注册资产评估师《资产评估》：市场法中的具体评估方法

注册资产评估师《资产评估》：市场法中的具体评估方法知识点：市场法中的具体评估方法

参照物不同为分类标准。

（一）直接比较法

1.基本原理

利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。

2.优点

该方法直观简洁，便于操作

3.适用条件

对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上

4.基本计算公式

（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致

评估对象价值＝参照物合理成交价格

（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致

公式原理

本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。

②方法二

评估对象价值

＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n

原理

分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。

4.直接比较法的基本方法——仅仅一个可比因素不一致或者完全一致

直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：

（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

（2）市价折扣法【教材例题2-1】

（3）功能价值类比法

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。

（4）价格指数法（物价指数法）

①定义

价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

②物价（价格）指数的各种表述方法

Ⅰ、定基物价指数

是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。表4-1（教材99页）

Ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系

Ⅲ、物价指数与定基价格指数关系

Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系

物价指数=1+物价变动指数

比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数=112/106-1=5.66% Ⅴ、环比物价指数（记作等，教材37页公式2-7-2，100页公式4-3）：本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商

Ⅵ、环比物价变动指数（记做a1,a2……,an教材36页公式2-6-2和57页）本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商

③价格指数法在评估中运用的计算公式

④适用条件

（5）成新率价格调整法

①原理

参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。

②计算公式

5.直接比较法使用频率高的方法【高级】

（1）市场售价类比法——一个以上可比因素不一致

资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值（2-9）

=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数（2-10）

如何理解这两种做法的不同：

前者是把被评估资产所处的交易条件（一般是合理公正的）为基础，把交易实例的交易价格调整到评估资产所处的交易条件之下（即将不合理交易情况下的价格调整到合理交易情况下的价格。都在合理的交易条件下比较）。

上面二种解法在不同的教材中都有，但是我们要记住本教材的解法。考试参照本例题来做。

④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：

交易实例A：6%；交易实例B：7%；

交易实例C：12%；交易实例D：10%

⑤进行区域因素修正

交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。

本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

⑥进行个别因素修正。

A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。

B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：

=（1-0.0994）÷（1-0.0676）=0.9006÷0.9324=0.9659

⑦计算待估土地的初步价格

参照价×交易系数×日期系数×区域系数×面积系数×年限系数

⑧采用简单算术平均法求取评估结果

土地评估单价为：（909+1 038+901+942）÷4=948（元/m2）

土地评估总价为：600×948=568 800（元）

（2）价值比率法

资产评估市场法浅析论文

资产评估市场法浅析 目录 写作提纲 ................................................... ( 2) 内容摘要 ................................................... ( 4) 关键词 ..................................................... ( 4) 正文........................................................ ( 4) 一、绪论.................................................... ( 4) 二、本论.................................................... ( 2) (一)市场法理论基础...................................... ( 5) (二)市场法在企业资产评估中的应用现状分析.................. ( 7) (三)市场法应用存在的难点.................................. ( 8) (四)市场法在企业资产评估中应用的改进和建议................ ( 10) 三、结论.................................................... ( 13) 参考文献.................................................... ( 14)

资产评估_市场法例题

[例] （1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。 B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。 ④进行交易日期修正。根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。 ⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

⑥使用年限修正。 土地使用年限因素的修正。交易实例B 、D 与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）： ] 35 308%111[]8%11-[1） （）（年限修正系数+-÷+= =（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659 ⑦计算待估土地的初步价格。

资产评估——市场法[1]

市场法 一． 前提： 1. 要有一个活跃的公开市场； 2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动； 可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长） 二.程序及相关指标: 1.选择参照物:3个或以上; 2.在评估对象与参照物之间选择可比因素; 3.指标对比,量化差异;( 区域因素: 参照物所在区域比被估资产好： 反之，系数>1 ) 4.调整对比指标; 5.综合分析评估结果; 三.具体方法(直接方法): 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。。。。。。 =参照物成交价格±基本特征差额。。。。。。 1． 现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估 对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓?系数评估值P [] 100调整系数＝

