。 4. 设计说明 5. 装饰工程项目表 必须标明装饰工程涉及的每个空间的顶面、墙面、地面、家具、踢脚、门窗、及套和装饰工程的外部装饰的材质、品牌、规格、颜色，以便甲方及观者对装饰工程的主材及建议的色彩、配饰思路更清晰。 6. 施工图纸： （1）平面布置图 A. 平面图应在建筑物的门、窗洞口处，水平剖切俯视。图内应包括剖切面及投影方向可见的构造。 B. 平面图须注清立面标识、房间名称、地面材料（包括材料尺寸、规格，边长≥450的材料应画准排砖位置）、主要家具及家电平面布置图（电视、冰箱、洗衣机、空调等）。（2）天花平面图

园林绿化工程验收标准-万科标准

园林绿化工程验收标准-万科标准 1施工过程验收 1.1土壤改良 施工进场前应对整个场地进行土壤排水情况以及回填土是否满足种植要求的检查（回填土见渣成分不能占总回填土的40%且应保证排水良好）。植物栽植前应对土壤进行改良，添加腐殖土、沙、珍珠岩进行土壤的改良，具体为由施工方案，由甲方审核确定。 1.2种植穴验收标准 种植穴、槽挖掘前，应主动向开发商了解地下管线和隐蔽物埋设情况，便于环境施工。

1.3苗木到场质量标准验收 苗木种植前应按设计要求核对苗木品种、规格及种植位置。 由于在景观上对植物的要求是多方面的，在不同的场地需要不同树型的植物，现在就景观上常用的几种类型的植物的进场标准制定如下： 1.3.1孤植树（景点树） 此类树木要求的质量非常高，根据在环境的不同位置，对其树木的高度、冠幅、分枝点、杆径有不同的侧重点，但最基本的要求如下： 1.3.2景观骨架树

1.3.3丛生型小乔木 根据设计要求，对进场植物的高度和冠幅进行检查，特别对每株灌木的枝条密实度进行检查，要求垂直看单株灌木基本不能见土。 1.3.4灌木、地被 根据设计要求，对进场植物的高度和冠幅进行检查，特别对每株灌木的枝条密实度进行检查。

1.3.5草坪 1.4树穴收口标准验收 树木种植完工后，应适当处理树穴，使其与周边地形很好的过渡，对其进行美化处理，保证整体和谐美观。

1.5树木支撑 种植胸径15cm以上的乔木，应设支柱固定。支柱应牢固，绑扎树木处应夹垫保护物，各支架高度、角度、方向应一致，保证整个环境的整洁，绑扎后的树干应保持直立。（注，丽桩应在树木种植后立即实施，不可等到验收时才立桩。） 2竣工验收 2.1 A级乔木验收标准 孤植树树形优美，分枝均匀、无偏冠现象，同时保证骨架枝干完整，保证达到设计要求的分枝数量。

万科设计管理制度及各部门职责

万科地产管理流程设计管理制度 1、目的 设计中心是万科地产所有开发项目设计管理部门，根据事业部的总体战略要求并在事业部主管领导的指导下全面负责事业部的设计管理工作，代表东北事业部行使设计管理职能。采取纵向管控型和横向操作型的管理模式。目的是实现事业部的发展战略，使项目设计管理和操作程序规范化和制度化，促进事业部进一步向专业化和科学化的方向发展，以保证设计管理和操作全过程的计划性和有效性；明确各部门在设计管理工作中的责权和工作要求，提高跨部门的协作效率，充分发挥设计中心和项目公司的整体优势并提高事业部对外投资的整体效益。 2、范围本管理制度适用于万科地产所属公司所有开发项目的设计管理和操作。 3、术语和定义 3.1【决策委员会】在本管理制度中指由万科地产高层领导及相关部门组成的项目开发决策机构。 3.2【事业部主管领导】在本管理制度中指万科地产主管设计中心工作的副总经理。 3 . 3【事业拓展部】在本管理制度中指万科地产主管新项目土地获取、土地储备的部门。 3.4【财务部】在本管理制度中指万科地产主管财务部门。 3.5【营销中心】在本管理制度中指万科地产主管营销部门。 3.6【项目公司总经理】在本管理制度中指万科地产所属项目公司总经理负责项目设计横向跨专业操作的管理者。 3.7【设计中心】在本管理制度中指万科地产负责对项目公司设计体系进行专业纵向管控的职能部门。 3.8【成本中心】在本管理制度中指万科地产负责成本核算和招投标采购的部门。 3.9【项目公司设计部】在本管理制度中指项目公司负责设计管理的具体操作部门，在制度执行中接受设计中心指导和监督。 3.10【项目公司营销部】在本管理制度中指项目公司负责营销定位、营销策划部门。 3.11【项目公司工程部】在本管理制度中指项目公司负责营造阶段的工程管理部门。 3.12【项目公司开发部】在本管理制度中指项目开发过程中对外办理各种手续的部门。 4、职责本管理制度明确了事业部设计中心、项目公司设计部及各有关部门在产品设计工作中相应的职责范围。 4.1 决策委员会 4.1.1 在本管理制度中代表万科地产负责设计工作过程中的重大环节及设计流程中的重大节点进行审批，采取会议形式集体讨论决策，并形成会议纪要指导后续工作。 4.2 事业部主管领导

