泰安市房地产行业发展状况的调查与研究论文

泰安市房地产行业发展状况的调查与研究

★★级★★班★★

指导老师★★

【摘要】房地产市场与人民的生活密切相关，不论是从带动国民经济发展的角度，还是从满足人民群众基本需求的角度，房地产市场的发展都至关重要。本文正是通过分析泰安市房地产业有关商品住宅房价和成本分析、人均住宅面积、区域分布差异及住房需求的现状，发现泰安市房价上涨过快、结构不合理等问题，提出相应的对策和建议。

【关键词】房地产业；泰安市；发展现状；房产分析

The investigation and research of development

situation for T aiAn real estate

★★

【Abstract】The real estate market is related to people’s lives closely, whether they are driven from the perspective of national economic development, or to satisfy the basic needs of the perspective, the development of the real estate market are of vital importance. It is through this analysis of Tai’an City residential real estate-related commodity prices and cost analysis, the average of capital residential area, regional differences and distribution of the housing needs of the status, Tai’an City found that house prices rose too fast and irrational structure, including on the corresponding countermeasures and suggestions.

【Key words】Real estate; Tai’an City; development of current situation; analysis of real estate

1 引言

1.1 研究的目的和意义

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代的社会经济生活中起着举足轻重的作用。论文通过对泰安市房地产业的研究，分析泰安房地产业的现状、特点及其发展趋势，针对所提出的问题，对泰安房地产业发展提供决策依据。本文运用了经济学理论，分析了泰安房地产业的发展趋势。揭示了泰安房地产业发展的特点，以及泰安房地产业发展与其它产业发展的关系和相互影响。同时，通过泰安房地产业发展趋势的分析，提出其发展存在的问题。从理论联系实际出发，提出泰安房地产业发展的对策建议。

经过十多年的发展，中国的房地产业正处在向规模化、品牌化、规范运作化转型，房地产业的增长方式正由偏向速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向市场和企业自身调节的方式转变。近年来，中国房地产业持续高速增长，成为启动内部需求推动经济增长的重要产业之一，房地产市场的快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高以及住房消费观念的不断转变及城镇化进程的加快。同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善，这些都促进了房地产开发投资持续快速增长。房地产市场发展迅速，住房己成为居民消费热点，房地产的发展状况直接影响着居民的生活水平和生活环境。总体来看，随着公积金政策、银行住房抵押贷款及二手房市场配套措施的完善，我国居民住房市场近年来出现了良好的增长态势，使得房地产业进入高涨期。我国房地产在快速发展的同时，发展速度也成倍高于其他行业，存在了很多深层次的问题：一方面是房地产价格仍然偏高；另一方面由于房地产市场信息不能及时透明到位，相当多的居民家庭住房消费能力比较低，住宅市场大面积商品房空置和居民住房困难并存，所以，房地产业的这种持续高速发展是否过头，也是值得我们研究与关注的问题。

1.2 国内外研究现状

在市场经济发达的国家，房地产业往往是拉动国民经济增长的重要因素，被社会各界公认为支撑经济增长的支柱产业。房地产业虽然在国外许多国家己经是成熟产业，但在我国还是一个新兴产业。许多国内外的学者都曾经对房地产业发展问题

进行过讨论。

王伦强（2005）在《当前房地产业的现状及其发展对策研究》中分析了当前我国房地产业发展的总体情况，并在此基础上分析了目前我国房地产业畸形发展的原因及社会危害性，提出了政府对房产发展的调控措施与政策建议。提出房屋供给的结构性问题以及商品住房价格上升过快，透支了社会有效购买力等现实问题。

张伟（2006）在《长春市房地产市场需求预测问题研究》中采用相关分析方法对影响长春市房地产市场需求因素进行相关性分析，并对长春市未来四年的销售量和销售价格进行预测。通过对房地产业与国民经济之间的相互关系，从经济学角度进行了大量的理论阐述，研究指出住宅消费商品化对于我国房地产业、国民经济、社会协调和可持续发展的重要意义。

毛政才（2007）在《地价与房价关系的理论与实证研究》中在论述城市地价与房价涵义的基础上，从经济理论上分析房价与地价的相互关系以及它们的传导机制，对我国几个主要城市的房价与地价关系进行实证分析；根据国内地价在房价中的比例及其相关政策，分析它们的借鉴作用。在计量研究中选取2000一2005年深圳市土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，对房价与地价间的影响关系进行了系统分析。提出若干对策和建议，以期达到统筹兼顾土地市场和房地产市场，促进各级市场之间良性互动和协同发展的目的。

崔林峰（2005）在《延边房地产业发展研究》中分析了延边州房地产业起步较晚，市场体系和运行机制尚不完善，房地产投资的盲目性人为炒作，房地产业出现很多问题，从政府、企业、银行三个方面分别提出建议及对策。

张峻（2006）在《重庆市住宅房地产市场的供求分析》中在调查和实证分析的基础上，分析了重庆市房地产业发展的现状和前景，从重庆市住宅市场供给、需求及各自的影响因素方面，研究了重庆市城镇人均房屋建筑面积、城镇化率、人均国内生产总值、总人口和城镇居民家庭恩格尔系数之间的相关以及商品房住宅供给与城镇化率和房地产开发投资的相关性，建立了相应的长期均衡的线性回归模型，结合重庆市住宅房地产市场发展的趋势，利用模型测了重庆市未来五年内商品房住宅的需求量和供给量，根据所预测的数分析住宅市场的供求状况，对重庆市住宅房地

产市场发展前景的分析和总结。

吴伯军（2004）在《天津市房地产市场发展趋势研究》中在健全房地产业与经济、环境、社会大系统的有序循环的体系下，具体地提出天津市房地产业发展的战略规划，提出天津市房地产业发展总目标和指标体系，并划分发展的过程阶段和各阶段的目标和措施。同时，在天津市房地产市场的发展作详细论述过程中，并尽可能地注意发展战略的可操作性，力求对推动天津市房地产市场的快速健康发展提出一些有针对性的指导建议。

李四美（2007）在《城镇居民住房消费现状及影响因素研究》中以消费经济理论、供需理论为理论基础，主要采用定性和定量分析相结合的方法对武汉市城镇居民住房消费现状及影响因素两个问题进行了研究：一是通过对武汉市城镇居民住房消费的现状的分析，了解到武汉市城镇居民住房消费水平偏低，而住房消费结构则呈现出明显不合理；二是在武汉市城镇居民住房消费现状分析的基础上，对武汉市城镇居民住房消费行为的影响因素进行分析，针对武汉市城镇居民住房消费存在的问题提出了相应的政策启示和建议，为促进武汉市城镇居民住房理性消费以及武汉市住房市场健康发展提供科学依据。