为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）； 2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利 评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率） 3.功能价值类比法： （1）。线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） （2）。规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x 4.价格指数法： （1）。评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数） （3）。评估价值=参照物资产交易价格×价格指数 （4）。评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数） （5）。评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积） 5.成新率价格调整法：（此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况）

资产评估例题与答案

第二章 ?功能价值类比法 ? ?案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 ?评估人员收集的信息： ?（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 ?（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 ?（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 ?分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 ?评估值=160×150/210=114.29(万元) 价格指数法 ?案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 ?在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 ?分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 ?经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： ?资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元) 成新率价格调整法 ?案例：待估资产为某机器设备，生产时间为1993年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 ?分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 ?经了解，待估设备尚可使用年限为13年，则待估资产成新率为： ?待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(10+13) =57% ?参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率 ?参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% ?则待估资产的评估值可通过下式计算： ?资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）

资产评估：成本法、市场法和收益法的比较

市场法，成本法，收益法的区别一、含义 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。 三、资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。 四、前提条件 市场法：

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是

关于资产评估的市场法

20096538 09财（2） 关于资产评估中机器设备评估的市场法的论文 机器设备评估的市场法又称市价法、现行市价法，它是指在时常上选择近期内交易的若干相同或近似的设备作为参照物，针对各项价值的因素影响，将被评估设备分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，然后综合分析各项调整结果，从而确定设备评估值的一种方法。 尽管市场法存在一定的科学性，但是采用市场法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。有效是指市场所提供的信息是真实可靠的，评估参照物在市场上的交易是活跃的。而公平是指市场应该具备公平交易的所有条件，买卖双方的每一步决策都是在谨慎和充分掌握信息的基础上作出的，并且假定这价格不受不适当刺激的影响。因此，它只适用于市场发育较完善的地区，存在局限性 同时，当存在有同类设备的二手设备交易市场或有较多的交易实例，是获取资产价值较为简捷的方法。但当前我国的市场经济尚在逐步健全的进程中，二手设备市场交易品种单调、频率不高，交易信息不透明，可采用案例贫乏，这又限制了市场比较法在现实资产评估中的广泛运用。 其次，采用市场法评估时，采用的是机器设备的成交价，而不是一台持续使用的机器设备的完全重置成本，得出成交价后加计运输费、安装调试费、设备基础费，安装调试时间较长的还应加计管理费

用、资金成本等。一般用现金结算时，成交价会低，设备中哪一方运输也会影响价格。运用市场法评估不存在成新率、功能性贬值和经济性贬值等问题。 再次，交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批的购买价格一般要低于单台购买；不同交易时间的市场供求关系、物价水平等也都会不同，就算评估人员选择与评估基准日最接近的交易案例，也很难对参照物的时间影响因素做出准确的调整。这又使成交价很难得到可靠的计量，影响评估值的准确性。 针对以上提出的问题，即采用市场法的局限性及其成交价的难以确定性，我们要不断完善市场经济体制，完善二手设备交易市场，提高公民的整体素质，努力做到市场交易信息公开透明，评估人员也要不断提高自身的技能，学习先进科学的评估方法，使得市场法下机器设备的评估值更加准确。

资产评估例题

第二章 市场法(直接比较法) 案例1:某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。 (1)从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例,该设备的年生产能力为210吨,市场成交价格为160万元。 (2)将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 (3)发现两者除生产能力指标存在差异外,从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其她条件也基本相同。 分析:由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上,即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114、29(万元) 案例2:某待估资产为两室一厅居住用房,面积为58平方米,建筑时间为1999年,位置在某市闹市区,评估基准日为2013年5月1日。 在待估房屋附近,于2011年12月曾发生过房屋交易活动,交易价格为580000元。经调查与分析,评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 分析:由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上,所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查,2013年居住用房价格与2011年相比上升了9、3%,则: 资产评估值=580000×(1+9、3％)=633940(元) 案例3:某企业因严重的资不抵债而进行破产清算,其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例,该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同,成交时间为2012年6月,成交价格为365、2万元。评估基准日为2012年8月1日。 分析:待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上,可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析,待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%,则待估资产的评估值为: 资产评估值=365、2×(1—30％)=255、64(万元) 案例4:待估资产为某机器设备,其生产时间为2005年6月30日,评估基准日为2013年1月1日。搜集到一交易案例,该机器设备与待估设备型号相同,属同一厂家生产,交易时间为2012年12月31日,交易价格为124000元,该机器设备的生产时间为2005年1月1日。 分析:待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上,可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解,待估设备的尚可使用年限为13年,则待估资产的成新率为: 待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/(待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限)×100%=13÷(7、5+13) =63% 参照资产已使用年限为8年,尚可使用年限为15年,则参照资产的成新率 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% 资产评估值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率) 评估值=124000×(63%÷65%)=120184、62(元)

