大户型促销方案
销售策略的调整
1、面积分类价差调整
拉开户型分类价差，在本案小户型目前剩余房源不多的情况下，将小户型提价销售，大户型再给予一定幅度的优惠政策，这样在项目整体利润不受影响的基础上，刻意拔高选购大户型的性价比。通盘考虑，后期推出的户型基本以大户型为主，现采用这样的策略，最差的结果是剩余少量的小户型会出现滞销情况，但无疑更能提起购房客户对于大户型的关注。
2、优惠方式的调整
将现有的入会赠送面积优惠方式调整为统一折扣优惠，或是一口价优多少元，这样从优惠方式上直白的体现，放大客户对于优惠的感官，例如按现有的赠送5平米的面积，折算后等于礼送优惠20000。
3、节点销售调整
采用节点销售模式，根据不同的节点推出各种优惠方式来刺激关注，引起兴趣，可以考虑的本期开盘时推出限时选购大户型额外给予优惠等活动，这样既给予购房客户实惠，又制造紧张气氛，刺激客户购买欲望，在重要的节日也可以采用这种方式。
4、低首付门槛
现有的最低首付6万元持续进行，解决购房客户的资金周
转，缓解当前的购房压力，对于大户型持续销售必然是极大的促进作用，这种方式需要有效的结合销售现场对于客户的解释，让客户理解我们在实际的帮助他们解决问题，通过低首付，按揭贷款的方式购房，大户型并非遥不可及。
宣传推广促进
1、加强品质宣传
小户型的市场热度在于刚性需求客户青睐，由于购买力受限，小户型成为重点关注；针对于大户型的销售，我们要抓准客户定位，改善性需求将成为我们的重点，那我们就得向客户展现出大户型的价值所在——项目的高品质及附加值。
2、大户型性价比展现
在面积分类价格调整后，将大户型面积的优惠放大，通过单页、短信等时效性手段将优惠展现出去，让客户感受大户型的实惠，激发购买欲望。
3、老带新推销模式
本案现有的客户认知渠道中，朋友介绍占有很大的比例，从这方面出发我们采用相应回馈政策，并在说辞上配合宣传，让客户理解，提高客户推荐的积极性。
4、样板房实景呈现
可以考虑制作样板房展示，把大户型实景的优质、舒适生活直观的展现出来，引起客户的兴趣，让客户感受物超所值。
5、开发团购客户群
针对于企事业单位团体，可以采用上门直接联系，做项目情况及团购利好说明，这部分群体购买力处于中高水平，也许对于他们而言本项目并非首选，但我们自身还是要极力争取。
销售现场把握
1、大户型的引导
虽然说房产销售最重要的还是看客户自身需求，但有时在客户犹豫时通过分析介绍我们还是能给予客户一定的引导，在销售现场，通过培训，加强销售员对于客户购房心态的把握，主动的引导推荐大户型，理性的帮客户分析，促使客户成交。
2、销售说辞精炼
怎么去帮客户分析户型，把大户型通过专业的介绍变得吸引，大户型的功能及舒适性怎么去语言体现，让客户理解大户型并不只是多个房间多几万元钱，所以在销售说辞上我们还
需要做出针对于大户型的精炼。
针对于本项目后期房源基本以大户型为主，解决大户型销售问题，迫在眉睫，把宣传推广、销售策略、案场把握三项合为一体，向潜在客户直观体现大户型的价值所在，并且针对性开发大户型目标客户群体将成为我们的工作重点。篇二：大户型营销方案大户型
招数一：强调舒适卖点
大户型是人们的终极置业需求，对居住舒适度要求极高，所以，在销售时应强调楼盘的舒适性与稀缺性。一般来说，大户型占据着一个楼盘的最佳资源，这包括朝向、采光、环境等。各楼盘应根据自身不同情况，寻找销售卖点。如宣扬楼盘的大面积绿化、开阔的视野、完善的生活配套、休闲运动设施、楼盘的高科技含量等，吻合中产阶层追求舒适、惬意的置业需求。
招数二：侧重体验营销
大户型总价较高，大部分购房者都为二次以上置业，他们在挑房时更加理性，并不急于下单。要打动这部分消费者，可以打造有特色的大户型样板房、样板景观，让客户切身感受到大户型的舒适与惬意。在打造样板间时，注意现代科技氛围的营造，使得购房者在亲身感受到如此舒适温馨的大户型后，愿意为此买单，以便一步到位，省得日后再为换房奔波劳累。
招数三：户型设计注重私密性
如今的家庭结构三世同堂越来越少，很多年轻人跟父母宁愿在一
个小区内买两套小户型，也不愿住在一套大房子内。问题的根源在于，年轻人需要有自己的隐私空间，两代人在生活方式、作息时间等方面有差异，同住一屋会互相干扰，很不方便。如果大户型在设计上有所突破，注重房与房之间的隐私性，让年轻人与老年人在房间里的活动路线不互相穿插，视线不能对视，各自饮食起居影响都很小，大户型就不会受到消费者的排斥。况且，一套大户型的总价比两套小户型的总价低，又更节约生活成本。如果楼盘还在前期设计阶段，可以在户型上有所突破，只要解决了消费者的担心，大户型的销售也就不愁了。
招数四：提升居住功能
买大户型的人通常都会考虑几代人同住，因此，小区的公共活动空间应注重功能多样性，让每一代人都各得其所。老年人有地方散步、下棋、阅报；儿童有地方奔跑、玩耍；年轻人有地方开展时尚的运动、健身活动。对于一些户型不能修改，但小区内景观还可以完善的小区，可以从外部环境加以改进，让希望买大户型的家庭觉得在这里居住能够各有所取。
招数五：强调人性化物管
大户型的消费人群都是深度居家型，物管的好坏对他们的生活品质起着至关重要的影响。在户型、景观都无法改动的情况下，可以强
调小区的人性化物业服务，比如对老人、小孩有更细致、周到的服务，让年轻人能够安安心心上班、痛痛快快玩耍，减轻对家里的后顾之忧，从情感上打动购房者。
招数六：寻找办公客户
目前办公物业价格高、使用成本高，每月十几元的物管费，对于很多小公司来说，宁愿买一套大户型住宅来办公，开发商可针对办公需求的购房者进行疏导。住宅每月两元左右（查看地图）的物管费，几年下来，节约的费用都可以再买一套房了。而且住宅小区的特点是白天上班时间外出的多，进来的少，而办公的是白天进，下班走，这样办公的停车问题就得到了很好的解决。开发商可有意识的对此进行宣传，如果附近有办公项目的，可在附近进行dm 单的派放。
招数七：掌握销售节奏
自去年楼市进入低谷以来，很多楼盘为了尽快回笼资金，将所有的房源都放出来销售。
春节后刚性需求的释放，让很多小户型卖断货，剩下的全是大户型，这样很不利于后期房源的消化。开发商在推盘时，应对房源进行严格的分期控制，大小户型搭配着走，在推盘前通过vip卡等形式来试探市场反应，做到心中有数后再开盘销售。
招数八：说明升值潜力
开发商要给购房者说明“时间换空间”的概念，强调楼盘本身的未来升值潜力，告诉购房者不动产中长期的保值增值功能。未来人民币面对通货膨胀的长期压力，买房就是买“钱”途，也就是说，在楼盘同样升值的情况下，大户型获益更多。
招数九：强调性价比
还可以从性价比上吸引客户。一般来说，一个项目同时期销售的房源，大户型的单价会低于中小户型，可以将不同房源的价差拉得非常大，让购房者觉得买小户型不划算，转而考虑大户型。大户型由于总价较高，很多人因为首付不能承受，而放弃购买。开发商如果再在首付问题上给予购房者一定的支持政策，如开发商垫付10%的首付房款，等银行按揭办理下来后再补交，可以增加购房者的购房勇气，从而决定下单。另外，国家出台的政策，对大户型的销售有也一定制约，如缴纳的税费更多、享受政府补贴更少，开发商如果能为购房者支出这部分多出来的费用，让购房者感觉买大户型、小户型都一视同仁，心理会平衡一些。
