杭州村级留用地相关政策

杭州10％村级留用地的蛋糕有多大？

謝成龍/文

村级留用地的基本概念:

是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。为推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。做为房产开发属于类公建性质。

村级留用地住宅化的特点:

无产权，开发商与村委会合作，开发住宅房产项目，以只租的形式销售，不能做抵押、也不能做贷款。

有50％产权，开发商与村委会合作，使留用地走协议出让或挂牌出让的程序，可取得50％的产权销售部分，另50％只能以只租的形式销售或自主经营相关物业，购房时不能用公积金贷款，只能用商业贷款。

村级留用地的前世今生:

最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。

最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。

最新发布政策：

2009年6月10日，杭州市政府出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前坊间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读，而且在诸多实施方面有了更多细则，另外合作开发的49％部分有可能取得单套产权。

留用地的操作模式:

“自建、合作、租赁”三种。

自建模式：由于征地款到位后，一些村社拥有上亿元的资金可供支配，加上村社负责人能力比较强，因而选择了自建，如留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）；

合作模式：村社出地，企业出资金进行合作开发，之后按比例分成或分割产权。

租赁模式：一般是按土地面积收取每亩七至十万元的固定回报，并在几年后按比例提高租金，租期一般是30年到50年，到期后收回物业，这种形式收益最少，而且对企业经营管理也难以把握。

10％留用地块分布特点:

西湖区：

目前全区共有留用地指标5592.5457亩，已核发指标3589.07亩，其中已完成立项的地块74块，共计1498.25亩，完成规划定点1063.72亩。具体地理分布如下：古荡街道63.5277亩，留下镇410.0565亩，龙坞镇316.2937亩，三墩镇1291.2938亩，蒋村乡1449.9408亩，文新街道70.3695亩，灵隐街道202.3841亩，转塘镇1788.6796亩。已完成地块5个，在建地块6个，各村社大多处于寻找合作伙伴以及立项阶段。

大型居住区一期规划用地总面积为5491亩，建筑总面积为350万平方米，建成总居住人口 10万人。在规划中先行将314亩10％留用地先定位。全部落实到了区位条件较好的具体地块。

江干区：

共有10%留用地1260.982亩，除已落实用掉的135.5亩外，未用掉的资源将有1125.482亩（包括在谈、未签约项目）。地理分布情况如下：九堡294.169亩，丁桥270亩，四季青382.062，彭埠163.958亩，笕桥15.293亩。

蒋村新区：

2007年蒋村新区12个村（社区）、893.7亩10%留用地全部安排在最好的地块，拟建项目37个，目前已经立项22个，总用地面积为535.5亩，建筑面积近74.6万平方米，其中符合上报农转用报批条件的项目12个。另有未立项项目15个，面积291.45亩，建筑面积41.1万平方米。

蒋村新区中心商务区：

2008年蒋村新区中心商务区重点是用好1100亩商业商务综合用地和1000亩10%留用地。打造成国内外银行、创投基金等各种金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区总部和办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。

三墩：

杭州10%留用地项目一个主要聚集地，其中，剑桥公社和斯坦福平方为较典型的项目，不可以分割出售，但是可以出租，业主只有使用权。近年来，2007三墩镇其中10%留用地项目27个，用地面积742亩，建筑面积约100万平方米。

目前未用掉的10%留用地资源中，具体土地与项目的进展情况，项目已定，在办立项、土地手续的有207.441亩；项目在谈的有275.025亩；项目未谈的有643.016亩。

主要开发类型

小户型物业\商业物业\酒店物业\办公物业

杭州目前村留用地总规模：

西湖区5592.5457亩+丁桥314亩+江干区1260.982亩+蒋村新区893.7亩+蒋村新区中心商务区1000亩+三墩742亩+江干区1125.482亩

=10982.7097

杭州在建的村级留用地项目有很多，比如银泰城、桔子里、西溪壹号、创美华彩国际等等，各家开发商在开发项目的时候遇到了哪些问题呢？在营销过程中，又是如何促进销售解除购房者的后顾之忧呢？对于村级留用地的政策变化，各位专家又有怎样的看法？

本期搜狐焦点的论坛邀请到汉嘉地产顾问副总经理陈焕春、《房产天下》执行总编杨华斌、创美华彩国际副总经理徐志坚、桔子里营销总监黄非、丁兰广场营销总监张伟、天港置业营销部经理赵云、银泰城市场营销部经理徐琦敏、天策咨询总经理余立鸿和西溪谷林彬。各位专家和开发商聚在一起，能碰撞出怎样的“火花”呢？

》》直播回顾：村级留用地项目发展前景探讨

精彩观点汇集：

专家解读村级留用地概念

【陈焕春】：村级留用地概念是什么呢？可能很多消费者不是很清楚，谈到村级留用地可能认为没有产权，被理解为小产权房，其实村级留用地跟小产权房是不同的概念，小产权房是非法产品，农民拿自己的宅基地建房子，也没有什么正规的任何手续就拿来卖。但是村级留用地是合法的建设用地，只不过规定这个建设用地一定51%的产权归村里，投资方是有49%的部分，所以就有了51%和49%的说法，49%是允许买卖的，51%是不允许的，是这样的概念。对消费者而言，村级留用地并不是小产权房。

在09年、10年左右，就是从允许村级留用地走招拍挂程序之后，最小单位可以到户的概念，这个政策对杭州村级留用地而言是非常非常重要的一个政策。从这个政策之后，就有很多合理、合法，或者是更合理、更合法的村级留用地项目出现，它们49%部分中如果产权都明晰的话，会跟商业用地里面的酒店式公寓也好、商业也好没有任何区别，手续上都是一样的。

【杨华斌】：为什么叫村级留用地？就是政府为失地农民所考虑的未来收益，政府征了这些城郊农村的土地，留了10%给他，让他们自己经营，靠这块地养活自己和这个村子。所以涉及到所有的村级留用地，我们仔细去看，在这些区域里面都是偏好的位置，在这些村子的边上都是相对偏好的土地留下来，而且前面几年这么下来的话，对村级留用地项目的政策至少是趋于宽松的，而且未来完全有可能部分做到单套了，而且未来有政策向好的预期可能。

所以总体来说，我觉得村级留用地之前的主要问题就是神秘，可能有问题，市场流转率不够，但是未来完全有可能走好，而且现在整个市场经过这轮调控受到影响比较大的情况下，现在投资者主要倾向于长期的收益。如果倾向于长期收益，不是作为短期投机的话，我觉得村级留用地只要算清楚它的收益多少，就可以考虑。