张庆宏（2005）在《我国城镇住宅市场需求现状及对策研究》中从我国的住宅业现状入手，通过剖析需求的概念，指出了影响住宅需求的各因素，并采用实证分析的方法，分析了当前住宅有效需求与潜在需求之间的差距，找出了“住宅有效需求相对不足”的问题实质。根据我国目前的实际情况，提出建议来解决目前的问题，在新的市场环境下，认真研究我国住宅产业的现状，分析目前住宅产业中有效需求不足的问题，并根据我国的国情，制定出有效的、可实施的办法来解决这些问题，从而扩大住宅的有效需求，推动住宅产业快速健康的发展，并使之成为真正的国民经济新的增长点。

Lu.Arrondel(2001)认为，影响住房消费的因素可分为主体因素、客体因素和环境因素，客体因素是指住房本身的特征(通常是住房的区位条件、环境条件以及住房质量等)；环境因素是指政策、经济、自然等其他较大范围内的影响，如：经济形势、住房政策、当地自然条件等；主体因素是指消费者本身的影响因素，包括消

费者收入、储蓄、教育文化、偏好等等。

美国俄勒冈州立大学经济学教授阿瑟·奥沙利文认为，简单的成本决定论并不

能解释地价与房价之间的因果关系，正是房地产市场旺盛的需求，导致了对城市土地的争夺，并引领地价上升。他在《城市经济学》中运用地价模型分析所得出的结论是：“随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多的土地以建更多的住房，对土地需求的增长提高了地价，地价高是住宅价格高的结果。

2 泰安市商品住宅发展状况分析

2.1 泰安市商品住宅房价状况分析

经过十多年的发展，泰安市的房地产市场化程度已比较高，土地一级市场进一

步规范，房地产金融体系得到建立，房地产金融管理逐步纳入到法制轨道。泰安市房地产业行业经历了低迷、徘徊、成长期后，近几年出现高速增长的态势。但是，同时也造成了目前房地产投资热,房价居高不下等问题。伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。

1000

2000

3000

4000

5000

2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年

图1 泰安市2000─2007年商品住宅房平均房价（单位：元）

个人购房已经进入零售时代，居住消费比例逐年提高。泰安市住房消费已由集

团消费投资转为完全个人消费、投资。从图1可知，这几年泰安市的商品住宅房平均销售价格始终保持大幅度上升趋势，房地产在经过2002年的回落后，在2003年下半年重新快速增长，一直至今保持着强尽的势头，对国民经济的发展起到了巨大推动作用。泰安房产业从2001年开始迈开了步伐，而这近十年也正赶上了国家经济飞速发展的十年，人们的购买力也随着收入的增长而提高。从购买第一套解困住

房到改善住房再到投资房产，加上外来人口的增加以及异地购房者等诸多原因，泰安房产业的发展更是如火如荼。面对2003年屡创新高的房价，市民购买房产的激情有增无减。

单看商品住宅的平均房价，可以了解到泰安的房价目前呈不断上升趋势，这里面饱含了众多的因素，有经济的发展，有投资开发热潮的涌动等等许多因素。虽然近一年房价的增幅在递减，但房价的升高却是一个不争的事实，递减的指示增幅，而非房价。面对这样一个持续走高的态势，不难了解到，短期之内房价不会有太大的跌落。

2.2 商品住宅居住情况分析

2.2.1 商品住宅建筑格局改善

随着社会经济、文化的不断发展，人们的生活方式也发生了变化，商品房销售面积和销售额保持快速增长势头，但其内部各价位梯次的商品房成交量的结构已悄然发生着变化和结构调整。

1980年前1981-1990 1991-2000 2000年以后

二室一厅为主为辅－－－－

三室一厅为辅为主为辅－－

三室两厅－－－－数量激增成为主流

四室型－－－－－－新兴

表1 泰安市住宅户型情况表-05年房屋普查公告从表1可以分析得知，住宅建设发展速度快，人均住宅面积逐渐增加，城市居民居住水平不断提高。居民购房意愿已呈现出了由低端小户型价位向中高端大户型发展的趋势，低价房在市场上的供给量逐渐下降。自2000年以后，中等价位区间三室两厅的商品住宅房是近几年内发展最快、上升空间最大的市场。应当看到房地产市场的这一转型及结构调整对开发企业提出了更高的要求，因为这部分居民需求对市场商品房的要求远远高于安置型客户，中高档住房具有较大吸引力，低端住房优势不在。由于经济发展迅速，人民生活水平不断提高，居民对住房的需求就越来越趋向于优质的居住条件。

2.2.2 廉租房和经济适用房为家庭困难者造福

为了稳定市场预期，进一步满足广大群众的基本住房消费需求。2007年2月，

泰安市首批廉租住房租金补贴发放，首批符合租金补贴条件的149户家庭中有30户家庭现场领取了租金补贴。此后一年中，每月都有一批城镇廉租住房租金补贴的申请人进行公示并与随后开始领取租金补贴。2007年，该市共发放租金补贴的家庭361户，累计发放租金补贴49万余元。根据《泰安市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，享受廉租住房补贴的家庭应具备以下条件：无房户或有私有住房但家庭人口人均建筑面积低于8(含)平方米。

2007年7月，泰安市第一批经济适用房共12栋破土动工，这个由该市政府直接组织建设的经济适用住房住宅小区位于龙潭南路以西、万官路以南、亚细亚食品公司以东，占地约103亩，规划住宅总建筑面积约7万平方米。9月在第五届房产交易展示会上，经济适用住房展区首次与广大市民见面。一经亮相，就受到了广大市民的欢迎。12月底这批经济适用房小区先期开工的12栋楼进行扫尾工程，楼内水电等线路、管道正在铺设，另有二期的8栋楼4栋主体施工完毕，其余4栋也正在进行封顶工作。2008年5月，首批开工建设的390套经适房竣工并将迎来首批住户，并于2008年底，将小区的958套住房将会全部竣工并分配到户。

虽然低端商品住宅房已逐渐退出市场，失去了发展优势，但存在的问题是，仍有一部分人们无法购买起房价飞涨的住宅。所以，廉租房和经济适用房的推广，在很大意义上缓解了住房结构的矛盾，使得居民的居住情况得到改善。

2.3 泰安市商品住宅区域分布差异

近年来，泰安市房地产业发展虽快，但地区间发展不平衡，以泰山区最强，泰山区作为泰安市政府所在地，是泰安政治、经济和文化的中心，其经济发展在整个泰安起着举足轻重的作用，有了钱的农民、自由职业者即使是其它县市的，也愿在泰安市区购房生活，因此泰安市区的房地产市场较其它周边县市更为活跃。

