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国家宏观调控对房地产政策的影响

我国房地产市场发展状况及国家对房地产市场的调控研究

摘要

房地产业是我国国民经济的支柱产业，事关国民经济和社会发展全局，既是重大的经济问题，也是重大的社会问题，与经济社会健康发展关系十分密切。房地产业在我国国民经济中占有重要的地位。

改革开放以来，我国城市化和工业化水平得到大幅度的提高，市场经济充分发展。而消费结构升级、收入提高、人口增长、劳动力流动、消费观念转变等诸多因素增加了房地产市场的潜在需求，促进了房地产业的快速发展，从而对国民经济的增长作出了巨大贡献。然而，市场失灵、非均衡性等理论告诉我们，市场是有缺陷的，房地产市场也存在诸多问题，如房价虚高、房地产开发企业本身投资结构不合理、房地产市场管理体系不完善和房地产市场的运行机制不建全等问题，因而需要国家进行宏观调控。国家针对房地产市场出现的突出问题，出台了一列系政策，对房地产市场进行调控，目的是均衡社会供求，使房地产市场发展更规范、更合理，进一步促进国民经济的发展，加快社会发展的步伐。

房地产市场是动态发展的，国家的每一次调控都不能完全消除房地产市出现的种种问题，只是针对部分突出问题，从而进行指导。通过对房地产市场出现的突出问题和国家出台的调控政策的研究、分析，预测未来房地产的发展方向和可能出现的问题，及早的进行疏导，使房地产市场更规范、更合理。

关健词：宏观调控政策房地产市场

作者：王康

指导老师：刘菁菁

第一章绪论 (4)

一、研究背景…………………………………………………………………４

二、研究意义 (4)

三、研究方法和思路 (5)

四、本文的结构安排图 (6)

第二章国家对房地市场宏观调控的客观必要性 (7)

一、我国房地产近年来的发展状况 (7)

（一）我国房地产快速发展的成因 (7)

（二）我国房地产快速发展的作用 (8)

二、房地产市场在运营过程中出现的问题以及对社会的影响 (9)

（一）房地产市场在运营过程中自身出现的问题 (9)

1、房地产开发的融资结构不合理 (10)

2、房地产市场的运行机制不建全 (10)

（二）外部环境对房地产市场的影响 (11)

1、城市土地储备对房地产的影响 (12)

2、国内金融形势对房地产市场的影响 (13)

（三）房地产市场的高速发展对社会的影响 (13)

第三章国家对房地产的宏观调控 (14)

一、国家对房地产宏观调控的可行性 (14)

二、国家对房地产市场的调控方式 (14)

（一）经济手段 (15)

（二）法律手段 (15)

（三）房地产宏观调控主要途径之间的相互关系 (16)

第四章国家宏观调控下的武汉市房地产市场 (18)

一、宏观调控下武汉市房地产开发企业的状况 (18)

二、宏观调控下房地产市场对武汉市居民生活的影响 (18)

第五章对未来房地产市场的预测和建议 (19)

一、未来房地产市场发展的预测 (19)

二、对未来房地市场发展的建议 (20)

第六章结束语 (21)

一、本文的主要观点 (21)

二、本文的局限性 (21)

三、对后续研究的建议 (21)

参考文献 (22)

后记 (23)

第一章绪论

一、研究背景

自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。

房地产作为国民经济中的支柱产业，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加，在市场需求状况强烈的刺激下，房地产企业迅速兴起，由于市场经济的局限性，市场失灵，供求结构不合理，在房地产行业中出现了许多突出问题，具体表现为房地产业投资结构不合理、管理体系不完善等问题,使其房价持续增长远远背离其价值从而形成的房地产泡沫，严重制约了房地产业的健康发展。严重影响城市居民的生活，带来了城市居民买房难、租房难、生活难等一系列社会问题。为了规范房地市场，解决存在的社会问题，国家必须对房地产市场进行干预防止房地产投资过热、房价上涨过快。

二、研究意义

针对房地产行业出现的一系列问题，基于理性研究宏观调控房地产市场的目的、方式和最终效果分析的意义阐述如下：

第一：促进经济增长。促进经济增长是宏观调控的最重要目标。经济增长是经济和社会发展的基础。持续快速的经济增长是实现国家长远战略目标的首要条件，也是提高人民生活水平的首要条件。因此，促进经济增长是宏观调控的最重要的目标。其次，促进经济增长是在调节社会总供给与社会总需求的关系中实现的。只有社会总供给与社会总需求基本平衡了，宏观经济才能正常进行，经济增长才能顺利实现。因此，为了促进经济增长，政府必须调节社会总供给与社会总需求的关系，使之达到基本平衡。如果社会总需求明显超过社会总供给，出现商品普遍供不应求、物价全面上涨，这时宏观调控的重点就是抑制投资需求、消费需求，并适当减少出口，同时鼓励增加供给，适当增加进口；如果社会总供给明显超过总需求，出现商品积压、生产下降、物价下降、失业增加，这时宏观调控的重点，是刺激投资需求、消费需求的增加，并