招数十：等为上策
如果产品的同质化比较严重，而且周边同类型产品比较集中，可以适当地坚持，因为中小户型热销之后，市场的惯性肯定会带来大户型的销售，其实像深圳这样的一线城市其实已经出现这种情况了。篇三：房地产促销方案——大户型促销方案
房地产促销方案——大户型促销方案
第一章、项目概况
第一节：项目区位分析
一、区位
本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约25公里。地处兰州西建材、装一条街中段，现有建材、装行业一支独秀。其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口745万人。
胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。
本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。
二、经济指标（原规划指标）
规划用地总面积
1256742 总建筑面积
1142772 多层住宅建筑面积
553132 小高层住宅建筑面积
107502 联体别墅建筑面积
259682 居住总户数
754户
绿化率
358％
容积率
098 第二节：项目swt分析
一、优势s
1、自然环境
本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。
2、交通环境
本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。
二、劣势w
1、城市配套
虽然本项目具有良好人环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。
2、项目遗留题
本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。
3、开发商品牌
开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。
4、交通状况
虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。
三、机会点
1、政府规划开发利好因素
胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。
2、地理区位优势
目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。
3、客户资源充足
年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。
4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度
世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司abb、美国dle德国degussa韩国hyunda海尔集团等。无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。
5、工业开发区汇聚了人气
胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上
升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。
四、风险t
1、市场因素
从目前胶州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。
2、自身因素
本项目前期的“棘手”遗留题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。
五、综合分析
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运
用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。
第二章、定位策略
第一节：定位要素分析
区位利好因素分析——本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅”的招牌。来填补胶州房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人资源为强势卖点，并以具有“新生活＋新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济学的需求----供给理论。
第二节：项目定位
一、定位原则：适应市场、创造差异性
二、定位：
时尚住宅----“绿色园”
绿野与住宅的对话
绿色细胞组织----生态环境最重要的元素是“绿”和“水”
民风·自然·人
回到自然，在那里安
因为
接近自然
就接近了快乐的本源
绿色园
宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。
本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地——东苑绿世界生态园林式住宅之典。
以中国传统化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。
论语云：“里仁为美”。
里：居住区。
仁：人情味。
“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，“仁”的“人情味”包括两个方面：首先居所应具有私密性（对个人而言）；其次应具有开放性（对小区的共享空间而言）。
第三节：产品定位
定位原则：突出个性、创造差异性
定位：
“纯生态型园林式住宅”之典
集胶州市人资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。
一、居住环境的一度空间
一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。
二、居住环境的二度空间
二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区形象，满足业主精神需求。
三、居住环境的三度空间
三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。
