中介发展
中国房地产中介市场发展现状和趋势
胡正华
随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。
我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观10多年来房地产市场的发展历程，经历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空臵积压的现象。第三阶段为1995年到1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大众的首选目标。房地产市场经历了此3个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介应运而生。
房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。而面对房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空臵存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交易量达到500万平方米，与新楼盘销售持平。事实表明，哪个地方中介市场活跃，哪个地方的房地产市场发展就快。房地产中介在经济发展中的作用越来越重要，各级政府都十分重视这一产业的发展。
房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：
1．特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。如：上海已有4000多家中介商在从事从涉外房屋租赁买卖、新楼盘代理到二手房买卖租赁等多个领域的中
介服务，北京也有近2000家中介商。
2．形成了包含房地产楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。
3．房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等，这一切都预
示着房地产市场和中介业务发展的外部环境正在逐步走向成熟。
目前房地产中介业发展面临的主要问题：
1．缺乏专业的人才，影响产业的提升。
房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息作出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。专业人员的缺乏是影响房地产中介业发展和提升的瓶颈之一。
2．房地产中介缺乏消费者的普遍认同。
目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。近几年遭到严厉的口诛笔伐，客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协十大投诉热点之一，有些人向房地产中介举起了“免谈”的牌子。如何重新塑造中介的信任是整个行业发展所面临的另外一个问题。
3．房地产中介市场竞争激烈，中介商生存率低。
虽然社会对房地产中介的需求在逐步放大，但是房地产中介市场发展的内外环境并非十分理想，不确定因素佷多，充满风险。房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不太规范，市场准入制度不完善，进入门槛较低，操作不规范，信誉较低，竞争手段和方式落后，市场竞争十分激烈，许多中小房地产中介商面临着竞争和生存的压力。导致当年房地产中介商的生存率很低，如：郑州市仅仅只有30%，上海和北京市场相对成熟，生存率也只有40%。一方面由于政府推行的住房制度和土地使用制度在不断地向纵深发展，房地产市场的潜力在不断地释放，中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一潜在巨大的市场，不断地涌入这一市场，另一面，大量的中介公司竞争无力，而退出这一市场。
中国即将加入WTO的事实预示着外商将给中介商带来更多的市场机会，同时行业管理也将与国际接轨，竞争势必会更加激烈，尤其是国外的各大房地产中介机构已经看好中国这一潜力巨大的市场，开始进入中国房地产中介市场。如：全球最大的房地产中介机构美国21世纪不动产利用其品牌优势和体系优势，采用特许经营的手段进入中国房地产中介市场，已经在北京、上海、郑州、厦门、温州等地开展业务，并取得了成功，此外还有来自美国的COLL BANK、ERA等国际知名房地产中介体系在拓展业务，再加上国内的上房臵换、北京的我爱我家，以及台湾的太平洋等中介机构，都在争夺市场份额，面对新的形势，中介商尤其是大量的中小中介商在机会和挑战共存的这一市场中如何防范风险，如何建立自身的竞争优势求得生存和发展，将是各个房地产中介商所要考虑的首要问题。可以相信未来的五年将是中介市场不断整合除清的时期。
以下几方面将是房地产中介商适应市场竞争的努力方向，同时也是房地产中介市场发展
的大趋势。
1．塑造客户对自身服务的信任和忠诚，树立中介品牌。
客户对中介商的不信任是目前中介商发展主要障碍，谁能够通过对客户的优质服务赢得客户的信任和忠诚，谁就赢得了市场。
品牌的竞争是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。随着中国加入WTO，以及市场化改革的推进，消费者的品牌意识在逐步的加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。当前，房地产产品众多，房地产经纪企业众多，市场竞争日趋白热化，一批具有实力、规模、运作规范的房地产经纪企业为巩固市场，提高市场占有率，注重增强企业竞争力，通过各种手段，塑造服务品牌，建立起独特的服务机制，真正视客户为上帝，以真诚的服务，在客户心中树立起威信，在竞争中脱颖而出，成为名牌企业。而一些专业水平差、人员素质低、操作不规范的经纪企业将被市场无情淘汰。谁拥有品牌，谁就拥有客户，拥有市场占有率。房地产经纪业的发展过程，就是一个成长的过程，就是其自身形象及服务品牌不断塑造、不断锤炼的过程。品牌是一种无形资产，其价值是不可低估的，在房地产中介企业的资本扩张中越来越受到重视。国内许多中介商已经开始采取这一策略开拓中介市场，如：上海的上房臵换，北京的我爱我家等。上房臵换在上海已经有200家连锁店，品牌宣传已向长春、昆明、四川等地扩展；我爱我家也有47 家，其品牌宣传已经进入江苏等地。并已经取得了一定的业绩。将来的房地产中介业更重视品牌，品牌作用越来越突出。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。
2．不断地培训经纪人，提供专业而规范的服务。
