【8A版】产业园区资本运作方式和园区运营模式
产业园区资本运作方式和园区运营模式
目录
第一部分概况篇 (3)
一、我国产业园区的常见资本运作模式 (3)
二、产业园区通过资本运作进行的可持续发展 (4)
第二部分经验篇 (4)
长沙国家生物产业基地：互助担保基金 (4)
2、苏州工业园：发挥国有资本优势 (6)
吴川：加大投资重在引民资 (8)
耒阳：加强政银企沟通 (9)
怀化工业园区：完善园银合作互动模式破解后发展地区工业园区建设资金瓶颈 (9)
义乌第三代创意产业园区运营：“灵狮模式” (10)
深圳文博宫文化创意产业园：高端化、精品化、国际化 (10)
上海市工业园发展商务区发展态势和趋势 (11)
第三部分制度篇 (13)
杭州市信息服务业特色产业园认定与管理办法（试行） (13)
武汉国家生物产业基地区域生物产业园区认定管理办法 (15)
天津新技术产业园区鼓励投融资发展暂行办法 (17)
德阳高新技术产业园区政府投融资平台融资管理暂行办法 (18)
第四部分理论篇 (20)
我国生物医药产业园区运营模式的思考 (20)
第一部分概况篇
经向有关部门的多位专家咨询，目前我国关于各类产业园区的行业管理是多头管理的模式，没有形成一个明确统一的行业监管部门。在国家层面，产业园区的综合监管和指导由国家发改委来承担。各专门的产业园区分别由不同的行业主管部门来负责政策指导、资格认定、日常监管和产业扶持。目前，医药生物类产业园区主要由卫生部、国家药监局和国家中医药管理局来负责行业管理；高科技产业园区主要由科技部来负责行业管理，钢铁等工业生产型产业园区主要由工业与信息化部来负责行业管理；文化创意类产业园区主要由文化部来负责行业管理；物流产业园区主要由商务部来负责行业管理。
根据产业园区的实际运作经验和各地发展情况，产业园区的资本运作和园区运营主要有以下一些方式。
一、我国产业园区的常见资本运作模式
产业园是世界各国发展地方产业行之有效的重要措施，也是全国发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，产业园区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了经济发展和城市化的进程。目前近年来产业园区的资本运作已经走上了成熟和多元化的道路，总的来说有如下模式：
1.政府主导园区开发模式
目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。其特点是由一地或几个地方政府主导出资开发，如靖江开发区。
2.工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，北京固安产业园。
3.主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。
4.综合运作模式
指对上述的园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。如北京大兴国家新媒体产业基地。
5.私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，如北京尚8文化创意产业园。
二、产业园区通过资本运作进行的可持续发展
当产业园区通过以上几种方式完成了开发建设后，通常需要通过一些资本运作来保证园区的可持续发展，目前常见的方式有以下几种：
1、专项产业基金
设计政府专项的基金，对园区的企业进行发展扶持，比如张江高科技园区就是以生物医药为主的产业园，由上海市政府发起设立了一个张江医药产业基金，专门作于扶持在张江园区入驻的企业的，他们会用股权投资，专项奖励等方式来抚扶持，张江该产业基金初期规模10亿元人民币，将重点扶持张江高科技园区内的生物药、化学药、医疗器械、试剂、中医药等产业领域中即将进入临床、已进入临床或已拿到新药批文的新药项目，吸引具有潜力、实力的国内外生物医药企业和研发机构到张江“药谷”筑巢。
2、产业投资基金
即通常我们说的风险投资基金（VentureCapital）或私募股权投资基金，是指向具有高增长潜力的企业进行股权或准股权投资，待所投资企业发育成熟后，通过股权转让实现资本增值。根据目标企业所处阶段不同，又分为种子期或早期基金、成长期基金、重组基金等。目前全国大量产业园区设计了产业投资基金。
3、投资奖励
即园区管理单位设立一个基金，对在本园区内投资的企业，根据发展情况或上缴税金，进行不同程度的奖励，如天津新技术产业园区设计“火炬发展金”，通过减免所得税和给予奖励的方式，促使园区企业加快发展速度。
第二部分经验篇
长沙国家生物产业基地：互助担保基金
自医药园成立以来，对企业的资金帮助措施主要是采取差异化帮扶方式。如医药园内的环保企业加清环保，面临缺少项目的困境，于是将总投资达2亿元的水资源环保管理项目交给该公司来做，从而为该公司增加收入2亿元。
再如泰尔制药，20XX年其销售收入达8亿元，纳税3000万元，其生产的可邦等药品主要销往江浙沿海。而20XX年年初，由于流动资金不足，一度濒临停产边缘，在医药园财政局和投资公司的担保下，从银行为泰尔制药贷款3500万元，同时免除担保费。通过这种差异化扶持，两家企业均已走出困境，并双双被列入湖南省拟上市公司名单。
今年年初，为了重点支持符合医药园产业规划的生物医药及食品等优势企业，通过信贷资金投入、产业整合运作、增值服务支持，以实现技术资本、金融资本和产业资本的有机融合，着力提升企业的研发能力和产业的核心竞争力，优化产业结构，促进产业转型升级，医药园就开始了筹备新的资本运作模式——中小企业互助担保模式。通过生物产业互助担保基金，给予企业贷款贴息、风险补偿及融资奖励、专项扶持捆绑等多方位的政策扶持。
互助担保基金于4月中旬正式成立运营，这是医药园继去年成立中小企业解困中心后，不断拓宽融资渠道，实现政府搭台，企业抱团取暖的又一次新的资本运作尝试。
一年内为企业融资一亿
市委副书记、长沙国家生物产业基地管委会主任张贺文在接受《21世纪经济报道》采访时曾提到，金融危机对于担负吸引外资的工业园造成了一系列影响，比如资金和订单方面，都会有影响。事实上，同时，金融危机之下，中小企业融资难度加大，流动资金缺乏使企业陷于困境。“但总体上我们是乐观的。”
之所以在总体上乐观是因为金融危机是一次难得的产业调整的机遇，对于引进先进技术实现产业升级以及做大做强优势产业意义匪浅。其中重要的一点是医药园管委会与浏阳信用投资有限公司、湖南金信担保有限责任公司联合发起，将国开行融资优势和政府组织优势有力结合，搭建产业互助担保基金平台，建设以“机构+机制+项目”为中心的融资模式。而这一模式的形成，使医药园和企业通过信贷资金投入、产业整合运作，实现技术资本、金融资本和产业资本的有机融合，将大大推动医药园生物产业快速发展。
据悉，医药园互助担保基金预计前期募集资金规模为20XX万元，园区管委会首期向基金投入500万元以上启动资金，以后每年陆续投入，园区企业最低认购额度为50万元。医药园管委会每年将向通过互助担保基金渠道融资的企业提供贴息扶持，并优先支持参与互助基金的企业申请中小企业发展资金、科技创新等上级部门的专项资金和奖励，同时建立其风险分担和补偿机制。
“一年内我们将完成一个亿的融资目标。”医药园管委会社会发展局局长郑海军表示，现在医药园在互助担保这一块已经为企业落实了2700万资金，目前有3100万的资金正在申报之中。
15家企业加入互助担保协会
四月份，生物医药园企业互助协会成立以来，已经有15家企业成为协会会员。郑海军表示，协会成立以来总共进行了两次会员企业融资担保申请，其中第一批申报贷款的企业有6家，第二批也为6家。“总金额为5800万。”
互助融资担保机制，不仅仅是企业融资方式的转变，也是银企合作理念的转变。
郑海军认为，互助担保运行机制的优越性表现在：贷款银行、担保公司、会员企业的关系固定在一个产业集群上，对行业信息、会员信用及经营状况信息较为对称，减少了银行信贷的逆向选择；担保公司在吸纳会员和提供担保过程中，优先考虑市场竞争力强、信用状况好的企业，降低了银行放贷风险。“企业抱团，以及企业之间的情况更加熟悉，有利于增加企业的信誉度，更容易贷到款。”
互助担保不仅简化了融资手续，增加了融资额度，还节省了手续费和担保费。过去中小企业
贷款需要找社会上的担保公司，不仅手续繁琐，在贷款过程中还必须被担保公司抽取一定的费用，如贷款100万元，最后到手只有88万元，现在这种情况可以得到很好的解决。
当然，入会有着严格的要求。由于互助担保基金是一个新的运作模式，医药园追求的是稳步发展，所以在入会企业的申报方面把关比较严格，一般要经过协会的审批和协会会员的赞同。【相关链接】
一、互助担保模式下长沙国家生物产业基地企业所享受到的优惠政策
1、贷款贴息。管委会每年向通过互助担保基金渠道融资的企业（且资金用于园区）提供贴息扶持，贴息率为40%。
2、风险补偿及融资奖励。管委会向生物产业互助担保基金提供年融资额（用于园区本分）7‰的风险补偿，给生物产业互助担保基金理事会3‰的融资奖励。
3、专项扶持捆绑。优先支持参与互助基金的企业申请中小企业发展资金、科技创新资金等上级有关部门的专项资金或奖励。
二、长沙国家生物产业基地互助担保发展历程