鼓励增加出口，同时适当控制供给增加，减少进口。

第二；增加就业。就业是民生之本，是人民群众改善生活的基本前提和基本途径。就业的情况如何，关系到人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定的大局，关系到全面建设小康社会的宏伟目标，关系到实现全体人民的共同富裕。促进充分就业是我国政府的责任。我国面临严峻的就业形势，一方面劳动供给数量庞大，另一方面劳动力需求数量有限。因此必须坚持实行促进就业的长期战略和政策，长期将增加就业的宏观调控目标落到实处，并严格控制人口和劳动力增长。就业的增长取决于经济增长速度和经济增长的就业弹性。要增加就业，首先要促进经济持续快速增长，这是增加就业的基础。只有经济快速增长了，经济、社会各项事业才有加快发展的可能，对劳动力的需求才可能有较快的增加。同时还必须提高就业弹性。经济增长率确定，提高就业弹性，也就是增加就业量。为了提高就业弹性，要积极发展劳动密集型产业、第三产业、中小企业、非公有制企业，要大力推进城镇化，回收小城镇建设。

第三，稳定物价。在市场经济中，价格的波动是价格发挥作用的形式。但价格的大幅度波动对经济生活是不利的。如果物价大幅度上升和通货膨胀，会刺激盲目投资，重复建设，片面追求数量扩张，经济效益下降；如果物价下降和通货紧缩，则会抑制投资，生产下降，失业增加。在社会主义市场条件下，绝大多数商品和服务的价格由市场决定，但政府可以运用货币等经济手段对价格进行调节，必要时也可以采用某些行政手段，以保持价格的基本稳定，避免价格的大起大落。

三、研究方法和思路

本文首先对房地产市场发展史的介绍、房地产在国民经济中地位的阐述，在市场经济的导向下对房地产发展过程中出现的问题的研究分析，介绍了国家对房地产的宏观调控，包括房地产宏观调控的原因、宏观调控的目标和宏观调控的手段；然后详细的对房地产宏观调控政策效果的比较分析，并以武汉市为案例，分析宏观调控政策如何影响房地产市场。预测未来房地产市场的发展走向，并提出自已的建议。

四、本文的结构安排图

为了使写作的结构和思路更加清晰，本文的结构图如下：

第三章国家对房地产的宏观调控（调控的可行性、方式）第二章国家对

房地产宏观调

控的客观必然

性（房地产运

行中出现的问

题和对社会的

影响）第五章国家宏观调控下的武汉市房地产市场

第一章绪论

（研究背景、研究意义和

研究方法和思路）

第六章结束语

第五章对未来房地产市

场的预测和建议

第二章国家对房地市场宏观调控的客观必要性房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，包括房地产投资开发业、房地产中介服务业和物业管理业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。从行业分类来看，房地产业属于第三产业，是国民经济的重要组成部分，两者之间不仅仅是部门与整体的关系，而且存在着内在的有机联系。国民经济起飞阶段，房地产业在国民经济中的基础性、先导性和支柱性产业的地位，使得国民经济与房地产业之间作用与反作用的双向反馈关系较其他行业表现得更为强烈一方面，国民经济的发展现状和潜力制约和影响着房地产业发展的规模、速度、结构；另一方面，房地产业的发展对国民经济持续、稳定、健康的发展产生强烈的反作用。因此，对房地产业的宏观调控构成国家对整体国民经济宏观调控的重要方面。

一、我国近年来房地产业的发展状况

我国房地产业自国家停止福利分房实行住房货币化、市场化后，房地产业开始真正发展起来。房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。对于一般工薪阶层而言房产就是他们最大的财富。这种需求使得我国商品房自1999年直至今天价格不断飙升，平均年增幅高达10%以上。这会使人们产生未来房价上涨超过10%的预期，买到房子，就拥有了不断升值的财富。所以构房热是近年来房地产业发展的客观表现。

（一）我国房地产快速发展的成因

房地产作为一个新兴的支柱产业在国民经济发展中占上主要的地位，通过对过去十年的房地产业的研究，可以得到我国房地产快速发展的成因如下：第一：中国经济快速稳步发展是房地产发展的基础条件。我国房地产业高速发展是和我国经济超常规、长周期、高速度发展分不开的。过去十年，由于国家对经济的宏观调控和东亚金融危机影响，前五年GDP增速连续微降，后五年增幅又逐年上升，2006年达到10.5%的新高点。经济的增长使地方财力和老百姓的可支配收入也呈现相应增长。国家处于城市化和工业化发展的浪潮之中，各地通过竞争性的抓机遇抢发展，使得几乎所有城镇的城市定位、城市功能和城市形态都发生了巨大变化;中国老百姓通过逐次提高的排浪式消费，将消费需求推广到汽车和住房领域。老百姓的住房

水平改善之快、之好、之广状况空前。城市发展和老百姓改善生活条件的两股洪流形成了我国房地产发展的大好局面。

第二：土地及住房制度改革为房地产发展提供了体制保障。在计划经济年代里，土地是无偿划拨供应，土地资源的稀缺和浪费共同存在，土地价值无法反映在国家资产财富中;住房是由政府和单位无偿分配并实行福利性租金，大批的城市居民分不到房子，大批的城市居民住在连简单再生产都无法维持的小房和破房当中，住房问题成为各地爆炸性的社会问题。始于上世纪八十年代的我国土地制度改革和住房制度改革，其核心就是将土地和住房问题的解决推到商品化、市场化道路上去。国家除财政资金投入外，允许单位自筹资金、民营资本、境外资本、个人资金、金融资本、公积金、信托基金、土地批租收益、债券和股票市场资金等投入房地产业，从根本上解决了发展财力不足的问题。国家和地方政府通过土地批租的收益和房产税源的增收，获取了各地房地产和城市建设的持续性发展的引擎。譬如上海市上世纪最后十年的土地批租收益共计约一千亿元，为上海城市发展“一年一个样、三年大变样”提供了经济支撑。整个国家的土地资源价值和商品房价值都随着改革的推进而逐步提高。

