利率对房价的影响

近年中美两个大国的利率调整对各自国内甚至国际房地产市场产生了重要的影响。一般来说，房价与利率反方向变动，美国的情况正是如此；然而中国的情况似乎有点不同，利率上调的较长时间后，房价没有明显地下降，甚至保持上涨趋势。那么，利率变化与房价之间的关系到底怎样？应该如何利用利率调控房地产市场呢？这是本文讨论的重点。

1.美国和中国近期的利率调整

美联储自2004年6月30日开始，经过十七次加息，将联邦基金利率从1%调整到5.25%，每次加息0.25个百分点。在此过程中，美国房地产市场从繁荣逐步转变为低迷，直到2007年2月13日，引发了波及全球金融市场的美国次级债危机。在严峻的经济形势面前，美联储再次运用了利率工具，从2007年9月18日开始，到2008年3月18日，共降息6次，将联邦基金利率从5.25%调整到2.25%。

与此同时，我国从2004年10月24日开始至今，经过9次加息，将一年期存款基准利率从1.98%调整到4.14%，一年期贷款基准利率从5.31%调整到7.47%，这一加息过程还有可能继续。

政府在经济的宏观管理方面往往采取逆周期的调控措施。美国在房地产市场繁荣的时期采取加息的政策，在房地产市场低迷的时期采取降息的政策。这与我国的做法是相一致的。在当前房地产市场持续繁荣，房地产价格持续增长的经济形势下，中国人民银行采取了持续的加息措施，然而房价依然没有表现出稳定下来的征兆。那么，房价和利率之间是否存在较强的联系呢？

2.从供需两方面分析利率对房价的影响

一般认为，利率的变化对房价有较大的影响。开发商是房地产市场产品的生产者，利率上调对房价的影响首先体现在对房地产开发商住房供给的影响上。从房地产开发建设成本的角度看，银行贷款占到房地产开发投资来源的四分之一左右，如果把以银行贷款为最终来源的资金都算在内的话，可以达到一半左右。利率上升或下降会直接增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房价上升或下降。同时，利率变化会使开发商融资难度发生变化。利率提高，开发商从银行贷款的难度会相应增加。利率实际上是资金的价格，利率上升，除了需求增加的原因外，另一方面也可以是供给的减少。我国在调整基准利率的同时，多次提高商业银行存款准备金率。提高商业银行存款准备金率实际上是将商业银行吸收的存款更多地集中到中央银行，商业银行可用于发放贷款的资金减少了，开发商能够贷到的资金自然减少了。提高利率和提高准备金率实际上是相辅相成的，仅仅提高利率而不提高准备金率，商业银行可以通过优惠等方式将实质的利率调低，依然存在多发贷款的冲动。在当前的情况下，存款准备金率的调高使得开发商取得贷款的难度增加了，即使取得贷款，利率的调高也会使其开发成本有所增加，压缩了其利润空间。为了弥补损失，获取足够的回报，开发商往往会提高房地产价格，将因利率上升带来的成本增加转嫁给或部分转嫁给购房者。从成本法的原理中也可以看出这一结论。

从房地产需求的角度看，由于当前购买商品住宅普遍采取按揭贷款的形式，住房抵押贷款按揭成数最高可达七成半，在购房者资金来源中占到很大的比重。因此，利率特别是房地产抵押贷款利率的变动会在相当程度上影响购房者的利息负担。在现实情况中，购房者不但要承担利率上调直接带来的房贷压力上升，还要承担开发商的成本转嫁，可以说，购房者是利率上调最直接和最终的影响者，消费者对利率上调的反应也非常强烈。由于房地产的需求是指有购买能力的消费者的购买意愿，提高贷款利率，使得购房者的月供增加，一部分原本介于买与不买之间的购房者感觉入不敷出，或者生活质量下降，从而决定短期内不买房了。于是，利率的提高使得房地产需求有所减少。换一种思路，在购房者收入水平不变的情况下，他预期自己能承受的房地产总价是一定的，贷款利率调整后，利息支出增加了，购房者预期能承担的房价就降低了，如果房价不降低，原先处于临界点的部分人只好推迟买房计划，从而减少了有效需求，还是会牵制

房价下降。根据供求规律可知，需求与价格呈正相关关系，需求减少，价格降低。因此，从购房者的角度看，利率的上升使需求减少，促使价格降低。

从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房价下降或上升。这实际上是从收益法的角度看的，房地产的报酬率与房地产价格负相关，在收益流一定的情况下，报酬率下降，价格上升；报酬率上升，价格下降。因此，从收益法的角度看，房地产价格和利率是负相关的关系。

3.利率对房价在短期和长期的影响不同

开发商和购房者一个要求房价上升，另一个要求房价下降，那么，房价到底听谁的呢？一般来说，开发商的议价能力是高于购房者的。开发商在房地产市场中占据着主导的地位。因此，在短期内，会出现利率上升，房价跟着上升的情况。不过，开发商虽然占据主导地位，是房地产市场中一定程度上的垄断者，然而，市场并不只有房地产市场，房地产市场上的活动主体并不只有开发商和购房者。长期来看，利率上升会使房地产价格出现下降。

调高利率实际上是经济宏观调控采取稳健政策的重要标志，由此经济发展开始注重平稳，抑制过热和投机，从我国近年来房价高涨，物价频增的现象看来，我国的经济偏热现象已经比较明显，有必要采取措施调整过高的经济增长速度，稳定房价和物价水平，巩固前一阶段经济发展的成果。经济发展不仅要注重速度，还要注重质量。因此，中长期看我国的房价会得到综合的治理。单靠利率的调整是不够的。而利率的调整也不是独立的，与之配套的各种措施也已经或将要陆续出台，持续上涨的房价与房地产市场的健康发展是不相适应的，因此在以利率调整为信号的调整阶段中，房价上涨过快问题终将得到解决。当前利率调整过程中出现的房价增长有着一定的原因，但从中长期看，房价与利率是负相关的关系。利率的上调最终会使房价达到稳定，甚至回调。

论2004年至今我国利率调整对经济的影响

【摘要】利率调整作为货币政策的一部分，应该在国家宏观经济调控之中起到积极的作用。本为将2004年至今央行进行的利率调整分为三个阶段分别论述，从GDP增长率、CPI增长率、股市、房地产市场四个方面展开讨论，旨在综合分析我国2004年至今的多次利率调整对中国经济的影响。

