大连市国家税务局关于转发《外商投资房地产企业所得税税收管理办

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大连市国家税务局关于转发《外商投资房地产企业所得税税收管

理办法（试行）》的通知

【标 签】税收管理办法,企业所得税,外商投资房地产

【颁布单位】

【文 号】大国税发﹝2003﹞179号

【发文日期】2003-08-18

【实施时间】2003-08-18

【 有效性 】全文有效

【税 种】企业所得税

各分局、各市（县）国税局：

现将《外商投资房地产企业所得税税收管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。

二○○三年八月十八日

外商投资房地产企业所得税税收管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条

为了加强大连市外商投资房地产企业的税收征收管理，规范外商投资房地产企业税款征收和缴纳行为，保护纳税人的合法权益，依据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简

称征管法）及其实施细则和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称外企所得税法）及其实施细则的有关规定以及国家税务总局有关外商投资房地产企业税收征收管理的规定，特制定本办法。

第二章 开业及企业性质认定

第二条

根据外企所得税法实施细则第七十四条规定，从事房地产开发经营的外商投资企业，其首次取得房地产开发经营项目之日为实际开始生产、经营之日；如其首次取得房地产开发经营项目的日期是营业执照签发日之前，则应以营业执照签发日确定为实际开始生产、经营之日。

专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于外企所得税法第七条和第八条所规定的生产性外商投资企业。

第三章 税款申报征收管理

第三条

从事房地产开发经营的外商投资企业在报送企业所得税申报表的同时必须报送《外商投资房地产企业所得税补充申报表》（见附表一）。《外商投资房地产企业所得税补充申报表》是用于准确计算当期应纳税所得额、成本和费用以及应纳所得税额的补充申报资料。企业必须按要求如实填报各项收入、成本和费用，并且必须按照税法规定的期限办理纳税申报，否则，将按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定予以处罚。

《外商投资房地产企业所得税补充申报表》作为纳税人重要的纳税资料，各分局一定要归档保存管理，以便对该纳税人进行有效监控。

第四条

对从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，按预收款征收税款的方法缴纳税款，即按照售房预收款的10%确定利润率，按30%的税率预征外商投资企业所得税。

第五条

对从事房地产开发经营的外商投资企业自房地产销售开始，应按当期实际应纳税所得额

征收税款的方法缴纳外商投资企业所得税，即根据当期实际房地产销售收入、扣除当期相关成本、费用及损失后的余额为当期应纳税所得额，计算应纳税额。

当期应纳税额，按以下公式计算：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税

上述房地产销售开始的标志是指企业取得房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日中的较早者。

第六条

依据国家税务总局关于房地产行业税收管理的有关规定，对外商投资房地产企业房地产销售开始之前，不管采取何种销售形式都应按预收款征收税款的方法缴纳税款；在房地产销售开始后，如果外商投资房地产企业采用预收款方式销售，其顶售房款仍按预收款征收税款的方法缴纳税款，除此以外的其他销售方式都按当期实际应纳税所得额征收税款的方法缴纳税款。

第七条 外商投资房地产企业销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。

2、采取分期付款或预收款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。

4、银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日为销售收入的实现。

第八条

外商投资房地产企业销售房地产的成本、费用的确定，以收入与成本、费用相配比为原则。按下列公式确定外商投资房地产企业当期可售单位工程成本费用。

可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积

可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，配套设施费以及绿化、道路等企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

第九条

外商投资房地产企业在核算总成本费用时应具备与施工单位签订的合同、协议，工程预算书、工程决算书以及合法凭证（见附表二）。当企业取得的白条或不合法的凭证一律不得在税前扣除。

对售后继续发生的绿化、道路等配套设施费，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设完全结束后，应进行汇算。售后继续发生的绿化、配套设施费的预提比例，可由外商投资房地产企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。