第三、旺盛的市场需求是我国房地产发展的动力源泉由于摈弃了土地无偿划拨和房产无偿福利分配的国家或单位资源行政性配置的体制，土地和房产的真实价值从此可以在市场上得到充分体现;也由于土地资源、投入资金和建筑材料的市场配置，使

得房地产发展的市场供给问题一扫短缺局面。但真正决定我国房地产发展的还是社会和群众个体从旧体制束缚下释放出来的对商品房旺盛的市场有效需求。

我国城市居民人均居住水平在世界上并不高，存在着居住面积不断提高的客观要求;我国每年至少有两千万农民工沉淀在城市，他们最基本的要求是在城市具有生存发展的空间;由于经济往来的密切性和产业结构的变化，中国每一个城市都存在着因短期流动人口激增而产生对商品房需求量的增加。2004年底建设部颁布《全面建设小康社会居住目标》，提出我国“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。”我国城市的商品住宅总量具体到某一城市可能产生空置过剩，但就全国中长期而言，我国城市住房需求还会保持强势。当到2020年中国城市化水平达到60% 时，至少将有2.6亿农民从农村迁入城市。

（二）我国房地产快速发展的作用

房地产具有改变城市形态、提升城市功能的作用我国城市发展的基本经验是首先给城市进行发展定位，其次是进行城市的空间布局规划，最后是在规划主导下实行房地产开发。最近十年，我国的各个城市都基本实现了脱胎换骨般的城市重塑。城市形态今非昔比，旧貌换新颜。城市功能更加富有竞争性，产业结构不断升级。重要原因就是房地产业为城市建设提供了发展资金和发展载体。房地产业的产品具有不动产和非均质性的特征，在地方经济中具有财富累积、改变城市形态和功能、增加地方税源的重要作用。土地批租收益和房地产税收在地方政府中的财政预算内外的比重存在着逐年提高的普遍性趋势，成为中国城市建设和发展的重要资金动力源。

二、房地产市场在运营过程中出现的问题以及对社会的影响

近年来随着国家政策的改变，工业化进程和城镇化步伐的加快，房地产在城镇化进程中扮演着重要的角色，房地产市场是市场经济下的新兴市场，由于市场制度的不完善性和局限性，房地产市场也必然会出现一些突出的问题。

（一）房地产市场在运营过程中自身出现的问题

房地产企业作为是城镇化进程中的重要角色，我们要对房地产企业在运营过程中出现的问题密切关注，因为这些问题对社会的影响范围大、周期长，因此，对房地产业的研究是必要的。

1、房地产开发的融资结构不合理

融资结构可以理解为企业的各种资金来源的比例关系一般而言将之简化为股权与债权

之间的比例关系，也将之划分为内源性融资和外源性融资。内源性融资是指企业依靠自身的盈利能力，运用自留资金进行融资；外源性融资指依靠外部的资金渠道进行融资。资本结构的研究主要关注是否存在最优融资结构以使得股东财富最大化。1958年，MM理论（MillerandModigliani）及其推论认为：除非存在理想的环境中，否则资本结构确实会对企业的价值产生影响。其后优序融资理论（MyersandMajluf）认为：考虑资本成本因素，企业的理性融资顺序应该是“内源性－外部无风险负债－外部风险负债－发行新股”。虽然，实证研究的结果和融资理论还存在一定的差异，不同环境、不同企业的最优融资结构还存在争论，但是一个理性的融资结构应该是内源性融资股权性融资、债权性融资合理的比例的结合。

而融资结构不合理的原因，首先是企业自身的喜好。房地产企业的所有者往往热衷于和地方政府官员之间建立各种“人脉关系”。这种“人脉关系”的巨大资源就是通过地方政府的行政权力从银行取得信贷额度；其次是其他融资渠道存在障碍除了银行贷款以外，国内房地产企业的主要融资选择是资本市场的股权融资，但是，发行股票和上市周期长、手续繁杂，成本较高，而且资本市场的容量是有限的，对上市公司的资质要求越来越高，所以，大多数民营房地产公司难以通过资本市场融资。

2、房地产市场的运行机制不建全

●房地产融资渠道：窄

对于房地产开发商而言，商品房预售的融资功能是显而易见的，因此面对取消商品房预售的声音，不少开发商表示反对。有专家明确指出，是否取消商品房预售制度关键在于房地产开发融资渠道。我国房地产开发融资渠道不畅，金融工具较为单一。中国人民银行发布的２００４房地产金融报告也指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在５５％以上。

●商品房预售资金监管：弱

买期房，尽量选择实力强、信誉好的开发商已成了大家口口相传的买房准则。因为在现实生活中，房地产开发商携款而逃，“半拉子”工程使得购房者收房日期无限延长，这样的案例屡见不鲜。

●商业银行风险管理水平：低

中国人民银行建议取消预售制度时指出，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。而且，基层银行发放房地产贷款存在不少操作风险，如贷前审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实等。

●商品房预售许可管理：软

有些楼盘没有拿到预售许可证，却采取内部认购等方式变相预售，违规发布房地产广告或发布虚假不实广告，以及违规挪用预售款等违法违规活动。由于买房和收房之间有一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，购房者的合法利益常常得不到保证。而这正是大多数消费者希望取消预售制度的主要原因。

