中国农村土地集体所有权问题研究

中国农村土地集体所有权问题研究

中国农村土地集体所有权问题研究

●蒋南平

一、中国农村土地集体所有权的理论争论

农村土地集体所有制是我国现行农村土地的所有制形式。农村土地既是广大农民生息劳作的空间场所，也是其最重要的生产资料，更是农民借以生存与发展的根本保障。农村土地集体所有制是当前中国农村处于核心地位的一种生产关系。这种所有制在法律上的反映，就是中国农村土地集体所有权。但是在现实中，这种所有权却未得到充分体现及实现。由于中国的特殊国情，中国农村土地集体所有权的实现具有非常重要的意义。

第一，中国农村土地集体所有权的实现对构建农村的社会和谐意义重大。第二，中国农村土地集体所有权的实现有利于稳定和完善现行农村土地承包经营关系。第三，中国农村土地集体所有权的实现可以加强农村土地的社会保障功能。

由于中国农村土地集体所有权的实现是一个重大难题，理论上多年来争论不休，主要形成了如下三种观点：

第一种观点主张将农村土地集体所有权变为农村土地国家所有权。支持此类观点的学者认为，实行农村土地国有化，可以从深层次上最大限度地理顺土地经济关系和化解当前因土地及地表地涵资源而发生的错综复杂的矛盾和纠纷，有利于国家对土地的规划和管理，便于推进农业规模经营。同时，该种观点还认为，现行的农村土地集体所有权并未实现，并没有真正体现农民集体所有的权力意志，农民集体没有完整的土地产权，农村土地的最终处分权仍归国家所有，所谓的集体所有只不过是“挂名”而已。因此不如彻底实行土地的国有化，这样有利于使农村土地的所有权在实质与形式上达到统一。

第二种观点则主张将农村土地集体所有权变为土地农户所有权。这种观点认为私有制才能保证农民真正对土地拥有排他性的所有权及由此产生的其他一切财产权利，才能造就农民对农业进行长期投入的内在动力机制，才能最大限度地调动农民的生产积极性。只要实行土地农户所有权，就能真正将土地的所有权给予农民，真正实现马克思所说的重建个人所有制。

第三种观点主张将农村土地集体所有权变为多元混合所有权。主张这种观点的学者建议在农村土地国家所有、集体所有的基础上，再加上个人所有。认为这种多元混合所有权使农村土地集体所有权既有上层基础，又有下层基础，才

能真正存在和实现。

当然，也有不同意上述三种观点者。另一些学者在坚持现有农村土地集体所有权的基础上，建议完善现有土地使用权。杨继瑞(2008)指出：我国农村土地制度改革必须坚持并完善农地集体所有制，不要在农村集体土地所有权的改革上大动干戈。建议在明晰农村集体土地所有权行使主体的基础上，变农村集体土地的使用权为相对独立和完整的农村集体土地产权。同时，杨元庆、韩立达(2008)指出，土地由于稀缺性并且能够带来收益，因而具有资本性质，因此建议实现土地资本化，把农村集体土地作为资本来经营，即产权拥有者将土地以出租、合作或作为股份进行投资等方式获取一定报酬，并认为农地使用权资本化是解决农民财产性收入的重要途径。

笔者认为上述观点都有失偏颇，改变现有的土地集体所有权为国有、农户私有及实行多元混合所有权的观点并不可行。首先，农村土地国家所有权不可行。一是国家没有足够财力收购集体土地，因而缺乏可操作性；二是如无偿没收或低价收购集体土地就会剥夺农民的经济权利。其次，农村土地农户所有权不可行。农村土地农户所有实质在于实现土地农民私有。实现土地私有，与宪法冲突，有可能导致土地的兼并与集中，有可能引起社会的动荡。再次，农村土地多元混合所有权不可行。因为这只是上述两种观点的折中，不能

解决中国农村土地集体所有权的真正问题。而对于完善农村土地使用权，使其成为相对独立及完善的土地产权，实行土地的资本化等观点，尽管在一定程度上合理，但是对于农村土地集体所有权在中国的实现问题仍未给出具体明确的阐释。

二、实现中国农村土地集体所有权的现

我国农村土地集体所有权的实现现状是：

1.农村土地集体所有权主体不明。农村土地集体所有权也与其他所有权一样，决定其占有权、使用权、收益权、处置权等权能。目前我国与农地集体所有权有关的法律除《宪法》外，主要有《土地法》、《土地管理法》和《农村土地承包法》。其中《土地法》规定，“农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有的以外，属农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属农民集体所有”。由此可见，农地的所有者是农民集体。但是，农地所有权主体究竟是乡集体、村集体还是村民小组，相关法律中并没有明确的界定。农村土地集体所有权主体的模糊，使得处于弱势地位的农民往往无法维护土地的收益分配等各种权利，其结果导致出现同一土地“一权多主”的现象，严重背离了农地产权特别是农地所有权的排他性原则，并导致了农地产权保护性功能的完全散

失。失去保护的农村土地的集体产权实际上处于一种无主状态，当国家强制性低价甚至无偿征用农地时，任何主体无法出面进行干预；当乡村集体领导者贱卖、侵占集体土地，也无人能出面加以制约。

再者，2002年由全国人民代表大会常务委员会制订的《土地承包法》规定农村土地的承包期为30年，这种规定实际上否定了村民集体拥有土地所有权，因为所有权是一种绝对的物权。既然，我国农村土地归属权是集体所有权，则农民集体应有其处分权并根据当地的实际情况规定对农户的土地承包期，而不是由国家来宣布是30年还是50年，由国家宣布土地承包期的本身就表明国家以土地所有者的身份来规定农村土地农民集体这个实际所有者、法定所有权人的经营使用期限。这是农村土地集体所有权主体不明的必然结果。

2.农村土地使用(经营)权主体边界不清。由于现有农地产权主体间的责、权、利关系没有也不可能有明确的规范，农地的所有权、使用权、收益权、处分权等权能自然也缺乏清晰的界定。如此一来，不仅农村土地集体所有权主体不明，其承包经营权主体同样缺乏明确的空间界限，所谓集体组织可随意干预经营权，侵犯使用(经营)主体的利益也就成为顺理成章之事；且农村土地承包经营权缺乏明确的时间界限，承包期限可以随意调整也就不足为怪。虽然我国法律规定农

