高房价带来的社会影响及对策

集美大学高等教育自学考试本科毕业论文（设计）

题目：高房价带来的社会影响及对策

专业：工程管理

准考证号：

姓名：

指导教师：松

教师职称：副教授

2014 年3月

高房价带来的社会影响及对策

[摘要]这些年来,中国的房地产市场迅速发展, 房地产已经在国民经济中占据了举足轻重的位置。但与此同时，不断上涨的房价却远远超出了大部分城镇居民的经济承受能力, 影响了居民消费需求，不利于我国产业结构的调整, 而且有碍于中国经济的健康发展。因此，了解我国房地产价格高涨的原因,并采取有效的政策措施控制房地产价格的上涨，对实现房地产行业健康、持续、稳定发展以及和谐社会的构建，具有现实而重要的意义。

本文主要通过对房地产行业现状分析，列举影响高房价的因素及其社会影响，并相对应的提出解决措施。

[关键词] 高房价社会影响对策

目录

引言 (1)

1.我国大部分地区房价的现状 (2)

2.造成高房价的原因 (4)

2.1建安成本上涨 (4)

2.2建房用地成本上涨 (4)

2.3房地产开发商追逐利润最大化 (5)

2.4投机炒房 (5)

3.高房价带来的影响 (6)

3.1高房价带来的经济影响 (6)

3.2高房价对消费的影响 (7)

3.3高房价对产业结构的影响 (7)

3.4高房价对物价的影响 (7)

3.5增加社会的不安定因素 (8)

4.高房价各方的应对措施 (9)

4.1政府的应对措施 (9)

4.1.1多建公租房、廉租房 (9)

4.1.2改革土地出让方式 (10)

4.1.3宏观调控及市场引导 (11)

4.2房产开发企业的应对措施 (11)

4.2.1加强企业的自律性 (11)

4.2.2走规模化，集团化道路 (11)

4.2.3采取多项措控制成本 (11)

4.3百姓的应对措施 (12)

4.3.1不要加入投机的行列 (12)

4.3.2改买房为租房 (12)

4.3.3回农村居住 (13)

结论 (14)

致谢 (15)

参考文献 (16)

引言

城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，还会使经济发生泡沫，最终可能引发经济危机。

2007年以来，我国房地产行业价格一路上涨，人们出于对房产价格的利好预测、房地产的利润空间以及较高的投资收益率，越来越多的资本进入房地产市场。但是，房产价格的过高不仅会导致房地产市场的泡沫，还会影响国民经济的正常运行。在北京和上海等发达地区，房产价格与家庭可支配收入之比已达到30 : 1，这意味着，北京和上海等地市民需要30年的可支配收入才能购买到一套房子，这个比例显然是非常高的。［1］为此，国家在2011年开始出台了一系列限购、限贷等调控措施，但是房产价格总体上没有明显的降低，房产价格依然在高价位波动，房地产泡沫依然存在。本文将试图探讨到底是什么原因导致了现在的高房价，以及高房价所导致的社会问题，政府又该采取哪些措施将房价控制在合理范围内？企业和普通大众又该怎样面对高涨的房价？

1.我国大部分地区房价的现状

近年来，中国的房地产业得到了快速的发展。同时，房价的上涨等现象也引起了人民的关注，房价问题已成为目前中国经济的一大热点。

2002年以来，我国房地产价格一直处于上升状态。在2004年，国家出台了一些宏观调控政策，使房地产投资过快的情况得到了一定的控制，房地产供求关系有了一定的改善。但从2005年开始,房地产的价格又一路暴涨，泡沫不断积累，全国的房价涨声一片。为了使房地产市场平稳健康发展，抑制投资过热，政府出台了规范土地交易，上调利率等一系列的调控措施，房地产市场才有所降温。2008年，美国次贷危机对我国经济影响开始显现，政府又开始采取一系列措施，刺激国内房地产市场的发展。到目前为止，房地产价格明显高于其合理价格水平，为了防止房地产市场泡沫化，促进房价回归到合理水平。[2]近几年来，国家先后出台了多项房地产调控措施，但效果都不是太理想。

2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。2013年房地产开发投资增速如图1所示：

图１

但总的来说，我们在看到一线城市房价上涨比较快的同时，也要看到去年城市的房价出现了比较明显的分化趋势，二三线城市总体上上涨比较平稳，个别三四线城市特别是四线城市有的房价还出现了下跌。

2.造成高房价的原因

2.1建安成本上涨

建安成本主要是指建筑过程中的房屋建设费用，约占房屋总价的30%。建安成本的上升会导致开发成本的上升，从而导致房地产价格的上涨，其主要表现在三个方面：一是建筑材料价格上涨带来了房屋建设成本的增加，近年来，建筑材料尤其是钢材、水泥的价格呈现上升趋势，而且涨幅较大，据预测，这种上涨趋势还将维持相当长的一段时间，尽管经过国家宏观调控以后，建筑材料的涨幅有所回落，但仍在高位徘徊，这必将使建安费用增加，导致房屋成本增加，而最终反应到商品房的销售价格上。

二是建房工人工资增加引起房价的上升。近年，建筑业农民工的工资大幅攀升，甚至出现了用工荒，企业用人成本水涨船高，导致企业的建筑成本增加，间接导致了房价的上涨。

三是随着人们生活水平的提高，对房屋质量的要求越来越高，人们把目光投向配套设施齐全的小区。这些小区无论是其使用的建筑材料，建筑设计的户型还是小区环境的营造，都有很大的提升。新技术、新设备、新材料、新工艺在建设住宅中的应用，特别是绿色生态住宅和智能化住宅的建设，也大大增加了服务和建设成本。