对于房地产开发过程中因工程款不及时结算而不能取得合法凭证的问题，可按以下原则处理：在房地产销售开始计算应纳税所得额时，可先按照工程预算数或工程合同中的金额计算总成本费用；如果工程合同中所规定的最后付款期限之日以后仍未取得合法凭证的，应在工程合同中所规定的最后付款期限之日的当期重新确定总成本费用，一次性调整以前纳税期的计税所得额；以后如果取得合法凭证，可在取得合法凭证的当期重新计算调整。

为确保计算应纳税所得额时的总成本费用为常量，房地产销售开始之日以后的期间费用不再计入到总成本费用计算可售单位工程成本费用，这部分期间费用可作为当期费用扣除。对分期或连续开发房地产项目企业，应分清费用所属的项目，对无法划分清楚的一律并入下期计算。

第四章 特殊业务的处理

第十条

外商投资房地产企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并并计算企业当期应纳税额。企业采取先租后售房地产的，原在租赁期间已计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

第十一条

境外企业与外商投资房地产企业签订房屋包销协议，为外商投资房地产企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。根据外企所得税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，境外企业取得的房屋转让收益，应缴纳外国企业所得税。根据外企所得税法第十九条第二款规定，外商投资房地产企业支付相关款项时代扣代缴应缴的外国所得税。

上述包销业务是指：境外企业与外商投资房地产企业签订房屋包销协议并办理了产权转

移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，自2000年 1月1日起按照境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业的房地产销售收入，计算缴纳外商投资企业所得税。

第十二条

外商投资房地产企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，自2000年1月1日起应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资房地产企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过境外企业代销、包销房地产销售收入的10%.

第十三条

外商投资房地产企业开发的总可售面积以外建筑物成本的核算。总可售面积以外的建筑面积是指，外商投资房地产企业在实际开发房地产过程中除国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积之外额外建筑的建筑面积，如地下室、车库、共建等。这部分建筑面积的成本、费用核算除特殊情况之外原则上按下列公式计算。单位工程成本费用=总成本费用÷（总可售面积+总可售以外的面积）。

第十四条

根据权责发生制和收入与成本、费用相配比的原则，外商投资房地产企业受让成片土地进行成片开发、滚动开发，如果一次性支付全部整地费用，外商投资房地产企业应该根据每期所建房屋的建筑面积占全部土地所要兴建的房屋的总建筑面积比例在各期中分摊。外商投资房地产企业受让成片土地进行成片开发、滚动开发在首期建造的配套设施同样为以后各期开发所使用，外商投资房地产企业发生的配套设施费也应该根据每期所建房屋的建筑面积占全部土地所要兴建的房屋的总面积比例在各期中分摊。

企业如果同时进行两期或两期以上房屋开发，应分别核算各期的管理费用、销售费用、财务费用，无法分清的费用根据每期所建房屋的建筑面积占全部土地所要兴建的房屋的总建筑面积比例在各期中分配。

第十五条

外商投资房地产企业自建自用房地产的成本严格按照实际发生额核算，不能随意提高其成本、费用。在核算时要求提供相关合法凭证和合同、决算表及核算表。在同一区域同时开发自用房和商品房或同一建筑物内既有自用房又有商品房时，成本应分别核算，划分不清的成本、费用项目，应按照各自所占建筑面积分摊。

第十六条

外商投资房地产企业自建自用房产或物业使用建筑物的房产权为外商投资房地产企业的，外商投资房产地企业依照固定资产管理计提折旧。该固定资产价值为依据本办法第八条规定计算得出并从总成本、费用中转出的成本、费用金额。

第十七条

外商投资房地产企业将开发的房地产分配给投资各方的应归集房产建造总成本（包括中方以土地使用权投入的部分）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房地产时各自缴纳外商投资企业所得税或外国企业所得税；