地的承包经营权受法律保护，且承包期从15年延长到30年不变，并按人口或劳动力平均分包农地，然而农地承包期内，农村社区人口及劳动力在数量及质量上都在发生变化，这种变化内在地要求对农地进行重新调整。但是农地承包权的经常调整反过来又会使承包经营权主体处于不稳定之中。而承包经营(使用)权主体空间界限不确定，农民的承包权可能随时被剥夺。承包经营(使用)权主体时间界限不确定，承包土地随时会被调整，于是承包经营(使用)权主体对土地投资的长期收益缺乏稳定预期，使得承包权经营(使用)权主体对未来的投资信心不足，造成承包经营(使用)权主体行为的短期化，忽视地力的培养，对土地进行掠夺式经营等等。再者，不同的农地分配方案要在农民集体之间进行反复磋商，不同的农地使用权主体却有各自利益的出发点，且这些农地使用(经营)权主体边界不清，因而农地调整交易费用极高。

3.农地集体所有权主体不明，使用(经营)权主体边界不清，形成农地管理的混乱。首先表现为集体土地非农建设的利用粗放，流转不规范，影响村容村貌。具体表现在农村宅基地使用方面不规范，村庄外延扩张，耕地破坏和土地资源浪费严重。且农民建房无序，规划不到位，村容村貌差，大量“空心村”造成了土地的闲置，而且乡镇企业用地划而未用的情况屡见不鲜。

再者，农业生产用地配置机制不健全，影响农业生产的

发展。这样，以家庭联产承包责任制为核心的农村生产经营体制的制度优势在不断弱化，逐步显露出一些不适应生产力发展的弊端：如单家独户所拥有的生产要素与扩大生产经营的要求不相适应；分散农户的家庭经营与市场需求难以衔接；家庭经营向市场经济的商品生产转化与社会化协作机制不相适应；生产和再生产的各个环节在利益分配机制上的矛盾，等等。

此外，农地数量与质量管理失衡，耕地保护政策落实不到位，一些地方对耕地管理重数量轻质量，致使补增的耕地难以形成产能等问题也很严重。

4.农地集体所有权无法实现导致农村土地征用行为操作不规范，农民权益受到侵害。目前在土地征用过程中因农村土地集体产权模糊，主体不明，缺乏所有权主体对土地征用的制约作用，因此产生了大量的侵权行为。

三、中国农村土地集体所有权如何实现

中国农村土地集体所有权的实现必须解决几个方面的

问题。

1.要明确界定中国农村土地集体所有权内涵。中国农村土地的所有权归农村社区集体组织所有，这一点在我国法律上是明确的。但是，农村社区集体组织是一个多层次的组织，

农村土地的集体所有权归哪一层次的社区集体组织所有，《土地法》和国家有关政策没有明确的规定。因此，完善农村土地集体所有权制度的主要方向是在进一步明确集体所有权主体、划清集体所有权边界的基础上，建立乡镇、村、村民小组等多层次的公有权制度。

从理论上说，农村集体是由农民们组成的，集体所有就应是农民们所有。但从中国农地集体所有制运作的实际过程会发现，集体所有与农民们所有并不是一回事，原因在于农地集体所有制是一种特殊形式的所有制。农村土地如果乡镇、村集体所有可能造成所有权主体缺位，而土地每一户农民私有不可行，因此，可有一个选择是明确土地集体所有权的主体为村民组。由村民组作为集体所有权主体决定和执行土地的最终管理处置，其直接的理由就是以农民合作团体而不是农户个体的方式参与市场博弈，尤其是可以使土地作为资本来发展自己，这将很大程度上降低受侵害的风险且不会造成主体缺位。在整个社会转型过程中，不能团体化的农民在市场中将处于弱势与无助。现行中国农村土地集体所有制，实际上决定了农民并不是土地的所有权主体，因为除了土地上的种植所得外，不能最终管理与处置土地，也不能在土地的利益增值中得到充分回报。但如果将农村土地集体所有权主体划给村、乡镇或更大范围，则农村土地集体所有权主体会虚置。而将所有权赋予村民组，可以看作一种将土地

的最终所有权向下释放至村民组而不是向上集中至村以上

的单位的一种真正集体所有制的做法。这是具有真正经济意义的尝试做法。这种尝试与国家一直在基层进行的政治上的自治努力是相一致的，并且可以看作村民自治在经济上的重要体现。

当然，在实际的操作上，将农地集体所有权主体地位赋予村民组还有诸多实践上的问题与障碍。为了克服这些障碍，顺利进行过渡，可选择以村民小组为土地集体所有权的主要主体，以村、乡镇为土地集体所有权的辅助主体的多层次农村土地集体所有权的公有权制度。而辅助主体的功能主要在于调节变化中的土地集体所有权关系，协助主要主体抵抗市场风险。这种辅助主体可由民主决定的基层村、乡镇组织来代表。

2.不能将农村土地集体所有等同于个体私有。农村土地集体所有制度体现了生产资料公有制这一社会主义基本经

济制度的要求。在我国《宪法》及相关法律中，我国土地集体所有权的权利主体在形式上其实是很明确的，“农民集体”是土地集体所有权主体，拥有直接对农村土地集体进行占有、使用、收益和处分的权利。而个体私有是和集体所有相对立的，它只存在于劳动工具和劳动的其他外在条件属于私人的领域。农村生地的个体所有即是农村土地私有，也就是使农村土地的实行农民个人所有，赋予农民个人对土地的完

全所有权。这样尽管农民个人享有对土地的占有、使用、处分、收益等权利。但不可避免地会使部分农民逐渐丧失土地，两极分化现象必将重演。新中国成立初期有了土地的不少农民因故卖掉土地，重新成为无地农民，以及几千年来因土地私有造成的严重土地问题而引发的农民困苦、农地兼并、农民战争都是教训。农村土地的个体私有，严重脱离集体所有的内涵，社会主义公有制会因此在中国农村不复存在。土地的个人私有的泛化也就意味着经济上的全面私有，这与社会主义方向是相背离的。另外，东亚一些国家和地区如日本、中国台湾的经验也证明，即使小规模的个人土地私有也会逐步阻碍农地的流转，造成社会经济问题。所以，笔者认为，在理论与实践上不能证明中国农村土地私有化比较有利于