关于村级留用地项目，开发商有话说

单价低、不限购、不限贷，是留用地项目的优势

【张伟】：我觉得留用地也有它的优势，就是单价低，现在不限购、不限贷，一开始我们也是觉得压力很大，我们（丁兰广场）是今年4月份开盘的，其实去年7月份就想开，但不敢开，到今年4月份开盘了，开的第一期，效果还是很好的。因为留用地项目本地人购买的比较多，因为他们对项目了解。到现在来说还好，有压力，但是没有想象中的大，产权抗性还是比较强的，用低价和总价能够弥补这个劣势，再加上丁桥板块比较热，也连带了我们，再加上我们这个项目以商业为主，我们商业体量占总体量的60%，大概有2万多方是所谓的酒店式公寓，其他的都是一些辅助配套。

客户对村级留用地项目的抗性比之前大大降低

【黄非】：我们这段时间接待客户来说，我觉得客户对留用地这块的抗性比起两年之前大大的降低了，来的客户基本上不需要我们解释更多对留用地的解释，他们基本有初步的大概了解，也能够接受。从我们自己来看，对这个项目是非常有信心的体量，两三万方的项目，我们周边的客户基本上把这个体量就消化差不多了，地段也有优势，LOFT今后也不会批了，现在这种小面积的今后也不会批了。所以如果这样还做不好，那大家的生存环境就太恶劣了。现在均价7200—7500，开盘有一定优惠给到客户，现在拿出来卖的是以51%那部分，49%那部分下期开，因为整层这块客户还是要看到一种整体形象，因为现在桩基刚结束。

村级留用地项目在夹缝中求生存

【赵云】：我们感觉留用地还是在夹缝中求生存，特别是像金沙湖周边，很多大佬级的开发商都在，我们在政策上又有很多限制，所以也特别想通过这种论坛向大家学习一些东西。我们项目目前还在规划完善阶段，包括案名也没有定，下一步可能会在今年年底左右动工。目前我们还在调整一些方案，因为去年形势跟今年的形势不一样，我们之前做设计规划或者是变更，因为考虑到成本等一些原因。

客户最纠结的是拆迁的补偿问题

【徐志坚】：从客户角度来说，对我们认知度有，一个是因为我们那里的剑桥公社，因为它比较早，所以基本上对这块政策不需要多解释，有些客户比我们还了解，了解的很细。他们最纠结的就是后续期限内拆迁和期限后拆迁这租赁51%部分有没有补偿，主要纠结这部分。我们的解释，只能是按照到时候国家拆迁补偿的规定，因为那需要到40年之后，到时候市场怎么样，我们保障51%这部分的分红权。其他政策他们都很清楚，因为这部分政策文件上都没有的，现在政策逐步完善。

后期投入多少关系到建安成本的高低

【徐琦敏】：从留用地前期风险来说大家都比较了解，留用地的问题也要影响房管或者土地部门的思路，因为留用地很难作出一些好的项目来，虽然前期土地成本是零，但后期投入的越多，造的越高档意味着土地成本越高，越吃亏，所以很多开发商算清建设成本，能花两千块钱的绝对不会去花三千，因为这意味着省土地成本，这就导致留用地项目不会做的太好。第二留用地基本上都在近郊或者是郊区，现在是商业经营的限制，而且“禁九令”出台以后酒店式公寓做不了，全部做写字楼。

关于村级留用地政策的变化，大家谈看法

【徐琦敏】：政策是越来越明朗，虽然前面有办出来的，但是很多东西不具有共性，很多细节的问题房管局在磨，我相信今后报批走的会比较顺。

【黄非】：我想政策越来越完善，但是在不完善的时候怎么办，我们也是属于摸着石头过河，不过相信当我们的项目接触到后期这块的时候，我估计前面会有很多实际案例出来，就可以参考。

【杨华斌】：现在政策最理想的状态，就是今后全部按招拍挂做，历史遗留问题也按这个处理，这样皆大欢喜，但是我估计这样做也有一定的难度。

【徐志坚】：我们现在盘子做起来了，前期的政策都移过去了，09年遗留的问题吃螃蟹也吃过了，因为我们报批就两年多，政策在逐步完善，包括细则也慢慢在细，但是也没有细到具体怎么办，但是也在细。

在开发留用地项目的时候，开发商遇到哪些难题？

【黄非】：从我们做的这个项目来看，前期报批报建这块，和普通商品房开发区别不大，它有明确的要求我们就按照它的要求做，这是没有异议的。但现在一个是办证这块还没有明确，因为我们没有看到杭州办出来的实例，不知道这块怎么办；第二是税收不明确，它是按租赁收税还是按销售收税？我办证之后对房产税收这块到底怎么办？这个也不明确。

【赵云】：作为我们外地开发商，对村级留用地是招商引资进来的，但是真正进来跟村里打交道的时候困难还是蛮大的，之前的一些承诺也好，真正要落实到合同上要三分之二村民通过，所以实施难度非常大，这块也需要政府有一些指导性或者有依据的政策。

【徐志坚】：现在我们碰到的问题是按揭的问题，按揭现在没有办法做，包括我们造的房子工程款全部付掉了，我主要是怕按揭问题对客户的影响，而不是对造房子有影响，是对客户有影响，包括四大行也谈过，但杭州银行没有谈过。

开发商如何解除购房者的疑虑来促进销售？

【徐琦敏】：我们就按政策来做，其实业主对留用地最大的问题，就是你承诺他，因为开发商的实力和影响力摆在这里，一般来说业主能够接受，当然也有客户因为这个问题不买，因为尤其是整层是大型集团，大型集团有些会顾虑这些东西，所以有些也会放弃。

【黄非】：我们针对的客户基本是三墩的客户，三墩客户对留用地这块政策很了解了，没有过多疑虑，如果他有过多疑虑不会来看，不会来选。所以目前没有碰到过很特别的个例。

【徐志坚】：三墩这种项目比较多，之前他们销售的合同都研究过了，接下去可能一步一步更完善。接下来站在客户的角度能够解决的，有些能够细的一定还会细。

【余立鸿】：从营销商来说，包装肯定是把它做足，合同要规范。第二如果村级留用地销售的话，最好是主体完善，样板房出来，这样价格才能上去，如果造到两三层就

开始卖，价格上不去，另外很难获得客户的信任，因为肯定不能只是靠一个售楼处一样

的东西。

【张伟】：我们是09年之前拿地的，不属于招拍挂，但是我们交了土地出让金，在案场还是明示了，把土地出让所有的证挂在那里，也树立了一个小产权和留用地区别

的表格，帮助购买者理解一下概念的问题。

村级留用地种下常青“摇钱树”

https://www.wendangku.net/doc/4c18613185.html, 2012-03-27 来源：杭州日报

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村级留用地，是拆迁后拆迁村被征用的耕地面积的一定比例，被划拨为村级留用地，作为村集体资产后可单独或合作开发建设。最近，钱江世纪城·宁围镇利一、利二两个村的村级留用地项目方案设计通过评审。

