项目开发全过程
作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。
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房地产项目整体开发流程
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！
前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；
中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；
后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。
1、企业视角的房地产流程
2、客户视角的房地产流程
3、
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项目全流程7大关键节点1、土地获取
（一）企业获得土地的方式
1、行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
2、资本市场:
（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；
（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；
（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？
1、市场未来预期；
2、项目或区域发展预期；
3、规划条件的市场实现及经济实现；
4、企业发展战略和机会成本；
5、竞争对手的情况分析。
案例：佳兆业拿地原则
（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。
（2）选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。
（3）避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
（4）深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。
（三）各部门职责
1、投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。
2、营销部：初步市场调研及定位草案。
3、设计部：概念规划设计方案。
4、工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）
5、财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。
6、成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
7、采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
关键要素：项目可研报告
2、定位决策
1、地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。
决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。
决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。
2、案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！
定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！
定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
3、各部门职责
投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。
营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。
设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。
工程部：编制项目工程节点计划。
财务部：概念版投资收益。（三个指标）
成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。
3、产品设计
1、地产项目标准设计周期
2、包含的主要设计阶段：
概念设计：大概6周；
详规设计：大概6周；
单体方案：大概12周；
扩初方案：大概6周；
施工图设计：施工标准和结构形式，大概10周；
景观设计：大概5-6周；
样板房及会所设计：大概4周。
关键要素：各阶段方案评审。
3.常见的问题：
进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。
质量问题：评价体系和评价经验的缺失。
4、设计控制点
概念设计研究、区域确认概念设计研究结论、规划方案设计、区域规划设计评审会、区域单体确认、实施方案完成、基础施工图、全套施工图完成、景观设计、销售包装设计。
5、项目重要节点
详规报建、方案报建、初步设计报建、施工图报建、开工时间、开盘时间。
方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！
6、最优化的设计阶段流程参考
规划单位与施工图：初步设计、施工图把控；
规划单位与景观：完善、技术交底；
施工图与景观：隐蔽管线工程设计。
最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。
7、各部门职责：
投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。
营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。
设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。
工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。
财务部：方案版投资收益。（三个指标）
成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。