中国经济的发展，绝不能搞个体私有，也不能将农村土地集体所有混淆为、等同为个体私有。

3.农村土地集体所有权的实现可以依赖于使用权、收益权以及处分权的实现。农村土地集体所有权是农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利，它决定对土地的使用、收益和处分等项权能。但笔者认为，只有贯彻实现了对土地使用、收益以及处分才能从真正意义上实现土地的所有权。因此，农村土地集体所有权在市场经济条件下的实现依赖于土地的使用权、收益权以及处分权的实现。

(1)一般而言，尽管所有权决定使用权，但在现行农村土地集体所有制下，却可以使所有权“依附”于使用权。因为农村土地集体所有权是以使用权为依托的。所谓农村土地集体所有权其实是所有集体成员土地所有权的集合。当农村集体成员状况发生变化时，农村土地集体所有权势必也发生变化。所以，农民对土地的使用权是以其所有权为基础的，而所有权在形式上又以使用权为平台和依托。在这里使用权实际上是一个符号，代表着或体现着农民对土地的所有权。因此，要实现农村土地的集体所有权必须以其使用权的实现为基础。从中国的实践看，政策上规定耕地承包期可延长30

年不变，从某种意义上来看，当承包期延长非常长时，土地的所有权的实现实质上就直接靠使用权来表现。因此，要实现农村土地的集体所有权，可以依赖于其使用权的实现。

(2)农村土地集体所有权的实现还可依赖于其收益权的

实现。农村土地集体所有制实质上体现的首先是一种经济关系、一种经济权利。仍从中国的实践看，中央规定土地承包长期不变，保证了农民集体的经营权和收益权实现的时间条件，这样，所有权在经济利益上得到实现。按照一般的所有权逻辑，作为现行农村土地的所有者，即农民集体是有权分享土地的未来收益和增值的。农村土地的增值收益作为公有土地收益的一种，应该由农村土地的主体，即农民集体所有，这样才能体现农村土地集体所有权。否则，至少不能充分地

或完全地体现农村土地集体所有权。可以说，收益权不能实现，侈谈农村土地集体所有权则毫无意义。收益权的实现是农村土地集体所有权的根本实现。

(3)通过充分实现土地的处分权，从而可以实现土地的集体所有权。在我国，农地的处分权包括转包、出租、互换、转让、入股、抵押、继承等权益。中共十七届三中全会指出，在农村，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。但是需要注意的是在实现土地承包经营权流转时，应始终坚持农村土地的集体所有权，即不得改变农村土地的集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。这实际上涉及了处分权与所有权的关系。实际上，农村土地集体处分权的实现，是收益权实现的延续及集体所有权主体意志的表达，因此它的实现也体现了所有权的实现。总之，通过农村土地集体使用权、收益权、处分权的实现，使其所有权得以实现有重大理论及实践意义，也易于形成可操作性的政策，从而为中国农村经济的改革作出贡献。

农村集体土地所有权互换协议范本

编号：_____________ 农村集体土地所有权互换 协议 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日

甲方： 乙方： XX乡XX区域服务中心XX村和XX乡XX区域服务中心XX村为相邻两村，为了方便村发生产生活，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十七条及相关法律法规政策的规定，甲乙双方经过友好协商，就土地互换的问题达成如下协议： 一、甲方愿意将某地的56.75亩土地与乙方在某地的56.75亩土地进行互换。 二、土地互换以后，双方互不进行经济补偿（但如果双方同意补偿则不受本协议的限制）。如果互换的土地为承包土地，则双方负责解除与村民的土地承包合同。 三、双方互换为所有权的互换，互换的年限为永久性。任何一方在签订互换协议后不得再主张权利，但双方都同意变更互换协议除外。 四、互换以后，如遇国家征收一方的土地，则互换另一方不得干涉，更无权享受土地征收相关的补偿。（按互换以前的土地使用方享用征用的安置补偿，同时享用补偿的一方得将另一方的土地还给对方，也可以协商按互换以后的使用方享受补偿，原与村里的承包合同解除，由未被征用土地的一方重新与村签订承包合同）。 五、互换以后，一方如果改变土地使用性质，由改变土地使用性质方到国家规定的有关部门办理相关手续，另一方可永久性的享受互换以后土地的使用权（国家规定不能享受的除外）。 六、土地互换协议上签订后报村委会备案。 七、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，报村委会一份。

浅谈农村集体土地的所有权主体

浅谈农村集体土地的所有权主体 作者：郭丽媛，胡吕银 作者单位：扬州大学法学院 出处：社会主义新农村建设理论月刊2007 年第10 期 内容摘要：我国立法在农村集体土地所有权主体上使用了非法律意义的“农民集体”的概念，使法学界对此产生了多种理解。本文认为农民集体是具有较浓团体色彩，介于自然人和法人之间的一种组织形态，即非法人团体。其组织形式则类似于法人的组织机构。 关键词：农民集体;非法人团体;组织形式 中图分类号：D9 文献标识码：A文章编号：1004-0544(2007)10-0159-03 正文： 一、现有的讨论：农民集体是什么 人们在讨论农村集体土地所有权主体时，多集中在“农民集体”这一概念上。因为从现有法律规定来看，有关农村集体土地所有权主体的法律表述都使用了“农民集体”的概念。[1]这些规定反映了我国集体所有制的内容，即由农民享有土地。但从法律的角度而言，却没有一个明确的权利主体。因为从民法理论看，民事权利主体主要有自然人和法人两种，以及特殊情况下的国家。显然“农民集体”不是民法上的权利主体概念。其作为农村土地的所有权主体，只是一个经济学意义上的概念，这是一种政治制度的设计而非法律意义上的权利主体设计。这导致了法学界对“农民集体”有了丰富的理解。 1．社区说。认为农民集体作为农村集体土地所有权的主体，是一定社区范围内的全体成员的集合体。[2]该集体成员的资格以户籍登记为公示要件。因此该一定范围内的公民基于出生就获得相应的权利能力，可以享有土地权益。外来居民到该社区落户，就当然成为集体成员。原社区内的公民前往他地，则当然丧失这种资格。这种土地所有权对社区内居民是一种天赋人权，作为农村居民的生存权均分给社区居民。[3]而该农民集体可表现为乡(镇)农民集体、村农民集体、组(即村以下一级建制)农民集体三个方面。 2．自然人的特殊形式说。根据对农村集体土地所有权性质的不同认识，可分为两种观点。一是认为农民集体的所有权是一种共同所有的形式，但这种共有是在继承和更新传统总有形式的基础上的一种新型总有形式——总同共有。总同共有是指村、村民小组、乡等社区范围的居民全体为实现其共同利益对属于其集体所有的财产，共同为全面支配的权利。其主体仍属自然人，是自然人以特殊形式——群体形式享有所有权。自然人以一定社区为范围结成群体(团体)，群体与成员互相联系，密不可分。群体不能脱离成员而独立，成员组成群体