2.2建房用地成本上涨

土地价格的增加，是造成房价逐年上升的最直接因素。土地资源有限，国家为了保证农业用地，从严控制土地，确保全国耕地，无可争议，但土地成本上涨，后果却是要更多的百姓为此买单。

持续上涨的地价占房地产价格的比重呈上升趋势。土地价格之所以持续上涨,是由于城市建设速度不断加快,城市中心建设用地日趋紧缺,加上全国各地普遍实行了土地

的收购储备制度,土地增值收益已经成为地方政府财政的主要来源,地方政府希望通过

土地市场的价格调控获得更多的财政收入,这些都直接或者间接地导致了土地价格的上

涨,进而推动了房地产价格的上涨。根据我国土地稀缺的实际状况,工业化、城市化的发展加速了对土地的需求。为了保护土地，特别是实施严格的保护耕地制度,这些都导致了土地价格的持续上涨。

2.3房地产开发商追逐利润最大化

由于房地产需求的错误预期以及高收益的诱惑，面对需求膨胀的买方市场，房地产商不仅捂盘惜售、“边涨边推”，还不断释放“刚性需求”主导的言论，主观上制造或者说是加剧了供不应求的市场环境。开发商还错误的把大量资金投入到了高档物业的开发之中，而需求较高的中低档物业却开发不足，导致大量高档物业形成空置，而中低档物业需求得不到满足，导致了价格上涨。房地产为市场体系的一分子,它的利润水平应该趋向市场平均水平。但是,由于房地产是一个资金密集型行业,风险高、周期长,必然会要求获得高于社会平均水平的利润。而土地位置的固定性,导致一些区域范围内房地产的稀缺性,以及我国经济快速发展,在需求旺盛的大背景下,使得房地产商的期望利润远远高于社会平均水平,总想获得巨额利润。例如在2000-2004 年的5 年间,我国上市公司毛利润率下降了近4 个百分点,房地产上市公司毛利润率却提升了1.3 个百分点。近年来,房地产业的平均利润水平虽然有所下降,但仍保持在一个较高的水平。为了获得较高的超额垄断利润,必然导致房地产在高价位成交,致使房地产价格只升不降。

2.4投机炒房

社会对于房地产价格持续上涨的预期，使大量资本涌入房地产业追逐高额的利润,且更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动。因此投机需求一旦实现就迅速转化成供给,导致市场上供给迅速增加,而紧接着跟上的更多的投机需求就造成了总需求的虚高,由此造成房地产价格超过其内在价值,产生虚高。房地产市场的恶意炒作和投机行为造成的危害,不仅在于哄抬了房价,其更大的危害在于它制造了巨大的房产“隐性空置率”。投机者炒房导致房地产市场上供不应求的假象，掩盖了市场中越滚越大的泡沫,房地产市场中越来越大的需求是投机者所支撑的。而作为泡沫经济载体的房地产,其泡沫一旦破灭，对整个国民经济而言,后果将是灾难性的。

3.高房价带来的影响

3.1高房价带来的经济影响

中国内需缺乏，其主要原因是民众的购买力低下。而导致购买力不够的一个重要原因就是民众在住房上投入了太多的资金，这一点从房价收入比就可以看出。2000 年全国住宅均价为1948 元，2012 年全国住宅均价为5382. 65 元，上涨了176%。[4]而从2003 年至2012年，一线城市的房价甚至涨幅普遍在两倍至三倍以上。例如广州2003年一手楼均价3888元/平米,2012年14044元/平方米,涨幅261%;北京2003年一手楼均价4456元/平方米,2012年20700元/平方米,涨幅365%。我国目前的房价，对于多数人来说都是难以坦然和承受的。在许多城市，购买一套房相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入。这对于一个家庭其他消费的影响是显而易见的。住房是和民生息息相关的行业，这一定会给住房民生带来危害，造成社会的不稳定，给中国经济的发展带来了巨大的伤害。

高房价、高收入比极大地降低了大多数人的真实收入，可以说是房地产商对普通居民和终端消费工业的剥夺。有调查显示,2005年底北京、上海、天津等10个城市平均月供收入比为35%。有31.75%的人房租、月供占到了其收入的50%以上，而这一比例到2009年又进一步提高，严重超过了国际警戒线1/3的危险水平。高房价造成家庭住房消费过度透支,成为房奴的人不得不挤压其它消费，缩减各项开支，对其它产品的需求被迫降低，这自然就影响了更多工业的发展。

高房价不但使城市居民的消费水平下降，同时使农村的消费水平下降，因为有相当一部分在城市（特别是大城市）购房的年轻人来自农村，面对高昂的房价通常会要求尚在农村的家人给予支持。城市农村两方面的夹击造成全面消费萎缩，内需不振（家电下乡没有取得效果的主要原因），2005年我国最终消费占GDP比重已从上世纪80年代62%下降到52.1%，居民消费率也从1991年的48.8%下降到38.2%，到2009年消费仅占GDP 的29%，达到历史最低水平。这一现实与转变经济增长方式，依靠消费、投资、出口协调拉动经济增长的国家政策背道而驰。

3.2高房价对消费的影响

为了应对持续大幅上涨的房价，城市居民尤其是那些没有房产或者居住条件有待改善的中低收入阶层，不得不将收入中的大部分用于支付房款或月供。这些购房者一方面要面对巨大的经济压力和精神压力，他们的物质生活水平和精神生活水平的提高都将受到制约；另一方面他们为了节省开支，不得不推迟甚至取消其它方面的生活消费，严重制约了与住房无关产业的消费需求的增加，很明显不利于我国通过扩大内需来实现经济的持续增长。