2.3.1 区域分布特点─地区间发展不平衡

泰城价格行情呈现出明显的区域分布特点，以泰山为中心，虎山路与时代发展线为夹线，呈环形递减分布。主要有两个方面的原因：一是泰城人的区域观念执着，越靠近泰山房价就飙的越高，有一定的历史原因。二是越靠近泰山的住宅越有利于升值和保值，人们的生活水平在不断提高，生活质量也有了更高的要求，对环境的

要求更加明显。

线

由图2可见，泰安房价以泰山为中心，向外辐射，区域明显差异。虽然是老城区，但仍是泰安房地产市场的黄金地段。新老市政府都在这一区间是开发商们争相投资的焦点。特别是近几年，新政府的迁移，以时代发展现为轴线，规划新城区的建立，受到泰安市区向南发展规划的影响，06年以来泰安南部开发活跃，由于原来价位较低，因此上涨空间较大，上涨幅度较快。另据调查显示，泰安房地产交易市场持续升温，交易量明显增大，主要是由于许多居民对房地产市场信心增加, 一改前期观望心态,泰安房产交易会的召开对市场成交量增大也有一定影响，其次就是新城区规划所带来的契机。

2.3.2 商品房供应由内老城区向南部开发区转移

老城区与南部新开发区价格差异大，商品房供应由内城区向外部区域转移，市区高房价的压力经由一条时代发展线向南部开发区输出，这一区域将会是近几年投资开发的重点，形成新城区。而随着目前泰安老城区的可开发用地的减少，以及城市发展的不断外拓，南部区域土地开发进程将进一步加快，商品房供应比重加大。这部分商品房具有较低的土地和开发成本，市场价格相对较低，将直接影响泰安商

品房市场的整体走向。

老城区目前只是做了部分街道的改造，在整体区域配套上并没有很明显的改善，老城区的楼盘多是本地公司开发，开发理念滞后，小区内部配套和房型、户型设计并没有什么标新立异，也没有值得消费者青睐的设计和大手笔的投资，因此综合性价比不高，故导致楼盘价格相对稳定。二是新城区的楼盘价格浮动较大，多表现在区域有着巨大升值潜力的地块，泰城消费者认为值得投资和居住，因此供需两旺；此外就是新城区的楼盘有很多异地开发公司在开发，异地新颖独特的挖掘楼盘价值的操盘手法进一步刺激了价格幅度的变化。与此同时，本地开发商也积极的聘请济南杭州、广州、青岛等地的销售代理公司，借以提升自己楼盘的销售水平并保证最大限度的获得开发利润。

2.4 泰安市商品住宅成本分析

泰安市房地产业成本的主要构成部分：土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用，占总房价的比例为20％左右；建筑安装工程费用，占总房价的比例为40％左右；市政公共设施配套费用，占总房价的比例为20％－30％；各种税费，占总房价的比例为10％－15％。

2.4.1 土地费用分析

地价与房价的关系向来是各方关注和争论的焦点，是房地产市场调节的关键。房价与地价受经济、社会、环境、政策等因素影响。房价与地价相互作用，相互影响，通过一定的传导机制发生作用。土地价格的上涨是当前房价上涨的主要因素。不同地区取得土地的成本是不一样的，这也直接导致了房价的悬殊差别。

我国土地一直沿用一级市场土地批租制度，有偿出让给土地使用者。近年来，该市土地基准价不断提高，此外，受收缩土地供给、清理整顿土地市场以及拆迁费用加大等因素的影响。这样一来，就提高了房价构成中的土地费用，进而提高了房价。土地拍卖价格不断攀高，从而促使房屋价格的持续走高。

地价一级二级三级四级五级六级

1998年322 397 164 102 61

2007年1800 1380 1020 720 465 315

表2 泰安市住宅基准地价（单位：元/平方米）

从表2可以看出，9年时间，住宅基准地价上涨了6倍以上，07年住宅的土地费用从315-1800元不等，占房价20%的土地费用与房价是基本吻合的。而就泰安城区来说，部分地价每亩还在百万元以内，很多已经超过百万，加之泰安当前可用土地资源不断减少，位置好的土地更是少之又少，造成当前土地价格的不断上涨，造就了房价居高不下。

2.4.2 建筑材料价格的增长及新建住宅品质的提升

建材2005年2006年2007年2008年

水泥210元/吨240元/吨310元/吨450元/吨

螺纹钢3095元/吨3460元/吨4700元/吨5200元/吨

表3 2005-2008年主要建材价格

一般来说，基础建筑材料大约占整个建筑成本的70％，建材价格上涨带动着建筑成本上升。近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，2005年建筑钢材市场在经历了年初的短暂萎缩之后，随着施工季节的到来，建设工程全面展开，市场价格呈献了猛烈的上涨，有表3可知，到07年，泰安地区的螺纹钢价格达到4700元／吨。从钢材市场看，经济的持续快速发展使钢材的需求量不断增长，铁矿石的不断涨价，从而拉动钢材市场价格的抬升。受钢材价格上升的影响，其他建筑材料价格也在上涨。水泥产品需求增长引发价格大幅度上升开始，水泥生产行业的效益有了普遍提高，2004年，由于国民经济的快速发展，房地产市场的良好发展，对水泥的需求呈显出持续增长的趋势，因地水泥的价格也呈现出上涨的趋势。整体建筑材料都在涨价，建材成本提高，势必会影响房价。

目前泰安市也在逐步推行新型节能、环保建材的使用，黏土砖将逐步退出历史的舞台，土建成本将会进一步加大。另外，开发商所开发房地产的品质也有提高，如宝龙城市广场就是集购物、旅游、酒店、餐饮、娱乐、文化、休闲等功能于一体的新都市主义风格的建筑集群，从而带动了整个周边地区房价的上扬，使得温泉小区价格大幅度提高。

2.5 泰安居民住房需求

随着住房货币化进程的结束和城市化进程的巨大进展，房地产业消费需求开始

强力释放，房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业。购买者的年龄职业、收入水平的不同，使得购买商品住宅需求发生较大的不同。

表4 不同需求层次的年龄分布

从表4可知，购房者呈现年轻化趋势。根据关于泰安市200个有购房需求的各

界人士进行的问卷调查结果显示，27一45岁之间购房者约占被调查对象的61.6%;这说明45岁以下的中青年人士逐渐已成为未来泰安市楼市消费的主体。

表5 职业人数比例情况表

中档住宅需求仍为消费的主体。调查结果在表5中显示，在被调查区域的居民

中，以私营业主及个体户、国营单位员工所占比重较大，其中私营业主及个体户有52人，占总数的25.8%，国营企业员工50人，占总数的25%，这两类职业的人群由于经营方式、工龄长短的差异，收入反差也较大，但需求量较大，是未来楼市的住宅项目的主要目标客户群体。此外还有商业服务36人，公务员35人，分别占总数的18%，17.6%。而相对收入较高的IT ，证券、三资等行业的人员比例相对较小，购房热情并不高。因此从整体上来看，房地产企业还是应该更多地关注中档住宅需求市场。