2017农村土地确权工作总结

2017农村土地确权工作总结 土地确权是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地(或称一宗地)的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。下面是为大家搜集整理的2017农村土地确权工作总结范文，欢迎阅读与借鉴。 2017农村土地确权工作总结【1】 一、强化领导，精心组织 市局工作任务部署后，我县高度重视，县领导多次听取有关情况汇报，及时采取措施，把确权登记发证工作提上了工作重要议程。 一是成立了以分管县长为组长的集体土地确权登记发证领导小组，出台了《济阳县人民政府关于开展农村集体土地确权登记发证工作的通知》。 二是县国土资源局会同县财政局、农业局制定了切实可行的实施方案，明确了工作任务、措施及步骤，落实了交通工具和业务经费。 三是组建专门作业队伍。面向社会公开招聘10名专业人员，负责整个工作的进度、质量、联络和协调。为了及时发现并解决问题，保证工作质量，县国土局选派了三名工

作人员派驻项目工程部，监督检查工作质量，掌握技术人员、设备到位情况，把握工作推进情况。 四是加强了人员培训，工作中，我们坚持统一组织领导、统一政策标准、统一时间进度、统一技术要求。为此，我们先后根据不同时段有针对性地举办了三次专题培训活动，分别在试点工作之初、全县土地所有权调查核实全面铺开之前、全县土地所有权测量登记和镇(办)集体土地使用权调查登记开始。每一次培训都是依照技术方案、地籍调查规程，根据市局的部署和监理部提出的技术要求，结合工作中遇到的疑难问题进行有的放矢的培训。 五是明确了政策界限。为了加快工作进度，统一政策界限，县国土局会同县法院、县政府法制办出台文件，注销废止了2012年6月15日之前，全县范围内已经发放的没有界址点坐标成果表的《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》、《集体土地使用证》等集体土地权利证书，明确了这次确权登记发证工作的时限、政策标准，为顺利开展工作提供了政策依据。 二、深入宣传，营造氛围 加快推进农村集体土地确权登记发证工作，是一项重大的政治任务，是推进社会主义新农村建设的重要基础工作，对于维护农民权益、促进农村和谐稳定、提高土地管理和利用水平具有非常重要的作用。如何让广大群众认识到它

农民集体之间土地所有权争议的确权研究

农民集体之间土地所有权争议的确权研究 作者：秦永雄发布时间：2010-10-18 18:15:38 一、集体土地所有权的归属 由于历史原因，农村集体之间土地所有权的归属，目前仍然呈现出“三级所有，队为基”，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理，已经属于乡（镇）集体所有的由乡（镇）集体经济组织经营管理。”由此可以看出，集体土地的所有权可以归属于村民委员会，可以归属于村民小组，也可以归属于乡镇集体经济组织所有。弄清了集体土地所有权可以归谁所有，政府才能进行正确的确权。 二、土地行政管理部门处理农村集体之间土地所有权坚持的原则 建国后，我国的土地权属经历了土地改革、互助组、合作化、人民公社等演变过程，在土地私有制转变为全民所有制和集体所有制过程中，土地权属出现了混乱。我国土地制度经过了土改、四固定、合作化以及以后的权属变化，土地权属不明确，长时间存在争议，大多数缺乏有效证据，给土地确权案件带来一定的困难。土地改革、“四固定”不彻底，以及在其后一系列政治运动中土地林地权属发生多次变更，历史遗留问题多，且缺少书面形式的文字记载，时间长，地形地貌已变，难于认定。土地林地确权行政案件，多发生在农村，涉及面广，政策性强，土地林地作为农民的生产、生活资料，与农民关系非常之大，特别是改革开放后，土地利用价值不断提高，发生的纠纷也随之增加。由于存在以上诸多原因，政府在处理土地确权案件，要遵重历史，面对现实，要从有利于农民生产、生活，有利于管理和利用的角度来处理争议。 三、土地行政管理部门在处理集体之间土地所有权纠纷的法律程序 土地行政管理部门在处理农民集体之间土地所有权争议时应严格按程序进行，《土地权属争议调查处理办法》规定土地行政部门在处理这类案件时应遵循的程序： 1、调查证据 2、审查证据 3、先行调解 4、进行确权 四、土地行政管理部门处理所有权争议的法律依据 《确定土地所有权和使用权若干规定》规定： 1、土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。见18条

农村集体土地确权工作总结

农村集体土地确权工作总结篇一：关于农村土地确权情况汇报 XX镇XX村农村土地确权情况简介 一、基本情况， XX村位于县城东南部，全村面积XX平方公里，耕地面积XXX亩，人均耕地面积XX亩，下辖XX个村民小组，XX户，总人口XX人，全村人均纯收入XX元。 二、XXX村土地承包确权工作开展情况 XXX村土地承包确权外业调查及制图等工作由XXX具体负责。该公司于XXXX年XX月进行了外业调查，经调查该村第二轮承包地块2389块，面积亩；调查承包户数633户，外业调查使用图件为XX年卫星遥感影像及地理国情普查资料，分辨率为，精度小于米。XX年11月航拍的最新影像成图，精度为米，影像质检已经报送省地理信息中心等待质量鉴定。4月23日开始对XX村进行第一轮公示，第一轮公示主要工作，一是填写发包方调查表及收集村领导班子换届文件(一式三份)；二是让承包方在公示图上确认地块及无异议后填写公示无异议声明书（一式三份）、承包方调查表（一式一份）、承包方委托他人的填写承包方代表委托书（一式三份），三是在地块图上按手印、图边签字并按手印拍照片，公示表上签字并按手印拍照片。四是承包方申请变更户主的，填写承包方代表变更申请书（一式一份），有村上领

