抵押物遭遇拆迁 银行该如何维权

抵押物遭遇拆迁银行该如何维权

随着城市建设的发展，一些被银行设定了抵押的房产面临拆迁，但相关法律规定存在一些空白。

当作为银行债权抵押物的房产被拆迁，银行将面临抵押物灭失、债权脱保的风险，此时，银行该如何维权?让我们试从法理上进行分析，并就银行如何防范类似风险作一些探讨。

拆迁补偿款如何受偿

《物权法》第174 条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。最高人民法院的《担保法司法解释》第80条第一款也规定“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”。

实际上，这些规定实质上就是明确了抵押权的物上代位制度，即抵押物毁损或灭失后，抵押权人对该抵押物的保险金、赔偿金或其他替代物甚或是请求权都享有优先权。该制度的理论基础在于抵押权人关注的是抵押物的交换价值，当抵押物毁损、灭失后，抵押物的交换价值以保险金或赔偿金等替代物的形态表现出来，抵押权当然的可以追及到这些替代物或代位物上。

如果抵押物毁损、灭失后抵押权自然消失，而由抵押人获得替代利益，则实为对抵押权人的不公。因此，当抵押人享有土地使用权项下的土地被征收、地上房屋被拆迁后，拆迁补偿款即成为抵押物的代

位物，作为抵押权人的银行有权对拆迁补偿款行使优先受偿权。

但需要注意的是，拆迁补偿款作为代位物，同样具有抵押物所具有的特定性特征，因此，如果抵押人隐瞒被拆迁事实，领取动迁补偿款进行花费或转移，导致最终已无法进行追偿时，因该笔动迁补偿款失去了行使担保物权所必需的财产的特定性，诉讼中银行就不能再对拆迁补偿款提出行使优先受偿权的主张。

拆迁人该负哪些义务

拆迁设定了抵押权的房屋时，拆迁人是否需要通知抵押权人并妥善处置动迁补偿款？

从法律法规看，国务院的《城市房屋拆迁管理条例》第30条仅规定：“拆迁设定有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行”，而在个别地方性规定中，虽然有所涉及，但又语焉不详。如上海、哈尔滨等地规定，拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议。如达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。上述规定均未明确，在抵押权人不知情时，拆迁人的义务以及处理办法。

正是由于在此领域法律规定的不明确，造成了实践中巨大争议。一种意见认为，拆迁人经与抵押人协商，拆除抵押房屋，该行为不属不法侵害，并未侵害银行权利，而银行作为房屋的抵押权人应随时关注还款人的还款情况及抵押房屋的状况。另一种意见则认为，拆迁人负有一定的注意义务，应根据被拆迁房屋的不同情况采取相应的措施。

我们认为，拆迁人在对房屋实施动迁以前必须对房屋的产权进行查明，此时不仅应包括对房屋产权人、房屋面积情况等基本情况的查明，也应包括针对房屋有否出租、有否被查封、是否设定抵押等附属情况的查明。因此，在实践中，拆迁人除了应在拆迁现场张贴拆迁通告和拆迁公告，查验被拆迁人的土地使用权、房产证原件，测量被拆迁的土地和房屋面积，核实安置对象的人口信息等工作外，还必须到当地房地产权属部门对被拆迁人享有的土地使用权和房产有否被司法机关查封、冻结，是否设置抵押等情况进行核查。如核查中发现在被拆迁房屋存在查封、冻结或者设置抵押权的情况时，应及时通知司法机关或抵押权人，或采取提存等方式妥善处置动迁补偿款。这是拆迁人应当履行的拆迁程序和必须尽到的注意义务。

如果拆迁人履行了上述程序，尽到了必要的注意义务，则对抵押权人的抵押权和债权的无法实现没有过错，不需承担责任。否则，即使拆迁人已经全额支付动迁补偿款，也应在动迁补偿款范围内，根据过错大小承担赔偿责任。近期，最高人民法院在判决中国信达资产管理公司哈尔滨办事处诉哈尔滨大地农业公司、哈尔滨城建投资公司损害赔偿纠纷案中就是依照这样的原则判决的。

银行应采取哪些措施

第一，加强对抵押物的监管力度。作为专业金融机构，银行对债权及抵押权的行使具备比一般公民和企业更强的意识和能力，也需要承担更多的责任。因此作为抵押权人的银行，应加强对抵押物的监管力度，了解掌握抵押物的现状、市场价值以及是否受到权利限制等信

息，并在发现抵押物存在毁损、灭失、被征收征用、贬值等情况下，及时采取要求抵押人恢复抵押物的价值、提供抵押权人认可的担保、就抵押人获得的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿、提前清偿债务或诉讼保全等有效措施。

特别是在个人住房抵押贷款中，由于借款人人数众多，抵押物分散，因此对逾期的贷款一定要坚持到现场清收，以及时掌握抵押物和借款人的最新状况。

此外，我们认为，如果银行的经办人员疏于管理抵押物和怠于行使债权、抵押权的，也应被视为一种严重的失职行为。笔者在诉讼中就曾发现，某银行某支行的一起二手房抵押借款，贷款已经逾期2年、房屋已经被拆迁1年，而银行贷后管理人员仍然不知拆迁的相关情况，更无从谈起向拆迁人申报抵押情况、与抵押人协商清理债务以避免权利受损。在银行起诉拆迁人、房地产权属部门要求其承担损害赔偿责任时，会因银行的这一过错而被判令自行承担部分责任。