购房资金源

储蓄 父母 亲朋好友 贷款 其他 人数

23人 79人 31人 47人 20人 比例

11.5% 39.5% 15.5% 23.5% 10%

不同需求层次的年龄分布

年龄

27岁以下 27-35岁 36-45岁 45岁以上 需求比例 17.1% 30.6% 31% 21.3%

职业

分布

私营业主及个体户 国营企业员工 商业服务 公务员 其他

人数

52人 50人 36人 35人 27人 比例 25.8% 25% 18% 17.6% 13.6%

表6 购房资金来源

根据问卷调查中数据分析得知，购房资金来源于父母的人数为79人，占比例的39.5%。其次是47人的贷款来源，23.5%。这两部分资金来源就占了63%的比例，而贷款却只占23.5%的比例。由此可知，我国父母为孩子购买房子的意愿仍然很强烈，虽然贷款的方式近两年有所增加，但由于贷款利息过高等原因，再加上居民收入并没有那么大的提高，所以主要还是靠家长的支持。

调查显示老城区仍然是消费者买房较为集中的最佳意向地段，这主要是因为这个区域是泰安市政治、经济、交通、文化的集散地。虽然南部新开发区也有较大吸引力，但这个发展还是需要一个长远的过程。这与父母是主要资金来源有着密切的关系。

购房动因购买住房条件改善投资

人数87人63人50人

比例43.5% 31.5% 23%

表7 泰安市民购房动因

现在购买商品房考虑较多的因素除了人们一直关注的价格、地段、户型等因素外，还增加了物业管理、房屋质量、公共配套、小区绿化、周边教育环境、车库等，不难看出购房者对客观因素的重视也在于日俱增，这就使一大部分人想要改善现有的住房条件。

有上表可知，购买住房的有87个人占43.5%的比率，想要改善条件的有63个人占31.5%的比例，投资的有50个人占23%的比例。这说明有大约4/5的人还是有实际的购房需要的，无论是买新房，还是条件改善，这部分人都是有实际需求的。而作为投资的还只是一少部分，即使是用作投机，也不会对房地产市场的房价造成引导性，泰安的房地产市场还有较大的发展空间。

3 泰安市房地产行业所存在的问题

3.1 房价上涨过快

3.1.1 房价上涨过快，超过消费者的承受能力

近几年，一方面物价不断上扬，另一方面则是房价节节攀升，居民的消费水平日趋增高。四年之前泰安最高房价超到3000元时，好多人感觉已是天价，而短短两年之后，最高房价已超过5000元，现如今房价已经涨到四千左右，最高房价甚至近万，房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。

3.1.2 房价上涨过快的负面影响

房地产价格上涨过快，直接影响了泰安市一部分中低收入人群的购房能力，影响着社会安定。房地产价格增长速度远高于工资增长速度，而对于中低收入人群而言，他们的收入结构高度依赖工资收入，这样就使得中低收入群体成为房地产价格快速上涨的主要利益的受损人群。而目前已经取消了福利分房制度，政府对中低收入的住房保障体制远未完善，住房价格的上涨越快，达到越高水平，感到利益受损的社会人群会越来越广泛，就可能对社会的稳定产生一系列不利的影响。

房地产价格上涨过快，还会加剧社会财富的再分配，加大社会不公平感和贫富悬殊，不利于建立和谐社会。在房地产快速上涨的过程中，原来拥有房产的社会群体会产生财富增值，成为受益者，这样会产生社会财富由无房阶层向有房阶层的转移效应，富者愈富，贫者愈贫，导致贫富差距扩大。与此同时，在房地产价格快速上涨的过程中，征地拆迁加快，产生了很多社会矛盾，诱导城市化进程加快，加速了地方政府通过土地的出售来提高财政收入。目前房地产行业在该市国民经济中的地位显著上升，由于房地产行业的高度产业联动性，房地产价格上涨过快，导致水泥、钢材等多种原材料的需求快速增长，价格上扬。而这又反过来推动了房地产成本上升，价格进一步上扬，形成恶性循环。由于房地产关系到每个人的生活，房价上涨会产生工资上涨的压力，房价上涨与低收入群体的矛盾不断激化。

3.2 商品房供应结构不合理

高档商品房比例过大、中档住房有效供给不足，市场供求失衡。房地产结构失

衡问题是房地产业发展中的一个严峻问题。目前，泰安市住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。一些房地产开发企业受利益驱使过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超越了市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不能够及时到位，导致经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者购房的难度。

3.3 房地产市场的信息不对称

泰安市政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息公开很不透明。政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中，存在着明显的信息不对称。由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的判断。特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间信息的不对称。

3.4 房地产开发商追求暴利

近几年来房地产业前景看好、房价不断上涨，相较于其他行业的来说，泰安市房地产业的暴利已然是公开的秘密，由此导致外来资本“逐利而来”，大量涌入。在该市房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向房地产业，抢占土地这一稀有资源。造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不合理。突出表现为近几年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被抬高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。

3.5物业管理不配套、服务质量差

物业管理是整个房地产开发链中的最后一个项目，是房地产售卖过程的延伸。近几年泰安市的房地产升温使得众多的投资者一哄而上，楼房出售后，物业管理却

不能及时跟上。有的虽成立了物业管理委员会，但服务不尽如人意。该市物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，又缺乏物业管理方面的人才，更多的人认为物业管理人员只要扫扫地、站站岗就可以。当前，一方面，由于宣传不到位，居民的物业管理意识不强，许多业主仍然把物管作为一个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿意交纳物业管理费，从而引起纠纷；另一方面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满。

4 泰安市房地产行业建议及对策

4.1 完善市场机制，调整住房供应结构

加强对泰安市房地产整个行业的宏观调控力度，保持需求和供给的总体基本平衡。合理调控，通过规划调控坚决杜绝剥皮式、掠夺式的开发建设；合理规划、布局，按照城市发展的总体要求进行功能区分；合理安排，保持商品房、经济适用住房、廉租房之间合理的供应比例；合理设计，根据人们消费水平与观念变化，不断推出不同款式不同档次的商品住宅。开发商要进行市场调研，做好产品定位，市场要面向大多数的中等收入家庭，使更多的居民买得起房子。开发商要依据市场的需求确定开发战略，充分关注市场需求的层次性、阶段性和多样性，进一步激发居民的有效需求，使购房者能够买到他们喜欢的房子。