导审核后加盖村委会盖章作作为依 据并同步变更图表一致，收集变更后的承包方身份证及户口簿等资料，更新该户的信息文件夹。五是对漏登、错登地块、合户的进行反复认定，经确认后在图上标注并对电子版同步变更，做到图、表、册一致。六是对新增加的承包方地块进行确认登记续大号、填表、收集相关信息资料、做到图上标注与电子版一致。七是对承包方不认可的地块取消编号，从地块调查表中划掉并改正错误地块及属性录入。 对公示中发现的问题，进行纠错改正后准备第二轮公示。 篇二：村土地确权工作总结 华福村农村土地确权颁证工作总结 为加强农村土地承包和承包合同管理工作，尽快规范有效的土地承包经营权登记制度，进一步稳定农村土地承包关系。经乡党委、政府研究，结合实际确定了“试点先行，以点带面，逐步推开，稳步实施”的工作思路，华福村被确定为净潭乡农村土地承包经营权登记颁证工(来自: 小龙文档网:农村集体土地确权工作总结)作试点。在乡党委、政府的有力领导下，农村土地承包经营权确权登记试点工作领导小组的精心指导下，在广大干部群众的积极配合和测绘公司的辛勤工作下，按照试点工作的总体部署和要求，历经四个月的时间，圆满完成了试点各阶段的工作任务，取得了

农村集体土地确权登记发证工作规程及具体操作办法

精心整理 农村集体土地确权登记发证工作流程及具体操作办法 这次农村集体土地确权登记发证要覆盖到全市每一个村组的所有范围，包括每个村组的建设用地、农用地和未利用地，通俗的说就是包括每个村组所有的山水田林路。农村集体土地所有权证包括了“林权证”、“草原证”和“土地承包经营权证”等，（行政勘界成果资料），水利部门（水域及水利设施的有关资料）、规划部门（乡（镇）新农村规划资料和有关农村测绘成果）等等。 村小组收集：主要是权属资料：1）土改时、“四固定”或农业合作化时期的土地所有证、资料；2）山林所有权证；3）土地承包合同；4）山林纠纷调解书；5）有关农村土地权属制度的历史资料及集体土地所有权形成和演变的其它资料等。

（二）发布通告阶段。市人民政府向辖区内集体土地所有权的农民集体经济组织发布通告。通告的内容包括土地登记区的划分、土地登记的期限、收件地点、申请人应当提交的相关文件材料，以及需要通告的其他事项。这次通告的方式主要有以下两种：一是张帖；二是直接送达申请人。 （三）提出申请及申报飞地阶段。 (1) (2) 表格）12月20 (3) 飞地申报包括飞在本乡本村其他村小组的，飞在本乡其他村其他村小组的以及飞在其他乡镇的，在土地座落里把乡镇、村委、村小组名称填写清楚，并提交相应的权属资料，与土地登记申请书一起（12月20日）上报乡“三权”发证办公室。（四）地籍调查阶段。 1、具体操作是：

(1)由乡政府、国土分局、村组干部和技术队伍，组成外业调查组，分四个小组，每组3-5人。 (2)按调查计划，向调查宗地相邻单位发送指界通知，组织进行权属调查指界。农村集体土地所有权地籍调查的指界人要指定村民小组长以及对权属情况比较了解的年长一些的同志参加，并由村委会出具证明，指界人可以由村民小组内多数群众推举 (3) (4) (5) 15 (6) 实地测量相结合的技术路线，开展农村集体土地所有权调查，建制镇调查和村庄调查，从而进行确权登记发证。 2、划界原则： （1）尊重历史和现实的原则。土地权利归属的确定，既要根据当时的历史条件和政策，又要充分考虑当前土地使用的实际状况。

国土资源部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见 各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、农办（农工部、农委、农工委、农牧办）、财政厅（局）、农业（农牧、农村经济）厅（局、委、办），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局，解放军土地管理局： 为切实落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号），国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号），进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，现提出以下意见： 一、明确农村集体土地确权登记发证的范围 农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土 地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。 二、依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作 按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的规定，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。 农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事

20160704155911 (《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿))

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。

3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

中国古代农村土地所有权和使用权思想

第6卷第3期上海财经大学学报Vol.6No.3 2004年6月Journal of Shanghai University of Finance and Economics Jun.2004中图分类号:F014.1　文献标识码:A　文章编号:1009-0150(2004)03-0047-06 中国古代农村土地所有权和使用权思想 王　 (上海财经大学财经研究所,上海,200433) 摘 要:　本文对中国古代农村土地所有权和使用权思想演进的历史路径进行了总结,在此基础上,提出国家和私人之间的关系调整是农村土地所有权和使用权关系的处理上所应获取的重要历史经验。 关键词:　农村土地;所有权和使用权;经济思想 一、中国古代农村土地所有权和使用权思想的演进路径 从总体上来看,中国古代农村土地所有权和使用权关系表现为土地所有权和使用权相互分离,并且随着分离的不断加大,土地使用权越来越独立的过程。伴随着这一过程,土地所有权和使用权思想遵循着如下的演进轨迹。 1.国家土地所有权思想的弱化和私人土地所有权思想的强化 中国传统社会中土地“王有”的观念一直占据着重要的地位,在这一思想的影响下,中国古代农村土地所有权和使用权之间表现为国家主导型的不对等契约关系。土地所有权的国有以及国家所有权的主导地位构成中国农村土地所有权和使用权关系的总体特征。国家由于在政治权力上具有优势,从而决定着契约的形成以及双方在契约中的地位,“国家所有权的至高无上性”的特征十分明显。国家所有权绝对主导的观念的形成源于国家作为所有权主体所具有的特殊性,同时早期社会生产力的低下导致土地使用权的共同所有是导致国家所有权强大的重要原因。但是,土地所有权和使用权不可避免的分离以及个人天生对于土地财富的追求和占有,使得国家所有权的主导观念不可能是永久不变的,一旦土地使用权私有得到发展,所有权的私有也就成为无法阻挡的历史潮流,在这种情况下,土地国有的绝对意志自然会受到挑战。因此,尽管土地的国家所有权思想是作为中国土地制度思想的整体背景而存在的,但事实上,国家所有权思想在私人所有权出现以前和私人所有权产生以后却有所不同,前一阶段的国家所有权是绝对主导的,而后一阶段则产生了国家所有权和私人所有权的相互角力,私人所有权越发展,它们之间的角力就越激烈和越明显。这种产权关系的调整反映在制度思想上,便呈现出国家所有权思想不断弱化和私人所有权思想不断强化的演变趋势。因此我们看到的是西周时期“天下王土”的观念相当稳固,春秋战国时期随着一系列的土地制度变革,土地的私人所 收稿日期:2004-03-15 作者简介:王　(1976-),女,甘肃兰州人,上海财经大学助理研究员,博士。