消费者要买房租房，之所以找中介商代理，是相信中介可以提供最专业的服务，两方面的含义：一是从业人员要有专业基础知识，二是其要有专业化操作水平，消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询。从业人员素质低，是目前我国大多数房地产经纪企业存在的一大问题，也是致使该行业自身形象难以树立以及难以普遍为社会所认同的一个重要原因。此外，我国对房地产经纪人的培训十分不完备，因此，经纪人提供的服务难以达到专业水准。随着我国房地产市场逐步发育、完善，对房地产经纪企业的服务内容、质量和水平提出了更高的要求，如开展房地产投资分析、房地产营销策划、法律咨询、营销顾问、房地产市场调查以及外立面、户型设计等等。谁能够不断地为经纪人提供专业培训，谁就能够在未来的中介服务中为客户提供专业化的服务，使客户高度满意，从而吸引客户和保留客户，确立自身的竞争优势。
3．不断地业务创新，与专业的其它服务企业联合，提供全面和增值的服务。
客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、手续办理、抵押贷款、抵押担保、装饰装修、绿化、建材、搬家等多方面的服务，目前的中介商能够提供的服务还很不全面，而谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务；同时不断地创新服务方式，贴近客户，从而降低消费者的交易成本，谁就能够吸引客户，赢得客户，提高知名度，从而确定自身的竞争优势。房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补，尤其是中介企业与提供抵押贷款的银行、及进行律师见证的律师行等专业机构的合作，共同为消费者提供全面增值的服务，是中介机构发展的一个趋势。
4．创新中介组织管理
未来企业的竞争是管理的竞争。不断地提高中介服务的管理水平是中介商需要考虑的主
要问题之一。中介商能否为客户提供简便的服务流程，快捷、规范化、专业化的优质服务有赖于中介商的管理水平；此外，经纪人是中介商的宝贵财富，是创造利润的关键。在目前有经验的经纪人较少、中介业经纪人的流失率较高的情况下，制定相应的佣金制度和管理制度，不断地激励经纪人努力工作，提高经纪人的业务能力并保留经纪人，是取得竞争优势的重要方式。二是经纪企业组织分工的专业化管理，经纪企业组织分工的专业化，是指经纪企业要按照经纪业务操作流程，对内部员工进行合理分工，使其各司其职，如设立市场调查部、市场研究部、业务开发部、项目策划部、产品规划部、广告设计制作部等等，以提高其专业操作水平和服务效率，以满足客户对房地产中介服务的需求。这一切需要中介商不断地进行管理创新，以适应中介业务的发展。
5．计算机信息化和网络化管理
房地产中介行业作为一种信息密集型的行业，信息的准确性、时效性、及信息通畅是中介机构从事经营活动的基础，信息量的多少都直接影响着中介业务的成败。但在目前情况下，任何一家中介机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，主要成全部靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。计算机技术的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和INTERNET成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。事实说明，谁拥有广泛、准确、快捷的信息，谁就掌握了市场的主动权。通过采用房地产中介专用软件，进行快速房源查询等能够提高管理效率，为客户提供快速多途径的服务，甚至是跨区域的服务，从而提高成功率。可以说只要采用先进的计算机管理技术，就能够更快、更准确地掌握房屋信息和客户信息，并且通过有效利用高科技信息，从而建立自己的竞争优势。目前国内较大的中介连锁企业大都开始采用电子技术提高自身的竞争力。
6．规模化连锁经营
由于房地产中介业的进入壁垒相对较低，从而使大多数的公司的规模小，实力弱。据不完全统计，目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家，从业人员的数量达几十万人之多。众多的房地产经纪企业大多数规模较小。有的只有几个人，租一间房，摆一张桌子，配一台电话，就干起了这个行当。与其规模小相对应的是企业的实力弱，信息量及信息的流通范围极其有限，因而导致成交效率低下。由此造成的信息量和信息流通的范围极其有限，成交率不高，经济效率低下。美国“21世纪不动产”、香港戴德梁测量行在内地的扩展，以及上海房屋臵换股份有限公司的实践证明，扩大规模、连锁经营有诸多好处：二是可以统一安排人力、物力、财力，节省成本，优化资源配臵，获取规模效益；二是统一领导，统一规范，统一服务标准，有利于提高服务质量，树立品牌，发挥品牌效应；三是可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力。加入WTO的中国将更加开放，中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，规模化发展，连锁化经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。扩大规模、连锁经营，增强竞争力针对目前房地产经纪、评估等中介服务企业“小而散”、竞争力弱的现状，必须实施资产重组，连锁经营，扩大规模，增强竞争力
7. 加入知名的房地产中介特许经营体系
加入知名的房地产中介特许经营体系，可以直接享受知名品牌带来的客户，利用成熟的有竞争力的运营操作系统为客户提供便捷、高效的服务，同时特许体系通过持续的支持，不断提高中介店的管理水平以及经纪人的服务水平，帮助中介店降低投资成本，规避市场风险，确定自身的竞争优势。这将是许多中介企业发展的大趋势。特许经营这一模式本身所具有的优势是传统经营的中介公司和直营连锁所难以具有的，无论是从授权商还是从加盟商的角度看，特许经营最大的特点为：低成本投入，高效益回报，真正实现品牌资源共享以及利用体系的规模效应隐藏低自身运营成本。试想在房地产中介行业，以较少的投入而能享有一个值得信赖的国际大品牌，拥有特许经营体系内丰富的房地产住房资源以及大量、集中的广告支持和来自体系的专业而长期的培训指导，这与一个中小型中介公司单独在竞争激烈的市场上苦苦奋争相比，其结果是不言而喻的。21世纪不动产是房地产特许特许经营的代表。凭借CENTURY21全球最知名的房地产中介品牌，21世纪不动产采用特许授权加盟方式，已经成功地在世界32个国家和地区发展了6600多家加盟店，拥有11万专业房地产经纪人，自1999年10月正式进入中国市场以来，已经成功发展了5个区域分部。21世纪不动产进入中国无疑为中国房地产业注入了新的活力，指引了新的发展方向。此外，来自美国的COLL BANK 和台湾的太平洋也开始采取特许经营的方式开展业务。国内的上房臵换、我爱我家等直营连锁品牌也尝试采取特许经营的方式来扩大市场份额，但由于其经验不足和转换成本较高，而推行成本较高。但是可以看出，特许经营的先进经营理念在中国房地产中介已经得到认可，并被广为传播。我们相信“特许经营”将在我国的房地产领域中扮演着越来越重要的角色。
