大中城市商品住宅价格影响因素分析

《影响商品价格的因素》案例分析

《影响商品价格的因素》案例分析 教学设计理念： （一）指导思想：新课程构建了一个符合素质教育要求的、具有普及性、和发展性的课程体系，为教学设计提供了了一个很好的平台。本教学设计以学生的学习基础、学习兴趣以及学习能力为出发点，把学情放在首位，即要把基本要求和特殊要求结合起来，把班级授课和差异教学结合起来，把教师、学生、教材、社会四个要素有机整合。 （二）理论依据：以人为本是新课改的根本理论，它要求尊重学生的人格和尊严，尊重学生的个性发展，为每一位学生的个性发展服务。 （三）设计特色：“学生为主体、教师为主导、训练为主线”是本设计的主要特色，以学生发展为本，以现代现实经济生活为基础，以学科知识为支撑构建和谐课堂。 二、教材分析与学情分析 教材分析 （一）本节课主要内容及要求 《影响价格的因素》是高一《思想政治》“经济生活”第一单元第二课第一框的内容。这一课主要讲述引起商品价格变化的因素，通过教学帮助学生掌握供求关系对价格变动的影响，以及价格与价值的关系，理解价值规律的内容和表现形式。本课涉及的知识点较多，要力求在教师的引导和鼓励帮助下，使学生通过本课的学习，理解影响价格变动的因素。 教材内容共分为两目，第一目，供求影响价格；第二目，价值决定价格。第一目主要把握三个层面的问题：①市场上的商品的价格会受很多因素的影响；②各种因素对商品价格的影响都是通过改变该商品的供给或需求来实现的；③供过于求，商品价格就升高；供不应求，商品价格就降低。第二目主要从四方面来理解：①价格由价值决定，价值是价格的基础，价格是价值的货币表现形式；②价值量是由社会必要劳动时间决定的；③社会劳动生产率与商品价值量之间的关系；④价格受供求关系影响，围绕价值上下波动，是价值规律的表现形式。 （二）学情分析： 我们班大部分学生来自农村，他们刚刚进入一所新的学校，具有较强的求知欲，加上学生们实践较多，有一定的经济判断能力，但是较难深刻理解经济生活背后的理论支撑。本堂课主要利用学生熟悉的身边的事例，讲解教材的基本理论，他们的学习兴趣很容易被激活。

城市土地价格影响因素研究分析

城市土地价格影响因素分析

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城市土地价格影响因素分析 钟帅 发布时间:2011-03-16 摘要：利用中国35个大中城市2000—2008年的数据建立面板模型，对影响城市土地价格的因素进行实证检验。实证结果表明了长期内城市土地价格与城市人口规模具有显著的正相关关系，城市人口规模的扩张成为了土地价格不断上涨的推动因素。与此同时，考量了居民收入水平、储蓄水平以及房地产开发对城市土地价格变化的影响。 关键词：城市，土地价格，人口规模，面板数据 一、理论探讨 中国自从1998开始启动城市住房商品化改革以来，城市土地这一重要的自然资源和生产要素逐渐开始由市场机制进行配置。随着中国城市住房商品化改革逐步推进，城市化进程的快速深入，对城市土地的需求持续高速增长。与此同时，伴随着土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让等交易制度的不断发展和完善，中国城市土地市场逐渐形成，城市土地价格的形成、变化及其背后的推动因素成为理论界和实务界关注的焦点。 Capozza和Helsley(1989)提出的单中心城市地价的动力学模型认为城市土地价格由农业价值，转换成本，区位价值和发展价值四部分构成，而在长期由人口规模增长所表征城市发展速率才是造成城市间土地价格差异的根本原因。 胡冠军（2007）采用全国27个大中城市2000—2004年土地市场样本数据建立城市地价水平的Panel Data 模型，验证了城市人口规模与土地价格存在正相关关系。柯善咨、何鸣（2008）根据单中心城市模型和中国土地市场若干特点建立了城市地价检验模型，并利用地级及地级以上城市地价的横截面数据进行了计量分析，结果表明城市人口和收入是城市地价的重要决定因素。张娟凤、贾生华（2008）基于衍生需求模型构建理论框架，对长三角城市的实证研究认为城市基础设施投资强度、人均持有流动资产水平和城市住宅开发量三个决定因素对于解释城市间住宅土地价格差异有显著性贡献。 自从1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，城市住房商品化改革逐步深入，中国城市土地价格经历了一个持续的快速上涨阶段，与此同时，中国的城市化率水平从2000年的 36%上涨

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

商品住宅价格的影响因素.