第二，得知抵押物将被拆迁后的措施。银行得知抵押物将被拆迁后，应与抵押人就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，要求抵押人以拆迁补偿款优先偿还银行债权，或者要求重新设定抵押权。如果双方达不成协议的，银行应通知拆迁人或者申请法院对拆迁补偿款予以保全；尤其在目前的相关法律、法规对抵押物遇到拆迁时抵押权人和拆迁公司的职责界定存在空白时，银行作为抵押权人要主动主张优先权。

第三，抵押物已被拆迁后的补救措施。在借款人仍正常还款，但

抵押物已被拆迁时，如果被拆迁人不同意就收到的拆迁补偿款偿还银行贷款，也未就设置新的抵押物或者采取银行认可的其他补救措施达成协议的，银行应根据借款合同的约定，及时宣布贷款提前到期，并采取相应的诉讼保全措施。

银行抵质押贷款管理办法

**农村合作银行抵质押贷款管理办法 第一章 总则 第一条 为规范抵质押贷款管理，依法、合规、有效办理抵质押贷款，根据《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》及其他有关法律、法规，特制定本办法。 第二条 办理抵质押贷款应以风险可控为原则，接受抵质押物应以易变现和处置为原则， 设定抵质押折率应以足值为原则。 第三条 本办法所指抵质押贷款中的抵押物必须办理抵押登记，质物必须办理止付、登记 等手续。 第二章 抵押 第四条 本办法中所称的抵押，是指以债务人或第三人依法所占有的财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人， 所提供担保的财产为抵押物。 第五条 以下财产可以抵押： (一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物； (二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； (三)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； (四)抵押人依法有权处分的机器、交通运输工具和其他财产； (五)依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将以上所列财产一并抵押。

第六条 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。 第七条 以下财产不得作为抵押物：①耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；②学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施和其他社会公益设施。③所有权、使用权不明或有争议的财产；④依法被查封、扣押、监管的财产；⑤依法不得抵押的其他财产。 第八条 新发放的房地产类抵押贷款，土地性质必须为国有出让，该宗土地上有房屋的，原则上应一并抵押。原已办理的房地产类贷款中，不符合上述规定的，在周转过程中应予以完善或逐步压缩。 第九条 办理抵押贷款必须对抵押物的合法性和变现能力进行审查，不能变现或变现能力差的物品不得抵押。已发放贷款中原用动产抵押的在周转过程中应逐步压缩。在接受抵押物时，除按《贷款通则》规定的范围外，还应考虑以下原则：①价格比较稳定，容易变现，市场风险小；②对抵押物价值的鉴定不需要复杂的技术；③已参加财产保险。 第十条 抵押担保的范围包括贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（含催讨车旅费和诉讼代理费）。 第十一条 办理抵押贷款，抵押物必须强制进行登记，抵押合同自登记之日起生效。 第十二条 办理抵押贷款必须由抵押人按规定填写抵押物清单。详细填明抵押物的名称、数量现值、保管地点、所有权的归属等，并办理保险。抵押物清单所列的抵押财产

农村拆迁谈判技巧(共5篇)

篇一：房子拆迁需要掌握的谈判技巧 ? 什么是房屋拆迁谈判? 首先,了解一下谈判含义回答一:谈判就是通过对话调节各方利益。 回答二:谈判就是两人或以上的人对于不同的看法理解等等方面而据理力争。回答三:谈判,是由谈和判两个字组成,也就是先谈后在判,谈是指双方或多方之间的沟通和交流,判就是最决定一件事情。只有在双方之间沟通和交流的基础之上,了解对方的需求和内容,才能够做出相应的决定。也就是说,谈判是为达到某一目的而跟另一方进行协商的一个过程。著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为,谈判是人们为了改变相互关系而交换意见,为了取得一致而相互磋商的一种行为,是直接影响各种人际关系,对参与各方产生持久利益的一种过程。他还认为:“谈判的定义最为简单,而涉及的范围却最为广泛。每一个要求满足的愿望,每一项寻求满足的需要,至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。只要人们是为了改变相互关系而交换观点,只要人们是为了取得一致而磋商协议,他们就是在进行谈判。”笔者认为:房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间,或在拆迁管理部门组织下,就有关拆迁补偿安置事项协商,寻求利益平衡点。具有以下特点: 1、拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动; 2、拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分,非经谈判不得裁决和强制执行; 3、拆迁谈判周期比较长、次数相对多,时常经反复协商最终达成协议; 4、拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判,更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判; 5、拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程,包括裁决受理后乃至诉讼程序中,均存在拆迁协商可能性。二、目前拆迁谈判出现的问题? 1、被拆迁人利益受损现象普遍。因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。笔者称之为吃了暗亏,有时甚至吃了大亏,形成这一结果是多方因素导致的。 2、部分被拆迁人漫天要价,一再错过机会,对立情绪严重,导致拆迁人动用法律程序,裁决或判决结果让被拆迁人非常失望,双方耗费大量财力、精力。 3、个别人自认为有一定社会关系,可以摆平利益,岂不知,在不是**花钱拆迁时,哪个开发商愿意多掏钱呢?忽视规则,自以为是,反而达不到目的。 4、即便谈判达成一致意见,也是签订不完整协议,合同漏洞百出,被拆迁维权十分难操作。三、拆迁谈判技巧? 笔者担任过拆迁办、开发商法律顾问、也为被拆迁人维权过,在总结双方的特点和心里特征后,提出如下参考意见:1、找准目标,合理定位。这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,担心吃亏还被别人笑。所以,选则一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。2、谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声,听话听音”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候,不要打断对方,不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时,要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中,掌握谈判的主动权。 3、抓住拆迁人心里谈判。拆 联系电话：壹叁伍捌伍贰肆柒伍玖捌 迁人尤其是商业开发的拆迁,他们希望被拆迁人早日拆迁,不愿作过多纠缠,通常在非原则性