除了以上房地产中介市场主体的发展变化外，随着WTO的临近，中介企业发展的外部环境也将会发生明显的变化，由于房地产中介服务已成为影响中国房地产业与国际接轨的关键因素。入世谈判涉及房地产业的主要是服务贸易的内容，房地产中介几乎包括了与房地产业相关的商业服务的各项内容，诸如：建筑服务、工程服务、综合工程服务、城市规划与风景建筑服务、产权所有或租赁服务、基于收费或合同的房地产服务，以交费和合同为基础的服务、管理咨询服务、与咨询人员相关的服务等。入世后，必须遵守服务贸易的基本原则，即：最惠国待遇原则、透明度原则、发展中国家更多参与原则、市场准入原则、国民待遇原则、逐步自由化原则等。因此，政府会做更多的改革和制度调整，规范房地产经纪企业行为，是使房地产经纪企业健康、有序、良性发展，创造和规范整个市场环境。
首先，政府将进一步制定和完善房地产经纪业方面的法律、法规及有关规定，进一步加强对房地产经纪企业的监督力度；房地产经纪人员和估价人员资格需要经过培训、考核合格后取得，注册登记、上岗执业。经纪、评估、咨询业标准将更加严格，年检抽查制度也会建立，对达不到服务标准的限期整改，甚至撤消执业资格。目前北京，上海等主要城市都在加强这方面的力度。
其次，房地产经纪企业的行业协会将逐步成立，这对加强行业内部的自律，规范行业行为，加强行业联合、管理及监督，起到十分重要的作用。专业协会由从事房地产经纪活动的企业自愿组成的房地产经纪业的行业自律性社会团体，它是与政府之间沟通的桥梁，其宗旨是：“服务、促进、协调、提高、发展”，并参与行业规范的制定。随着政府职能的转变，其作用越来越大。
第三，政府将会更加努力地推进住房使用制度、土地使用制度、户籍制度、人事制度等的市场化改革。房地产中介运行的环境将会明显改变。
可以相信，随着房地产中介市场外部环境的改善，中国房地产中介将会进入一个整合资源，不断淘汰提升，飞速发展的时期。
【完整版】2019-2025年中国房地产中介行业企业发展方向及匹配能力建设研究报告
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报告目录 第一章房地产中介行业研究方法、意义 (7) 第一节房地产中介行业研究报告简介 (7) 第二节房地产中介行业研究原则与方法 (7) 一、研究原则 (7) 二、研究方法 (8) 第二章市场调研：2018-2019年中国房地产中介行业及市场发展分析 (10) 第一节房地产中介概述 (10) 一、房地产中介的基本概念 (10) 二、房地产中介的定义与内涵 (10) 三、房地产中介活动的特点 (11) 第二节房地产中介业与房地产市场的关系 (12) 一、有机组成部分 (12) 二、桥梁与纽带 (12) 三、升级的重要力量 (12) 四、房地产中介服务涉及房地产开发价值链的全过程 (12) 第三节我国房地产中介行业发展概况 (14) 一、我国房地产中介发展历程 (14) 二、房地产中介经营范围 (14) 三、房地产中介公司运营模式及各模式优劣分析 (15) 四、房地产中介收费标准 (18) 五、房地产中介行业的作用和价值 (20) 第四节我国房地产中介存在的问题 (21) 一、房地产中介现状之法律思考 (21) 二、人才问题 (24) 三、企业规模问题 (24) 四、信息问题 (24) 五、行业监管问题 (24) 六、房地产中介诚信问题 (24) 七、风险防范措施问题 (25) 八、对房屋中介市场乱象须及时“亮剑” (25) （一）房屋中介市场乱象 (25) （二）基本对策 (26) 八、房地产中介行业良好生态需共建 (27) 第五节我国房地产中介发展策略 (28) 一、树立中介企业品牌 (28) 二、提高人员素质 (29) 三、创新联合提供全面服务 (29) 四、科技实施网络化管理 (29) 五、规模化连锁经营 (29) 六、新型业态模式加入特许经营 (30) 第六节2019-2025年我国房地产中介行业发展前景及趋势预测 (30)
集团公司发展历程
比奇集团发展历程 2004年4月份，第一家中美合资比奇洁具公司注册成立； 2005年9月份，成立杭州博杰卫浴有限公司 2005年10月份成立比奇进出口有限公司。 2006年10月份成立比奇电梯有限公司。 2006年10月份与杭州创新科技公司签合同，创建了“中国卫浴网”。 2006年年终春节团拜会上，总经理倪文校先生提出公司要实现集团化管理。在管理上要从“人管人”过渡到“制度管人”，最终实现“文化管人”的内部管理目标。 2006年11月份，成立浙江比奇厨卫设备有限公司 2007年的12月份，成立了比奇农业科技开发有限公司； 2007年的12月份，成立了浙江比奇控股集团有限公司，对比奇旗下的各家子公司实行集团化管理。 2007年的12月份在长兴县泗安镇买下了绍兴振宇箱包厂，用以建造比奇酒店。 2007年的10月份与杭州双峰电子有限公司达成协议，实现了对双峰电子的控股,使杭州双峰电子有限公司成为比奇旗下的子公司。 2007年年底，制订出集团公司四年发展规划： 1、实现工业和置业年产值达到"双十亿"目标。 2、管理水平达到上市公司的标准。 3、集团公司所经营的项目中，要有一个板块上市。 2008年7月份，成立长兴比奇假日酒店 2008年11月，完成比奇厨卫设备有限公司一期工程建设，十二月份举行了开工典礼，开始投入生产。
2008年12月，安徽农业科技公司的办公区、宿舍区、围墙等基础设施建设完成。 2009年7月，比奇集团收购黄石章畈温泉休闲服务有限公司，使该公司成为比奇集团旗下的全资子公司。持续近两年的黄石温泉开发项目的谈判工作取得了阶段性的进展，正式进入了项目规划与实施阶段。 2009年7月，杭州比奇实业有限公司成立，由浙江比奇控股集团和塞舌尔共和国的拓尔美公司共同投资建设。一期工程占地23亩，建筑面积13000平方米，预计2010年年底建成投产。借助外方的技术优势生产各类新型低耗节能智能电梯，抢占国内外中高档电梯市场。 2009年9月，比奇集团在河南信阳的房产开发项目开工建设。2010年5月正式开盘对外出售。 ２010年1月,比奇集团在湖北黄石章畈的温泉度假村项目奠基。 2010年1月7日，比奇集团与罗马尼亚大运河进出口公司达成合作协议，入股罗马尼亚大运河公司，并代理该公司在中国境内的部分进出口贸易。 2010年9月25日，湖北黄石黄金山温泉度假村有限公司成立。该项目预计投资1８亿元。由一座五星级温泉酒店和温泉小镇、大型水上娱乐园，高级温泉会所，温泉主题公园和休闲旅游地产等项目组成。将成为华中地区最具魅力的温泉景区，也将成为华中地区最令人向往的五星级休闲住宅区。
关于房屋中介的现状 存在的问题和解决对策
房地产中介发展现状存在问题及解决方案 摘要：本文分析了我国房地产中介机构的作用、发展现状及存在问题，提出了房地产中介机构的解决方案。 关键词：房地产中介，问题，方案 中介业务是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。所谓房地产中介，是指在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务及善后管理服的职能机构。房地产中介服务涉及总地产投资开发、建设、交易、消费等各个环节。良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律、专业技术、信息等优质服务，不仅有利于房地产交易市场的发展，也为行业自身创造了可观的收益。 一、房地产中介机构的作用房地产二级市场是指房地产开发经营市场，表现为开发后的房地产出售给用地单位和个人；三级市场是指房地产交易市场，表现为房地产投入使用后在使用者之间的交易。在目前房地产市场供应量相对饱和的时期，房地产中介的作用不仅在二级市场中举足轻重，更为盘活三级市场注入了新鲜的动力。 （一）提高专业化程度。房地产中介机构的产生是市场细分的必然结果，也是我国实行市场化发展的进一步要求。房地产中介机构从原来房地产企业开发、建设、销售的一体化结构中分离出来，