本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用兰州西路和梧州路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。
小区内的中环湖泊，都是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿化的重要资源。小区南边、西边散布着亭台楼阁，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。
由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“东苑绿世界”居住+度假+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。
四、产品档次定位可行性
本项目的档次定位为“中国城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。
第四节：产品化定位
一、定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。
一、定位：
人与自然环境相融合----绿野与住宅的对话
东方化与西方化相融合
传统与现代相融合。
第五节：产品形象定位
一、定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。
二、定位：现代都市新贵的“风雅逸境”----显示身份的“名片”
产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“名片”。
第六节商业配套的综合定位建议
一、定位原则：提升项目综合素质，体现开发商“以人为本”的服务理念
二、定位：以服务小区业主为主，服务社会为辅
1、网点规划建议
本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。
本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。不宜做大百货，而适合小开间商铺。可由买主出租或自行经营。
商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。总建筑面积约10002，均价3064元平方米，价格围2330-3530元平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。
根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成52254，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，是商铺的大卖点。复式商铺的售价也会高于一般商铺。商铺的经营围尽可能满足小区内业主的生活需求。如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅（如川菜等餐饮项目），小百货、杂货、小型超市等。
2、商业网点的策划建议
（1）项目的优劣势：
．所处的位置：
优势：地处该市中云区，兰州西路与梧州路的交汇处，分两支沿街铺面环抱东苑绿世界，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地；位于该区域的西湖居民片区及今后的东苑绿世界生活区，为本项目网点聚集人气，且项目周边为各大小建材商店烘托，商业气氛浓厚，购物环境优越。
劣势：虽该区附近为胶州市成熟的建材一条街，但与内围商业步行街相比，人流量及商业环境上存在差距。根据中国策划研究院青岛项目组成员做市场调查数据显示，人均流量达720人次日，因而，该片区目前人流量还较小。
b体量承载：
优势：商业网点商场的面积适中，规划在6692-3692围内，据市场调查资料统计，该项目在市民中的知名度达90%，衔接销售过程中的广告效应树立该项目的品牌形象已见扎实的基础。
劣势：网点物业的围大。在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商竞争激烈，营战线过长。分配不均的人流量。可能导致商对尾端人浪量小的网点难以接受。网点的单层面积围大，不易聚人气。显得空旷，从规划角度上看，相对较难。
销售面积：
优势：项目的整体规划为76户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成一条业态齐全的商业步行街。
劣势：作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商进驻，
很难将网点整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。
d布局规划：
优势：商场部分规划60--1502中小铺位，容易为小商户接受。“小铺位，多通道”的市场经营，有别于商场的经营模式，会吸引中低收入人士前来消费。
劣势：“多铺位”的间隔，在单层建筑面积情况下，会为进出货带来不方便，另外市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。篇四：大户型促销方案1月22日关于蓝波湾一期、二期大户型促销方案
蓝波湾目前剩余大户型共28套，其中a户型3套，总价在48万，b户型12套，总价42万，c户型13套，40万左右。其中六楼单价2730元/平米，阁楼单价1300元/平米。
一、大户型滞销的原因分析：
1、本案的阁楼层面积与底层的面积比例偏大，
2、本案的阁楼层单价过高，楼层过高，有一定销售抗力
3、由于产品出现质量问题，出现不良口碑传播，客户信心被打击
4、该区域内房源放量，竞争激烈，客源相对减少
5、媒体通路缺乏
6、产品出现过质量问题，影响了购买信心
综合上述情况，我们作出如下促销策略，能配合销售最终达到房源去化的目的。打出吸引眼球的单价，我们单价的折算方法如下。
根据目前本项目顶层的价格、面积与阁楼的价格、面积，我们核算后如果合计面积与单价的话，应该在2400元/平方。
我们特推出：
方案一：分期首付，降低门槛
比如，总价42万元的“顶层+阁楼”户型，按目前的总价，首付需近13万元，我们为了降低首付门槛，吸引客户，并给客户利益比较分析，可以采取将首付款让客户分二次支付，即购房时付20%，交房时付10%，这样，首付门槛的降低，将大大吸引客户的购买。
方案二：“2380元/平米心动起价，立即入住蓝波湾超大五房，享受空中别院生活”
空中别院，享受上层尊贵生活。
用买三房的钱，就能拥有自己的别院生活。
视野决定境界，空中别院生活，上层生活境界。
双中心首席生活社区，享受生活从现在开始
有空间，才能实现无限畅想
通过此种推广弱化对阁楼的抗性，吸引眼球，达到聚集人气。
方案三：购“顶层+阁楼”补贴装修款