当今中国农村存在的土地所有权和使用权问题及解决办法

学年论文 题目 姓名 学号 专业年级 指导老师 2012 年 6 月 8 日怀化学院本科毕业论文(设计)诚信声明

作者郑重声明：所呈交的本科毕业论文(设计)，是在指导老师的指导下，独立进行研究所取得的成果，成果不存在知识产权争议。除文中已经注明引用的内容外，论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的成果。对论文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确的方式标明。本声明的法律结果由作者承担。 本科毕业论文（设计）作者签名 2012年6 月 8 日 目录 摘要............................................................... I

关键字.............................................................. I Abstract............................................................ I Key words.......................................................... I I 一、前言 (1) 二、问题提出的背景 (1) 三、现今农村中土地所有权存在的主要问题 (2) (一)农民对土地所有权的界定认识模糊 (2) （二）当今我国农村土地所有权分散 (3) 四、当前我国农村中土地使用权问题 (4) （一）土地流转比较盲目 (4) （二）多数人“暴政”式土地转让 (5) （三）政府对新生农村人口对土地所有权的合理诉求关注滞后 (5) 五、解决我国农村土地产权问题的基本思路 (6) （一）完善法律制度，明确产权关系 (6) （二）组织建立各种合作机制 (7) （三）小范围土地的重新洗牌 (7) （四）重整基层干部队伍建设 (8) 六、小结 (8) 参考文献 (9) 致谢 (10)

农村集体土地权属调查方案

农村集体土地权属调查 方案 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

五、权属调查 1.权利内涵 集体建设用地使用权是指农民集体和个人依法使用集体土地建造除农村住宅之外的建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 农村宅基地是指农村村民依法使用集体土地建造住宅、厨房和厕所等建筑物和构筑物的土地及庭院用地。农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。 2.基本要求 权属调查是农村集体土地确权登记发证工作的前期和基础，应以第二次全国土地调查成果为基础，结合大比例尺地籍调查工作的逐步推进，全面开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等地籍调查工作。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《集体土地所有权调查技术规定》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等相关技术规定的要求、因地制宜选取调查方法，查清农村每一宗地的权属、界址和用途等，形成完善的地籍调查成果，为农村土地确权登记发证提供依据。 3.调查单元 权属调查的基本单元是宗地。凡是被连续的权属界址线所封闭的地块称为宗地。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清界限的也称为一宗地。过境公路、铁路等国有线状地物，应按用地范围单独划宗，不调查使用权人，仅调查地类。其他未确定使用权的土地，如住宅区内的街巷用地、排水沟渠等公共基础设施用地，须按用地范围单独划宗，使用权确权给集体经济组织。 农村宅基地要逐户分宗进行调查。 4.宣传与技术培训

通过报纸、电视、广播、网络等媒体和渠道大力宣传农村土地确权登记发证的重要意义、工作目标和法律政策，创造良好的舆论环境和工作氛围。争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，充分发挥农村基层组织在申报、土地确权、纠纷调处等工作中的重要作用，调动广大农村群众参与的积极性。 各领导小组负责对土地确权登记发证人员及队伍进行培训，根据县局编制的培训材料制定培训材料和计划。根据国家统一标准和《河北省农村土地确权登记发证工作实施方案》，对参与此项工作的队伍进行资质审查。通过资质审查的队伍和经培训合格的人员，方可承担土地确权登记发证任务。同时完成乡镇、街道办事处村工作人员的相关配套培训。 5.宗地划分与地籍编码原则 集体土地使用权宗地划分原则：集体土地所有权宗地内的集体建设用地、宅基地，按使用权划分宗地。 国有土地使用权宗地划分原则：国有土地按照使用权分宗。一个地块由一个国有土地使用者独自使用的划为一宗地，一个地块由几个权属单位共同使用，其间难以划清权属界线的，划为共用宗地。 有争议土地的宗地划分原则：有争议的土地按双方各自所指的界线划出争议区，设为争议宗地，在地籍调查表的权属调查记事与调查员意见栏内记载争议情况。 参照《宗地编码规则(征求意见稿)》要求，宗地代码采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地所有权类型、宗地号。在同一个地籍子区内，宗地号按照“从左到右，自上而下”的原则，用阿拉伯数字依次连续编号。 XXXXXX – XXX– XXX –XX － XXXXX 宗地号5位 土地所有权类型

农村土地确权流程

农村集体土地确权登记发证工作流程及具体操作办法包括每个村组的建设用地、农用地和未利用地，通俗的说就是包括每个村组所有的山水田林路。农村集体土地所有权证包括了“林权证”、“草原证” “土地承包经营权证”等，它相当丁身份证，其他证相当丁“工作证”。我们现在开展农村集体土地确权登记发证，就是给农村集体土地办“身份证”，每块土 地还要编号相当丁身份证号码。整个过程是个复杂而严谨的过程, 是一个依法依规 相互配合的过程，要使整个过程完成顺利，必须环环紧扣，不仅要讲究依 法依规，而且还要讲究程序到位。下面我就具体的操作程序给大家做个详细的说 明：（整个程序包括九个部分） （一）工作准备阶段。 此阶段的工作主要有：成立机构、宣传发动、组织协调、业务培训、权届资料整理，编制工作方案，收集有关法律法规和政策文件。成立乡（镇）集体土地确权 登记及土地权届纠纷调处领导小组工作机构，备登记所需表册及设备，收集资料。 市集体土地发证办公室收集： 涉及国土部门（土地详查等资料）、林业部门（林权制度改革成果资料）、农业部门（农村集体土地承包经营权证有关资料）、民政部门（行政勘界成果资料），水利部门（水域及水利设施的有关资料）规划部门（乡（镇）新农村规划资料和有关农村测绘成果）等等。 村小组收集：主要是权届资料： 1）土改时、“四固定”或农业合作化时期的土地所有证、资料； 2）山林所有权证； 3）土地承包合同； 4）山林纠纷调解书；