【关键词】货币政策利率调整金融危机影响 GDP增长率 CPI增长率股市房地产市场

在我国这样的非利率市场化国家，利率是国家控制经济的一个杠杠。国家可以利用加息降息对国家总体的经济发展状况进行调控。

当国家经济增长趋缓、国民投资降低、经济发展停滞不前时，国家可以降低利息，使储蓄的回报减少。相对而言，投资的回报率将提高。这样，人们将更趋向于将钱投入股市、楼市、基金等市场。另外，在降低储蓄利息的同时，贷款利息也将降低，这样更多的想投资到无奈缺少资金支持的企业和个人可以以更低的成本获得资金进行投资，这对投资也是一种促进。在这两方面的作用下，降低利息可以很好的促进投资的增加，拉动经济增长，使国家走出经济阴霾，更快的发展起来。

而当经济过热，投资不断增加，从而导致产能过剩、贸易顺差增大、通货膨胀压力加剧、货币升值压力增大的情况下，政府可以采取降息来减缓经济的增长，冷却投资，达到经济合理增长、释放通货膨胀压力等目标。

从2004年起，我国的利率调整大致分为三个阶段。分别为2004~2007年底、2008年~2009年以及2010年至今。这三个阶段政府对利率的调整目标不同，因此采取的方法不同。

在第一个阶段，暨2004年~2007年底，由于中国加入WTO，经济一直处于过度发展状况，包括房地产和股市等方面的经济泡沫不断增大，通货膨胀压力不断增大。因此急需政府采取手段调控经济，减缓经济增长，保持平稳较快的增长。因此，在2004~2007年底这段过程中，央行加息9次，总加息2.16个百分点。其中在2007年加息最多，力度也最大。在2007年内，央行总共加息6次，总加息1.08个百分点。

在第二个阶段，暨2008年~2009年，世界经济形势急剧变化，美国次贷危

机不断恶化，影响日益加深，对世界金融市场形成强烈冲击，国际经济增速明显放缓，对我国经济的影响不断显现。我国的GDP呈现回落趋势。降息有利于应对美国金融危机对我国经济的影响。因此，在2008年内，央行总共降息4次，总降息达1.89个百分点。

在第三个阶段，暨2010年至今，由于金融危机的影响逐渐退去、经济增长速度不断提高、房地产泡沫的问题不断凸显、CPI持续高涨、通货膨胀的压力不断增大、投资热不断升温，人民币升值压力猛增。国家急需出台调控经济措施，使经济回到正常轨道，平稳增长。央行在此期间连续加息4次，总加息达1.07个百分点。在今年内，央行以加息2次，加息幅度达0.5个百分点。

数据上调时间调整前存款基准利率调整后存款基准利率调整幅度2011年04月06日 3.00% 3.25% 0.25%

2011年02月09日 2.75% 3.00% 0.25%

2010年12月26日 2.50% 2.75% 0.25%

2010年10月20日 2.25% 2.50% 0.25%

2008年12月23日 2.52% 2.25% -0.27% 2008年11月27日 3.60% 2.52% -1.08% 2008年10月30日 3.87% 3.60% -0.27% 2008年10月09日 4.14% 3.87% -0.27% 2007年12月21日 3.87% 4.14% 0.27%

2007年09月15日 3.60% 3.87% 0.27%

2007年08月22日 3.33% 3.60% 0.27%

2007年07月21日 3.06% 3.33% 0.27%

2007年05月19日 2.79% 3.06% 0.27%

2007年03月18日 2.52% 2.79% 0.27%

2006年08月19日 2.25% 2.52% 0.27%

2004年10月29日 1.98% 2.25% 0.27%

下面，我将分阶段论述央行的利率调整对我国经济的影响

一、第一阶段（2004~2007年年底）

在这个阶段，中国经济处于转轨和加速融入世界经济的过程中，经济也处于较快的增长阶段。在这个时期，央行制定货币政策目标为M2和M1分别控制在17%左右，人民币新增贷款控制在2.6万亿元，预计CPI上涨3%左右。目的是维护经济的平稳增长。我国人口众多，资源相对不足，经济增长受资源制约。根据中央确定的经济增长7%的预期目标，央行进行了9次加息，总加息2.16个百分点。基准利率从2004年10月29日的1.98%上升到了2007年12月21日的3.87%。

在GDP增长率方面，加息并未对GDP增长率造成显著影响，从2004年加息开始，GDP增长率由2003年的9.5%上升至10.1%，并在2005年、2006年、2007年分别保持在10.4%、10.7%、11.4%。加息并未起平稳经济增长的做用，反而促进了了经济增长。

在CPI增长率方面，加息起到了稳定物价，释放通货膨胀压力的作用，2003年我国CPI增长率为1.2%，到了2004年则飙升至4.8%，通货膨胀压力剧增。央行对利率的调整抑制住了通货膨胀的势头，CPI增长率也在2005年、2006年回落至1.8%和1.5%。但在2007年，由于经济的较快增长，商品需求的不断增加，CPI增长率又开始大幅上涨至4.8%。因此在2007年内，央行总共加息6次，总加息1.08个百分点。但对CPI增长率的抑制作用收效甚微，在2008年，CPI增长率又上涨至 5.9%，这次的上涨也有内需增大的因素，但也可见央行大幅提高利率对CPI增长率的抑制作用不太明显。

在股市方面，利率调整对股市的影响十分明显。但在2004年~2007年中，只有2004年10月29日的利率上调使沪深两市股指微降，但余后的8次加息，尽管幅度很大，但沪深两市股指仍然上涨不止。可以说，该阶段中利率的调整并未对投资产生较大的抑制作用。

在房地产方面，上调利率对抑制需求，平稳房产价格会起到积极作用。专家认为，央行上调利率的幅度对住房消费者的心理预警作用仍很大。虽然央行每次加息的幅度都不大，但是央行采取这种频繁的利率上调，表明利率再度上调的几率非常大，从而让消费者产生对后期成本明显增加的预期。这样，在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的房产需求，利率的上调肯定会对房产需求者的心理产生影响，市场将出现短暂的观望态势。由于央行的频繁加息不仅给房产投资者