3.3高房价对产业结构的影响

高房价对产业结构的扭曲破坏是深远和严重的。一方面，高房价刺激的庞大房地产业带动了高能耗、高污染的粗钢生产的一路发展，延缓慢了部分基础工业的结构调整。有数据显示，2008年在GDP构成中，钢筋水泥占了57%，到了2009年占了67%，房地产业的拉动，让我国成了全球最大的钢铁消费市场，并且给部分产能落后、规模小、效率低、污染重、对资源和生态环境构成严重威胁的中小企业创造了很大的生存空间，使我国付出了巨大的环境代价。

另一方面，高房价、高收入比严重挤压了其他工业的生存空间，使得原本就过剩的消费工业生存状况更加严峻；再加上超高利润的诱惑，工业资金大量进入房地产业。从2007年底开始，格力、海尔、长虹等多家老牌家电企业，高调介入地产领域，其它企业更是纷纷效仿。大量工业资金的流失，不但抑制了工业的发展和技术改造，延缓了产业结构的调整速度，破坏了工业长期的发展潜力和国际竞争力，而且进一步推高了房价和投机的欲望，导致我国整体经济结构严重扭曲。[5]

3.4高房价对物价的影响

高房价使资源过多的流向地产部门以及与地产相关的行业，造成其他行业（主要是食品等由中小企业投资的行业）资源不足，供给下降，造成物价上涨，引发通货膨胀。

高房价是近年来通货膨胀的最大推动者，它从多个方面推动了物价的高涨。首先，高房价拉动的庞大房地产业挤占了其他工业的生产资料，抬高了工业原材料成本。典型的是房地产行业带动了粗钢产业（约占全部钢材产量的40%以上），进而使得铁矿石的进口成本翻倍增长，这些增加的成本对利润很薄的其他工业来说只能通过涨价来应付。

其次，高昂的房价抬高了服务行业的房租成本，抬高了人们的生活成本，从而作为主推力量，间接抬高了其他工业的用工成本，用地成本。

然后，高房价下的高利润使得房地产行业能更容易获得资金来源，挤占了工业资金；在国家宏观紧缩时，受影响的首先是其他企业，在2008年施行经济政策紧缩时，不少大企业反映，手中流动资金被银行抽走了三分之二还多，而房地产业却仍能想法拆借到资金，这种情况相应的提高了企业资金成本。[6]

最后，高房价推动了对郊区用地的大量圈占，抬高了郊区土地的价格，导致近郊种植业的机会成本上升，在土地上种植的农产品价格自然也水涨船高。这一上涨激发了多年来被低估的农产品的价格，引发了农产品价格的全面上涨。

3.5增加社会的不安定因素

过高的房价将会制造出“马太效应”，不断地拉大高收入阶层和中低收入阶层的贫富差距。从近几年公布的财富排行榜中可以看出，上榜的前百位富豪大多数和房地产产业有关。房地产商的资产暴涨，说明社会财富正在迅速向少部分人手里集中。除地产商外，其他高收入阶层也可以利用自身的资金优势参与投资而规避房价的不断上涨，并从中获得丰厚的利润回报。而与之相对的，广大中低收入阶层因为不具有开发或投资房地产的能力，不仅无法分享我国房地产业飞速发展的成果，而且还要耗尽家底、透支未来十几年甚至几十年的收入。这种社会财富分配的不公，将会造成巨大的负面影响，对于构建和谐社会的危害是不言而喻的。

4.高房价各方的应对措施

高房价在一定程度上能拉动GDP的增长，但如果房价持续高速增长，与经济发展水平和人民收入水平不协调的话，很容易产生房地产泡沫。由于投机因素的影响，房价脱离正常轨道，存在严重虚高时，国家必须出台更为有效的方式调控房价。

世界上许多经济体因为房地产泡沫破裂，导致经济、房地产供给和需求关系不景气甚至经济衰退，给我国敲响了警钟。根据金德尔伯格( 2000) 的研究，从17 世纪至20 世纪90 年代初期，全球范围内42 次重要的经济与金融危机中有21 次左右都与房价的暴涨与暴跌有关。［7］近年来一些国家和地区的房地产市场、房价剧烈波动引起经济不稳定，如2007 年美国爆发的次贷危机。中国在现行经济发展时期，必须警惕房地产泡沫。如果这些措施实施，势必会对房地产市场造成不小的冲击，房地产业就可能不再是经济的支柱型产业。即便如此，中国的发展道路也不能走饮鸩止渴之路。经济增长迅速，财富分配不均匀以及中产阶级没有太多可供选择且收益率高的投资渠道，造成了对住房的需求旺盛，进而导致高房价现象的发生。

鉴于此，中国房地产发展及房价调控方面，应该走一条科学的、可持续的发展道路。

4.1政府的应对措施

4.1.1多建公租房、廉租房

确定商品房、经济适用房和廉租房建设的合理比例。通过这样的措施，可以使人口密度较大地区的人均住房面积有一定程度的保证。政府根据经济社会发展不同阶段的目标和居民收入水平，对不同收入群体采取不同的住房政策，切实调整住房供应结构，建造中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房。

社会保障用房土地价格按国家土地评估价格列入开发的成本。这部分土地不进行市场化的运作，解决城市中低经济收入家庭住房问题,体现社会制度的优越性，人民能住好房，可以分享到改革开放的成果，可以在城建收费、税收上给予优惠。另外，应加强对经济适用房和廉租房购房户的审批力度，真正把党的好政策落实到老百姓身上。[8]