20XX年5月24日，国家发改委高技司、国家开发银行评审二局主要负责人考察园区，表示将在全国国家级生物产业基地中率先在长沙试点建立支持生物企业发展的融资平台。会议对建立生物产业基地中小企业担保平台模式、资本金构成等问题进行了充分讨论。决定由省、市、园区和国家开发银行共同注资一亿元建设企业担保公司。
20XX年成立中小企业服务中心企业解困中心，与金信担保公司及园区十多家企业共同发起互助担保基金，全年共为企业争取上级拨款4013万元、银行贷款9750万元。
20XX年3月9日，园区组织召开了互助担保基金座谈会，园区互助担保基金预计前期募集资金规模为20XX万元，园区管委会首期向基金投入500万元以上启动资金，以后每年陆续投入，园区企业最低认购额度为50万元。管委会每年将向通过互助担保基金渠道融资的企业提供贴息扶持，并优先支持参与互助基金的企业申请中小企业发展资金、科技创新等上级部门的专项资金和奖励，同时建立其风险分担和补偿机制。
20XX年4月中旬互助担保基金正式成立运营，这是园区继去年成立中小企业解困中心，不断拓宽融资渠道，实现政府搭台，企业抱团取暖的又一次新的资本运作尝试。
【名词解释】
互助担保模式：即企业抱团互助增信融资模式，是指通过引入企业出资、互助信用来强化企业间的平辈压力作用，并通过建立和完善三级四层风险分担模式，以及灵活有效的社会公示监督平台及机制，逐步打造信用产业者，营造信用环境。
互助担保基金：是指由中小企业自愿组成，由会员企业出资，以会员企业为服务对象的担保机构。作为我国中小企业信用担保体系“一体两翼”中的一翼，它具有广泛吸纳社会资金，市场化运作和不以赢利为目的的特点，是我国担保行业发展的一个趋势。
2、苏州工业园：发挥国有资本优势
苏州工业园区建园十三年来，主要经济指标年均增长30%，每天创造2.3亿元的GDP和20XX万元的地方一般预算收入，每天到账550万美元的外资，已成为全国发展水平最高、竞争力最强的园区之一。苏州工业园没有成为“外资的飞地”，而是坚持内资外资“双轮驱动”，国资与民资、外资“比翼齐飞”，国有资本和国有企业发挥了特殊作用，并且为国有资本市场化、国际化运作积累了宝贵经验。
主要经验：
国有资本发挥“四大作用”——在战略发展上发挥骨干作用。在园区发展的各个阶段，国资都努力当好建设的中流砥柱和发展的开路先锋。为启动园区的开发建设，国资率先投入，成立苏州工业园区股份有限公司（中方财团），注册资本10.8亿元，作为园区开发建设的投资主体。在此基础上，引入新加坡—苏州园区开发私人有限公司（新方财团），共同投资成立中新苏州工业园区开发有限公司（CSSD），主要进行基础设施建设、土地和房产开发、提供市政公用服务等。园区累计投入400多亿元，用于基础设施建设。20XX年，园区开始二区、三区开发建设，园区开发公司从新方控股调整为中方控股。在推动园区发展转型升级中，国资发挥了不可替代的骨干作用。在国资带动下，环金鸡湖中央商务区、阳澄湖生态旅游度
假区、独墅湖科教创新区“三大服务板块”初具规模。
——在基础设施与公共服务上发挥支撑作用。高水平的基础设施、高效率的公共服务，使苏州工业园区成为吸引国内外资金、人才等要素的强大磁场。基础设施和公共服务项目多数具有公益性质，回报周期长，预期收益不确定，外资和其他社会资本一般不愿意进入。建园以年来，国有资本和国有企业，承担了全区大部分基础设施、市政工程、政府功能型项目的开发建设和运营任务，园区基础设施的资金投入强度达到了国内国家级经济技术开发区平均数的２.5倍。高标准的基础设施和高品质的公共服务，营造了园区一流的投资环境和人居环境，引来了一流的企业前来投资兴业。截止20XX年11月，园区累计引进合同外资312亿美元，实际利用外资134亿美元，注册内资1108亿元。其中，上亿美元的投资项目85个，世界500强企业投资园区76家。
——在科技创新上发挥示范作用。国资对于园区科技创新的引领作用，主要体现在三个方面：一是以国资为先导，建立多元化的科技投融资体系。园区组建了资本规模30亿元的苏州创业投资集团有限公司，募集管理直接投资基金达80亿元，并通过与以色列英菲尼迪创投合作，设立了中国第一支中外合作非法人制风险投资基金；与国家开发银行合作，设立了总额10亿元的国内首个创业投资引导基金，建立国内首批中小创业企业统贷平台。20XX 年，园区全社会研究与开发经费支出占GDP比重达2.87%。二是以国资为主体，构建现代化的科技创新载体。园区先后组建成立了科技发展、创业投资、教育投资等各类国资创新投资主体，启动建设了国际科技园、创意产业园、生物纳米园、中新科技城等创新载体。三是以国资为引领，打造先进的公共服务平台。园区设立了知识产权保护中心、IC设计和测试、软件测试、软件培训、动漫产业公共技术平台、IDC互联网数据中心等公共技术支撑平台。目前，园区拥有省级以上高新技术企业350家，吸引了一大批世界500强企业设立独立的研发机构，园区企业实施各类科技项目500多项。
——在多种资本共同发展上发挥带动作用。到20XX年底，园区国有资产控股发展有限公司下属企业16户，其中全资和控股企业14户，参股企业2户。国有全资和控股企业资产总量700多亿元，本级国有资本净权益超过170亿元，其中总资产过百亿元的大型企业集团3户。在承担大量政府功能性项目的前提下，园区国有全资和控股企业实现利润总额6亿元，实现净利润3亿元，上缴税收6亿元。预计到今年底，园区国有全资和控股企业资产总额可达750亿元，本级国有资本净权益可达200亿元。到今年11月，园区累计实际利用外资134亿美元，注册内资1108亿元，从资本投入上看，国资对外资、民资等社会资本的带动比例为1：2；而国资提供的各种软硬环境所产生的带动效应远非数字可以估量。
具体做法：高起点运作国有资本，全方位与世界接轨
一是发展战略与国际接轨。园区企业决策者能够站在全省、全国和世界的高度审视项目建设，在全球化的大背景下考量企业的发展。园区创业投资公司紧贴世界高科技产业发展前沿，仅用3年时间，成长为中国本土投资机构排名前十名。园区建屋发展集团率先实施产业链延伸战略，积极打造世界一流房地产企业，逐步形成较为完备的产业链，经营规模迅速扩大，持续盈利能力显著提升。
二是经营理念与国际接轨。园区国有企业紧跟同行业世界先进企业，努力使经营理念与国际接轨，经营模式与世界同步。园区邻里中心开发管理有限公司，以新加坡“购物中心”为蓝本，建设邻里中心，被国际业界人士誉为“区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑”。苏州物流中心有限公司确立世界最先进的物流经营理念，采取“空陆联程”模式，构建“虚拟机场”，拓展了功能空间，节省了通关时间，提高了物流效率，降低物流成本近30%，极大地提高了企业的竞争力。
三是企业管理与国际接轨。园区国企努力掌握和应用国际惯例，实现管理与国际企业的无缝对接。园区地产经营管理公司引入世界一流企业的财务管理模型，使企业长期保持充足的现金流量，有效控制了财务风险。园区市政公用发展集团有限公司，借鉴新加坡国有控股公司“分级分权”管理模式，实施集团公司对子公司的管控，形成了总部是投资、财务和人事等重大事项的决策中心，子公司是经营和利润中心的运作体系。园区许多国企积极推行“精细化管理”，提出“用心做事、精密管理”，做到运营成本精密核算，考核标准精确量化，员工工作精细到位，从而最大程度地发挥企业管理的功能和效益。
四是体制机制与国际接轨。借鉴“淡马锡”经验，形成高效的决策与运营机制。园区国有资产管理，在园区工委、管委会领导下，实行国有资产监督管理办公室（国资办）与园
区国有资产控股发展有限公司（国控公司）两位一体的体制，国资办和国控公司两块牌子、一套人马，履行对园区国有全资和控参股企业的出资人职责。国资办（国控公司）不设董事会，重大决策由园区工委、管委会成立的投资决策、审计、薪酬三个委员会行使，国资办（国控公司）负责决策的执行。园区对各类经营性国有资产，全部按照商业化模式运营；对传统的隶属于行政管理部门和事业单位的国有资产也实施企业化管理、市场化运作，提高国有资本运营效益。国土系统、教育系统、卫生系统等行政事业单位的国有资产，在进行资产剥离后，组建科发、教投、创投、城发、疾病防控中心等国有独资和控股企业，有效运营和盘活各类经营性国有资产，放大国有资本效益。
五是人力资源开发与国际接轨。园区国企人力资源实行市场化配置，人才管理与国际惯例接轨，基本形成了“网络化职业介绍、专业化就业培训、社会化保障、市场化劳动力价格、法制化管理和程序化评价反馈”新型人才资源配置体系。通过国际知名猎头公司，面向海内外引进高层次人才。实施海外招聘、异地招聘、校园招聘三大人力资源品牌工程，面向国内外市场招聘企业高管和专业技术人才。冲破体制障碍，引导本地人才向园区国企流动；与著名高校签署人才供需长期协议，赴美国硅谷、日本东京和中国香港等人才密集区上门招才；用足园区政策，设立人才开发基金，吸引和激励“海归”人才到园区国企创业。借鉴德国职业教育思路，按照新加坡南洋理工学院“教学工厂”模式和管理软件建立起来的园区职业技术学院，被誉为培养“灰领”的西点军校。园区国企坚持以事业凝聚人、以信任尊重人、以真诚打动人、以平台锻炼人、以机制激励人、以文化塑造人，努力营造拴心留人的良好环境，积极为各类人才搭建干事创业、持续发展的舞台，使他们在干好事业、发展企业、报效社会的过程中充分实现自身价值，对于人才形成了巨大吸引力和独特魅力。到目前为止园区国企只有1名高管“跳槽”。这位高管在“跳槽”到民营企业工作两年后，恳切希望再回到园区工作。苏州工业园区国有资本运作和国有企业发展，是江苏多种所有制经济相互促进、共同发展的一个缩影。在党的十X大精神指引下，园区国资将与民资、外资在平等竞争、相互促进中焕发出更加旺盛的活力。
