我国广播电视发展历程
我国广播电视事业发展历程
中国当代广播电视是中国共产党领导下的社会主义舆论工具，是鼓舞全党、全军、全国各族人民建设社会主义物质文明和精神文明的现代化传播工具，也是党和人民政府联系群众的主要渠道之一。广播电视事业几十年来得到了巨大的发展，其历程大致可分为几个阶段：
一、创始阶段：（1940年—上个世纪70年代末）
广播是人类社会在社会实践中日益增长的对信息的需求与现代科学技术相结合的产物。最早利用无线电波传送和接收声音的是美国匹兹堡大学教授、加拿大出生的费森登和被称为“无线电之父”的美国杰出发明家德福雷斯特，1906年圣诞节前夕费森登主持播出了世界上第一次语言广播。1920年，威斯汀纽豪斯公司在匹兹堡建立的KDKA电台正式广播。
中国共产党领导下的第一座人民广播电台，1940年12月30日在延安试播。当时它是新华社的口语广播组织，故称延安新华广播电台。1943年被迫停止播音，到1945年，经多方努力才恢复播音，1947年改名“陕北新华广播电台”，于1948年迁到河北平山县继续播音。1949年，北平解放后，陕北新华广播电台在3月25日随党中央迁到北平改名北平新华广播电台。1949年9月27日，改名为北京新华广播电台，12月5日改称为中央人民广播电台。
1958年5月1日，我国大陆上建立的第一座电视台——北京电视台，试验播出黑白电视节目，9月2日正式开播，10月1日上海电视台建成，1978年，北京电视台改名中央电视台。
从1940年延安新华广播电台诞生，1958年第一座电视台诞生，建国后我国有计划地在中央及各省创建了广播电台和电视台。但在“文化大革命”期间，广播电视事业的发展受到了很大的挫折。这一阶段广播电视事业主要体现党和政府宣传喉舌的特点。
二、发展阶段：（上个世纪80年代）
虽然50年代中国电视事业便已起步，但很长的时间里，它距离大多数中国人还是很遥远。直到1980年中央电视台播出了审判林彪、“四人帮”集团的实况，中国百姓在感受到十一届三中全会政治春风的同时，才不知不觉迈入了名副其实的“电视时代”。
改革开放提供的有利契机，使得80年代成为电视业发展和繁荣的黄金时代。1983年3
月召开的全国广播电视工作会议提出了实行中央、省、地市、县“四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针，并于同年10月得到党中央的批准。这一方针极大地推动了中国广播电视事业的全面发展。
到1990年底，中国有电视台509座，比1980年增长了13.4倍，电视覆盖率达到了79.4%。各地建起的卫星地面收转站，使边远地区的人民群众都可以收看到电视节目。1982年，中国中央电视台首次转播的世界杯足球赛，成为了中国球迷的盛大节日。1984年，在传统的旧历年除夕夜，中央电视台首次举办了《春节联欢晚会》，这一形式甚至一直延续至今。
“四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针在改革开放这一历史时期，给我国的广播电视事业带来了全面发展的政策指引和机遇，对于中国这个幅员广阔、人口众多的国度来说，的确是普及广播电视的一种好办法，迅速提高了广播电视的覆盖率，将党中央的声音传遍全中国。
三、市场竞争阶段：（上个世纪90年代）
随着改革开放及市场经济的进一步发展，广播电视也由原来的纯事业向产业化发展。一方面，对影视节目的需求带动了我国电影，尤其是电视节目制作业的快速发展；另一方面，广播电视作为主要的媒体，广告成为主要的收入来源，经济发达地区、运营较好的电视台逐渐由原来需要事业经费支撑向赢利阶段过渡。
上海电视台率先于1979年1月28日开始受理广告业务。1979年2月，中央电视台开办《商业信息》节目，开始集中播送国内外商业广告。1980年1月1日，中央人民广播电台播出该台有史以来的第一条广告。到1983年时，全国广播电视广告营业额达到3400万元。
据中国广告协会统计的数字，全国电视台1998年电视广告为132.57亿元，1999年收入为156.15亿元，2000年广告收入为168.91亿元，据媒体报道，2001年电视广告收入有所下降，约为162亿元。广播电视的广告收入大约可占全国广告营业总额的1/4左右。