7个村有村级留用地

据了解，钱江世纪城规划范围内，目前包括利一、利二、合丰、丰北、丰东、丰二、盈一等7个村有村级留用地。其中，丰北、利一、利二等3个村村级留用地项目建筑设计方案已通过评审，3个村都将用来开发商业办公项目。丰北村级留用地项目目前已经开始进入供地程序。丰东、合丰、丰二等村也正在做前期准备工作。

另外，每个村的村级留用地体量不同，且面积都较大，留用地选址原则上分散于该拆迁村的行政范围内。简单来说，今后一个村会有多个商业项目。

钱江世纪城是杭州未来的城市CBD之一，新城范围内大量土地被征收。今年，钱江世纪城继续实施合丰、丰二等五个村整村拆迁工作，全年计划实现“双千目标”，即拆迁1000户、安置1000户。

自世纪城拆迁工作启动以来，宁围镇依照区政府相关政策，积极向上争取落实土地农转用指标及留用地指标，通过搭建项目招商平台，招引优质的合作开发商，发挥村级留用地的最大效益，增加村级经济的“造血功能”。

留用地反哺村级经济

宁围是浙江第一镇，经济总量超过千亿元，连一个村的经济总量都超过百亿元。征用土地前，村民靠租房给外来人口获得房租收入，有些村民一年的租房收入就能有十几万。

农民拆迁后，房租收入自然也随之失去。不过，村级留用地的开发建设，为失地农民送上了一棵常青“摇钱树”，失地农民再次当上“房东”。

一般来说，村级留用地项目采取与别的投资者合作，共同开发建设一个项目，然后按照比例获得部分产权用于出租，获得的租金作为村级经济的增值。

举例来说，某村级留用地项目属合作开发，其中有8万平方米的建筑分给该村。仅以一万每平方米的价格来计算，该村就有8亿元的收入，村级资产过亿很轻松。

当然，村级留用地建设，最根本的关注点，还是体现在村民尤其是失地农民的生活保障上。村级留用地项目部分产权属村集体，等于让村民当上“房东”，通过引进项目及企业，增加拆迁失地农民的再就业机会，同时，“失地农民”也将转化为以薪金、租金、股金、保障金为收入来源的“四金农民”。

（注：范文素材和资料部分来自网络，供参考。只是收取少量整理收集费用，请预览后才下载，期待你的好评与关注）

宅基地审批程序

一、农村居民申请宅基地的条件 农村居民每户只能有一处宅基地，农村居民申请宅基地必须符合下列条件之一： 1、现在住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的； 2、农村村民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的； 3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的； 4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的； 5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无宅基地的。 二、有下列情况之一的，不得安排宅基地： 1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的； 2、一户1子（女）有1处以上（含1处）宅基地的； 3、户口已迁出不在当地居住的； 4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的； 5、虽在农村居住而户口未迁入当地的； 6、其他规定不应建房和安排宅基地的。 三、农村宅基地申请流程及审批程序 农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向村民委员会提出书面申请，村民委员会应将申请宅基地户主名单、占地面积、位置等张榜公布，听取群众意见，经审核同意后再张榜公布上报户主名单，由申请人填写（农村宅基地申请表）后报乡镇人民政府审核。 （1）申请。申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土规建环保安监站初审。 （2）现场勘查。乡（镇）人民政府组织国土规建环保安监站进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。 （3）填申请表。国土规建环保安监站初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。 （4）委会审查。村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡（镇）人民政府审核。 （5）审核上报。乡（镇）人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县自然资源局初审。县自然资源局对符合审批条件的上报县人民政府。 （6）审批。县人民政府批准用地的，由县自然资源局颁发《建设用地批准书》。 （7）放样。由国土规建环保安监站牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。 （8）验收发证。新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。 三、建议 1、进一步加强规划编制与实施，全面推行村民建房规范化和法制化。要在严格保护基本农田、避免地质灾害、有利于生产发展的前提下，保障农村建房规划和用地需要。 2、进一步用活用足政策，切实保障农民建房用地需要。严格落实村民建房一户一宅制度，建立健全农村宅基地使用安排和退出机制，提高集体土地和村民宅基地使用与流转的灵活性和有效性。

村企合作开发土地项目合同

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 村企合作开发土地项目合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

甲方：惠州市惠阳区秋长街高岭村蒋田经济合作社 惠州市惠阳区秋长街高岭村军团经济合作社 乙方：竟得人 为加快新农村建设步伐，改善村民居住环境，合理开发村组土地资源，依据有关法律法规,拟甲方出地、乙方出资金，双方合作开发房地产项目。本着互惠互利、公开平■等、真诚合作的原则，在事先征得甲方户代表大会表决通过前提下，经多次协商，自愿达成如下条款，供双方共同遵照执行： 第一条项目土地概况 、项目土地位丁惠州市惠阳区秋长街道高岭村地段，共同共有总面积平■方米，土地为征地留用地，土地证号为：粤（）惠州市不动产权第号、粤（）惠州市不动产权第号。甲方为惠州市惠阳区秋长街高岭村蒋田经济合作社、惠州市惠阳区秋长街高岭村军团经济合作社，项目土地权益由上述两个合作社按照村民户数共同享有。 、项目土地的具体界址、面积、用地性质均以办证后国土部门出具的红线图及相关文件标示的面积及位置为准。 、项目土地由甲方自行活场，与乙方无关。 第二条合作方案 （一）合作模式 双方一致同意采取村企合作方式开发项目土地，甲方负责按土地现状提供项目土地，甲方将项目土地使用权委托交易机构挂牌转让，乙方摘牌竟得项目土地后负责提供整个项目的开发建设资金，在项目开发建设完成后，甲乙双方按本合同约定的比例分配项目房产，项目开发盈亏与甲方无关。 （二）项目资金投入 、乙方负责提供整个项目的开发建设资金，包括但不限丁：地上建筑物，附着物的拆迁补偿费用、项目土地委托挂牌和摘牌的费用、项目土地办证过户至项目公司名下的税费、项目规划、设计、报建的费用、项目的全部建安费用、项目验收、确权至村民名下等一切开发建设费用和项目建设过程中增容部分的土地出让金、地下车位补缴的土地出让金（如有）由乙方承担。