流动资产评估习题

一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、评估外币存款，应按照（）汇率将外币存款折算成等值人民币。 A.评估基准日 B.评估现场工作日 C.当年平均 D.当月平均 【正确答案】：A 【答案解析】： 2、一般来说，应收账款评估后，“坏账准备”科目的金额为（）。 A.评估确定的坏账准备的金额 B.无法确定 C.零 D.原计提的金额 【正确答案】：C 【答案解析】： 3、材料盘盈盘亏的评估应以（）为原则进行评估，并选用适当的评估方法。 A.有无账面存款

B.有无使用 C.有无实物存在 D.有无原始凭证 【正确答案】：C 【答案解析】： 4、评估人员对某企业的库存甲材料进行评估，被评估甲材料共分三批购入。第一批购入100吨，材料价款共计320 000元，运输费用1 500元；第二批购入100吨，材料价款共计350 000元，运输费用2 000元；第三批于评估基准日当天购入，数量为150吨，材料价款500 000元，运输费用2 000元。经清查，评估基准日企业库存甲材料200吨且保存完好，则该企业甲材料的评估值最接近于（）元。 A.677 219 B.684 400 C.669 300 D.691 340 【正确答案】：C 【答案解析】：[（500 000＋2 000）/150]×200＝669 333（元），原材料评估值与计价方法没有关系。

5、某企业拥有一张6个月的商业汇票，本金200万元，月息10‰，截至评估基准日离付款期尚差3个月，由此确定的应收票据的评估值为（）万元。 A.206 B.230 C.1030 D.306 【正确答案】：A 【答案解析】：应收票据的评估值＝2 000 000×（1＋10‰×3）＝2 06（万元）。 6、某低值易耗品，原价800元，预计使用1年，现在已经使用了6个月，该低值易耗品的现行市价为1 200元，则确定的低值易耗品的评估值为（）。 A.500元 B.600元 C.700元 D.800元 【正确答案】：B 【答案解析】：低值易耗品的评估值＝1 200×（1－6/12）＝600（元）。

资产评估案例分析

资产评估 案例分析 ——房地产评估 2003年 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司

坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 2 45公 路，北为 型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况

根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下： 估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。 2、区域因素 估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜

人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海 ×× 经济形到 上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。 由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活

资产评估的基本方法习题(含答案)分析

第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 A.10203 B.18423 C.7869 D.22333 5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A.40 B.5 C.8 D.12.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为1 00万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保

持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 A.1120 B.1160 C.1579 D.1610 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关 8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 A.820 000 B.700 000 C.140 000 D.100 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 A.54 B.76 C.87 D.101 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率 C.收益期限

资产评估案例分析例题

资产评估案例 成本法 （一）重置核算法 例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元） 例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？ （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30 （二）物价指数法 例题 某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本 重置成本计算表

资产评估方法与案例

资产评估的差不多方法 第一节市场法 一、市场法与其适用的前提条件 （一）市场法的含义 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。 （二）市场法应用的前提条件 应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。 1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。 2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。 二、运用市场法进行资产评估的方式 一般地讲，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就能够把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格高速因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场