有助于提高房地产交易的专业化水平。由于在房地产交易过程中，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本，交易过程长、环节多，其交易成本自然就高。而房地产中介机构能够凭借对市场的了解，建立客户网络和提供专业服务，为买卖双方节约时间及精力，降低交易成本，提高效率。（二）优化供需匹配。一方面，房地产中介机构能为交易双方提供专业化的信息与服务，另一方面可以节约双方的交易成本。所以供给方和需求方都愿意向中介机构缴纳一定的酬劳，以获得信息、争取时间，确保和交易安全，减少房地产交易过程中的信息不对称和道德风险问题。 （三）激活房地产三级市场。过去的房地产中介介服务主要集中在一、二级房地产市场，交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。随着社会经济的发展、居民生活水平的提高，房地产市场结构发生了明显的变化，市场化程度越来越高，市场中最活跃的交易开始从“有房”向“有好房”的转化。房地产中介机构专业化的服务可以保证这一过程的顺利推进，从而为房地产三级市场的发展注入源源不断的动力。 二、我国房地产中介机构的发展现状及存在问题与国外相比，我国房地产中介机构由于起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高。虽然近10年来，我国房地产中介服务业呈现出良
中国直销行业发展历程
直销立法，意味着直销业将在法制的保护下得到健康的发展。据专家预测，中国未来10年直销市场规模将达到5000亿元人民币，从业人员达到5000万以上！也预示着这个行业将迎来新一轮发展的黄金十年，十年后，有很多人因为十年前与直销这个行业擦肩而过而后悔；十年后，许许多多百万、千万乃至亿万富翁的企业家，将从这个行业里诞生！ 直销改革是现在的趋势，是个人择业的好机会，这一观点已经获得党和政府的认可! （一）引入期 （1990-1993年）以美国雅芳/安利/仙伲蕾德等直销巨头率先登陆中国为标志。此时，国内企业尚未大批介入。 （二）混乱期 （1993-1996年）外资大量涌入（以台湾为主导），内资企业也纷纷紧随其后，市场开始出现混乱。期间，政府进行了首度的打传行动。 （三）试营期 （1996-1998年）由国家工商局于96年4月批准了41家多层次传销企业，并于97年1月10日颁布了《传销管理办法》。之后，由于很多传销企业以“滚动制”/“双轨制”/“电脑排网”等进行制度炒作，出现了大批传销难民，引发了较严重的社会问题，因此“传销”被政府认定不合当时国情，并于98年4月“一刀切”，全面禁止了传销经营活动。 （四）转型期 （1998-2005年）政府在98年4月对直/传销“一刀切”后，于同年6月份又批准了10家外资转型企业，这些公司包括：安利/雅芳/玫琳凯/日晖/富迪/尚赫/完美/百美/特百惠/娜丽丝，允许它们以“店铺+直销员”的方式继续经营。（“十家转型”企业的直销许可于2006年12月31日正式废止）
（五）开放过渡期 2005年被视为中国的直销元年。因为政府终于在2005年9月2日由国务院正式出台了《直销管理条例》和《禁止传销条例》两个条例，并分别于2005年12月1日和2005年11月1日起实施。这就意味着直销在中国已经成为一个合法的行业了。从两个“条例”正式实施至今，所有的直销企业都在为适应这个新的法规而进行着内部调整和积极的申牌工作，这将是一个较漫长的“过渡期”，而且还将持续着。 （六）过渡高危期 （2006-2008年）在“开放过渡期”当中，我们正在经历这样一段更加特殊的时期。这段时期是直销业最敏感的时期，对直销企业和经销商来说也是高度的危险期。主要表现在政府主管部门对拿牌后的直销企业的严管和对所有传销活动的严厉打击。即便是已拿牌的企业，如果不能遵守《条例》的规定，同样不能从事直销活动，甚至取消其直销牌照。 （七）开放成熟期 这一时期的到来，将标志着《直销法》的正式完善和实施；将标志着《中国直销行业协会》等相关组织机构的成立和运行；将标志着中国直销与《世界直销联盟》的融合；标志着中国直销对外全面开放的时机已经成熟。
房地产中介公司发展前景及思路
房地产中介公司发展前景及思路 房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金 实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素： 第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。 第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。 第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。 第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。 第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。 综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面： 第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。 第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。
三星集团发展史
美国博客回顾三星发展史：最初为食品出口商 2013年02月11日08:49 新浪科技微博我有话说(232人参与) 导语：美国科技博客Business Insider周日刊文称，过去1年半中，三星成为了科技行业最具权势、认可度最高的公司之一。业内人士甚至认为，三星能够与最重要的科技公司苹果、Facebook、微软、亚马逊和谷歌相提并论。那么，作为一家生产各类电子产品的公司，三星是如何一步一步走到现在？Business Insider为此回顾了三星的发展史。 以下为文章全文： 1.李秉哲于1938年在韩国大邱创立了三星。该公司最初是韩国一家食品出口商，向中国出口鱼干和面粉等商品。 2.三星于50年代至60年代开始涉足其他业务，包括人寿保险和纺织。 3.三星电子创立于1969年。该公司最初生产电视机。三星的首款黑白电视机于1970年面市销售。 4.三星于70年代进入更多领域，包括石化。此外，三星也开始生产洗衣机、电冰箱和微波炉。