商品住宅价格的影响因素 【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。 1 商品住宅的自身与外部影响因素 1.1 商品住宅自身的因素包括 (1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。 (2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。 (3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。 1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点 (1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。 (2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。 (3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。 (4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。 在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。

棉花期货影响价格因素分析

课号:课程名称:期货理论与实务阅卷教师: 班级:学号:姓名:成绩: 棉花期货影响价格因素分析 1、棉花商品概述 棉花能制成各种规格的织物。棉织物坚牢耐磨,能洗涤并在高温下熨烫。棉布吸湿和脱湿快速而使穿着舒适。棉花的主副产品都有较高的利用价值,正如前人所说“棉花全身都是宝” 。它既是最重要的纤维作物,又是重要的油料作物,也是含高蛋白的粮食作物,还是纺织、精细化工原料和重要的战略物资。 1.1棉花的属性 棉花的生长特性棉花原产于热带、亚热带地区,是一种多年生、短日照作物。经长期人工选择和培育,逐渐北移到温带,演变为一年生作物。春季(或初夏播种,当年现蕾、开花、结实,完成生育周期,到冬季严寒来临时,生命终止。棉花喜热、好光、耐旱、忌渍,适宜于在疏松深厚土壤中种植,在其生长发育过程中,只要有充足的温度、光照、水肥条件等,就象多年生植物一样,可不断地长枝、长叶、现蕾、开花、结铃,持续生长发育,具有无限生长性和较强的再生能力。在棉花的一生中,温度对它的生长发育、产量及产品质量的形成影响很大。除温度外,棉花对光照非常敏感,比较耐干旱,怕水涝。 棉花生长历经春、夏、秋、冬四个季节,春分到立冬 16个节气(从四月中下旬至十一月中旬左右 ,一生可以划分为播种期、苗期、蕾期、花铃期和吐絮期 5个阶段。相对于其他农产品来讲,棉花生长期较长,受自然因素的影响较大。 1.2棉纤维品质构成 棉纤维是由受精胚珠的表皮细胞经伸长、加厚而成的种子纤维,不同于一般的韧皮纤维。棉纤维以纤维素为主,占干重的 93%-95%,其余为纤维的伴生物。由于棉纤维具有许多优良经济性状, 使之成为最主要的纺织工业原料。

商品房住宅项目价格分析报告模版

2010年秋交会参展住宅项目价格分析报告 商品房住宅项目参展情况 （一）参展楼盘以在售项目为主 （二）毛坯房占主流 参展楼盘带有精装修房的项目占12%。根据项目定位的不同，精装标准从800元/㎡~2500/㎡不等。普通类住宅精装标准主要在800元/㎡~1500/㎡之间。

（三）城南区域参展项目比重最大 参展项目中，城南区域所占比例最大，约为32%。紧随其后的是城西与城北区域，各占23%。城中区域最少，约为2%。 2010年春季房交会期间，城南的参展项目占比36%。尽管本届秋交会城南参展项目的比重略有下降，但城南依然是房地产开发最具活力的区域。 而城北参展项目所占比重由上届春交会的10%迅速提高到23%，一定程度上反映了随着城北专业市场的外迁，城北区域的房地产开发建设正在加速。

（四）三环外参展项目占绝大多数 据统计，参展楼盘主要分布于三环以外，约118个，占总参展项目数的76.20%。这主要是受到市区土地资源稀缺的限制，相对而言，三环外可供建设用地更多，开发建设的项目也比市区更多。这也反映了城市向二、三环外扩容发展的进程在加快。

（五）主城区与郊县参展项目几乎平分秋色 参展楼盘以主城区项目居多，占比54%。但与郊县楼盘参展规模相比，差距已经不大。随着交通的便捷程度日益完善，郊县与主城区的空间距离、心理距离也日益缩小，郊县楼盘凭借其自然景观等优势资源，未来与主城区项目的市场竞争必然将更激烈。 （六）主城区里高新区参展项目最多

主城区参展楼盘中，位于高新区（包括西区及南区）的项目最多，约23个。其次为锦江区与金牛区，分别有17和18个。成华区与武侯区最少，均为8个。 （七）双流项目占郊县参展项目比重最大