上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。参照物差异调整因素要紧包括三方面； 一是时刻因素。时刻因素是指参照物交易时刻与被评估资产评估基准日相差时刻所阻碍的被评估资产价格的差异。 二是地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的阻碍差异。 三是功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的阻碍。 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析 （一）运用市场法评估资产程序 1．明确评估对象。 2．进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场差不多信息资料，查找参照物。 3．分析整理资料并验证其准确性，推断选择参照物。 4．把被评估资产与参照物比较。 5．分析调整差异，做出结论。 （二）市场法的优缺点 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：1．能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。

资产评估基础第七章资产评估方法习题

第七章资产评估方法 一、单项选择题 1、以下不属于直接比较法特点的是（）。 A、比较直观 B、对可比性要求较低 C、便于操作 D、比较简洁 2、Z公司待评估资产为一台机器设备甲，年生产能力为500吨。评估基准日为2017年7月1日。评估人员收集的信息有：（1）从市场上收集到一个类似设备近期交易案例，该设备的年生产能力为600吨，市场成交价格为300万；（2）待评估设备与收集的参照设备相比，除了生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格都比较稳定，其他条件也基本相同。甲设备的评估价值为（）万元。 A、250 B、300 C、360 D、550 3、评估一辆某型号汽车，八成新。已知同型号八成新汽车的市场价值为30万元，则该汽车的评估值最接近于（）万元。 A、24 B、30 C、25 D、无法确定 4、下列关于折现率的说法中，错误的是（）。 A、折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率 B、无风险报酬率可以参照同期政府债券收益率确定 C、确定折现率的方法有加和法、资本资产定价模型法、资本成本加权法和市场法等 D、对资产评估而言，最好用政府短期债券的收益率作为无风险报酬率 5、被评估资产为P公司一项最新开发的程序。预计在未来无限年期其年收益为40万元，资本化率为5%，则该新程序的评估价值为（）。 A、480万元 B、800万元 C、60万元 D、880万元 6、由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失是指（）。 A、资产的重置成本 B、资产的实体性贬值 C、资产的经济性贬值 D、资产的功能性贬值 7、运用成本法时，不会涉及到的要素是（）。 A、资产的重置成本

资产评估师 cpv 《评估实务二》-分章节讲义-市场法在无形资产评估中的应用

第01讲市场法在无形资产评估中的应用 【本章考情分析】 本章考题可能涉及客观题、计算题。分值估计在8分左右，在复习中重点关注总价计量方式和从价计量方式下市场法的评估思路、市场法中评估参数分成率的计算，以及成本法的评估思路，成本法中重置成本指标的测算。 【本章知识框架】 第一节市场法在无形资产评估中的应用 【知识点】市场法的评估技术思路 （一）总价计量方式与从价计量方式 1.无形资产的总价计量方式 ①一项无形资产，往往不能单独发挥作用，一定需要与其他有形资产组成一个业务资产组共同发挥作用； ②该资产组发挥作用的能力是由资产组中的无形资产与有形资产共同决定的； ③该专利技术的价值，需要与这个业务资产组所产生的总收益一起计量。 2.无形资产的从价计量方式 所谓从价计量方式就是按照无形资产所组成的业务资产组可以获得的“单位收益”计量无形资产的价值。 包括以收入分成率为核心参数的从价计量方式和以利润分成率为核心参数的从价计量方式。 在实务中还会见到一种总价与从价相结合的计量方式，也就是我们通常所说的“入门费＋分成”的计量方式。这种计价方式实际是采用总价计算方式测算一个入门费，然后再外加一个从价计量方式的分成。 （二）总价计量方式下的市场法评估技术思路 总价计量方式下的市场法评估程序与市场法基本评估程序大致相同，但是总价计量方式下的市场法评估技术思路需要结合总价计量方式和无形资产自身的特征，考虑可比对象选择和差异分析调整的特殊要求。 1.可比对象选择 两个可比条件： ①标的无形资产和可比无形资产具有可比性； ②标的无形资产与可比无形资产两个相关无形资产相关的业务资产组具有可比性。 （1）无形资产的可比条件。 ①标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 ②标的无形资产与可比无形资产权力状态相同或相似。