●房地产市场信息系统：缺

对于购买期房的人而言，很多人都不敢相信摆在售楼大厅的销控表，认为这是开发商随意变换的数字游戏。预售阶段，由于购房者获得房屋销售信息的渠道很少，只能任由售楼人员摆布。购房者合法权益得不到保障的主要原因是买卖双方存在严重的信息不对称。

（二）外部环境对房地产市场的影响

房地产市场是一个开放的市场，它在运行过程中免不了受各方面因素的影响，土地和资金是房地产赖以发展的前提，因此土地资料状况和资金链的供求状况对房地产市场有巨大的影响。

1、城市土地储备的对房地产的影响

土地储备制度对房地产开发企业生产经营影响主要提升了地价，给房地产开发企业经营本带来压力。土地储备实施后，城市的土地价格较以前有了较大幅度的提高，房地产开发企业的土地资产的市场价格也处于不断增值的过程中，如果生产经营状况仍然保持不变，即产品数量不变、产品生产成本不变、产品销售价格不变，则可能陷入亏损的状态中。因为房地产开发企业土地资产按照市场价格进行摊销，即使是以当初比较低的购置价格按年限摊销，在账面上看不出成本的增加，维持原来的利润，但损失的是机会成本，本质上与把土地资产按照市场价格进行摊销是一致的。土地储备促使房地产开发企业的优胜劣汰

我国有房地产企业30000余家，但具备一级资质的只有500余家，占房地产开发企业总量的不足2%。可以说，房地产开发企业的总体质量不高、实力不强，不适应入世后的国际竞争的需求和规模效益的提高。在传统的土地要素配置方式下，经营政府关系成为房地产企业发展的决定性因素，多数房地产企业采用了“经营政府关系—拿地—获得贷款—房地产开发”的经营模式，把房地产开发各个环节外包出去，实现项目成功的开发。土地储备制度打破了这种以政府关系为导向的房地产企业发展模式，在土地储备制度下任何一家企业在土地获取方面都是平等的。在土地储备制度下经营性土地必须通过招标、拍卖和挂牌的形式获得，对房地产开企业的实力提出了更高的要求，使那些没有资金、没有开发经验、靠关系拿“一手地”的开发商逐渐淡出市场，使那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。为在市场竞争中生存与发展，房地产企业间的竞争已经从单纯的经营政府关系转变为土地的争夺、资金、人才、管理、营销、理念等各个方面的竞争，如何获取以及整合资源成为以期获得核心竞争力成为土地储备制度下房地产发展的新形势。

2、国内金融形势对房地产市场的影响

目前房地产开发商和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化的格局，以分散日趋集中的房地产信贷风险。一是大力推动房地产

证券化，向社会大众筹集开发资金。积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。

（三）房地产市场的高速发展对社会的影响

房地产的高速发展，加大了城市土地资源枯竭的进度，房地产不合理的发展模式，使城镇居民的生活难，住房难；房地产行业是一个暴利的行业，由于其融资模式的缺陷性，使社会资源严重浪费，房价的持续增长，远远背离了其应有的价值，导致社会贫富差居日益增大，通货膨胀加剧，使社会隐患越来越突出。房地价格的增长，使商用住房供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚形成了一种房地产的泡沫经济，给国民经济的快速增长造成了一个假象。

第三章国家对房地产的宏观调控

目前我国正在进行的对房地产业的宏观调控已持续了很多年，但从目前地方和国家发布的统计数据来看，各大城市新建商品房、二手房价格依然一路高走。由此，我们不得不对调控的政策和措施本身进行研究分析。

一、国家对房地产宏观调控的可行性

由于“政策的作用时滞”，一般情况下，宏观调控效果的全面反应必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在已不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因如此，调控政策的出台应特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别要幅度小，调整间隔要时间短。货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1—2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。在美国，有学者研究认为自20世纪80年代以来，由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的，大范围的金融自由化，使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位，利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响，传导过程变得较长。我国也有学者著文指出，加入WT0之后中国金融业的开放及其所推动的国内金融改革深化，已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化。这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制，从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算，在我国储蓄利率水平需要上调2%、贷款利率水平需要上调3%，利率水平才会回到中性水平。只有到这一步，央行每加一次息才会在经济活动中得到反应。所以我国货币金融政策的实施效果历时较长，也更难确定和把握。一般各国政府在面临房价上涨现象时，都比较谨慎，多采取比较缓慢的、逐渐递进的、比较精准的方法。

二、国家对房地产市场的调控方式

房地产宏观调控作为国民经济宏观调控的重要方面有其自身的调控体系，从其目标来看，分为总体性目标和阶段性目标。对其进行宏观调控在经济上要实现的总体目标是房地产的总供给和总需求之间的平衡、房地产业与国民经济的协调发展、房地产业发展的市场性与社会性均衡发展以及房地产业的可持续发展。

（一）经济手段

经济手段主要包括财政政策和货币政策。财政政策主要是运用税收杠杆，通过提高高档商品房税率抑制其需求，降低普通商品房的税率，刺激其供求，从而改善房地产市场的供求结构。还有就是调整转移支付政策，加大对低收入者的转移支付，缩小收入分配差距，保障低收入者的基本住房需求，健全住房保障体系。

灵活运用货币政策也可以对房地产市场实行有效调控包括： 1、调节货币供应量，调整存款准备金率，将影响房地产市场的供给和需求。2、运用利率政策，如降低贷款利率，刺激房地产开发商增加供给；反之，则房地产开发商减少供给。降低房地产抵押贷款利率，刺激房地产需求；反之，提高房地产抵押贷款利率，则抑制房地产需求。3、通过信贷政策，如实行宽松的信贷政策，可以增加房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模，进而提高房地产市场交易规模；反之，控制房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模，可以限制房地产交易规模。

