精装修工程管理制度
1目的
规范精装修工程管理流程，提高装修工程质量，提高管理效率，降低项目风险，提升客户质量满意度。
2适用范围
适用于中南置地所有在建项目（含工程由中南置地管理的合作项目）。
3职责与权限
3.1.战区工程部
3.1.1.负责对项目管理状况进行监督、检查，并跟踪纠偏落地；
3.1.2.为项目部提供技术支持，协助解决现场出现的质量问题；
3.1.3.督促样板引路、材料进场验收、检验、试验，以及精装修施工方案的执行，督促落实成品保护和安全文明施工；
3.1.
4.督促项目部加强甲供材的进场验收、细部质量检查及其整改工作；审核项目部的工程策划书、施工组织设计；
3.1.5.参与项目部的联合审图及技术、设计交底工作。
3.2.项目工程部
3.2.1.实施项目工程管理，监督监理、总包和分包等单位严格履行合同；
3.2.2.负责竣工备案验收，组织向物业进行工程移交。
3.2.3.负责协调与公司各职能部门、政府主管部门及其它项目内外部的关系；
3.3.项目设计PM
3.3.1.负责精装修工程与设计相关的过程管理和操作；
3.3.2.负责把握精装修工程室内建筑设计效果和图纸的完整性，明确装修风格和效果要求；
3.3.3.负责组织设计图纸内审、会审，设计图纸的交底；涉及设计效果的材料样板的评审和封样确认。
3.3.
4.负责设计变更、审核和确认。
3.4.项目招采PM
3.4.1.负责监理、施工单位及专项工程的招投标和合约签署；
3.4.2.负责甲供材料、部品和设备的招投标、封样及定货采购；
3.4.3.负责确定甲供材料、部品和设备的技术质量要求；
3.4.4.负责甲供材料设备合同向项目经理部交底及协调处理供货意外事宜。
3.5.监理单位
3.5.1.全面履行监理合同规定的监理职责和义务；
3.5.2.负责主持图纸会审、方案审核、工程例会、专项协调会；
3.5.3.负责对精装修房的质量、进度和安全等实施全面有效的监控，监督总包和专业分包单位的合同执
3.5.
4.组织土建精装修工作面检查整改移交工作及各阶段的工程验收；
3.5.5.监理合同规定的其它职责。
3.6.总包单位
3.6.1.按合同提供施工用水、用电、办公室、临设、垂直运输等及其他配合事项；
3.6.2.参加工作面的移交并积极组织整改土建缺陷事项；
3.6.3.检查并督促铝合金门窗等分包单位完成及维护成品保护工作；
3.6.
4.按照合同要求对分包单位进行管理；
3.6.5.负责办理竣工资料的汇总；
3.6.6.施工合同规定的其装修阶段的其他职责；
3.6.7.需总包单位配合的其他事项等。
3.7.精装修单位
3.7.1.编制施工组织设计/方案（必须包括：质量交底、样板实施计划（包含工艺样板、交付样板、土
建移交装修样板、成品保护样板）、材料封样、进度计划、质量检查计划、甲供材料计划、成品保护
计划、室内环境污染控制计划、施工工艺等），并报监理单位审核、项目部工程专业审批，作为实施
精装修施工的依据；
3.7.2.按照设计图纸进行精装修图纸深化和节点深化，并及时组织精装修图纸审核，和设计交底；完
善施工图纸；根据样板户型，调整管线施工图、面砖铺贴图、地面和个日历天花布置图等；
3.7.3.参与土建单位工作面验收交接工作；
3.7.
4.负责乙供材料的封样和材料检测工作，配合甲方进行甲供材料的封样和材料检测工作，并及时报监理验收；
3.7.5.负责合同施工区域内涉及甲分包的管理和协调工作；
3.7.6.按照施工图纸、户型样板、设计变更通知组织施工管理，及时办理隐蔽工程验收及关键工序验
收手续；
3.7.7.配合甲方客服、物业公司组织的分户验收工作，并积极整改缺陷事项；
3.7.8.竣工后向甲方提供完整的竣工资料供存档；
3.7.9.需装修单位配合的其他事项等。
4 精装修工程管理
4.1.精装修项目前期管理要点
4.1.1.装修图纸：建筑图设计阶段介入，主体结构施工至“±0.00”前，落实机电安装点位及室内墙
体定位图，精装修招标前30个日历天完成装修施工图。
4.1.3.精装修工程策划会：项目首批次精装修进场前90个日历天，项目负责人组织项目工程部、设计PM、成本PM、招采PM召开项目精装修工程策划会。结合项目当前实施情况，拟定具体的实施计划
及质量管控措施。
4.1.4.精装单位招标：
（1）正式发标前，项目招采PM安排项目工程部分别对各家拟投标单位进行投标前工程交底，明确现场条件和管理目标，质量安全文明要求。
（2）技术标评标、精装修施工管理团队面试在商务标开标前完成。
（3）精装单位、涉及精装的甲供材单位、分包单位须在施工进场前定标完成。
4.1.
5.毛坯交付样板：主体结构施工至8层（若层数小于8层在结构施工至封顶）以后的45个日历天内
完成，毛坯交付样板每个标段不得少于一套，套内所有工程达到毛坯交付标准。总包单位按照毛坯
交付标准进行装饰阶段施工，保证后期土建精装修界面移交验收顺利进行。
4.1.6.精装单位进场：精装项目团队完成办公住宿、临水临电和总包监理沟通等事宜，进场后统筹地暖、门窗、入户门、防火门等单位与土建移交相关工作界面。
4.2.精装修项目施工准备阶段管理要点
4.2.1.首次开工交底会: 精装修单位进场7个日历天内，项目工程部组织项目招采PM、成本PM、精
装修单位、总包、精装甲分包及门窗、机电等相关分包召开首次开工交底会，交底内容包含不限
于：项目管理架构、现场施工条件交底；
（1）总分包管理责任划分、施工界面划分、材料界面划分；
（2）现场管理要求（人员配置要求、进度、质量、安全文明管理要求）；
（3）材料封样、验收要求、样板房施工要求；
（4）建精装修移交流程标准；
（5）合同范围、合同目标要求及需注意的经济条款、激励及惩罚措施；
（6）工程款支付流程说明；
（7）三单流程说明。
4.2.2.工程管理施工策划：精装修单位进场后20个日历天内，项目工程部需编制《精装修工程施工管
理策划书》，应明确项目管理目标，从施工组织、技术保障、计划控制、现场管理、风险控制等方
面对项目精装修的工程管理思路进行策划。项目负责人组织项目招采PM、成本PM、工程部内审，
战区工程部组织战区招采、设计部、成本部审核，相关成果邮件备案集团工程管理中心战区对接
人、精装修对接人供后期检查落地情况；根据集团工程管理中心对接人及精装修对接人根据项目情
况选择参加评审会。
（1）精装修单位进场后设计提供施工图纸后1周内项目设计PM组织项目工程部、设计单位、精装修单位、监理进行图纸设计交底；通过读图交底让精装修单位明确设计效果及深化图纸要求。
（2）精装修单位进场，设计正式提供施工图纸后，项目工程部10个日历天内召集精装修单位、监理、设计公司，战区工程管理部协调战区招采、成本、设计部参与进行图纸会审。项目工程部整理审图会议纪要、《施工图审图记录表》，根据联合审图意见反馈设计修改图纸；
4.2.4.图纸深化设计：
（1）装修施工若由两家以上施工单位施工，节点深化图、同户型排版图要求以一家施工单位为准，进行设计图纸深化，力求做到做法统一；深化图纸需包含墙地砖铺贴图、木地板铺贴图、水电管线图，空调新风施工图、个日历天花龙骨石膏板排版图、节点图。
（2）精装修房进行二次深化设计时，要求对增加的水电管线做到暗敷设，开关插座的定位必须在图纸阶段解决。
4.2.