村委会自聘干部管理意见

关于进一步规范村委会 自聘工作人员管理的意见 为进一步加强村（社区）工作人员队伍规范化建设，改善各村（社区）工作人员管理工作，着力提高村（社区）干部的整体素质和履职能力，根据各村中存在着自聘工作人员的情况，经街道党工委研究，对此问题提出相关意见如下： 一、自聘工作人员的界定 村（社区）自聘工作人员，是指村级组织确因工作需要聘用的协助村（社区）委员会成员从事村级日常性事务管理的工作人员。不包括村委会雇用的民兵、工人及临时用工人员。 二、村自聘工作人员任职条件 聘用的工作人员应符合如下条件： 1、思想政治素质好，能贯彻执行党在基层的路线、方针、政策，具有一定的政策水平； 2、具有较强的组织纪律观念、大局意识，按照上级党委、政府精神以及村级班子集体决议履行职责，带头遵纪守法，履行村规民约； 3、具有较强的组织领导能力，能胜任农村工作，具有与所聘岗位相适应的业务能力； 4、思想解放，作风务实，有改革创新意识和艰苦创业

精神，热心为群众服务，善于做群众工作； 5、公道正派，清正廉洁，作风民主； 6、身体健康。一般要求学历在高中(中专)以上,年龄要求在50周岁以下。特别优秀者条件可适当放宽，但需报街道党工委同意。 有下列情形之一者，不得聘任为自聘工作人员：（1）受到治安刑事处罚、党纪政纪处分的；（2）有经济或其他问题正在立案审查或已被公安部门确定为治安重点对象的；（3）参与非法组织或非正常上访的；（4）因身体状况不佳或长年在外等原因无法履行职责的。 三、村自聘工作人员的职数要求 严格控制自聘工作人员职数。户籍人口数在1000人以下的村不超过1人，1001－2000人的村不超过2人，2000人的村不超过3人。 积极鼓励村两委班子成员、社区干事交叉兼职。 为鼓励干部年轻化，各村（社区）在自聘工作人员时原则上至少配备1名40周岁以下、大专以上学历的工作人员。 自聘工作人员应优先考虑村级后备干部。 四、村自聘工作人员聘用程序 各村要求聘任自聘工作人员，必须经村班子集体商议提出聘用相应岗位和意向人选，经村民代表会议讨论通过，报党工委审核，审核同意后方可上岗。未按规定报批同意的，

村企合作开发土地项目意向书-惠州市公共资源交易中心惠阳分中心土地

村企合作开发土地项目合同（样板） 甲方：惠州市惠阳区淡水街土湖村松山下经济合作社 乙方：竞得人 为加快新农村建设步伐，改善村民居住环境，合理开发村组土地资源，依据有关法律法规，拟甲方出地、乙方出资金，双方合作开发房地产项目。本着互惠互利、公开平等、真诚合作的原则，在事先征得甲方户代表大会表决通过前提下，经多次协商，自愿达成如下条款，供双方共同遵照执行： 第一条项目土地概况 1、项目土地位于惠州市惠阳区淡水土湖村松山下地段，总面积8950平方米，土地为征地留用地，土地证号：惠阳国用（2016）第0100415号。 2、项目土地的具体界址、面积、用地性质均以办证后国土部门出具的红线图及相关文件标示的面积及位置为准。 3、项目土地由乙方自行清场，由此产生的费用由乙方承担。 第二条合作方案 （一）合作模式 双方一致同意采取村企合作方式开发项目土地，甲方负责按土地现状提供项目土地，甲方将项目土地使用权委托交易机构挂牌转让，乙方摘牌竞得项目土地后负责提供整个项目的开发建设资金，在项目开发建设完成后，甲乙双方按本合同约定的比例分配项目房产，项目开发盈亏与甲方无关。 （二）项目资金投入 1、乙方负责提供整个项目的开发建设资金，包括但不限于：地上建筑物，附着物的拆迁补偿费用、项目土地委托挂牌和摘牌的费用、项目土地办证过户至项目公司名下的税费、项目规划、设计、报建的费用、项目的全部建安费用、项目验收、确权至村民名下等一切开发建设费用和项目建设过程中增容部分的土地出让金、地下车位补缴的土地出让金（如有）由乙方承担。 2、项目土地竞买时乙方缴纳的竞买保证金、土地成交价款在扣除政府职能部门收取的

杭州市城市发展规划报告

杭州市城市发展规划 -----------------------作者：

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杭州市城市发展概念规划 --南京大学城市规划设计研究院规划总报告 规划专题 专题一：杭州都市区功能定位研究 专题二：产业分工与道路择定 专题三：塑造创新的杭州—高新技术产业发展研究 专题四：提升杭州的中心职能—金融和物流 专题五：交通发展战略规划 专题六：杭州都市区空间结构规划 专题七：杭州城市风貌与城市形象 专题八：杭州旅游发展规划 专题九：杭州都市区生态化建设 专题十：杭州城市的人文与精神

专题十一：经营城市与制度创新 第一篇：发展与危机Development & Crisis 第二篇：人文与精神Humane & Spirit 第三篇：理念与目标Philosophy & Objective 第四篇：产业与路径Industry & Route 第五篇：空间与环境Space & Environment 第六篇：经营与创新Operation & Innovation 第一篇：发展与危机 一.值得关注的大背景—杭州城市发展的宏观环境Background—the Macro-environment of 1.汹涌澎湃的世界性浪潮 （1）全球化影响日益加深 （2）市场化考验十分严峻 （3）信息化时代已经到来 （4）现代化前景不容乐观 思考和研究杭州城市的发展，必须以开放的思维理念为指导，以广阔的时空背景为参照，以清醒现实的认知态度为基础，以提升城市发展质量和竞争力

为目标。 2.正在转变的全国性格局 从全国产业战略布局的发展态势看，正在实现由“一个大局”向“另一个大局”的转变，杭州等沿海城市的发展面临着国际、国内双重压力。 3.激烈重组的长三角区域 在这个高度竞争、迅速变动的内部环境里，杭州能否找准位置、抢占优势、强化中心地位，妥善处理好与周边城市的竞争与协作关系，将直接决定杭州未来长远发展的成败。 4.极化竞争的省域环境 浙江省内目前各级城市都在极力强化要素的集聚发展，竞争的态势有增无减。 二.古今江南的富庶地—杭州城市发展的稳健步伐 Rich and Populous City in Ancient &Modern times-- the Stable Step of hangzhou Metropolitan Development 1.富甲一方的江南都会 “东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。 烟柳画桥，风帘翠幕，参差十万人家“。 2.平稳上升的经济大市 在自身经济不断增长的同时，与国内发展波动较大或跳跃式前进的城市相比，杭州的发展步伐相对比较稳健。 “九五”时期，全市GDP年均增长率12.4%，2000年GDP总量达1382.6亿元，是1978年的48.7倍。在长江三角洲地区中，杭州GDP总量