（二）法律手段

法律手段是通过立法，禁止房地产开发商形成价格同盟，促进市场公平有序竞争，是实行房地产市场宏观调控的重要手段。制定和实施反垄断法主要目的在于提高市场运行的效率，防止市场势力泛滥，创造竞争环境，实现公平竞争。处于转型期的中国，虽然还没有进入大规模反垄断的阶段，但是，由于房地产市场特有的区域垄断性和房地产作为所有居民生活必需品的特征，因而也要求政府运用法律手段，调节房地产市场的运行，提高房地产资源配置的社会总福利。而且在一个文明民主的国度，也应该推进依法治国、依法治市的进度。

（三）房地产宏观调控主要途径之间的相互关系

宏观直接调控和宏观间接调控是宏观调控的两个基本途径，其调控的主体均为政

府，作用对象为微观客体，虽然两者实施的手段、方式、作用机制等存在一定的差异，

但彼此相互作用、相互联系，共同构成了房地产宏观调控体系。二者之间的相互关系

可理解为：

1、间接调控为主，直接调控为纲

由于房地产产品不仅具有经济属性，还具有社会属性，所以房地产的调控应以直

接调控为纲。房地产发展应以国家有关部门制订的各种计划、规划作为指导，在此前

提下通过税收等经济手段，通过市场机制的作用，间接调控房地产市场。政府通过规

划、计划的制订来完善市场机制的功能，进而引导房地产业的科学发展，其发展也应

根据各项规划的要求进行。

2、经济、法律手段为主，行政手段为辅

在我国现行的经济体制下，我们应该充分发挥市场机制对资源的基础配置性作

用，在进行宏观调控时也应该通过经济手段和法律手段来调节市场，通过各种经济变

量的调整来调节房地产市场的总供给和总需求，通过各种法律制度的完善，为房地产

市场创造良好的发展环境和有利的发展空间。在此基础上，辅之以行政手段，为经济、

法律方面调控目标的实现搭建一座桥梁。简而言之，行政手段为经济和法律手段做基

础，当经济、法律出现问题时，则依靠行政力量推动市场继续有序发展。

3、市场为主，计划为辅

我国实行的是社会主义市场经济体制，市场对资源的有效配置起到了基础性作

用，因而我们在进行各项建设的时候应主要依靠市场，发挥市场的优越性、有效性和

效率性。然而，由于房地产业与国民经济之间的双向反馈关系，房地产的发展不仅具

有经济性，还具有社会性，以及房地产市场非完全竞争性、非均衡性、区域性等特点，

因而需要辅之以各项中长期规划以确立目标的长远性、方向性和战略性，辅之以灵活性较强的计划以具体实现阶段性的目标。

第四章国家宏观调控下的武汉市房地产市场

在国家的宏观调控下，全国各地的房地产市场都做出了对应的调整，在国家政策的大力施压，武汉房地产市场也有所好转。

一、宏观调控下武汉市房地产开发企业的状况

在国家宏观调控政策下的武汉房地产市场的主要表现在以下方面：

1、楼市正面临多重调控，武汉万科旗下在售的五个楼盘：万科红郡、万科金域华府、万科魅力之城、万科高尔夫、万科城共同推出了优惠，价格都有所下滑。其它开发商，随着万科旗下的楼盘价格下滑也做了一些调整。

2、高档住房的开发比例减少。以武汉市为例，大部分的高档住宅主要分布在汉口的东西湖、金银湖一带，武昌的东湖、南湖一带。一般来说，这些地段环境优美，虽离城市中心较远，但交通却是相当便利，因此，这些地段的地价也相对较高。但是近两年对这些地区高档住房的开发量有所下降。

3、武汉楼盘的开发主要以小户型，精装精为主要导向，各开发商也纷纷抛出储备的楼盘，楼市价格有所下降。

4、房地产开发企业把投资方向聚向生活保障房和大型的商用建筑转变，新兴的“shopping mall”就是房地产开发企业所投资的一个代表。

二、宏观调控下房地产市场对武汉市居民生活的影响

在国家的宏观调控下，城市居民生活也随着政策的改变而改变；武汉市节能省地型设计，温饱小户型增多，而廉租房、经济适用房、限价房等也出现一部分，以后将会为越来越多人解决住房问题。

在保障性住房中，由于廉租房靠租金收入回收成本需要较长的周期，监管成本也较高，所以我们提倡加大面向大多数中低收入阶层的经济适用房的比重。而在实际情况中却存在着“比重倒挂”的问题，廉租房供不应求，大量的经济适用房却申请者寥寥。我觉得要解决这一问题，可以采取订单式的生产模式，先申请后建设、以需定产，以达到短期内的动态平衡。

第五章对未来房地产市场的预测和建议

房地产市场是一个多变的市场，对房地产市场的预测不仅有利于国家对整个经济活的控制协调，也有利于房地产企业本身的发展，对房地产市场的预测帮也有一定的必要性。

一、对房地产市场的预测

1、引导正常消费入市，尽最大努力消除民众观望情绪。从目前一些城市的信息系统数据和调研情况来看，当前的市场观望气氛越来越浓，如果观望期过长，部分地区市场继续走冷，将可能使房地产市场供求关系发生逆转，带来房屋空置量的急剧上升，甚至可能出现烂尾、销售纠纷增多等现象。因此，本着对房地产市场负责的态度，政府必须采用适度的手段，引导和消除消费群体的观望心态。