4.2 建立健全综合服务体系

4.2.1 扩大信息发布渠道，增大市场透明度

政府应当采取将一些基本的房地产市场信息向社会公布的方式，并提供公开查询的功能，加大房地产市场透明度。发布内容应当包括：土地拍卖情况、不同区位商品房和存量房的可售套数、套型、面积及已售套数、面积、户型以及实际成交价格，商品房项目的预售许可、权属状况、规划设计情况及建筑面积、套内面积、公用分摊面积等，即时公开市场供求信息，引导人们理性投资和消费，让人们在适当范围内能够进行合理的投资和消费。

4.2.2 加强规范物业管理，提高住宅质量

政府应该进一步做好规范房地产建设领域的规划，加强监理、完善房地产销售

渠道，改善房产供应，让居民可以买上放心房。同时要也应规范好物业管理服务，提升物业管理质量，培育物业管理市场，促进物业管理加快实行专业化、社会化和企业化的速度。

4.2.3 打造泰安品牌，提高城市形象

泰安地处山东中部，背靠历史名山泰山，北与省城济南相邻，交通极其便利，山城一体，环境优美，非常适宜人们居住以及休闲度假。优越的地理环境和该市的房价水平，一直是吸引外来人员的良好条件。该市应抓住这一机遇，进一步加强城市建设，改善人居环境，提高城市整体形象，加强宣传，在市场开发中树立品牌意识、精品意识，让人们愿意在泰安居住、投资，使泰安成为最适宜人居住的城市，打造出泰安品牌。

4.3 加强房地产金融的完善和发展

房地产业是资金密集型产业，房地产业发展必不可少的条件是金融的介入。泰安市房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务。从当前按揭业务的发展状况看来，还存在着一些贷款时间短、贷款比例低、担保方式单调、风险回避不够的缺陷。随着住房制度改革的不断推进和房地产市场的进一步发展，房地产消费信贷业必将有着快速的发展，所以应该加强金融监管力度，完善金融政策。

4.4 建立住房补贴制度，健全住房公积金制度

中低收入水平的居民是当前住房消费的主体，政府对这部分人应以货币补贴为主，满足该群体住房的需求。建立住房补贴制度，尽快落实住房分配货币化的政策，以便尽快把广大居民转变为住房市场的需求主体。通过市场的调节，有效满足这部分人的住房需求，控制住房价格。住房公积金制度的目的是充分发挥公积金低贷利率的优势，加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题。因此，必须进一步提高住房公积金的范围，加快发展个人住房贷款业务，充分发挥公积金的作用。政府要切实管理好住房公积金，不断改进公积金贷款服务的质量，简化贷款审批手续，提高贷款工作效率，方便群众；同时加强内控管理，防范贷款风险的产生。

【参考文献】

[1]王国海.楼市预报.中国市场出版社,2007.

[2]丁京杰，于小龙.质疑房地产.中国经济出版社,2007.

[3]沈洪博.中国房地产的结构矛盾和价值链优化.重庆社会科学,2005,（11）.

[4]王伦强.当代房地产业的现状及其发展对策研究.西华大学学报,2005,（12）.

[5]张青松.前夕房地产企业发展策略.宏观经济,2006,（8）.

[6]闫强，刘尔烈.中国房地产泡沫与成因.内蒙古农业大学学报,2006,（2）.

[7]吴朝阳.我国房地产行业竞争初探.上海交通大学学报,2007,4.

[8]强文华.房地产业在关键时刻不能放松宏观调控.金融纵横?财富,2007,（8）.

[9]高喜九.房地产波动与政府宏观行为.前沿,2007,（9）.

[10]高振宇.对房价虚高与楼盘空置现象的思考.法制与社会-经济管理,2006,（4）.

[11]倪鹏飞，赵峥，车峰.中国城市房地产市场分析.中国城市经济,2005,（1）.

[12]代静，管祥兵.城市化进程中的小城镇房地产发展.华中建筑2007,（1）.

[13]何再涛.我国房价虚高问题研究.财会月刊,2007,（1）.

[14]王新军，王霞.房地产经营与管理.管理大学出版社,2005.

[15]徐慎庆.房价与泡沫经济.机械工业出版社,2006.

[16]唐世定，黄洁.房地产热点问题透视.经济科学出版社,2006.

[17]周伟林，严翼.城市经济学.复旦大学出版社,2004.

[18]刘海龙.明天如何做房地产.中国建筑工业出版社,2005.

[19]Greame Hugo.2003.Migration and development:A Perspective from Asia.

[20]Perry,M.1990Business Service Specialization and RegionalEconomical Change.

【致谢词】

四年的大学生活转眼即逝，在这四年里得到了导师及众多知识渊博、严谨治学的老师的言传身教，同时也得到许多同学的无私帮助，如今毕业将近，无限的师恩和友情令我难以言表。

首先我要衷心地感谢我的导师刘建华在我大学学习生活期间和本论文的写作过程中，得到了刘老师的悉心指导和热心帮助，刘老师严谨的治学态度、忘我的工作作风、一丝不苟的求实精神都使我印象深刻，也终生受益。导师以博大的胸怀、高尚的品格、渊博的学识、高瞻远瞩和富于创造的思维方式培育学生做人和成才。从本论文的选题、研究方法等环节中，都得到了导师的悉心指导，论文的字里行间饱含了导师的心血和汗水在此成文之际，谨向辛勤培育我的恩师致以我最崇高的敬意和衷心的感谢!

同时我也要感谢那些给我讲授过课的老师正是他们的传教，让我进入到经济管理这个广裹的领域，给我打下了坚实的专业基础，从而使我的论文得以顺利的进行。我还要感谢学院里所有的老师，他们辛勤的工作，给我们创造了一个好的学习环境。

此外，还要感谢我的父母，是他们含辛茹苦的供我学习，他们不辞辛苦的工作为我提供经济上的支持，谢谢他们的鼓励和支持。

最后，对在我学习和写论文过程中提供帮助的我的同窗好友致以衷心的感谢!