造成了投资成本的上升和投资风险的增加，更是让投资者产生未来再度上调利率的心理暗示。因此，利率上调对房产投资者特别是对部分持有多套房产进行投资的人群会释放部分手中房产来缓解投资的压力和风险。但在2004年~2007年之间的加息，并未对房地产投资的需求造成显著的影响，房价更是翻了一番。

二、第二阶段（2008年~2009年）

2008年~2009年，暨第二阶段。世界经济形势急剧变化，美国次贷危机不断恶化，影响日益加深，对世界金融市场形成强烈冲击，国际经济增速明显放缓。各国政府、央行纷纷出手救市，相继采取降息等诸多举措提高流动性，提振金融市场信心，促进经济稳定健康发展。国际金融市场动荡多变，世界经济增速明显放缓，对我国经济的影响不断显现。我国的GDP呈现回落趋势。降息，有利于应对美国金融危机对我国经济的影响，也释放了保经济增长和稳定市场预期的信号。因此，在2008年内，央行总共降息4次，总降息达1.89个百分点。

在GDP增长率方面，由于金融危机的影响，中国的GDP增长率应该有较大的回落，但由于央行果断采取大幅的降息，因此，2008年与2009年的GDP增长率还是维持在9.1%和8.7%。此次央行的降息在稳定经济增长，平稳度过危机方面还是有显著的成效。

在CPI增长率方面，由于金融危机的影响，内需的不断减小，物价水平大幅回落，CPI增长率由2008年的5.9%回落至2009年的-0.7%。通通货紧缩出现，但由于降息及时。CPI增长率又由2009年的-0.7%上升至2010年的3.3%。因此，降息对维持适度通货膨胀，保持经济稳定的作用在此阶段还是很明显的。

在股市方面，央行大幅的降息对股市的影响不是十分明显。在2008年10月09日央行降息0.27%后，当日的沪深股指分别下跌0.84%和2.4%；在2008年10月30日央行继续降息0.27%后，当日的沪深股指分别上涨2.55%和1.91%；在2008年11月27日央行大幅降息-1.08%后，当日的沪深股指分别上涨1.05%和2.29%；在2008年12月23日央行继续降息0.27%后，当日的沪深股指分别下跌4.55%和4.69%。由此可见，2008年内的大幅利息调整虽然在一定程度上减缓了股市的大幅下跌，但也未能起到救市的作用。

在房地产方面，由于央行的大幅降息，房地产市场在2008年~2009年格外

火爆，房价也未见下降趋势，因此才酝酿出了2010年出台的国十条等抑制房价的措施条款。因此，央行本阶段的大幅降息还是对房地产市场起到了一个促进作用。

三、第三阶段（2010年至今）

本阶段由于CPI增长率的不断增加，中央打压房地产市场的的决心愈加牢靠，金融风暴的影响不断减弱。因此，央行采取了加息的货币政策以缓解通胀压力、打压房价、稳持经济的平稳增长。本阶段内央行连续加息4次，总加息达1.07个百分点。在今年内，央行以加息2次，加息幅度达0.5个百分点。

在GDP增长率方面，加息并未稳定GDP增长率。在走出经济阴霾后，2010年GDP增长率由2009年的8.7%上升至10.1。GDP继续走向飞速增长的道路。

在CPI增长率方面，加息也并未达到抑制CPI增长率的作用。在加息后，2010年的CPI增长率由2009年的-0.7%上升至3.3%，而且至今未见回落的趋势，通货膨胀压力仍然很大。因此利率调整并未在此方面起到积极的作用。

在股市方面，近期的加息对股市的影响不大。在2010年10月20日加息0.25%后，沪深股市股指分别上升0.07%和1.23%；在2010年12月26日加息0.25%后，沪深股市股指分别下降1.90%和2.02%；在2011年02月09日加息0.25%后，沪深股市股指分别下降0.89%1.53%。近期的加息还是对股市起到了一定的稳定作用。

在房地产方面，由于近期的“国十条”等相关调控房价政策而相继出台，房价增长率有了一定的回落。作为政策中一部分的加息，也对房地产市场产生了一定的影响。加息会使投资收益明显下降，促使一部分投资者进行出售，从而大量增加二手商品房的供给量，抑制房价的快速增长。

在分析了三个阶段央行利率调整对经济的影响之后，我认为利率调整作为货币政策的一部分，应该在国家宏观经济调控之中起到积极的作用。央行应抓准调整利率的时机，合理安排调整幅度，使利率调整为国家的经济发展和经济稳定发挥应有的重要作用。

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摘要:利率是央行进行房地产调控的重要工具之一,对房地产市场的价格有着重要的影响,文章以北京的房价为例,通过实证研究分析利率对房地产市场的影响,并分析了利率作用不明显的原因,最后提出有关利率调控的建议。

关键词:利率,房价,实证研究

一、利率对房价的影响机制的理论分析

(一)利率影响供给。

利率反映的是资金的使用成本,对于房地产商来说利率是其融资成本,直接影响开发的总成本。当贷款利率上升时,资金成本的转嫁会直接导致房价上涨;若不提高房屋售价,资金成本得不到转嫁就会导致利润的下降,从而减少房屋供给,在需求量变动不大的情况下,供求关系作用也会导致房价上涨。因此,利率在供给方面与房价正相关。

(二)利率影响需求。

1、收入效应。收入效应使得利率和消费同方向变化。当利率升高时, 居民银行存款的利息增加, 居民储蓄的财富增加,使得居民个人的消费能力增强,购房需求也因此增加。

2、替代效应。替代效应使得利率与消费成反方向变化。当利率升高时, 储蓄、购买债券的收益增加, 相对地房地产投资收益缺乏吸引力, 导致房地产需求减少;另一方面由于自有资金的不足，大部分购房者购房都要向银行等金融机构贷款，利率的上升会提高购房成本，购房者推迟购房计划导致房地产市场需求的减少。

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江苏省常住人口 江苏省年底人均储蓄额 由上述表格得2011年江苏省人均储蓄余额仅为3万余元，虽然2013储蓄额必然会有大幅上涨，但中国的经济增长并没有全部均衡地转化为所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再从房价来看，这么低的人均储蓄额，意味着大部分中低收入居民并没有能力承担购房费用。此外，鉴于中国人热衷于储蓄的习惯和不乐于超前消费的心理并未彻底改变，总而言之，收入提高根本不会是引起房价疯狂上涨的首要原因。 江苏省近十年各类房屋平均销售价格