对于大户型的促销，我们需要一个长期连续的促销方案，从而达到销售目的，为了吸引客户购买，给客户优惠刺激，我们特推出购买“顶层+阁楼”补贴阁楼装修款，“贺新年，蓝波湾特推10套“顶层+阁楼”大酬宾，购房补贴装修款2万元”，此装修款抵充房款。
此方案可以在价格微升的基础上推出，给予客户价格变相优惠的感觉，同时也不让老客户产生房产贬值的心态，我们特提出主题宣传口号：
“贺新年，蓝波湾推出10套“顶层+阁楼”特惠房源，购房即可享受2万元的装修补贴。”
方案四：购“顶层+阁楼”送全套空调
不同的季节，不同的促销方案，同一主题，不同的表现形式，可以形成长期有效的吸引力，同方案三，我们在5月开始推此方案。
“清凉迎夏，蓝波湾特推10套“顶层+阁楼”大酬宾，购房就送全套空调”
二、公关策略：通过我们即将举行的业主联谊活动，对前期购买大户型的客户进行重点
拜访，在房屋质量上，一定要做作功课，打消曾经的负面影响，重塑购买信心。
三、宣传推广：媒体通路
在活动推广宣传媒体上，我们主要选择达到范围比较精确的：电视流动字幕、短信、海报、易拉宝、老带新奖励、网络广告，通过长短的结合的媒体投放的策略，达到有效的广告宣传策略，从而促进销售。
大户型营销策略思路建议
大户型营销建议 一、现状分析 综合目前本项目销售形势，100平米以下的75平米、92平米户型去化率较快，而100平米以上户型市场认可度较低；由于本案目前的购房客户主要为乡镇中低收入群体，受潜在客户购买力的限制。总价超过40万就是对于客户承受能力的考验。 就市场总体来看，在售项目中除了阳光水岸，其他基本都是以小户型销售为主，大户型滞销明显，而阳光水岸也在本期应市推出了2房小户型来锁定购买市场，江南春天新推房源200套左右，以小户型为主，在这样的市场前提下，针对刚性需求的小户型市场存房量充足，大户型想要取得很好的销售业绩比较难。 针对于大户型的销售及推广，首先我们要分析产品本身： 1、规划设计 本案由于在售房源属多层形态，南北通透，户型设计方正，面积无浪费，三室大户型设计充分考虑了舒适居家需求，从实用性来看，大户型完全能够被市场认可。 2、价差因素 在售房源中，户型面积分类价差并不明显，这在前期有效的促使小户型成交，但给大户型的销售引导带来一定的阻碍，没有明显的价格差异，大户型的性价比难以呈现。 3、客群分析 统计前期成交客户情况，本案现有客户群体基本集中于乡镇进城购房人群，刚性需求占很大比例，整体购买力有限，导致小户型成为重点关注对象。 二、销售策略的调整 1、面积分类价差调整 拉开户型分类价差，在本案小户型目前剩余房源不多的情况下，将小户型提价销售，大户型再给予一定幅度的优惠政策，这样在项目整体利润不受影响的基础上，刻意拔高选购大户型的性价比。通盘考虑，后期推出的户型基本以大户型为主，现采用这样的策略，最差的结果是剩余少量的小户型会出现滞销情况，但无疑更能提起购房客户对于大户型的关注。 2、优惠方式的调整 将现有的入会赠送面积优惠方式调整为统一折扣优惠，或是一口价优惠多少元，这样从优惠方式上直白的体现，放大客户对于优惠的感官，例如按现有的赠送5平米的面积，折算后等于礼送优惠20000元。 3、节点销售调整 采用节点销售模式，根据不同的节点推出各种优惠方式来刺激关注，引起兴趣，可以考虑的本期开盘时推出限时选购大户型额外给予优惠等活动，这样既给予购房客户实惠，又制造紧张气氛，刺激客户购买欲望，在重要的节日也可以采用这种方式。
大户型的营销策略
针对拜城情况做出经典大户型的销售策略招数一：强调舒适卖点 大户型是人们的终极置业需求，对居住舒适度要求极高，所以，在销售时应强调楼盘的舒适性与稀缺性。一般来说，大户型占据着一个楼盘的最佳资源，这包括朝向、采光、环境等。各楼盘应根据自身不同情况，寻找销售卖点。如宣扬楼盘的大面积绿化、开阔的视野、完善的生活配套、休闲运动设施、楼盘的高科技含量等，吻合中产阶层追求舒适、惬意的置业需求。 招数二：侧重体验营销 大户型总价较高，大部分购房者都为二次以上置业，他们在挑房时更加理性，并不急于下单。要打动这部分消费者，可以打造有特色的大户型样板房、样板景观，让客户切身感受到大户型的舒适与惬意。在打造样板间时，注意现代科技氛围的营造，使得购房者在亲身感受到如此舒适温馨的大户型后，愿意为此买单，以便一步到位，省得日后再为换房奔波劳累。 招数三：户型设计注重私密性 如今的家庭结构三世同堂越来越少，很多年轻人跟父母宁愿在一个小区内买两套小户型，也不愿住在一套大房子内。问题的根源在于，年轻人需要有自己的隐私空间，两代人在生活方式、作息时间等方面有差异，同住一屋会互相干扰，很不方便。如果大户型在设计上有所突破，注重房与房之间的隐私性，让年轻人与老年人在房间里的活动路线不互相穿插，视线不能对视，各自饮食起居影响都很小，大户型就不会受到消费者的排斥。况且，一套大户型的总价比两套小户型的总价低，又更节约生活成本。如果楼盘还在前期设计阶段，可以在户型上有所突破，只要解决了消费者的担心，大户型的销售也就不愁了。 招数四：提升居住功能 买大户型的人通常都会考虑几代人同住，因此，小区的公共活动空间应注重功能多样性，让每一代人都各得其所。老年人有地方散步、下棋、阅报；儿童有地方奔跑、玩耍；年轻人有地方开展时尚的运动、健身活动。对于一些户型不能修改，但小区内景观还可以完善的小区，可以从外部环境加以改进，让希望买大户型的家庭觉得在这里居住能够各有所取。 招数五：强调人性化物管
大户型策略
综合目前本项目销售形势，100平米以下的75平米、92平米户型去化率较快，而100平米以上户型市场认可度较低；由于本案目前的购房客户主要为乡镇中低收入群体，受潜在客户购买力的限制。总价超过40万就是对于客户承受能力的考验。 就市场总体来看，在售项目中除了阳光水岸，其他基本都是以小户型销售为主，大户型滞销明显，而阳光水岸也在本期应市推出了2房小户型来锁定购买市场，江南春天新推房源200套左右，以小户型为主，在这样的市场前提下，针对刚性需求的小户型市场存房量充足，大户型想要取得很好的销售业绩比较难。 针对于大户型的销售及推广，首先我们要分析产品本身： 1、规划设计 本案由于在售房源属多层形态，南北通透，户型设计方正，面积无浪费，三室大户型设计充分考虑了舒适居家需求，从实用性来看，大户型完全能够被市场认可。 2、价差因素 在售房源中，户型面积分类价差并不明显，这在前期有效的促使小户型成交，但给大户型的销售引导带来一定的阻碍，没有明显的价格差异，大户型的性价比难以呈现。
统计前期成交客户情况，本案现有客户群体基本集中于乡镇进城购房人群，刚性需求占很大比例，整体购买力有限，导致小户型成为重点关注对象。 二、销售策略的调整 1、面积分类价差调整 拉开户型分类价差，在本案小户型目前剩余房源不多的情况下，将小户型提价销售，大户型再给予一定幅度的优惠政策，这样在项目整体利润不受影响的基础上，刻意拔高选购大户型的性价比。通盘考虑，后期推出的户型基本以大户型为主，现采用这样的策略，最差的结果是剩余少量的小户型会出现滞销情况，但无疑更能提起购房客户对于大户型的关注。 2、优惠方式的调整 将现有的入会赠送面积优惠方式调整为统一折扣优惠，或是一口价优惠多少元，这样从优惠方式上直白的体现，放大客户对于优惠的感官，例如按现有的赠送5平米的面积，折算后等于礼送优惠20000元。 3、节点销售调整 采用节点销售模式，根据不同的节点推出各种优惠方式来刺激关注，引起兴趣，可以考虑的本期开盘时推出限