吴川：加大投资重在引民资
吴川市召开了以“三讲三评”为内容的首个招商引资讲评会。即“讲规划、讲思路、讲办法，评园区、评环境、评效果”。工业是经济发展的主动力，而工业园区和招商引资是工业发展的关键和重点，因此，这次“三讲三评”重在“三评”,尤其是评园区建设和招商引资成效。市委副书记、代市长王中丙认为，经济发展要重在破难题；建设园区重在打基础；招商引资重在上项目；加大投资重在引民资。要在招商引资上取得突破，一要让投资者有社会地位，二要解除投资者的后顾之忧。吴川在园区建设和招商引资上要针对性更强，要拓宽思路，办法要更活，要依靠民营经济，突出民营经济，抓好民营经济，放下包袱，大胆前进。
链接>>>“三讲三评”
“讲规划”，就是讲产业及产业园区布局规划；
“讲思路”，就是讲落实产业园区建设和招商引资的构想与思路；
“讲办法”，就是讲招商引资的具体措施与办法。
“评园区”就是评园区建设速度、规模与质量；
“评环境”就是评园区服务环境及招商队伍建设情况；
“评效果”就是评招商引资项目落实到位情况。
耒阳：加强政银企沟通
坚持以市场为导向，按照“谁投资、谁受益”的原则和“政府主导、企业经营、市场运作、多元投入、项目带动、滚动发展”的思路，建立政府推动与市场化运作相结合的运行机制，拓宽融资渠道，鼓励社会各类闲散资金通过投资、联营、入股等多种方式参与园区总体开发，实现投资主体多元化。一是加大政府投入，完善设施抓集群。把园区发展纳入经济社会总体规划，纳入年度财政预算，建立健全园区发展资金逐步增长机制，确保园区道
路硬化、土地平整、供水供电、通讯等各类基础设施建设资金充足。同时，在市财政每年安排100万元工业发展资金的基础上，强化争资跑项，积极争取国家、省和衡阳市各类支持园区发展的专项资金。二是狠抓招商引资，围绕项目抓集群。通过以情招商、以商招商、筑巢招商、上门招商等多种有效方式，主动对接央企、名企和世界500强企业，努力引进大项目、好项目及配套项目。实施大项目带动战略，加快项目建设，加快配套企业和关联企业引进，实现上下游物料一体化发展。三是畅通融资渠道，依托企业抓集群。充分发挥市投资担保有限公司的政策优势，加强政银企之间的沟通联系，将经济效益好、成长性高的骨干企业向金融机构作重点推荐，力争实现银企良性互动，无缝对接。鼓励和引导龙头企业多元化发展，引进先进工艺、设备和技术，建设好技术研发中心，不断开发新产品，延伸产业链条。
在发展资金方面，一方面加大对园区企业的政策资金支持力度，按照相关政策尽量降低各项收费；另一方面构建企业融资平台，实行鼓励金融机构放贷企业奖励办法，指导企业通过招商引资、上市、贷款等方式解决资金不足问题。
怀化工业园区：完善园银合作互动模式破解后发展地区工业园区建设资金瓶颈
（湖南怀化工业园区管委会主任杨开凤）
依据园区经济发展的需求，一是构建三大投融平台。即对应于园区基础设施建设、土地开发管理为主的怀化工业园区投资开发有限公司，对应于园区配套设施建设及绿化、亮化、美化工程项目建设为主的怀化工业园区城市建设有限公司，对应于示范园基础设施建设、农产品加工企业投资与服务、科技开发与创新为主的怀化市农业产业化加工示范园投资开发有限公司。按照“融资、建设、经营、偿债”一体化的投融资新体制，大力开展经营园区、整合园区土地、基础设施、经营性资产、特许经营权等有形无形资产，增强平台投融能力。
二是构建信用运行体系。资本运作的核心是“信用”。只有形成良好信用和有效抵押，资本运作就可以步入良性轨道。园区出台相关文件赋予投资公司土地开发权和土地出让收益权，通过以土地使用权向投资公司注入实收资本，将土地收入转化为投资公司的自有资金；承诺将获得的土地出让收益权进行质押，并设立专项资金账户，建立土地定额回流还款机制，保证偿还贷款的现金流和贷款资金的安全。
三是构建多元投融渠道。资本融通上,除政府投资、银行融资、招商引资外，积极拓展渠道，发行“信托”资金，推行“股田制”，盘活存量资产，吸纳民间资本参与园区开发与建设，并在债券发行与借壳上市上做一些有益探索，构建园区多元化投融体系。同时，为增强园区造血功能，拓展经营范围，增加工业投资、服务和地产开发功能，放大资本效应。研究表明，资本投入的区际差异与区际发展水平差异高度正相关。怀化作为后发展地区，要加速发展，后发赶超，关键还是要完善园银合作互动模式，扩大合作，加大投资。一是简化程序，构建绿色通道。农业银行、农发行、中国银行分别在园区设立支行，为园区和园区企业提供快速便捷的点对点金融服务。各支行在风险可控的前提下，强化管理，简化审批环节，积极为园区、入园企业提供高效、简便、快捷的信贷服务。二是加强交流，畅通信息渠道。建立健全沟通联络机制，各支行及时向工业园区提供信贷政策程序咨询服务，工业园区及时向各支行提供入园企业资金需求信息；建立信息共享平台，加强对园区企业的指导和帮助；建立园区和各支行联席会议机制，工业园区重大项目建设均主动邀请各支行列席。三是鼎力支持，强化银园、银企协作。农发行将工业园区、入园企业纳入全市信贷投放重点，优先考虑资金审贷，每年对接额度不少于2亿元。积极鼓励、引导农业产业化企业加大对农业产业的投资，并对信用等级高、经营效益好的企业和项目给予一定的利息优惠。同时，加强信贷担保体系建设，建立担保机构，发展商业性信贷担保机构，为企业提供风险分担保障。
义乌第三代创意产业园区运营：“灵狮模式”
继成功运作顺德、苏州、海南、无锡四个城市创意产业园区后，田面设计之都创意产业园区最近与浙江义乌达成协议，即将把“灵狮模式”输出到这个小商品之都。通过在五个城市的模式复制，深圳“灵狮模式”在全国范围布棋落子，成为助推产业转型升级“加速器”。
深圳市田面设计之都创意产业园自２００７年５月１６日正式开园后，其运营商灵狮文化传播有限公司经过摸索，最终形成了符合市场规律、符合工业设计企业实际需求的“灵狮模式”。其核心在于整合产业资源、打造产业平台、促进设计与制造业的产业链对接并培育产业集群。
“灵狮模式”对于制造业转型升级的意义在于，设计企业通过与制造业的对接能够获得巨大的市场空间，而制造企业借助设计，能够大大提升产品的价值，抵抗市场风险，最终使“中国制造”走向“中国创造”。在灵狮的成功运作下，先后在全国制造业发达的长三角和珠三角地区成功培育和运作了顺德工业设计园、苏州（太仓）ＬＯＦＴ工业设计园、无锡（江阴）浦江路23号产业园等工业设计产业化运营平台项目。
这些园区的共同特点是，都是当地制造业集中地带，也为工业设计与制造的市场化对接，提供了得天独厚的产业支撑优势。刘勇利表示，即将与灵狮合作的义乌就是贸易中心和制造中心，届时通过“义乌模式”和“灵狮模式”的合作，将助推小商品从低端化走向品牌化，实现生产的转型。
从“二房东”，到“二房东＋经纪人”，直到如今以协同服务式为主的第三代创意产业园区运营模式，也在不断摸索。最终形成了符合市场规律、符合工业设计企业实际需求的商业模式，从而能够有效突破工业设计产业化发展的瓶颈。工业和信息化部总工程师朱宏任考察深圳市田面设计之都时表示，产业转型是艰巨的过程，必须依托工业设计来缩短转型时间。灵狮模式作为一个新型业态，所创造出来的管理、经营和商业模式，承担了中国工业制造转型的任务，探索出了一条产业转型的模式和道路。
深圳文博宫文化创意产业园：高端化、精品化、国际化
建设文化创意产业园，难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业模式的盈利化。文化活化是灵魂，休闲业态是关键，盈利模式是核心。深圳文博宫便是文化创意产业园又一个有益的探索，其关于“新型文化产业园”模式的尝试尤其难能可贵
且不论以古玩艺术为主的经营业态，以高端化、精品化、国际化的经营策略，集展销、鉴定和拍卖为一体的国际性交易平台，文化与科技、旅游、金融有机融合的文化创意新模式，抑或是构建集工艺制作、艺术沙龙、创作体验、展示交易、休闲旅游为一体的综合性文化产业链，单就投资商深圳市美丽集团大贸股份有限公司发展文化创意产业的勇气和决心、严谨与踏实的工作风格、国际视野和长远的眼光就让人为之振奋和充满期待。
文博宫是否能成为新型的文化创意产业第一园，有待时间的检验。当前，在产业发展初级阶段的新兴文化创意产业，要想不重蹈覆辙，在瞬息万变激烈的国内外市场竞争中生根发芽，示范性园区的培养和建设是必要的也是必须的。因此，像深圳美丽集团这样有社会担当、文化诉求、实干精神的实力雄厚的企业必将被选定成为文化创意产业繁荣与发展的领头羊。我们也期待着，这样的领头羊不断涌现，让文化创意产业可持续发展，逐步成为国民经济中的中坚力量。
上海市工业园发展商务区发展态势和趋势
下面分别从国家级、市级及其他地区的商务办公与商务服务、生活娱乐服务与教育服务等几方面进行分析,说明这些区域商务区发展的态势或趋势。
（一）国家级工业园发展商务区模式
1．金桥开发区