4.1.2改革土地出让方式

结构的不合理和税费总量的过多是制约房地产市场健康发展的制度性问题。结构的问题就是在房地产开发流转环节、房地产取得环节和房地产保有环节没有税收，所以导致很多持有房产投机投资。在开发环节税费混杂，流通环节的税率很高，这样导致流通不畅。开发环节的混杂行为，而持有环节不足，所以房地产税收体制改革势在必行。定房价为目标，改革以招拍挂为主的土地出让方式。对招标、挂牌、拍卖出让方式的改革，并不是重新回到以划拨和协议出让为主的时代，因为协议和划拨方式，不能真实反映土地的市场价格，而且容易暗箱操作，导致腐败等问题。但是，当前的城市土地出让招拍挂的出让方式，以土地价格为竞争标的。在土地垄断供给的条件下，其逻辑结果就是抬高土地价格。而土地价格的上涨又传导到住宅价格上，导致住宅价格的快速上涨。因此，招标、挂牌、拍卖方式，也要进行改革和完善。

首先需要改变政府供给土地的目标。改变政府出让土地获得最大化土地收入的目标。政府对城市土地的供给，应该以适应不断增长的城市人口对住宅的需求为目标，而不仅仅是为了增加的政府的财政收入。

其次，要实现上述目标，在操作上也没有困难，只要改变招拍挂的标的即可：以提供价格合理的住宅为竞拍标的，而不是以土地价格的高低位标的。这一方面的改革，没有技术上的困难，困难在于政府是否愿意和能够放弃对“土地财政”的依赖。而破除地方政府的“土地财政”依赖的前提是改革我国的财税体制，特别是中央和地方政府的财政分配体制，按照事权和财权相对应的原则，在地方政府和中央政府之间进行合理分配。

以房产税出台为契机，改革土地批租制，将土地年租与征收房产税合并。土地年租制的好处，一是政府可以一次性获得可供支配的大额资金，二是征收方便。而土地年租制的缺点，一是寅吃卯粮，政府透支了未来收入；二是一次性缴纳未来若干年的土地出让金，增加了开发商的资金负担，容易积累金融风险；而开发商一次性缴纳的土地出让金需要在住宅出售中一次性获得补偿。这样，一次性缴纳的土地出让金将全部进入住宅成本中，从而抬高了住宅销售价格。

在土地年租制下，政府可以获得未来期限内的稳定收入来源；降低集中在开发环节中的金融风险；降低房价，减轻购房者负担。

4.1.3宏观调控及市场引导

加强对土地市场的宏观调控,引导房地产价格趋于合理。首先,各级政府要科学制定城市规划,确定各类房产用地布局和比例,对于土地价格上涨过快的地区可以适当增

加土地供应量以平息地价;其次,各地价格、土地管理部门要以地价评估结果为依据,综合考虑国家宏观政策、城镇土地市场供求状况等影响地价的各种因素,合理确定和定期更新调整基准地价,以公布的基准地价为依据调控和引导房地产市场价格水平。要把严禁囤积土地作为宏观调控的一个着力点;然后,针对目前利润较低、需要量较大的低档次商品住宅的用地,可考虑以协议出让的方式来降低造价;最后,对目前征地补偿办法不合理和计算方法不科学造成的土地征用价格的不规范,国家要尽快予以修订,使征用农地

补偿费标准的确定与拆迁城镇居民补偿费的标准一样逐步走向市场化,做到同地同价。

4.2房产开发企业的应对措施

4.2.1加强企业的自律性

房地产企业应从需求出发，调整各类房地产项目的投资结构。把期望利润调整到一个合理的水平，而不是仅仅是为了追逐最大的收益。目前空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目，说明这些项目供过于求，而中低等价位的房屋紧缺，其供应量远远达不到消费者的购买需求。开发企业对市场需求情况应该有正确的了解，据此加大中对低档住房的投资和建设。

4.2.2走规模化，集团化道路

房地产企业应采用规模化集团化经营模式，此种模式有利于协助房地产企业基于长远发展，减少短期行为，与银行形成良好互动合作关系，在某种程度上减少金融风险。因此房地产企业，尤其是中小房地产企业应不断整合优势资源，做大做强。于此同时要打造房地产企业品牌，加强房地产售后服务等，让消费者无后顾之忧。[10]

4.2.3采取多项措施控制成本

房地产企业可以采取更多的措施控制开发成本,降低房地产企业的期望利润。一、在相同的开发环境下,房地产企业要通过对设计、施工、材料、装修公司的选择和资金

的供给,对房产开发进行有效地组织和管理,开发出适应市场需求的产品,并尽可能地降低建筑工程的成本、降低产品的销售价格,使之在竞争激烈的市场经济环境下,求得生存、求得发展;二、充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用,通过整个过程的有效整合来提高企业的效率和加强成本的控制,从而减少管理费用支出,减少消耗、降低成本,既实现企业利润的最大化,还能促使开发商自身拓展竞争思路。

4.3百姓的应对措施

近几年来,我国房价飞速上涨,居高不下。高房价不仅成为我国的经济焦点,更造成了严重的社会问题,影响了居民的正常生活。中国人素来安土重迁，受传统观念的影响, 很多中国居民认为: “拥有一套稳定的住房是安身立命的根本” ,不愿意过租房的生活。因此,高房价虽令人望而却步, 人们却依旧迎难而上,不少人节衣缩食、省吃俭用, 只为买房或者还贷, 成为当下热议的群体-“房奴”。