第十八条

外商投资房地产企业以房屋、建筑物作为工程价款或其他货款抵债时，如果债权人未使用房屋、建筑物的，虽然形式上未办理使用权、所有权转让手续，但事实上房屋、建筑物的支配权已发生转移，应视为使用权的转移，按双方签订合同、协议的时间作为销售收入的实现时间；如果无合同、协议而债权人已使用房屋、建筑物的，视同使用权已转移，应按债权人使用房屋、建筑物时间作为销售收入的实现时间。

第五章 附 则

第十九条 本办法适用于大连市外商投资房地产开发企业。

第二十条 本办法由大连市国家税务局负责解释。

第二十一条本办法随同《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理同题的通知》（国税发﹝2001﹞142号）和《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发﹝1999﹞242号）、《关于对外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（大国税发﹝1997﹞109号）一并执行。

附表一：外商投资房地产企业所得税补充申报表（略）

附表二：房地产开发项目综合收费表（略）

大连市国家税务局解读《大连市国家税务局关于调整部分“营改增”

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大连市国家税务局解读《大连市国家税务局关于调整部分“营改增”行业企业所得税应税所得率的公告》 【标 签】营改增,调整应税所得率 【业务主题】企业所得税 【来 源】 为进一步加强和规范企业所得税核定征收工作，适应“营改增”相关政策变化，根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发〔2008〕30号）规定，现将《大连市国家税务局关于发布<企业所得税核定征收办法（试行）>的公告》（大连市国家税务局公告2013年第12号）中部分行业核定征收企业应税所得率调整事项公告解读如下： 一、政策调整背景 在“营改增”之前，依据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的文件精神，货物运输代理企业和广告代理企业营业税实行差额征收。为保持政策的一致性，企业所得税实行核定征收的货物运输代理企业和广告代理企业的主营业务收入比照财税〔2003〕16号文件执行。 2013年8月1日“营改增”实施以后，货物运输代理和广告代理企业被纳入到增值税的征收范围，其原本按收入差额作为计算缴纳营业税的依据，已经改为按全额计算缴纳增值税。企业所得税实行核定征收的货物运输代理企业、广告代理企业也应按照收入全额确认企业所得税应税收入，如仍按照原应税所得率计算应税所得及应纳税额，则纳税人的税收负担将会大幅提高。为了应对“营改增”政策变化，同时不增加纳税人税收负担，我局决定对上述两个行业应税所得率进行调整。 二、调整后的应税所得率适用范围 “装卸搬运和运输代理业（国民经济行业分类代码58）”中，“货物运输代理业（国民经济行业分类代码5821）”的7%应税所得率，仅适用于“营改增”后按全额开票计收入的企业，如果按收取的代理手续费差额开票计收入的企业，依旧适用“装卸搬运和运输代理业（国民经济行业分类代码58）”12%的应税所得率。

房地产各阶段税收

房地产各阶段税收政策房地产企业的特点：资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），单位产品的价值高，涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。 房地产行业涉及的地方税种多，内资企业要缴纳营业税（在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。其他单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。）、城建税、教育费附加（国税和地税之分？地方教育税？）（城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，城市维护建设税税率分别为：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在农村的，税率为1%；教育费附加率为3%，纳税人在农村的不征。），耕地占用税（在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额（地方？）。）、土地增值税（房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。）、房产税（没开始征收）（房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。）、城镇土地使用税（在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。）、印花税（房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订售房合同，买卖双方按合同金额，适用产权转移书据

2019最新各行业税负率大全

— 不同行业，不同地区，税局会根据当地、同行业来定一个税负，即应该交多少税( 用百分比计算) 。如果企业低于这个税负，系统就会发出预警，这时税局就会让你自查，甚至稽查。 01 2019 最新各行业“预警税负率”大全！ 一企业增值税行业预警税负率 增值税税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比 例。 具体计算如下： 税负率=当期应纳增值税/ 当期应税销售收入 当期应纳增值税=当期销项税额- 实际抵扣进项税额 实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额+本期进项税额- 进项转出- 出口退税- 期末留抵进项税额 注1： 对实行“免抵退”的生产企业而言，应纳增值税包括了“出口抵减内销产品应纳税额”。 注2： 通常情况下，当期应纳增值税=应纳增值税明细账“转出未交增值税”累计数 +“出口抵减内销产品应纳税额”累计数。