2、切实解决中低收入者居住困难问题。改善住房供应结构，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供应一直是政府所着力强调的。据新地产分析，下一步建设部恐怕会出台如下四大措施，解决低收入群体的住房问题：1、在布置重点城市对居民住房需求状况深入调查的基础上，进一步加强市场供应与需求关系的分析，充分认识本地供求结构性矛盾，提高调整供应结构的主动性。2、指导、督促各地尽快公布今明两年普通商品住房供应计划。

3、强化规划调控作用。对中小套型、中低价位住房供应不足、房价涨幅较快的城市，督促其落实关于将控制销售价位、套型面积作为土地出让前置条件的有关规定，切实增加中低价位、中小套型住房的有效供应。

4、针对当前经济适用住房建设和管理中存在的问题，抓紧调查研究，尽快提出加强经济适用住房建设和管理的有关措施。同时，在加快廉租房制度建设方面，也会有三大措施：1、会同民政部出台城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核、退出管理的规范性文件，规范廉租住房申请审批机制，同时，加快进行低收入家庭住房状况调查工作，建立住房保障对象档案。2、会同国家发改委、财政部、国资委、国土资源部等部门制定文件，加快住房分配制度改革，加强住房补贴监督管理工作，完善住房补贴制度，落实补贴资金，推进职工住房补贴发放工作。3、研究完善进城务

工人员住房政策，提出改善进城务工人员居住条件的指导意见。

3、开展房地产市场“严打”，整顿房地产市场秩序，由于规范市场是政府在市场经济中重要的工作之一，对于房地产市场中存在的种种问题，政府将加大打击力度。

二、对房地产市场的建议

（一）弱化房地产的资产属性，还原其居住功能。改变目前的土地出让方式，变一次性收取70年土地使用权的出让金为逐年收取土地使用权出让费（实际上就是地租），这样不仅可以实现代际公平，而且可以使消费者更加关注房屋的消费品属性，更加关注房屋质量。也有利于地方政府财政的可持续性与稳定性。逐年收取地租还有利于政府获得级差地租，并且能使地方根据经济发展状况和区域发展战略制定区域差别地租，增加地方政府特别是城市管理者的调控手段。

（二）切断房价地区间传导机制，实现区域间公平发展。应建立控制异地购房制度，切断房价地区间传导机制，防止发达地区通过房家剥夺落后地区。建立异地户籍不得在本地购房，迁居人员应出让原居住地住房的制度。同时，研究与购房落户等政策的衔接办法。

（三）完善保障性住房供给制度，强化地方政府住房保障责任。建立经济适用房目标责任制，变摇号为轮侯，变比例目标为套数目标，基本保证申请人在首次提出申请后5年内有购房机会。

国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

房地产宏观调控政策汇总表.doc

房地产宏观调控政策（2001年-2007年）时间政策要点 2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）针对国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易；随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提出了严格要求 2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让 2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70号）对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、转让土地的行为进行清理整顿 2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地使用权规定》对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出让最低价进行了规定 2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知》（建规[2003]178号）纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设的行为 2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发[2003]356号）加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高档商品房的土地供应 2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发 [2004]71号）针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定 2005-3-26 《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号）要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置 2005-5-9 《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发期满 1-未动工开发的，征收土地闲置费；满2-未动工开发的，无偿收回土地使用权 2006-4-19 《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知（国土资发〔2006〕83号）要求出让人和受让人应就建筑工程完工期、投资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定

房地产产业政策

房地产产业政策 1、2010年全国房地产政策综述 2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称"国十一条"）为标志，以"平稳发展"为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称"国十条"）为标志，以"坚决遏制过快上涨"为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实"国十条"为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以"巩固调控"为总体基调。纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点：（1）三轮调控"一轮严于一轮" 三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台"国十一条"；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由"平稳发展"转向"坚决遏制过快上涨"；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着"金九银十"的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对"国十条"进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行"限购"等。而被业界很多称为"房地产新政"出台的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策，有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。（2）既调"需求"，又调"供应" 调控--平静--反弹--再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控：需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。（3）严"商品房"，宽"保障房" 主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。

房地产调控政策分析

2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。一、2016年房地产政策汇总（一）利好政策

1、税费优惠政策财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政

房地产政策及其对房价的影响

评论既有政策对房价的影响 ?1、既有的房地产调控政策是什么？ ?2、宏观政策对房价的总体影响是什么？ ?3、宏观政策是怎样影响房价的，即造成影响的原因是什么？ 2009年~2013年房地产宏观调控政策回顾 ?说明： ?2008年上半年央行4次上调利息和一系列的房地产压制政策严控着房地产业的发展，但下半年的全球性金融危机使调控政策由压制转变为支持，央行5次下调利率，政府出台一系列救市措施，房地产开始快速发展。从2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。因而，此次讨论的政策年限范围仅在2009年到2013年。 2009年 ?1、国税局发文规范土地增值税清算工作。（5.21） ?2、发改委提出将研究开征物业税。（5.25） ?3、营业税免征优惠政策终止。（10月） ?4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。（10.9） ?5、“国四条”出台：一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;三是要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。（10.24） 2010年 ?1、国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。 ?2、1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%; ?3、3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容; ?4、3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地; 5、3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组, 在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案; ?6、4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策; 7、4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序; 8、4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