进入90年代，有线网络与卫星技术应用在电视上，在加强覆盖的“四级办台”的方针及寻求市场发展两方面因素的同时作用下，出现了有线与无线、事业与企业、综合与专业的种种电视台，还有许多县以下的村镇也办电视的局面。到90年代末，中国电视已经基本形成中央和地方、卫星、无线和有线向结合的现代化电视传播网络，无线电视台达到4943座，有线电视台1285座，共播出1005套电视节目，其中卫星频道三十多套。国际频道信号已送往全球。中国的电视机拥有量已经超过了3亿，电视观众也超过了10亿。在这个阶段，我国的有线电视取得了长足的发展，为下一步的产业化发展打下了良好的基础。
上述数字无疑体现了我国广播电视事业的进一步发展，但同时一些并不具备办台条件的地区也一哄而上，一些具备办台条件的也没有在加强覆盖和市场发展二者中找到一个很好的平衡点，这样就不免带来一些问题。一是硬件的重复建设；二是无序竞争的产生，一个城市有几个电视台、几十个电视台同时播放一个节目、广告收费互相压价等情况不断出现；再者，电视台的管理也出现新的问题，“治散治滥”成为一项不得不进行的工作任务。
四、整合与数字化阶段（本世纪初至今）
随着我国广播电视行业存在问题的暴露和突出，随着我国社会主义市场经济体制的日益发育，随着WTO的加入，我国广播电视行业面临着新的挑战，体制创新、技术创新、产业发展，成为摆在我们面前的新的课题。以国办[1999]82号文为标志，广播电视业新一轮改革启动了。
数字化、网络化给广播电视的改革提供了非常好的契机。这一轮改革的特征是整合分散实体，无线电视与有线电视合并，解决重复建设与无序竞争的内耗，摆脱“内挤外压”的局面，组建电视集团，打造广播电视业的“航空母舰”。
自2003年启动有线数字电视以来，全国有线数字电视用户数发展迅猛。截止今年上半年，中国有线数字电视用户已突破5000万大关；而各省市广播电视台内数字化进程明显加快，省级以上广播电台、电视台制播系统的数字化率已达90%以上，许多省级台和城市台已经完成全台业务一体化网络系统建设，为广播电台、电视台从单一业务模式向多种业务模式转变提供了有力的技术支撑。
2008年北京奥运会之前，8个奥运比赛城市的地面数字电视正式开通，标志着我国地面广播电视数字化正在逐步深入开展起来。
除此之外，CMMB、直播星等领域也在近几年得到了市场的认可。
在广播电视的中央一级管理机构方面，建国以来，机构设置、建制也随着广播电视事业的发展进行了相应的调整，具体情况可参见附录中的“机构沿革一览表”，可以了解不同发展时期的情况。
附录：广播电视管理机构沿革一览表
房地产行业特征分析
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
世界广播发展史
世界广播电视史 一、广播事业的诞生 1844年5月24日，莫尔斯用电报传送了一句话：WhathathGodWrought？（上帝创造了什么？）于是，这个日子被认 为是电报的诞生日。电报是点对点的传播，点对点传播是广播的先驱。 在马可尼时代，人们只使用“无线电”（wireless）一词。在“泰坦尼克”号惨剧（1912年4月）发生后不久，“无线电”（radio）一词开始使用，这个词来自拉丁语radius，是“射线” 的意思。“广播”（broadcasting）一词在第一次世界大战中 （1914-1918年）开始使用。 1906年圣诞之夜，费辛顿从美国马萨诸塞州布兰特罗克镇广播 的圣诞歌曲和路德圣经被认为是广播时代的开端。 1920年11月2日，在美国宾夕法尼亚州的匹兹堡市，西屋电 气公司创办的KDKA电台利用美国总统竞选的大好时机，围绕选情通 报这一公众关注的焦点，大张旗鼓地开始了定期广播。KDKA成为历 史记载的美国第一家正式广播电台，1920年11月2日这一天也被 认为是世界广播事业的诞生日。 第一个广告于1922年8月28日晚间播放，是昆斯堡公司促销 房产的10分钟广告，宣传纽约附近某乡村公寓的种种优越性。 英国于1922年12月开办了正式商营广播电台——英国广播公司。法国和苏联于1922年，德国于1923年分别开办了广播。日本 于1925年在东京、大阪、名古屋等地开办了广播电台。澳大利亚于1923年开办了广播。 1926年9月，RCA（美国无线电公司）组建了全国广播公司（NBC），于11月15日开始全国性联播。这是美国，也是世界上第 一个广播网，被NBC称为“红网”。 萨尔诺夫有时被称为“美国广播之父”。1926年，在他担任美 国无线电公司总经理时缔造了美国第一个广播网，1940年，他又缔 造了同名的第一个电视网，称为推动电视进入消费者市场的第一人。广播电视制造者联合会赞扬他为“美国电视之父”。 二、电视事业的诞生 1900年8月25日，法国人波斯基在巴黎国际电子大会上宣读 论文，首次使用了television的英文名称。英文的“电视”名称来 自希腊语，是“远处”（tele）和“景象”（vision）两个部分的 结合。