5.三星于80年代开始进一步关注电子行业。该公司开始生产彩电、个人电脑、视频摄录机和录音机。与此同时，三星开始向北美市场出口更多商品。 6.1989年，三星与英国石油(BP)合作，成立三星BP化学。该公司在韩国销售化工产品。 7.90年代初期至中期，三星开始生产用于个人电脑的内存及硬盘。目前，这仍是三星的一项重要业务。 8.1995年，三星推出了第一款手机，但无法正常工作。有报道称，三星董事长李健熙当时前往了生产这款手机的工厂，并将所有产品焚毁。 9.在最初的失败之后，三星于90年代末开始更认真地对待手机业务。1999年，三星发布第一款支持连接至互联网的手机。手机最终成为了三星盈利能力最强的业务。 10.90年代末，三星在电视机领域取得了更多进展。1998年，三星发明了全球首款能够量产的数字电视。1999年，三星推出了完整的数字电视产品线。 11.三星于21世纪初开始生产高清电视机。该公司随后开始生产蓝光播放器和其他家庭影院设备。目前，三星拥有市面上最好的高清电视机产品。
房地产中介行业发展与服务拓展研究复习进程
关于房地产中介行业发展与服务拓展的调查报告 一房地产中介的内涵 房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。 房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。 房地产中介服务行业在我国发展近20年来，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。2007年，中国房地产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合。国家对房地产行业宏观调控，使得不正规或者小规模企业纷纷关门，另一方面，大型企业却利用强大的资金和品牌实力进行规模化扩张。虽然中国房地产中介服务企业仍然参差不齐，但竞争的马太效应已经开始加速推进行业的集中和整合。2007年，中介之间的跑马圈地与网点争夺愈演愈烈。外资向中介行业的渗透也在加快。外资机构在对中国一手房市场集中火力一番猛攻后，现在又开始将触角伸向了尚不甚发达的二手房中介市场。 中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而重新分割庞大的“蛋糕”。一方面通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。 中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业面临一轮较大的洗牌。政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。国内5万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价。此举也意味着房产中介行业大洗牌即将到来。 城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间；城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。 未来中国二手房市场的发展前景广阔，二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流。2009-2010年，内地二手房市场的总体交易量将会达到10000亿，如果某个公司能够在全国取得领先地位，占据其中10%的份额，那么按照这个行业平均按房产成交价2.5%收取中介费的收费水平和其中15%的利润率来计算，该公司单二手房交易每年的利润就能达到接近4亿，再加上租赁业务和其他金融增值服务的利润，全国有可能出现年纯利6亿的经纪公司。 二本地房地产中介行业现状及主要问题 (一)发展无序,企业生存率低
世界直销行业发展史
世界直销行业发展史 直销有着一定的悠久历史，它作为一种商品流通方式产生于19世纪后期的美国。时至今日，直销业务已在全球180多个国家和地区存在、发展，共有4400万人从事直销工作，2001年全球直销行业总营业额也高达800亿美元。本文旨在通过回顾直销行业的产生和发展历程，简单分析几个主要国家和地区直销行业的发展概况，总结阐述世界行业的总体发展概况。 直销行业的产生和发展；直销行业产生的背景： 任何销售方式的出现都具有一定的历史和文化渊源。现代意义上的直销行业，源于二次大战以后的美国。二战以后，美国生产力得到了极大的提高，经济由此也得到了迅速的发展，产品丰富、品种齐全，同时，电视、广播等广告媒介发展日趋完善，信息渠道也越来越多、越来越有效率。人们消费的选择性越来越强，同时，由于收入分配极端不平衡，市民购买商品的积极性并不高。传统的销售方式受到了极大的挑战。为了扩大产品销售量、增强消费者购买的信心和热情，一些企业开始别出心裁地采用直接上门寻客为主的销售方式。 直销行业全球发展的三个阶段: 萌芽阶段： 美国是直销的发源地。直销行业萌芽于19世纪后期的美国。当时的直销大都采用个人“沿街叫卖”的方式，比较缺乏组织和制度化的企业经营头脑。在该阶段，直销只是作为企业销售和流通商品的一种方式，尚未形成一个有系统、独立的行业。 产生——成长阶段： 二战后，直销行业才开始真正产生并逐渐开始发展起来。最早采用这种直销方式的公司是夏克利和安利两家公司，这两家公司分别成立于1956年和1959年，它们都专门从事于销售一般民生用品。随后，在这两家公司的影响下，采用直销的公司如雨后春笋般地发展起来。 受挫——发展阶段： 直销在美国的发展并不是一帆风顺的。1975年美国联邦贸易委员会控告安利公司，称它为采用非法经商手段的企业，当时确有不少企业利用这种方式的目的在于赚一笔钱就散伙，给直接的信誉造成了极大的影响，安利公司遭控告，使得许多这类企业纷纷转业，直销企业的成长速度急速地减缓下来。 在1979年安利公司获得胜诉之后，社会大众逐步转变了对直销的看法，开始对直销企业刮目相看。美国不少著名企业均采用了直销形式，使商品大为畅销，如柯达胶卷、毕翠丝食品、德克萨斯州食仪器等。 全球扩张阶段： 美国国内直销事业的成功，极大地鼓舞了美国的企业家。二十世纪七十年代末，美国的大直销商雅芳、安利、夏克丽等纷纷在日本登陆，同样创造了不少成功的直销企业，如日本的健康增进研究会，在1975年成立时是一家默默无闻的小企业，1980年它的利润额为33800万日元，1983年达到323900万日元，增长了73倍之多， 一跃登为日本企业排行榜800名上下。另一家日本生活株式会社，1987年开始直销羽绒被，销售额比1984年增长了300倍，其成功的秘诀同样在于直销。 直销在美日大行其道的同时，80年代初又传入港台及东南亚，澳大利亚、韩国、欧洲大陆等地。目前，世界上最有名的直销企业在港、台都具有分支机构，而当地的一些企业也纷纷加入直销的行列。 根据世界直销协会资料显示，过去十年美国直销业经营额已倍增至230亿美元，而全球营业额更达至800亿美元，有超过3400万人参与直销业。 美国和台湾直销行业发展现状：
房地产中介服务行业市场分析及发展趋势