4.3.1不要加入投机的行列

普通老百姓对房地产的态度就是消费，消费的第一含义就是量体裁衣。人们之所以热衷于购置房产，正是看中了房产的资产储备作用和增值潜力，正是由于这种购房的心态急剧的加重了房价的上涨。如果你一旦加入到投机或者投资的行列，那么你这个行为本身就是商业行为，你也就从消费者变成了商人，没有什么人商人是永恒不败的。

4.3.2改买房为租房

租房相对于买房有其自身的优势。首先, 租房比买房压力小。首付对于大多数的人来说都是很大的负担,这不仅让我们在经济上有很大的压力,在思想上,也会背上沉重的负担。相反,租房就可以解决这个问题了。不仅没有昂贵的首付,连租金也比月供便宜了很多。虽然不是自己的房子,但住着是一样的贴心和舒服。租房还可以省下一笔房贷的钱，人们可以把这些钱存入银行保值或进行理财，这其实也是不错的选择，人老之后，用这笔钱养老是个不错的的选择。

其次，租房子比买房子自由。80后，90后的生活方式和态度都比较自由,换工作和

城市的几率都比较大,也就是说,流动性比较大,租房子正好可以迎合这个群体需要,在

哪儿工作就在哪儿租房子,经济实惠,还很方便。租房可以省去很多事，例如办理房产证，房子产权等问题，也不用为了房产问题弄得财产不好分配。

然后，租房生活压力也比较小，有更多的时间用来旅游等等，不会为了房贷发愁，生活压力小，对于身体也是很有帮助的，身心健康远比任何良药都要好。还有就是消耗,物业等问题,都要自己解决。如果租房,就没有了这些烦恼.什么问题都不用管,只管搬进去住就行了,只要按月给钱,想住到什么时候住到什么时候,基础设施不用操心,只管享

受就行了。如果发生问题可以找房东,不管怎么说,就是省事。

当然,还有其他的很多好处,例如离婚时的财产分割,还有因物价的变动或者国家政策的调整而带来的房产升值降值问题等。

总之一句话,房子就是给人住的一个窝,有能力的买房当然好,没有能力或者资本的,租房也不是什么坏事,省事又省心,还不耽误工作和生活。

4.3.3回农村居住

面对城市的高企的房价，不如回到农村去居住。相对在城市居住，在农村居住也是有很大的好处：1、空气清新，环境比城市好；2、安静，不像城市那样吵闹； 3、随时可以爬山玩水，或者是到河边钓鱼；4、有时你会感到一种归隐于田的感觉，很自由；5、有人情味了，家家户户可以随便串门，不想现在的城市，都不知道自己的对面或者邻居住着些什么人；6、农村人相对很单纯，没有那么的勾心斗角，而且还会互相帮助，远亲不如近邻就是体现在农村了；7、在农村可以吃自己家种的的蔬菜，足不出户就可以体验到农家乐。

近十几年来，房价涨了一轮又一轮，过高的房价大大制约着城镇居民的消费。房地产价格不但关乎民生，甚至关乎国家命运。高房价绑架了政府和公众，加速了社会贫富两极分化，加剧了社会矛盾。政府应建立适合中国国情的房地产市场体系、通过改革土地供给方式，降低房地产的成本；减少与房地产相关的税费，培育城镇居民理性的住房消费理念，进一步加大宏观调控力度，以使房价回归到合理水平，使高房价与经济发展水平和人民收入水平保持协调发展。企业在这场房价的大涨之中获得了巨大的利益，但企业也应该背负起自己的责任，为国家的和谐稳定贡献一份力，不能光顾赚钱而破坏了社会的稳定。普通的劳动人民也应该做好自己，为房价的稳定提供自己的一份力量。

历时将近四个月的时间终于将这篇论文写完，在论文的写作过程中遇到了许多的困难和问题，但是都在同学和老师的帮助下度过了。尤其是要感谢我的论文指导老师——卓老师，他对我进行了无私的指导和帮助，不厌其烦的帮助我进行论文的修改和改进。另外，在校图书馆查找资料的时候，图书馆的老师也给我提供了很多方面的支持与帮助。在此向帮助和指导过我的各位老师表示最忠心的感谢！

感谢这篇论文所涉及到的各位学者。本文引用了数位学者的研究文献，如果没有各位学者的研究成果的帮助和启发，我将很难完成本篇论文的写作。

感谢我的同学和朋友，在我写论文的过程中给予我了很多帮助和材料，还在论文的编写和排版等过程中提供无私的帮助。

由于我的学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师和学友批评和指正！

参考文献

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别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高!

别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高!

别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高！ 王炼利 中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，有人就会偷着乐！ 两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！ 人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！ 当然，我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的“上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等）、土地用途（分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，政府部门收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金

会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。 本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。 2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受采访，主要让谈我对土地出让制度和土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问：“王老师，你的心态怎么那么好？”我回答“我根本就没有指望过能播出！” 无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。

