土地增值税详细汇总

土地增值税

定义：土地增值税是对有偿转让国有土地
使用权及地上建筑物和其他附着物产权并
取得增值性收入的单位和个人所征收的一
种税。
我国现行土地增值税的基本规范为：《中华人民共
和国土地增值税暂行条例 》
1993-12-13 国务院令第 138 号
1993 年基本法规现仍“全文有效”。
国家税务总局公告 2016 年第 70 号
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公》



一、纳税义务人：

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附

着物并取得收入的单位和个人。

不论自然人、法人；

不论经济性质；

不论内资与外资、中国公民与外籍个人； 二、征税范围：

标尺之一：只对转让国有土地使用权的行为课税。

具体又体现以下三点：

1.国有土地使用权征税；集体土地使用权不得买卖。
2.土地出让，一级市场，不征税。
国家出让土地要征税，就相当于自已向自己征税，故一级
市场不征税。
3.土地转让，土地二级市场，征税。
转让行为包括：出售、交换和赠与
标尺之二：土地使用权、地上建筑物及其

附着物是否发生产权转让。即产权必须发

生转移。

土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房
产产权的行为。
标尺之三：转让房地产是否取得收入（货

币、实物及其他收入）

强调房产转移要“有偿”
转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）

纳税人转让房地产所取得的收入（计算土地增值税的
收入），是指包括货币收入、实物收入和其他收入在
内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任
何成本费用。
注：
货币收入指：现金、银行存款、支票、银行本票、汇
票等各种信用票据和国库卷、金融债券、股票等有价
证券。
实物收入指：房屋、土地、钢材等，实物的价值不太
容易确定，一般需要评估。
共他收入指：如专利权、商标权、著作权、专有技术
使用权、商誉权等。此类比较少见，其价值需要进得
评估。

基本征税范围

1、转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；

2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

3、存量房地产的买卖。

改制重组过程中涉及的土地增值税政策

1、非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份
有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国
有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不
征土地增值税。

2、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企
业合并

为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原
企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企
业，暂不征土地增值税。

3、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或
两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将
国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂
不征土地增值税。

4、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行
投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投
资的企业，暂不征土地增值税。

5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地
产开发企业。

土地增值税扣除项目

转让土地（卖地） 扣除项目 2 项 1、 取得土地使用权所支付的金额

2、 转让土地有关的税金

房地产开发企业 扣除项目 5 项 1、 取得土地使用权所支付的金额

2、 房地产开发成本

3、 房地产开发费用

4、 与转让房地产有关的税金

5、 财政部规定 其他扣除项目

非房地产开发企业 扣除项目 4 项 1、 取得土地使用权所支付的金额

2、 房地产开发成本

3、 房地产开发费用

4、与转让房地产有关的税金

存量房（卖旧房） 扣除 3 项 1、 房屋建筑物评估价格=重置成本*成新度

2、 取得土地价和按规定支付的费用

3、 转让环节缴纳的税金

1.取得土地使用权所支付的金额

指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之

和。

按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理

有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

【解释】取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：