农村宅基地审批申请流程及相关证明

农村宅基地审批申请流程及相关证明

村农宅基地审批材料 一、材料目录 1、农村宅基地用地申请表 2、个人用地申请书 3、一户一宅证明（村小组、村委会） 4、土地来源证明及村代表同意签名（村小组、村委会盖章） 5、承诺书 6、户主农村户口簿、户主身份证（核对原件存复印件） 7、宗地图（提供有坐标的宗地图） 8、建设用地规划许可证

申请办理农村（集体）建设用地土地来源证明 宾阳县国土资源局： 兹有我村委村民小组村民同志申请办理农村（集体）建设住宅用地手续，用地面积平方米，四至界址：东至；南至；西至；北至。该地地类为，属村民小组集体所有。上述土地经本村以上村代表同意。 同意村代表签名： 特此证明 村小组村委会（盖章） 年月日

乡镇办理农村(集体)建设住宅用地一户一宅证明 宾阳县国土资源局： 兹有我镇村委村民小组村民申请办理农村（集体）建设住宅用地手续，经调查，该村民现需，属一户一宅用地，符合农村一户一宅基地政策。 特此证明。 村小组村委会（盖章） 年月日

承诺书 宾阳县国土资源局： 本人申请在镇（街道、乡）村委村小组（土名）建房，该地属地。现向贵局承诺，新宅基地经批准后动工建设，搬迁到新建住宅居住后将原旧宅基地退回给村集体，保证本户只有一处宅基地。 承诺人签名： 年月日

个人办理农村（集体）建设住宅用地申请书 宾阳县国土资源局： 本人是镇（街道、乡）村委村民小组村民，现申请在本村民小组内（土名）办理村民（集体）住宅用地手续，用地面积平方米，该地类属地，四至界址：东至；南至；西至；北至。 望给予办理。 申请人： 年月日

拆旧安置方案

六、项目区规划方案 （一）拆旧方案 1、拆旧区的规模和范围 本次城乡建设用地增减挂钩试点项目区拆旧区涉及嵯峨镇杏树硷村、槐树坡村和洪水村，新兴镇和平村、红旗村等2个镇5个行政村，通过实地调查踏勘，并依据2011土地变更调查资料，充分听取当地干部和群众的意见后，最终确定了12个拆旧地块。 拆旧区范围面积为1063.0亩，地类为农村居民点用地，全部为集体土地，拆旧地块详细面积、地类见表6-1。 2、拆旧地块复垦时序安排 按照“因地制宜、稳妥推进、先易后难、量力而行”的原则，根据安置情况和复垦地块施工条件，将拆旧地块复垦分三批进行，具体复垦时序安排如下： 2012年10月—2013年9月底完成5个拆旧地块复垦工作，面积为254.3亩； 2013年10月—2014年9月底完成4个拆旧地块的复垦工作，面积为374.0亩； 2014年10月—2015年9月底完成3个拆旧地块的复垦工作，面积为434.7亩，具体见表6-2。 3、拆旧地块整理复垦的标准及规划设计 （1）复垦的标准

拆旧地块情况表 拆旧时序表

根据《土地复垦技术标准（试行）》（…1995?国土…规?字第103号）、《土地复垦方案编制规程》（TD/T1031.7-2011）；有关规定，拆旧地块复垦采用村镇建设废弃土地复垦标准，具体如下： 1）拆除旧宅基地上残余房屋设施，并挖除地基部分设施； 2）覆盖土层大于5m； 3）平整土地，自然沉实后，复垦为农田； （2）复垦规划设计 1）复垦田块规划 规划要求：整理后的田块应有利于农作物的生长，有利于田间机械作业，有利于水土保持，满足排水要求，便于经营管理。 田块形状要求外形规整，形状选择依次为长方形、正方形、梯形及其他形状。田块的长度和宽度根据复垦地块的位置、地形、地貌等实际情况确定；面积较大的复垦地块长宽比一般不小于4∶1，以适宜机械化耕作。 2）田间道路规划 为方便生产，便利交通，结合复垦地块周边道路现状，合理布局复垦地块内的田间道和生产路，规划田间道路面宽3m，生产路路面宽2m。 3）农田水利设计 嵯峨镇拆旧区位于低山残塬沟壑区，靠天然降水，复垦为旱地，开挖排水沟。 新兴镇拆旧区为渭北黄土台塬区，地势平坦，现有灌溉水源和灌排设施。地下水丰富，埋深较浅，在红旗村、和平村各规划设计农灌

农村宅基地审批流程范本

合同订立原则 平等原则： 根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容: ①合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。 自愿原则： 根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。 公平原则： 根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。诚实信用原则： 根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。 善良风俗原则： 根据《中华人民共和国合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，“遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益”指的就是善良风俗原则。包括以下内涵：第一，合同的内容要符合法律、行政法规规定的精神和原则。第二，合同的内容要符合社会上被普遍认可的道德行为准则。

2019年(最新)农用地转为建设用地全流程

农用地转为建设用地流程 一、预选符合规划的农用地 农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。 如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。 如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。 二、编制建设项目可行性论证 确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部

门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。 其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。 三、提出用地预审申请 用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。 建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。 建设用地单位申请预审，应当提交下列材料： 1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定); 2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;

留用地项目合作开发方案

留用地项目合作开发方案 一、甲乙方三方签订设立A公司的协议 甲乙丙签订三方合作协议，共同出资设立房地产开发公司A，甲方为履约保证金出资方（预计3000万），乙方为周律，丙方为张律，关键条款如下： 1、A公司取得留用地开发权的履约保证金全部由甲方支付，由甲方担任A公司的法人和执行董事。 2、由丙方负责引入大型房地产开发公司B，丙方持有A公司股权为10%-20%。（以A公司分配权益占总建筑面积的5%为计算基准，丙方持有A公司的股权为10%；如引入的B公司独有分配权益少于60%的，即A公司分配权益超过5%的，丙方在A公司的股权比例递增，当A公司分配权益达10%以上，丙方持有A公司的股权增加到20%）。 3、应甲方要求，如丙方未能在6个月内引入大型房地产开发公司B合作，则由丙方承担甲方的经济损失。 二、A公司与经济联合社签订开发协议，取得留用地开发权 1、留用地开发收益权由A公司享有，但A公司有权利引入大型房地产公司共同合作开发。 2、A公司负责出资建设完成留用地项目中总建筑面积的35%交付给经济联合社，并在签约后支付3000万的履约保证金。