资产评估案例分析

案例分析 摘要:由安琪管理层与技术骨干控股的日升科技在2006年增资安琪伊犁,投资仅为3489.28万元。三年后,安琪酵母向日升公司发行股份,购买其持有的安琪伊犁30%股权、安琪赤峰10.5%股权和宏裕塑业65%股权,期中安琪伊犁评估值最高,达6.1亿元。3年前以三千多万元从上市公司手中增资过来的资产,现在却要以6亿多卖给上市公司,这次定向增发收购的主要资产竟然大涨了17.5倍,安琪酵母管理层380人的股权实现18倍的增长,这绝对是一笔高收益的投资,而其中最大的受益者就是安琪酵母的高管及骨干。 资产评估,即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员,遵循法定或公允的标准和程序,运用科学的方法,以货币作为计算权益的统一尺度,对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。其评定价格也是一种模拟价格,具有不确定性的特点。因此,资产评估需要规范进行。 作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业,资产评估在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用,已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。但在中国还不健全的行业管理体制和不对等的风险收益之下,这座天平已经收到了部分企业股东,高管的操纵。其中一个最好的案例,就是“安琪酵母高管造富:三年十八倍的炼金术”。下面,就对此案例进行分析。 一.安琪收购的始末原因 安琪酵母是一家优质的上市公司,该行业研究员给出的公司动态市盈率估值水平一直在30倍以上,这一方面反映了市场对安琪酵母作为酵母行业龙头以及未来发展的信心,另一方面,较高的市盈率也对应较高的发展预期,如果公司未来的发展不如预期,那么公司股东将会受到损失。 安琪集团和安琪酵母中层管理人员和科技骨干于2006年5月29 日,成立宜昌裕宏投资发展公司和宜昌裕华投资发展公司,两者注册资本分别为902万元和

资产评估方法练习题

一、不定项选择题 1、资产在全新状态下，其重置成本和历史成本是（）的。A 等额 B 不等额 C 没有关系 2、用物价指数法估算的资产成本是资产的（）。A 更新重置成本B复原重置成本C可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本 D 既不是更新重置成本，也不是复原重置成本 3、某资产可以持续使用，年收益额为50万元，适用资本化率为20%，则其评估值为（）。A 200万元 B 250万元 C 300万元 D 350万元 4、折现率本质上是（）。A．平均收益率B．无风险报酬率C．超额收益率D．个别收益率 5、政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值降低，这是一种（）。A．功能性贬值B．经济性贬值 C.实体性贬值D．非评估考虑因素 6、资产评估方法中，市场法不适用于( )。A.大型设备 B.有实体性贬值的设备C.自制非标准设备 D.进口设备 7、用现行市价法进行资产评估时，应当参照相同或者类似的（）评定重估价值。A．重置成本 B.市场价格C．清算价格D．收益现值 8、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。A．更新重置成本B．复原重置成本C、完全复原成本D．实际重置成本 9、收益现值法中所用收益指的是（）。A未来预期收益B评估基准日收益C被评估资产前若干年平均收益D行业平均收益 10、选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用（）。A复原重置成本B更新重置成本C任选一种D历史成本 11、某被评估资产1985年购建，账面原值10万元，账面净值2万元，1995年进行评估，已知1985年和1995年该类资产定基物价指数分别为130%％和180％，由此确定该资产的重置完全成本为（）。A138460元B27692元C80 000元D180 000元 12、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本应为（）。A4万元B5万元C4－5万元之间D无法确定 13、清算价格的评估适用于（）的假设。A清算B继续使用C公开市场D企业主体 14、设备成新率是指（）。A设备综合性陈旧贬值率的倒数B设备有形损耗率的倒数C设备现时状态与设备重置成本的比率D设备有形损耗率与1的差额 15、引起建筑物功能性贬值的因素主要有( )。 A政策变化 B建筑物使用强度不够 C市场不景气 D 建筑物用途不合理 E.建筑物设计不合理 16．对被评估的机器设备进行模拟重置，按原有技术条件下的设计、工艺、材料、标准但按现行价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。A更新重置成本B复原重置成本C完全重置成本D实际重置成本 17、收益现值法中的折现率一般应包括（）。A资产收益率和行业平均收益率B超额收益率和通货膨胀率C银行贴现率D无风险利率和风险报酬率 18、收益现值法运用的基本依据是：资产成交后能为新所有者带来一定的期望收益，为此所支付的货币量（）该项资产的期望收益折现值。A等于B必须超过C不会超过D不一定 19、资产评估中所用的无风险利率一般是指（）。A银行利率B政府发行的国库券利率C企业发行的债券利率D．资金的市场利率 20、利用收益现值法评估，未来收益应是（）。A.利润总额 B.净利润C．现金流入D．现金净流量