泰安市(全市)房地产投资情况数据分析报告2019版

泰安市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版

报告导读 本报告针对泰安市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示泰安市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解泰安市房地产投资情况提供重要参考及指引。 泰安市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。 泰安市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信泰安市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。

目录 第一节泰安市房地产投资情况现状 (1) 第二节泰安市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3) 一、泰安市房地产开发投资完成额现状统计 (3) 二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3) 三、泰安市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3) 四、泰安市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4) 五、泰安市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5) 八、泰安市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节泰安市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7) 一、泰安市住宅开发投资完成额现状统计 (7) 二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7) 三、泰安市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7) 四、泰安市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8) 五、泰安市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)

房地产论文题目

房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法一一房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTC后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策 房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用 对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响房地产价格评估的几个因素房地产价

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

近五年中国房地产发展变化(DOC)

近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

房地产业发展形势分析论文.pdf

一、房地产业增长面临的新背景 迈向了21世纪的人类社会，经济发展出现了一个明显的趋势，即以高科技信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场空前革命，人类已经进入了新经济时代。房地产业的增长也受到新经济的强烈冲击。 1.新经济必然伴随着新规则。这不仅为制度创新提供了更广阔的空间，同时也强化了对制度的需求，加速并深化经济体制的转变。随着房地产市场的日浙成熟，产业系统的组织能力得到加强，从而使依赖于产业内部结构的各种动力因素对该系统的发展起到更为显著的作用。 2.新经济以知识经济为显著特征。知识在社会生产过程中的渗透，促进了生产迂回化、专业化发展和要素生产率的提高，带来人类各种财富的加速增长。经济发展水平提高为产业成长提供了更坚实的物质、知识基础和更广阔的发展空间。以知识为基础的经济增长将一改过去主要依赖于稀缺资源投入规模的模式，转而强调知识、信息服务于用户的有效性，提倡敏捷制造和商品的个性化。借助于通讯科技的迅猛发展而掀起的网络革命，为新经济运行模式提供了支撑，并进一步促进了经济全球化进程和知识信息的传播利用。由于知识资源的非稀缺性，即非排他或重复使用，从而具有使用越多其价值创造越高的特征，使得依赖于不可再生的自然资源的经济形态得到改变，支持了经济的可持续发展。 二、房地产业增长面临的新动因 房地产业是指“从事房地产开发、建设、经营、租赁、抵押、信托以及维修、装饰等经济活动的行业”。受传统体制和发展水平制约，我国房地产经济的增长几乎一直是以物质生产环节的投资为主要推动力量的。建筑业尽管在官方口径中被列为第二产业，但我国房地产业的成长与建筑业有着特殊的密切联系。建筑业不仅是房地产业中不可缺的物质生产环节，而且是我国房地产业迄今发展历程中的主导环节。这也是某种程度上使我国房地产业运行至今难以完全摆脱生产导向的轨道，因而忽视了市场需求的改变。新经济时代，随着人们收入水平和知识水平的提高，在房地产市场上，服务需求远比物质商品需求更具有弹性，且服务需求形式扩展也比物质商品更多更广。目前，房地产服务需求不仅包括对作为最终消费品的所谓消费者服务的需求，还包括对作为众多社会生产环节的中间投入品的所谓生产者服务的需求。一旦真正步入市场需求导向的轨道，房地产业的生命力就必然从满足日渐饱和的物质商品需求转向满足不断产生的服务需求。也就是说，房地产业的运行核心必然从物质生产环节转向服务生产环节。这种产业核心的转移，具体将依托于以下动力因素： 1.消费者服务的增长。首先是在收入提高、知识占有更充分以及以信息技术为主的高科技支持下，房地产消费者的服务需求将在规模和种类上快速增长，消费者服务部门将有相应的供给规模和业态种类的增加，如维修、装饰、家政等私人服务和现代社区服务行业的进一步成长，从而在房地产业领域内形成更长的产业链进而交织出更广泛的产业网络。关于房地产业的消费者服务增长情况，在此有必要作一些经验性的分析： （1）随着观念更新，人们对于传统服务业，主要是各种私人服务业的地位低下、收入微薄的看法已得到极大改观。许多传统消费者服务行业如房地产业也正融入现代知识与技术，其自身得到发展。 （2）对于现阶段我国的发展状况而言，消费者服务具有较高的收入需求弹性，消费者收入水平的提高，无疑为这类服务行业提供了更大的增长空间； （3）妇女就业的增加以及个体、私营经济的迅速发展，也从供求两方面为消费者服务增长创造了有利条件； （4）网络通讯技术的社会化应用，为形成由各类商品与服务的生产、分配、交换、消费构成的经济网络系统提供了支持，促使消费者服务在更广泛有效的分工协作基础上形成更多的新兴业态和稳定的发展基础。如近年来综合布线的普遍引入，对物业管理、社区服务发展起到了极大的促进作用。2.生产者服务的增长。作为中间投入品的生产者服务，如房地产开发、管理、销售、租赁、抵押、信托等日渐繁荣，生产者服务的迅速增长也成为房地产业增长的新动因。根据现有按经济活动类型统计的数据整理后发现，住宅建设和一系列属于生产者服务行业的增长是推动我国房地产业整体增长的主要因素。 （1）住宅建设作为房地产经济运行中提供物质产品的主要生产环节，尽管仍保持较高增长率，短期内仍体现出相当的成长性，但一定程度上讲，政府对于形成目前住宅商品供销两旺局面起了很大作用，而如果长期以较高的住宅建设投资规模来保持房地产业的增长点，势必无助于改变整个产业偏重并依赖整个物质生产环节的格局； （2）技术进步导致物质生产领域劳动生产率提高从而就业相对缩减，这是现代社会经济的一大显著背景； （3）随着居民收入水平的提高，房地产业的发展不可忽视。物质产品的需求逐步饱和及服务需求不断衍生的趋势，而现在距离2010年我国人均住房面积目标的实现不过是几年的时间，因此，近期以住宅建设为产业的新增长点，在满足消费者直接需求的同时，还应重视物质产品生产为各类房地产服务的发展提供载体的功能，即住宅业应同时作为一种生产者服务行业而得到新的发展。 3.网络经济为房地产业注入了新的理念与活力。在高科技广泛应用的新经济时代，网络与房地产业结合是一种发展趋势，成为房地产业的“推动剂”。由于房地产商品属于区域性 商品，不同区域的房地产商品信息量流通较少，对开发商和购房者都造成了一定的困难。网络的参与就打破了区域性的限制，缩短了各种信息流通的时间，大大降低了资源、物源、信息源的传递和处理的成本。网络对房地产这个传统

房地产市场分析论文集(25个doc)27_New

房地产市场分析论文集(25个doc)27

水载舟亦覆舟，舟沉水亦破水 如果把企业喻为船，消费者就好比水。水，载舟亦覆舟。然而，成都油脂化工总厂的衰败与再兴亦表明；舟，沉水亦破水。 一、覆舟 这个国营中型企业，有５０多年生产肥皂的历史。该厂的“芙蓉”肥皂，在历届全国评比中，除一次排名第二外，其余均为总分第一。１９８８年，该厂肥皂产量达１４，０００吨，年利税１４０万元，还享受着数百万元财政补贴。可到了１９９０年年底，该厂肥皂产量只有９，０００吨，且有２，８００吨肥皂涨满了库房，也占用了全部资金。厂，停产了；船，沉了。 二、茫然 １９９０年，原材料价格上涨一倍左右居高不下；国家和地方给该厂的补贴又全部取消；同时，随着洗衣机大量病入居民家庭，消费者已青睐去污力强，使用方便的洗衣粉，而对肥皂却不屑一