三、A公司与大型房地产开发公司B合资设立项目公司C 1、C公司的注册资本为5亿，项目预计总投入约20亿元。 2、A公司持有C公司的股权约为7.692%—15.384%，对应分配给A公司的商品房面积为总建筑面积的5%—10%，该建筑为带装修的商品房。 3、C公司的出资全部和留用地项目建设开发由B公司负责（请进一步细化）。 4、A公司负责C公司的招拍挂中标。 四、C公司通过招拍挂中标取得留用地的合法开发权 1、C公司的运营和留用地项目开发建设实际由B公司负责。 2、B公司同意土方工程和部分工程建设项目分包给甲方。

财务管理状况调研报告

财务管理状况调研报告 财务管理状况调研报告 村级集体财务管理是村级集体经济管理的重点和难点，也是广大渔（农）民群众普遍关心的热点和焦点，能否很好地解决村级集体财务管理问题事关我区渔（农）村经济发展和基层社会稳定，对于全面推动我区新农村建设、构建和谐社会具有十分重要的意义。 一、村级集体财务运行现状 我区现有财务核算的村级集体经济组织223个，其中：村委会10个，渔（农）业经济合作社213个，具体分布于全区12个乡镇街道。xxxx9年至xxxx年期间，实现财务收入总额29925万元，财务支出总额17828.56万元，收支结余12096.44万元。至xxxx年底，村级集体经济积累达89561.36万元。分析近三年财务收支及其经济运行情况，具有以下特点： 一是总体收入有所增长，个体收入差异悬殊。近两年总体收入年均增长率为9.7%。按乡镇街道为块状进行区分，近三年收入变化态势呈现三种类型：一类是收入基数低，但增幅明显；二类是收入有所增长，但增幅并不明显；三类是收入表现为负增长。从单个村（社）收入来看，两极分化现象十分突出，收入少的年均不足1万元，收入多的近千上百万元。 二是总体支出逐年上升，收不抵支占比较高。近两年总体支出年均增幅为9.8%。除3个乡镇的村（社）支出分别呈现下降和持平态势外，其余9个乡镇街道的村（社）支出均呈现递增态势，支出增幅在7%至44%之间。xxxx9年至xxxx 年，全区有10个乡镇街道的80个村（社）当期收支未能平衡，占比为35.9%，赤字总额2896万元。 三是渔业村积累薄弱，后续发展乏力。除个别渔业村尚能依靠以前年度遗留下来的集体码头、冷库、滩涂等集体资源取得一些收入外，大部分渔业村没有现成可利用的资源和可出租的资产，目前主要依靠国家政策性资金扶持和向上争取补助资金来维持各种支出，客观上不如农业村不同程度有可利用的集体留用农田、林地、河塘等资源，尤其是对于那些历年无经济积累的渔业村更是步履维艰。 四是区位优势加现成的资产资源是经济发展的决定性因素。部分村（社）利用其地处xxxx城区或毗邻大型企业的区位优势，通过房产出租、实业经营、市场建造等来增加村级经营收入，每年收入近千上百万元，为村（社）各项工作正常运行奠定了扎实的经济基础。但另有46个村（社）因其地理位置偏避，既无集体经济积累，又无现成可增值利用的资产、资源，年均收入不足10万元，甚至有3个村（社）年均收入不足1万元，使村级集体经济处于十分困难的境地。 二、村级集体财务管理中的突出问题 （一）资金管理存在疏漏。村级财务委托乡镇街道集中代理核算的推行，有效规范了村级集体财务管理，强化了财务监督作用。但其资金、资产的使用权、审批权不变的情形下,如其内控机制缺乏、监督力度薄弱，极易引发各种违规甚至违纪行为。突出表现：一是公款私存现象依然存在。个别村集体将集体资金以个人名义持续多次在金融储蓄网点定期存放；有的将集体资金汇入个人户头，转而以村（社）名义在金融机构定期储蓄，为他人揽储；有的擅自将其他企业解入的村民福利款存入个人存折，长期不结报入账。二是债权债务清理不及时。部分村集体对历年遗留的不正常债权债务资金长期作挂账处理，而未加以清理收回或

2020农村宅基地新政策

2019农村宅基地新政策_2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板(5页) 2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将予以删除！==本文为word 格式，下载后可随意编辑修改！==浙江省农村宅基地最新政策农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。下面是整理的关于201X 年浙江省农村宅基地政策的相关内容，希望对大家有帮助。 农村宅基地买卖最新政策第一章总则第一条为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。 第二条本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。 第三条本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。 第四条县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工

作。 乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。 第五条农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。 鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。

2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。 严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。 第六条农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。 第七条农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。 涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。 第八条农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。 实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。

以农用地转为建设用地出租未办理审批手续的合同无效(最高检察院公布的参考性案例中确定的审判规则)

以农用地转为建设用地出租未办理审批手续的合同无效（最高检察院公布的参考性案例中确定的审判规则） 【审判规则】承租人与出租人签订租赁合同，向其租赁厂房、空地、办公楼，并约定出租人保证房屋及土地具有合法权利。该厂房系出租人租用农用地建设而成，农用地转为建设用地必须经过审批，出租人未办理任何审批手续。出租人建造的办公楼占地面积超过了建设用地许可证的要求，属于未按照规划许可证建造，土地和房屋均属违反法律强制性规定。故租赁合同无效，出租人应承担赔偿责任，但仍有权要求承租人支付租金。【关键词】民事土地租赁合同无效合同强制性规定农用地建设用地 审批手续建设工程许可证违章建筑赔偿租金【基本案情】绿色公司（重庆市绿色再生资源回收网络有限责任公司）向梁正玉、梁正兰租赁重庆市巴南区南泉街道虎啸村五社自建厂房两幢约2200平方米、两幢厂房间空地约1400平方米、办公楼一幢约400平方米。该厂房系梁正玉租用重庆市巴南区南泉镇虎啸村五社位于河坝处土地12.15亩建设成的，其未办理许可手续。双方于2009年7月17日签订了厂房出租协议。协议载明：租期为九年；厂房、空地及办公室年租金155 000元；梁正玉、梁正兰保证土地来源合法。协议签订后，绿色公司预支付梁正玉、梁正兰租金155 000