客服、物业部：物业策划方案。
关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护
8、关注风险点：
工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表！
工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！
设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！
工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部要关注变更和报建图纸！
4、项目报建
1、如何加快项目报批报建进程？
（1）内部控制：设计图纸的图纸质量、出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等；
（2）现场配合：项目现场现状、项目现场接待；
（3）外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；
（4）合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。
2、如何处理无证施工？
（1）技术处理
文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？
（2）协调关系
城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。
（3）处理技巧
以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）
减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。
5、施工建设
1、工程建设的相关知识
（1）工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；
（2）整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；
（3）建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；
（4）项目施工周期（合理进度）：
多层及低密度：9—12个月；
小高层：1年半；
高层建筑：2年到两年半；
（5）施工组织次序：
基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。
（6）影响工程造价的主要因素：
a.建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞框架＞砖混；
b.外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；
c.施工取费等级：在施工定额的基础上加减；
d.地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本；
e.场地条件：是否平整、是否山地；
f.抗震等级：6级、7级、8级；
g.节能要求：是否满足节能规范；
景观环境造价。
2、各部门职责：
投资开发部：建设工程施工许可证。
营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。
设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。工程部：主体结构施工（示范区施工）。
财务部：方案版投资收益。（三个指标）
成本部：项目动态成本。（成本月报）
采购部：分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）
客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。
关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。
关键要点：质量控制、进度控制、成本控制、协调管理！
6、推广销售
1、三个阶段
2、关键节点
3、各部门职责
投资开发部：面积预测报告——取得预售许可证。
营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。
设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。
工程部：施工进度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同，情况有异）
成本部：项目动态成本。（成本月报）
采购部：分包工程及材料设备采购。
关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。
7、入住交付
1、关键节点
客户预验房流程；（工地开放日）
交付风险检查流程；（内部验收）
模拟验收流程；（内部走场）
集中交付现场接待流程
交付后房屋维修。（物业、客服）
2. 案例：入伙交付流程
3、各部门职责
投资开发部：面积实测报告——竣工验收备案。
营销部：持续销售——售罄/入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。设计部：竣工图确认。
工程部：组织各专项验收——竣工验收（毛坯）——组织整改——移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标准？）
财务部：项目决算报告——项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。
成本部：竣工结算。（项目结算报告）
采购部：分包工程及材料设备采购。
客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。
关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估
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项目推进慢在各环节的主要原因
1、最主要的时间耽误在项目开工前期
（1）决策上的时间反复；
（2）规划设计上的时间耽误；