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定

价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨

商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨[摘要]商品住宅价格的合理性及其判断标准对购房者来讲非常重要，本文首 先对影响商品住宅价格的因素进行分析，在此基础上提出了判别商品住宅价格合理性的方法，供参考讨论。 【关键词】商品住宅；价格；合理性；影响因素；判断标准 一、引言 进入二十一世纪，随着我国经济的发展、城市化进程的不断推进，房地产市场得到了飞速发展，但在改善居住条件的同时由于房价高企造成的经济、社会问题日益凸显。近年来，商品住宅价格的不断升高除了自身建造成本的提高之外，还有许多其他因素的作用，如何清晰的认识房价从而判断房价的合理性不仅对于购房者和投资者非常重要，对于政府进行经济的宏观调控也有重要的参考意义。 二、影响商品住宅价格的主要因素 1．自然环境和人为环境因素 （1）区位：对房地产价格有相当大的影响，甚至可以说区位是影响商品住宅价格的自然因素中最为明显的一个条件，国外学者提出影响房地产的三要素，认为“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。这一观点凸显了该因素的重要作用。 （2）地质地形：地形平坦，可节约房地产开发费用。良好的地形地质条件可促使房地产增值。 （3）气候条件：适宜的气候条件，对居民、资金、物质等的流动都具有极大的吸引力，由此将增加房地产的潜在价值。 此外，自然灾害及地块的面积、形状等对商品住宅的价格也有一定的影响。而人为因素主要包括由于人们生产、生活所产生的噪声、大气污染和水污染等，这些因素对住宅价格的影响往往是负面的。 2．社会因素和政治因素 （1）人口状况与家庭规模：从需求角度看，人口数量的增加是住宅需求增加的主要贡献力量，因此人口数量与住宅价格呈正相关。而家庭规模的变化也对住宅的需求起到一定的影响，随着中国社会文化传统的不断变化，家庭规模由过去的几代人共居的大家庭向现在的小家庭规模逐步转变，家庭规模的减小造成家庭数量的增加，也进一步增加了对住宅数量需求的增加，从而影响住宅的价格。 （2）土地出让制度：由于地价与房价之间的特殊关系，土地制度的变化也成为今年来住宅价格不断升高的主要原因，尤其是区位较好的地段，土地出让制度带来的竞争使得土地价格迅速攀升，造成房价的快速升高。 （3）城市规划：城市规划中合理用途、规划中拟完善基础设施、享受国家优惠政策的区域，其房地产价格极具潜在的增值价值。 （4）房地产税收及政策：房地产涉及的税费种类繁多，总体税负较高，不同的课税种类及税率对房地产价格的影响也不同。就商品房来说，各种税费的增加和税种的增加必然会增加其售价。在考虑课税对房地产价格的影响时要注意课税的问题，如果某种房地产课税可通过一定途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就不明显甚至不起作用。此外还要考虑到课税对房地产市场各方的不同影响。