二企业所得税行业预警税负率 所得税税负率，为年度交纳所得税税额占该企业收入总额的百分比。每月预缴的企业所得税也要算在内，就是一个年度所有缴纳的企业所得税税额都要算在内。

02 2019会计考试税法计算公式大全！ 一增值税 1、一般纳税人 应纳税额=销项税额- 进项税 销项税额=销售额×税率 组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 组成计税价格=成本×（1+成本利润率）÷（1-消费税税率） 2、进口货物 应纳税额=组成计税价格×税率 组成计税价格=关税完税价格+关税（+消费税） 3、小规模纳税人 应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷（1+征收率） 二消费税 1、一般情况 应纳税额=销售额×税率 不含税销售额=含税销售额÷（1+增值税税率或征收率） 组成计税价格=（成本+利润）÷（1-消费税率）组成计税价 格=成本×（1+成本利润率）÷（1-消费税税率） 组成计税价格=（材料成本+加工费）÷（1-消费税税率） 组成计税价格=（关税完税价格+关税）÷（1- 消费税税率） 2、从量计征 应纳税额=销售数量×单位税额 三关税 1、从价计征 应纳税额=应税进口货物数量×单位完税价×适用税率 2、从量计征 应纳税额=应税进口货物数量×关税单位税额 3、复合计征 应纳税额=应税进口货物数量×关税单位税额+应税进口货物数量×单位完税价格×适用税率

房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发[2009]31号)

房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业 第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分

大连市国税税收优惠政策

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大连市国税税收优惠政策 责编:徐传军来源：日期：2009-0４-20 一、外商投资企业需缴纳的主要税收（未含地税） I. Major taxes that foreign-invested enterprise should pay (exclusive of local taxes) 所得税 企业收入减除成本费用后的余额为应纳税的所得，需缴纳30%的企业所得税和3%的地方所得税。 Income tax To the income after the cost is deducted from corporate revenues, enterprise should pay 30% of the income as the corporate income tax and 3% as the local income tax. 增值税 企业销售货物和提供加工修理修配劳务的收入乘以17%的税率（部分货物为13%）为销项税额，当期购进货物所含支付增值税额为进项税额。应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 Value Added Tax (VAT) The revenue from the goods sold by an enterprise and from processing, service provided by the enterprise is multiplied by the tax rate 17% (13% for some goods), that is to say, the output tax. To the goods purchased currently by an enterprise, the VAT paid is the input tax. VAT payable＝current output tax－current input tax 二、大连外商投资企业可享受的主要税收优惠 * 所得税的优惠 为鼓励外商投资，国家对不同的地区，按照产业政策导向，给予不同地区、不同行业的外商投资企业以减低税率、定期减免、加速折旧、再投资退税、购买国产设备抵免、技术开发费用加计扣除等各种不同形式的所得税税收优惠。 II. Major tax preferences that Dalian foreign-invested enterprises enjoy: *Income tax preferences To encourage foreign businessmen to make investment, the country give preferential treatment in income tax to different regions and different industries in various ways following the guidance of industrial policies, such as reduction of tax rate, regular tax reduction and tax exemption, accelerated

房地产行业税收管理的现状和与对策

房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考： 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 （一）税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售