在狂热的房价下，有很多居民感叹买不起房，也有很多居民贷款也要购置房产。改革开放至今三十多年，一部分房子自然需要更新换代，而人均住宅需要并没有那么高。原先，房子还很便宜，而且到处都是售楼处，也不缺房子，但一眨眼房子卖得比什么都贵。很显然，居民并不是自发存在如此狂热的置房需求的，至少在买房热之前没有那么多人热衷于抢购房产，在当时可以说这种需求是隐性的。如此大量的购房需求是如何陡然间被激发的，这是个值得深思的问题。 当宏观经济保持高速增长时，房价会随经济的增长而自然增长。但从商标可见，2004年开始，江苏省房价突然暴涨。04年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就意味着土地供给的方式改变了，严重缩减了市场土地供给量。供给减少，地价上涨。在股市连续暴跌的情况下，投资渠道减少，投机商们把目光投向了房地产。在房地产商不顾社会责任的推波助澜下，以及其它各种外界因素的共同作用下，房价只涨不跌。 中央政府虽然早就开始对房地产和固定资产投资过热产生警惕，2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年实施了更加密集的直接针对房价的组合调控，但由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约，使得政策找不到合理的平衡点。以江苏省商品房销售所占江苏省GDP比例为例（见下面图表），政府会如果大力度调控，导致房地产市场大幅度下跌，则可能引起银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水，或者给汇率带来更大的升值压力，所以政策力度一直都比较温和，导致房价一直在调控，从未被降下。

房价收入比研究论文

房价收入比研究论文 摘要：根据房价收入比的相关概念和公式，对合肥市近几年的房价收入比进行了实证研究，得出合肥的房价收入比处于全国平均水平，房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大。同时通过对不同收入阶层以及不同住宅类型的房价收入比构成分析，得出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。 关键词：房价收入比；构成分析，经济适用房 一、房价收入比的概念和公式 （一）房价收入比的概念 房价收入比，顾名思义就是房价与收入的比例关系。世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比。联合国人类住区（生境）中心在《城市指标指南》中将其定义为居住单元的中等市场价格与中等家庭收入之比[1]。国内一些专家将其定义为“一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收人之比”，也有人认为“房价收人比是一个基础性概念，是一个平台性概念，不计其数的房价收人比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等意义”[2]。 1.按照收入划分。从收入层面上看，中国长期以来统计划分的标准是将全体居民按收入分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户七大类。按照这一划分的结果分别计算不同阶层的房价收入比，这种细化的房价收入比比整个国家或地区级的指标更科学也更有说服力。 2.按照上市住房的新旧程度划分。目前，中国许多城市上市交易的住房主要是房价相对较高的新建商品房，因此在计算房价收入比的时候多采用新建商品房的价格。越来越多的二手房上市会逐步降低住房均价。因此，全体家庭单位面对的房屋价格应是新旧住房的加权平均价格。我们也可对新建商品房和二手房分别计算房价收入比来具体反映居民住房消费情况。 3.按照房屋的类型划分。现今的住宅类型大致可以分为经济适用房、普通住

通货膨胀与房价的关系

通货膨胀与房价的关系 通货膨胀，一个在2008年被人们越来越多提起的词。我们先来了解下通货膨胀，它是指流通中的货币数量超过经济运行所需的货币数量而引起的货币贬值和价格水平全面、持续上涨的经济现象。通货膨胀率是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度，那么与住房价格是什么样的关系呢。自1999年以来，中国房地产业得到持续发展，有力地推动了经济的增长。但房价持续地上涨，增幅远远高于一般商品价格，引发了民众对泡沫经济的种种猜想。尤其在目前通涨压力加大的形势下，房价上涨也变得越发敏感。很多人认为，房价的飙升对经济的通货膨胀并没有太大的关系。为什么人们会有这种感觉呢，这是因为在2004年至2006年，内地各大城市住房价格猛涨的时候，通货膨胀并没有很明显地表现出来。而导致这个现象的原因有两个，一是目前我国衡量通货膨胀的统计指标CPI（居民消费价格指数）对居住类消费的计算权重较低，大概在13%左右，并且没有计入商品房销售价格，只是计入房租价格。二是CPI对食品类消费的权重较高，大约在33%左右，而房价对食品类商品价格的影响有着滞后效应。 住房价格的飙升到底对我国的通货膨胀有什么影响，可以说，住房价格是我国目前通货膨胀的主要诱因之一。目前我国通货膨胀的是由食品类商品价格上涨引起的，食品类商品的价格为什么在2007年大面积的上涨呢，主要原因两个，一是受国际市场食品类商品价格上涨影响，属于输入型通货膨胀；二是受到房价飙升的影响，受到商品比价复归特性的影响。本文主要分析为什么房价的飙升带来了中国通货膨胀的形成。 了解一下什么是比价复归。所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础，但由于商品价格偏离价值的程度不同，比价复归所引发的结果也不相同。比价复归大致又分为两种，一种是行政力量主导下的比价复归，比如，由国家定价的商品，政府一般要根据商品的价值和商品的供求关系来确定比价。一种是市场力量主导的比价复归，这是一种隐性的但非常强大的力量。各种商品的价值之间的比例关系是商品比价关系的基础，因为商品的价格背离其价值的幅度是有一定客观限度的。 因为通货膨胀与房地产价格之间关系较复杂，难以直接对其进行分析研究。正如通货膨胀归根结底是一个货币问题，房地产价格波动可以说也是一种货币现象。根据房地产价格与货币供应量及通货膨胀等经济数据，运用经济计量方法找出房地产价格的货币影响因素（货币供应量），通过货币供应量作为中间量探讨房地产价格与通货膨胀二者之间关系，从而进行一些判断并为宏观经济决策提供理论基础。 一、货币供应量的概念、指标及影响货币供应量(也称货币存量)，是指全社会的货币存量，是全社会在某一时点承担流通手段和支付手段的货币总现阶段我国的货币供应框架体系中，货币供应量主要有以下几个指标： M0 = 流通中现金M1（狭义货币）= M0 + 非金融性 公司的活期存款M2（广义货币）= M1 + 非金融性公司的定期存款+储蓄存款+其他存款通常所说的货币供应量，主要是指M2。 通常来讲，衡量货币供应是否均衡的主要标志是物价水平的基本稳定。物价总指数变动较大，则说明货币供求不均衡，反之则说明供求正常。 二、货币供应量与通货膨胀的关系研究 从货币分析法的一个公式：Md= P L ( R ，Y )我们可以得出，货币总需求 （M）与价格（P）、利率（R）和产出水平（国民收入-Y）有关。在利率 （R）相对稳定的情况下，要保持物价的稳定就要保证货币的供给随着国民收入的增加