大户型营销策略及案例
大户型的营销策略及案例分析 大户型的营销策略 招数一：强调舒适卖点 大户型是人们的终极置业需求，对居住舒适度要求极高，所以，在销售时应强调楼盘的舒适性与稀缺性。一般来说，大户型占据着一个楼盘的最佳资源，这包括朝向、采光、环境等。各楼盘应根据自身不同情况，寻找销售卖点。如宣扬楼盘的大面积绿化、开阔的视野、完善的生活配套、休闲运动设施、楼盘的高科技含量等，吻合中产阶层追求舒适、惬意的置业需求。 招数二：侧重体验营销 大户型总价较高，大部分购房者都为二次以上置业，他们在挑房时更加理性，并不急于下单。要打动这部分消费者，可以打造有特色的大户型样板房、样板景观，让客户切身感受到大户型的舒适与惬意。在打造样板间时，注意现代科技氛围的营造，使得购房者在亲身感受到如此舒适温馨的大户型后，愿意为此买单，以便一步到位，省得日后再为换房奔波劳累。- N" 招数三：户型设计注重私密性 如今的家庭结构三世同堂越来越少，很多年轻人跟父母宁愿在一个小区内买两套小户型，也不愿住在一套大房子内。问题的根源在于，年轻人需要有自己的隐私空间，两代人在生活方式、作息时间等方面有差异，同住一屋会互相干扰，很不方便。如果大户型在设计上有所突破，注重房与房之间的隐私性，让年轻人与老年人在房间里的活动路线不互相穿插，视线不能对视，各自饮食起居影响都很小，大户型就不会受到消费者的排斥。况且，一套大户型的总价比两套小户型的总价低，又更节约生活成本。如果楼盘还在前期设计阶段，可以在户型上有所突破，只要解决了消费者的担心，大户型的销售也就不愁了。 招数四：提升居住功能 买大户型的人通常都会考虑几代人同住，因此，小区的公共活动空间应注重功能多样性，让每一代人都各得其所。老年人有地方散步、下棋、阅报；儿童有地方奔跑、玩耍；年轻人有地方开展时尚的运动、健身活动。对于一些户型不能修改，但小区内景观还可以完善的小区，可以从外部环境加以改进，让希望买大户型的家庭觉得在这里居住能够各有所取。
住宅项目大户型营销策划方案
住宅项目大户型营销策划方案 住宅项目大户型营销策划方案提要：参赛者大多都是购房的意向客户，热闹感人的活动使他们对家庭产生了强烈的依赖性和买房、购房的热情，进而对我们的大户型房源产生了浓厚的兴趣 住宅项目大户型营销策划方案 活动目的： 1)引起全民尽孝心的社会轰动效应 ①通过家庭成员之间默契的配合、现场催人泪下的表演等环节来感染目标客户，使其从活动中体验家庭带来的天伦之乐； ②通过当地媒体及口碑宣传，使以“尽孝心”为主题的“XX孝心XX”活动深入人心，人人都有参与热情，家家都有参与热潮。 2)带动三代家庭购买大户型的热潮 参赛者大多都是购房的意向客户，热闹感人的活动使他们对家庭产生了强烈的依赖性和买房、购房的热情，进而对我们的大户型房源产生了浓厚的兴趣。结合本项目的自身优势（临近公园适合老年人晨练、安全报警联动能解决老年人突发问题、赠送意外保险为老人和孩子的健康提供了保障、鼓励业主投资社区副业为其创造了第二经济等等），大户型
销量必将上升。 活动主题： “XX孝心XX” 活动背景： XX小户型火爆畅销，大户型却出现销售停滞，客户对大户型产生了强烈的抗性。 时间安排： 报名时间：20**年2月8日—20**年2月24日 参赛时间：20**年2月28日（年后第二个周日） 报名条件： 三代同堂的家庭（最少三人）。 参赛作品： 以“家”为主题的各种文艺类节目，节目形式不限、内容不限、题材不限。表演时间限制在40分钟以内。 参赛人员： 经过初赛、复赛的选拔，最后参与决赛的三代家庭的成员。 参赛办法： 售楼处报名 1)初赛：20**年2月8日报名时简单进行筛选。 2)复赛：20**年2月27日参赛/决赛的前一天 3)决赛：20**年2月28日参赛当天
大户型促销方案
销售策略的调整 1、面积分类价差调整 拉开户型分类价差，在本案小户型目前剩余房源不多的情况下，将小户型提价销售，大户型再给予一定幅度的优惠政策，这样在项目整体利润不受影响的基础上，刻意拔高选购大户型的性价比。通盘考虑，后期推出的户型基本以大户型为主，现采用这样的策略，最差的结果是剩余少量的小户型会出现滞销情况，但无疑更能提起购房客户对于大户型的关注。 2、优惠方式的调整 将现有的入会赠送面积优惠方式调整为统一折扣优惠，或是一口价优多少元，这样从优惠方式上直白的体现，放大客户对于优惠的感官，例如按现有的赠送5平米的面积，折算后等于礼送优惠20000。 3、节点销售调整 采用节点销售模式，根据不同的节点推出各种优惠方式来刺激关注，引起兴趣，可以考虑的本期开盘时推出限时选购大户型额外给予优惠等活动，这样既给予购房客户实惠，又制造紧气氛，刺激客户购买欲望，在重要的节日也可以采用这种方式。 4、低首付门槛 现有的最低首付6万元持续进行，解决购房客户的资金周 转，缓解当前的购房压力，对于大户型持续销售必然是极大的促进作用，这种方式需要有效的结合销售现场对于客户的解释，让客户理解我们在实际的帮助他们解决问题，通过低首付，按揭贷款的方式购房，大户型并非遥不可及。 宣传推广促进 1、加强品质宣传 小户型的市场热度在于刚性需求客户青睐，由于购买力受限，小户型成为重点关注；针对于大户型的销售，我们要抓准客户定位，改善性需求将成为我们的重点，那我们就得向客户展现出大户型的价值所在--项目的高品质及附加值。 2、大户型性价比展现 在面积分类价格调整后，将大户型面积的优惠放大，通过单页、短信等时效性手段将优惠展现出去，让客户感受大户型的实惠，激发购买欲望。 3、老带新推销模式 本案现有的客户认知渠道中，朋友介绍占有很大的比例，从这方面出发我们采用相应回馈政策，并在说辞上配合宣传，让客户理解，提高客户推荐的积极性。 4、样板房实景呈现 可以考虑制作样板房展示，把大户型实景的优质、舒适生活直观的展现出来，引起客户的兴趣，让客户感受物超所值。 5、开发团购客户群 针对于企事业单位团体，可以采用上门直接联系，做项目情况及团购利好说明，这部分群体购买力处于中高水平，也许对于他们而言本项目并非首选，但我们自身还是要极力争取。 销售现场把握 1、大户型的引导 虽然说房产销售最重要的还是看客户自身需求，但有时在客户犹豫时通过分析介绍我们还是能给予客户一定的引导，在销售现场，通过培训，加强销售员对于客户购房心态的把握，主动的引导推荐大户型，理性的帮客户分析，促使客户成交。 2、销售说辞精炼 怎么去帮客户分析户型，把大户型通过专业的介绍变得吸引，大户型的功能及舒适性怎么去语言体现，让客户理解大户型并不只是多个房间多几万元钱，所以在销售说辞上我们还需要做出针对于大户型的精炼。