5.材料封样、下单：精装修单位进场后15个日历天内完成甲供材、招标阶段未通过审核的乙供材料的送样封样工作，详见《工程材料管理制度》。根据项目施工总计划，统筹各分包，结合材料供货周期编制材料进场计划，提前下单备货，保障“料等人”的原则。
4.2.6.施工方案评审：批量精装修施工前，精装修施工方案应进行专题讨论，并经监理、项目工程部会签后提交战区工程管理部审核；
4.2.7.装修工程监理细则评审：精装修施工前，监理单位应编制精装修工程监理细则，并经总监签字后上报项目工程部批准，监理过程中应严格遵照执行；
进行界面验收移交，分流水段进行，首批次精装修土建移交单签署计算移交起始时间，根据精装修交付
面积同一交付批次移交验收时间不超过40个日历天。监理组织土建总分包、精装修单位进行界面验
收，项目工程部参与。由土建总包单位安排进行整改返修达到精装修作业面要求，之后总包与精装
修单位办理正式移交手续。详见《精装修土建交接验收流程指引》。
4.2.9.精装修样板房实施：
（1）样板设置：大面积施工前必须做移交样板间、工序样板间、交付样板间和成品保护样板间，样
板间的数量根据不同户型、不同装修档次而定。
a)精装实体样板：提前穿插施工，精装单位进场后30个日历天内完成，基于《精装工艺工法管理指
引》中的节点选用标准、营销说辞和销售附图等，明确精装产品的交付标准，为精装施工提供管理
依据。
b)精装工法样板：提前穿插施工，精装单位进场后15个日历天内完成，其中涵盖所有工艺节点剖面
展示、工序分层标识（KT板）以及工艺做法说明等，详见《精装工艺工法管理指引》。
c)成品保护样板间：实体样板完成后7个日历天内完成。做法要求详见《样板引路作业指引》。
d)公区装修样板：公区精装单位进场30个日历天内、大面施工前完成，包含交付及成品保护标准、
顶墙地工艺标准以及综合管线布置等。
（2）样板验收点评：样板间施工完毕后，经项目部、监理验收合格，战区工程部协调组织战区设计、营销、客服部门点评验收后，作为批量精装修施工和销售的依据；样板房验收点评记录由各参与点评的部门会签存档，集团工程中心抽查。验收合格后方可进行大面积施工。
4.3.精装修大面积施工管理要点
4.3.1.进度管理：
（1）精装修单位进场后10个日历天内，编制整体进度计划，计划需包含整体工程进度、劳动力计
划、甲、乙供材计划、甲分包单位施工计划；
（2）根据总进度计划，分解每周、每月度施工计划，每周监理例会专题汇报，对进度滞后的情况采
取措施及时纠偏；
4.3.2.合理的工序安排及关键工序验收
（1）合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工；
（2）产品保护难度较大的材料，如户内门、地板，应安排在大部分装饰工作量完成后进行安装；
（3）强调正确的施工顺序：“先湿后干，先个日历天后地”。如橱柜与电气的安装顺序、湿作业与地板铺设的施工顺序等；
（4）水电管线检测后方可进行毛地板、吊顶等施工；
（5）
下一
层的吊顶吊杆施工应在上一层地面找平或地板施工前安装完成，避免由于吊顶施工打穿管线造成返工。
（6）关键工序验收：监理组织施工单位，项目工程部参与精装修关键工序验收，应对所有精装修施
工范围内户内关键工序100%验收。关键工序检查采用智能营造软件验收，相关数据上传智能营造平
台。
4.3.3.成品保护
施工过程中严格按照《中南置地成品保护标准》及成品保护样板标准对半成品成品进行保护；对成
品保护实施不到位的单位进行处罚。
4.3.4.精装修材料质量控制
（1）用于精装修工程的所有材料、部品和设备的品牌、型号，均应由项目部、、招采、成本部、设
计部以实物、照片等形式联合确认，确定后的样品应由项目部集中安置在现场的材料样板间内；
（2）精装修工程的所有材料、部品进入现场必须持有合格证、质保单和检测报告。进口材料必须有
商检证、质量合格的中文证明文件、性能检测报告以及中文安装、使用、维修和试验要求等技术文
件；
（3）精装修主要材料：石材、木饰面及木制品需重点关注。石材项目工程部必须组织设计选定大
板；石材、木饰面及木制品备货生产过程中项目部必须组织精装修单位、监理到厂家进行至少一次
专项巡查厂检。
（4）同类材料首批进场须经项目工程部、招采PM、成本PM、设计PM（涉及效果材料）、监理
100%验收合格后方可卸货。后期进场材料要求监理100%验收，项目工程部不少于10%抽检；
（5）材料进场后，要求监理按规定进行现场见证取样送检，复检不合格的材料严禁使用，立即组织
总包或精装修单位做退场处理，并做好退场记录，监理签字确认。
（6）精装修材料环保要求
a)木地板、夹板：进场时需提供产品合格证和产品检验报告，甲醛释放量应至少达到E1级标准以
上，可直接用于室内；
b)墙面腻子胶水：应采用环保胶水，进场时需提供合格证和检验报告，游离甲醛的检测结果必须合
格；复合大理石胶水、木器漆、墙面乳胶漆：要求出具产品合格证、甲醛检测合格的相关资料；
c)精装修所使用的材料都除了应符合国家标准外，应达到各地区项目当地的要求。
5精装修室内环境污染控制
5.1.室内环境污染控制的要求
5.1.1.装饰装修后室内环境污染物浓度限值
设
毒性、低污染的装饰装修材料；进场材料除有相应的检测报告外，还应进行有害物质的复试，如人造板材、地毯、涂料、壁纸等。民用建筑不得使用 C 类装饰材料，住宅（I 类民用建筑）使用的人造木板等级不低于 E1 级。
5.1.3.各项目应根据具体情况编制室内环境污染控制方案。
5.2.施工样板间空气检测
5.2.1.精装修大面积施工前，应在样板间进行室内环境污染检测，检测合格后方可大面积开展施工；
5.2.2.每个精装单位的样板间检测数量为：建筑面积≤5万平米时，检测一间；建筑面积>5万平米时，检测两间。（根据各地方要求执行）；
5.2.3.采用不同装修材料（主要是乳胶漆、油漆、胶水、地板、墙纸）的样板间，必须分别检测；
5.2.4.施工样板间检测程序如下：
（1）样板间完成抹灰施工后，进行室内氡、氨浓度检测，若此时门窗未安装，由总包负责临时封闭。（2）样板间地板、乳胶漆、油漆、墙纸等施工完成后，再进行甲醛、苯、TVOC 浓度和噪音检测。
（3）若样板间环境污染检测有不合格项（一般情况甲醛浓度很难符合要求），精装修单位应制定切实可行的治理方案，并报监理、项目部审批。
（4）检测不合格的样板间经治理后，重新检测合格后方可开展精装修大面积施工。
5.3.精装修完工后抽样空气检测
5.3.1.精装修工程业主开放日前，必须按照国家规范《GB50325-2010（2013版）民用建筑室内环境污
染物控制规范》中要求结合各地方规定至少完工7个日历天后对室内环境污染物浓度进行检测，检测时
间不得迟于房屋交付前1个月。
5.3.2.精装修住宅室内装饰装修工程室内环境污染浓度检测的抽样以户为单位。抽检样本应覆盖每个
建筑单体不同户型、不同菜单式装修方案，且抽检数量不少于单体总户数的5%，并不得少于 3 套。样
本的检测点应覆盖户内每个房间。
6验交付阶段管理要点
6.1.竣
备启
动会：项目竣备前6个月，项目工程部组织项目竣备启动会并形成《XX项目竣备工作总计划》，明确毛坯竣备精装交付项目改造方案及计划。
6.2.交付启动会：项目交付前6个月，项目工程部组织项目交付启动会并形成《XX项目交付工作总计划》，详见《项目交付管理制度》。
6.3.一户一验：项目交付前140个日历天，项目工程部检查界面移交是否具备查验条件。分户验收，对各单位湿作业阶段、成品安装阶段、收尾阶段施工内容进行查验。项目交付前30个日历天完成一户一验及接管工作，保证满足工地开放业主预验收的条件。详见《房屋模拟验收工作指引》和《项目交付管理制度》。
6.4.室内环境检测：交付前对整个项目室内环境进行检测，需充分考虑检测及报告出具时间、提前开始。