我国高房价的危害、成因及对策分析【开题报告】

毕业论文开题报告 经济学 我国高房价的危害、成因及对策分析 一、选题的背景和意义 选题的背景： 随着全球房地产市场的发展，房地产市场研究在国际舞台上占据着越来越重要的地位，尤其是近10到15年的时间里，国外房地产研究逐渐由起步到成熟，研究的发展速度和规模都达到了相当高的水平，在房地产宏观调控方面取得了一定成果突破：为应对美国房地产升温，美联储主席伯南克的方法是对美元加息，并进行金融创新；韩国对此则采取有保有压的政策，对无房户购房实行优惠利率，对有房且收入较高的家庭再购房则将利率提高并降低贷款额的比重，打压房地产；面对住房价格上涨英国则采取法律手段，颁布《住房法》导入“购买权利“，取得了良好的调控效果。 我国房地产研究起步较晚，又由于房地产问题的研究是一项非常复杂的工程，它涉及到很多方面的问题，从而导致了现今我国的专家学者，实业界，政界等对我国房地产的现状有较大的分歧：复旦大学谢白三教授认为目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下；华中科技大学欧阳强认为应对我国房地产价格上涨应进行结构性调整，促进房地产业升级，并规范土地市场、完善房地产金融体制。总体来看我国房地产研究至今没有较为权威的研究模式，对我国当前的房地产发展形势判断不准确，造成一段时间内房地产价格宏观调控政策未起到有效的效果，总体的研究情况不能令人满意，更不能有效的应对当前房地产市场的价格变动。 选题的意义： 当前中国房地产的市场价格并不能真实反映房屋的供求关系，目前的房价对于购房者来说并没有多少现实意义。换句话讲，购房者根本没有必要去关心目前房价的涨落。而在国外，二手房价格的变化可以反映出房价的涨跌。即使是新房的价格，也要把所有房屋分成各种类别及各种层次，通过分析不同房屋结构给予不同数据，只有这样分析出来的房价才能够比较准确地反映市场。可是中国目前的房价，房价相当平均，相当不准

浅论当前房价波动原因及趋势分析

浅论当前房价波动原因及趋势分析 摘要：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。 关键词：房价上涨；经济增长；限购；民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 （一）就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想） （二）房价上涨的原因 1.住房供应结构矛盾突出 07年上半年，全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2.部分城市房价上涨较快

高铁建设对城市发展的影响研究

高铁建设对城市发展的影响研究 冯长安 摘要：高速铁路从诞生至今已近50年，纵观国外高速铁路的发展历程，其对城市的发展产生了巨大的影响，有负面的也有正面的。而高速铁路建设在我国才刚刚起步，但依据我国高速铁路规划，在未来30年将是我国高速铁路建设的高峰时期。本文从我国高速铁路的发展形势、国外高铁建设的相关经验、高铁建设的作用与目标进行系统的说明，通过区域的视角和严密的论证来分析高铁建设对城市本体以及城市的区域空间结构的影响，为我国今后高速铁路以及城市的建设提供参考意见。 关键词：高铁建设；城市发展；区域空间结构 1引言 在我国城市经济快速发展的背景下，我国目前仅有的普通铁路运输系统已经日益饱和，负重越来越大，日渐不能满足我国的交通运输需求。在科学发展观的发展形势下，加快作为资源节约型的高速铁路系统的建设和发展已经成为必然，《中长期铁路网规划》和《中国高速铁路网规划》应运而生，由此我国开始了高速铁路建设的新篇章。 在我国即将进入高速铁路建设的快速时期，研究高速铁路建设对城市发展的影响显得尤为必要，以便为今后高速铁路的发展和城市建设做到未雨绸缪，科学建设，合理发展。 2研究意义 2.1我国高铁建设即将进入快速发展期 2004年1月《中长期铁路网规划》的通过，标志着我国高速铁路时代的来临。其规划至2020年实现“四纵四横”铁路快速客运通 道以及三个城际快速客运系统的建设完成。建 设客运专线1.2万公里以上，客运速度目标值 达每小时200公里及以上。如图所示： 在中国高速铁路网规划中，又确定了高速 铁路建设的近中期目标和远期目标：近期实现 “五纵六横八连线（568网）”；远期实现 “8 图 1 中长期铁路网规划图 纵15横26连线（81526网）”。 由此可以看出，未来30年将是我国高速铁路发展的重要时期。

影响房地产市场的因素有

影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

从微观经济学角度分析影响房价的因素

从微观经济学角度分析影响房价的因素摘要：本学期，学习了经济学的一些相关知识，主要是微观经济学方面的内容，通过学习对经济学有了一个初步的了解。房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题。所以本次课程论文就谈一谈从微观经济学角度分析影响房价的因素。 关键词:供需、消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1. 住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均 居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的

主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2. 土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应 总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。 土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。 设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。以今年一季度为例，1-3月，全国房地产开发企业完成土地

我国高房价的产生原因及其应对措施

我国城市高房价的产生原因及其应对措施 资源与环境科学学院房地产经营与估价专业 指导教师王健 作者韩彪 摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。 关键词：高房价产生原因应对措施 1我国城市商品住房市场现状 目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。 国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。 2高房价的产生原因 尽管今年许多城市的房价出现了近年来的异常不景气，但依然高价在售。推高房价的原因有很多，主要有以下几种原因： 2.1老百姓买涨不买跌的心态

影响房价的因素与意义

探寻影响房价因素与意义 南京大学金陵学院 12营销 引言 改革开放以来，经济发展，人民收入提高，生活水平的不断改善。与此同时，物价水平也随之不断提升，但是由此也带来许多问题，住房成为居民普遍的关注。本文以江苏省为例，粗略分析影响房价的内外部因素，以及可能遏制房价上涨的措施。 正文 下面是江苏省从1999年始至2011年的农村和城市居民收支水平图表。

由上图表可见，近十年来居民收入普遍增长，总体呈上升趋势,这种上升的趋势，使得江苏省全体居民的购买力空前的巨大。但是，对于“居民收入增加是房价上涨的首要原因。”这种观点，是无法不赞同的。 江苏省农村居民人均住房面积（单位平方米/人） 从近些年来看，至少到2011年为止，农村人均住房需求并没有疯狂增长，假设平均一户家庭有4口人，人均住房面积增长了15平方米，一户总需求为60平方米，需求并没有打到必要去新购置一所60平方米的住宅的阶段。并且，从上面江苏城乡人均收入，并结合江苏省储蓄存款年底总余额/常住人口有EXCEL所得结果。 江苏省年底总存款余额