商务办公与商务服务:金桥开发区办公场所目前建设有新金桥大厦、银东大厦、之江大厦、天骄大厦、银桥大厦、建银大厦、凤凰大厦、远东民航大厦等商务与商贸服务楼宇;商务服务机构入住金桥开发区内有:中国银行、建设银行、交通银行、工商银行、农业银行、浦东发展银行、招商银行、投资银行、中兴实业银行、城市合作银行等国内十家银行的分支机构,服务内容包括项目建设资金贷放在内的一切企业金融往来业务,为建设单位提供资金来源,投资商在项目建成后还享受区内保险机构提供的企业财产保险、职工人身保险等;再者,
从金桥现代商业园区拥有完善的国际贸易相关服务体系来看,金桥提供报关、商检、仓储运输、结汇、保险五位一体的全能级国际贸易服务。除此之外,保税仓库、信息咨询、邮电通信、技术监督中心、消防、宾馆餐饮、文化娱乐、人才交流中心、出入境签证和卫生检疫等服务机构与设施也一应俱全。
生活娱乐服务:金桥现代生活园区内信和花园、金桥酒店公寓、盈标花园,百富丽山庄等一批高中档住宅已经建成并正式投入使用。此外,还有适应进区企业员工居住的住宅。医疗服务有上海华山医院和上海医科大学附属妇产科医院,他们相继在金桥生活园区建造,为进区企业员工就诊、医疗和保健服务创造了优越的条件。在餐饮、娱乐、住宿设施上有新亚之光大酒店、景丽高尔夫游乐村、金门广场和其它餐饮网点,可提供各种档次的中、西餐饮服务,文化娱乐和三星级宾馆服务,上海目前设施环境最好的汤臣高尔夫球场离金桥生活园区仅2公里。
教育服务:教育设施包括可供进区企业选择开发区内的学校教育有启蒙、基础、中等和高等教育四个层次,目前已有三所大学(杉达大学、中欧国际工商学院、复旦书院)、一所九年一贯制中学(华东师大金桥实验学校)、一所九年一贯寄宿制双语教育的平和双语学校、一所幼儿园(中福会幼儿园)相继进区,入住区内的企业员工子女不出开发区就可完成从学前教育到高等教育的全程教育。
2．张江高科技园区
张江高科技园区分成几大区域,每一块区域都建有办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、公寓和别墅等公共配套设施。
商务办公与商务服务:首先在规划面积2104平方公里技术创新区,建设有孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施,入驻园区的457家企业中,GE研发中心、联想集团华东研究院、中兴通讯华东研究院、东软研发中心、国家中药现代化(上海)创新中心、复旦大学微电子研究院、西安交通大学研发中心、中国科技大学研发中心等国内外著名的研发机构均已入驻园区建立的研发办公楼;其次,占地面积3114平方公里的高新技术中试产业区,主要规划为集成电路产业基地(一期)、国家生物医药产业基地(一期)、国家信息产业基地、国家技术创业基地等。该区目前已经建立起了一大批高档办公楼宇,推动了商务经济的发展。另外规划中还包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等,已建成的“城市经典”楼宇就创建了近3000平米豪华国际酒店式会所,也为区内商务交流与商务服务提供了良好条件。
生活娱乐服务:目前张江配套设施包含有超市、银行、医院、大型体育中心,为了适应入住企业的需求,张江又在积极打造一座集高档住宅、酒店、购物、娱乐、休闲为一体的区域街区。在住宅方面,“摩登之城”一期张江汤臣豪园占地57000平方米,建筑面积近7万平方米,其中绿地面积高达2万多平方米;另外张江“硅谷”国际聚居区占地245万平方米,规划容积率仅为0191,其周边坐拥世纪公园、汤臣高尔夫球场等大型绿地,生态环境首屈一指;此外,在园区未来规划中,将建设为生活配套服务的主题公园、亲水河滨公园等,为园区增添诗情画意的绿色休闲场所,构筑一个品位高雅、设施完善的现代化国际化社区。
教育服务:张江园区聚集了大量知名院校,这里的教育基本具备了一流水平的高水准教育。目前园区内拥有中福幼儿园、华东师范大学二附中、浦东外国语学校、上海中医药大学、中科院上海分院、交通大学信息安全学院、复旦张江软件学院等一流院校。未来张江园区内还将落户更多的国内外著名学科院校,从而形成学术氛围浓郁的教育园区。
（二）市级工业园发展商务区模式
1、松江工业区
商务办公与商务服务:工业区的管理服务设施,生活设施,包括综合办公楼、商厦等设施以及公寓、别墅、普通住宅,已投入使用20万平方米,其中商务办公面积达到5万平方米以上,另外在建面积2万平方米,正逐步使松江成为高质量商务办公与商务服务区域。
生活娱乐服务:工业区周围生活配套设施有红楼宾馆、松江宾馆、松江大酒店、云间商厦、松江商城、百货大楼、国贸大厦,医疗服务有松江中心医院、中医医院、上海市人民医院、方塔医院等生活服务设施。生活住宅区内已建有别墅、公寓、餐厅、综合办公楼、一般商品房、网球场、游泳池、超市等设施,可提供住宿、餐饮、健身、网球、垂钓、娱乐等服务项目。
教育服务:松江现有31所中学,28所职校,7所中专,8所大学,有18个学术团体;中央部
属、市属科研机构和大中型企业有34家,各类中高级专业和管理人员1万多名。
2．嘉定工业区
商务办公与商务服务:在规划上,嘉定主动投资200万元,邀请境外设计公司进行了科学现代的整体规划,即把园区建成一个集行政管理、科教研究、休闲娱乐、生活服务于一体的生态型城市化地区。目前除了嘉定管委会行政办公大楼外,正在加紧建设一功能齐全的商务办公楼。
生活娱乐服务:购物中心已经有乐购嘉定生活购物中心和永乐嘉定连锁店;住宅已经建成建筑面积达88万平万米的有11个居住新村的南苑居住区,另外叶城(花苑)居住区已经成功开发,各居住区有功能齐备的社教活动俱乐部,内有体育保健、文化娱乐及餐饮、购物等设施。区内有大型路岛人工景观湖等,绿化率达到35%。在20XX年已建成80万平方米绿化的基础上,20XX年新建绿化100万平方米、占地6000亩的生态林也已全面启动。
教育服务:嘉定工业区所在地嘉定城人才资源丰富,劳动力的技能素质较高。区内有上海大学嘉定校区等大学,技术研究机构有国家级的原子核、计算机、光学精密机械、硅酸盐、航天技术等各类高科技研究所和工厂,云集了各类科技专业人才18500多名,其中中高级人才6000多名。留学生园区每年吸引百名海外留学生回国工作。企业所需的各类技术和管理人才均能从人才市场上招聘到。在开发区周围的居住区内,商业、公共教育、医疗、治安、文化等都有极为完善的安排。
（三）其他工业园发展商务区模式
1．上海台商青浦工业园
上海台商工业园(青浦)在规划中就充分考虑了商务与制造区的结合。目前规划中主要由生产区、研发区、行政商务区、水滨商务区和休闲居住区等功能组成,该区利用青浦丰富的天然湖泊资源,营造优美的亲水生产和研发环境,提供具有江南水乡风格的生活环境。总体规划从全球化的角度切入,创造适应高科技产业集聚发展的优质环境,以人性化、生态化、整体化的规划手段,建设成为具有国际水准,集生产、研发、商贸、居住、休闲为一体的高科技工业区。
2．普陀沿河生态商务区
普陀沿河生态商务区就是利用原来的长风工业区基地,准备改变成集生态商务港、娱乐休闲和高尚住宅区于一体的现代服务业集聚区。该区位于内环线与中环线之间的苏州河北岸,东起长风公园,南临苏州河,西至真北路中环线,北以金沙江路为界。实际可规划开发的土地面积220公顷,沿河岸线长约217公里。该区域原先有500多家工厂,超过20万职工在这里就业。由于以传统制造业为主,各种旧厂房、苏州河岸旁废弃码头,使整个地区总体环境质量不高,经济效益也很不理想。经过新的规划,该区将成为现代服务区以及相配套的高尚住宅区:现代服务区位于苏州河滨水地区以及沿长风公园、中环线地块,规划建筑面积150万平方米;高尚住宅区位于云岭东路以北中部地块,拟兴建一批酒店式公寓和中高档住宅,规划建筑面积14316万平方米。同时,作为上海市唯一以陆港口岸为特征的地理优势,该区也将致力于建设现代化物流网络信息化体系,形成物流信息中心。这样就彻底改变原来老工业区经济结构与经济增长模式。综上所述,各个工业区在发展土地、厂房引资的过程中,越来越关注商务经济的发展,同时也关注周边环境与生活、休闲配套服务的完善,所以商务区的规划与发展是工业园区经济提升的一个新趋势。
第三部分制度篇
杭州市信息服务业特色产业园认定与管理办法（试行）
为加快我市信息服务业发展，推进信息服务业特色产业园建设，规范产业园的申报、认定和管理工作，根据原信息产业部《关于建设国家电子信息产业基地和产业园的意见》(信部规〔20XX〕219号)和《关于印发国家电子信息产业基地和产业园认定管理办法(试行)的通知》精神(信部规〔20XX〕521号)，结合我市实际，特制定本办法。
最新必须了解产业园区运营的5种创新模式.pdf