6.5.工地开放日：不得迟于大面积完工前15个日历天完成开放日样板，根据《房屋模拟验收工作指引》确定验收及细节整改标准。至少在交付前30个日历天组织业主开放日，根据业主预验房提出质量问题进行最后一轮整改，最终达到交付状态。
6.6.内控交付：验收整改完成后，室内进行精保洁。根据交付套数规模交付前3-7个日历天项目部按物业要求将钥匙、各设备材料说明书、竣工图纸等所有资料移交物业。
6.7.集中交付维修：交付期3个月内项目工程部主责，须主动拉通房修、客服、快修队伍组建等工作，交付期3个月后，套内缺陷整改完结率达到 95%以上，且无系统性质量问题，项目工程部可以退场，移交房修负责、项目工程部配合后期维修工作。
7精装修工程施工流程
7.1.装修施工参考流程详述
7.1.1. 施工准备：
（1）装修图纸审定（应与土建施工图同时进行。）
a)根据样板房由设计单位出签字确认图纸
b)根据样板由施工单位出深化图纸
c)根据样板排出墙地砖铺贴图、个日历天花龙骨排版图、石膏板排版图
d)根据样板排出木地板铺贴图
e)根据样板深化装修配套水、电管线图，空调新风自平衡施工图
（2）精装修单位编写装修施工组织设计（重点编制单元门封闭流水作业、成品保护、样板实施方案、安全文明施工等方案），报监理及项目部审定；
（3）土建与精装修工序（工作面）移交
a)几何尺寸（开间、净高、门洞尺寸等）及裂缝、空鼓等偏差检查
b)土建偏差整改（总包）
c)外门窗淋水试验（总包）（设置质量关键工序）
d)管道洞口、地面盛水试验（总包）
f)铝合金门窗外型目测检查（检查内容：是否有撞伤、变形、破损、砂浆污染等）及成品保护措施验收；（4）单元门封闭
a)楼梯间入口临时门封闭，室内电梯专人驾驶管理
b)单元内流水作业施工管理
c)套内铝合金（塑钢）门窗成品保护措施；
（5）甲、乙供材料清单及计划
a)甲供材料清单及进场计划
b)乙供材料清单及报验计划
c)甲分包材料清单及施工计划
（6）装修施工计划
a)装修施工总计划
b)装修施工月计划
c)装修施工周计划
（8）施工准备协调及交底工作。
7.1.2.装修水电管道施工及卫生间墙面防水
（1）水电管（包含净水管道、煤气管道）施工
a)吊顶定位弹线
b)开洞开槽（应该尽量考虑毛坯房施工中完成，精装修过程尽量减少对结构和装饰层的破坏）
c)水电管施工，煤气管道施工，水管试压（设置质量关键工序）
d)煤气管道气密性试验及验收（设置质量关键工序）
e)修补管线槽；
（2）卫生间墙面防水（浴缸及淋浴房部位）
a)基层清理
b)防水层施工及验收（设置质量关键工序）；
7.1.3. 卫生间、阳台墙地砖铺贴，地面防水施工，盛水试验，木结构基层施工：
（2）木门尺寸测量复核
（3）厨房、卫生间墙砖铺贴（设置质量关键工序）
（4）橱柜、淋浴房尺寸测量
（5）地面基层清理
（6）厨房、阳台管洞防水、厨、卫间地面防水施工
（7）厨房、阳台、卫生间地面防水层盛水试验及验收（设置质量关键工序）；
7.1.4. 吊顶及地龙骨等施工（或地坪基层处理）：
（1）自平衡管道及煤气报警、脱排、热水器、浴霸等管道施工
（2）厨房烟道气密性检查（设置质量关键工序）
（3）厨房、卫生间、走廊吊顶龙骨施工及隐蔽验收（设置质量关键工序）
（4）室内地龙骨防腐处理及施工（设置质量关键工序）
（5）室内地板基层找平施工（设置质量关键工序）
（6）电管穿线及电阻测试验收
（7）通电试验（设置质量关键工序）
（8）吊顶封面板
（9）浴缸安装及墙砖收头处理（留检修口）和浴缸成品保护、浴缸盛水验收（设置质量关键工序）（10）厨房、卫生间、阳台地砖铺贴及成品保护
（11）卫生间（厨房）盛水试验及验收（设置质量关键工序）；
7.1.5. 室内墙、顶面刮腻子、刷第一遍涂料：
（1）墙、平顶阴阳角批嵌找方
（2）墙、平顶面刮腻子打砂皮修补
（3）墙面、平顶刷第一遍涂料；
7.1.6. 安装毛地板、阳台栏杆及扶手：
（1）龙骨基层清理及隐蔽验收
（2）毛地板防腐处理及铺设（设置质量关键工序）
（3）橱柜、淋浴房等定位打眼、
（4）阳台栏杆安装及成品保护
（5）阳台扶手安装及成品保护
（6）设置质量关键工序，专项验收成品保护措施；
7.1.7. 楼梯间墙顶面批腻子刷一遍涂料：
（2）楼梯间滴水线施工
（3）楼梯间墙、顶面阴阳角批嵌找方
（4）楼梯间平顶、墙面刮腻子打磨修补
（5）楼梯间平顶、墙面刷一遍涂料；
7.1.8. 竖向木结构封板、分户门、橱柜、空调及栏板等安装：
（1）分户门安装及成品保护
（2）空调及阳台部位空调栏板安装
（3）橱柜淋浴房安装及成品保护（设置质量关键工序）
（4）竖向木结构封板及户内门安装及成品保护
（5）室内卫生洁具、小五金安装及成品保护（设置质量关键工序）
（6）设置质量关键工序，专项验收成品保护措施；
7.1.9. 电梯厅部位墙地砖/大理石镶贴：
（1）楼梯栏杆安装及成品保护
（2）公用部位地砖/大理石镶贴为了使砂浆强度达到要求，保证铺贴质量，应保留足够的施工间隙. （3）公用部位地砖成品保护
（4）电梯门框安装
（5）设置质量关键工序，专项验收成品保护措施；
7.1.10. 木地板、踢脚线：
（1）室内木地板安装及成品保护（设置质量关键工序）
（2）室内踢脚线安装（设置质量关键工序）
（3）室内墙纸铺贴
（4）室内不锈钢栏杆安装及成品保护
（5）专项验收成品保护措施（设置质量关键工序）；
7.1.11. 室内墙、顶面涂料、室内不锈钢栏杆安装：
（1）室内墙、顶面第二遍涂料
（2）阳台晾衣杆安装
（3）室内衣帽间、储藏柜安装
（4）室内开关、面板、插座、风口、灯具安装
（5）室内铝合金门窗清理及硅胶完成
（6）室内平顶、墙面刷第三遍涂料；
7.1.12. 公用部位二遍涂料：
（1）楼梯间电箱门安装、贴膜保护
（2）楼梯间扶手安装及成品保护
（3）楼梯间栏杆、扶手油漆施工
（4）楼梯间平顶、墙面涂料二度
7.1.13. 底层大厅及单元门施工：
（1）单元门框安装及成品保护
（2）底层大厅墙、顶面阴阳角批嵌找方
（3）底层大厅墙、顶面刮腻子打磨修补
（4）底层大厅墙、顶面刷第一遍涂料
（5）底层大厅地砖/（大理石）、踢角线铺贴及成品保护
（6）单元门安装及成品保护
（7）总包单位外墙面收头
（8）底层大厅墙、顶面刷第二、三遍涂料
（9）单元门框打胶
（10）专项验收成品保护措施（设置质量关键工序）；
7.1.14. 分户查验、整改：
（1）施工单位自检合格报监理验收
（2）项目客服物业部组织分户查验
（3）施工单位整改合格后物业、项目工程、监理复查（设置质量关键工序）；
7.1.15.空气检测、竣工验收、物业移交
（1）装修单位请相关部门进行室内环境检测
（2）各施工单位提交相关检测报告及有关资料
（3）竣工验收
（4）移交物业（设置质量关键工序）
8支持性文件及关联文件
8.1.《精装修与土建验收交接指引》
8.2.《精装标准工序管理作业指引》
8.3.《精装工程管理策划编制指引》
8.4.《样板引路作业指引》
8.5.《精装工艺工法管理指引》
8.6.《精装施工图审查管理指引》
8.7.《中南置地成品保护标准》
8.8.《工程材料管理制度》
8.9.《房屋模拟验收工作指引》—客服部
8.10.《项目交付管理制度》—客服部
9 附则
9.1．本流程由工程管理中心负责解释，由集团签发之日起执行
精装修管理制度