资产评估例题

第二章 市场法（直接比较法） 案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。 （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 分析：由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) 案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1999年，位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日。 在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为580000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=580000×(1+9.3％)=633940(元) 案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2012年8月1日。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元） 案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为2005年6月30日，评估基准日为2013年1月1日。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2012年12月31日，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为2005年1月1日。 分析：待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为： 待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13) =63% 参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率

资产评估：成本法、市场法的比较

市场法，成本法，收益法的区别 一、含义 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 成本法，是指在被评估资产现时重臵成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。 二、基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。成本法：被评估资产评估值=重臵成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值 三、资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重臵成本作为资产评估的计价尺度。

收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。 四、前提条件 市场法： 1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重臵全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重臵成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。

资产评估案例分析报告

资产评估案例分析题 1. 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：（1）由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%； （2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%； （3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%； （4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%； （5）企业所得税税率为33%. 2003年利润表 项目行本年累计数 一、主营业务收入1 1 000 000.00 减：主营业务成本3 550 000.00 主营业务税金及附加5 55 000.00 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列6 395 000.00 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7 减：营业费用8 80 000.00 管理费用9 100 000.00 财务费用10 80 000.00 其中：利息支出11 80 000.00 三、营业利润（亏损“-”号填列）13 135 000.00 加：投资收益（亏损以“-”号填列）14 补贴收入15 300 000.00

营业外收入16 减：营业外支出17 150 000.00 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18 285 000.00 减：所得税（所得税税率为33%）19 94 050.00 五、净利润（净亏损以“-”号填列）22 190 950.00 评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：（1）市盈率为l0； （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7； （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8. 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。 参考答案： 收益调整表 （1）主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （2）主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （3）主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）

资产评估习题及管案

同步练习 一、单项选项题 1．在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是( )。 A．房地产税金B．管理费用 C．利息D．保险费 2．某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近( )万元. A．400B．392 C.402 D．390 3．随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化。这是建筑物评估原则中的( )。 A．替代原则B．最有效使用原则 C．供需原则D．房地合一原则 4．某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为，但受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，这种评估方法是( )。 A．成本法B．收益法 C．市场比较法D．残余估价法 5．建筑物残余估价法从评估原理的角度看，尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况，属于( )的一种。 A．成本法B．折现法 C．市场比较法D．收益法 6．使用残余估价法评估建筑物的前提条件是，建筑物（）。 A．用途合理B．使用强度合理 C．能获得正常收益D．能获得超额收益 7．位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素，它们均属于( )。

A．个别因素B．一般因素C．区域因素D．普通因素 8．计算建筑期利息的工期应按( )计算。 A．合同工期 B.额定工期 C．协商工期D．实际工期 9．收益还原法适用于( )地产。 A．学校、机关、公园等公益性B．租赁或企业用C．医院、文化场所等D．农村宅基地 10．运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是( )。 A．土地的非再生性 B．土地位置固定 性C．土地用途广泛性 D．土地利用永续 性 11．基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。 A．地理位置和交通条件 B．出让年限、个别因素和市场转让条 件 C．容积率和覆盖率D．特别利害关系和特殊动机 12．假设开发法属于一种（）。 A．加和法B．积算法C．类比法D．倒算法 13．某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价最有可能为（）。 A．85000元B．12631元C．72369元D．12369元 14．国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）。 A．70年B．40年C．60年D．50年 二、多项选择题 1．建筑物不同于一般的商品，具有其特殊的属性，主要表现在( )。 A．固定性B．异质性C．耐久性D．贬值性 2．对房屋建筑物进行评估时，其一般程序包括( )。