必须了解产业园区运营的5种创新模式 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具 有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。 产业链模式创新：一张蓝图绘到底 产业园区应以产业为支撑。成熟的产业园区不仅是一个产业要素资源聚集平台，还是一个产业发展平台和产业链要素配置的产业综合体或联合体。 新发展形势下，过去那种“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区 发展模式已再无生存空间。 在“商难招、资难引、产难布、企难育”的现实面前，不论是已建成的还是计划建设的 产业园区，都应该重点前瞻性研究经济发展趋势、科学分析市场需求变化、理性设计产业发展方向、战略规划发展模式，而不能“脑袋一热上马、束手无策下马”。 产业园区运营必须要按照“构建产业链、形成产业集群、构建产业生态”的创新发展模式。新建产业园区更应该从前瞻趋势研究、科学战略规划、创新开发投资模式、强化产业孵 化培育、加强园区运营服务，实现一张蓝图绘到底。 战略化模式创新：多重战略叠加发展 在产业发展跨界融合、区域发展协调协同、全球发展互联互通的新产业发展格局背景下， 任何一个产业园区都不能再采取区域化、封闭化、孤立化的运营发展模式。 产业园区运营体现在园区定位、产业选择、主导产业培育等方面： 首先要研究分析国家发展战略，做好自身园区在整体国家发展战略的精准定位； 同时还要做好所在区域内的园区功能定位，或区域发展战略的支撑作用； 更重要的是要立足自身园区产业与产能发展，做好对整体市场发展需求量与需求变化的 研究分析与预判，做好市场需求战略的超前规划。 需求化模式创新：从满足需要转向设计需求 不论是产业园区运营，产业导入培育，还是产业企业发展壮大，都既是需求的满足，又 是需求的引领。园区要满足产业发展平台的建设需求，企业要满足市场供应的需求。
产业园区资本运作方式和园区运营模式
产业园区资本运作方式和园区运营模式 目录 第一部分概况篇 一、我国产业园区的常见资本运作模式 二、产业园区通过资本运作进行的可持续发展 第二部分经验篇 长沙国家生物产业基地：互助担保基金 2、苏州工业园：发挥国有资本优势 吴川：加大投资重在引民资 耒阳：加强政银企沟通 怀化工业园区：完善园银合作互动模式破解后发展地区工业园区建设资金瓶颈义乌第三代创意产业园区运营：“灵狮模式” 深圳文博宫文化创意产业园：高端化、精品化、国际化 上海市工业园发展商务区发展态势和趋势 第三部分制度篇 杭州市信息服务业特色产业园认定与管理办法（试行） 武汉国家生物产业基地区域生物产业园区认定管理办法 天津新技术产业园区鼓励投融资发展暂行办法 德阳高新技术产业园区政府投融资平台融资管理暂行办法 第四部分理论篇 我国生物医药产业园区运营模式的思考
第一部分概况篇 经向有关部门的多位专家咨询，目前我国关于各类产业园区的行业管理是多头管理的模式，没有形成一个明确统一的行业监管部门。在国家层面，产业园区的综合监管和指导由国家发改委来承担。各专门的产业园区分别由不同的行业主管部门来负责政策指导、资格认定、日常监管和产业扶持。目前，医药生物类产业园区主要由卫生部、国家药监局和国家中医药管理局来负责行业管理；高科技产业园区主要由科技部来负责行业管理，钢铁等工业生产型产业园区主要由工业与信息化部来负责行业管理；文化创意类产业园区主要由文化部来负责行业管理；物流产业园区主要由商务部来负责行业管理。 根据产业园区的实际运作经验和各地发展情况，产业园区的资本运作和园区运营主要有以下一些方式。 一、我国产业园区的常见资本运作模式 产业园是世界各国发展地方产业行之有效的重要措施，也是全国发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，产业园区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了经济发展和城市化的进程。目前近年来产业园区的资本运作已经走上了成熟和多元化的道路，总的来说有如下模式： 1.政府主导园区开发模式 目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。其特点是由一地或几个地方政府主导出资开发，如靖江开发区。 2.工业地产商模式 指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，北京固安产业园。 3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。 4.综合运作模式 指对上述的园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。如北京大兴国家新媒体产业基地。 5.私人业主开发模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上
工业园区运营模式
产业园区运营模式 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。 1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。 然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。 一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式。 第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。 第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜
力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。 第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。 第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。 第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起
产业园区运营模式
产业园区运营模式、存在的问题及改进方法 （完整版） 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。 1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。 一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式 第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。 第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理
念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。 第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。 第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。 第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模
产业园区现状及发展趋势分析
报告编号：1505AAA
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息 报告名称： 报告编号：1505AAA ←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥7380 元可开具增值税专用发票 咨询电话： Email： 网上阅读： 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 产业园区作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展密切相关。产业园区可以通过带动投资、实现GDP增长以及创造大量就业机会等多种渠道对地方社会经济发展起到非常强的拉动作用。因此，地方政府对产业园区的建设和运营有着非常高的积极性，通常在政策、资源等方面给予较大优惠以支持产业园区的建设。 未来产业园的发展必然从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育。同时，现代产业的发展也决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。 2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告是对产业园区行业进行全面的阐述和论证，对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析，通过图表、统计结果及文献资料，或以纵向的发展过程，或横向类别分析提出论点、分析论据，进行论证。2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告如实地反映了产业园区行业客观情况，一切叙述、说明、推断、引用恰如其分，文字、用词表达准确，概念表述科学化。 2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告揭示了产业园区市场潜在需求与机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