精装修监理管理制度 1、施工进场前准备工作 1.1、精装修单位进场大面施工前需合同备案完成。 1.2、正式施工后一周向监理单位提供施工合同、管理人员资质、企业资质、施工组织设计、检验批划分计划、成品保护方案、应急预案及施工总进度计划（包括劳动力进场计划、材料进场计划和机械设备进场计划）。 1.3、大面积施工前，每栋楼选择一户作为施工样板，样板先行，施工完成后通知甲方、监理现场确认后，进行大面积施工，确保大面施工质量。 1.4、严格按照甲方制定移交标准与总包进行现场工作面移交。 2、验收管理 2.1、墙体开槽、管线预埋完成后，需通知我监理单位进行现场验收，验收完成后方可进入下一道工序施工。管道试压合格后方可进行后续贴砖等施工。 2.2、卫生间、厨房间及阳台部位防水施工完成后需通知监理单位做好防水切片取样，验收合格后，进行卫生间盛水试验（盛水面标准为门槛石下1cm），盛水24H后通知监理单位现场检查，无渗漏方可进入下一道工序。 2.3、吊顶石膏板封板施工前，需提前24h通知监理对管线、吊杆间距、龙骨间距等进行现场验收，验收合格后方可进入下一道工序。 2.4、饰面砖施工前应通知监理对基层开间尺寸、空鼓开裂修补，墙面布管通验收，合格后方可进入贴砖施工；饰面砖铺贴完成后应按检验批通知监理进行验收。（包括砖表面平整、洁净色泽一致，无裂痕和缺损；阴阳角处搭接方式、非整砖部位设置；接缝平直、光滑，嵌填连续密实等项目） 2.5、涂饰工程施工前，需提前24h通知监理对墙面基层进行验收，确保无钢筋、砼鼓包、木屑等，达到甲方制度的移交标准并办理土建与精装修移交，腻子及涂料施工过程中每施工一遍即通知监理单位进行验收，验收合格后方可进入下道工序。 2.6、木地板进场铺装前通知监理对毛地坪基层进行验收，确保达到甲方制定的移交标准（±3mm），并与土建总包办理移交；地板铺装完成后按检验批通知单位验收，确保地板无明显色差，平整度等符合要求。
万科公司房地产成本管理制度
目录 一、总则 二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控 （一）成本监控系统 （二）成本监控的要求 四、房地产开发环节的成本控制
（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理 （八）其他环节的成本控制五、附则 万科企业股份有限公司
房地产成本管理制度 （讨论稿） 一、总则 1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。 2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。 二、房地产成本管理职责
（一）集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： ◆立项资料是否齐全、规范； ◆市场定位是否明确、恰当； ◆投资成本估算是否经济、合理； ◆投资回报是否符合集团利润目标要求； ◆投资风险能否有效控制。
万科集团薪酬管理规定
万科集团薪酬管理规定文件编码（TTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-0089）
万科集团薪酬管理制度（M H K G-R L-Z D-004）1.目的 为了适应万科控股集团有限公司（以下简称“万科集团”）发展的需要，激发员工活力，建立吸引人才和留住人才的机制，推进公司总体发展战略的实现，依据国家有关法律、法规，特制定《万科控股集团有限公司薪酬管理制度》（以下简称“本管理制度”）。 2.适用范围 2.1.本管理制度适用于万科集团全体员工。 2.2.集团下属的项目公司可以根据实际情况制定相应的实施 细则或补充规定，报集团人力资源管理委员会审批通过后执行。 2.3.其它子公司根据本公司实际制定相应办法后报集团人力 资源部备案后实施。 3.术语和定义 无 4.职责
4.1.集团人力资源管理委员会 人力资源管理委员会是薪酬管理的决策组织，由公司的高层管理人员、人力资源部经理和财经部经理组成，总裁任人力资源管理委员会主任；必要时可以增加有关部门经理参加。 人力资源管理委员会是总裁领导下的非常设机构，其在薪酬管理上主要承担以下职责： 4.1.1.负责《万科集团薪酬管理制度》和集团所属子公司薪 酬管理制度的审核； 4.1.2.负责年度薪酬预算的审核； 4.1.3.负责薪酬整体调整方案的审核。 4.2.集团总裁 4.2.1.负责集团各部门薪酬福利明细的审批； 4.2.2.负责薪酬调整方案的审批。 4.3.人力资源部 4.3.1.负责《万科集团薪酬管理制度》的制定、修改和解 释；
4.3.2.负责集团各部门员工薪酬福利的具体发放； 4.3.3.负责绩效考核的组织工作； 4.3.4.负责能力素质测评与任职资格评定的组织工作；4.3. 5.负责各部门薪酬福利明细的复核、备案； 4.3.6.受理员工就薪酬问题有关的申诉。 4.4.财经部 4.4.1.财务部是公司薪酬的发放机构，负责审批后薪酬的按 时准确发放。 5.程序和内容 5.1.薪酬支付的要素 5.1.1.万科集团薪酬支付的要素是：岗位价值、员工的任职 资格和员工的绩效。 5.1.2.万科集团结合本地区同行业的市场薪酬状况，建立以 岗位价值为基础，以能力素质与绩效考核为核心的分配体系，并在薪酬体系中明确各个要素的作用。 5.2.薪酬分配的基本原则
万科房地产开发有限公司管理制度
万科房地产开发有限公司管理制度 一、万科房地产开发有限公司行政人事管理 1.行政人事管理制度设计 （1）办公用品管理制度 第一章总则 第1条目的 为加强企业办公用品管理，控制费用开支，规范办公用品的采购与使用，特制定本制度。 第2条本制度适用于对办公及日常消耗品、宣传品、设备耗材等的管理。 第二章办公用品采购 第3条办公用品的采购采用集中采购、定量供应的办法。 （1）集中采购由行政管理部负责并管理。 （2）集中采购的办公用品包括复印纸、传真纸；计算机消耗的磁盘；打印机消耗的色带、硒鼓、墨盒；日记本、各类笔墨等。 （3）实行定期计划批量采购供应。即：每月____日前各部室向行政管理部提报当月所需用品计划，由行政管理部统一采购。 （4）特殊办公用品可以经行政管理部门同意授权各部门自行采购。 （5）各部门或班组若临时急需采购办公用品，由部门或班组专人填写《办公用品请购单》，并在备注栏内注明急需采购的原因，经班组负责人审定同意后，交行政管理部审批同意后，实施采购任务。 （6）必需品、采购不易或耗用量大者应酌量库存。 （7）结算办法。综合办公室根据各单位办公用品领用数量及单价，编制明细表经确认后报财务划转。 第三章办公用品的分发领用 第4条各部门领用办公用品需填写《办公用品领用单》，一式两份，一份用于分发办公用品，另一份用于分发办公用品的台账登记。 第5条接到各部门的《办公用品领用单》（两份）之后，有关人员要进行核对，并做好登记。然后再填写一份《办公用品分发通知书》交发送室。 第6条发送室进行核对后，把申请所要全部用品备齐，分发给各部门。 第7条用品分发后应做好登记，写明分发日期、品名与数量等。一份申请书连同《办公用品分发通知书》转交办公用品管理室记账存档；另一份《办公用品分发通知书》连同分发物品一起返回各部门。 第四章办公用品管理 第8条新进人员到职时由各部门提出办公用品申请，向行政管理部请领办公用品，并列入领用卡，人员离职时，应将剩余办公用品一并缴交办公室。 第9条印刷品（如信纸、信封、表格等）除各部门特殊表单外，其印刷、保管均由办公室统一印刷、保管。 第10条部门使用的办公用品由部门指定专人保管维护。
精装修总包管理实施细则(含图表)
精装修总包管理实施细则
目录 一、目的 (4) 二、精装总包单位管理职责 (4) （一）精装总包职责 (4) （二）精装总包权利 (5) 三、工作面划分及场地交接管理 (5) （一）工作面划分 (5) （二）土建总包配合管理要求 (6) （三）装修总包与土建单位交接验收程序和标准 (7) 四、精装修质量管控要求 (8) （一）样板引路 (8) （二）工序质量管理 (11) （三）成品保护 (12) 五、工程现场管理制度 (14) （一）施工策划 (14) （二）图纸会审 (14) （三）精装修材料管理 (16) （四）装修期间垂直运输的调度管理及协调 (20) （五）精装修交叉作业管理 (21) （六）精装修施工进度管理 (22) （七）临水临电管理 (23) （八）垃圾处理 (24)