中国房地产各阶段发展史(非常详细)
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
万豪发展历史旗下品牌
万豪 发展历史: 万豪国际集团是全球首屈一指的酒店管理公司，万豪国际集团总部位于马里兰州贝塞斯达，旗下拥有4,200家酒店、19个酒店品牌，以及在全球各地的4,200家管理和特许经营酒店任职的众多员工。公司由J. Willard 和 Alice Marriott 创办并在90多年来由万豪国际酒店家族领导人掌控大局，其总部位于美国马里兰州贝塞斯达。 公司由J. Willard 和Alice S. Marriott 在1927年创建。他们的儿子J.W. “Bill ” Marriot t, Jr. 长大后在家族企业工作，用了50多年的时间将其打造成为世界领先的酒店公司。Bill Marriott 目前是万豪的执行总裁兼董事会主席。 万豪国际集团的发展起源于1927年，由已故的威拉德?玛里奥特先生在美国华盛顿创办了公司初期的一个小规模的啤酒店，起名为“热卖店”，以后很快发展成为服务迅速、周到、价格公平、产品质量持之以恒的知名连锁餐厅。其成功经验的关键是自公司成立之日起，就以员工和顾客为企业的经营之重。 威拉德?玛里奥特先生创立的经营思想是：你如能使员工树立工作的自豪感，他们就会为顾客提供出色的服务。在此基础上，连锁“热卖店”的成功经营为玛里奥特涉足于后来酒店业的发展提供了先天的条件。 首家万豪(Marriott )酒店于1957年在美国华盛顿市开业，在公司的核心经营思想指导下，加之早期成功经营的经验为基础，万豪酒店很快得以迅速成长，并取得了长足的发展。新加盟的酒店从一开始就能以其设施豪华而闻名，并以其稳定的产品质量和出色的服务在酒店业享有盛誉。到1981年，万豪酒店的数量已超过100家，并拥有40000多间高标准的客房，创下了当年高达20亿美元的年销售额。 1984年，以公司创办者的名字命名的J.W.万豪(J.W.Marriott )酒店在美国华盛顿市开业。J.W.万豪酒店品牌是在万豪酒店标准的基础上升级后的超豪华酒店品牌，向客人提供更为华贵舒适的设施和极有特色的高水准的服务。此后，在1987年万豪公司收购了“旅居”连锁酒店(Reside nee Inn )，其特点是：酒店房间全部为套房设施，主要为长住客人提供方便实用的套房及相应服务。同年，万豪又推出了经济型的(Faifield Inn )和万豪套房酒店 (Marriott Suites )两个新品牌酒店。至1989年末，万豪已发展到拥有539 家酒店和134000间客房的大型酒店集团。 万豪国际集团在持续快速发展中，又于1995年收购了全球首屈一指的顶级豪华连锁酒店公司一丽嘉酒店(Ritz-Carlt on )。这一举措使万豪成为首家拥有各类不同档次优质品牌的酒店集团。此后又在1997年，相继完成了对万丽连锁酒店公司。(Renaissanee )的收购。此举使万豪国际集团在全球的酒店数量实现了大幅增长，特别在亚太地区，一跃成为规模领先的酒店集团。 万豪国际集团于1997年进入中国内地酒店业市场，并于此后快速发展。
我国广播电视发展历程