国家政策对房地产行业的影响

国家政策对房地产行业的影响随着3月1日“国五条”实施细则发布，市民及房地产行业人士看到了国务院从严调控房地产市场的决心。无论是对二手房交易征收20%的个人所得税，还是对二套房提高首付比例与利率，这些条款之严厉，都远远超出了市场的想象。两会即将结束，“国五条”具体的细则实施也即将浮出水面。有关“国五条”等等一系列宏观政策到底对2013年后三个季度的房地产行业形势产生什么巨大的影响呢？以下是我个人的一些浅见。（1）在国五条中，不管是大幅增加土地供应量，还是实施二手房计税20%，政府的目的旨在“抑制房价”，但是所谓的“抑制房价”只是迷惑老百姓的烟雾弹，其真正目的还是要提高房价，只是政府希望把房价控制在合理的通货膨胀范围内。因为现在的人们已经懂得纸币在贬值，所以房价上涨也是必然的事情，只是上涨的速度超乎了人们所能接受的范围。此次政府推出的“新国五条”，或许其目的在于两点，一是安抚民心，防止社会人民因房价过高而怨声载道，从而稳定社会。二是在人民可接受的房价增长范围内，最大限度缩减开发商利润从而增加中央财政收入。二手房计税点的大幅提高，土地供应量的快速增长，无疑会促使新建住房的需求，供应双向提升，进而达到另一个平衡点，而这个平衡点无疑会是政府希望的得到最大提升的楼市价格。但这个价格又不能超过人民所能接受的范围，还得满足财政收入的需要，更要从开发商所获得利润中抽取最大的税收。基于这三点，2013年未来三个季度内，针对住宅地块，在一线城市，重点二线城市，土地供应量或许会较大增加，土地价格可能相对第一个季度或是去年年底较低，但土地绝对价格仍然会偏高，而二三线非重点城市土地量则会大幅增加，且土地价格不会很高，溢价率也会保持较低水平。所以整体的土地价格，相比第一季度和去年，未来2-4季度内可能会下降，但下降的幅度不会很大。（2）在国务院办公厅发布的细则里，最惹人关注的也是未来最能影响房价走势的一项政策就是对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。当3月1日此项细则一出，全国二手房市场顿时风起云涌，二手房交易频繁增加，尤其以北上广深四大一线城市为最。根据中原地产研究中心统计的数据显示，3月上旬全国主要的54城市，新建住宅签约套数合计为86478套，环比之前89504套微跌3.4%。由此我们可以也看出这次对二手房交易征收20%的个人所得税细则确实给房地产市场，尤其是二手房市场及新房市场带来了一定的影响。那么这种影响是否会继续持续下去呢。我个人认为，在此项细则落地实施之前，二手房市场会出现短暂的火爆形势，新建商品住房市场必然会受到相应的影响，但影响不大。在此项细则（各地方性细则）出台实施之后，二手房市场交易会出现短暂的骤减，新建商品住房市场会随之出现较大上涨。但上涨幅度不会过大。由此，不难看出，对此项细则影响的预测，从长远的角度来看，无乱是二手房和新建住房，房价都会要上涨，但上涨的幅度，平均来看，不会非常大。之所以有此上述观点结论。我认为从以下几个方面可以得出。首先，从全国范围来看，这项政策的影响程度由大到小依次是一线，二线，三四线。这一点毋庸置疑，但是就二手房市场交易的买卖双方来看，无论是几线城市，其实实际的影响力并没有表面上看到的巨大。这其中最关键的因素就是在于二手房交易时发生的阴阳合同问题。计征税率提高到20%，的确给买方带来了不小的税负，但是阴阳合同的潜规则下，这比税负依然会被大量减轻，只是与发布政策之前的税负相比会增加很多，但是对于买方的消费者来说，税负的增加幅度远未达到他们不能承受的底限。所以政策前后，二手房的交易量会出现小幅震荡，但影响不大，而新建住房市场也会相同，因为这两个市场是互相依存制衡的关系。第二，从二手房和新建住房的价格来看，在计征20%所得税的影响下，二手房的涨价，降价，必然会影响新建住房的降价，涨价。但不可否认的一点，二手房与新建住房的此消彼长，其带来的结果必然是整体房价的上升，但是这个上升的速度会比较缓慢平稳。第三，从现在需求的客户来看，不管

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

近年房地产业重要政策法规

近年房地产业重要政策法规 2002至2004年房地产业重要政策法规一览 11号令 2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。 33号文件为具体实施11号文，2002年6月底北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》(也就是33号文件)，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转

让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截止彼时，已有大量土地流入房地产商手中。121号文件 2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)，要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地产信贷风险，促进房地产金融健康发展。此文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，引起业界反对声一片。 18号文件 2003年8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即“国务院18号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。4号令 2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号文件)，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。 4号令明确了经营性用地全部入市交易、堵上“四个口子”的同时，也规定按“33号令”可以协议出让且发改委或规划委已立项或回复