景观设计初步设计内容规范

国家建筑标准设计图集06SJ805 《建筑场地园林景观设计深度》 批准部门：中华人民共和国建设部 组织编制：中国建筑标准设计研究院 初步设计 1.0.6 初步设计文件包括设计说明及图纸， 其内容达到以下要求： 1 满足编制施工图设计文件的需求； 2 解决各专业的技术要求，协调与相关 专业之间的关系； 3 能据以编制工程概算； 4 提供申报有关部门审批的必要文件。 中国建筑标准设计研究院

建筑场地园林景观初步设计 1.1.1初步设计文件包括：封面、目录、设计说明、设计图纸、工程概算书。 1.1.2初步设计文件编制顺序 1.总封面 1）项目名称； 2）编制单位名称； 3）项目设计编号； 4）设计阶段； 5）编制单位法定代表人、技术负责人、项目总负责人姓名及其签字或授权盖章； 6）编制年、月。 2.设计文件目录 1）目录应包括序号，不得空缺； 2）图号应从“1”开始，依次编排，不得从“0”开始； 3）目录一般包括序号、图号图纸名称、图幅、备注； 4）当图纸修改时，可在图号：“景初1”后加a、b、c（a表示第一次修改版，b表示第二次修改版） 3.设计说明书，包括设计总说明、各专业设计说明。 4.设计图纸（可另单独成册）。 5.概算书（可单独成册，此概算书视具体过程情况确定或只给出工程的估算或工作量）。 注：1.对于规模较大、功能复杂、设计文件较多的项目，设计说明书和设计图纸可按专业成册； 2.另外单独成册的设计图纸应有图纸总封面和图纸目录；图纸总封面的要求见1.1.2条。 3.各专业负责人的姓名和签署也可在本专业设计说明的首页上标明。 1.2 设计总说明 1.2.1园林景观专业 1.设计依据及基础资料： 1）由主管部门批准的规划设计文件及有关建筑初步设计文件； 2) 由主管部门批准的园林景观方案设计文件及审批意见；

房地产项目产品研发及设计管理培训：万科张建军

房地产项目产品研发及设计管理 张建军 【课程背景】 产品研发及设计管理是房地产项目成败的关键，多数房企都是老板亲自管！压力山大┅┅ 现实中常见到很多房企专业背景的管理人才匮乏，即使有也表现为管理的水平也参差不齐。 精于计算投资的老板，舍得花设计费，却不舍得招聘设计管理专才进甲方，人贵！还难管！不会管！谦虚敬畏的甲方，顾茅庐、寻名师、谈愿景，把设计师当神仙请、言听计从，事后恍知烧香引鬼，设计院出身的高手当上甲方就都能管好设计吗？半路出家爱上设计行当的老板和营销老总呢？ 自命不凡的甲方，指手画脚、甚至越俎代庖，扼杀设计师的创作灵性，把设计师当成绘图员用，只知有设计，得管！谁管？谁急谁管！即便是外行┅┅如此管只是看图纸，管的人能真正读懂图吗？不知有设计管理，不仅看图，还得管事┅┅所以往往看似有人管，其实此人在看图而没管事，瞎管！设计成果出图了，Yes 或No？或许是董事长、或许设计总监、或许营销总监、或许工程部经理、或许┅┅，最终全靠某一个人押注、拍板定案，成败系于一人之身，在于一念之差。 所以，开发商必须要学习如何站在甲方的角度做好设计管理。 【思想介绍】 规划设计既是工程科学技术，更蕴含审美、人文、艺术创作的感性思维， 作为甲方的角色不是做设计、而是做设计管理，专业化的管理得到满意的设计成果，需要理性思维，本课程不是讲如何做设计画图，而是培训甲方设计管理的岗位如何调动内部资源（各部门及决策层）和外部资源（设计师），通过科学的过程管理，最终产出最佳的设计成果图纸。 设计管理是从白纸到蓝图的智慧型服务的外包采购过程管理，从设计师的甄选、设计费成本控制、设计合同签约、设计成果优劣的判断（市场、技术、成本、时序等综合评价），设计工作周期的控制等等， 设计管理对外更强调合同履约的理性管理，还需要调动设计师充分发挥积极性和创造力的高超管理艺术； 设计管理对内更需要协同策划、营销、成本、报建、工程建设、物管、商管┅┅，满足开发建设到交付运管所有相关各部门及公司经营决策层的诉求。 【课程对象】 主导产品设计的决策层（董事长、总经理、副总等） 负责产品研发设计管理的操作层（设计总监、总建筑师、经理、主管等） 参与设计任务书、成果评价的协作部门人员（策划、成本、营销、报建、工程、客服等）