企业拆迁补偿及现状分析

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/4515361260.html, 企业拆迁补偿及现状分析 依据国家有关征收拆迁的法律规定，企业作为被拆迁人能够获得哪些补偿呢? 作为企业面临拆迁时能够获得的补偿主要有：被征收土地、房屋价值的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;装修附属物的补偿;因征收房屋造成的搬迁费用、搬迁损失的补偿等。 (一)土地、房屋的价值补偿 对于企业而言，土地资源是最基本也是目前最难获得的资源，在当下城市化建设的大潮之中，城市及其周边的土地越来越紧俏，土地价格节节攀升，企业在用地上的支出越来越高，因此，企业在与拆迁方就土地进行补偿谈判时，大多都希望能够获得足够多的货币补偿便于重新选址或者采取土地置换的方式更便利地获取新的经营场地。 因此在企业拆迁补偿的谈判中，关于土地、房屋的货币补偿或土地置换也就成为企业拆迁补偿中的重中之重。既然土地、房屋的补偿

这么重要，而且结合现有法律规定及以往的维权经验，在企业拆迁补偿中，企业有权利就其土地、房屋的市场价值获得补偿，二者数额的确定方法如下： 1、我国的土地性质分为国有土地和集体土地，换言之，我国的土地的所有权不会掌握在个人或企业手中，所以在面临拆迁时，拆迁方给予的土地方面的补偿是对土地使用权的补偿，即以被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值——主要是土地所在的区位及用途来 确定土地补偿款的数额。 2、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这就说明，企业在面临征收拆迁时，房屋的补偿应该以同类型房屋的市场价格来确定，该条也是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点之一。 (二)停产停业损失的补偿 企业因为拆迁活动的进行，会在一段时间内不能正常经营，从而受有损失，这就是停产停业损失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条中规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自

银行分行个人贷款抵押物保险管理规定

＃＃银行分行个人贷款抵押物保险管理规定 为防范个人贷款抵押物保险业务的操作风险，规范我分行个人贷款抵押物保险业务，加强收取保险费回佣的内部管理，现制定本管理规定。 一、本办法中个人贷款抵押物保险，是指在我行办理个人抵押贷款借款人购买的抵押物保险。 二、借款人的个人抵押贷款保险，原则上均由分行审核通过的保险公司办理。根据业务发展需要，各经营单位可向分行推荐保险公司。但保险经纪公司等各类保险中介机构一般不予审核办理。 三、审批操作流程： 1、各经营单位填写《保险业务申请审批表》（附件），信贷员签字并且经营单位负责人审核。 2、经营单位将已审核的《保险业务申请审批表》、保险公司营业执照及承诺书（见兴银沪[＃＃]109号）上报分行个人资产中心； 若为一手房项目按揭保险业务，各经营单位在上报项目按揭业务时，需同时上报上述材料。 4、分行个人资产中心审核后，报分行计划财务部审批。若为一手房项目按揭，必须上报贷审会审查同意。 四、有开发贷款或项目前期有流动资金贷款支持的按揭项目，分行 原则上要求保险费回佣为15%以上，若保险费回佣低于15%，必须上报分行分管行长审批。 五、各经营单位营业部负责登记保险费回佣台帐，并于每季初10个工作日上报分行个人资产中心台帐及入帐凭证复印件。

六、各经营单位业务部负责定期督促保险公司将保险费回佣划入分行保险费暂存款帐户，（户名：保险暂存款，帐号：156209-0143300013273）。 七、分行保险费暂存款帐户由分行计划财务部与个人资产中心管理，个人资产中心负责每月将各经营单位上报的保险费回佣台帐金额与帐户收入资金核对，计划财务部负责复核工作。 八、分行计划财务部会同个人资产中心负责组织对各经营单位进行监督和检查，并通报检查情况，若发现截留收入、转移支出和私设小金库等行为，将按照有关法律法规和本行制度，追究经营单位负责人和相关人员的责任。 九、此前分行制定的相关管理规定与本规定不符的，以本管理规定为准。 附件：《保险业务审批表》 附件：

一起调解成功的强制拆迁纠纷案例

一起调解成功的强制拆迁纠纷案例 刘成义律师电话张淑霞律师电话： 前序： 拆迁安置补偿问题一直是棘手的问题，在拆迁过程中，拆迁人往往会降低补偿标准，很多被拆迁人觉得补偿不合理，但却不知道该怎么跟拆迁人去争取合理补偿，往往采用不理睬或者拖延的方法，但等来的往往是被裁决、被强拆的结果。补偿不仅没有提高，还有可能处于被动的地位。如何认识房屋拆迁安置补偿纠纷的性质以及如何维护被拆迁人的合法权益，便是我们应该探讨和把握的观念所在。本案中的当事人系拆迁公司趁其不在家的情况下，将被拆迁人房屋非法强拆引起的一起案例。 案情介绍： 2010年4月份，拆迁人对我的委托人胡某（被拆迁人）居住的房屋地区--海淀区前八家居民区实施拆迁工作，并委托北京建业成房屋拆迁有限公司具体实施。按规定，胡某的房屋--前八家居民区XX 号房屋也在拆迁之列。在拆迁过程中，被拆迁人与拆迁人对拆迁补偿及安置问题一直未达成协议。2010年12月10日，胡某下班回家后发现自己的房屋已被强拆，见此景，胡某立即报警，但近半个小时警察也没有到达现场。胡某的房屋被强拆后，第三人北京建业成房屋拆迁有限公司找到胡某，并要求胡某立即签订拆迁协议，否则，原答应的安置补偿条件，即一处两居室回迁房、18万元补偿款也在兑现。胡某无奈之下找到本代理人寻求法律帮助。因本代理人长期从事拆迁安