复式及大户型营销推广方案
复式及大户型营销推广方案 一：强调舒适卖点 大户型是人们的终极臵业需求，对居住舒适度要求极高，所以，在销售时应强调楼盘的舒适性与稀缺性。一般来说，大户型占据着一个楼盘的最佳资源，这包括朝向、采光、环境等。各楼盘应根据自身不同情况，寻找销售卖点。如宣扬楼盘的大面积绿化、开阔的视野、完善的生活配套、休闲运动设施、楼盘的高科技含量等，吻合中产阶层追求舒适、惬意的臵业需求。 二：侧重体验营销 大户型总价较高，大部分购房者都为二次以上臵业，他们在挑房时更加理性，并不急于下单。要打动这部分消费者，可以打造有特色的大户型样板房、样板景观，让客户切身感受到大户型的舒适与惬意。在打造样板间时，注意现代科技氛围的营造，使得购房者在亲身感受到如此舒适温馨的大户型后，愿意为此买单，以便一步到位，省得日后再为换房奔波劳累。 三：户型设计注重私密性 如今的家庭结构三世同堂越来越少，很多年轻人跟父母宁愿在一个小区内买两套小户型，也不愿住在一套大房子内。问题的根源在于，年轻人需要有自己的隐私空间，两代人在生活方式、作息时间等方面有差异，同住一屋会互相干扰，很不方便。如果大户型在设计上有所突破，注重房与房之间的隐私性，让年轻人与老年人在房间里的活动路线不互相穿插，视线不能对视，各自饮食起居影响都
很小，大户型就不会受到消费者的排斥。况且，一套大户型的总价比两套小户型的总价低，又更节约生活成本。如果楼盘还在前期设计阶段，可以在户型上有所突破，只要解决了消费者的担心，大户型的销售也就不愁了。 四：提升居住功能 买大户型的人通常都会考虑几代人同住，因此，小区的公共活动空间应注重功能多样性，让每一代人都各得其所。老年人有地方散步、下棋、阅报；儿童有地方奔跑、玩耍；年轻人有地方开展时尚的运动、健身活动。对于一些户型不能修改，但小区内景观还可以完善的小区，可以从外部环境加以改进，让希望买大户型的家庭觉得在这里居住能够各有所取。 五：强调人性化物管 大户型的消费人群都是深度居家型，物管的好坏对他们的生活品质起着至关重要的影响。在户型、景观都无法改动的情况下，可以强调小区的人性化物业服务，比如对老人、小孩有更细致、周到的服务，让年轻人能够安安心心上班、痛痛快快玩耍，减轻对家里的后顾之忧，从情感上打动购房者。 六：寻找办公客户 目前办公物业价格高、使用成本高，每月十几元的物管费，对于很多小公司来说，宁愿买一套大户型住宅来办公，开发商可针对办公需求的购房者进行疏导。住宅每月两元左右（查看地图）的物管费，几年下来，节约的费用都可以再买一套房了。而且住宅小区的特点是白天上班时间外出的多，进来的少，而办公的是
房地产营销的四大策略
房地产营销的四大策略 房地产营销的四大策略：就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。 房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面： （1）房地产商品的组合性 组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。 （2）位置固定性 A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。 B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。 （3）房地产商品的异质性，即个别性 A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。 B、没有完全相同的房地产：位置（闹、静、方便、环境）、建材、结构等判断困难。 C、认识检测的专业性和复杂性。 （4）房地产商品价值的巨额性 土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。 A、房地产销售是件困难的工作； B、专业代理的重要性； C、发展二手市场和租赁市场的必要性。 （5）房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多 房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。 A、对投资区域前景正确分析和预测； B、对投资时机的准确判断； C、对投资方式和投资种类的合理选择； （6）房地产使用的长期性、耐用性 房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周
期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。 A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。 B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。 由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。 2、房地产产品盈利点 房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。 （1）核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。 （2）形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。 （3）延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。 （4）潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。 3、产品策略的核心 为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。如劳力表总裁的回答。 公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误： （1）定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。 （2）定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。 （3）定位混乱：如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，这时，就会使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。 准确的产品定位离不开正确的市场分析。通过各种手段进行市场调
某房地产项目推广策划全案