我国广播电视事业发展历程 中国当代广播电视是中国共产党领导下的社会主义舆论工具，是鼓舞全党、全军、全国各族人民建设社会主义物质文明和精神文明的现代化传播工具，也是党和人民政府联系群众的主要渠道之一。广播电视事业几十年来得到了巨大的发展，其历程大致可分为几个阶段： 一、创始阶段：（1940年—上个世纪70年代末） 广播是人类社会在社会实践中日益增长的对信息的需求与现代科学技术相结合的产物。最早利用无线电波传送和接收声音的是美国匹兹堡大学教授、加拿大出生的费森登和被称为“无线电之父”的美国杰出发明家德福雷斯特，1906年圣诞节前夕费森登主持播出了世界上第一次语言广播。1920年，威斯汀纽豪斯公司在匹兹堡建立的KDKA电台正式广播。 中国共产党领导下的第一座人民广播电台，1940年12月30日在试播。当时它是新华社的口语广播组织，故称新华广播电台。1943年被迫停止播音，到1945年，经多方努力才恢复播音，1947年改名“陕北新华广播电台”，于1948年迁到平山县继续播音。1949年，北平解放后，陕北新华广播电台在3月25日随党中央迁到北平改名北平新华广播电台。1949年9月27日，改名为新华广播电台，12月5日改称为中央人民广播电台。 1958年5月1日，我国大陆上建立的第一座电视台——电视台，试验播出黑白电视节目，9月2日正式开播，10月1日电视台建成，1978年，电视台改名中央电视台。 从1940年新华广播电台诞生，1958年第一座电视台诞生，建国后我国有计划地在中央及各省创建了广播电台和电视台。但在“文化大革命”期间，广播电视事业的发展受到了很大的挫折。这一阶段广播电视事业主要体现党和政府宣传喉舌的特点。 二、发展阶段：（上个世纪80年代） 虽然50年代中国电视事业便已起步，但很长的时间里，它距离大多数中国人还是很遥远。直到1980年中央电视台播出了审判林彪、“四人帮”集团的实况，中国百姓在感受到十一届三中全会政治春风的同时，才不知不觉迈入了名副其实的“电视时代”。 改革开放提供的有利契机，使得80年代成为电视业发展和繁荣的黄金时代。1983年3月召开的全国广播电视工作会议提出了实行中央、省、地市、县“四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针，并于同年10月得到党中央的批准。这一方针极大地推动了中国广播
我国广播电视发展历程
. 我国广播电视事业发展历程 中国当代广播电视是中国共产党领导下的社会主义舆论工具，是鼓舞全党、全军、全国各族人民建设社会主义物质文明和精神文明的现代化传播工具，也是党和人民政府联系群众的主要渠道之一。广播电视事业几十年来得到了巨大的发展，其历程大致可分为几个阶段： 一、创始阶段：（1940年—上个世纪70年代末） 广播是人类社会在社会实践中日益增长的对信息的需求与现代科学技术相结合的产物。最早利用无线电波传送和接收声音的是美国匹兹堡大学教授、加拿大出生的费森登和被称为“无线电之父”的美国杰出发明家德福雷斯特，1906年圣诞节前夕费森登主持播出了世界上第一次语言广播。1920年，威斯汀纽豪斯公司在匹兹堡建立的KDKA电台正式广播。 中国共产党领导下的第一座人民广播电台，1940年12月30日在试播。当时它是新华社的口语广播组织，故称新华广播电台。1943年被迫停止播音，到1945年，经多方努力才恢复播音，1947年改名“陕北新华广播电台”，于1948年迁到平山县继续播音。1949年，北平解放后，陕北新华广播电台在3月25日随党中央迁到北平改名北平新华广播电台。1949年9月27日，改名为新华广播电台，12月5日改称为中央人民广播电台。 1958年5月1日，我国大陆上建立的第一座电视台——电视台，试验播出黑白电视节目，9月2日正式开播，10月1日电视台建成，1978年，电视台改名中央电视台。 从1940年新华广播电台诞生，1958年第一座电视台诞生，建国后我国有计划地在中央及各省创建了广播电台和电视台。但在“文化大革命”期间，广播电视事业的发展受到了很大的挫折。这一阶段广播电视事业主要体现党和政府宣传喉舌的特点。 二、发展阶段：（上个世纪80年代） 虽然50年代中国电视事业便已起步，但很长的时间里，它距离大多数中国人还是很遥远。直到1980年中央电视台播出了审判林彪、“四人帮”集团的实况，中国百姓在感受到十一届三中全会政治春风的同时，才不知不觉迈入了名副其实的“电视时代”。 改革开放提供的有利契机，使得80年代成为电视业发展和繁荣的黄金时代。1983年3月召开的全国广播电视工作会议提出了实行中央、省、地市、县“四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针，并于同年10月得到党中央的批准。这一方针极推动了中国广播电. .