（3）各专业单位的衔接不够紧密；
（4）规划报建的时间耽误；
（5）亦可能遇到不常见的因素如：
2、地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢；
3、资金短缺导致的工程施工进度缓慢；
4、天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）；
5、工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改。
武汉房地产项目开发流程
房地产项目开发流程-开发流程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水 电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理
7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是
一个完整的软件开发流程
一个完整的软件开发流程 一、开发流程图 二、过程产物及要求 本表主要列出开发阶段需要输出的过程产物，包括产物名称、成果描述、负责人及备注，即谁、在什么时间、应该提供什么内容、提供内容的基本方向和形式是什么。 三、过程说明 (一)项目启动 1、产品经理和项目干系人确定项目方向，产品型项目的干系人包括公司领导、产品总监、技术总监等，项目的话则包括客户方领导、主要执行人等。
2、公司领导确认项目组团队组成，包括产品经理、研发项目经理、研发工程师、测试团队等。 3、明确项目管理制度，每个阶段的成果产物需要进行相应的评审，评审有相应的《会议纪要》;从项目启动起，研发项目经理每周提供《项目研发周报》;测试阶段，测试工程师每周提供《项目测试周报》。 4、产品经理进行需求调研，输出《需求调研》文档。需求调研的方式主要有背景资料调查和访谈。 5、产品经理完成《业务梳理》。首先，明确每个项目的目标;其次，梳理项目涉及的角色;再来，每个角色要进行的事项;最后，再梳理整个系统分哪些端口，要有哪些业务模块，每个模块再包含哪些功能。 (二)需求阶段 1、进入可视化产物的输出阶段，产品经理提供最简单也最接近成品的《产品原型》，线框图形式即可。在这个过程中还可能产生的包括业务流程图和页面跳转流程图。业务流程图侧重在不同节点不同角色所进行的操作，页面跳转流程图主要指不同界面间的跳转关系。项目管理者联盟 2、产品经理面向整个团队，进行需求的讲解。 3、研发项目经理根据需求及项目要求，明确《项目里程碑》。根据项目里程表，完成《产品开发计划》，明确详细阶段的时间点，最后根据开发计划，进行《项目任务分解》，完成项目的分工。 4、研发工程师按照各自的分工，进入概要需求阶段。《概要需求》旨在让研发工程师初步理解业务，评估技术可行性。 (三)设计阶段 1、UI设计师根据产品的原型，输出《界面效果图》，并提供界面的标注，最后根据主要的界面，提供一套《UI设计规范》。UI设计规范主要是明确常用界面形式尺寸等，方便研发快速开发。UI设计常涵盖交互的内容。 2、研发工程师在界面效果图，输出《需求规格》，需求规格应包含最终要实现的内容的一切要素。 3、研发工程师完成《概要设计》、《通讯协议》及《表结构设计》，及完成正式编码前的一系列研发设计工作。 (四)开发阶段项目经理博客 1、研发工程师正式进入编码阶段，这个过程虽然大部分时间用来写代码，但是可能还需要进行技术预研、进行需求确认。
房地产项目开发流程(完整版)
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
项目开发流程文档
项目开发流程文档 目录：1，明确需求阶段 2，产品原型阶段 3，UI设计阶段 4，前端设计页面阶段 5，后台开发阶段 6，代码测试阶段 7，上线阶段 8，代码维护阶段 一：明确需求阶段 这个方面基本是产品经理来确定一个模块的需求，然后跟后台开发人员开会讨论需求的合理性以及存在的必要性，后台开发人员可以提出自己的意见，但是确定权归项目经理。 二：产品原型阶段 确定了需求之后，产品经理开始着手设计产品原型。原型设计好之后，交由需求方确定原型的合理性（这个步骤一般可以省略）。然后交由开发人员，讨论功能的合理性以及存在的必要性。这些过程完毕之后，产品原型正式生效。再由产品经理写一套开发文档。 三：UI设计阶段 这个阶段基本上就是一个模块的正式开始阶段，UI工程师根据产品经理给出的原型，设计出一套符合要求，且审美兼具的UI出来。 四．前端设计页面阶段 当UI设计师没每设计出一套UI出来，前端工程师就可以着手根据UI设计的原图。设计自己的思路，将UI原图用代码写出来，包括各种特效效果，色值，以及整个页面布局的合力性。 五. （中间插一个步骤：当三，四这两个步骤正在执行的时候，这是后台开发人员要做的 就是合理的设计数据库。数据库的设计需要一个经验比较丰富的开发人员来完成，因为数据库是一个项目的核心所在，也是一个公司业务的核心所在。它的重要性当然不言而喻，所以一个合理的数据库可以带来以后开发的便利，以及整个业务的融合性。） 六．后台开发阶段 很多人说:页面没有出来之前，后台可以先把代码写出来，等页面出来了，在进行嵌套。对于这种说法，我本人是持反对态度的。因为没有页面的出现，我们是很难进行数据的展示的，没有数据的展示，我们也很难发现我们代码中的bug。修改bug除了开启调式模式之外，另外一个就是通过服务器与客户端之间的一次次的请求中来发现问题的。所以我的意见就是
房地产项目开发的整个流程
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
房地产企业开发十大步骤
房地产开发流程10个阶段： （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。 政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。 目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3 个具体步骤。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位。
工程项目开发建设程序流程