置补偿纠纷业务，通过胡某的详细介绍，本代理人即为陈某出具相应的维权方案。 办案过程： 一、明察暗访，获取被强拆证据。 因胡某房屋不能证明为谁人所强拆，为此，本代理人通过与拆迁公司沟通，了解本次拆迁的内幕，确定了强拆单位，为诉讼收集了相应的证据。 二、诉讼与调解同步进行。 本代理人按法律程序，在北京市海淀区法院立案的同时，令外，还通过拆迁人的代理人以及拆迁公司一而再、再而三的谈判、协商，经过漫长的过程，最终达成了调解协议，维护了委托人胡某的合法权益。最终为胡某多争取到了一套一居、一套两居（3万元\平米）、五十万的补偿款。本案获得了圆满成功。 案例评析 本案是一起强制拆迁后面临能否获得合理补偿的问题，因而是一起棘手的拆迁补偿纠纷。在新拆迁条例出来之前，相关拆迁部门只需经过行政裁决即可达到拆迁目的，但本案中被拆迁人的房屋却是未经过法律规定的拆迁流程及途径，未通知被拆迁人的情况下，即强行拆除。拆迁人的拆除行为及流程在本案中体现的全都是违法的，拆迁公司的强制拆除行为是完全可以追究相关责任人的刑事责任的。 拆迁流程：

银行个人住房贷款抵押合同下载打印

银行个人住房贷款抵押合同下载打印 第十五条抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙 方提前清偿所担保的债权。 合同编号：_______年_______字第_______号 抵押人(甲方)：______________________________ 住所：________________________________________ 电话：________________________________________ 本息回收：甲方所质押的存款单期满前30天，乙方应主动、积极自行平仓还贷，解 除质押，保证存单受益人按时提取存款。不管乙方是否及时还贷，存款受益人(甲方)将持 贷款银行签发的书面“承诺书”追索存单，提取存款本息。 邮政编码：____________________________________ 其他综合零售；粮油零售；糕点、面包零售；其他日用品零售；正餐服务；快餐服务；其他餐饮服务；家庭服务；托儿所；洗染服务；理发及美容保健服务；洗浴服务；摄影扩 印服务其他居民服务业；家用电器修理；其他日用品修理；建筑物清洁服务；其他清洁服务。 开户金融机构及帐号：__________________________ 抵押权人(乙方)：____________________________ 住所：________________________________________ 法定代表人(或授权代理人)：__________________ 电话：________________________________________ 邮政编码：____________________________________ 为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同) 的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款： 第一条甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。 第二条以房地产设定抵押的产权情况 1.房地产坐落：__________________________________

5个关于征拆补偿的秘密,拆迁方绝不会让你知道

5个关于征拆补偿的秘密，拆迁方绝不会让你知道 “你好， 这里是借你借你一双慧眼， 防忽悠咨询热线， 我是资深上当者老范， 凭借多年上当经验， 对你是否被忽悠了作出明确判断。 有人卖车请按1， 有人卖拐请按2， 有人卖担架请直接拨110。” 生活中的骗术无处不在，让人深恶痛绝。拆迁中也是如此，创为律师经过十多年的征拆经验总结出来的经验教训，反复提醒被拆迁人时刻警醒、千万不要上当受骗，可是很多骗术经过多次“包装”后，被拆迁人再次面对时，稍不留意还是会再次掉进别人挖好的陷阱里。 拆迁时，关于拆迁方的这5个秘密你一定要知道。 一、农村房屋征拆，村委会说了不算 我国《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》均明确规定：市、县级人民政府是合法的征收主体，也就是说开发商、乡镇政府、村委会乃至于顶着各种名头的“征收服务中心”是无权成为征收主体的，一般仅能作为征收行为的参与方在主体的委托下开展些工作。 二、房屋强拆去上访，不如回家卖红薯 首先我们要明确，申诉信访不是法定的救济途径，而是一种诉求表达机制，通过信访反映诉求还是通过诉讼寻求救济，是民众对于维护自身合法权益渠道的选择。 但是，通过信访反映诉求未果后提起行政诉讼，仍应受到行政诉讼法及其司法解释关于起诉期限的限制，因信访耽误的时间也不是法定可以延长起诉期限的正当理由。 也就是说，信访不仅对于拆迁维权没有多大效果，反而会耽误维权时间，错过最佳维权诉讼期限，增加诉讼风险。 三、拆迁方最怕打官司，拆迁方主动和解赔偿是常态 创为律师从十几年的征拆经验告诉大家，大多时候被拆迁方才是最不想打官司的一方，拆迁案件属于行政案件，不论赢或者输，律法程序知识过程，最重要的是被拆迁人通过法律方式获取到应有的补偿。 在创为律师代理的上万起案件中，拆迁方中途请求庭下和解，当事人轻松拿到合理补偿甚至是翻倍补偿是常态，其中还有最重要的一点就是“谁维权谁获益”，拆迁方只补偿那些上诉的维权者，其他没有请求法律维权的被拆迁户补偿不会因此有所增加的。 四、先拆后补耍“流氓”，空白协议签不得 《土地管理法实施条例》第二十五条规定，征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