元。绿色公司入住后将原厂房大门改建为电动门又安装了其他设施。另查明：梁正玉、梁正兰分别于2008年3月27日、2009年9月27日取得建设用地许可证，批准修建建筑面积合计300平方米房屋，此后二人修建房屋总面积约400平方米。绿色公司提起诉讼，请求法院判令确认租赁协议无效，梁正玉、梁正兰支付赔偿金、建设费用、返还垫支的电力设施费用共计290 593元。梁正玉、梁正兰提起反诉，请求法院判令绿色公司支付自2010年9月起至2011年6月27日的房屋租金及占有使用费127 875元。【争议焦点】承租人与出租人订立租赁合同。出租人出租的厂房系其租用农用地建设而成，但未办理审批手续。出租人出租的办公楼占地面积超过了建设用地许可证的要求。该租赁合同是否有效，承租人是否需要支付租金。【审判结果】一审法院判决：一、原告绿色公司与被告梁正玉、梁正兰协议中除办公楼三百平方米外其他出租房屋的租赁协议无效；二、被告梁正玉、梁正兰赔偿原告绿色公司损失并返还垫支电力设施费用共 计117 108元；三、原告绿色公司支付被告梁正玉、梁正兰房屋租金及占有使用费127 875元；四、驳回原告绿色公司的其他诉讼请求。原告绿色公司与被告梁正玉、梁正兰均不服一审判决，提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。上诉人绿色公司不服二审判决，向检察机关提出申诉。检察机关提出抗诉称：梁正玉、梁正兰与绿色公司

某县公益性岗位服务期满人员解聘清理方案

全县公益性岗位服务期满人员解聘清理方案 按照省专项审计小组指示要求及省人社厅整改意见，为认真做好X县公益性岗位服务期满人员解聘清理工作，根据《X省公益性岗位开发与管理办法》、《财政部、人力资源和社会保障部<就业补助资金管理暂行办法>的通知》、《关于进一步规范公益性岗位管理有关问题的通知》、《X省基层人力资源和社会保障服务中心（站）工作人员管理暂行办法》、《X省就业补助资金管理和使用实施细则》等文件精神，结合我县实际情况，特制定如下方案。 一、适用对象 本方案适用于X县所有公益性岗位人员。 二、解聘流程 （一）终止服务协议 按照相关文件规定，终止服务协议人员包括: 1.在公益性岗位服务累计三年以上人员（截至X年3月31日）； 2.在公益性岗位服务期间无故旷工连续15天或一年内累计旷工30天的挂岗人员； 3.在公益性岗位服务期间不在现岗位工作安排他人顶替自己工作的顶岗人员； 4.在公益性岗位服务期间兼做其它工作赚取双薪的兼职人员； 5.在公益性岗位服务期间未按相关规定备案兼职创业的人员。 自本方案正式实施之日起，终止服务协议人员按照本方案规定办

理清退离岗或续聘留用手续，就业资金停止其一切岗位补贴及社会保险补贴。 （二）重新核定岗位 按照相关文件政策及省专项审计小组要求，由县人社部门、财政部门、编制部门、开发用人单位根据“按需设岗、依规定岗、以岗定员、减员高效”的核定岗位原则重新核定全县公益性岗位，能够留用人员统一进行内部调配，人员确有不足可按相关规定再行公开招录。 1.宣传政策阶段：用人单位指定非公益性岗位人员或成立相应组织专门负责此项工作，召开全体公益性岗位人员会议传达《X县公益性岗位服务期满人员解聘清理方案》精神，正确解答《解聘清理方案》的相关内容。 2.核报底数阶段：用人单位与县就业局共同核准本单位的公益性岗位底数情况，必要时可公示名单以便核对，调查摸清挂岗顶岗及兼职创业人员名单。 3.报请岗位阶段：用人单位向领导小组办公室重新报请开发数量，以及本单位公益性岗位人员计划去留方案。 4.核定岗位阶段：领导小组办公室汇总情况后，送交编制、财政等部门，初步核定各开发单位新的开发岗位数量，并报送县政府专题会议审定。 5.清理规范阶段：各单位按照核定的岗位安排人员，与县就业局一起为期满离岗人员办理离岗手续并补缴养老保险，为续聘留岗人员办理留岗手续，同时制定完善岗位责任制度。对于确认后的挂岗不上

农用地转用的批准权限

农用地转用的批准权限 三、农用地转用的批准权限（熟悉） 《土地管理法》规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。 1．国务院的批准权限 （1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 （2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 （3）涉及到基本农田的。根据《土地管理法》和《基本农田保护条例》规定，农用地转用都必须报国务院批准。 （4）《报国务院批准的建设用地审查办法》规定的国务院批准权限。 《报国务院批准的建设用地审查办法》规定，按照建立最严格的土地管理制度的要求和《土地管理法》第四十四条的规定，下列建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准： 1）国务院批准的建设项目； 2）国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础建设项目； 3）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； 4）在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地的规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地。 2．省级人民政府的批准权限 除上述报国务院审批之外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 例题1：征用( )，不需国务院批准。（2001年房地产估价师制度试题） A．基本农田10公顷以下的 B．基本农田以外的耕地不超过35公顷的 C．基本农田以外的耕地超过70公顷的 D．其他土地不超过35公顷的 E．其他土地超过70公顷的 答案：BD 解析：这里的“征用”应理解为“征收”。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。 例题2：某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。（2002年房地产估价师制度试题） 1．开发公司征用该片土地应报( )审批。 A．Z县人民政府 B．Y市人民政府 C．X省人民政府 D．国务院