改革开放30年体会房地产业发展历程—心得体会
改革开放30年体会房地产业发展历程—心得体会 中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。5千年的文化里我们中国房地产经纪活动萌芽于西汉，在唐宋之后得到了较快发展。1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。 一、房地产经纪30年发展进程 房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易（包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等）是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。 （一）复苏（1978-1992年） 1.复苏的背景 我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机。1980 年开始，国家推行城镇住房制度改革，陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。1987年10月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》（城发房字[80]264号）,开始落实私房政策，使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。 2.复苏的表现 房地产经纪的复苏主要表现为房地产经纪服务主体的出现和民间房地产市场的形成。
世界顶级运动品牌的发展与其营销经历
世界顶级运动品牌的发展与营销经历 众所周知，阿迪达斯是当今世界著名的体育品牌之一，与耐克、锐步等品牌占据了全球体育用品消费的主要市场份额。阿迪达斯从1920年创立以来（“ADIDAS”商标注册于1948年），既有过成功的辉煌，也有过失败的教训。这些商战中的起落，与其品牌的定位和发展策略有着密切的关系。审视阿迪达斯的发展历史和品牌经营过程中的得与失，对于我国方兴未艾的体育用品产业的发展，无疑具有重要的借鉴价值。从初创到世界体育用品一流品牌—— 扩张性的品牌策略频频奏效 阿迪达斯公司初创时，虽然还只是一个作坊式的小企业，但其眼光已瞄准了世界大市场。所以，在公司发展早期，阿迪达斯就将产品技术创新作为开拓市场、提高品牌知名度的动力。“功能第一”，“给运动员最好的”是公司品牌发展的原则。阿迪达斯的创始人阿迪·达斯勒不但是位田径运动员和体育爱好者，也是位推崇工艺、品质和热衷于创新的企业家和发明家，阿迪达斯运动鞋制作工艺中的许多技术突破都是由他实现的，他先后共获得700项的专利。同时，阿迪·达斯勒也是世界运动鞋制作领域的开先河者。1920年，阿迪就发明了世界上第一双训练用运动鞋，在他领导下的阿迪达斯诞生了世界上第一双冰鞋和胶铸足球钉鞋。阿迪达斯研制
的旋入型钉鞋是个非常革命性的创新，人们甚至认为它为德国足球队1954年获得世界杯立下了汗马功劳。 zB| 阿迪达斯品牌扬名世界始于1936年在其本土德国柏林举行的奥运会上。此届奥运会前夕，阿迪找到极为希望夺冠的美国短跑运动员杰西·欧文斯，并向他保证钉鞋对其比赛肯定大有帮助，但当时被欧文斯拒绝了。于是阿迪又建议他可以在赛前训练中试穿。结果，使用效果使欧文斯如获至宝，并在正式比赛中使用了阿迪达斯的钉鞋，结果他连夺四枚金牌震惊了世界。虽然欧文斯本身的实力是毋庸置疑的，但他毕竟在众多跑鞋中选择了阿迪达斯跑鞋参赛。欧文斯的成绩令观众席上的阿道夫·希特勒大为光火，由于全世界对纳粹德国的一致痛恨，拍摄了欧文斯穿着阿迪达斯跑鞋的夺冠照片在世界各国广为流传。在确立世界知名体育用品品牌之后，阿迪达斯的品牌发展仍与技术革新保持着紧密的联系。1956年墨尔本奥运会上，阿迪达斯推出了一个附属品牌———“墨尔本”，这个品牌用来命名阿迪达斯新研制的改进型多钉扣型运动鞋。在那届奥运会上，穿阿迪达斯运动鞋的选手共获得72枚金牌，从而使阿迪达斯品牌知名度得到了更大的提高。
(整理)房地产市场发展历程
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
我国房地产发展史
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
宝马品牌发展历程