工程项目建设程序 第一部分工程建设前期阶段 工程建设的前期阶段主要指的是在工程建设的初期，建设单位形成投资意向，通过对投资机会等的研究和决定，形成书面文件上报主管部门和发改委进行审批，进而立项的过程。主要包括编制项目建议书和可行性研究报告，并通过立项审批。 一、项目建议书（由发改委实施） （一）项目建议书 一般应包括以下几方面的内容： 1、项目提出的必要性和依据； 2、产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想； 3、资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析； 4、投资估算和资金筹措设想； 5、项目的进度安排； 6、经济效益和社会效益的估计。 （二）报送材料：符合编制要求的项目建议书、审批请示及有特殊规定必备的附件材料。 注：若建设单位具有编制项目建议书及可行性研究报告等的能力，可自行编制。如不具备自行编制能力，可先行实行监理招标及设计招标，委托具有编制能力及相关资格的监理单位或设计单位编制。监理及设计招标要及时备案。 二、办理《建设工程选址意见书》（由规划局实施） （一）《建设工程选址意见书》的审批，申请人需向规划部门提交下列申请材料： 1、书面申请（原件1 份）； 2、1：500 现状地形图（原件2 份，附电子文档）； 3、项目建议书批复文件或书面意见（原件 1 份，限政府投资项目。书面意见仅用于投资行政主管部门同意合并审批项目建议书与项目可行性研究报告的建设项目）； （二）非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，《建设工程选址意见书》的审批，申请人需向协办部门提交下列申请材料： 3、建设用地预审（限需新征集体土地的建设项目） （1）《建设项目用地预审表》（原件1 份）； （2）建设项目用地预审申请报告（原件 1 份，内容包括建设项目基本情况、选址情况、拟用地总规模和拟用地类型，项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的农用地的，还应包括补充耕地初步方案）；
房地产项目开发流程全过程83043
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标
第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
项目开发全过程专项法律服务合同(正式版)
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项目开发全过程专项法律服务合同 (正式版) The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 甲方：_________ 乙方：_________ 甲方因房地产项目经营开发需要，特聘请乙方为其整个项目经营开发提供全过程的专业法律 服务，要求指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师 担任甲方的经济、法律顾问 ，以维护甲方在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益。经协商，双方达成以下条款，以资共同遵照执行。 一、甲方要求乙方指派_________律师担任甲方的
特邀经济、法律顾问。乙方同意甲方的要求，指派该律师担任甲方的特邀经济、法律顾问，并配之以其他律师提供法律服务。 二、双方约定：受聘律师须为甲方提供如下非诉讼法律事务服务： 1.根据项目开发进展，完善甲方参与的三方合资合同、章程； 2.参与本工程建设的前期动迁及市政配套合同的完善、修改； 3.参与本工程建设的招标标书的制定，参加甲方审查投标文件并为评标、决标提供法律意见； 4.代表甲方与工程承包方洽谈，草拟、修改工程承包合同，使之达到可正式签约条件； 5.如甲方需要，为甲方代办工程承包合同公证或见证； 6.代表甲方审查承包方提出的工程分包单位的资质、信誉及队伍素质和履约能力，审查、确定工程分
房地产开发项目全过程成本控制
房地产开发项目全过程成本控制 发表时间：2008-12-17T11:25:40.920Z 来源：《中小企业管理与科技》供稿作者：李扬1，2 林日新1， [导读] 摘要：随着中国房地产市场逐步发展，竞争进一步加剧，近几年宏观调控政策力度逐渐加大，对房地产开发项目的赢利水平产生了重要影响。要保持正常的开发赢利，就必须从房地产开发项目的成本控制入手。本文依照价值链的分析方法对房地产开发项目全过程成本控制进行分析，并提出相应的控制措施。在分析过程中，认为项目决策与规划设计阶段的成本控制最为关键，应该在全过程成本控制中更加注重项目的决策与规划设计。 摘要：随着中国房地产市场逐步发展，竞争进一步加剧，近几年宏观调控政策力度逐渐加大，对房地产开发项目的赢利水平产生了重要影响。要保持正常的开发赢利，就必须从房地产开发项目的成本控制入手。本文依照价值链的分析方法对房地产开发项目全过程成本控制进行分析，并提出相应的控制措施。在分析过程中，认为项目决策与规划设计阶段的成本控制最为关键，应该在全过程成本控制中更加注重项目的决策与规划设计。 关键词：成本控制价值链并行工程全过程 对于房地产开发项目成本的有效控制是房地产开发企业生存和发展的关键，是一个复杂的系统的工程，需要全过程、全方位的控制与跟踪管理。在房地产开发企业间竞争日趋激烈，同时国家又出台一系列抑制房价过快上涨，防止出现房地产过快膨胀等政策措施的大背景下，房地产开发项目的成本控制显得尤为重要。 本文使用价值链分析法（VCA）对房地产开发过程的各个环节进行分析，站在开发项目全过程的高度，针对价值链各个环节成本控制的特点，实施房地产开发项目全过程控制。房地产开发项目价值链分析图如图1所示。 按照以上的价值链分析，本研究将房地产开发项目的成本控制分为：开发项目投资决策阶段（包括投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取）、规划设计阶段、施工与竣工验收阶段、租售阶段（租售阶段对项目成本变动影响微乎其微，下面不在单独介绍）。 在进行全过程成本控制分析前，先对项目各阶段经济性影响进行分析。根据建设项目各阶段对项目经济性影响程度图（如图2所示）可以看出，影响项目成本最大阶段在总建设周期前1/4工作阶段，即技术设计结束前的工作阶段。至初步设计结束，影响项目成本的程度为95%；至技术设计结束，影响项目成本的程度为75%；而在施工阶段，通过技术组织措施节约项目成本的可能性只有5%～10%。很显然，控制项目成本的关键在于施工以前的决策和设计阶段，而在项目作出决策后，控制项目成本的关键在于设计阶段。 