政府政策对房地产业发展的影响

政府政策对房地产业发展的影响摘要：2013房地产投资约占GDP的18%，房地产业已经成为中国的支柱产业之一。政府土地出让金成为财政收入的主要途径之一。另一方面一路飙升的房价已经让不少普通市民“望房兴叹”。政府一方面想拉动经济发展、增加税收，另一方面又想平衡房价，造福于民。正是这种矛盾的现状，导致了房地产发展与政府政策之间微妙的关系。本文以中国房地产发展历史为背景，从中剖析政府发展房地产的利于弊。【关键词】房地产政府房地产与政策一、我国房地产市场发展历史及现状改革开放以来，我国的房地产业从无到有，伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立和完善，我国房地产业也逐步发展起来，整体发展趋势向好，但期间伴随着一些波动回调。其发展历程可以大致分为以下几个阶段：第一阶段：1978年之前，国家重点战略放在发展重工业，对于房地产业还没有出台相应的政策法规，因此还没有完全意义上的房地产。第二阶段：1978年到1991年，中国房地产市场萌芽阶段。此阶段是理论形成与试点起步相结合的阶段。伴随着改革开放的春风，拉开了我国住房制度改革的序幕。国家相继出台了一些房地产政策法规并在深圳、广州等地进行试点。1987 年到1989年，我国的房地产市场处于较繁荣的时期。第三阶段1992到1997年，探索与调整阶段。1992年邓小平同志的南方谈话和党的十四大的召开有力地推动了社会主义经济体制改革和社会主义市场经济的发展，使整个国民经济呈现出快速增长的势头。在这样的大好形势下，以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展，呈现出过热趋势。但1993年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房地产业成为本次调控的重点。而随即因宏观经济调控和中国经济“软着陆”，全国房地产业在经历短暂繁荣后，从1994年开始增长率普遍回落，市场投资结构出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。第四阶段：1998年到2003年，相对稳定和协调发展阶段。这一阶段东南亚各国爆发了经济危机，亚洲各国货币竞相贬值，中国外贸环境恶化。国家及时作出了扩大内需的战略决策。在此阶段关键性政策是国务院停止了住房收入分配制

中国房地产行业政策汇总分析

2015年9月中国房地产行业政策汇总分析中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对

100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型

近几年房地产调控政策回顾与特点分析

近几年房地产调控政策回顾与特点分析一、近几年房地产调控政策回顾 1、2007年调控特点：限外限贷，抑制房地产价格过快上涨调控对象：外资房地产企业、投资投机性需求 2007年年初，楼市走出一波上攻行情，由此引发了新一轮的调控。 3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。同月，央行开始当年首次加息（全年加息6次，上调存款准备金率10次），房企融资成本逐渐增大。信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步，地王纪录频频被刷新。为了进一步遏制房价上涨，9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。随后的12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，改变了359号文对购买第二套房一刀切的做法，保护了有改善性置业需求的消费者。359号文显著抑制了投资需求，而不断加息也大大削弱了市场购买力。国房景气指数在2007年11月达到高点后掉头向下，直到一年半之后才开始反弹。国家发改委和商务部于2007年11月联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自12月1日起施行。指导目录对外商投资房地产业限制范围有所扩大，继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年版《目录》的鼓励投资类别中删除。政策特点简析 2007年的调控政策是在房地产市场迎来新一轮量价齐升的背景下出台的，有限制外商投资房地产和限制二套房贷两个主题。其中，对外资投资房地产的范围限制更多的是出于产业安全的考虑，在国内

浅谈国家政策对房地产市场的影响

浅谈国家政策对房地产市场的影响 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响姓名: 学号: 专业班级: 成绩: 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。目录一、摘要二、内容 (一)、目前房地产市场的概况分析 (二)、政府政策对房地产市场营销的影响形式 1、财政政策 2、货币政策 3、产业政策 4、区域发展政策

5、土地政策 (三)、当前政府政策对房地产市场营销的影响作用 1、限贷和增税政策的影响。 2、限购和限价政策的影响。 3、保障房政策的影响。 4、政府问责政策的影响。 (四)、浅谈政府政策下房地产市场营销的策略 1、高度重视市场考察，增强市场预测科学性 2、适宜地进行诚信宣传 3、企划创意设计科学化与艺术化相结合三、参考文献辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响摘要:我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收、限购等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。针对政府现行政策房地产企业应该适宜的进行诚信互惠宣传、提高理念创新等营销策略，以保证自身房地产业的发展。关键词:房地产市场营销，房地产泡沫，政府政策影响，营销策略一、目前房地产市场的概况分析

关于2016年房地产调控政策的分析

关于2016年房地产调控政策的分析针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。

我国宏观调控房地产的目的及手段

我国宏观调控房地产的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，其目的在于：（一）有力弥补房地产市场的失灵政府管制是解决市场失灵的重要手段。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。（二）有利于防范金融风险 "在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。"[③]目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。（三）有利于维护社会稳定房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。（四）有利于提升政府管理权威土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。政府要达到以上这些目的，对房地产的控制主要有以下几点：（一）政府应对房地产产业的发展进行正确定位 "中国的房地产业投资和产品的主体结构，应视为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅。而当前商品房供给结构却比较大地背离。国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。当前不是整个房地产业

政策对上海房地产市场影响专题分析报告(1)

政策对上海房地产市场影响专题分析报告上海绎凯博才房地产代理有限公司 2005年6月

引言经历了1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底，2000年开始全面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如“芝麻开花，节节高”，上演了一出令人咂舌的“神话”！任何行业都有它的运行周期，如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的阶段，高涨之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市场，担心泡破灭对经济带来的冲击和金融风险，开始采取抑制性措施，控制市场的上涨。政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转直下，政策对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断增强，正确认识房地产政策，正确判断上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。因此，我们结合上海房地产市场，仔细解读政策内部机制，分析政策的影响力度，并基于此，对上海房地产市场的短期和长期走势做出判断。希望这种研究能够有助于上海房地产开发企业采取针对性的策略，规避市场风险！绎凯博才·市场开发与研究中心

一、近期出台政策介绍随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下： ?2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。 ?2005年3月7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。 ?2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。 ?2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。 ?2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。 ?2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 ?2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。 ?2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，