六、质量检查及奖罚规定 (24) （一）集团及区域月度检查及强制排名奖罚规定 (24) （二）区域过程质量检查及处罚规定 (25) （三）创优标杆及优质优价奖励 (25) 七、交付及维修管理要求 (25) （一）竣工前分户验收工作 (25) （二）交楼前承接查验工作 (26) （三）开荒清洁管理 (26) （四）交楼维保修管理 (26) 附件1： (27) 附件2 (33)
一、目的 （一）为落实集团实行“精装修总包”的管理要求，提升精装品质，实现完美交楼,根据集团文件《精装修总包管理指引》,特编制该实施细则。（二）该实施细则用于指导区域内的各项目装修工程的过程管理，预防和控制精装修交楼的质量风险，实现交楼目标。 （三）该实施细则旨在规范精装修总包单位管理，明确其管理职责和权限，确保项目精装修工程施工的顺利进行。 二、精装总包单位管理职责 （一）精装总包职责 1.严格履行装修总包的管理职责，负责对甲方各分包单位进行统筹管理，对 精装修工程总体质量、进度负责。 2.精装总包单位按甲方要求（或合同要求）成立项目部，委派项目管理人员。 派驻的管理人员必须无条件接受甲方考核，不合格的予以更换。 3.负责核查、验收其施工作业面及每个户型的土建交接工作。 4.施工过程中严格按照施工流程、单工种流水作业实施，确保工程质量和控 制工程进度。 5.开工前应对施工图纸认真核查，积极参与甲方组织的施工图纸交底及会审 工作，完成各专业图纸尺寸及功能的汇总，并做好各系统管线的综合平衡工作。 6.交楼样板间的施工完成后，再大面积展开精装房施工。
最新万科房地产成本管理制度[详细]
万科房地产成本管理制度 目录 一、总则 1 二、房地产成本管理职责 1 (一)集团总部的成本管理职责1 (二)开发企业的成本管理职责2 三、房地产成本监控 4 (一)成本监控系统4 (二)成本监控的要求4 四、房地产开发环节的成本控制 6 (一)立项环节的成本控制6 (二)规划设计环节的成本控制7
(三)施工招标环节的成本控制8 (四)施工过程的成本控制8 (五)工程材料及设备管理10 (六)竣工交付环节的成本控制11 (七)工程结算管理12 (八)其他环节的成本控制13 五、附则13 万科企业股份有限公司 房地产成本管理制度 (讨论稿) 一、总则 1、为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合集团成本管理的要求和经验、教训,制定本制度。 2、成本管理的基本原则是:以市场需求为导向、保证质量为前提,过程控制为环节、规范操作为手段,提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益。
二、房地产成本管理职责 (一) 集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度,督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况,对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解,协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是: ◆立项资料是否齐全、规范； ◆市场定位是否明确、恰当； ◆投资成本估算是否经济、合理； ◆投资回报是否符合集团利润目标要求； ◆投资风险能否有效控制。 4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况,适时了解各项目成本的实际构成,汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况,协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。 5、建立成本信息监控中心,及时收集各项目成本动态资料,为集团管理层提供充分、有效的决策依据,并按要求将有关意见反馈给各开发企业。
万科精装修工程计划四化管理目标标准
精装修工程“四化”管理标准
1适用范围 本管理规定适用于深圳万科所有项目标准层公共部分、住宅批量精装修工程的招投标及现场施工指导。若承包商对以下要求有任何疑义，应立即向深圳万科地产提出，由深圳万科地产做最终决定，否则视为接受。 2依据 2.1国家、地方及行业相关规范、标准。 2.2万科集团及深圳万科内部设计、工程标准。 3“四化”定义及内容分解 3.1四化的定义 图纸深度标准化、材料加工工厂化、现场管理可视化、施工现场整洁化。 3.2四化的内涵 （1）改进图纸深度以及与现场的匹配度，减少后期变更成本和出错概率。 （2）以集中加工方式解放生产力提高效率并稳定质量。 （3）固化批量装修工程的过程控制措施，避免因人而异带来的不稳定。 3.3精装修四化的策划 项目部必须在招标前编制本项目精装修四化策划书，策划书内容必须包括：集中加工区域平面布置图、各施工作业面的排版策划、品质提升措施等。确定施工单位后，由施工单位对四化策划书进行深化。 4图纸深度标准化 4.1目的 为保证装修设计图纸的质量和完整性，统一装修设计及制图标准，给预算和施工提供准确依据，避免不同专业施工冲突，方便现场组织实施，需要在项目现有施工图纸深度的基础上，结合装修施工实际情况，对图纸进行深化。 4.2实施条件 （1）装修施工图与样板房的核对已完成，图纸会审已完成。 （2）现场测量已经完成，甲方已确定标准尺寸。 （3）装修材料确认并封样。 （4）精装修分包单位已确定并已经提供分包专业图纸。 4.3图纸深化的步骤 4.3.1图纸深化原则
（1）立面图和测量尺寸数据、专业内门图纸、开关插座定位图、专业橱柜图纸叠加，融合生成调整后的墙砖排版图，并重新生成开关插座定位图； （2）墙砖排版图、重新生成的开关插座定位图、专业橱柜图、土建水电系统图叠加，融合生成调整后的水电定位走向图； （3）吊顶天花图和专业空调系统图、水电定位走向图、灯具定位图叠加，融合生成吊顶龙骨排版图和石膏板排版图。 4.3.2厨卫墙地砖排版施工图 测量分类后根据原设计排版图纸，按照设计墙地砖对缝原则进行排版。该排版图为0版图。 （1）墙砖排版根据橱柜图纸（考虑橱柜背板等不需贴砖的地方，节约成本）、开关插座位置（避免开关插座在砖缝）、给水点位（避免点位在砖缝）进行排版，墙砖排版时注意留铺贴缝隙1MM。 （2）地砖排版：按照排好的墙砖对缝原则进行排版。 （3）压砖原则：按照视觉效果，考虑砖压砖走向，可以微调的灵活性及加工砖尺寸。 4.3.3水电定位走向图 （1）水管走向图 根据土建现场预留的点位、龙骨吊顶排版图（水管走天花时）绘制水管走向图。 （2）电路定位图 根据开关插座面板在墙砖的位置、开关插座面板与空调面板下口平齐绘制电路定位图。 4.3.4吊顶龙骨、石膏板排版施工图 （1）龙骨排版：根据顶面天花图、灯具定位图、空调定位图、空调管线图、暖气片走向图、上水管走向图、电线管走向进行排版，避免打架。 ?主龙骨：离墙边主龙骨不大于300MM，间距≤1.2M ?副龙骨：间距≤300MM ?吊筋：间距≤1.2M ?空调四周和拐角部位均有主龙骨加强，空调风口四周有次龙骨收边，灯槽四周龙骨用L型龙骨加细木工板加强（增加灯带平直度、不易产生裂缝）。若遇到灯、空调与龙骨碰头，则移开龙骨，龙骨间距大于450MM，增加一根次龙骨加强。 ?龙骨吊筋在转角、空调风口边、灯槽边300mm范围内必须布置一道，以防龙骨变形下垂。 （2）石膏板排版：根据龙骨排版图，按照副龙骨间距在石膏板上弹线，错缝排版。双层石膏板吊顶时，转角石膏板衔接处第二层石膏板与第一层的石膏板需错缝搭接排版。 4.3.5厨卫墙地砖排版施工图（1版图）
精装修工程管理规定