万科全套-工程项目管制流程7.doc

万科全套-工程项目管理流程7 万科集团公司企业管理流程 工程项目管理流程 1. 项目前期阶段工程管理流程 2.项目实施、验收阶段工程管理流程 3.工程现场签证管理流程 4.项目工程管理检查评估流程 5.工程质量控制作业指引 6.工程进度控制作业指引 7.工程安全文明管理作业指引 8.工程竣工验收作业指引 9.工程图纸与档案管理作业指引 10.对项目部的检查考核指引 11.对监理单位的检查考核指引 项目前期阶段工程管理流程 编制日期 审核日期

批准日期 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人 1.目的 规范项目开工管理，保证项目如期顺利开工。 2.适用范围 适用于本公司开发所有项目前期阶段的工程管理和控制。 3.术语和定义 项目前期阶段工程管理：就是在项目开工前，为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调。 4.职责 4.1工程部 4.1.1负责编制项目施工计划（二级计划）； 4.1.2负责总承包商和监理单位的选择确定； 4.1.3负责材料设备的准备； 4.1.4负责监理规划和施工组织设计的审核。 4.2项目部 4.2.1负责编制现场总平面布置图；

4.2.2选择确定现场道路、场地平整、临舍土方施工单位； 4.2.3负责现场三通一平配套项目、临舍土方建设的管理； 4.2.4负责监理实施细则的审批和监理规划的审核； 4.2.5负责施工组织设计的审核； 4.2.6参与图纸会审和设计技术交底； 4.2.7负责施工单位现场准备的检查； 4.2.8负责开工报告的审批。 4.3项目发展部 4.3.1负责前期水电报建，联系水电施工队伍； 4.3.2负责施工许可证办理。 4.4设计部 4.4.1负责提供图纸； 4.4.2组织图纸会审和设计技术交底。 万科全套管理制度及流程1 万科房地产开发有限公司管理制度

万科景观施工图设计任务书

万科景观设计任务书 第一部分施工图设计范围要点 一、总图设计部分 1.各系统的总平面图(材料、部品、平面定位、竖向、给排水、电气工程)。 2.道路系统：小区所有道路的表面装饰及其排水装饰，步行道路的分级和定位、竖向图及剖面大样。 3.装置：完成各种与景观相关的人行、车行、人车混行出入口总图装置的施工图设计。 二、结构部分 1.土墙：景观施工图设计单位负责挡土墙的结构设计等。 2.水景：小型水景(深度1米以内)、大型人工湖河岸、不在结构楼板上的大型水景(深度1米以上)的结构设计由景观施工图设计单位负责完成结构设计。 在结构楼板上的大型水景(深度1米以上)由建筑施工图设计单位负责完成结构设计，景观设计单位提供结构提资条件图。 3.系统：有交通联系功能的户外及与景观有关的水平和垂直交通系统构筑物由景观施工图设计单位负责完成结构设计，例如桥、建筑户外楼电梯等。 构筑物：所有景观构筑物的钢结构、木作结构、混凝土结构等均由景观施工图设计单位负责完成所有详细尺寸及材质标注。 4.防水做法：上述所有构筑物的防水设计均由景观施工图设计单位根据项目当地城市景观工程防水通常做法，负责完成设计。 三、系统设计部分 1.所有水景工艺流程图和详图均由景观施工图设计单位负责完成设计。 要求考虑地下管线对景观软硬景的影响。 2.所有环境用电气工程设备的系统和施工图均有景观施工图设计公司负责完成设计。 要求考虑景观照明及配电部分的地下管线对景观软硬景的影响。 3.小区安防系统和背景音乐系统均由景观施工图设计公司负责完成设计。 要求考虑小区安放系统和背景音乐系统设备的位置和景观设计，并在设计中考虑安防系统的使用效果(如摄像头不变遮挡等)。 四、成本预算部分 根据《万科景观材料统计表》(施工图阶段)的内容，统计并填写相关的数据及面积，详细规格，以提供万科工程进行招投标工作及备料之用。 五、景观设计空间范围 1.用地红线内除建筑构建外的所有户外和半户外空间，包括小区内步行道路、车行道路、公共活动广场;组团内外首层、底层和入口层、架空层等公共空间…… 2.建筑屋顶花园和平台花园、底层花园、庭院花园、入口花园、私家花园等。 3.红线外的市政道路和绿化带、市政广场、公交车站牌及岗亭、市政防噪林等。 4.小区永久标识系统、雕塑等艺术品详图、家私及户外布品详图、局部建筑立面等。