房地产中介服务行业市场分析及发展趋势 东吴证券向倩慧 一、市场规模及行业发展趋势 1、我国地产行业现状 （1）商业地产行业市场规模 伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是近些年，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。2009-2015年，我国房地产开发投资额呈逐年递增趋势。2015年，房地产开发投资额约为95978.85亿元，同比增长1%，其中办公楼和商业营业用房的投资占21.69%，为20817.23亿元。从近七年的数据来看，办公楼和商业营业用房的投资在房地产总投资的占比逐年提高。 图：2009-2015年全国商业营业用房和办公楼开发投资情况（单位：亿 元，%）
数据来源：国家统计局统计数据 （2）商业地产服务行业规模 根据上图中数据显示，商业地产在全国房地产开发投资中的份额已经上升到20%左右，且商业地产的营销服务费用在整体销售额的比例更高，选用营销外包服务的企业和服务内容也更多。此外，商业地产因其运营的特性，即交付以后长期运营带来长效现金流的特点，后期的运营和招商市场每年能产生数千亿元的服务市场，所以其增长潜力不容小觑。 2、我国房地产中介服务行业发展趋势 中国房地产中介服务从单纯的销售代理起步，经历了多年市场扩容、细分之后，已经衍生出包括租赁、设计、策划、营销、推广、招商、物业管理等在内的诸多服务。 房地产中介服务行业发展呈现以下趋势： （1）行业愈加专业化
从房地产综合服务的内容来看，综合服务企业所提供的服务，包括设计、策划、销售代理、顾问、评估等，均属于专业性、技术性相对较强的服务领域，专业能力强的企业在未来将占据有力的竞争条件，起发展空间和可持续发展能力都会随之提升。因此，对于中介服务企业来说提高自身素质、提供更为专业化的服务是成为房地产综合服务商的必要条件。 （2）行业向信息化方向发展 伴随着房地产中介服务市场的高速发展，销售与营销渠道也日趋多元化，房地产电商业务迅速发展；房地产电商营销相比于传统营销模式的优势在于：1.营销成本大幅度减小；2.网络平台对于楼盘信息可以全方位、无间断地展示，是楼盘宣传的有力渠道；3.通过网站的智能处理，快速有效的将房源与客户需求进行匹配，提高客户转化率。 （3）行业向品牌化发展： 房地产中介的实力和品牌对于开展顾问代理业务至关重要。一个优秀的品牌可以让企业在激烈的竞争中占据强有力的地位，同时也能够吸引更多的优秀人才加盟。从地产开发商角度考虑，房地产中介公司的品牌知名度和市场占有率是开发商和中介公司长期合作的重要保证；从租客的角度出发，房地产中介的品牌认知度和口碑直接影响着租客的决策。 二、行业监管体制和政策扶持 1、行业监管体制 （1）行业主管部门 我国房地产行业的主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部，住建部
传播效果研究的历史与发展
二、传播效果研究的历史与发展：(年代、代表理论、观点、意义、局限) 强大效果论有限效果论适度效果论重回强大效果论 强大效果论（魔弹论）： 1、产生于20世纪初到30年代末，也被称为子弹论、靶子论、传送带论、皮下注射论、刺激—反应论等。 2、观点是：传播媒介拥有不可抵抗的强大力量，它们所传递的信息在受传者身上就像子弹击中躯体，可以引起直接速效的反应，能左右人们的态度和意见，甚至直接支配他们的行动。 eg.希特勒政权对媒介的运用罗斯福炉边谈话“火星人入侵地球”事件“马拉松”鼓动事件 3、魔弹论的缺陷 唯意志论观点，过分夸大了大众传播的力量和影响 忽视了客观社会因素 否定了受众的差异性和主观能动性 有限效果论： 1、效果研究的第二阶段以20世纪40年代美国的研究者的一系列研究为代表的，一直延续到20世纪60年代。 媒介效果研究开始采用社会调查法和心理实验法 2、代表理论是有限效果论 该理论认为媒介的效果只能是在一定的社会关系、社会结构以及社会文化背景中产生和运行。 （2、有限效果论的研究领域 “传播流”研究说服性研究使用与满足研究（也有将之归为适度效果论的） 3、传播流 所谓传播流，指由大众传媒发出的信息，经过各种中间环节，流向传播对象的社会过程。代表成果有： 拉扎斯菲尔德《人民的选择》卡兹《个人影响》罗杰斯《创新与普及》克拉帕《大众传播效果》 4、《人民的选择》政治既有倾向假说选择性接触假说舆论领袖和两级传播 大众传播效果类型：无变化、小变化、强化、结晶、改变 5、两级传播与舆论领袖 拉扎斯费尔德、贝雷尔森等人在美国俄亥俄州伊里县开展一项有关总统选举的“投票行为研究”时发现受众中有两种人，一种人频繁接触媒介、关心政治、已决定把选票投给谁，还有一种人则相反，于是，前一种人影响后一种人。前者叫舆论领袖，后者叫追随者。 由于个人影响、舆论领袖的存在，使媒介的影响不能直接到达一般受者，从而造成“媒介→意见领袖→受者”（而非媒介→受者）的局面，这就是两级传播。 6、舆论领袖的特征 人数不多与被影响者是平等关系不集中在特定群体或阶层，分布均匀有单一型和综合型 同大众媒体关系密切，信息渠道多，社交范围广） 3、对该理论的批评和修正 大部分新闻报道仍然是由大众媒介直接传播开来 舆论领袖和非舆论领袖界限模糊 最初的两级传播论将传播划为两级，但实际的传播过程可能更多或更少。 两级传播论隐含着认为大众传播媒介是舆论领袖的唯一信息渠道，实际上信息来源可能多样化。 大众媒介的功能主要是告知，而人际传播在劝服方面更为有效。 8、创新扩散理论 9、克拉帕《大众传播效果》定理 大众传播一般不能成为对受众产生效果的必要的和充分的原因，而更可能处于各种中介因素和影响中，并通过这些因素和影响而起作用。 传播效果一般是强化现状，而非改变它。 传播对人们态度改变产生效果需要满足两个条件：其他中介不起作用；或其他中介也在促进人们效果改变传播效果的产生，受到某些心理生理因素的制约 传播效果的产生，受到媒介自身条件及舆论的影响 4、霍夫兰的说服性效果研究 霍夫兰和耶鲁学派：态度劝服研究 1942—1945，霍夫兰研究军事纪录片对士兵的劝服效果
中国电影集团公司发展历程
中国电影集团公司发展历程： 中国电影集团公司（China Film Group Corporation），简称中影集团、CFGC，是中国大陆最具实力的电影公司，成立于1999年2月，是由原中国电影公司、北京电影制片厂、中国儿童电影制片厂、中国电影合作制片公司、中国电影器材公司、电影频道节目中心、北京电影洗印录像技术厂、华韵影视光盘有限责任公司等8家单位组成。中影集团拥有全资分子公司15个，主要控股、参股公司近30个，1个电影频道，总资产28亿元。中影集团是中国大陆唯一拥有影片进口权的公司，而且是中国产量最大的电影公司。 1999年成立的中影集团公司作为中国最大的电影制作与发行机构，在文化体制改革的过程中始终走在前端，成为带动中国电影产业发展的“火车头”。以下我们将从中影集团的发展概况，发展过程中所贯彻的战略，发展规模，以及它的发展现状以及未来走向来展示中影集团的数十年来的发展历程。 发展概况： 中影集团公司成立之初，将原中国电影公司、北京电影制片厂、中国儿童电影制片厂等8家单位揽入旗下。在计划经济条件下，创作、生产、发行都各管各的，没有内在的关联导致唯有及时理顺内部关系、提高生产效率势必要成为中影集团改革迈出的第一步。中影集团按照现代企业制度的要求，进行业务重组、资产整合和产权制度的改革，逐步建立适应市场需求的运行机制。凤凰涅盘，专攻不同领域的8家单位合并以后通过优势互补，表现出惊人的文化创造力和市场掌控能力。同时在牢牢控股的前提下，大胆吸纳来自海内外的投资与先进管理优势进入产业链的各个环节。