1 投资决策阶段的成本控制 投资决策阶段的成本控制包括对投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取等方面的工作，直接关系到项目投资的成败。该阶段的成本控制首先要建立科学的决策机制，在充分的市场调研和可行性研究的基础上，以动态的观点观察市场，充分估计市场、政策、资金、经营等方面的风险，以现实的观点去选择市场、选择进入时机。在严密、科学的论证基础上，进行决策。项目的决策不仅要通过公司内部的讨论和论证，而且要经过市场专业咨询单位客观、公正的可行性研究，以此作为项目决策的基础。 在实际的应用操作中，房地产开发项目的投资决策要通过前期详细的市场调查，对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，并运用回归分析等方法对项目的市场前景进行预测；房地产开发项目规划评价要考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套和交通等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发，考察项目的采光、通风、环保、节能、品位以及与周围环境的协调等因素；房地产开发项目市场定位评价是在前期市场调查和市场预测的基础上，结合项目地块和所处区域进行定位，并针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析；项目的经济评价是整个项目投资的重点，决定着项目将来实际发生成本和利润空间，主要从项目的财务、盈亏平衡、敏感性和风险方面进行评价。该阶段的成本控制可以简单汇总如下： 2 规划设计阶段的成本控制 结合大量房地产开发项目测算，设计费在开发项目建设全过程费用中所占比例较少,一般只占建安成本2%～3%，投资主要花费在施工阶段，这使得房地产开发商普遍存在一种认识，他们认为只要加强此阶段的监控，就可大量节约成本。但是正如前面的建设项目各阶段对项目经济性影响程度图所示，实际情况恰恰相反。规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定，但规划设计方案质量的高低，对项目施工成本和功能要求的影响是巨大的，对项目建设周期、建设成本和质量以及项目将来的是否能获得市场的认可并获得较好的经济效益都起着决定性作用。由此可见，规划设计阶段的成本控制是必要的而且是行之有效的，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。 在具体的房地产开发项目中，我们可以采取一下措施对规划阶段的成本进行控制： （1）采用并行工程（CE）的思想进行规划设计。 不同于传统的规划设计完全由设计人员单独进行设计（串行过程），并行工程的思想是由与新开发项目有关的建设单位、设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的规划设计工作小组。项目的规划设计应综合考虑各方意见，广泛交流，所设计的产品应满足技术上可行、经济上合理、适合客户需求等方面的产品特性。这样在设计阶段就能考虑项目生命周期中的所有约束条件，设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并马上予以解决，这样当最后的设计被验证以后，该新楼盘就是技术上、经济上、市场等方面具有很高品质的项目。 （2）对规划设计方案进行招标优选 对规划设计进行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者对建设项目的规模、功能方案、投资控制等作全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和建设成本。 （3）推行限额设计 按照批准的设计任务书和初步投资估算进行设计，并逐步进行施工图设计和分步分项设计，而且各步各项都有自己的设计投资限额，最后保证总成本不超过总投资额。（4）规划设计的合同管理 合同管理与设计单位签订设计合同，针对设计中出现的问题和成本要求在合同中有具体的条款，并对违约责任进行明确。 总之，规划设计阶段是项目实施前的最后一步，对项目成本的影响具有关键的作用，必须加强规划设计阶段控制，避免或减少规划设计不合理甚至失误所造成的成本增加甚至投资损失浪费。 3 施工与竣工验收阶段的成本控制 房地产开发项目的施工阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，占据很长的阶段，因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。这一阶段对工程造价的影响程度可达5%～10%。这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作。具体可以从以下几个方面进行成本控制：编制成本计划，确定成本控制的目标；审查施工组织设计和施工方案；控制工程款的动态结算；控制工程变更。 在具体的房地产开发项目中，应该采用以下做法和手段进行成本管理。 （1）强化“成本”意识，加强全面管理。对参与此项目的每个部门甚至每一个工作人员，强化“成本”意识，加强各部门之间的协调和沟通。在听取现场管理人员建议的基础上，制定切实可行的成本计划，并在实施的过程中，密切关注现场施工管理人员的反馈，及时对反馈在需要的时候作出调整和修改。 （2）确定成本控制的对象。在项目实施之前，项目组对项目所要发生的费用首先进行大致分类，主要分为主要费用和次要费用、固定费用和变动费用，并在此基础上再进行详细分类，形成图表的形式，由现场成本管理人员进行及时记录，以便在将来项目的实施过程中，时刻关注每项费用发生具体情况，并对其进行有效的控制。 （3）加强合同管理，严格控制合同变更。从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。 （4）严把材料、设备的质量和价格。对材料和设备的质量，应由专业检验人员进行检验，出具检验报告并负相关责任；价格方面，施行认证制度，并对材料采购和设备选
Web项目开发流程及规范