产业园区运营模式
五大产业园运营模式分析 一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况 华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 ?运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
?运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区 域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早 地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招 商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调 对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销 售，获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企 业融资提供担保服务，吸引企业入园。
国内知名产业园运营模式
联东U谷产业园运营模式 2014-03-06道略园区研究 最早进入产业园区，抓住政府与企业需求，“先产业，后地产”；专注微笑曲线的两端，只做园区规划与营销，设计可复制的模式，精耕10年，积聚规模优势。 房地产行业的商业模式相差不大，大体上都是拿地、建房、卖房。在房产行业火热的时候，造就了万科、万达等有代表性的开发商，它们分别代表了住宅地产、商业地产的模式。联东10年前进入房地产业，选择了一条不一样的路径：做产业园区开发。 产业园区是一个必须耐得住寂寞的行业，因为它的投资规模大、投资周期长，我们在这个行业里坚守了十年。我们很庆幸当初在众多选择中，选择了这一条路，在房地产调控、经济低迷的外部环境下，我们还能保持高增长。目前全国有13座产业园在运营，2013年会集中爆发，共有40座产业园投产。 不论万科还是万达，不论他们的商业模式设计如何不同，有三点是共通的：第一，述求明晰，也就是要为目标客户解决什么问题是非常清晰的；第二，产品聚焦，这能够让商业模式连续拷贝，可以做到跨区域扩张；第三内部资源可以很好地配合，集中使用。而在这三点上，联东也探索了一些经验，我们用“U模式”来运营产业园区。 为“政府+企业”解决后顾之忧 我们的目标客户非常清晰，就是政府和企业，这是由产业园区的性质决定的。
在中国，主导产业发展的是政府，因为土地资源在政府手里。地方政府最关心什么问题呢？第一是土地集约利用；第二是税收，辖区内企业能否带来长期稳定的税收；第三是模式问题，产业规划能否把企业高密度集合在一起，产生聚合效应；第四个退出机制，中国的企业生命周期很短，一定要保证产业能够持续流动起来，持续产出；第五是快速见效，因为政府领导是有任期的，希望任期内迅速把事情做出成效。 而企业客户有什么需求呢？第一，企业客户选址关心效率和成本，从投产，运营，配套，必须让运营成本降下来。第二，要能够提高品牌形象，在哪里办公就代表是什么档次。第三，要有投资价值，很多企业都购置自己的物业，只要产生购买，就带有投资行为。 全方位分析了客户需求后，就形成了我们的价值主张：为入驻企业打造舒适、高效的运营平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率、低成本的发展；为政府打造产业平台，节约利用土地资源，创造更多的税收和就业，协助地区产业集聚和升级，提升区域综合价值。 基于此，我们对入驻企业有些硬性要求，比如必须注册在当地，必须在当地交税；在产业园定位上也遵循当地的产业导向原则。最重要的一点是，我们保证财务上达到税收投资的强度，实现跟政府的承诺。否则，短期内圈了地，未来三五年之内也肯定会出现问题。 产品思维：先产业，后地产 施振荣先生有个著名的微笑曲线理论：在产业链中，附加值更多体现在两端，研发设计和营销，处于中间环节的生产附加值最低。这一理论在产业园区行业同样适用。 2003年，我们从建筑模板领域进入房地产开始了产业园区的摸索，积累了一些经验后，2005年4月，我们成立了北京联东金桥置业有限责任公司，开始建设联东U谷?北京金桥产业园项目。那时候，我们确定了一个思路：围绕微笑曲线的两端，主要做产业链前端的园区规划设计和后端的营销招商，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。 产业园区筹备周期非常长，一般做一个产业园需要3~5年的筹备期。这期间，非常重要的功课就是园区定位，产业研究，因为产业园区必须“先产业，后地产”。 产业研究是一个系统工程，要结合宏观产业趋势与地方微观产业政策导向来综合分析、研究、论证项目的可行性。我们联东内部有一个专门研究产业的团队，做了大量的产业研究，另外我们还建立了一个强大的外部顾问团，与咨询公司结成战
中国产业园区运营模式比较
产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运作模式上具有很大的差别。 管理模式之别： 从开发区的管理模式上看产业园，可分为行政主导型、公司治理型和混合型三种管理模式。 行政主导型在开发区建设的早期比较常见，那时候很多产业园具有很强的政府宏观调控职能，由政府主导进行建设初期的资源投入和规划，在园区建成后也是实行行政管理和服务职能。 行政主导型还可以细分为两种小模式，横向协调型和集中管理型。 横向协调型是由所在城市的政府全面领导园区的建设与管理，设置管理委员会，成员由原政府的行业或主管部门主要负责人组成，园区内各类企业的行业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只负责在各部门之间进行协调，不直接参与开发区的日常建设管理和经营管理。所在区县政府负责园区内的公安、消防、卫生、网点等的管理。园区管委会其实也是政府部门，具有相应的级别，对政府其他相关部门进行横向协调时也是使用政府公务员级别身份。
比横向协调型出现稍晚的是集中管理型。由市政府在园区内设 立专门的派出机构——管委会，负责全面管理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，体现了“小政府、大社会”的特点。这种方式给予了管委会更大的职权，与相关管理部门的很多协调工作变成了直接管理事务，提高了园区的管理效率。但问题是管委会的政府色彩更加浓厚，一些需要企业运作的事情基本不可能实行。 行政主导型产业园的特点是产业园的政府性质非常浓厚，具备很强的行政职能。园区内的税务、公安、工商、劳动人事等政府职能均由园区管委会进行管理。园区的开发、管理问题解决了，但是园区的发展问题却显得薄弱。随着中国经济发展的变化，开始出现了一些更具公司管理特征的园区。 公司治理型又被称为企业型管理模式。这种管理模式主要是以企业作为开发区的开发者与管理者。目前在县、乡(镇)级的开发区和高新区中使用的较多。县、乡政府并不设立派出机构，而是通过建立开发公司作为经济法人，组织园区内的经济活动，并承担部分政府职能，如协调职能等。总公司直接向所在地区政府负责，实行承包经营，担负土地开发、项目招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管理等职能，而园区的其他管理事务，如劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。把政府职能还给政
工业园区优缺点分析
工业园区优缺点分析
一、南昌国家高新园区 1、园区管理和运行模式优点： 南昌国家高新区实行“省市共建共管，以市为主”的管理体制。高新区管委会是市政府的派出机构，享有市级管理权限，对高新区实行统一领导、统一管理。区内建立了精干高效的管理机构，设有一级财政和独立金库，可快捷地给企业兑现优惠政策。区内形成了为企业实行“一条龙”的支撑服务体系。主要服务机构已集中在一栋楼办公，实行相对“封闭式”管理和“一站式”公开服务，全部服务项目、办事程序和收费标准一律公开，5个工作日内可为企业进区落户办完所有手续，从而为进区的海内外客商提供了优质高效的服务。同时，区管委会还根据国家和省市有关文件精神制定了一系列具体规定汇编成册，使高新区各项工作和有关政策的落实得以进一步制度化、公开化、规范化。就现阶段而言不考虑其将来发展的趋势，该园区采用的这种应属相对独立封闭式的行使一级政府职能的行政区式管理模式。目前各管理模式中属此模式的管理效率最高、发展最快。 2、缺点： （1）、管委会作为市政府的派出机构，并没有明确的法律地位和身份，国家和地方政府赋予开发区的扶持政策和管委会的现行管理职权及运行机制还没有以法规的形式确定下来，所以如何形成按市场经济