房价与地价的关系

一、房价决定地价 自国家实施宏观调控政策以来，“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题，在理论界一直争论不休。房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、政府住房制度、银行政策、土地供应政策等方面的变化对房地产市场都有较大影响。 （一）国外研究动态 李嘉图探讨“玉米法律悖论”（Corn Law Debate）、地租理论以来，土地上产品价格决定地租、地租（地价）的剩余观点（residual land price）被大多数经济学家所接受。这类观点将土地看作生产要素、从引致需求的角度出发，认为不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。这一理论引申到住房领域而形成的房价决定地价的观点，被视为房地产领域起码的常识（Small,2000；Priemus,2003），在多数城市经济学教科书中都有明确的阐释，如O’Sullivan(2000)，在经济学上占据了主流（野口悠纪雄，1997），成为城市经济学、房地产经济学研究中的一个重要理论预设，为大多数学者所应用，如Peng and Wheaton (1994)和Needham (2000)。Smith（1976）从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比例关系。 （二）国内研究动态 朱道林、董玛力（2005）用玉米法律悖论和引致需求理论的道理来说明地价和房价的因果关系问题。土地的价格太高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房的需求。对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而并非原因。黄健柏、江飞涛、陈伟刚（2007）用方差分解法将前人实证研究的方法统一在一个框架下,研究发现：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献

人均收入对房价影响的研究

人均收入对房价影响的研究 摘要：本文通过对房价、人均收入、GDP等数据进行横截面回归和面板数据回归，研究了在我国30个主要城市中人均收入对房价的影响。在进行横截面回归的过程中，发现房价与人均收入呈正相关，且人均收入与各地房地产投资额对房价的影响有协同作用；考虑固定效应后，当城市经济发展水平较高时，人均收入的变化与房价的变化是同向的且与GDP有协同作用。 关键词：房价人均收入GDP 一、数据的收集和整理 数据来源为国家统计局的官网“国家数据”。选取了2013年、2014年、2015年连续三年的全国30个主要城市，一共90组相关数据。其中，30个城市分布在我国不同地区，既有位于南方的城市，也有位于北方和中部的城市。 二、数据描述性分析 （一）被解释变量与解释变量 被解释变量――房价由各地住宅商品房平均销售价格表示，解释变量分别是各地GDP、各地人均收入、各地人口和各地房地产开发住宅投资额。其中，各地人均收入为目标变量，各地人口和各地房地产开发住宅投资额和各地GDP 为控制变量。各地人口是反映各地住宅商品房需求量的控制

变量，各地房地产开发投资额是反映各地住宅商品房供给量的控制变量。GDP作为各地经济发展水平的控制变量，因为经济发展水平与人均收入有关，同时也影响了各地房价，为了防止遗漏变量偏差，也应该将控制经济发展水平的变量GDP考虑在内。 解释变量――人均收入越高，人们越有可能进行投资来提高生活水平，而房地产业是较好的投资品，所以人均收入与住宅商品房价格间应为正相关的关系。GDP是衡量一个地区经济发展水平的因素，理论上，一个地区经济越发达，住宅商品房价格越高，两者应为正相关的关系；各地人口反映了对住房的需求，人口越多，对住房的需求越高，房价也会相应地越高。各地房地产开发住宅投资额反映住宅商品房的供给，可能与房价呈负相关的关系。 （二）被解释变量与解释变量间散点图 1.由图1可以看出，各地的房价与GDP呈现正相关的关系，比较符合预期。 2.由图2可以看出，各地房价与人均收入之间呈现正相关的关系，比较符合预期。 3.从图3中，比较难看出房价与各地房地产开发住宅投资额之间的关系。判断二者的关系可能需要更深入的分析。 4.在图4中，房价与各地人口之间大致呈现正向的关系。 （三）各变量特征描述

房价与工资的关系分析 计量方法

平均房价对职工年平均工资的影响 内容摘要 近年来，房价已经成为了我们普通老百姓越来越关注的问题，其实不仅是老百姓，应该是从上至下的所有人都开始感兴趣了。当然这不是没有原因的。涌进楼市的资金多的异乎寻常，除了那些房地产商们，随着市场恶化，许多其他行业也纷纷涉足房地产，还有某些政府机构也干这事，更有遍地的外资企业，海外的热钱，人们认为其他的都不赚钱了，所以这些钱就一起进入股市楼市用来炒楼炒房。而很多老百姓还是买不起房的，因为现在很多买房的人买房不是用来住的，是用来炒的，做投机用的，而且职工工资的上涨远远赶不上房价的上升，但这两者并不是没有关系的。本文对平均房价对职工年平均工资的影响采用一元线性回归模型，并进行了一系列数据分析，希望能够对平均房价对职工年平均工资的影响做一些浅略的探索。 关键词：房价职工工资关系

Average price on the trade effects of the average annual wage Abstract In recent years, prices have become increasingly concerned about us ordinary people, in fact, not only is the ordinary people, should be a top-down of all the people interested. Of course this is not without reason. Poured into the property market funds more bizarre, apart from the real estate business, as the market deterioration in many other industries have also been involved in real estate, there are some government agencies were also to do it, the more over foreign-funded enterprises, the hot money overseas, people think that the other will not make money, so the money went into the stock market for speculative real. While many people still can't afford housing because now many people buying a House is not buying a House to live in, is fried, do speculative use of, and rising wages are far behind the rise in house prices, but not both. This article on the average price on the workers ' average annual wage of a linear regression model, and carried out a series of data analysis that you want to be able to average rates on workers on an average annual wage in doing some preliminary discussion of exploration. Key words: House prices wages of workers relation