不”。“四千”即“千山万水、千辛万苦、千方百计、千言万语”；“三不’即“不分昼夜，以调查为依据，按时获取准确信息方回厂”。电报、电话从大江南北频频传回。 1抽样调查表明：１９９０年，在我国农村，主要用肥皂而很少用洗衣粉的家庭有５，９６０万户，大多数分布在山区、丘陵地区、城市远郊等；另外，有６，０５０万户的肥皂用量略低于或等于其洗衣粉用量，大多数分布在近郊、小镇、交通发达的富裕乡村。 ２．经常使用芙蓉牌肥皂的家庭，１９８９年为３１２万户，而１９９０年只有２７１万户，其中四川1990年有１５３万户。老客户减少的主要原因是零售商的销售问题；而新客户不能增加，主要是不了解芙蓉牌肥皂，即使在四川，也只有１２％的农户熟悉芙蓉牌肥皂。３．芙蓉腺肥皂货比数家，质量上乘，价格居中，但零售商销售积统性不高，主要原因是纸箱包装不牢，运输时容易变形，顾客不买变形肥皂，致使零售商盈利微薄，销售一条芙蓉肥皂，

泰安市人民政府关于进一步加强房地产市场规范化管理的意见

泰安市人民政府关于进一步加强房地产市场规范化管理的意 见 【法规类别】房地产综合规定 【发文字号】泰政发[2008]66号 【发布部门】泰安市政府 【发布日期】2008.09.09 【实施日期】2008.09.09 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 泰安市人民政府关于进一步加强房地产市场规范化管理的意见 （泰政发〔2008〕66号二OO八年九月九日） 各县、市、区人民政府，市政府各部门、直属机构： 为深入贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》精神，进一步规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程的监管，推进科学发展，针对当前房地产市场存在的问题，现就加强我市房地产市场规范化管理工作提出以下意见： 一、进一步提高加强房地产市场规范化管理重要性的认识 保持房地产业的健康发展对全市经济发展具有重要的意义。经过近几年的持续整顿，我市房地产市场秩序明显好转，房地产市场逐步走上了依法管理的轨道。但是，由于房

地产行业投资大、周期长，涉及的环节多，情况复杂，房地产市场不规范的状况还未得到根本扭转，部分企业诚信度差、管理水平低，不严格遵守建设程序、不按时开竣工、虚假广告、违规销售、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题还时有发生，影响了房地产市场规范化管理，不同程度地损害了消费者的合法权益。各级各有关部门要从促进城市建设和国民经济科学协调发展、满足群众的住房需求、推动反腐倡廉和维护社会稳定的大局出发，高度重视房地产市场规范化管理，各司其职，加大监管力度，促进我市房地产业又好又快地发展。 二、明确职责，全面实施房地产市场规范化管理 （一）规范房地产开发企业管理。 1、规范企业内部管理。 要引导和推动房地产开发企业建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，建立市场和政策研究机制，提高决策力；建立资金控制机制，提高抗风险能力；建立质量保障机制，积极推行ISO9000系列质量管理体系认证，培养和引进高、精、尖技术人才，不断提高市场竞争能力；进一步规范开发项目和企业人员的档案管理，严格执行《劳动合同法》的有关规定要求，促进企业管理和队伍建设水平的持续提高。 2、规范房地产企业资质管理。 房地产开发企业应当依据其资质等级，在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务。建设行政管理部门应当对房地产开发企业的资质实行动态管理和年检制度，不定期核验开发资质条件的达标情况，依法依规及时调整开发企业的资质等级。对申请新批、核定及升级的企业，采取“资料审核，现场勘验，社会公示，行政许可”的程序进行。对不按城市规划要求实施建设内容和在规定期限内不按时开竣工、无开发项目或有其他违法违规行为的企业，依法降低或注销其开发资质。工商行政管理部门应当严格企业注

房地产市场分析论文集(25个doc)23

房地产市场分析论文集(25个doc)23

恰到好处的心理营销 北京西乐日用化工厂是北京市海淀区四季青乡化轻公司下属的一个乡办化妆品生产企业。它的前身是一个修补轮胎的手工作坊。１９８４年，该厂根据社会对日用化妆品需求不断增长的趋势，正式转产护肤霜。几年来，西乐厂坚持依靠科技，不断开发出适销对路的新产品，继１９８４年投产（当年产值达２０万）后，销售额连年翻番，到１９９０年已突破９（：）万元。这家只有２００多名职工的乡办企业，目前已开发出６个系列犯个品种的产品，每年为国家创利税上百万元，产品不仅在激烈的市场竞争中占有一席之地，而且已经在我国北部地区广为流行、走俏。 北京西乐日用化工厂之所以取得如此好的 成绩，其中一个极为重要的原因就是该厂抓住了消费者对日用化妆品的消费心理，展开了心理营销。 一、抓住顾客求新求美心理

随着化妆品消费需求的发展，消费者不再仅仅追求化妆品的美容需要，而且更加重视其护肤。保健等多种功能。西乐厂在开发过程中意识到了这一点。１９８４年，西乐厂引进了北京协和医院开发的硅霜生产技术，并把这种经过临床医疗试验证明具备护肤、治疗良效的的专用技术，用来开发新型的化妆品，当年９月通过硅霜工业化生产的技术鉴定后，很快就生产出以“斯丽康’命名的护肤霜投入市场。这种化妆品与传统护肤霜的不同之处，在于它以硅油代替了以往常用的白油或动、植物油脂。这种裢油擦抹在皮肤上，能形成一种薄膜，一方面能阻止皮肤表面因水分丧失而引起皮肤干燥的作用，另一方面又能维持皮肤细胞的正常新陈代谢。因此，斯丽康护肤霜由于使用了硅油可起到美容、增白、洁肤的作用。长期使用硅油化妆品，不但无害，而且还可使使用者的皮肤滑润、弹性好。几年来，该厂陆续推出的“斯丽康高级护肤霜”、“斯丽康增白粉贫，以及化妆用的底霜，婴儿用的“宝宝霜”等多种新产品，已经受到了经常需要化妆品的顾客以及寒冷干燥地区消费者的青睐。西乐化

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

房地产行业调研分析报告

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念

1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长

泰安东部区域房地产市调总结分析

鲁商市调总结付志明12.24 鲁商国际社区市调总结 一、市场概况 泰安东部区域为泰安重点规划的旅游产业和高新技术产业园区，以泰山区东部新区办公楼为界，以东至省庄芝田河是泰山区的开发区，以西至佛光路为老泰安高新区即东部高新区。政府提出打造“东部新城区，产业新高地”的工作目标，主要以高档居住开发住宅为主，环境优美、设施齐全，居住舒适性。 东部楼市板块主要以温泉路以东，东岳大街以北项目，项目主要以别墅及花园洋房等高档住宅为主，部分项目为刚需型高层及小高层。 区域相对西部区域整体价格较高，主要面向改善型客户为主，部分背景族富二代同时存在购房需求。