招商引资建厂8年后厂房被拆,被拆企业应当提起行政赔偿

招商引资建厂8年后厂房被拆，被拆企业应当提起行政赔偿 作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁关停维权郑重声明：本文章为北京吴少博律师事务所原创文章，禁止同行转载、伪原创等，其他平台转载请注明出处。 温馨提示：北京吴少博律师事务所，10年企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆迁征收时，补偿低，补偿不合理，政策强压，断水断电断路等问题，请及时与我们联系，避免错过律师介入的最好时机。 【导读】 某钢管有限公司，于2007年在当地县政府招商引资的政策下，在某县某乡某村建设厂房，形式上一直没有建设工程规划许可、用地审批手续。2015年2月，某县住房和城乡建设局、国土资源局共同作出《限期拆除通知书》限令某钢管有限公司于2015年3月17日前将违法建设的厂房自行拆除。2015年4月25日某钢管有限公司的厂房被拆除。 吴少博律师事务所根据案例，提醒诸如“一夜之间成了违法建筑”的企业主，尤其是招商引资的方式成立的企业，当地市政府承诺为其建设工程规划许可、用地审批协助办理。不管该类企业是否形式上具有建设工程规划许可、用地审批手续，此情况在司法实践中，不能随便确认是违章建筑。尤其江苏、浙江一带已经有相关的司法判例。且县级以上政府有权办理相关土地使用权证书，且其下设的规划部门、国土部门具有审批权。因此县政府招商引资引进来的企业不能因为其形式上没有得到县政府的后续工作完善而被认定为违法建筑。 对于被拆除的“合法”建筑，行政机关实施的错误行为，应当承担行政赔偿。吴少博律师事务所建议被违法拆迁的企业，应当及时、合法、合理的维护自己的权益。 关键词：钢管公司、限期拆除、行政赔偿 【案情介绍】 1、企业来某县的详细经过： 2007年初，由某县县长、常务副县长以及某县相关部门主要领导在某市组织召开招商引资动员大会，承诺负责落实被引进企业项目用地，协助被引进企业办理各种证照、项目申报立项等手续，为被引进企业的建设和运营提供优惠的政策。某钢管有限公司正是基于对某县委、县政府的高度信任，才投入巨资到某县创办企业。该企业进入某县后，政府及有关部门协调为原告办理了土地租赁、工商注册登记、税务登记、环保、立项等手续，并承诺两年内给原告办理土地证。在当地政府及有关部门的大力扶持和帮助下，该企业投入巨资建设厂房、购置设备、招聘培训农民工，培育市场，生产经营逐步走向正规，也为解决当地农民工就业及促进地方经济发展作出了巨大贡献。 2007年6月20日，某钢管有限公司成立，其经营范围为不锈钢管、阀门、法兰、弯头加工、销售的有限责任公司。 2、“被违法”后的救济： 2015年2月16日，某县住房和城乡建设局、县国土资源局对某钢管有限公司共同作出：经查你公司擅自在某县某乡某村违法建设厂房，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条和《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规。现责令你公司于2015年3月13日17时前将违法建设的厂房自行拆除。 2015年4月2日，某钢管有限公司向某县人民政府申请行政复议，请求确

抵押贷款怎么办,办理要哪些材料

一、抵押贷款怎么办 如果要办理期房抵押贷款，首先借款人要提供购房预售合同、购房预交款收据的原件和复印件，已婚的要提供结婚证原件和复印件，到申请银行签订购房借款合同。 银行受到相关资料后会对借款人进行考查，在银行审核通过之后会发放贷款。在房产证下来之后需要交给银行，以此作为抵押。当借款人将贷款还清之后，要到贷款银行办理解除贷款并取回房产证。 另外，按揭中的房产一般是不能直接抵押的，因为按揭中的房子其实已经是抵押给银行的，不具备完全产权。而期房不同，期房抵押的抵押物是期房，其间房屋实际不存在，抵押人无法取得所购房屋的所有权，银行是凭借预估借款人将来某一时间取得房屋的权利之后再提供房产证，这其实是一种期待权。 二、抵押贷款办理要哪些材料 房产证原件复印件、身份证原件复印件、户口本原件复印件、共有人同意抵押声明、未出租证明、保险单（银行不要求除外）、评估报告、贷款用途证明。 1、贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间； 2、申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全； 3、看房评估（或勘估）：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评（勘）估； 4、报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批； 5、借款合同公证：借款人及抵押人填写（借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；

6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手； 7、开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户（注：原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物）。 三、房子做抵押贷款需要什么条件 （一）贷款人要满足的条件贷款人要在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口、具有完全民事行为能力，并且没有违法行为和不良信用记录。 （二）办理房产抵押的房产要满足的条件对于可办理抵押贷款的房产来说，首先要要求其产权清晰、证件齐全而且建筑物的年限也要符合标准。一般情况下，所要办理贷款的房产建筑年限最好控制在20年以内。 （三）房产抵押获得的贷款要满足的条件通常在申请贷款时需要向银行说明资金的用途，而这样做的目的就是为了加强资金的流向管理，防止可能出现的骗贷或贷款资金进入股市等不良资金用途的发生。其中满足条件的用途一般包括：购房、购车、留学及购买大型耐用消费品等，也可拥有经营性用途，比如企业资金周转、创业等。

拆迁中断水断电的行为是否属于违法拆迁,应该怎么维权-

拆迁中断水断电的行为是否属于违法拆迁，应该怎么维权? 拆迁中断水断电的行为是属于违法拆迁的，在拆迁过程中，要先与被拆迁人进行协商在补偿都满意之后才能有所行动，达到先补偿后拆迁的目的，如果遇到违法拆迁，可以及时报警，或是上诉。 一、拆迁中断水断电的行为是否属于违法拆迁，应该怎么维权? 拆迁中断水断电的行为是否属于违法拆迁,应该怎么维权对房屋进行征收拆迁的时候，如果采取断水、断电、断气等的暴力手段进行征收的，是属于违法征收的行为，被征收人可以报警处理。相关法律规定《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电