各行业所得税税负

各行业企业所得税预警税负率参考 1 餐饮业2.00% 2 道路运输业2.00% 3 电力、热力的生产和供应业1.50% 4 电气机械及器材制造业2.00% 5 房地产业4.00% 6 纺织服装、鞋、帽制造业1.00% 7 纺织业1.00% 8 纺织业--袜业1.00% 9 非金属矿物制品业1.00% 10 废弃资源和废旧材料回收加工业1.50% 11 工艺品及其他制造业1.50% 12 工艺品及其他制造业--珍珠4.00% 13 化学原料及化学制品制造业2.00% 14 计算机服务业2.00% 15 家具制造业1.50% 16 建筑安装业1.50% 17 建筑材料制造业3.00% 18 建筑材料制造业--水泥2.00% 19 金属制品业2.00% 20 金属制品业--弹簧3.00% 21 金属制品业--轴瓦6.00% 22 居民服务业1.20% 23 零售业1.50% 24 木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业1.00% 25 农、林、牧、渔服务业1.10% 26 农副食品加工业1.00% 27 批发业1.00% 28 皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业1.00%

29 其他采矿业1.00% 30 其他服务业4.00% 31 其他建筑业1.50% 32 其他制造业1.50% 33 其他制造业--管业3.00% 34 其他制造业--水暧管件1.00% 35 商务服务业2.50% 36 食品制造业1.00% 37 塑料制品业3.00% 38 通信设备、计算机及其他电子设备制造业2.00% 39 通用设备制造业2.00% 40 畜牧业1.20 41 医药制造业2.50% 42 饮料制造业2.00% 43 印刷业和记录媒介的复制印刷1.00% 44 娱乐业6.00% 45 造纸及纸制品业1.00% 46 专业机械制造业2.00% 47 专业技术服务业2.50% 增值税税负率＝应交税金/销售收入即系=(销项税-进项税)/销售收入×100序号行业平均税负率 1 农副食品加工3.50 2 食品饮料 4.50 3 纺织品(化纤) 2.25 4 纺织服装、皮革羽毛（绒）及制品2.91 5 造纸及纸制品业5.00 6 建材产品4.98 7 化工产品3.35 8 医药制造业8.50

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

大连市国家税务局关于印发《汇总纳税企业所得税征收管理办法》的通知

大连市国家税务局关于印发《汇总纳税企业所得税征收管理 办法》的通知 【法规类别】企业所得税税收征收管理 【发文字号】大国税发[1997]258号 【发布部门】大连市国家税务局 【发布日期】1997.12.11 【实施日期】1997.01.01 【时效性】失效 【效力级别】地方规范性文件 【失效依据】大连市国家税务局关于公布现行有效、部分条款失效废止、全文失效废止的税收规范性文件目录的公告 大连市国家税务局关于印发《汇总纳税企业所得 税征收管理办法》的通知 （大国税发[1997]258号 1997年12月11日） 各分局、各市(县)国税局： 为强化汇总纳税企业所得税的征收管理，加强对汇总纳税成员企业和单位的就地监管工作，明确缴纳企业所得税的有关事项，根据国家税务总局文件精神，结合我市实际情况，特制定《汇总纳税企业所得税征收管理办法》，现印发给你们，请依照执行并把文件精神贯彻到汇总纳税企业。在执行中有什么情况和问题，请及时向市局报告。

附： 一、汇总纳税的监管范围 凡经国家税务总局批准，由总机构或规定的纳税人统一缴纳企业所得税的所属纳税人及其成员企业和单位，均为汇总纳税的监管范围。汇总纳税的具体监管范围，限于经国家税务总局批准的以下几种情况： 1、由核心企业或集团公司合并并缴税的企业集团及其成员企业。 2、由总机构统一缴税的政策性银行、商业银行、保险公司及其成员企业和单位。 3、由规定的纳税人集中缴税的铁道部、邮电部、国家民航总局、电力集团公司或省级电力公司(局)及其成员企业和单位。 4、其他经批准实行汇总纳税的企业及其成员企业和单位。 对不在上述汇总纳税成员企业和单位范围的，应依法就地缴纳企业所得税。 二、汇总纳税的监管级次 以下列举的企业和单位，必须按规定接受大连市国税机关监管。 1、实行全并缴税的企业集团所属的汇缴成员企业。 2、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国投资银行、国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行、交通银行的大连市分行、市(县)分行、中心支行、支行(及相当于支行一级的办事处、下同)中国银行的辽宁省分行、大连市分行、市(县)分行、中心支行、支行；其他实行汇总缴税的商业银行的分行、支行。 3、中国人保集团所属大连市分公司、市(县)级分支公司；中国太平洋保险公司所属大连市分公司；中国平安保险公司大连市分公司。 4、铁道部所属大连铁道责任有限公司及其所汇总缴税的工附业企业；铁道部铁路机车车辆工业总公司所属大连机车车辆厂。 5、邮电部所属大连市邮电局及其所属市(县)邮电局以及所属汇总缴税的工业、供销企