【超值收藏】万科集团审图重点及关键部位的管理(设计管理)

房开公司审图重点及关键部位的管理 第一部分：概念设计审图重点及关键部位 一、大原则 1.检查图纸使用的基础资料（政府批文、红线图等）是否准确。 2.对照选址意见书等设计条件检查概念设计是否满足要求，如有违规，要检查是否已经与政府部门协调和沟通（如未解决，应尽快组织与政府相关部门的沟通）。 3.对照设计任务书检查概念设计是否满足我司要求，提交成果是否齐全。 4.审查概念设计的实施技术上有无困难，判断其可操作性。 5.应结合公司其它部门意见，结合形成读图纪要。 . 二、总平面 1.核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地内的道路等是否严格按照选址意见书绘制； 2.需要保留的原始地形、建筑、构筑物、树木是否表达准确； 3.核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地内的道路及建筑物、构筑物等的定位关系是否满足规范要求； 4.场地四邻原有及规划的道路的位置和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数，建筑间距等是否满足规划及消防等规范要求； 5.设计概念的分析是否合理、思路是否连贯、清晰； 6.建筑物及构筑物的±标高、路网及广场标高是否合理； 7.场地内的主要道路布局及主入口位置、地下车库入口位置是否合理； 8.场地内的广场、停车场、停车位、消防车道、及高层建筑消防扑救场地是否合理； 9.交通组织是否合理，车流、人流是否顺畅。 10.总平面建筑布局形态、功能区划是否合理，是否满足市场定位、产品定位的要求，是否能挖掘市场潜力与规避市场风险。 11.主要经济技术指标是否满足政府要求，是否满足我司《项目技术经济分析报告（预案版）》的经济要求。 12.应检查项目名称是否有误，指北针、风玫瑰的绘制有无疏漏。 三、竖向布置图 1.检查建筑、构筑物的名称（或编号）、建筑、构筑物的主要室内外设计标高，以及场地四邻的道路、地面、水面等关键性标高； 2.检查各主要建筑入口及道路、广场等处是否有难以协调的高差； ] 3.检查与坡地的结合是否合理，是否注意了土方量的平衡、是否产生了不必要的高切坡； 四、建筑（含建筑设计说明及建筑设计图纸） 1.建筑设计说明中，建筑功能、建筑层数、层高、总高等表述是否正确（如为外语翻译说明，应检查翻译的准确度）；

万科房地产全套管理制度及流程

信阳义乌万家灯火国际商贸城有限公司管理制度 目录 一、信阳义乌万家灯火国际商贸城有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、信阳义乌万家灯火国际商贸城有限公司职位说明书 1. 高层管理类 (1) 总经理职位说明书 (2) 副总经理(分管经营)职位说明书 (3) 副总经理(分管营销)职位说明书 (4) 总工程师职位说明书 2. 项目前期部 (1) 项目前期部经理职位说明书 (2) 投资发展主管职位说明书 (3) 项目开发主管职位说明书 (4) 项目规划主管职位说明书 3. 设计管理部 (1) 设计管理部经理职位说明书 (2) 结构设计师职位说明书 (3) 图纸审核员职位说明书 (4) 资料管理员职位说明书 4. 商务部 (1) 商务部经理职位说明书 (2) 造价工程师职位说明书 (3) 合同主管职位说明书 5. 工程管理部 (1) 工程管理部经理职位说明书 (2) 土建工程师职位说明书 (3) 水电工程师职位说明书 (4) 市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 (1) 办公室主任职位说明书