和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 二、补偿 第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： (一)被征收房屋价值的补偿; (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

企业拆迁补偿包括

一、企业拆迁补偿包括哪些？ 路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结，企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面： 一是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等; 二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用; 四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。 (一)拆迁资产补偿费用 1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。 企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。 也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。 全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。 2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。 对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。 3、设备补充费用按照重置成新价计算 设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。 在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。 (二)停产停业损失 该部分是法律实践中出现争执较大的部分，我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师维权的重中之重。《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。

20xx银行抵押合同正式版

The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 20xx银行抵押合同正式 版

20xx银行抵押合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 抵押借款合同合同号：_____(_____)抵借第_____号 贷款人(抵押权人)：_____银行 借款人：_____ 抵押人：_____ 经贷款人、借款人、抵押人协商一致、根据国家有关法律、法规、规章的规定，签订本合同。 第一条借款金额、种类与用途：贷款人同意向借款人发放贷款人民币(大写)_____，借款种类为_____，借款用途为_____。

第二条借款期限：本合同借款期限为_____年_____月_____日起至_____年 _____月_____日止。实际放款日期与上述约定不一致的，以借款借据为准。 第三条借款利率：本合同借款利率为月利率_____‰。若遇中国人民银行基准贷款利率调整，借款期限在一年(含)以下的，本合同所约定利率不变;借款期限超过一年的，则利率根据中国人民银行利率政策调整而作相应的调整，且贷款人不再另行通知借款人和抵押人。 第四条还款方式：本合同约定还款方式为按_____(月、季或年)付息，每 _____(月、季末月或年末月)的20日为结息日，次日为付息日，逾期付息视为违

普通百姓该如何正确应对拆迁

普通百姓该如何正确应对拆迁 北京京平律师事务所赵健律师 作为一名面临拆迁的普通老百姓，接到拆迁通知本应是一件高兴的事儿，因为拆迁本身意味着居住条件和居住环境的改善，使得居民生活质量得到提升。可是现实中，大多数遇到拆迁的当事人不仅没有顺利拿到梦想中的新房子，而且为了拆迁这件事几乎焦头烂额，身心疲惫。法律知识浅薄甚至是严重缺失的当事人，面对拆迁方的种种官方说法几乎无言以辩，对拆迁方说一不二蛮横强势的态度也只能是愤愤不平。根据笔者在工作中与当事人接触的经验来看，当事人通常会遭遇以下几种情况： 第一，以强凌弱，一切拆迁方说了算。补偿方案人家定，房屋价格是人家定，搬迁日期也是人家定。拆你的房子就给这么多钱，一个月内你还必须搬走，什么时候可以拿到新房无人知晓，签了协议当事人手中都没有原件。 第二，骚扰胁迫，生活不得安宁。大队人马天天入户做工作，其中有剃着光头，光着膀子，露着纹身的大汉，队伍打着商谈补偿的名义，破坏当事人正常的饮食及作息时间，不签协议不让你睡觉。 第三，断水断电断路，制造生活不便。搬一户拆一户，不搬的就给断水断电，在房子周围挖坑、围堵，让你无法正常生活。 第四，暴力袭击，变相逼迁。扔石头，砸玻璃，破坏大门，堵锁芯，放鞭炮等，增加被拆迁人心里上的恐惧感。

第五，收到相关政府部门的房屋拆迁行政裁决。裁决中规定了一定期限，届时将会申请法院强制执行，用法律程序对被拆迁人产生威慑作用，使其答应搬迁。 第六，各种“拆”。偷拆、误拆、强拆。趁被拆迁人不在家，直接将房屋推到，内部物品要么不见踪影，要么埋没在砖瓦碎石堆里。还有稀里糊涂拆完了，再赔礼道歉说误会一场，我们拆错了人家。强拆更可怕，一堆人闯进来，如狼似虎，将被拆迁人拉出去，就将房子推倒。 被拆迁人遭遇拆迁大多先是茫然的，什么情况都不清楚，一般也见不到什么官方文件，似乎所有的消息都是“听说”的，再加上上述混乱情况的出现，就会出现六神无主，不知所措的局面，这时，一些错误的应对方式便顺势而生。 第一，上访。这是我国特有的一种政治表达形式，是群众反映意见、上层政府了解民意的一个重要途径。其形式就是拿着材料奔跑于各个政府部门的信访办公室，但是，上访的弊端就是没有法定的答复期限和法定的追责途径。接待访民的工作人员大多会做当事人的思想工作，以达到一个安抚和缓冲的作用。但是，真正能够帮你解决问题的可能性是微乎其微。以前，经常有人在当地无法解决而跑到北京来上访，当然，大多数是被围追堵截回去，就算真的访了，也会被安排回本地政府去解决。2014年2月中共中央办公厅、国务院办公厅表示中央和国家机关不受理越级上访。这意味着，以后再去北京上访就更难了。