(房地产管理)关于加强房地产税收管理的通知

《关于加强房地产税收管理的通知》 发文单位：国家税务总局财政部建设部 发文时间：2005年5月27日 关于加强房地产税收管理的通知 国税发[2005]89号 各省、自治区、直辖市财政厅（局）、地方税务局、建设厅（建委、房地局），计划单列市财政局、地方税务局、建委（建设局、房地局），扬州税务进修学院，新疆生产建设兵团建设局： 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，现将有关事项及要求通知如下： 一、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系；房地产管理部门要积极配合。 二、2005年5月31日以前，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。 对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1．0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1．0以下的，按月提供。 地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。 各级地方税务、财政部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。违反规定的，要追究责任。 三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。 （一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。 （二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。 （三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。 （四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。 （五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

各行业税负率

增值税行业平均税负率参照表 序号行业平均税负率 1 农副食品加工 3.5 2 食品饮料 4.5 3 纺织品(化纤) 2.25 4 纺织服装、皮革羽毛（绒）及制品 2.91 5 造纸及纸制品业 5 6 建材产品 4.98 7 化工产品 3.35 8 医药制造业 8.5 9 卷烟加工12.5 10 塑料制品业 3.5 11 非金属矿物制品业 5.5 12 金属制品业 2.2 13 机械交通运输设备 3.7 14 电子通信设备 2.65 15 工艺品及其他制造业 3.5 16 电气机械及器材 3.7 17 电力、热力的生产和供应业 4.95 18 商业批发0.9 19 商业零售 2.5 20 其他 3.5 （一般工业企业不低于2%，商业不低于0.8%就可以了） 什么是税负?税负是怎么计算的? 公司一般纳税人辅导期，上月认证了50万的增值税发票，这个月能开出多少票？怎么计算呢？是贸易企业一般税负在多少比较合适?

简单的说，税负就是税收造成的负担，税负率是指企业在一定时期内（一般一年）已交税金除以销售收入的百分比，但是由于各个企业的具体情况不同，因此说负率也有所差异。 如果是小规模纳税人一般就是指税率的3%；如果是一般纳税人因为有抵扣，所以税率不固定，但在行业间会有一个平均数，税务机关也是依此评估纳税人的。也就是通常所说的税负率 其计算公式为：税负率=应缴税金/销售收入*100% 一般税负率过低往往会引起税务局的关注，可以掌握在不低于1%（商业企业 1.5%左右），各行业的税负率是不同的，具体的税负率表是： 税负怎么计算？？比如：月底交税前对经理要求要多少 理论税负率：销售毛利＊17%除以销售收入 实际税负率：实际上交税款除以销售收入 税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例. 对小规模纳税人来说,税负率就是征收率:3%（以前是商业4%,工业6%）,而对一般纳税人来说,由于可以抵扣进项税额,税负率就不是17%或13%,而是远远低于该比例,具体计算: 税负率=当期应纳增值税/当期应税销售收入 当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额 实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额+本期进项税额-进项转出-出口退税-期末留抵进项税额 注:1 对实行"免抵退"的生产企业而言,应纳增值税包括了出口抵减内销产品应纳税额 2 通常情况下,当期应纳增值税=应纳增值税明细账"转出未交增值税"累计数+"出口抵减内销产品应纳税额"累计数