一、精装修工程现场管理规定 l、必须按工期制订《工程进度表(含人工组织计划)》，《材料组织计划》、，对装修工程的工期、人员、质量等要求做出相应承诺，并书写在《项目承诺书》内；2、按《工程进度表》严格施工，并按《人员组织计划》分期将人员名单及身份证复印件交予各甲方代表，并办理施工卡。《工程进度表》、《材料组织计划》、《人工组织计划》施工方、甲方、物资部、督查科各壹份。 3、将《项目承诺书》、《工程进度表(人员组织计划)》，《项目部人员组织结构》、现场文明施工管理处罚条例等粘贴在木板牌上(文本见附件，木板牌由甲方统一格式制定)，木板牌摆放在施工现场醒目处。 4、施工前应对施工现场进行勘察(施工面的误差、防水、设备的使用功能、配件是否齐全完好)，结合勘查结果对图纸进行会审，并将勘察、图纸会审结果上报甲方，做好交接工作和解决图纸问题。 5、开工日期见甲方代表开工令。开工前须将项目管理成员及管理职能上报甲方，并与甲方一起对施工人员进行施工进场前的技术、安全、质量、现场规章制度交底，做好记录。 6、施工中，严禁损坏房屋原有绝热设施、承重结构；严禁超荷载集中堆放物品；严禁在房间地面打孔安装任何圈定件；严禁擅自拆改燃气、通讯等配套设施。 7、管道、设备工程的安装及调试应在装饰装修工程施工前完成，必须同步进行的应在饰面层施工前完成。装饰工程不得影响管道、设备的使用和维修，涉及燃气管道的装饰工程 必须符合有关安全管理的规定。 8、施工人员应严格遵守有关施工安全、劳动保护、防火、防毒的法律、法规。 9、必须熟知并严格执行甲方施工要求，严禁使用非甲方指定材料。如发现偷工减料，除罚款外，必须全部整改。
万科集团积分管理制度
积分管理制度 ---积分管理制度精品篇一、总则 为切实建设公平、分享、提升、创新的管理环境，激发各项目员工以成果为导向，形成自觉、自律、自动、奋发向上的工作作风，开创工作新局面，结合公司实际情况，特制定本制度。 二、范围 适用于**房地产事业部各项目。 三、积分制管理的特点 积分管理是对工作质量、工作行为、工作态度等实行积分化管理的方式。积分管理以“目标管理为主，行为管理和动力管理为辅”。 通过积分制度，一方面是向员工提供正强化激励；另一方面帮助员工提高工作能力，激发员工持续提积分管理以公司规章制度为基础对员工进行客观评分。每位员工每年基础分100分，按照评分规则逐项加减分，定期对得分情况进行公示。 四、积分的用途 1.与表彰奖励关联 2.与荣誉榜关联 3.与晋级加薪关联 4.与评定年度优秀员工关联 五、积分制管理公示时间 1.本公司员工的积分初步实行一月一汇总、一月一排名、一月一公示。 2.每月汇总统计，结出当月积分排名、累计积分排名。
六、积分制管理实施条例 （一）加分管理 1.项目严格按照模块计划确定的关键控制点组织好生产，预售、 竣工验收、交付业主节点每提前15天完成，每节点加2分。 2.所获奖项 （1）外部奖项T1=项目受到政府等公司外部奖励的数量，每 奖项加5分； （2）内部奖项T2=项目受到公司内部奖励的数量（不包含联 合检查奖励），每奖项加3分。 3.项目中各单体完工后工程质量等级超出合同要求质量等级的， 获得“水城杯”每单体工程加5分，获得“泰山杯”，每单体 工程加1分。 4.根据联查排名，综合排名第一的工程加2分，综合排名倒一的 工程扣2分。 5.在项目中积极推广、应用新的优秀施工工艺、工法，提高工程 质量，并受到联合检查表彰奖励的，每次加5分。 6.在日常管理、联合检查或在质量提升方案征集活动中，积极向 集团公司进言献策，有效提高工程管理及质量水平，通过评审 小组审核并采纳的，每次加5分。 7.学习和研究同行企业先进的管理思想和方法，结合本公司实际 因地制宜，提出关于岗位职责、激励政策、工作流程等制度建 设的合理化建议；被公司接纳并应用于一项新制度或政策奖
万科新项目发展管理制度
万科企业股份有限公司 房地产新项目发展管理制度 （试行） 一、绪言 目的：为适应集团公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。 范围：本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。 职责： 1、集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督； 2、本制度解释权、修订权归企划部。 二、释义 本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义： 集团公司：指万科企业股份有限公司 一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司 企划部：指集团企划部 决策委员会：指万科企业股份有限公司投资决策委员会 小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构 三、操作规范 第一条新项目发展信息通报 一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。 第二条项目发展工作小组 1、小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。 2、小组成员3—4人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成，组长由企划部第一负 责人担任或委派，负责领导具体工作。出现时间局限等不可抗力因素造成小组不能如期成立，企划部可替代行使小组职责，但必须经过集团领导批准。 3、原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。 4、小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。 5、工作内容和流程： （1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交《成立项目发展工作小组》的申请和项目资料。（2）企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意见后，
2015万科品质管理制度-精装
大连万科品质管理制度-精装 目录 第一章总则 (2) 一、目的 (2) 二、适用范围 (2) 三、工作职责 (2) 第二章四化品质管理要求 (3) 一、四化管理业务框架 (3) 二、装修业务流程 (5) 三、四化施工场地布置要求 (6) 四、图纸标准化 (11) 五、样板引路要求 (13) 六、现场可视化管理 (14) 第三章施工工艺品质管理要求 (28) 一、饰面砖粘贴 (28) 二、玻化砖、理石干挂 (31) 三、涂饰工程 (33) 四、厨卫间吊顶安装 (35) 五、室内门 (43) 六、地板 (45) 七、柜体安装 (48) 八、淋浴屏安装 (51) 九、洁具安装 (53) 十、石材铺装 (54) 十一、电梯套口 (59) 十二、电视背景墙安装 (60) 十三、烟机灶具安装 (62) 十四、护栏与扶手安装 (63)
第四章成品保护品质管理要求 (64) 一、成品保护基本原则 (64) 二、成品保护标准做法 (65) 三、工程交接验收单 (77) 四、保洁要求 (77) 第一章总则 一、目的 通过成立工程管理部品质管理中心执行对项目装饰工程的实测实量及四化管理工作，加强质量预控管理，提升装饰工程质量水平。为房屋交付提供良好的基础条件。大连公司工程系统技术 通过定期评估、识别高质量风险项目跟踪和落实项目风险管理措施，规避质量隐患； 发挥工程管理平台作用，使大连工程系统内的管理工作系统化、标准化，拉平各项目间的管理差异。 二、适用范围 适用于大连公司所有在建项目。 三、工作职责（工程管理部品质管理中心） 负责公司内在建各项目装饰工程质量实测实量及四化管理检查工作； 负责公司内在建各项目的装饰工程质量评估工作，并编制公司各项目的质量评估报告； 负责跟踪落实项目经理部装饰工程质量问题的整改、复查工作； 负责公司内在建项目技术方案审核及执行落实情况； 负责检查公司内在建项目安全文明施工管理执行情况；