居民收入与房价的关系研究

居民收入与房价的关系研究 ————以南京市为例 专业：土地资源管理 项目成员：黄羽汤文王波钱梦亚 指导老师：方斌 摘要：自我国进行住房改革以来，住房市场蓬勃发展，越来越多的城镇居民通过购买普通商品房和其他政策性住房等市场方式改善了居住条件。但我国住宅价格的连续上涨己经使越来越多的居民感到了购房的压力，引起的社会各界的广泛重视。本文就如何衡量居民对住宅的购买力，以南京市为例，并结合南京仙林大学城周边的调查数据，通过实证分析，研究了居民可支配收入与住房价格之间关系，以期为国家制定宏观调控政策，为居民理性购房提供一定的参考。 关键词：住房购买力；房价收入比；动态和静态分析 Research on the Relationship between Income and Residential Price ———— A Case Study of Nanjing City Specialty ：Land Management Name ：Hang Yu Tang Wen Wang Bo Qian Mengya Instructor ：Fang Bin Abstract ：Since our country began the market reform of housing allotment，housing market has developed rapidly. More and more citizens improved their living condition by purchasing ordinary house and other living units benefited from government policy. However, continuously rising house price has put a heavy pressure on citizens , and aroused wide attentions of public. This paper focuses on how to value citizens’ house purchasing power, and takes Nanjing city for example, combining survey of the areas around Xianling university town in Nanjing . This study on the relationship between income and residential price is the hoping to provide some reference for the government to make macro-control policies and for the residents’rational housing consumption. Key Words: house-purchasing power , price-income ratio , dynamic and static analysis

世界各国房价收入比大参考：美国计算面积不同于中国

世界各国房价收入比大参考：美国计算面积不 同于中国 关于房价涨跌以及是否存在泡沫的争论一直吵得不可开交，争论双方各有各的理由。其实更应该考虑的问题是老百姓能不能买得起房，房价与收入是否成正比。现在比较国外城市的房价和收入，可以看到国内房价现在的水平。 南韩：公务员15年买一套房 南韩首都汉城的房价和地价在世界上名列前茅。在市中心一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。而一套90多平方米的住宅，价格在1.5亿至2.5亿韩元之间（相当于人民币100万元至165万元）。一名国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年。南韩政府规定，一户只能拥有一处住宅，以有效避免房价因人为炒作造成的虚高。 美国：面积计算不同于中国

在美国，绝大部分居民的住宅是2—3层的楼房，附带车库，甚至游泳池，小区有高尔夫场地也不稀奇，相当于中国的高级别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫以上房型占90％以上，而且都是装修房。此外，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。 美国数据都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120至300平方米左右，目前平均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。在美国，住宅往往单独成幢，没有公用面积的干扰，而且住宅内有些区域也不算入建筑面积，比如一般走廊、地下室、小阁楼、院子，都不在销售总价之内。 东京：房价虽高，装修豪华 现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平方米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平方米左右，折合人民币225万，按建筑面积算，每平方米2.25万人民币。不过，日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地暖，所有材料都是无毒标准。浴缸带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个；厨房带全自动洗碗机和烘干机，加15万日元可配一台大冰箱。 瑞士：售货员6年能买百平米 瑞士是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500—7000瑞士法郎，也就是合1.5万—4万元人民币/平方米。郊区为1500—3000瑞士法郎，合9000—1.8万元人民币/平方米，一套100平方米的住宅售价为15万—20万瑞士法郎，约合90万—120万元人民币。而瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万元，也就是说买一套100平方米的住宅相当于其3—6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。由于福利好，瑞士人大多没有买房的压力，因此租房者居多。 英国：普通住宅房价不贵 英国的房价，普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300—600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑。按照人民币计算，英国一般地区普通住宅售价约合3000—4000元/平方米；伦敦地区约合5000—1万元/平方米。

金融危机对中国房价的影响

金融危机对中国房价的影响 内容摘要：目前欧美国家的金融危机已经愈演愈烈了,美国金融危机产生的根本原因是美国次级住房抵押贷款危机，但美国即使发生了次贷也不像中国高的离谱危机发生的根本原因在于银行向没有贷款能力的人发放了贷款,并把这一情况在金融创新衍生品中不断的放大杠杆比例。而我国的情况不同与此的原因在于,固定资产投资过快,一些地方政府牺牲土地,能耗和环境换取拉动本地GDP的高增长,制中国房地产的发展，进而制造房地产崩盘氛围，为其资本低价抢滩中国房地产铺路，以达到对中国经济进行资本掠夺的目的。国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。 关键词：房价泡沫宏观调控金融危机 在全球发展的今天，金融业正快速的发展，2008年的国际金融危机发轫于美国的次贷危机,并逐渐演变成全球性的经济衰退。从更深层次上看,现代金融市场理论的固有缺陷及其在金融实践中的作用,是本次金融危机在美国爆发并渐次影响全球经济发展的内在动因。 一、金融危机的上演造成当今住房的震荡 金融危机，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。目前欧美国家的金融危机已经愈演愈烈了,对我国的影响则是刚开始，美国金融危机产生的根本原因是美国次级住房抵押贷款危机（简称次贷危机），持续已经有1年多了，危机对美国乃至世界经济的影响不但没有减弱，反而愈演愈烈，不仅重创美国经济，还造成了全球金融市场的巨烈震荡和全球经济的衰退。 （一）美国是全世界经济的纽带 一个国家之所以造成今天的局面,美国政府和百姓的过渡的放贷借贷问题产生的，首先，超前消费长期积累酿成的恶果。美国长期盛行超前消费，鼓励人民买房子、买汽车、买高档消费品，银行为追求高额利润，向居民发放这样那样的信用卡，鼓励超前消费。“用明天的钱为今天享受，让美梦提前到来，让美梦成真，能挣会花是时代的骄子”。说得天花乱坠，这种超前消费，在若干年中也曾带来暂时的繁荣。但这种预支未来购买力的行径，毕竟是“寅吃卯粮”，存在泡沫，一时的繁荣，带有虚幻的色彩。一旦经济不景气，出现大批失业者，还不出欠款，消费者的支付能力急剧下降，美国次级债凸显于世人面前，银行呆帐成堆，一些投资银行面临破产境地。其次，美国的银行为高薪所累。美国银行业长期来养尊处优，似乎是“天之骄子”。高层领导皆是高薪，年薪数百万美元比比皆是，中