在当时的中国电影产业的发展需要大量资本进入，迅速扩大市场规模成为当务之急。中影集团通过发行债券，成为中国第一家发行企业债券的文化企业。并在2008年提交上市申请，有望成为国内电影行业第一家上市公司。 中影集团成立以来，按照现代企业制度的要求，进行了业务重组、资产整合和产权制度的改革，逐步实现了资源统一开发，人事、财务统一管理。形成了影视创作生产，发行放映，境内外合拍影片管理、协调和服务，院线经营管理，数字制作，数字影院的建设与管理，洗印加工，影片进出口，电影器材营销，后电影开发，光盘生产，媒体运营，广告，物业管理，房地产开发等主业突出、多种产业门类共同发展的链条式经营模式。目前，中影集团拥有全资分子公司15个，主要控股、参股公司近30个，1个电影频道，总资产28亿元。2011年5月13日，入选第三届“文化企业30强”。 近年来，中影集团不断推进股份制改造，实现投资主体多元化，生产规模、经营实力和融资能力不断增强，以其巨大的有形和无形资产吸引社会资本和境外资本，相继与中外多个知名公司合作。中影集团通过多种方式，广开融资渠道，以获得更大的发展空间，实现跨越式发展，逐步建立适应市场需求的运行机制，推进产业化发展、集约化经营、企业化管理、市场化运作和现代化建设的进程，不断提
房地产中介服务业的趋势及发展战略
房地产中介服务业的趋势及发展战略 近20年来，在我国市场化进程中，按照国家产业政策，房地产行业由于属于对全局起带动作用的支柱产业而获得优先发展。2000年证监会对房地产企业上市解冻，从一个侧面反映了国家对房地产行业发展前景的肯定。与此同时，房地产中介业适应于巨大的市场需求潜力的增长也逐渐发展起来。加入WTO在即，为大规模进入尚处于幼稚阶段的中国房地产市场，国外知名的房产中介企业已开始了实质性的商业运作，因此，分析房地产中介业的发展趋势和我国房地产中介业的现状，从微观层面制定房地产中介企业的发展战略是目前房地产中介企业面临的一个核心问题。 一、房产中介服务业的趋势分析 (一)房产中介服务业是朝阳行业 从全球范围看，世界经济向服务化趋势发展。从80年代开始发达国家和地区已进入所谓“服务社会”，衡量的标准是服务业收入占GDP的比重超过50％，如当时令港为70％、美国60％、欧共体58％、瑞典62％、芬兰55％等。服务性企业生产的附加值已经多于制造业所创造的价值。尽管服务业伴随制造业发展而发展，但在服务需求结构变化的推动下，服务行业特征呈现出服务性企业资本投入更加密集，科技投入越未越多，专业化程度越未越高，组织规模越来越大的总体发展趋势，房产中介服务业隶属于这一具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。 (二)专业化分工的利益和市场竞争的压力促进房产中介服务业快速成长 随着房地产行业的迅猛发展，行业内专业分工日益细化。一方面房地产企业本身主动把市场营销服务功能从整体业务中剥离出去，使之成为独立的营销服务实体；另一方面，更多的创业资本涉入专业房地产中介服务业。房地产中介服务经营范围具体指：房屋的买卖(代理／自营)、租赁、置换及相关金融、信息、法律等专业化服务。专业化分工不仅有利于整个房地产行业的健康成长和全社会整体效率的提高，同时，激烈的市场竞争促进了房地产行业各产业链条的发达。 (三)房地产二、三级市场不断膨胀刺激房地产中介业交易规模扩大 目前，欧美等发达国家市场上二手房交易量占整个房地产交易量的80％左右。随着我国二、三级市场的开放，房产梯级消费的逐渐形成，二手房买卖、租赁交易额急剧膨胀。据统计，北京、上海、深圳、重庆四城市每年涉及市场交易规模就有几百亿元。据业内人士预测，到2003年前后，上海二手房交易量将与商品房交易量持平。 (四)网络技术的成功应用为房产中介服务业的迅速发展注入活力 从国外经验看，房产中介行业应该而且是最早应用网络技术实现电子商务的行业之一。而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式正是目前流行于欧美国家的MLS(Multi Ple Listing Service)系统，绝大多数房产中介服务公司已经被自己的房源信息系统和无所不在的互联网“网络”在了一起。顾客只需在中介公司所设计的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可查出所有符合条件的房产，并可通过网上的电子地图查看实际位置，通过网上播放的录象进行“实地考察”。显然，MLS系统的好处一方面是中介服务商的业务更加趋于专业化，另一方面是满足消费者选择的多样性。 二、国内房产中介服务业的现状和存在的问题 国内房产中介服务业虽然已有了一定的发展，但由于发展历史不长、经验不足、行业发展无序和宏观管理不规范以及企业微观管理和经营落后，与房地产中介业的发展趋势和中国市场的需求相比存在着很大差距和一系列问题。 (一)“散、乱、差、小”是国内房产中介服务业的主要特征
2019年我国房地产中介行业发展概况
2019年我国房地产中介行业发展概况 1、行业发展概况 广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各环节，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。狭义的房地产中介服务，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。综合而言，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国发展时间仍较短。目前我国的房地产中介服务业仍处于成长期，虽然发展规模和专业化程度与国外发达的房地产中介服务业相比有一定差距，但成长速度可观。经过行业调整之后，房地产行业逐步迈入平稳发展新常态，在市场竞争更趋激烈的背景下，房地产中介服务行业尤其是商业地产中介服务行业蕴含着新的发展机遇。
2、行业竞争格局 房地产中介服务业进入门槛和退出门槛相对较低，因此，行业内竞争愈演愈烈。经过长期的充 分竞争及优胜劣汰后，逐步出现了一批全国性和区域性的房地产策划代理企业，如世联行、易居中 国、策源、中原地产等公司已经完成了全国性布局，市场占有率较高，在全国重点地区的房产策划 代理销售市场上形成了一定的优势。 房地产中介服务企业在中国房地产行业快速发展的背景下也呈现快速发展趋势，在发展的过程 中，出现了一批全国性和区域性的房地产综合服务企业。在处于调整的行业环境下，房地产策划代 理销售市场份额将继续向具有规模优势的全国性企业和具有区域竞争优势的区域性企业集中，房地 产服务企业的规模优势将进一步在市场调整中加强。市场集中度明显偏向规模及品牌优势较强的企 业。由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共 同组成的“中国房地产TOP10 研究组”发布的《2018 中国房地产百强企业研究报告》显示，2018 中国房地产策划代理TOP20 企业主要集中在北京及珠三角、长三角等发达地区。
中国石油化工集团公司发展历史分析