万科房地产集团公司全套管理制度及流程(336页)
万科房地产开发有限公司管理制度
目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部
（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理
1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表
万科地产精装修工程质量验收标准2017最新
万科地产精装修工程质量验收标准 版本: 编制：日期: 审核：日期: 审批：日期: 主导部门：成品房管理部
1前言 (3) 2基本原则 (3) 3给排水管道 (4) 4电气 (5) 5抹灰 (6) 6镶贴 (7) 7吊顶与分隔 (8) 8花饰 (9) 9涂料 (9) 10裱糊 (9) 11木制品 (10) 12卫浴设备 (13) 13室内空气质量 (14) 14精装修工程验收参与部门 (14)
1前言 1.1为了加强精装修工程质量管理水平，统一精装修住宅工程质量的验收，保证住宅套内工程质 量，制定本规范。 1.2本规范适用于精装修住宅工程的套内质量验收。 1.3本规范规定了住宅工程套内质量验收的项目及其检查验收的数量和方法，不涉及住 宅工程建设过程中的地基基础、主体结构、机电安装等隐蔽验收内容。 1.4住宅工程套内质量验收除应执行本规范外，尚应符合国家和地方现行有关标准、规范的规 定。 2基本原则 2.1装修应遵守法律法规和有关规定，并应遵循安全、适用、美观的基本原则，在设计、施工中 必须贯彻国家、行业和地方有关安全、防火、环保、建筑、电气、给排水等现行标准和技术规程。 2.2装修设计、施工必须确保建筑物原有安全性、整体性，不得任意改变建筑物的承重结构，不 得破坏建筑物外立面。 2.3选用的装饰材料及装饰部品件的质量除应符合该产品有关标准的质量要求和设计要求，还必 须符合GB6566 GB1858A GB18588室内装饰装修材料的系列标准，供货商应提供产品质保书或检验报告，施工前必须对装饰材料及装饰部品件进行验证后方可进行施工。如供需双方有争议时.可由市级法定建材质检机构进行仲裁检验。 2.4厨房装修时严禁擅动燃气表具，燃气管道不得暗敷，不得穿越卧室，穿越吊平顶内的燃气管 道直管中间不得有接头。 2.5对安装、使用有特殊规定的材料制品及装饰部品件和设备，施工应按其产品说明书的规定进 行。 2.6装修工程竣工后必须对室内空气质量进行检测，符合要求后方可交付使用。
精装修阶段安全管理制度
精装修施工阶段安全管理制度 一、安全管理 1、新工人进场必须进行安全教育,熟悉本工种得安全技术操作规程,经考试合格后方可 上岗操作,并应同时完善三级安全教育卡; 2、每日施工作业前必须进行班前安全教育,并应有详细得安全记录; 3、分包单位必须针对工程分部(分项)部位有针对性得以书面形式对班组与个人进行安 全技术交底,安全技术交底必须履行签字手续; 4、分包单位项目经理、专职安全员、电工、生活区管理人员必须参加我司组织得每周四上午９:00施工现场与生活区安全生产大检查; 5、我司根据现场安全文明施工检查发现安全隐患,对分包单位开具《安全整改通知单》, 分包单位必须在整改期限内将整改完毕,并以书面形式回复我司; 6、特种作业人员必须应经特种作业安全培训教育,并持操作上岗证、上岗证应于特种作业人员进场时将复印件上报我司安全部; 7、施工现场焊接、切割作业时,必须开具《动火作业审批表》,并严格执行《动火作业审批表》使用有效期限:一级动火证1天,二级动火证3天,三级动火证5天。现场动火作业时,必须随身携带动火证与特殊工种操作证; 8、各单位必须按照规范要求为职工配备相应合格得劳动防护用品,并定期检测更新,劳动防护用品得产品相关资料必须报送我司; 9、施工现场各类材料机具必须向我司申请放行条,无放行条材料机具一律不得出场; １0、各单位必须指定专人对自身区域材料得瞧管与成品、半成品材料得瞧管工作、 二、安全防护文明施工
1、安全防护 (1)所有施工人员进入施工现场必须戴好安全帽并系好安全帽帽带; (2)凡就是超过２ｍ(包括2ｍ)得高空作业必须系好安全带,使用安全带必须高挂低用; (3)人字梯及操作平台得使用,必须选择材质坚实,人字梯每步得跨度不得超过3０mｍ,在人字梯得中间部位必须用拉绳拉紧,操作平台得上方必须要有防护; (4)未经我司批准严禁随意拆除各类安全防护设施; (5)楼梯口、电梯井、机电预留洞口等必须设置符合要求得防护措施,防护应严密、牢固; (６)楼层周边、楼梯侧边、平台或阳台边、屋面周边等每处临边必须设置符合要求得防护措施,防护应严密、牢固、 2、文明施工 (1)分包单位施工责任区应保持整洁,做到现场垃圾随做随清,谁做谁清,工完场地清; (2)现场原材料、构件、机具设备要按指定区域堆放整齐,保持道路畅通,建筑垃圾及时归堆、外运,严禁随意抛掷,做到作业面无积存垃圾、无积存废水、无散落材料; (4)进场河沙、水泥等易产生扬尘得材料,必须进行覆盖,做好防扬尘保护措施,并及时清扫地面残渣; (5)施工现场材料、施工机具按要求放置在指定地点,并堆码整齐; (6)高层材料搬运及垃圾清理时,对粉状颗粒垃圾材料等应装袋后用升降机搬运,并由专人瞧管; (7)现场堆放物料位置不得影响施工,严禁楼层超载乱堆物料。建筑垃圾必须及时清运至制定垃圾池内; (９)各单位施工作业人员以及现场管理人员严禁在施工现场随意大小便,严禁在施工现场禁烟区吸烟;严禁酒后、疲劳上班作业;严禁穿高跟鞋、拖鞋、打赤膊、穿短裤进入施工现场施工作业; (１0)严禁各类施工人员打架斗殴,一经发现,严肃处理,情况严重得交由当地派出所处理。
万科房地产公司项目管理制度汇编 (完整版)
保密 精品项目咨询
万科房地产公司项目管理制度(完整版) 第一章 总则 第1节项目运作过程管理
1 项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。 2 项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。 3 发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，股份公司相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是股份公司实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，股份公司各业务部门、股份公司所属公司必须配合项目管理中心的工作。 4 项目公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。股份公司所属公司其他各部门必须配合开发设计部的工作。 5 所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，通过以下方式对项目运作实施全过程控制： 5.1 发布业务运作必须遵循的管理规定； 5.2 开发过程中的备案、核准和审批操作； 5.3 报备资料综合分析； 5.4 例行的现场检查等。 6 股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的关联措施进行综合评价，每季度形成一份分析报告，报股份公司主管领导审阅，并抄送投资证券部备查。 7 在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进行现场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项目公司公司总经理。
万科住宅精装修工序管理与质量管理要点概要