房价与地价关系的空间统计方法研究

２１０ 《商场现代化》２００７年９月（上旬刊）总第５１４ 期 一、前言 首先对房价、地价和区位的概念进行界定：房价是房屋价值在市场上的货币表现。 房价应是自由市场的价格，它包含两层意思，一是非市场化的交易活动（如公房出售、集资建房等）不应在计算范围之内；二是市场交易的房屋不仅包括新建住房，还包括存量住房的交换与流通。地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。区位是空间中的位置和具体的方位地址。 房价和地价领域的研究涉及经济学，统计学，地理信息学等多门学科，不同学科的学者在该领域都进行了深入的研究。其中地理信息科学中的空间关系理论在研究房价与地价关系中起了非常重要的作用。ＧＩＳ是具有很好的可视化性和强大的空间分析支持，房地产领域中房价地价的空间分布格局应该具有一定的区域空间分布规律，在ＧＩＳ支持下进行房价地价的研究将变得更加直观和准确。本文从房价地价分布特征、房价地价关系规律和房价地价趋势预测三个方面，对比分析国内外房价地价研究成果，分别在以上三个方面进行探讨，归纳介绍房价地价研究领域的研究热点，研究方法和规律以及存在的研究空白。在此基础上通过ＧＩＳ空间统计的支持，从区位角度切入来分析，最终建立房价与地价关系时空模型，分析得出房价与地价之间关系的一般规律以及房价与地价变化趋势预测，为政府决策和科学研究提供参考。 二、研究现状 对于房价和地价主题，分别从房价和地价分布特征、房价与地价关系以及未来房价与地价演变规律三个角度进行论述。 １．房价和地价分布特征 国内房价和地价分布特征的研究主要针对时间和空间两个方面进行，房价和地价空间分布特征的研究，在传统研究方法的基础上运用ＧＩＳ技术进行研究是研究的热点区域。 地价分布特征的研究，一般通过地价监测点样点来反映城市整体地价水平的变化。陈思源，　倪绍祥等采用ＧＩＳ空间分析对市场交易样点进行Ｋｒｉｇｉｎｇ插值，　进而研究城市地价分布规律［］］；在城市地价分布信息提取中，由于地价信息空间位置的相关性和样 本数量的有限性，传统统计学的两个基本假设（样本独立与大样本）不易实现。为此，　陈思源，　曲福田等又进一步提出采用探索性空间数据分析（ＥＳＤＡ）技术，对地价数据作空间统计分析。杜国明等采用半变异函数分析商业用地地价空间连续及变异特征，用普通克里格插值方法模拟商业用地地价空间分布，生成地价模拟图。汪应宏，　张绍良等利用线性回归和网格化的方法建城市地价的变异函数来分析商业用地、住宅用地和工业用地的变异程度。蒋芳等采用多元回归的方法，建立北京市普通住宅地价区位模型，量化分析主要区位因子对住宅地价的影响程度。唐旭、刘耀林提出以土地交易样本作为监测样本进行城市地价变化监测与分析的新方法，通过时序监测样本的Ｖｏｒｏｎｏｉ　图，分析城市土地市场的热点区域和发展趋势。 以上均运用ＧＩＳ技术以地价监测样点为基础，采用多元统计分析，地学统计与分析和数学分析方法，插值生成地价等高线或三维模型，然后通过建立地价分布特征模型，对地价空间分布规律进行分析，从宏观角度挖掘存在于空间关系中的信息，为政策制定提供参考。 房价分布特征的研究中，　王霞，朱道林运用地统计学的变异函数理论分析了房价空间结构的各向同性和各向异性，建立了各向同性下的变异函数模型，并运用克立格最优内插法进行了空间局部估计。张文忠，刘旺等从城市区位优势度角度，通过住宅价格空间分异图来分析房地产价格的空间分布情况。房价分布特征与地价分布特征的研究方法基本相同，一般都以监测样本为基础，进行内插进行空间信息的模拟，进而采用数学模型进行分析研究，找出房价变化的规律和特点。 综合地价和房价的ＧＩＳ研究领域可以发现，房价和地价的研究取得了较好的成果，但房价和地价的分布特征研究大都做横向分析，缺少纵向的历史数据的对比分析。 ２．房价与地价关系的规律 房价与地价的关系理论的研究是房地产领域的一个热点，大多学者都是从经济学角度进行探索研究。况伟大通过构建一个城市住房市场和土地市场的线性模型，分别就Ｇｒａｎｇｅｒ空间竞争和 规制情形来探讨房价和地价的关系。谢叙运用房地产经济学的计量分析原理，阐明了长期中房价对地价的影响更加显著的机 房价与地价关系的空间统计方法研究 朱明仓 成都理工大学地球科学学院 达州市国土资源局辜寄蓉 吴合镇 四川师范大学地理与资源科学学院 ［摘 要］　针对房地产领域研究中房价与地价关系，本文从房价和地价分布特征、房价与地价关系规律以及房价与地价趋势预测三个方面着手，分析对比该领域研究现状。通过对空间区位和历史数据进行分析，确立以下研究方法：　在ＧＩＳ支持下从区位角度，利用变异函数、趋势分析方法和剖面图来分别研究两者空间分布特征，确定关键区位因子，并借助历史数据采用参数估计分别建立房价和地价模型。分别将两者作为影响因子加入到对方模型中，通过分析影响的波动情况研究两者之间的关系。最后进一步通过建立马尔可夫预测模型来拟合历史数据并对未来房价和地价的发展趋势进行预测，并进行对比分析。 ［关键词］　ＧＩＳ 房价 地价 区位 重庆

需求和供给对房价的影响

破解房价高涨 先来看几个数据：2010年全年卖地收入达到2.9万多亿元，而同期的国内生产总值才39.7983万亿。京二十五条出台后北京楼市整体成交量跌幅达55%，价降至2万元每平米，但同期北京近郊楼市又呈现整体的“牛市”，逆国家调整大势上扬；08年北京，上海等的房价为13222和14099。09年19725和17000。而同期居民人均可支配收入为08年27677.94和29759.13。09年21989和27623 。可以说中国人民离拥有一套自己的住房的梦想还是有距离的。那么究竟是什么造成了房价的高涨？难道真如一些所谓的专家所说的：中国房价就是应该这样高，毕竟有13亿的需求摆在那里。 根据经济学的传统观点决定一件商品的价格的主要因素是需求，这也是我国居民买什么涨什么的一个重要原因，但绝不是唯一的因素。当一件商品拥有巨大的需求时它的价格必定会上涨。由于房地产开发的周期性和长期性，所以在一定时期内总住房面积是稳定的。而且相对于几亿人的巨大需求来说房子总是短缺的。也就是处在所谓的买方市场，在此情况下定价权在卖方也就是房地产销售商一方。但是在现在这个需求虽大但却稳定的情况下房价持续高涨就有问题了。这就需要考虑另外一个影响价格的因素供给了。供给是决定商品价格的重要因素。供过于求价格下降，供大于求价格上涨。所以房价上涨肯定和供给有关系。以下我们将分别讨论影响房价的因素以希望破解房价高涨的原因，并试着找