鲁商市调总结付志明12.24 二、各项目对比分析 项目 信息 云谷御和苑新兴御蓝山三合御都华新山居恒基都市森林东苑香墅大安绿视界天竹佳苑 建筑面积 6.7万40万30万9.7万34万4万16万33万 开发期数2期2期3期1期2期1期住宅，2期商业分2期开发分4期开发 产品类型6层洋房、18层高层洋房+高层6层中式豪宅洋房+别墅11层洋房联排双拼独栋别墅高层住宅多层+高层 主力户型3室2 厅131 ㎡ 高层3室2 厅150 ㎡ 洋房 3室2 厅134 洋房 2室 82㎡ 高层 3室 98㎡ 洋房 3室 110 ㎡ 洋房 3室 2厅 130 ㎡ 3室 2厅 107 ㎡ 5室 2厅 285 ㎡ 3室 2厅 128 ㎡ 4室 4厅 155 ㎡ 3室 2厅 136 ㎡ 3室 2厅 149 ㎡ 3室 2厅 126 ㎡ 3室 2厅 92㎡ 4室 2厅 260 ㎡ 5室 2厅 330 ㎡ 7室 2厅 412 ㎡ 4室 2厅 139 ㎡ 3室 2厅 120 ㎡ 2室 2厅 94㎡ 3室 2厅 119 ㎡ 2室 2厅 96㎡ 2室 2厅 94 ㎡ 产品量/比例102套90套85套30% 40% 20% 408 套 84套84套120 套 180 套 140 套 180 套 180 套 70套40套70套20套30% 30% 10% 68 68 83 去化量16套7套8套20套30多 套10套129 套 53套6套0套0套0套120 套 48套44套7套13套2套去化 30% 去化 40% 去化 50% 28套30套0套 销售均价6000 7200 7200 5600 6000 6000 1200 0 1200 1200 未定未定未定8000 8000 8000 1200 1200 1200 5500 5600 5600 5400 5400 5500 其他产品高层2室110㎡，3室137㎡ 洋房4室210㎡4室172㎡洋房3室2厅137㎡ 3室2厅115㎡ 4室2厅181㎡60套， 5室3厅24套 3室2厅140㎡ 4室2厅168㎡ 3室2厅112㎡84套 3室2厅169㎡40套 暂无暂无147㎡四室二厅 145㎡三室二厅 客户群体高层主要针对周边学校教师， 洋房主要针对西侧商业公司 高管领导及其他投资性客户主要针对项目周边改 善型及刚需客户。 客户针对老城区改善 型客户， 客户主要针对中高端 改善型客户。 客户针对于周边中端 刚需类， 客户针对于城区改善 客户为主。 东侧乡镇刚需客户， 部分中层客户 客户正对于周边乡镇 及企业员工为主。 优惠活动全场97折优惠一次性97，分期98 暂无暂无一次性97折，按揭99 折暂无交2万抵3万 交5万抵7万 开盘每平米优惠400 项目进程1期现10栋楼全部封顶，进入 外立面及内部修整阶段2期商 业写字楼未动工会馆进入装修阶段， 住宅在地基阶段。 1期交房，2期外墙 立面完毕，3期正在地 基施工中。 项目现处于地基阶 段，主大门处主体已 建立。 一期1-17楼部分交 房，17-41号楼 已全部封顶，进入外 墙装修阶段。 1期部分已售罄交房， 2期正在地基阶段。 推出120多套房源， 去化60多套。 最新动态12月14号盛大开盘，推出1、 2、3、4、7、8、10号楼12月06号内部选房 推出8、11、13号楼 金秋摄影大赛围挡已树立，进入蓄 客阶段。 暂无暂无促销活动，大转盘11月25号开盘。 计划推售其5、6、9号洋房预计15年4 月份推售去化前期产品的同时 加推17 15年加推三期D组团 19、21号楼 计划15年3月份入 计划15年推售18-41 号楼中的部分房源。 15年4月份开盘大规 模推售。 15年计划推售18-20 号18层高层，预计 15年计划推售25、26 预计200多套高层。

我国房地产业发展研究论文

我国房地产业发展研究论文 摘要：近几年，房地产业较高的利润回报率吸引了众多资本，我国很多的民营企业和国有企业，都把目光投向了投资房地产。而高技术产业的发展由于具有不确定性，对各类资本不具有更大的吸引力。只有技术创新获得超额利润，才有利于调整我国的产业结构和建设创新型国家。所以房地产业的过度超前投资对建设创新型国家具有颠覆性作用。文章试从官产学的角度论证我国现阶段房地产业的发展。 关键词：三重螺旋（TH）；房地产业；大学 一、TH相关理论 自20世纪80年代末以来，官产学合作所形成的创新发展模式在国际上一直备受科技政策部门与学术界的青睐。为确切、有效地整合国家或区域的科技资源，官、产、学的伙伴关系提升成为关键因素。所谓伙伴关系（Partnerships）指的是，大学、产业、政府之间透过组织结构性的安排，制度性的设计等机制，以加强三者资源的分享与信息的沟通，达到科技资源的协同运用与效能整合，其理想的境界即：大学、产业、政府建立起策略性互动机制。 官产学“三重螺旋”（TH，TripleHelix）首先见于Etzkowitz&Leydesdorff （1995）。在这篇具有奠基意义的文献中，Etzkowitz&Leydesdorff认为大学和产业的触角己开始伸向了先前属于对方的领域。胡恩华和郭秀丽（2002）在其针对“产学研”问题对策研究中均挑明了“官产学研合作”之说，对官产学（研）合作中的产业界、学术界和政府各自职能进行了相应界定，并指出应逐步形成以国内外市场需求为导向，企业为主体，政府、高校和科研机构为纽带的新型合作机制。在这种合作机制中，要充分发挥政府的政策指导作用，发挥企业主力军作用，发挥高校和科研机构的科研先导作用，真正建立起以企业为“龙头”，高校和科研机构为“躯干”，政府为“尾翼”的系统结构，实现“科学技术面向经济建设主战场”的战略转变。在这种合作机制中，政府的职能是制定合作发展的战略规划、重大政策，协调重大合作项目等；高校和科研机构的职能是着眼高技术的基础研发工 作，提供先进技术和研究成果；企业的职能是着重应用技术的研究开发和工

房地产营销策略分析 论文

毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日

目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)

绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市

浅谈中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消

2020年房地产市场分析报告范文

房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万

㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析