运行的高效快捷的管理运行机制，又具有明确的法律和合适到位的政府职能，就构成了我国高新区管理体制改革和发展的一对基本矛盾。（2）、开发区机构设置不科学，主要表现为两个方面。其一，未能按照职、责、权一致的原则合理设置机构。其二，管理机构、服务机构和支撑服务体系交叉不清。这样不利于机构的精简、高效和规范，保证政府和企业的良性运转，步上传统政府机构设置的老路。 二、苏州高新园区 苏州高新区实践着“亲商”理念。政府奉行“亲商”原则，变管理为服务，为企业提供“全过程”服务，覆盖了产前、产中、产后的各个环节。实行了“一站式办公”、“一门式服务”外，还建立定期走访制度、专人负责制度等。良好的政府服务是苏州高新区成功的重要秘诀。1999年以前，苏州高新区管委会和高新区开发总公司就是政企合一，到1999年以后，两者分开，高新区朝着政企关系更明晰的方向发展，两种管理架构的优缺点比较见表：
2018年五大产业园区运营模式分析研究
五大产业园运营模式分析WORD版本下载后可编辑
一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况 华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区 域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早 地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招 商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调 对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售， 获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企 业融资提供担保服务，吸引企业入园。
关于工业园区运行模式的思考
关于我区工业园区运作模式的思考 一、我区工业园区运作模式 当前，国内工业园区的运作模式可以归纳为下列三种： 一是完全行政手段的运作模式。其主要特点是区( 市) 县政府不仅成立专门的园区管理委员会对工业园建设进行总体的规划指导, 而且由财政出资成立专门的平台公司, 负责园区建设资金的筹措和投资建设。其主要优点是园区的规划建设能够按照政府指令进行, 使园区发展符合经济布局的总体要求；缺点是因园区建设全部依靠政府财政支持, 不论是对园区发展还是对地方财政都会产生较大压力。我区目前采取这种运作模式，区工管委和北新投资公司采用两块牌子一套人马。 二是完全市场手段的公司化运作模式。政府放手由企业独立建设运营工业园区, 在市政的总体规划下, 自筹资金进行园区的建设、营运和管理。该模式能够更有效地利用民营资本, 减轻政府的资金压力。但由于政府在园区建设中将较大的权力下放给民营企业, 使得政府的规划指令难以获得有效执行, 园区的建设速度和特色定位难以保证。 三是半行政半市场化手段的运作模式。一些园区为拓宽融资渠道, 成立了政府和外部资金( 民营资本) 共同入股的园区建设及运营平台公司。该模式把政府的力量与市场的力量有机地结合
起来，既具有政府主导型所具有的集中统一、权威性高、规划性强的特点，又有市场主导型所具有灵活性、创造性和竞争力强的特点，总体效果较好。但政府和民营企业在园区发展上的利益诉求点存在分歧, 处理不好反而会阻碍工业园区的有效发展。 二、现有运作模式下园区发展存在的主要问题 一是管理体制不够科学。我区各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。 二是政策措施不够完善。由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。 三是融资渠道较窄。目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运作管理中有心无力。 四是专业人才比较缺乏。各园区目前的招商、建设和管理团
产业园区运营模式及发展趋势分析
产业园区运营模式及发展趋势分析 产业园区是指以为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。 一、产业园定位 产业园区是产业发展的重要载体，同时也是城市的重要组成部分，园区凭借着自身的发展需求和特色与城市整体发展布局紧密联系。由于地区发展的区别和差异，认清园区发展方向和趋势是做好园区长远发展规划必不可少的一环。 产业定位的要充分考虑资源禀赋、区位优势、产业基础和区域分工协作等因素，产业升级和产业转移也是产业定位考虑的重要因素。不同的产业园区有不同的优势，产业园区要发挥比较优势，做好产业定位，做大做强优势产业。 二、园区运营模式 通过政府部门对园区的不同定位，园区会产生五种不同的运营模式，其中包括政府运营模式、投资运营模式、服务运营模式、土地盈利模式、产业运营模式。 1. 政府运营模式
政府运营模式是指政府投资开发产业园区，园区通过对入驻企业提供税务代理、行政实物代理，并收取一定的服务费用，同时政府部门也会给予园区一定的招商代理费用和税费优惠。 政府运营模式无法保证大型园区的长期运营，因此该模式适用于一些模式小、管理简单的产业园区。 2. 投资运营模式 投资运营模式是指通过政府投资建设的产业园区，并通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现租车增值并回收投资的模式。 投资运用模式对于一个区域的经济发展具有一定的推动作用，但中短期较难得到回报。 3. 服务运营模式 服务运营模式是指园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，强化园区与企业间的合作。为园区内企业提供更佳的生存发展环境。 4. 土地盈利模式 土地盈利模式指的是产业园区在进行初步开发后，通过控制大面积的土地，短期内提升土地价值，进行地产开发或转让。凭借该模式强大的获利能力，为园区后期发展奠定雄厚的财力基础。 5. 产业运营模式 产业运营模式是指开发区承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，产业园投资初期进行招商引资，引入企业资本。产业运营模式的产业园具备行政职能、服务职能和企业投资运营职能三种职能。
产业园区运营模式全解析
产业园区运营模式全解析 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。 园区的五种不同的运营模式 1、政府运营模式 这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。 政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。 2、投资运营模式 投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。 这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式 随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业 对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营 模式的园区。 园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企 业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。 4、土地盈利模式 随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了 很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的 功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短 期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。 这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时 也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是 中关村软件园。
产业园区的有效运营模式
产业园区的有效运营模式 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。一、产业园区五种不同的运营模式第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，
但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直
产业园区资本运作方式和园区运营模式