企业拆迁100问：企业承租土地自建厂房遇到拆迁确被认定为违章建筑,看律师怎么维权

企业承租土地自建厂房遇到拆迁确被认定为违章建筑，看律师怎么维权作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验 浙江宁波东钱湖街道的某企业拆迁时被认定为违章建筑，希望我们能帮助其维护权益。该企业早期和村里签订了一个土地租赁协议，租赁的是村里的荒地，平整之后在上面盖了一个厂房投资生产经营。经营了七八年时间并且缓解了村里剩余劳动力安置的问题，双方合作非常愉快。没想到2012年底2013年初被确定为违章建筑，要求限期拆除。企业主不能理解，自己跟村委会租赁的是非耕地，并在上面建了厂房，取得了营业手续，乡镇经常将其作为标杆性企业视察，现在又认定是违章建筑要拆迁呢？老百姓虽然不懂法律，但明白道理，所以到北京聘请我们为其维护权益。 在实践当中能遇到很多这种情况，特别是江浙沪一带。从维权的角度应该怎么做呢？我们上一期主要讲了法律适用的问题，这次讲一讲拆迁维护权益的思路方式。 首先要求政府出示认定违章建筑的法律文件，现在的城管只口头下达相关决定，不敢给文件，或者不便给法律文件，为什么说不便给文件呢？因为按照《行政处罚法》的规定，下达文件后可以在2个月内复议，6个月内诉讼。按照我国2012年《行政强制法》规定，诉讼和复议期间不能执行的，所以征收方就想利用基层的政治手段和办事方式吓唬、恐吓、威胁来达到目的。 我们当事人在此次拆迁中维护权益的决心比较强烈，首先，我们要求城管局出具相关的认定，第二，提复议和诉讼的程序。我相信现在地方性城管局认定违章建筑的时候，不是严格的根据相关的法律规定。而城管局迟迟不出示文件，也不找当事人谈话。我们在当地滞留了几天，城管局避而不见。城管局又不着急了吗？不是要强制拆除拆迁吗？为什么不出示文

银行抵押贷款管理暂行办法

第一章总则 第一条为了加强工商银行抵押贷款管理，保证贷款安全，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》和《借款合同条例》的有关规定，制定本办法。 第二条本办法适用于经工商行政管理部门登记、具有法人资格的全民、集体工商企业、事业单位及我国境内的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业向工商银行申请的流动资金贷款、固定资产贷款、科技开发贷款和其他贷款。 个体工商业户向工商银行申请抵押贷款时，比照本办法执行。 第三条抵押贷款是借款方，向银行申请贷款时，愿以一定财产作为抵押物的一种贷款担保形式。借款方到期不能归还贷款本息的，银行有权处理其抵押物作为补偿。 第四条办理抵押贷款必须遵守国家法律和银行有关信贷规章、制度、原则，在平等协商基础上签订抵押贷款合同。 第二章抵押贷款的申请和审查 第五条抵押贷款由借款方提出申请，并向银行提供以下需要审查的资料： （一）借款方的有关法人资格证明； （二）抵押物清单及符合法律规定的有关所有权证明； （三）银行需要审查的其他有关抵押物的资料。 第六条下列财产可作为抵押贷款的抵押物： （一）有价值和使用价值的固定资产；

（二）有价证券； （三）能够封存的流动资产； （四）其他可以流通、转让的物资或财产。 第七条下列财产不能作为抵押物： （一）归国家所有的土地、矿藏等自然资源； （二）集体福利设施； （三）所有权有争议的财产； （四）不能强制执行或处理的财产； （五）依法被查封、扣押或采取诉讼保全措施的财产。 第八条借款方必须对抵押物拥有财产处理权。 以共有财产作抵押物的，要取得共有人的同意证明，并以借款方所有的份额为限。 第三章抵押贷款合同的签订与履行 第九条抵押贷款申请经银行审查同意后，即可签订抵押贷款合同。 抵押贷款合同必须由借贷双方的法定代表人或凭法定代表人授权证明的经办人签章，并加盖单位公章。 第十条抵押贷款合同应具备以下内容： （一）抵押贷款的金额、用途、期限、利率及归还本息的方法； （二）抵押物的名称、规格、数量、现值、有效使用期及质量完好情况； （三）抵押率；

房子拆迁需要掌握的谈判技巧

什么是房屋拆迁谈判? 首先,了解一下谈判含义回答一:谈判就是通过对话调节各方利益。 回答二:谈判就是两人或以上的人对于不同的看法理解等等方面而据理力争。回答三:谈判,是由谈和判两个字组成,也就是先谈后在判,谈是指双方或多方之间的沟通和交流,判就是最决定一件事情。只有在双方之间沟通和交流的基础之上,了解对方的需求和内容,才能够做出相应的决定。也就是说,谈判是为达到某一目的而跟另一方进行协商的一个过程。著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为,谈判是人们为了改变相互关系而交换意见,为了取得一致而相互磋商的一种行为,是直接影响各种人际关系,对参与各方产生持久利益的一种过程。他还认为:“谈判的定义最为简单,而涉及的范围却最为广泛。每一个要求满足的愿望,每一项寻求满足的需要,至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。只要人们是为了改变相互关系而交换观点,只要人们是为了取得一致而磋商协议,他们就是在进行谈判。” 笔者认为:房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间,或在拆迁管理部门组织下,就有关拆迁补偿安置事项协商,寻求利益平衡点。具有以下特点: 1、拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动; 2、拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分,非经谈判不得裁决和强制执行; 3、拆迁谈判周期比 较长、次数相对多,时常经反复协商最终达成协议; 4、拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判,更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判; 5、拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程,包括裁决受理后乃至诉讼程序中,均存在拆迁协商可能性。二、目前拆迁谈判出现的问题? 1、被拆迁人利益受损现象普遍。因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。笔者称之为吃了暗亏,有时甚至吃了大亏,形成这一结果是多方因素导致的。2、部分被拆迁人漫天要价,一再错过机会,对立情绪严重,导致拆迁人动用法律程序,裁决或判决结果让被拆迁人非常失望,双方耗费大量财力、精力。 3、个别人自认为有一定社会关系,可以摆平利益,岂不知,在不是**花钱拆迁时,哪个开发商愿 意多掏钱呢?忽视规则,自以为是,反而达不到目的。4、即便谈判达成一致意见,也是签订不完整协议,合同漏洞百出,被拆迁维权十分难操作。三、拆迁谈判技巧? 笔者担任过拆迁办、开发商法律顾问、也为被拆迁人维权过,在总结双方的特点和心里特征后,提出如下参考意见:1、找准目标,合理定位。这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,担心吃亏还被别人笑。所以,选则一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。2、谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声,听话听音”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候,不要打断对方,不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时,要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中,掌握谈判的主动权。3、抓住拆迁人心里谈判。拆