） 成都理工大学旅游与城乡规划学院四川成都610059 摘要：本文回顾了中国石油化工集团公司的发展历程以及各阶段的特征。目前,中国石化正在向规模大型化、布局集中化、炼化一体化、生产园区化方向发展。其次, 本文分析了中国石化的空间分布格局。总体来看, 中国石化的空间格局呈现出“东西强、中部弱”, “北方强、南方弱”,“沿海强、内地弱”的分布特征; 辽中南、京津冀和沪宁杭等八大石化产业基地已成为支撑中国石化工业发展的基础。 关键词: 中国石化; 空间格局; 集聚 一、中石化的成立 中国石油化工集团公司的前身是中国石油化工总公司。1983年2月19日，中共中央、国务院发出《通知》，决定成立中国石油化工总公司。这年7月12日，中国石化总公司成立大会在人民大会堂隆重举行。从此，中国石油化工总公司正式宣告成立。1998年5月26日，中国石油天然气总公司、中国石油化工总公司划转企业交接协议签字仪式在北京举行，胜利油田管理局、中原石油勘探局、江汉石油管理
局、河南石油勘探局、江苏石油勘探局、华东输油管理局等12个油田和输油企业划入石化总公司。1998年7月，国家在原中国石油化工总公司基础上重组成立中国石油化工集团公司。中国石油化工集团公司是国家独资设立的国有公司、国家授权投资的机构和国家控股公司。 二、总部的区位选择 公司总部是整个公司的中心。其功能是制定影响公司发展方向的战略决策。公司总部最为重要的权力之一就是资金控制。作为一家在香港、纽约、伦敦、上海四地交易所成功发行股票上市的全球性大公司，中石化总部的视野是全球，所考虑的时间尺度也较为长远。因此，总部的区位要求可以概括为：（1）便利的交通运输；（2）及时的信息获取；（3）便于与关键人员随时接触。基于我国的特殊情况，国有大型企业主管部门多为中央部委和省、市政府。这些机构均位于首都、直辖市和省会。中石化的总部选择也不例外。其总部位于中国首都北京。北京是直辖市、中国国家中心城市，中国政治、文化和国际交流中心，中国第二大城市。因此，北京基本能满足中石化总部对区位条件的要求。 图1中石化总部所在地 三、子公司及其区位分布 中国石化集团公司主营业务范围包括：实业投资及投资管理；石油、天然气的勘探、开采、储运（含管道运输）、销售和综合利用；
传销的历史
传销是1990年从国外引进的，当时由工商总局与美国雅芳公司为首的十家公司签订了为期五十年的合同，如安利、完美、玫琳凯等，允许以传销的模式在中国运行，其实在国外它不叫传销，它是叫多层次分销，国家领导人引进它肯定是有目的，是为了解决十年改革开放带来的下岗就业问题。 当时我国是由计划经济转入市场经济的过程，为了加速经济发展，从国外引进很多的先进生产技术和经营模式，传销就是其中之一，国家看到传销确实能解决就业问题，经济上也能得到很大的发展，还可以增加一部分税收，于是在94年重新审批了40多家公司，这几十家公司在国家严密的监控下运行得非常好，就拿安利来说。 虽然安利在中国投资不到2个亿，但是每年在中国就能赚走高达100亿。当时国家领导人看到国外的公司，在中国运行的这么好，为什么我们自己人不能做呢？俗话说得好：肥水还不流外人田！于是在96年的时候把审批权由国家工商总局，层层下放到各省、市、县，直至小小的工商所。由当时的40多家一下猛增到98年的几千家，从业人员高达2000多万，发展的这么快，管理肯定跟不上。 就在传销在中国飞速发展的同时，也出现了令国家领导人意想不到的后果。首先就是官商勾结，权钱交易，形成了一种变相传销，当官的和做传销的勾结在一起，利用职务之便、行政之便参与传销，导致腐败现象的出现；其次就是层层加价，由于传销在中国形成了炒作，在利益的驱使下，故意把商品价格抬高来获取钱财，当时最具有代表性的就是
深圳生产的“爽安康”牌摇摆机。 它的出厂价只有260元一台，传到福建福州是4000元左右一台，传到新疆的时候高达8000元一台。这样就严重违背了价格的规律学，也侵犯了消费者的权益；最后就是假冒伪劣产品的出现，特别是那些高端阶层，利用一些不法厂家，生产假冒产品，以假乱真，严重的偷税漏税，侵犯了大中型企业和消费者的利益，也就扰乱了社会的市场秩序；最为严重的就是我们老百姓谈传色变的非法传销，也就是地方上的一些黑恶势力和一些非法勾当利用传销这个模式，从事非法勾当，控制了人身自由，无形中形成了绑架勒索，给社会治安带来了极不稳定因素，触犯了国家的法律法规。 我们出门在外，人身安全肯定是最重要的。如果说人身安全都得不到保障的话，那我们赚再多的钱也没用。就在这种环境下，真假传销鱼目混珠，让老百姓无法分辨，纷纷上当受骗，形成了社会的不稳定，造成妻离子散，家破人亡的惨状。在这种大趋势下，国家只能忍痛割爱，只好实行好坏一刀切，于是就在98年的4月21号，朱镕基总理代表国务院在一次中外记者招待会上说，“传销暂时不符合我国现阶段国情，暂时予以取缔”，在一夜之间，将所有的传销公司全部封杀，那么前面领导人说到的两个暂时这就需要我们去反思了。 那么传销在国外能够运行的那么好，为什么在我国会失败呢？它肯定是有原因的。
房地产中介现状与发展
房地产中介现状与发展 房地产中介现状与发展 近几年，我国的房地产市场迅猛发展，随之而来的各类房地产中介机构亦步亦趋，如同雨后春笋般涌现出来。房地产中介行业成为了架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到润滑剂的作用。房地产中介服务是市场经济的产物，它所面对的客体是特殊形态的商品——房地产。房地产中介服务在促进中国房地产市场快速健康发展，推动房地产业走向繁荣的过程中起到了积极的作用。但当前房地产中介行业的发展仍面临着很多问题，其与市场发展不协调的一面也日益突显。下面我就房地产中介行业存在的问题及解决办法谈一下自己的认识。 一、房地产中介行业存在的问题及成因. (一) 房地产经纪机构市场准入机制不健全。 按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前臵专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了一些问题。 根据《房地产中介管理办法》规定，注册资金30万元以上、房地产经纪人3名以上，就可申请设立房地产经纪公司，而申请注册咨询公司注册资金10万元，只须3名从业人员，因此，房地产中介门坎极低，由门坎低带来的问题：经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营。根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。一是各业务机构之间形成巨大差异，既有拥有十几家门店的地方知名的加盟连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体工商户，“巨无霸”和“小舢板”同时并存，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员包罗万象，来自四面八方。有城市下岗人员、离退休人员、农转非人员，也有大学毕业生、外来务工人员等，文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于整体形象和服务的提高； 三是相当部分从业人员经历了学徒—跳槽—当老板的过程，过度的频繁“跳槽”，“挖墙角”，“飞单”，加剧了各中介机构之间的无序竟争。