宝马汽车品牌简介以及历史 宝马(BMW)与阿尔法〃罗密欧、菲亚特、福特、梅塞德斯〃奔驰、标致、雷诺、劳斯莱斯等老牌汽车品牌相比 属于小字辈。但是在20世纪[综述图片论坛]30年代它却制造出了世界上最好的跑车和豪华轿车 它从二战的破坏和50年代的财政衰退中恢复过来。70年代早期 它再度成为世界高性能和豪华轿车市场上的主角之一并一直延续至今。 宝马(BMW)与阿尔法·罗密欧、菲亚特、福特、梅塞德斯·奔驰、标致、雷诺、劳斯莱斯等老牌汽车品牌相比 属于小字辈。但是在20世纪30年代它却制造出了世界上最好的跑车和豪华轿车 它从二战的破坏和50年代的财政衰退中恢复过来。70年代早期 它再度成为世界高性能和豪华轿车市场上的主角之一并一直延续至今。 宝马—品牌故事 BMW公司的历史始于1916年 公司最初是一家飞机发动机制造商 1917年还是一家有限责任公司 1918年更名巴伐利亚发动机制造股份公司并上市。 BMW是BayerischeMotorenWerke的缩写。在初创阶段 公司主要致力于飞机发动机的研发和生产。BMW的蓝白标志象征着旋转的螺旋桨 这正是公司早期历史的写照。但是现任的宝马总裁却更正说 人们总以为蓝白标志是螺旋桨 其实应该是 宝马的总部在慕尼黑 德国的巴伐利亚州 而巴伐利亚州的州旗是蓝白相间的 宝马的名字又是巴伐利亚发动机公司 宝马就代表了巴伐利亚 代表了德国最精湛的发动机技术。 1923年 第一部BMW摩托车问世。五年后的1928年 BMW收购了埃森那赫汽车厂 并开始生产汽车。之后 BMW将许多汽车制造史上的杰作推向市场 这些产品不断激发
出强烈的感情和人们的渴望 铸就了BMW公司作为一家汽车制造商的杰出声誉。 BMW集团的今天―以高档品牌高效增长当前 BMW集团是全世界最成功和效益最好的汽车及摩托车生产商。2002年 公司成功销售了超过100万部BMW和MINI品牌的汽车 销售纪录首次突破一百万辆 在摩托车业务上 销量超过9.2万辆 再创销售新高。在全球 BMW集团的员工总数超过10万人。 一贯以高档品牌为本 正是企业成功的基础。BMW集团拥有BMW、MINI和Rolls-Royce(劳斯莱斯)三个品牌。这些品牌占据了从小型车到顶级豪华轿车各个细分市场的高端 使BMW集团成为世界上唯一一家专注于高档汽车和摩托车的制造商。高档意味着“附加值”。BMW集团的品牌各自拥有清晰的品牌形象 其产品在设计美学、动感和动力性能、技术含量和整体品质等方面具有丰富的产品内涵 因此 这些品牌可以给用户提供切实的附加值。在此基础上 BMW集团期望获得较高的单车利润率 从而继续保持赢利性增长 并确保公司在未来的独立地位。 BMW集团将长期贯彻明确的高档品牌策略 在未来几年内 这将体现在大范围内的产品和市场攻势上。在注重各品牌独特性的同时 BMW集团将通过推出新产品进军新领域 并把公司的系列产品推广到更多新市场。籍此 公司将跨入一个全新境界。 到2008年 BMW集团将销售大约140万辆汽车 实现40%的增长。同年 集团的年销售额将突破500亿欧元。 宝马-飞机引擎 (宝马最早的飞机发动机工厂) 宝马(BMW)的全称是巴伐利亚汽车制造厂(BayerischeMotoren-Worke) 英文是Bavarian Motor Works。它是由一个制造飞机引擎的公司于1916年3月注册的。这家公司第一个成功的产品是由麦克斯·费兹设计的直列六缸发动机 在第一次世界大战时装配在德国战斗机上。
中国房地产行业的发展历程
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
品牌发展历程
{ 艰苦拼搏期（1998年-2003年）} 创新，无止境 90年代中后期，陶瓷行业进入高歌猛进大发展时期，市场空间扩大。公司顺应时势，果断斥资，高明三洲350亩的第一个生产基地形成，在佛山的上元村建立第一个企业展厅。同时，引进先进生产设备和科研、营销人才，营销总经理彭长华高瞻远瞩，坚持“创新、求实、高效、拼搏”的科学理念，为顺辉瓷砖迈上快速发展之路奠定坚实基础。 2002年，推出300x450mm大规格内墙砖产品，这是顺辉瓷砖产品革命性的成功，这一规格产品逐渐成为终端销售主流。特别值得一提的是，顺辉瓷砖瓷片凭借稳定的产品质量，丰富的花色，缔造了中国建陶行业的“瓷片帝国”的神话，并传颂至今。 { 蓬勃发展期（2004年-2006年）} 加速，求发展 2004年，斥巨资在高明沧江建立1100亩的第二个生产基地，正式推出抛光砖产品。从此，内墙砖和抛光砖两条产品线齐头并进，顺辉瓷砖进入了蓬勃发展期，获得了业内和消费者的广泛认可。 公司不断加强终端专卖店建设和维护，帮助客户完善终端服务体系，体现出超前的战略性服务意识，吸引了更多经销商加盟，确定了“以市场为导向，以创新求发展”的科学发展思路。 为紧贴市场的发展，2006年，推出具有行业标杆性的七次布料产品“腾辉石”，在市场上获得了极大成功。同时，一年一度的经销商年会成为顺辉瓷砖打造厂商共赢体系的优良传统，“年会营销”成为行业佳话。 { 铸就辉煌期（2007年-2010年）} 2007年9月，公司斥巨资在湖南临湘建立第三个生产基地，占地面积2000亩；同年又推出行业创新概念石“天籁石韵”系列，市场份额不断提升，创造令人瞩目的辉煌业绩。 2007年会，大型单一陶瓷品牌专卖店“饰家馆”如雨后春笋出现在全国各地，标志着终端建设步入了新纪元；2008年4月，行业首创抗菌陶瓷专利技术研发成功，标志着产品创新能力迈上了新台阶。 顺辉瓷砖开始重视终端活动和事件营销的积极效应，2009年开行业之先河，举办“导购员设计大赛”，成为行业年度活动策划的一大亮点。 2010年，“东风吹来满眼春”为主题的年会，提出“精耕细作”市场战略，持续推进终端建设，协助客户成长，体现出顺辉人谋定未来的远见力和执行力。 { 未来展望期（2011年-至今）} 实力，赢未来 2010年8月，为满足市场需要，“顺辉陶瓷”更名为“顺辉瓷砖”。作为中国建陶行业的先行者，在多年的发展过程中，顺辉瓷砖不断用实践证明自己永远快人一步。 顺辉瓷砖坚持创新理念，协助终端经销商的成长，2009年开展了“产品展示设计大赛”、2010年开展了“导购员全国统考”、2011年开展了“导购达人秀”、2012将开展“设计达人秀”。
我国广播电视发展历程讲课稿
我国广播电视发展历 程
我国广播电视事业发展历程 中国当代广播电视是中国共产党领导下的社会主义舆论工具，是鼓舞全党、全军、全国各族人民建设社会主义物质文明和精神文明的现代化传播工具，也是党和人民政府联系群众的主要渠道之一。广播电视事业几十年来得到了巨大的发展，其历程大致可分为几个阶段： 一、创始阶段：（1940年—上个世纪70年代末） 广播是人类社会在社会实践中日益增长的对信息的需求与现代科学技术相结合的产物。最早利用无线电波传送和接收声音的是美国匹兹堡大学教授、加拿大出生的费森登和被称为“无线电之父”的美国杰出发明家德福雷斯特，1906年圣诞节前夕费森登主持播出了世界上第一次语言广播。1920年，威斯汀纽豪斯公司在匹兹堡建立的KDKA电台正式广播。 中国共产党领导下的第一座人民广播电台，1940年12月30日在延安试播。当时它是新华社的口语广播组织，故称延安新华广播电台。1943年被迫停止播音，到1945年，经多方努力才恢复播音，1947年改名“陕北新华广播电台”，于1948年迁到河北平山县继续播音。1949年，北平解放后，陕北新华广播电台在3月25日随党中央迁到北平改名北平新华广播电台。1949年9月27日，改名为北京新华广播电台，12月5日改称为中央人民广播电台。 1958年5月1日，我国大陆上建立的第一座电视台——北京电视台，试验播出黑白电视节目，9月2日正式开播，10月1日上海电视台建成，1978年，北京电视台改名中央电视台。
从1940年延安新华广播电台诞生，1958年第一座电视台诞生，建国后我国有计划地在中央及各省创建了广播电台和电视台。但在“文化大革命”期间，广播电视事业的发展受到了很大的挫折。这一阶段广播电视事业主要体现党和政府宣传喉舌的特点。 二、发展阶段：（上个世纪80年代） 虽然50年代中国电视事业便已起步，但很长的时间里，它距离大多数中国人还是很遥远。直到1980年中央电视台播出了审判林彪、“四人帮”集团的实况，中国百姓在感受到十一届三中全会政治春风的同时，才不知不觉迈入了名副其实的“电视时代”。 改革开放提供的有利契机，使得80年代成为电视业发展和繁荣的黄金时代。1983年3月召开的全国广播电视工作会议提出了实行中央、省、地市、县“四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针，并于同年10月得到党中央的批准。这一方针极大地推动了中国广播电视事业的全面发展。 到1990年底，中国有电视台509座，比1980年增长了13.4倍，电视覆盖率达到了79.4%。各地建起的卫星地面收转站，使边远地区的人民群众都可以收看到电视节目。1982年，中国中央电视台首次转播的世界杯足球赛，成为了中国球迷的盛大节日。1984年，在传统的旧历年除夕夜，中央电视台首次举办了《春节联欢晚会》，这一形式甚至一直延续至今。 “四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针在改革开放这一历史时期，给我国的广播电视事业带来了全面发展的政策指引和机遇，对于中国这个幅员广阔、人口众多的国度来说，的确是普及广播电视的一种好办法，迅速提高了广播电视的覆盖率，将党中央的声音传遍全中国。 三、市场竞争阶段：（上个世纪90年代）
深圳房地产业的发展研究报告
深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与2０世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上,同美国有特别相似之处。１993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1９２9年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪３0年代