留用地项目合作开发相关问题探索

留用地项目合作开发相关问题探索 ———以杭州为例 [摘要] 杭州市是国内较早实施征地留用地制度的城市之一，自1999年试行留用地制度以来，经过不断完善补充，留用地制度已逐步得到了完善和规范，并具备了较强的操作性。但是留用地制度并未在国家法律法规中有所规定，属于地方政策性很强的制度，因而在留用地开发过程中应当注意把握地方政府对留用地制度的态度及相应政策文件。本文试图阐述杭州留用地发展历程，并简单介绍杭州留用地开发模式，最后分析一些个人认为在留用地合作开发过程中应当注意的相关问题。 [关键词]留用地杭州合作开发留用地项目 一、留用地制度发展历程 所谓留用地制度是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定留地用地指标，让被征地集体经济组织用于发展第二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民，给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源。 在留用地安置模式出台之前，各地对于失地农民安置的主要以货币安置为主，因而对于失地农民而言，原先的安置模式缺乏长远的生活保障。留用地安置模式则通过村集体对留用地进行开发建设与经营管理，使被征地农民分享部分土地增值收益，在一定范围和程度上保障了失地农民长远生计，促进了社会的和谐稳定。作为一种行之有效的安置失地农民的安置模式，留用地安置自20世纪80年代初在深圳特区建设初期进行探索性尝试后，浙江、湖南、广东、福建等省份的部分城市对这一制度逐步规范，初步形成了杭州模式、咸嘉模式、温州模式、惠州模式等典型模式。 杭州市是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。自1999年杭州市试行留用地制度以来，经过不断完善补充，留用地制度已逐步得到了完善和规范，并具备了较强的操作性。 杭州市留用地政策主要由以下政府政策性文件所组成，并由此确定了10%留用地制度： 1、1998年11月26日，杭州市委办公厅、市政府办公厅颁布《关于在市区开展撤村建居改革试点工作的意见》（市委办[1998]126号）规定，撤村建居后，原农村集体土地经依法征用后，转为国有。 2、1999年4月23日，杭州市人民政府办公厅关于转发市土地管理局《杭州市撤村建居集体所有土地处置补充规定》的通知（杭政办〔1999〕13号）规定，为解决撤村建居后原村集体经济组织及其成员的生产、生活问题，可由原村集体经济组织提出申请，经区人民政府审核，报市政府同意，在杭州市土地利用总体规划确定的建设留用地范围内留出部分土地，其面积控制在可转为建设用地的农用地总面积的10%以内。留出的土地必须符合城市规划的要求，明确土地的用途，并严格按规定用途使用，不得转让和出租。留用地在实施非农建设时，免收各项规费，按行政划拨方式供地。各区政府以及土地、规划管理部门要加强对预留土地的管理。在未确定建设项目前，留用地不得抛荒。 3、2001年9月13日，杭州市人民政府《关于贯彻国务院国发〔2001〕15号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》（杭政〔2001〕15号）规定，在市区（不含萧山、余杭区）范围内经市政府批准的开发性安置用地，除工业用地外均应征为国有并实行有偿使用，其土地出让金按基准地价的55％缴纳，所缴纳出让金按该宗开发性安置用地的征地面积与出让面积的比例返还给原集体土地所有者。凡出让面积占征地面积65％及以下的，按所缴纳的土地出让金全额返还；凡出让面积占征地面积在65％以上的，每增加一个百分点，其出让金的返还相应减少1．5个百分点；凡出让面积占征地面积95％及以上的，按所缴纳出让金的55％返还。凡撤村建居发展留用地，均应转为国有并实行有偿使用。土地出让金缴纳和返还，参照开发性安置用地的政策执行。所有开发性安置用地、撤村建居发展留用地和拆复

提高基层党组织服务群众、做好群众工作、解决复杂矛盾问题的能力问题研究

以服务促稳定以服务聚民心 全力提升基层党组织服务群众能力 全面建设社会主义和谐社会的重点在基层，难点在基层，能否实现跨越式发展的关键也在基层。基层是我们党的执政基础，是党和政府联系广大人民群众的桥梁和纽带。“基础不牢，地动山摇”，“打好地基方能盖好大厦”，这些道理都充分说明“抓基础、打基础”极其重要，一刻也不能放松。我们党成立90周年以来，无时无刻不在关注基层群众生活，躬身听取基层声音，提高服务基层能力。近年来，龙驹县不断提升基层党组织服务群众能力，做好群众工作，增强解决复杂矛盾的能力，取得了一些叫老百姓“摸得着，看得见，得实惠”的成绩。 一、提高基层党组织服务群众能力的实践 近年来，龙驹县以经济建设为中心，紧紧围绕“特色兴县”的发展思路，以实践科学发展观活动为载体，大力加强基层党组织建设，不断增强基层党组织的创造力、凝聚力、战斗力，努力提高基层党组织服务居民群众水平。 （一）以健全和完善基层工作机制为重点，切实加强基层党组织作风建设，打造基层党组织服务群众的外部形象。 以先进性教育、三级联创、学习实践科学发展观活动为载体，进一步加强基层党组织规范化建设，建立健全了系统、全面、规范的制度体系，靠制度管人，按规矩办事。完善了重大事项管理机制，加强对财经、项目管理等的监督，重大决策、重要人事、重大工程建设和大额财务支出实行票决制。建立了重大决策征求党代表、人大代表和政协委员意见制度。大力推进党务公开进程，稳步扩大党务公开范围。全面推行党员服务承诺制，实行党组织

和党员双承诺，进一步扩大群众的知情权和监督权。建立严格的监督约束机制，认真坚持民主生活会制度，领导干部谈话制度、诫勉制度、民主评议制度，坚持乡镇党委定期向党代会报告工作制度，乡镇党委书记向县委常委会党建专题述职制度，建立了党委成员联系党代表，党代表联系党员群众制度。 （二）以服务基层经济发展和富民安民为重点，夯实扩大基层组织、服务各族群众的物质基础。 ——以提高服务群众能力为目标，大力发展壮大集体经济。2006年以来，通过加大对基层阵地建设和发展集体经济的投入，并积极争取上级项目补助，全县新建村、社区阵地14个5238.27平方米；改扩建乡镇办公场所2个，新增面积1700平方米，改扩建村阵地1个，新增面积150平方米。设立发展村集体经济专项补助资金，近三年来，争取州集体经济项目23个，扶持资金99万元，县财政配套资金48万元。目前，全县村集体收入20万元以上的村6个（我县新塔热乡三个村原为国营农场，每年村集体经济收入全部用来交纳原农场职工养老统筹；其余集体收入超过20万元的3个村2010年收入中均包含有今年一次性收入），占23.1%；村集体收入10-20万元的村5个，占19.2%；村集体收入3－10万元的村8个，占31%；村集体收入不足3万元的村5个，占19.2%；村集体经济无收入的村2个，占7.1%。 ——科学搬迁打造富民安居富民兴牧工程。近年来，龙驹县以改善民生为着力点，集中抓好“富民兴牧”和“富民安居”两大工程，在注意安居的同时，使牧民和农民有产业支撑，做到了长远富民。依托村级阵地开展农牧民文体活动、生产技术培训和全程代办服务。为彻底解决牧区贫困问题，县委、县人民政府按照州委“人畜下山来，绿色留高原”的方针，提出“牧区发展抓搬迁”决策，

农用地转用审批流程

农用地转用审批流程 农用地转用是指将农用地转为建设用地。建设占用土地涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续。 一、用于非农建设有以下情形之一者，应当办理农用地转用审批手续： (一)征用农村集体经济组织农用地的; (二)农村集体经济组织使用本集体农用地的; (三)使用国有农用地; (四)需要办理农用地转用的其他土地。 二、农用地转用审批程序如何 农用地转用一般经过拟订申报、审批批准和组织实施三个环节： 1.拟订申报。市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，分批次报上一级土地行政主管部门审查。由于这种类型用地并不涉及具体建设项目，无需拟订供地方案。建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况，拟使用土地情况等，并且附具以下材料：①经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图; ②由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书; ③地籍资料或者其他土地权属证明材料; ④以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;⑤为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。 2.审查批准。有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审查。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕，报有批准权的人民政府批准。其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 3.组织实施。农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由土地所在地的市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案，编制建设项目呈报说明书，按照上述程序办理。注意，由于不涉及征用土地，因此不用拟订征用土地方案.