目录第一部分市场定位 第二部分产品提升 第三部分整合宣传技术方案 第四部分媒体广告策略 第五部分开盘阶段媒体广告计划第六部分开盘活动技术方案 第七部分价格策略 第八部分销售渠道
第一部分市场定位 准确的定位是成功的基础。 根据对市场及工程的分析结论为工程确定系列市场目标，即卖给谁，卖什么，从而确定本工程的战略方针，即怎么卖？ 一、工程名称 怡丰—海韵豪园 二、工程推广定位 ——南城大道309号 三、广告语： ★法式地中海风情高级花园洋房社区 ★音乐畅抒心声建筑诠释格调 ★尊贵浪漫的法兰西风情 ★浓郁欢快的红酒、鲜花加萨克斯的休闲文化 四、目标客户的定位 1、个体经营者（以南岸区各专业市场个体经营者为主）； 2、中小企业主； 3、周边单位集团购买； 4、政府机关公务人员的换房； 5、周边其它高收入的客户；
6、其它区域有在南岸置业的客户。 特征描述： 拥有稳定收入，家庭储蓄在10—30万之间，月入在2500—4500元的中等收入家庭，年龄在35—50岁之间，有子女。多为二次置业，购买大户型的意向较大。 三、档次定位 立足中高档，突出品牌；做老百姓的精品住宅，建中高层阶层的理想家园。 四、价格定位 先期低价入市，以树立品牌，聚集人气为根本目的，后期价格自然提升。（具体价格及价格策略另附） 五、卖点定位 主题语： 怡丰—海韵豪园 ——南城大道309号
品质卖点： 南岸区唯一别墅内高层物业（“终极置业”概念） 广告卖点： 概念卖点——法式地中海风情高级花园洋房社区 教育卖点——双语幼儿园、怡丰实验学校 配套卖点——怡丰“一卡通”（与海洋公园互动） 会所卖点——法国会所、产权式酒店 景观卖点——江景、都市夜景 物管卖点——全封闭人性化“三代服务”论 价格卖点——中档价格、高贵享受 品牌卖点——香港国际集团、重庆老牌开发商、海洋公园等知名品牌互动 第二部分产品提升 确定了推广主题，渲染出了主题氛围，就需要有实实在在的产品来支撑来充实。就是说，要把本工程朝“法兰西”风格方向渲染，把她那浪漫的“海韵元素”用艺术情调表现出来，让慕名而来的客户切身感受到淌洋在浪漫的地中海风情文化氛围之中。 法兰西历史悠远，艺术成就突出，其长久以来就是一个令人心驰神往的浪漫国度。罗亚尔河谷的皇室城堡、艾菲尔铁塔、卢浮宫及透明金字塔、巴黎圣母院、圣心院等名胜享誉世界。
大户型营销策划案
唐岛蓝湾大户型营销策划案 写在前面 当一种户型大到让目标客户群望而怯步时，我们就需要重新对项目进行全方位的反思，俗话说“没有卖不出去的房子” ， “不是没有办法，只是还没有找到解决问题的方法而已” 。 因此，如何找到开启“ 171.7 平方米户型之门”的钥匙则成为我们必须思考的问题。 第一部分西海岸楼市看潮 在政策、地理、投资等大环境的推动下，西海岸堪称“春去春又来” ，大盘争霸，高层 逐鹿，整个开发区楼市一片大好。 一、市场与项目分析 1 、宏观市场环境分析 中国房地产业经过 20 年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演 了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前， 中国房地产业正在经历一个“价值回归” 、 “利润回 归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐 步进入微利行业。 中国房地产业的区域发展水平不均衡， 自东向西， 开发水平形成一个很大的落差， 东部 沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策， 经济发展较快， 与国际上的交流频繁， 资金和人 口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实 力、
开发规模、 经营能力等方面都遥遥领先于内地城市， 并逐步形成了较明显的专业化的分 工。中西部地区以长沙、成都、重庆、西安等城市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经 验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。 中国房地产业在今后五到十年内，还会有一个较平稳的发展时期，其主要利好因素有： （１） 房地产业被明确确定为国家支柱产业， 在政策上给予更多的优惠和扶持， 尤其在 宏观调空政策下，市场相对而言趋于规范化； （２）取消福利分房，代之以住房货币化，市场规律成为行业主导； （３）降息、加薪、征收利息税，促使居民作多元化的投资考虑，房地产成为居民置业 投资的重点； （４） 增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一， 将提高整个社会的薪酬水平， 从而有 效提升居民的消费水平； （５） 中国将加速城市化进程， 以有效解决农村富余劳动力的问题，农村人口进城，将 引发一次新的房地产开发高潮； （６） 中国经济已坚定地走向市场经济， 私有化日益明朗， 这将导致中国经济持续长期 走强，在此环境下，房地产也会相应发展； （７）一个强大的中产阶级群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明显。 （８）中国将面临长期的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥的保值方式； （９）加入世贸组织，从而有效刺激中国经济发展，同时，大批外资机构涌入中国，加 大对房地产市场的需求； （
关于住宅大户型送车位的促销方案
关于住宅大户型送车位的促销方案 一、前期探讨 4月10日于仁和春天售楼部现场，就住宅送车位方案进行了讨论，下面就思路及相关问题作如下探讨： 1.基本条件： ●住宅最低成交价不得低于报价的85折； ●车位按负一层的标准车位价格8万测算； ●车位的合同款不低于5万； ●以112、125、139平米作促销户型，约70套。 2.测算： 3.问题讨论： ●若按以上方案，购买大户型的客户反而增加3万元的负担，有捆绑 销售之实；住宅签约价及首付提高，竞争优势下降，如：1、2号楼 套三成交价将高出套二400元/m2！ ●大户型的实际折扣高于小户型，客户若提出不享受优价车位，而要 更低折扣，可否？另外，小户型客户知道有优价购车位政策，也会 提出相同要求，当然他们不管其实际折扣更低，只求享有同等待遇； ●若要给予实质车位优惠，就得直接降低车位售价，即标准车位按5