后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。 实践证明,房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境，加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 （一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6６24万平方米,深圳３2８万平方米，其中商品住宅的比率都在7０%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产
中国房地产经纪业产生与发展的历史
中国房地产经纪业产生与发展的历史 来源：时间：2007-8-8 14:09:00 作者：编辑：黄文才 (一)1949年以前的中国房地产经纪业 中国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载(《宋史》一七九卷第一三二志)。据元《通制条格》卷十八《关市》记载的内容，在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。 1840年鸦片战争之后，在我国一些随着通商口岸城市，如上海，出现了房地产经营活动，于是房地产掮客应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。在上海，房地产掮客大致分为两大类，一为挂牌掮客，以“房地产公司”、“房地产经租处”、“房地产事务所”挂牌。挂牌掮客一般在报纸上刊登房地产出卖或空屋出租出顶广告，待顾客前来固定经营场所询问，成交收取若干佣金。第二类为流动掮客，没有固定的办公场所，而以茶楼作活动场所，交换信息，撮合成交，收取佣金。掮客对于活跃房地产市场，缓解市民住房紧张，促进住房商品流通，起过一定的作用。但多数经营作法不正，投机取巧，又加上旧政府管理不严，放任自流，也在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。 (二)1949年以后中国内地房地产经纪业的发展 解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪活动比较混乱，一部分不法房地产经纪人员用欺骗、威胁等手段，对房东、房客或房屋主、卖主进行敲诈，索取高额费用，并哄抬房价。在20世纪50年代初，政府加强了对经纪人员的管理，采取了淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了当时的房地产经纪业。 随后直到1978年改革开放前，由于住房作为“福利品”由国家分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，因此，在这一时期房地产经纪活动基本消失了。 自改革开放以后，随着城镇国有土地使用制度改革和住房制度改革的逐步推进，特别是1992年邓小平同志南巡讲话之后，中国房地产市场得到了快速发展。 在中国房地产市场快速发展中，房地产经纪作为房地产市场的一个重要环节，发挥了重要的作用，成为活跃房地产市场的一个重要方面。特别是1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》和1996年2月《城市房地产中介服务管理规定》(2001年8月5日修改)颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。据不完全统计，到1996年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近万家，同时从事中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产经纪人员有几十万人，而且房地产经纪企业和经纪人员的数量还在迅速增加。 当然，从全国范围来看，房地产经纪业的发展是不均衡的，一些经济较发达的地区发展得较早、较快，而一些经济相对落后的地区则发展较晚、较慢。深圳早在1988年就成立了“深圳国际房地产咨询股份有限公司”，仅1993年一年批准成立了近70家房地产中介服务机构。上海自1993年12月出现了首家房地产经纪机构——“新民经纪人事务所”，到2005年4月底，已有房地产经纪机构9800家，其中分支机构9060家，从业人员23842人。