房地产企业所得税的税收筹划

房地产企业所得税的税收筹划 1、生产性外商投资企业的税收优惠 生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。 2、追加投资项目的优惠 符合下列条件之一的投资者，在原合同以外追加投资项目取得的所得，可单独计算并享受两免三减半定期减免优惠：（1）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过6000万美元的； （2）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过1500万美元，且达到或超过企业原注册资本50%的。 3、外国投资者并购境内企业股权的优惠 （1）国投资者按照规定并购境内企业股东的股权，或者认购境内企业增资使境内企业变更设立为外商投资企业。凡变更设立企业的外国投资者的股权比例超过25%的，可以依照外商投资企业所适用的税收法律、法规缴纳各项税收，并享受各项企业所得税税收优惠政策。 （2）外资并购境内企业后，境内公司变更设立为外商投资企业，应该符合“新办企业”认定标准，从而享受新办企业税收优惠政策。根据2006年1月9日，财政部、国家税务总局发布了《关于享受企业所得税优惠政策的新办企业

认定标准的通知》，新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25％，而外资并购过程中，不管是股权并购还是资产并购，一般均用现金进行交易，非货币性交易的可能性几乎没有，因此该通知不会对外资并购后“新办企业”认定产生实质性影响。 4、再投资退税 再投资退税是指外商投资企业的外国投资者将从企业分得的税后利润，再投资于中国境内企业时，对再投资部分已缴纳的所得税给予全部或部分退还。按再投资方式不同，退税分两种优惠处理办法： （1）部分退税（40%） 外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税税款的40%。 （2）全部退税（100%） 外国投资者在中国境内直接再投资举办，扩建产品出口企业或者先进技术企业，以及外国投资者将从海南经济特区内的企业获得的利润直接再投资于海南经济特区内的基础设施建

房地产新31号文与房地产税收管理

房地产新31号文与房地产税收管理 通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新31号文时，企业与税务机关，以及税务机关内部都有理解上的不同，造成操作上的不同，从而影响法律法规的正常执行，给纳税人税款缴纳或税务机关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新31号文常见有分歧的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究，以便于更好的理解执行（2009）31号文。 常见的分歧问题 一、未完工项目预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？ 国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的： 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。整理成公式为： 未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加 房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额

国税发[2009]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的： 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 整理成公式为： 未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率 房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额 通过简单对比新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。 大家这样理解是否正确呢？我认为是不妥的： 首先允许扣除期间费用和相关税金符合有关法律规定，新企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。本条并没有附加“除国务院财政、税务主管部门另有规定外”等字眼，也就说明凡是企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出都可以扣除。国税函[2009]31号文如果规定不允许扣除期间费用和相关税金，那就不符

大连市国家税务局关于印发大连市国税局稽查告知制度的通知

大连市国家税务局关于印发大连市国税局稽查告知制度的通 知 【法规类别】税收征管综合规定 【发文字号】大国税发[2001]第40号 【发布部门】大连市国家税务局 【发布日期】2001.02.20 【实施日期】2001.02.20 【时效性】现行有效 【效力级别】XP10 大连市国家税务局关于印发大连市国税局 稽查告知制度的通知 （大国税发[2001]第40号2001年2月20日) 各分局、各市(县)国税局： 再将《大连市国家税务局税务稽查告知制度(试行)》，印发给你们，请认真贯彻执行。 为了促进稽查队伍建设和廉政建设，增强稽查人员的法制观念和责任意识，保护当事人的合法权益，强化对税务稽查执法权的监督，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《税务稽查工作规程》和《税务稽查业务公开制度(试行)》 (国税发[2000]163号)制定本制度。