出解决办法。 一．需求的影响 由于国人传统观念的影响，国人对房子的需求一直都是很旺盛的，但是最近几年由于经济迅速发展情况发生了一些变化，出现了一些新的需求因素。 １）政府官员、部分高薪白领、企业成功人士等。一般情况下他们都有一套稳定的住房，而且大多数还有第二套居所的需求，不仅有多处居住需求而且还有购置多套房产的投资需求，一般情况下他们或收入较高或拥有政治特权，可以称之为“特权阶级”。虽然他们有较强的需求和支付能力但是不构成需求的主体。 ２）一些30、40多岁的已经成家立业而且有一个以上子女的群体。为了子女、老人他们努一把力，掏出多年积蓄的家底，再找一些经济条件好的亲朋好友借点勉强凑齐首付，付款买下一套中价房，之后每月努力还贷供房。生活也可以过得去，不会有太大困难。需要注意的是近年来在一些学校附近出现了所谓的“学校村”。在学校村附近房价异常的高。有的学校甚至直接规定必须在学校附近拥有一套房子。为了子女的未来就算房价再高他们也只能舍得。这点必须得到注意，毕竟教育关系到民族的未来和命运。 ３）已经毕业找到工作的部分80后、90后。他们基本上都是独生子女，生活在比父辈优越的条件下，他们有住房的需求而且更能适应贷款消费等超前消费的生活。但是由于工资、房价等诸多

影响房价七大因素分析

影响房价的七大因素分析 一、重庆人口因素对住房的影响 1997——2008年城镇人口增长数与新增住宅面积 1997——2008年城镇人口增长数与新增住宅面积趋势图 从表中可以看出，人口数量的增长敢不上住房面积的增长，因为人均住房面积也在不断的加大，人口的增长只是加速城市化的进程而间接影响房价。 人口结构；

图中可看出，从2004年开始，供需开始失衡，按照人均居住面积和城镇增长人数求得的实际需要面积与住宅商品房的销售面积开始分化，即供过于求，但房价依然上涨，显然重庆2004年后开始有大量热钱投资于房地产，致使二套房的增多。其中07年最为火热，08年有趋于平衡的走势。因此城镇新增人口加大了住房的需求从而推高房价，但在热钱涌动的投资时代，供需平衡只是决定房价的走势因素之一。 二、重庆城市化率的需求 重庆1996—2008年城镇化率

根据国外的经验，城市化的进程需要四个阶段： 1、农村进入城市：一般情况下，城市人口低于50%时，人口迁移以农村迁入城 市为主。 2、小城市进入大城市：当城市人口超过50%之后，人口迁移以城市的相互移动 为主，这一阶段的基本特征是：小城市迁入大城市为主，农村迁入小城市填补小城市迁出后的空白。 3、大城市郊区化：当城市人口超过70%后，人口迁移以大城市城区人口迁入大 城市郊区为主，而且数量巨大。但事实上，早在人口超过50%的时候，大城市就开始了郊区化的进程。 4、郊区城市化，形成大都市圈。这一阶段的基本特征是郊区功能开始由居住拓 展到工商业，郊区成为中小型城市，与原来的城市城区形成互补，随着交通的完善和成本的降低，城市与农村融合形成大都市圈。 从图中看，截止2008年，城区的城镇化率为49.99%，基本完成农村向小城市的过度，开始建设大城市的步伐。 在重庆被确定为全国五大中心城市，成为特大城市，那么城镇化率要达到70%才合适，按照以前的城市化进程来计算的话，还需新增城镇人口567.8万人，重庆现在城镇人口是1419.09万人，实际住宅面积为30137.40万平方米，按照全国人均住宅面积28平方米计算，重庆还要建15898.4万平方米，根据目前重庆每年新增住宅面积3000万平方米的快速进程，需要5年多时间，在这五年时间，重庆将迎来供需两旺的局面，房价上涨也成自然。

分析地价与房价的关系

分析地价与房价的关系 班级：土管1姓名：王学号：201 地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，"买卖"(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。房地产价格，是一种双重实体价格。即在开发、建设经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格相综合的货币表现，是建筑物连同其占用的土地的价格。大多数所研究的房地产价格是房地产交易双方的实际交易价格，即“房价”。房地产价格的涵义可以从以下几个方面来理解：房地产价格实体构成具有二元性；房地产价格是房地产权益的价格；房地产价格具有明显的区域性。 随着近几年来我国的经济快速的发展，不断上升的房价成了社会群众议论的焦点。我国是一个人口大国，而居住是人类的基本生活需要，那么对房子的需求就必然会多。尽管这几年国家颁布了很多的调控政策，可是正如我们看到的那样，在政策的调控下房价也还是只增不减。房地产业不仅关系到国民经济的发展，而且也直接关系到城市居民的切身利益。近年来，城市化、工业化进程的不断加快，给房地产市场的发展带来了良好的发展机遇。全国连续几年都出现了房价和销量的持续增长，商品住房和二手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲。面对商品房价格的快速上涨，很多人认为是由于土地政策的改变，使得土地价格上涨，从而引起了商品房价格的上涨，也有人认为是高居不下的房价引起了土地价格的上涨，一时间“地价与房价的关系”成为了各界人士关注的焦点。 有些人把房价上涨直接归因于土地价格过高，进而把地价过高归咎于土地收购储备制度和土地招标、拍卖，这是一种似是而非的见解。首先，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。与其他商品一样，住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成，成本包括建筑成本、地价、财务成本等，其中地价约占成本的三分之一左右。理论上说，如果地价上涨而其他成本下降，或者开发商利