5）有关农村土地权届制度的历史资料及集体土地所有权形成和演变的其它资料 等。 （二）发布通告阶段。 市人民政府向辖区内集体土地所有权的农民集体经济组织发布通告。通告的内容包括土地登记区的划分、土地登记的期限、收件地点、申请人应当提交的相关文件材料，以及需要通告的其他事项。这次通告的方式主要有以下两种：一是张帖; 二是直接送达申请人。 （三）提出申请及申报飞地阶段。 申请农村集体土地所有权登记，以村民小组或自然村为单位，按照权届界线所封闭的宗地为基本单元申请土地登记，由村民委员会统一组织本村所辖的村民小组或自然村提出申请，其中“一村一组”或“多村一组”的以村民小组申请，“一村多组”的以联组（自然村）申请，具体操作是： （1）村民委员会根据政府通告内容向本村所辖的村民小组下发土地登记通知 书，村民小组长收到通知后，小组法人必须在通知书上签名，以示通知已收到。 ⑵ 村小组长到乡农村集体土地确权登记发证办公室领取土地登记申请书（制作统一表格）,填好后连同相关资料，一并提交到乡“三权”发证办公室，时间定在12月20日前提交。 （3）集体建设用地使用权证和农民宅基地使用权证由土地使用者申请，也就是谁使用谁申请。因省里正准备研究出台农民宅基地和集体建设用地确权的有关规定，所以这块工作先放后一步，先完成集体土地所有权证的发证工作，待省里的规定出台后，再全面铺开这两个项工作。 飞地申报包括飞在本乡本村其他村小组的，飞在本乡其他村其他村小组的以及飞在

国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法

为农业农村农民提供优质服务 土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地 对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设 各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益 各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地 凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标

为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。 《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。 二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。 三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。 《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确

农村集体土地确权登记发证工作流程及具体操作办法

农村集体土地确权登记发证工作流程及具体操 作办法 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

农村集体土地确权登记发证工作流程及具体操作办法这次农村集体土地确权登记发证要覆盖到全市每一个村组的所有范围，包括每个村组的建设用地、农用地和未利用地，通俗的说就是包括每个村组所有的山水田林路。农村集体土地所有权证包括了“林权证”、“草原证”和“土地承包经营权证”等，它相当于身份证，其他证相当于“工作证”。我们现在开展农村集体土地确权登记发证，就是给农村集体土地办“身份证”，每块土地还要编号相当于身份证号码。整个过程是个复杂而严谨的过程，是一个依法依规相互配合的过程，要使整个过程完成顺利，必须环环紧扣，不仅要讲究依法依规，而且还要讲究程序到位。下面我就具体的操作程序给大家做个详细的说明：（整个程序包括九个部分） （一）工作准备阶段。 此阶段的工作主要有：成立机构、宣传发动、组织协调、业务培训、权属资料整理，编制工作方案，收集有关法律法规和政策文件。 成立乡（镇）集体土地确权登记及土地权属纠纷调处领导小组工作机构，准备登记所需表册及设备，收集资料。 市集体土地发证办公室收集：涉及国土部门（土地详查等资料）、林业部门（林权制度改革成果资料）、农业部门（农村集体土地承包经营权证有关资料)、民政部门（行政勘界成果资料），水利部门（水域及水利设施的有关资料）、规划部门（乡（镇）新农村规划资料和有关农村测绘成果）等等。 村小组收集：主要是权属资料：1）土改时、“四固定”或农业合作化时期的土地所有证、资料；2）山林所有权证；3）土地承包合同；4）山林纠纷调

中国农村土地集体所有权问题研究

中国农村土地集体所有权问题研究 中国农村土地集体所有权问题研究 ●蒋南平 一、中国农村土地集体所有权的理论争论 农村土地集体所有制是我国现行农村土地的所有制形式。农村土地既是广大农民生息劳作的空间场所，也是其最重要的生产资料，更是农民借以生存与发展的根本保障。农村土地集体所有制是当前中国农村处于核心地位的一种生产关系。这种所有制在法律上的反映，就是中国农村土地集体所有权。但是在现实中，这种所有权却未得到充分体现及实现。由于中国的特殊国情，中国农村土地集体所有权的实现具有非常重要的意义。 第一，中国农村土地集体所有权的实现对构建农村的社会和谐意义重大。第二，中国农村土地集体所有权的实现有利于稳定和完善现行农村土地承包经营关系。第三，中国农村土地集体所有权的实现可以加强农村土地的社会保障功能。 由于中国农村土地集体所有权的实现是一个重大难题，理论上多年来争论不休，主要形成了如下三种观点：

第一种观点主张将农村土地集体所有权变为农村土地国家所有权。支持此类观点的学者认为，实行农村土地国有化，可以从深层次上最大限度地理顺土地经济关系和化解当前因土地及地表地涵资源而发生的错综复杂的矛盾和纠纷，有利于国家对土地的规划和管理，便于推进农业规模经营。同时，该种观点还认为，现行的农村土地集体所有权并未实现，并没有真正体现农民集体所有的权力意志，农民集体没有完整的土地产权，农村土地的最终处分权仍归国家所有，所谓的集体所有只不过是“挂名”而已。因此不如彻底实行土地的国有化，这样有利于使农村土地的所有权在实质与形式上达到统一。 第二种观点则主张将农村土地集体所有权变为土地农户所有权。这种观点认为私有制才能保证农民真正对土地拥有排他性的所有权及由此产生的其他一切财产权利，才能造就农民对农业进行长期投入的内在动力机制，才能最大限度地调动农民的生产积极性。只要实行土地农户所有权，就能真正将土地的所有权给予农民，真正实现马克思所说的重建个人所有制。 第三种观点主张将农村土地集体所有权变为多元混合所有权。主张这种观点的学者建议在农村土地国家所有、集体所有的基础上，再加上个人所有。认为这种多元混合所有权使农村土地集体所有权既有上层基础，又有下层基础，才