产业园区资本运作方式和园区运营模 式 目 录 第一部分概况篇 一、我国产业园区的常见资本运作模式 二、产业园区通过资本运作进行的可持续发展 第二部分 经验篇 长沙国家生物产业基地：互助担保基金 2、苏州工业园：发挥国有资本优势 吴川：加大投资重在引民资 耒阳：加强政银企沟通 怀化工业园区：完善园银合作互动模式破解后发展地区工业园区建设资金瓶颈 义乌第三代创意产业园区运营：“灵狮模式” 深圳文博宫文化创意产业园：高端化、精品化、国际化 上海市工业园发展商务区发展态势和趋势 第三部分 制度篇 杭州市信息服务业特色产业园认定与管理办法（试行） 武汉国家生物产业基地区域生物产业园区认定管理办法 天津新技术产业园区鼓励投融资发展暂行办法 德阳高新技术产业园区政府投融资平台融资管理暂行办法 第四部分 理论篇 我国生物医药产业园区运营模式的思考
第一部分概况篇 经向有关部门的多位专家咨询，目前我国关于各类产业园区的行业管理是多头管理的模式，没有形成一个明确统一的行业监管部门。在国家层面，产业园区的综合监管和指导由国家发改委来承担。各专门的产业园区分别由不同的行业主管部门来负责政策指导、资格认定、日常监管和产业扶持。目前，医药生物类产业园区主要由卫生部、国家药监局和国家中医药管理局来负责行业管理；高科技产业园区主要由科技部来负责行业管理，钢铁等工业生产型产业园区主要由工业与信息化部来负责行业管理；文化创意类产业园区主要由文化部来负责行业管理；物流产业园区主要由商务部来负责行业管理。 根据产业园区的实际运作经验和各地发展情况，产业园区的资本运作和园区运营主要有以下一些方式。 一、我国产业园区的常见资本运作模式 产业园是世界各国发展地方产业行之有效的重要措施，也是全国发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，产业园区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了经济发展和城市化的进程。目前近年
文化产业园运营模式及盈利模式分析
文化产业园运营模式及盈利模式分析 文化产业园运营模式 中投顾问在《2016-2020年中国文化产业园建设运营深度分析及前景预测报告》中提出，我国文化产业园运营模式主要分为以下几种： （一）政府主导模式 政府主导模式是指文化产业园区的软件与硬件，从规划、设计到使用、管理、维护等，都由政府主导执行完成。这种模式具有充足的资金来源及相关政策支持的特点。如加拿大温哥华葛阑湖岛园区的经营管理模式就属于此类型。园区的经营单位是加拿大房屋贷款局（Canadian如rtgageand Housi 铭Corporation，简称C洲C），1972年由加拿大联邦政府授权对葛阑湖岛园区进行开发建设。C洲C 虽然是全国性的房地产经纪公司，但它却不是一个纯粹以营利为目的企业组织，因为政府的支持，它以长期的心态经营葛兰湖岛园区，制定了长期的发展目标，园区从规划设计到经营管理，维护等软体与硬体资源建设，也都一手包办。 （二）建设-经营-转让模式 建设——经营——转让模式是政府将园区交由民间团体投资兴建和经营，等营运期满后，再将所有权移转给政府。一般程序为政府先进行前期研究，然后以公开发包方式，将园区公共建设的规划或设计、建造均交由民间企业办理，并由政府以授权方式交予民间企业运营，由承包商在特许期内，负责设计、筹措经费、兴建、运营与管理，在兴建完成后，可以营运并回收成本，约期结束后将所有权再移交政府.这种模式具有先期投资成本高、回收期间长、相关风险高、政府与民间团体需长期广泛合作及采用专案融资等特点。 （三）经营-转让模式 经营——转让模式是由政府对文化产业园区进行重大基础设施投资建设，并拟订园区的发展方向，而园区的其他配套建设及经营和管理则完全委托给民间企业来完成，企业提出整体的软、硬件规划构想，并需经政府审议通过.台湾的20号仓库、华山创意文化园区和高雄市的驳二特区，都是文建会委托民营企业经营模式。例如，在华山创意文化园区的经营过程中，文建会负责园区内、外空间的改建、重整，然后委托给橘园国际策展公司经营。 （四）租赁-开发-经营模式 租赁——开发——经营模式是政府将土地或现有设施设备以租赁或出让的形式给企业或企业联合体，而后由主导企业或者企业联合进行文化产业园区的开发建设，再由主导企业或者企业联合体进行文化产业园区的管理组织。
产业园区运营模式
产业园区运营模式
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五大产业园运营模式分析 一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况 华夏幸福基业成立于１998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。20０２年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变,目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点,通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展,同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 ?运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区＋地产”作为盈利模式,公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务,政府则提供行政方面的服务和管理。与2０15年提出的PＰP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
?运营特点 1)选址:华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经 济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策; 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈,同时能够及早地参 与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接， 加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售,获 取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合 作关系,帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企业融资提供担保服务，吸引企业入园。
产业园运营之道
产业园运营之道 崔建立
汇报提纲 一、产业园的历史演变； 二、产业园的产业规划； 三、产业园的产业定位； 四、产业园的运营模式； 五、产业园的盈利渠道； 六、产业园的招商渠道； 七、产业园的政策设计； 一、产业园的历史演变 产业园从进驻对象上来分析，经历三个过程 第一阶段线性模式： 园区中只有单个企业，甚至只成产某一个产品 第二阶段散性模式： 园区中进驻多个企业，但行业混杂，成长年限混杂，相互之间呈散性分布，几乎互无关联； 第三阶段交互模式： 要么是产业链条企业聚集，要么是同行不同类的企业聚集； 二、产业园的产业规划 产业规划中需要注意的三个问题
1、区域经济产业结构分级管理；主导产业、优先发展产业、储备产业三级管理；若不分级断档，产业周期波动会引发产业真空。 案例：美国的底特律汽车城、无锡的光伏产业、乐山的高新区、硚口的汉正街搬迁； 2、明确主导产业，强化主导产业； 主导产业定位要准，产业定位要科学、客观； 扩大或细化辅助产业，增加整个产业容量； 3、产业规划规避几个问题 1）避免上传下达，行政命令代替市场法则， 2）避免盲目跟风，别人有的我也要有； 3）避免只求高大新：起点高、规模大、技术新，商联网、物联网、车联网、机器视觉等，传统产业技术升级或者市场调整一样带来商机； 案例：手机产业：波导、摩托罗拉、索尼败出江湖，苹果、小米玩兴正浓 三、产业园的产业定位 产业定位在整个园区的指导策略和常用方法 （园区定位）指导策略： 1、产业定位要研究； 2、产业定位要先行； 3、产业定位可调整； 4、产业定位不怕空。 产业定位（园区定位）常用方法：
1、通过经济扫描，寻找区域最有特质的资源，来推导区域主导产业或者园区主导产业； A、西藏 产业规划：特色食品加工业、民族手工业、清洁能源、生物制药；我们的建议：信息产业——数据灾备产业 气候优势： 1）温度低、温差小。常年气温低，年差较小，日差较大，四季不分明，活动积温小等特点，年平均气温大致为6.7℃，最冷月平均温为-3.4℃，最热月均温为15℃。几乎为IT界梦寐以求的恒温刻度。 2）空气干燥，由于西藏地区海拔高，雨量少，紫外线强，常年空气保持干燥，空气湿度低。 理由： 中国正在进入信息化时代，企业大量的业务数据在信息系统中被采集、传输、存储、处理、应用，一旦系统崩溃，企业将面临巨大的损失。美国911、汶川地震。 B、谷城：当地领导提出的生态养殖、有机农业、生态旅游 我们的建议：健康养生产业 C、凤凰社：当地领导提出做大学科技园 特点：美院、昙华林、琴台剧院、武汉音乐学院等文化元素丰富 我们的建议：艺术孵化器