对影响商品价格的因素要深入分析

对影响商品价格的因素要深入分析 铁岭使教师进修学院高中部 苏桂荣 铁岭市调兵山第二高级中学 刘晓芹 （发表于《中学政治教学参考》下半月刊2009年10期） 俗话说“早晚市价不同”，市场上各种商品的价格处于变化之中。仅就2006——2008年间我国消费品市场上大部分商品的价格而言，都经历了涨落的过程。价格为社么有涨有落？价格的变化受哪些因素的影响？要提高学生认识和理解经济现象的能力，提高其参与经济生活的能力，教学中就必须对影响价格的因素进行深入的分析。同时，分析影响价格的因素也是课程标准的要求。《全日制普通高中思想政治课课程标准》在《经济生活》“内容标准”规定：“归纳影响商品价格变化的因素”，“提示与建议”：“供给与需求变化影响商品的价格的变化，影响供求的因素有生产、地域、时间、文化等”“讨论‘货真价实’、‘物美价廉’、‘物以稀为贵’的含义。”为此，教材从两个方面阐述了影响价格的因素。即供求影响价格，价值决定价格。关于供求影响价格，教材：“影响供求的因素很多，如气候、时间、地域、生产等，甚至宗教信仰、习俗等文化因素也能对价格产生影响。各种因素对价格的影响，是通过改变该商品的供求关系实现的。”“当供不应求，商品短缺，购买者争相购买，销售者趁机提价，买方不得不接受较高的价格以满足自身的需要，于是出现‘物以稀为贵’的现象。”“当供过于求，商品过剩，销售者竞相出售，购买者持币待购，卖方不得不以较低的价格处理他们过剩的存货，于是出现‘货多不值钱’的现象。”关于价值决定价格，教材：“价格最终是由价值决定的”，“价值是价格的基础，价格是价值的货币表现。在其他条件不变的情况下，商品的价值量越大，价格越高；商品的价值量越小，价格越低。”“商品的价值量……是由社会必要劳动时间决定的”，“如果生产某种商品的生产者普遍提高了劳动生产率，就会导致生产该商品的社会必要劳动时间缩短，从而使单位商品的价值量降低。可见，单位商品的价值量与生产该商品的社会劳动生产率成反比。”如果我们在教学中完全按教材内容分析，还不足以说明市场上各类商品价格变动的原因。也不能真正实现课程标准的教学要求。因此，在教学过程中需要我们在教材的基础上对影响价格的因素进行深入的分析。 一、对“供求影响价格”要全面分析 正如教材所述，供求影响价格。供不应求价格上涨，供过于求价格下降。但影响供求的因素却不仅仅是教材所述的：“气候、时间、地域、生产”和“宗教信仰、习俗等文化因素”，还有纸币发行量、货币流通速度、相关商品的价格、国家经济政策以及国际经济形势等。这些因素在现实中都是通过改变供求关系，影响商品价格。这些因素也都是教材相关内容中所涉及到的或渗透出的。所以，我们在讲“影响价格的因素”时，应该引导同学们归纳和分析。 1、纸币发行量、货币流通速度对商品价格的影响 纸币没有价值，它代替金属货币执行流通手段的职能，是价值符号。因此，纸币的发行量应以流通中所需要的金属货币量为限，如果纸币发行超过流通中实际需要的货币量，就会在某种程度上增加人们的购买欲望和购买能力，既增加需求。在供给不变的情况下必然引起物价上涨。 在纸币流通的情况下，货币的流通速度加快，相当于增加纸币发行量。我们可以用教材中关于流通中所需要的货币量公式来说明： 用数学的方法我们可以把这个公式变为： 流通中所需要的货币量= 商品的价格总额（待售商品量×价格水平） 货币的流通次数 商品的价格水平= 流通中所需要的货币量×货币的流通次数 待售商品的数量

新建商品住宅销售价格指数的计算方法。

—— ○V房地产价格统计 报表制度 （简明版本） （2018年定期统计报表） 中华人民共和国国家统计局制定 20XX年11月 本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制定 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他 组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由国家统计局负责解释。 目录 一、总说明 1 二、报表目录 3 三、调查表式4 四、主要指标解释7 五、附录8

一、总说明 （一）调查目的 为了解和掌握相关城市新建商品住宅和二手住宅销售价格及其变动情况，为做好国民经济核算和房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础数据，依照《中华人民共和国统计法》规定，特制定本调查制度。 （二）调查内容 调查内容是商品住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料。其中新建商品住宅调查内容主要包括：住宅所在项目（楼盘）名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价（合同金额）、签约时间等；二手住宅调查内容主要包括：成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价等。 （三）调查方法 ⒈新建商品住宅销售价格的调查方法。 新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据。 ⒉二手住宅销售价格的调查方法。 二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。 为保证二手住宅销售价格调查的科学性和可靠性，在选取房地产经纪机构和二手住宅样本时遵循以下原则： ⑴选取房地产经纪机构要注重代表性。为保证调查资料的可靠性和连续性，要统筹考虑各种因素，选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。房地产经纪机构应按规定内容和要求填报调查表。 ⑵选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租，不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。在选取住宅样本时，要分区域（辖区）、分类型从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量（套数）所占比重最（较）大、同质可比性和代表性强且交易时间最接近每月15日的一套住宅。如每月15日前、后两日均有同质可比住宅时，选取后者作为样本住宅。 （四）调查对象 房地产管理部门和房地产经纪机构等。 （五）调查范围 调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）和计划单列市（共35个），以及唐山、秦皇岛等其他35个城市（以下简称“其他35个城市”）。调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。 （六）调查组织方式 ⒈新建商品住宅基础数据。 直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个城市房地产管理部门按照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）规定的内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。唐山、秦皇岛等其他35个城市房地产管理部门依照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）要求，向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。相关调查总队、调查队将当地房地产管理部门提供的上个自然月新建住宅交易网签数据用专用存储设备拷贝，确保数据安全，并按照统一规则进行标识。 ⒉二手住宅基础数据。

价格的影响因素及价格变化趋势分析(2)