关于开展集体土地上房屋所有权确权登记工作的建议

关于开展集体土地上房屋所有权确权 登记工作的建议 为保障农村集体土地房屋产权制度改革工作规、有序的推进，根据《中华人民国物权法》、《中华人民国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律、法规，现就开展我县农村集体土地上房屋所有权确权登记工作提出如下建议意见： 一、农村集体土地房屋的法律界定及其特征 农村集体土地房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物，是一种重要而普遍的财产形式。农村集体土地房屋具有以下几个特征：一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的依赖性。所有的房屋作为不动产，具有一个共性，即都依赖于土地而存在，失去土地，则成为空中楼阁，不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。同时，宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村集体土地房屋房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织的农民。 二、建立农村集体土地房屋产权登记法律制度的必要性 在我国，城市房屋和农村集体土地房屋实行不同的产权登记制度。不管是在城市还是在农村，房屋产权证作为一种凭证，对房屋所有人

来说都是一道法律上的“护身符”。而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。因此，农村集体土地房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度，对其进行确权发证已是迫在眉睫。 （一）建立农村集体土地房屋产权登记法律制度是实行市场经济的需要。 随着农村劳动力向城镇转移步伐加快，举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。但是农民在转让私宅时经常遇到这样的问题，由于我国农村集体土地房屋没有产权证，买卖时无法办理过户手续，造成这些农村私宅交易存在风险，由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏，致使农民的房屋财产缺乏有力保护。这种状况已不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。为此，有关部门应尽快完善有关法律法规，通过为农民住宅办理产权证的方式，使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖，以促进农村人口有序流动，推动农村经济健康发展。 （二）建立农村集体土地房屋产权登记法律制度是确定房屋所有权的需要。 目前，在全国围，农村集体土地房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村集体土地房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权，而不能明确宅基地之上的房屋所有权。农民要想确定房屋所有权，必须取得相应的房屋产权证书。 （三）建立农村集体土地房屋产权登记法律制度是实现房屋财产

村内农民集体土地所有权归属状况证明

村内农民集体土地所有权归属状况证明 村内农民集体土地所有权归属状况证明乡（镇）村集体土地所有权归属状况证明兹证明行政村下辖个村组，其具体名称分别为，集体土地所有权分别归各村民小组农民集体。归村农民集体所有的土地为。 特此证明。 村民委员会乡（镇）人民政府（公章）（公章）___年__月___日___年__月___日附录B、2 乡(镇)农民集体土地所有权归属状况证明乡（镇）集体土地所有权归属状况证明兹证明土地归乡（镇）农民集体所有。 特此证明。 乡（镇）人民政府（公章）___年__月___日附录C 附录C、1 村内农民集体土地所有权归属状况公示乡（镇）村集体土地所有权归属状况公示现将行政村集体土地所有权归属状况公示如下：集体土地所有权分别归各村民小组农民集体，村民小组分别为； 归村农民集体所有的土地为。 对公示结果有异议的，请于___年__月___日前向国土资源局反映。公示期7天。逾期未提出异议的，公示结果有效。 联系人： ______联系电话：联系地址：国土资源局（公章）___年__月___日附录C、2 乡(镇)农民集体土地所有权归属

状况公示乡（镇）集体土地所有权归属状况公示现将乡（镇）集体土地所有权归属状况公示如下：归乡（镇）农民集体所有的土地为。 对公示结果有异议的，请于___年__月___日前向国土资源局反映。逾期未提出异议的，公示结果有效。 联系人： ______联系电话：联系地址：国土资源局（公章）___年__月___日附录D 附录D、1 NO:______ 指界通知书（存根）乡（镇）村（组）：根据农村集体土地确权登记发证工作的要求，现需对你单位和相邻单位的集体土地所有权界线进行实地指认。请你单位法定代表人或委托人持有关身份证明文件于年____月____日____午____时___分出席现场指界，请准时参加。未按时参加又未委托他人出席指界的，作违约缺席指界处理。 国土资源局（公章）___年__月___日送达情况：本通知于年__月__日__时__分在________的地点送达。 其他情况:______ 送达人签字：签收：___年__月___日附录D、2 NO:______ 指界通知书乡（镇）村（组）：根据农村集体土地确权登记发证工作的要求，现需对你单位和相邻单位的集体土地所有权界线进行实地指认。请你单位法定代表人或委托人持有关身份证明文件于年____月____日____午____时___分出席现场指界，

农村土地所有权转让协议书

农村土地所有权转让协议书 篇一：农村土地使用权转让协议书 农村土地使用权转让协议书 甲方：，身份证号码：，乙方：，身份证号码：。 经甲乙双方友好协商，本着自愿、平等、有偿、诚实信用的原则下，达成如下协议： 一、甲方将位于的农田总计面积平方米（平方米）的土地使用权一次性转让给乙方使用，转让费为人民币元整。该土地长米（米），宽米（米）。东邻，西邻，南至，北邻。 二、甲方对上述土地转让前所拥有使用权及土地尺寸数据信息的真实性负责，若存在虚假不实情况，则视为违约。 三、上述土地转让的期限为无限期（即乙方永久使用）。 四、付款方式：乙方于年月日将上述土地的转让款一次性付给甲方。 五、转让方式：甲方于年月日将上述土地的使用权交付给乙方使用。交付使用后，甲方不得干涉乙方对上述土地的使用用途及处理方式。乙方使用上述土地过程中，如需甲方协助提供该土地使用证明等相关资料时，甲方须无偿提供协助。

六、甲乙双方在协议履行期间，土地的增值或贬值均由 乙方享有或承担。 七、违约责任：协议签订后，双方应按照协议的上诉内容自觉履行。如果一方违约，应赔偿对方一切损失。 八、本协议如有未尽事宜，经双方协商一致，做出补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 九、本协议是双方真实意识表示，双方签字并按手印后即时生效。 十、本协议壹式贰份，具有同等法律效力，甲乙双方各执壹份。 甲方（签字）：乙方（签字）：日期：年月日日期：年月日 篇二：农村土地使用权转让合同 农村土地转让合同 转让方(以下简称甲方)：身份证号码：受让方(以下简称乙方)：身份证号码：甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让签订本合同以供遵守。 一、转让标的：甲方将其承包经营的地块(面积：平方米)的土地使用权、承包经营权有偿出让给乙方,由乙方永久性使用，本合同生效后，乙方拥有原甲方对该地块的所有权益。