房屋拆迁中存在的主要问题教学文案

房屋拆迁中存在的主要问题 作者：张辉律师来源：拆迁维权网发布时间：2013-3-5 16:02:50 点击数：7734 导读:一、拆迁补偿价格和市场实际价格严重脱节拆迁补偿标准没有和市场接轨是房屋拆迁矛盾的核心问题。主要表现在：一是拆迁补偿标准过低。一些地方政府通过拆迁人申请，物价、国土、建设三部门联合下文的方式，代替房屋拆迁… 一、拆迁补偿价格和市场实际价格严重脱节 拆迁补偿标准没有和市场接轨是房屋拆迁矛盾的核心问题。主要表现在： 一是拆迁补偿标准过低。一些地方政府通过拆迁人申请，物价、国土、建设三部门联合下文的方式，代替房屋拆迁市场主体的自由选择，单方确定补偿标准。从而导致补偿价格与市场价格相差甚远，被拆迁人获得的补偿价远远低于同地段商品房售价，甚至低于同地段的二手房价，在主观上造成了被拆迁人购房的经济负担。 二是房价涨了拆迁补偿价格不变。近几年来，土地使用权出让价、商品房价格和二手房价格在不断攀升，而各地政府制定的补偿标准却多年停滞不动，给被拆迁人造成巨大的利益损失。 三是现行的法律法规对被拆迁人的土地使用权没有明确补偿规定，拆迁补偿只补偿被拆迁人的地上建筑物，而其土地使用权没有得到应有的补偿。被拆迁人因土地使用权的丧失而导致的损失，仅以房屋补偿名义是难以完全涵盖的。 二、公益性拆迁和商业性拆迁没有具体明确的界定 假借“公共利益”之名，行商业拆迁之实，激化了房屋拆迁矛盾。主要表现在：一是《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁项目的公益性和商业性没有区分，偏重于对开发商利益的保护，使被拆迁人的利益要求得不到有效伸张。一些地方政府在房屋拆迁中以个人利益要服从“公共利益”为由，非法地介入商业性目的强制拆迁。 二是目前我国现行法律对“公共利益”内涵没有具体明确规定，导致在实际拆迁工作中，作为政府的一项强制性拆迁行政权力的使用被扩大化了。一些地方政府给一些开发项目挂上“公共利益” 的幌子，借助政府的公共权力，侵害被拆迁

企业拆迁律师吴少博,企业拆迁案件的代理心得

企业拆迁律师吴少博，企业拆迁案件的代理心得 作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验 吴少博律师是北京吴少博律师事务所主任律师，多年来从事企业拆迁、拆迁维权，特别公司、企业、工厂、商铺等非住宅拆迁，违章建筑拆迁维权；拆迁行政复议、行政诉讼；民事案件执行和再审程序。吴少博律师理论功底深厚，对许多法律适用的疑难问题有着自己独到的见解，其从事去企业拆迁领域多年，对拆迁中遇到的违章建筑问题、停产停业损失补偿、拆迁评估报告问题、强拆偷拆等有自己的诸多办案心得，经手的拆迁案件均为当事人获得了理想的拆迁补偿。可以为被拆迁企业、工厂、商铺等量身策划专业的拆迁方案，专业为被拆迁企业维权。除企业房屋拆迁补偿纠纷外，吴律师在农村宅基地房屋拆迁补偿纠纷，农村土地征收与补偿纠纷，城市房屋拆迁补偿纠纷，公房租赁中的房屋拆迁补偿安置纠纷，城管、规划委、镇政府拆除违章纠纷等诸多业务中均具有丰富的经验和能力。吴律师对各项拆迁安置补偿政策有着深入的理解，深谙拆迁方在拆迁过程中的心理，帮助被拆迁方积极地应对拆迁房所施予的各种压力。在诉讼方面，吴少博律师领导我所骨干诉讼律师，胜诉率高，有效地维护了广大的当事人合法权益。在多年的办案过程中，吴少博律师积累了丰富的诉讼技巧和办案经验，业务涉及北京、河北、浙江、陕西、江西、河南、辽宁、吉林、天津等多省市。吴律师通过高超的攻辩技巧和对于事实证据的把握运用多次使二审的案件发回重审或直接改判。此外，吴律师也积极地在网络上发表文章，热心地将自己在拆迁维权业务中的办案经验和维权技巧无私地贡献出来，获得了广大网民的一致好评。 “从事拆迁维权事业多年，什么样的当事人都遇见过。有很多人对拆迁律师产生了一种依赖，几乎任何事都要向律师汇报，寻求律师的意见，即使这件事和案件本身没有多大关系。”从事拆迁维权工作近十