房地产价格的影响因素及价格变化趋势分析 一．房地产价格影响因素分析 二．房价模型 三．分析总结 一．房地产价格影响因素分析 房地产市场是一个特殊的市场，房地产作为一种特殊的商品，它既具有使用价值，又具有投资价值，它既是一种消费必需品，同时又承载了人们的心理需求。因此，影响其价格变动的因素很多。具体分析如下： 房地产是一种实体，其价格的形成大致可以分为以下四块：土地成本、开发成本、政策稅费以及开发商的预期利润。 首先，对于地价，根据目前公布的数据，平均地价占了房价的37%，是影响房价的重要因素之一。地价上涨，房价跟着上升，房价上涨又进一步推动地价上涨。因此地价与房价呈现一种相互促进的关系。此外，土地的供给是有政府垄断的，这种情况下，地价主要由需方市场决定，需求上升，则地价上升，需求下降，则地价下降。而土地是政府资金的重要来源，而且是有限的，当需方市场疲软时，政府首先一般是采取减少土地供给数量，而不是降低土地地价的策略。在实际运作过程中，通常以楼地价来代替地价，更符合实际。楼面价格即是指单位土地上能开发的房屋面积来计算。因此，楼面地价=地价/容积率。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，对于开发商来说，容积率越高，土地利用率越高，开发商可售的面积就越大，但容积率又直接涉及到居住的舒适度，为了保证居民的生活质量，容积率有一定的上限。如果降低容积率，虽然可售的面积减小了，但由于提高了居住的舒适度，可以通过适当的提高房价来密度，因此这个地方纯在一个最优化选择的问题。 其次是开发成本。开发成本包括房屋拆迁、安置成本、工程建设成本、项目管理成本、人员工资成本。开发成本与通货膨胀有密切的关系，由于通货膨胀水平升高，开发成本上涨也比较明显。一方面建筑材料价格的上涨、人员工资的上涨带来了成本增加。其次住宅品质的提升也带来了成本的增加。此外，小区的配套设施和周边的环境对居民的居住舒适度影响显著。其中小区的配套设施建设可归并到开发成本之中。而周边的环境对房价的影响多体现在地价成本里面。 政策税费成本。政策税费与国家的货币政策相关。当通胀水平超标时，国家通常会采用加息政策来紧缩银根。加息从一定程度上也增加了开发商的贷款成本，这种贷款成本往往会转化为房价的一部分。因此影响房地产价格变动因素中，地价、政策税费均受到政府政策的影响。 预期利润。针对房地产价格，消费者在作出投资或置业的决定前通常会通过理性分析，对此类商品作出一定的预测。对于开发商的利润而言，开发商可以根据消费者的预期来调整房屋的销售利润，也就是预期利润。市场景气程度对消费者的预期影响很大，因此开发商的预期利润与市场的景气程度紧密相关。在市场经济条件下，真正决定房价的不是开发商要卖多少房子或是居民需要消费多少房子，而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大很多，随着宏观经济的好转，GDP不断增长，人均收入不断提高，推动了人们对房价的期待，此时房地产的投资属性占据的比重明显加大。因此这表明房价的上涨并非孤立的，而是与宏观经济状况密切相关。

房地产价格的影响因素

2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发

上海市商品房价格影响因素分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/4d8213872.html, 上海市商品房价格影响因素分析 作者：乐凯星 来源：《经营者》2015年第08期 摘要上海是我国经济发展中心。房地产业在近20年的快速发展也使得房价持续走高，研究房价的影响因素十分必要。文章首先简述了中国及上海房地产的发展状况，分析了影响房价的因素，并通过建立2005年到2015年上海房商品房价格以及相关因素的时间序列数据模型，分析了各因素的影响效果。模型初步采用对数线性回归，进而对多重共线性进行修正，对上海市商品房的价格进行实证分析，并解释了模型结果的经济学意义，分析了三个显著性影响因素对商品房价格变动的具体影响。最后，基于模型结果，提出政策建议。 关键词商品房价格回归模拟影响因素 一、房地产发展现状 （一）我国房地产业发展状况 中国的工业化和城市化快速推进，同时催生了房地产业的繁荣，迅速崛起的房地产业已经成为国家的经济支柱性产业之一。但房地产业在中国属新兴产业，房地产市场发育不完善，因而出现了众多问题。例如，房地产投资增幅过大，带动经济过热；住房市场供应结构性矛盾突出，房价上涨过快，超出了广大居民的承受能力；房地产融资过度依赖银行等。 （二）上海房地产发展状况 在供给方面，上海房地产开发投入产出失衡，施工面积高、竣工率低，经济适用房投资额比重小，房地产供给结构不合理。在需求方面，房价上涨幅度过度，房价收入比明显偏高，抑制有效需求形成。房价的微幅度上扬，其理想状态是控制在5%以下。从国家政策层面看，2009年年底，国家规范房地产市场稳定、健康发展的宏观政策的陆续推出，抑制2009年“过火”的房地产市场，投机因素亦被抑制，房价回落到一个平稳而相对理性的阶段。 二、房价的影响因素分析 从成本加成的角度来说，房价的核心在于房产的价值，其中包含土地价值和附着于土地上的建筑物的价值。基于此，房价首先受到土地供应状况和价格的影响，此外还由建筑成本、建筑附加价值决定。同时人们的心理预期和相关政策也会对房价造成影响。从供需角度来说，市场的供需关系状况决定了商品房的价格。 第一，土地购置费。土地购置费是房产开发商成本中的重要组成部分，理论上来说，我国征地政策会导致土地资源供应不足，从而提高了地价，进一步提高了房价。