一、装修房合理施工工序安排 1、合理工序安排的原则及意义 2、四阶段工序安排 3、准备及工作面移交阶段 4、湿作业阶段 5、部品安装阶段 6、验收、整改、移交阶段 二、施工工序的合理穿插 三、关键工序的质量控制要点 1.1合理工序安排的原则一、装修房合理施工工序安排 工序之间合理衔接的原则 劳动力均衡有序投入,避免窝工的原则有利于成品保护的原则 避免返工的原则 1.2合理工序安排的意义
幻灯片 2 Vanke1 定位仅仅是有效营销过程中的一步。有效营销开始于营销人员对于本地市场的营销调研,以发现客户需求尚未得到满足的市场细分。之后企业选出能够为之提供高人一筹的产品和服务的目标市场细分。接下来轮到定位,定位即企业把针对目标市场细分开发出的产品特性通过沟通传达给消费者。注意,定位之前必须有市场细分和目标市场选择两个步骤 Vanke, 2009/7/9 装修房工序安排的四个阶段 一、装修房合理施工工序安排 施工作业主要在第二、三阶段,第一阶段的工作品质决定了第二三阶段准备及 移交 部品安装 阶段 验收移交 阶段 幻灯片 3 Vanke2 定位仅仅是有效营销过程中的一步。有效营销开始于营销人员对于本地市场的营销调研,以发现客户需求尚未得到满足的市场细分。之后企业选出能够为之提供高人一筹的产品和服务的目标市场细分。接下来轮到定位,定位即企业把
针对目标市场细分开发出的产品特性通过沟通传达给消费者。注意,定位之前必须有市场细分和目标市场选择两个步骤 Vanke, 2009/7/9 一、装修房合理工序安排—准备移交阶段装修房合理工序安排—准备移交阶段工作顺序开始召开施工方进场会议图纸会审施工组织设计报审详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）与总包开始移交场地給水管的打压防渗检查、强弱电管通畅测试、永久用水的接通到户厨卫水电位置的核对检查、房间的插座空调洞位置核查外墙渗漏检查整改、天花、墙面平整度检查、门洞尺寸、地面平整度样板验收及封样总包整改合格土建、装修办理书面移交纪录，相应责任移交 一、装修房合理工序安排—准备移交阶段装修房合理工序安排—施工方进场会议参会单位、人员：参会单位、人员：项目、监理、土建总包、装修总包、装修专业分包，各施工单位现场负责人，项目标段负责人，监理工程师提供技术资料：提供技术资料：提供装修图纸、万科做法要求、区域评估标准等涂料施工技术要求明确工期要求：明确工期要求：集团装修标准工期为6-7个月。开工、交付的具体日期，装修施工各阶段时间安排均应该明确。用于指导施工方组织材料、人员的进场和管理进度明确质量目标：明确质量目标：交付质量满意度、渗漏率，交付户均缺陷率、评估成绩明确管理制度：明确管理制度：施工例会制度、收发文制度、甲供材管理、安全文明管理、总包现场管理职责、分包的配合事项其他：其他：参建人员相互熟悉、施工方管理架构、施工组织设计上报要求、材料备货会前的充分准备是会议成功的关键 一、装修房合理工序安排—准备移交阶段装修房合理工序安排—图纸会审每种户型的装修图都要到现场对比。厨房、卫生间要重点审查功能性缺陷的审查图纸的深度要满足要求，排砖图、节点大样、五金件安装定位图结合施工样板房对图纸进行会审优化效果最好
精装修工程规范化管理制度
园区店铺工程精装修工程规范化管理办法
园区装修工程施工阶段规范化管控制度 一、总则： 1、确保公司建设工程按期、保质顺利竣工，特制订此管控制度； 2、管控制度编制由工程部牵头负责，实施阶段全周期包含：设计、招采、施工、交付、维保； 3、根据前门园区装修工程的特点本管控制度包含的内容有，工程项目前期招采及合同签订阶段、前期施工准备、进场管理、过程管控、验收、交付使用、维保制度等。 二、工程管理制度 1、前期招采及合同签订阶段 、由设计部根据工程功能定位对设计方案、工程做法、材料要求含需封样材料、工程规模及工程紧张程度给成本招采部及工程部进行交底并提供书面技术文件；
、工程部站在施工管理的角度对项目管理要点：进度控制、质量控制、成本控制、安全文明施工管理、资料管理、成品保护及施工方管理组织，同时要求施工单位在投标时编制针对性的施工组织设计等提出要求并提供书面文件。 、招采部汇总设计部提供的书面设计要求及工程部提供的项目管理要去作为编制招标文件的一部分(注：华韵前门园区的装修工程施工图纸按照惯例通常由施工单位负责。），其中，设计图纸提供时间、甲方设计部确认手工图纸的时间以及工程施工阶段的工期要分别注明。 、装修工程施工单位的考察由招采组织牵头，工程部和设计部参与考察工作，对施工单位的选择提供支持、配合。 2、前期施工准备阶段的管控 、施工图纸 施工设计合同签订后施工单位按照合同要求开始设计工作，同时，设计过程中同甲方设计部相互主动沟通，确保按时提交设计文件，通常确认的施工图纸提供不少于6套； 、图纸发放 甲方设计部确认施工方提交的全专业施工图纸，并按计划发放给工程部、成本招采部及施工单位； 、图纸会审和交底
最新万科房地产公司全套管理制度
最新万科房地产公司全套管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部
（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计
（1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表 （3）设计任务修改审批表 （4）设计跟踪检查记录单
精装修成本管理规定
精装修成本管理规定 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
精装修成本管理办法 成 本 管 理 部 二零一五年九月 目录 精装修成本管理办法 1.目的
规范项目精装修成本管理工作，明确项目开发过程中的精装修成本管控节点，增强项目精装修成本管控力度，为提高集团精装化率提供切实保障。 2.适用范围 适用于所有诚通嘉业公司所属的所有项目，且只针对销售样板间室内精装修工程及批量住宅室内精装修工程，其他工程按照原管理制度执行。 3.定义 精装修成本目标：指产品与经营方案阶段经集团批准、与经营收益相匹配的项目装修档次所对应的建安成本控制目标，也包括后期经集团批准调整的成本目标。 包括以下四部分内容： 因精装修引起的加建改造费用：因加建赠送面积原因引起的土建水电改造成本。 4.职责 项目公司成本管理部 负责精装修动态成本管控工作。 项目公司及集团营销部 负责销售过程中的客户承诺管理； 负责提供产品配置要求及装修标准。 项目公司设计管理部 负责落实集团精装修标准化选型，确定项目实际配置标准选型； 负责及时输出成本测算所需图纸和选型定版单等资料。 集团成本管理部 负责评审上报的精装修成本目标及其构成合理性。 5.程序 投资决策阶段
项目公司营销部依据售价、市场及竞品调研结果确定精装修星级标准和相应成本目标并上报集团成本部。 集团成本部评审项目公司上报的精装修成本目标是否与档次定位相匹配。 产品与经营方案阶段 项目公司成本部在项目成功获取后对同类竞品项目的精装修主要配置成本进行调研，之后再结合营销设计确定的初步选型配置完成与竞品项目的精装修配置对标，完成项目精装修成本调研、配置对标表，包括选型配置和分项成本对比，为营销定位及设计选型提出建议。 项目公司成本部根据设计部和营销部提供的精装修户型图纸及产品配置方案，完成室内精装修标准成本测算。成本测算应符合集团相关标准应用要求，集团成本部按照相应的标准部品配置审核目标成本。 集团成本部审核精装修目标成本，重点关注精装修户型经济性、设计选型是否与集团设计任务书匹配、是否选用集团战略标准系列产品、目标成本测算合理性等内容。 产品与经营方案评审会通过后，项目公司成本部将落实了评审会决议意见的精装修目标成本与项目建安目标成本一同发起，按照规定的流程报批，审批通过后的成本作为精装修成本目标。 精装修项目出现以下任何一种情况时，精装修成本目标要求重新报批：1）精装修套数调整、变更精装修楼栋等； 2）调整精装修成本目标中的“精装修标准配置成本”内容，包括星级标准应用变更的情况等；