一、稽查人员在税务稽查执法活动中要依照法律、行政法规和本制度履行告知义务。除有规定必须书面告知外，可以口头告知。税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查实施保全措施告知、税务稽查实施强制措施告知、税务稽查做出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查做出税务处理决定告知。 二、税务稽查查前告知 (一)税务稽查人员在实施税务稽查之前，以书面形式通知被查对象，向被检查的当事人下达《税务稽查通知书》。 (二)稽查人员在实施税务稽查时，对属下列情况之一的，经县以上税务局〈分局)局长批准．可不必下达《税务稽查通知书》。 1．公民举报有税收违法行为的； 2．稽查机关有根据认为当事人有税收违法行为的； 3．预先通知有碍办案的。 (三)稽查人员应接要求填写《税务稽查通知书》，并下发被检查的当事人。 (四)稽查人员进行纳税检查时，稽查人员应二人以上到户检查，必须出示税务检查证，并有责任为纳税人保密。 (五)稽查人员与当事人有利害关系或其他关系可能影响公正执法的，当事人有权提出书面申请，经县以上税务局(分局)局长批准，提请检查人员回避。 (六)当事人有权检举违反税收法律、行政法规的行为，税务机关应为其保密，并按照规定给予奖励。 (七)税务机关将当事人以前会计年度账簿、记账凭证、报表和其他有关资料调回税务机关检查，必须向当事人开付清单，并在三个月

各行业税负

各行业预警税负率是多少 问：各行业预警税负率是多少？ 答： 一般税负率过低往往会引起税务局的关注，可以掌握在不低于行业平均税负率1%左右（商业企业1.5%左右）。 企业税负率计算 目前一般指增值税： 理论税负率：销售毛利*17%除以销售收入 实际税负率：实际上交税款除以销售收入 税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例。 对小规模纳税人来说，税负率就是征收率3%， 而对一般纳税人来说，由于可以抵扣进项税额，税负率就不是17%或13%，而是远远低于该比例，具体计算如下： 税负率=当期应纳增值税/当期应税销售收入 当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额 实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额+本期进项税额-进项转出-出口退税-期末留抵 进项税额 注1： 对实行“免抵退”的生产企业而言，应纳增值税包括了“口抵减内销产品应纳税额”。 注2： 通常情况下，当期应纳增值税=应纳增值税明细账“转出未交增值税”累计数+“出口抵减内销产品应纳税额”累计数

补充知识： “出口抵减内销产品应纳税额”是指生产企业出口自产货物所耗用的原材料、零部件、燃料、动力等所含应予退还的进项税额，抵顶内销货物的应纳税额。 “退税”是指国家按规定对纳税人已纳税款的退还，优惠退税是税收支出的一种形式，即国家为鼓励纳税人从事或扩大某种经济活动而给予的税款退还。通常包括出口退税、再投资退税、复出口退税、溢征退税等多种形式。 什么是“免、抵、退”：实行“免、抵、退”税管理办法的“免”税，是指对生产企业出口的自产货物，免征本企业生产销售环节的增值税；“抵”税，是指生产企业出口的自产货物所耗用原材料、零部件等应予退还的进项税额，抵顶内销货物的应纳税款；“退”税，是指生产企业出口的自产货物在当期内因应抵顶的进项税额大于应纳税额而未抵顶完的税额，经主管退税机关批准后，予以退税。 一般税负率过低往往会引起税务局的关注，可以掌握在不低于1%（商业企业1.5%左右），各行业的税负率是不同的，下面列示各行业的具体的税负率。 一、企业增值税行业预警税负率 农副食品加工3.50 食品饮料4.50 纺织品（化纤）2.25 纺织服装、皮革羽毛（绒）及制品2.91 造纸及纸制品业5.00 建材产品4.98 化工产品3.35 医药制造业8.50 卷烟加工12.50 塑料制品业3.50

中国房地产企业的税收筹划

中国房地产企业的税收筹划 摘要：房地产企业是税负最重的行业之一，首先分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方法。 关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税 税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。 一、房地产企业的经营特点及税负情况 （一）经营特点 对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点： 1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。 2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。 3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 （二）房地产公司税负情况 从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%.一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。