江苏省常住人口 江苏省年底人均储蓄额 由上述表格得2011年江苏省人均储蓄余额仅为3万余元，虽然2013储蓄额必然会有大幅上涨，但中国的经济增长并没有全部均衡地转化为所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再从房价来看，这么低的人均储蓄额，意味着大部分中低收入居民并没有能力承担购房费用。此外，鉴于中国人热衷于储蓄的习惯和不乐于超前消费的心理并未彻底改变，总而言之，收入提高根本不会是引起房价疯狂上涨的首要原因。 江苏省近十年各类房屋平均销售价格

在狂热的房价下，有很多居民感叹买不起房，也有很多居民贷款也要购置房产。改革开放至今三十多年，一部分房子自然需要更新换代，而人均住宅需要并没有那么高。原先，房子还很便宜，而且到处都是售楼处，也不缺房子，但一眨眼房子卖得比什么都贵。很显然，居民并不是自发存在如此狂热的置房需求的，至少在买房热之前没有那么多人热衷于抢购房产，在当时可以说这种需求是隐性的。如此大量的购房需求是如何陡然间被激发的，这是个值得深思的问题。 当宏观经济保持高速增长时，房价会随经济的增长而自然增长。但从商标可见，2004年开始，江苏省房价突然暴涨。04年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就意味着土地供给的方式改变了，严重缩减了市场土地供给量。供给减少，地价上涨。在股市连续暴跌的情况下，投资渠道减少，投机商们把目光投向了房地产。在房地产商不顾社会责任的推波助澜下，以及其它各种外界因素的共同作用下，房价只涨不跌。 中央政府虽然早就开始对房地产和固定资产投资过热产生警惕，2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年实施了更加密集的直接针对房价的组合调控，但由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约，使得政策找不到合理的平衡点。以江苏省商品房销售所占江苏省GDP比例为例（见下面图表），政府会如果大力度调控，导致房地产市场大幅度下跌，则可能引起银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水，或者给汇率带来更大的升值压力，所以政策力度一直都比较温和，导致房价一直在调控，从未被降下。

论当前房价上涨的成因与对策

论当前房价上涨的成因与对策

【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 【论文关键词】高房价；成因；对策 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根

高速铁路对城市发展的影响

UCD 编号： 北京交通大学 铁道概论第一次作业 高速铁路对城市发展的影响 本科生姓名：王宇航09283020 指导教师姓名：沈飞 学科、专业名称：计算机学院、信息安全专业 二零一零年十二月 A Study of Beijing Jiaotong University’s Translations The First Paper of Introduction to railway A Thesis: Effects on urban development in high speed railway Undergraduate Student: YuHang Wang Supervisor: Fei Shen Academic Title: Computer Science December 2010

内容摘要： 自1964年世界第一条高速铁路建成以来，世界范围内先后掀起了建设高速铁路的热潮。作为现代化的运输工具，高速铁路对于国家、城市的发展起到了重大的影响。尤其是作为发展中国家，高速铁路成为了促进国家擦站不可或缺的加速器。本文将从几个方面分析高速铁路对城市发展的影响。Content summary: Since its 1964 completion of the first high speed railway in the world, has set off a boom of construction of high speed railway in the world. As a modern means of transport, for high speed railway to the development of countries and cities have a significant impact. Especially as a developing country, became an integral part of promoting national cleaning station on high speed railway accelerator. This article from several aspects influence analysis of high speed railway on urban development. 关键词：高速铁路、城市经济发展 Key words: high-speed railway, urban economic development

对影响北京市房价重要因素的实证分析

Emergence and Transfer of Wealth 财富涌现与流转, 2017, 7(3), 49-56 Published Online September 2017 in Hans. https://www.wendangku.net/doc/4d12925722.html,/journal/etw https://https://www.wendangku.net/doc/4d12925722.html,/10.12677/etw.2017.73008 An Empirical Analysis on the Factors Affecting the Housing Price in Beijing Yutian Jia, Yuping Lan International Business Department, Beijing Normal University Zhuhai Campus, Zhuhai Guangdong Received: Jul. 24th, 2017; accepted: Aug. 2nd, 2017; published: Aug. 9th, 2017 Abstract It is obviously that the housing price in Beijing is never falling. The housing price in Beijing that lots of people cannot afford is at the top ten from all over the world. The dates of the resident pop-ulation, GDP and housing completion area that are collected are used for analyzing the factors that influence the housing price in Beijing. EVIEWS is used to make a multivariable linear regression model that will analyze the factors, and provide some reasonable advice for government invest-ment and home buyer. Keywords Housing Price, Resident Population, Real GDP, Housing Completion Area 对影响北京市房价重要因素的实证分析 贾雨田，蓝裕平 北京师范大学珠海分校国际商学部，广东珠海 收稿日期：2017年7月24日；录用日期：2017年8月2日；发布日期：2017年8月9日 摘要 众所周知，北京的房价一直都是“高歌猛进”，居高不下，如今已入选在全球房价排行榜第十名，令很多购房者望而却步。为了分析当前影响北京房地产价格的主要因素，本文搜集了2000年至2015年间的年末常住人口、人均生产总值、住宅房屋竣工面积等相关数据，建立多元线性回归模型并运用EVIEWS 计量经济软件对此进行研究，为政府投资购房者提供合理化建议。

2020年从微观经济学角度分析影响房价的因素

作者：非成败 作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词：房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的