Web項目开发流程及规范 标准规范 2009-07-29 16:17:52 阅读392 评论0 字号：大中小订阅 开发流程及规范：Web 开发的分散性和交互性，决定了 Web 开发必须遵从一定的开发规范和技术约定。 只有每个开发人员都按照一个共同的规范去设计、沟通、开发、测试、部署，才能保证整个开发团队协调一致的工作，从而提高开发工作效率，提升工程项目质量。 一、项目的角色划分 如果不包括前、后期的市场推广和产品销售人员，开发团队一般可以划分为项目负责人、程序员、美工三个角色。 项目负责人在我们中国习惯称为"项目经理"，负责项目的人事协调、时间进度等安排，以及处理一些与项目相关的其它事宜。程序员主要负责项目的需求分析、策划、设计、代码编写、网站整合、测试、部署等环节的工作。美工负责网站的界面设计、版面规划，把握网站的整体风格。如果项目比较大，可以按照三种角色把人员进行分组。 角色划分是Web项目技术分散性甚至地理分散性特点的客观要求，分工的结果还可以明确工作责任，最终保证了项目的质量。分工带来的负效应就是增加了团队沟通、协调的成本，给项目带来一定的风险。所以项目经理的协调能力显得十分重要，程序开发人员和美工在项目开发的初期和后期，都必须有充分的交流，共同完成项目的规划和测试、验收。 二、开发工具的选取 不象C/S结构程序开发，可以一门语言从头到尾，你用Delphi，就是Delphi 程序员，你用VC++，你就是VC程序员。B/S结构的Web开发工作，工具的选择是一件痛苦的事情。从Windows到Linux，从IIS到 Apache，从J2EE到 .NET，从COM到.NET到EJB组件......还有 Asp、https://www.wendangku.net/doc/4a7790069.html,、Jsp、Php、Perl、Javascript、Vbscript...... 美工也轻松不了多少，什么"网页三剑客" "新网页三剑客"、FrontPage、Photoshop、CorelDraw......谁都说自己是最强大的！ 我们的经验是，选用工具时最好是统一的，比如美工统一用DreamwaverMX 制作网页，程序员全部用文本编辑器书写代码。统一工具的好处是可以保持同一个项目文档的一致性，便于开发人员的交流和文档的保存。 但是也不必刻意强求一致，比如美工可以使用任何自己熟悉的图形处理软件，只要最后能生成浏览器支持的图片就可以了。正是Web开发工具的多样性，才成就了今天互联网多姿多彩的局面。 只要程序员的纯Html和Javascript 代码的功夫足够过硬，就能胜任最后的网站整合工作。
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对 待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
项目开发流程样本
一项目开发流程及内容 ( 一) 项目开发流程 ( 二) 项目开发流程内容 1、土地获取 益阳当前已基本采用招拍、挂卖的方式, 此阶段主要是地块信息的收集、分析, 对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备( 项目方案设计阶段) ( 1) 凭土地出让合同到规划局规划技术处申报, 规划测绘队测绘后, 取得建设项目规划红线图, 进行放点确位, 报项目名并注册。 ( 2) 选定各类专业服务机构, 首先选定其专业的策划代理公司, 以市场需求出发, 完成项当前期的策划工作, 并协助完成项目规划设计的要点; 然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请, 到计划发展委员会申请立
项; （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批, 经过后领取建设用地规划许可证( 总体规划经过后如一次规划分批实施, 将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。) （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 （4)上述手续完毕, 到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查经过以后, 由规划设计单位对整个项目的所有专业管线( 包括: 供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯, 市政道路、雨污水管网) 进行管线规划设计, 设计方案送规划局的市政规划管理处审核, 经过后, 将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见, 然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会, 将所有专业部门的意见形成会议纪要, 以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮, 管位相撞。 （6)到各规费收缴部门报审、缴费, 具体手续办理如下: ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查, 取得建筑工程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查, 缴纳卫生防疫检测费。
项目总必知的项目开发全流程及关键节点样本
项目总必知的项目开发全流程及关键节点 导读: 房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段, 项目总要有运营的高度做到运筹帷幄, 就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。 第一部分房地产项目整体开发流程 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通: 政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移! 前期(决策期): 由拿地到方案定案——重在决策(大局已定); 中期(实施期) : 由施工图设计到入伙——重在执行; 后期(运营期) : 入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。 1.企业视角的房地产流程
2.客户视角的房地产流程 3.案例: 佳兆业项目整体开发流程 ( 1) 18个关键节点——里程碑计划( 一级计划) ( 2) 18个关键节点——里程碑计划( 一级计划) ( 3) 18个关键节点——里程碑计划( 一级计划)