房地产市场价格分析报告

内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月） 2010.12

目录 章节目录 一、全国房地产市场概况 (9) （一）房地产政策导向 (9) （二）主要指数分析 (11) （三）全国房地产开发投资情况分析 (12) 二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22) 三、重点城市存量房市场交易情况 (40) （一）11月份存量房房价指数 (40) （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨 (41) （三）其他分析 (46) 四、重点城市分析 (50) （一）11月份重点城市房地产市场概况 (50) （二）2010年重点城市房地产市场状况小结 (51) 五、房价综述和政策导向分析 (56) （一）政策导向及预测 (56) （二）房地产市场走势预测 (58)

表 1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22) 表 2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况 (22) 表 3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (25) 表 4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况 (26) 表 5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28) 表 6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况 (29) 表 7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (31) 表 8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (33) 表 9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 (35) 表 10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (36) 表 11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (38) 表 12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市 (39) 表 13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 (39) 表 14：新建住房价格同比增幅前十名的城市 (40) 表 15：新建住房价格同比增幅后五名的城市 (40) 表 16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况 (41) 表 17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报 (50)

城市商品住宅价格影响因素差异性研究

城市商品住宅价格影响因素差异性研究 【摘要】无论是大城市还是中小城市，都应当采取合理的措施对当前严峻的房价形势进行宏观调控，但目前国内对中小城市房价问题研究较少，使得中小城市政府部门缺少对房价调控的具体依据。本文以武汉城市圈为例进行实证研究，通过建立商品住宅价格与其影响因素的多元线性回归模型，分析了中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，提出了中小城市政府部门制定房价调控措施应考虑自身实际，注意区别于大城市调控措施的建议。 【关键词】商品住宅价格多元线性回归模型影响因素 差异性 近年来，我国房地产价格迅速上涨，部分地区房价持续飙升，房价的上涨超过了居民收入的上涨水平，商品住宅的价格已远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响了城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。面对当前房价的严峻形势，政府有必要采取合理的措施进行调控，然而，目前国内大多是对中国总体房价或大城市房价的研究，对中小城市的房价问题研究甚少，使得中小城市的政府部门缺少对房价调控的具体依据，不利于中小城市房地产的健康发展。因此，研究中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，对促进中小城市房地产健康发展及制定符合中小城市房地产自身特征的调控措施具有重要意义。 一、城市商品住宅价格影响因素的指标选择及分析 影响商品住宅价格的因素众多，学者们从各自的领域用不同的方法分析出了不同的影响因素，大致包括了成本因素、经济因素、社会因素、供求因素、政策因素和其他因素。本文对武汉城市圈商品住宅发展的实际状况进行了实证分析，但需要可以量化的指标方能进行，故在前人研究的基础上，结合目前社会发展的形势，选取表征城市综合特性的主要指标作为商品住宅价格的影响因素进行分析研究，由此选定了地区生产总值（GDP）、人口、房地产开发投资完成额、城镇居民人均可支配收入、地方财政一般预算收入、居民消费价格指数（CPI）等六项指标，分析其与商品住宅价格之间的关系。 选取的各项指标与商品住宅价格的影响关系如下：地区生产总值（GDP）的增长，会促使房地产使用需求和资产需求增加，进而导致商品住宅价格上升；人口的增加，家庭人口的小型化，人口素质的上升，都增加了对住房的需求，进而推动房价上升；房地产开发投资完成额的变化与房地产业的发展有着高度相关性，投资的增长决定着房地产业的增长；城镇居民人均可支配收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房价上涨；地方财政一般预算