(2) 人力资源主管职位说明书 (3) 行政主管职位说明书 (4) 档案主管职位说明书 三、信阳义乌万家灯火国际商贸城有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 (1) 企业项目投资管理制度 (2) 企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 (1) 项目阶段投资回收分析表 (2) 企业年度总体经营计划书 (3) 投资项目竞争分析调研表 (4) 项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 (1) 企业经营决策管理流程 (2) 年度经营计划编制流程 4、项目投资与开发管理方案设计 (1) 年度经营计划方案 (2) 项目投资分析方案 (3) 项目拆迁安置方案 四、信阳义乌万家灯火国际商贸城有限公司设计管理 1. 设计管理制度设计 (1) 工程设计管理制度 (2) 设计图纸白审制度 2. 设计管理操作工具 (1) 工程项目设计任务单 (2) 设计任务修改审批表 (3) 设计任务修改审批表 (4) 设计跟踪检查记录单 (5) 设计输出文件审查表 3. 设计管理工作流程 (1) 图纸设计管理工作流程 (2) 设计变更管理工作流程 4. 设计管理方案设计 (1) 工程设计合同书编制方案 (2) 工程计任务书编制方案 五、信阳义乌万家灯火国际商贸城有限公司造价管理 1. 造价管理制度设计 (1) 工程预结算管理细则 (2) 工程计量计价管理办法 2. 造价管理操作工具 (1) 工程预算作业进度表

万科房地产公司创新管理模式-运行程序设计

西安万科房地产公司创新管理模式 西安万科房地产企业的运行程序设计 科学化决策 房地产业具有投资大、周期长、风险大的行业特点，房地产项目的初期正确决策是房地产项目成功的首要条件。当许多房地产公司还处在完全由领导“拍脑袋”决策项目的时候，西安万科公司早就意识到了项目决策必须以科学的市场分析和正确的项目策划为依据，也就是万科人所称的“决策科学化”。 专业化营销 公司要求销售人员须经过建筑、法律、心理学、营销学等多学科知识的培训，以地产营销专家水平为目标，对顾客实行“顾问式销售”；营销策划工作需集中市场研究人员、项目策划人员、广告人员、销售人员的智慧，进行多兵种合成。对每一个广告方案要经过仔细的推敲；在广告发布前，对媒体要进行深入调查；在广告发布后，对广告的效果还要跟踪、分析。随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产“营销时代”逐渐走来，万科高度专业化营销水平必将成为市场竞争的锐利武器。 设计个性化 万科地产持续力求技术创新、追求个性化设计，引导地产开发潮流。在环境设计上，也突出表现了万科人不断创新、追求个性化设计的特点。 管理程序化 工程监理是一项需要全面和扎实专业知识的工作，工程监理大有潜力可挖。因此，万科公司借鉴西方管理经验。 早在凯旋广场建设过程中，万科就提出了对项目实行横向的“三个方面”和纵向的“三个阶段”相结合的以全面项目管理为特色的程序化管理模式。所谓三个方面就是“质量、进度、成本”，三个阶段就是“事前、事中、事后”。工程监理人员对项目开发过程中的每一个环节所需的工期、费用都进行仔细的测算，编制了详尽的工程进度和投资控制计划，争取缩短工期和严格控制成本。实践证明，这种管理模式对凯旋广场的优质、按期完成发挥了重要作用。凯旋广场之所以能够给万科公司带来较高的收益，一个原因如果说是通过专业化营销达到了较高的售价的话，另一个原因就是通过立体化项目管理，优质、如期、成本合理地完成了项目。管理科学释放出巨大能量。 推行以全面项目管理为特色的程序化管理是万科地产走向专业化的一个重要方面，目前万科人正在努力进一步完善这一管理制度。 服务规范化 万科人懂得要在市场竞争中取胜，就要从过去的物业管理的思路中跳出来。引入现代规范服务概念。正是从此思路开发，万科物业管理公司为万科业主提供了免费电器维修服务、健康咨询、代办暂住证、清洗空调、钟点工等诸多服务。 在现代规范物业服务中，物业管理也同样需要高度专业的知识。对于小区设备管理人员，他需要熟知小区内水、电、煤气、防火、防盗报警等各种设备的专业知识；对社区文化组织者，必须对小区的管理者，更是需要具有相当的法律学、社会学的知识。正是万科物业管理人员这种高度的专业知识水准，为铸就万科地产品牌做出了贡献。 利益共同化 员工自己持有股份，就会主动去关心企业的效益与发展，就具有了企业员工和股东的双重身份，享受按劳分配和按资分配的双重利益。因此，员工会自觉地努力工作，求得公司的迅速壮大与发展。 对于经营班子来说，压力更大了。从自身利益看，经营者往往持有比员工高出几倍的股份，公司经营业绩不好，不但无法向股东交差，自己的损失也将十分惨重。