第二部分项目全流程7大关键节点 ▌一、土地获取 ( 一) 企业获得土地的方式: 1.行政命令式: 划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。 2.资本市场: ( 1) 投资参股: 用资金入股或用土地入股, 经过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;
( 2) 土地收购: 直接收购获得土地, 这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费; ( 3) 收购有土地的公司: 为了避免缴纳契税与营业税等, 一般都经过直接收购公司的股权, 这种收购公司的形式现阶段主要 涉及企业所得税或个人所得税等税费, 不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式, 比如万科收购浙江南都, 香港路劲收购顺驰。 3.土地市场: 经过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地, 这也是自 7月以来, 获取土地的主要方式。一般的情况下是以”价高者得”为唯一的衡量标准。 ( 二) 拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素? 1.市场未来预期; 2.项目或区域发展预期; 3.规划条件的市场实现及经济实现; 4.企业发展战略和机会成本; 5.竞争对手的情况分析。 案例: 佳兆业拿地原则 ( 1) 住宅为主, 实现快速开发, 快速销售, 资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。
项目开发流程概要
项目开发流程概要 一、项目开发流程概要 1.1 项目开发流程Project Development Process 项目开发并不是一个简单的过程，我们需要遵循一些开发流程，一个项目开发会被分成很多开发步骤来实现，每一个步骤都有自己的起点和终点，也如此使得开发过程中的每个步骤起点和终点在不同的软件项目中出现不同的“坎”，使其难于达到该步骤开始或终结的条件，开发也将不会一帆风顺。 不同的开发模式其实就是将步骤的起点和终点重新定义，虽然每个一个开发模式都能到项目的开发结果，完成开发项目，但其间经理的过程不一样，过程步骤之间的起点和终点的定义不同所带来的“砍”也就不一样，项目周期自然也就不一样，因此根据项目的不同和实际情况选择一个合适的开发模式能减少开发周期中的“坎”的出现次数和难数，可以大大的缩短开发周期时间。 1.2 瀑布式开发流程Waterfall 为了减少项目的每个步骤的合理规划性，根据项目和公司实际情况，我公司建议使用瀑布式开发流程，即需求-> 设计-> 实现-> 测试-> 集成维护一条龙路线，保证每个节点的顺利完成，减少项目开发过程中的不同因素形成的“坎”。 1.3 需求Requirement Analysis 需求分析是项目开发的起点第一步，为了能让整个项目能按照相应的时间节点和正常的开发流程，满足项目需求是需求分析重点，只有合理化的对需求进行分析才能使项目在开发
过程中根据实际情况选择合理的开发流程嵌入（可以通过需求分析对瀑布式模式开发中嵌入敏捷式Agility 开发模式），能大大的提高项目的开发进程和功效，使其项目大大的缩短开发周期时间。 需求分析是指根据客户（用户）的需求来制订项目的整体大概功能和项目的运营逻辑和流程使用。 需求分析阶段的活动包括：定义潜在的角色，识别问题域中的对象和关系，以及基于需求的规范说明和角色需求发现用例和详细描述用例。 1.4 设计Design 项目设计阶段是基于问题和用户需求的描述，建立现实世界的计算机实现模型，项目设计是基于对需求分析和项目的知识域的求解及用户的体验度转换成实际实用模型页面。 1.5 实现Realization 实现又成编码和开发阶段，也就是将设计转换成特定的编程语言或软件，同时保持项目的先进性、灵活性和可扩展性，在这一阶段，设计阶段的类将转化成使用面向对象编程语言编制的实现代码。 1.6 测试Test 测试是检验项目完成的整体情况，在测试过程中主要是针对项目的需求和安全性来对项目进行测试，测试人员将严格按照项目需求的要求（包含项目的功能、项目的非功能性要求）来完成项目的测试功能。 测试将通过功能测试来完成项目需求的测试要求；同时也将对项目的性能和安全进行测
项目开发全过程
作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。 1 房地产项目整体开发流程 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！ 前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。 1、企业视角的房地产流程 2、客户视角的房地产流程
3、 2 项目全流程7大关键节点1、土地获取
（一）企业获得土地的方式 1、行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。 2、资本市场: （1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司； （2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费； （3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。 3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。 （二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ 1、市场未来预期； 2、项目或区域发展预期； 3、规划条件的市场实现及经济实现； 4、企业发展战略和机会成本； 5、竞争对手的情况分析。 案例：佳兆业拿地原则 （1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。 （2）选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。 （3）避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。 （4）深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。 （三）各部门职责