主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。 土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。 设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。 则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。

从供求关系分析房价高涨的原因及其对策

成都理工大学 从供求关系分析房价高涨的原因及其对策

从供求关系分析房价高涨的原因及其对策作者姓名：陈草专业班级：财务管理2003080501 指导教师：杨 锦 摘要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都很大的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。房价的问题是个牵涉面非常广泛的问题，是一个宏观经济问题，也是一个社会问题，还是一个政治问题。就作者个人而言，我认为房屋既然是商品，那么供求关系对价格是必然会产生很大影响的，是引起价格变动的一个非常重要的因素。因此本文针对我国目前的房价现状，主要从经济学的供求关系角度系统的分析了房价过高的原因，并分别分析了房市的需求现状和供给现状。并从供求关系方面提出了有关抑制房价的方法和对策。 关键词：高房价;供给;需求;对策

目录第一章：前言 1.1我国房地产供需问题研究背景 1.2国内外对房地产市场供求问题的研究状况 1.3 本文研究思路和研究方法及研究结果 第二章：房市发展回顾 第三章：我国房市现状 3.1 供需市场现状 3.2 房价现状 第四章：房市需求现状分析 4.1 消费需求不断上涨 4.2 投资需求旺盛 4.3 城市化进程的影响 第五章：房市供给现状分析 5.1 不合理的供给结构 5.1.1 商品住房结构不合理 5.1.2 保障性住房建设不力 5.2 土地价格的影响 5.2.1 土地出让制度的不合理导致房价高涨 5.2.2 土地有效供给不足 第六章：抑制房价的对策分析 6.1 引导消费结构的改善 6.2 提高住房的有效供给 6.3 相关政策和制度的完善 结论 致谢

参考文献

中国高房价的分析与对策

中国高房价的分析与对策 作者：肖建荣邮箱:xiaojr8899@https://www.wendangku.net/doc/4d12925722.html, 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。 中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空臵率看，一般而言，空臵率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空臵危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空臵率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。 尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空臵率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。 中国的高房价的原因 首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。 如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位臵，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。 城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为

形势与政策论文--浅谈中国房价问题

形势与政策 浅谈当前中国的房价问题 院系：XXXX 班级：XXXX 学号：XXXX 授课教师：XXX 姓名：XX

摘要：随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。 关键字：高房价，原因，本质，有效策略 近年来，普通老百姓买不起房已成为一个不争的事实，虽然政府一直在想方设法地稳定房价，但效果甚微。房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影，这个问题是如何产生的？我们怎样认识它？让我们仔细地分析一下。 一、房价居高不下的原因 一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状【1】。但是，当房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。 一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。 另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市，这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，如果整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了【2】。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其房”。 二、认识房价问题的本质 当前，住房问题之所以成为社会大众最关心的问题，关键在于对住房问题的本质缺乏了解，住房问题被过度市场化。

我国高铁发展对我国各方面的影响

广义的高速铁路指使用磁悬浮技术的高速轨道运输系统。在中国，时速高达200以上，并使用CRH和谐号列车的称为“动车组”，时速160-200公里的城际列车称为“准高速”及长途列车称为“特快”，120-160称为“快速”，120以下的称为“普快”，80或以下为“普客列车”。 从国情实际出发，中国加快发展高速铁路也是必然选择。首先我想舔一下原因主要有以下原因 一是中国正处于经济社会持续快速发展的重要时期，铁路“瓶颈”制约矛盾非常突出。 二是中国正处于工业化加快形成的重要时期，铁路运输远远不能适应工业化发展的迫切要求。 三是中国正处在统筹城乡和区域发展的关键时期，铁路网布局难以适应城乡和区域发展的迫切要求。 四是中国正处在可持续发展的关键阶段，铁路发展远不适应综合交通运输体系建设的迫切要求。 对中国的意义 高速铁路[5]之所以受到广泛青睐，在于其本身具有显著优点：缩短了旅客旅行时间，产生了巨大的社会效益；对沿线地区经济发展起到了推进和均衡作用；促进了沿线城市经济发展和国土开发；沿线企业数量增加使国税和地税相应增加；节约能源和减少环境污染。 1带动沿线城市经济 沿线城市焕发新活力高铁对中国工业化和城镇化的发展起到了非常 重要的促进作用，促使高铁沿线中心城市与卫星城镇选择重新“布局”——以高铁中心城市辐射和带动周边城市同步发展。 中国正处在工业化和城镇化加快发展时期，高铁给沿线城市带来的高速交通优势，将使城市资源重新得到评估、定位和布局，实现周边城市在高铁圈中心城市的辐射带动下同步发展。 由于高铁通车，运力资源得到有效整合，既有铁路运力得以释放，缓解了长期以来运能与运量的紧张矛盾，更加快人流、物流、资金流、信息流等生产要素的快速流通。因此，高铁沿线城市重新受到国内外投资商的青睐，纷纷前来考察项目，投资办厂。一些“资源枯竭型”城市的开发价值，也再次评估，重新焕发出发展活力。 高铁在山东德州设站，因此吸引着周边城镇纳入到德州高铁经济圈的发展中来，使城市规模布局快速扩张。毗邻德州的陵县抓住这一有利时机，主动将其纳入德州城市规模扩张布局中来，以高铁交通优势来提升陵县与德州“同城经济”的区位价值，与德州市同谋划、同发展，以特色“都市现代农业”，带动全县经济社会进入“高铁时代”快车道。 日前，计划投资50亿元的中昊创业高铁产业园在四川省广汉市经济开发区开工建设，规划将建成全国知名的高铁产品制造基地。高铁成为广汉

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估