万售，住宅合同款里无需加3万元； ●若车位能够降3万，那么车位开卖时，5万的价格也能吸引客户甚 至户型偏小的业主。 二、策划方案 综上述，本阶段主要目标是推动住宅销售而非车位，若车位价格不降，住宅与车位联售反而会制约销售。因此，“购房送车位”（广告已出街）的形式，采用以下方案较为可行： 1、形式： 以车位补贴的形式，直接在住宅合同款里抵扣，且不仅是大户型，小户型也同样给予补贴，只是金额有所差别。 同时，客户可得到一个选房顺序号，车位开盘时可按号优先购车位。 2、补贴标准： ●标准1： 套四：B2型139m2，补贴7.5万 套三：Ａ1型125 m2及Ａ3型112m2，补贴5.5万 剩余其它户型：补贴4.5万 注：交5000抵3万即不再享受（但广告上仍有该内容） ●标准2： 套四：B2型139m2，补贴4.5万 套三：Ａ1型125 m2及Ａ3型112m2，补贴2.5万 剩余其它户型：补贴1.5万 3、配套促销政策 a).付款方式： 一次性付款5% 按揭付款3% b).营销总监2%的优惠权限不变 c).其它常规优惠：按时签约2000元、客带客推荐双方各3000元 d)若采用补贴标准2，则可享受交5000抵3万
滞销大户型销售策略
一、自信心理：我一定要销售出去！好产品大家都能卖，相对不好产品销售出去才是真正的专业和顾问。 二、家庭需求：基本上每个家庭都会经历三代同堂阶段，如今家庭结构大多是4＋2＋1模式，（4个老人，一对夫妇，一个孩子）当大家都在一起时，至少需要四个房间吧，不管时间长短，把家人安排到酒店去住总是不恰当； 三、房间功能转换：其它家人不在一起时，房间功能可以做如下转换 a) 书房，现代社会压力都很大，不进则退，在书房不仅可以工作，更多的可以修身、齐家、读天下。 b) 禅室，两广地区百姓都很重视清明节，现在正好是清明月，有一间相对独立的房间摆放祖宗神位，初一十五烧烧纸、点点香还是不错的。 c) 收藏馆，没办法，从儿时起就有那个嗜好，现在有自己房子了，把那里埋在箱子里的“变形金刚”“玩具枪”之类等，都陈列出来，给“它们”也安一个家。 d) 娱乐间，把隔音做好，在家里也能唱K，或者让爱子在里面谈谈钢琴，让太太做做瑜珈还是很好的。 e) ……总之依据客户需求爱好，做出相应转换，这需要对“家”多一些认识和了解，是卖房子更是卖生活，卖一种幸福生活。 四、政策利好：一步到位置业观。 随着二套房首付提高，加息，限贷，限购，正常的购房置业观应由“先买小面积过渡”到“一步到位”。 五、价格策略： a) 首付。若超出客户支付能力，可以制度差别化政策，只有购买四房客户才可以享受10%无息借款。 b) 总价。差别化政策，只有购买四房客户，可以享受5000元让利优惠。在实际销售过程中，5000元可以是契税，可以是装修基金，可以是家居家电礼包，可以是……，一切以客户在乎的点来销讲。当然钱还是那个钱。 c) 数据对比。拿一套小面积，通常面积小的单价会高，做一下数据对比，让客户发现其实也没有贵很多。
房地产促销活动方案
篇一：房地产促销方案 房地产促销方案及案例分析 （一）前言 面对2011楼市调控，房产开发企业是选择犹豫观望，还是选择主动出击？以在筑开发商为代表的开发企业显然倾向于后者。日前，从“2011中国·贵州住宅和城乡建设科技博览会”(简称“住博会”)组委会传来消息，随着“住博会”召开在即，为了抢占先机，已经有多家企业报名，抢先预定优势展位。 众所周知，2010年是楼市风云变幻之年，楼市经历了“国十条”、“限购”、“加息”等多轮起伏，使得市场观望气氛浓厚。时下，随着2011年夏季的走出，为赢得市场先机，迎来楼市的“春天”，众多开发企业谋定而后动，一方面，纷纷在近期发起一轮轮宣传促销攻势；另一方面，也在积极寻找市场兴奋点。 （二）促销基本形式 1、“无风险投资”促销法； 2、购房俱乐部法； 3、“购房安全卡”促销法； 4、“精装修房”促销法； 5、周末购房直通车促销法； 6、优惠价格促销法； 7、名人效应完美形象促销法； 8、环保卖点促销法； 9、保健卖点促销法； 10、展销会促销法； 11、赠奖促销法； 12、抽奖促销法； 13、先租后卖法； 14、联合推广楼盘法； 15、公益赞助促销法； 16、节庆、典礼促销法； 17、新闻、公关促销法； （三）促销形式的
基本载入分析与解释 以下六类促销手法在楼盘的操作过程中常常综合使用，根据不同楼盘的不同特性，在不同的销售阶段根据具体情况采用相应的促销方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，与众不同，做到“人无我有，人有我优”，这样方能达到促销的根本目的——楼盘销售和形象宣传。单刀直入式： 方式：折扣优惠、特价单位、送车、送车位、送保险、现场抽奖、有奖游戏、送装修、送电器、送管理费、有价票券等。 最为直接，也最为常见。这一类的促销方式在中低档楼盘中常被综合使用，高档楼盘和大盘在内部认购期和尾盘期也常用这一类促销手段。 以小博大。通过给消费者以一定的实惠，以较小的代价，拉开与周边楼盘的价差，加快销售速度，加快资金的快速回笼。 折扣优惠和特价单位在楼盘销售过程常被使用，在内部认购期间，折扣优惠往往是最吸引购房者的因素，而在尾盘期，特价销售往往能起“四两拨千斤”的效果，通过少数特价单位的销售带动其它单位的销售。 细水长流式： 方式：会员卡、贵宾卡 这一类促销方式适用于知名发展商和大盘，一些实力雄厚，后续开发能力强的发展商往往通过使客户成为俱乐部成员或贵宾的形式，发展潜在消费群，这一类促销方式的效果是非常明显的，而且客户忠诚度较高。 第一种会员卡或贵宾卡是发展商的会员卡或贵宾卡，会员经常会收到发展商的楼盘销售信息和一些活动信息，会员购买发展商开发的物业可获得优先权或折扣优惠，可以吸引潜在消费者购买和业主的二次置业，如万科的万客会、招商的招商会，这一类会员对发展商的忠诚较高，对发展商的企业文化有较高的认知度和认同感，往往出现二次购买，甚至多次购买。 第二种是消费会员卡或贵宾卡，知名开发商往往与一些比较知名的商场或饮食娱乐场所结成战略联盟，形成“双赢”，常见于商业面积较大，配套较齐全的楼盘。消费者在成为业主后到指定消费场所消费可获得一定的折扣优惠，如好又多量贩、万佳百货、新一佳百货、高尔夫俱乐部、西餐厅、咖啡厅等。这一类会员对发展商品牌认知度和忠诚度明显不如上一类会员，但对盟友的品牌认知度和忠诚度较高。 温火靓汤式： 方式：长期展销厅、巡回展示 这一类促销方式适用于开发量较大的知名开发商和多期开发的大盘。
楼盘大户型的10大营销策略
楼盘大户型的10大营销策略 楼盘大户型的10大营销策略提要：开发商要给购房者说明“时间换空间”的概念，强调楼盘本身的未来升值潜力，告诉购房者不动产中长期的保值增值功能 楼盘大户型的10大营销策略 招数一：强调舒适卖点 大户型是人们的终极置业需求，对居住舒适度要求极高，所以，在销售时应强调楼盘的舒适性与稀缺性。一般来说，大户型占据着一个楼盘的最佳资源，这包括朝向、采光、环境等。各楼盘应根据自身不同情况，寻找销售卖点。如宣扬楼盘的大面积绿化、开阔的视野、完善的生活配套、休闲运动设施、楼盘的高科技含量等，吻合中产阶层追求舒适、惬意的置业需求。 招数二：侧重体验营销 大户型总价较高，大部分购房者都为二次以上置业，他们在挑房时更加理性，并不急于下单。要打动这部分消费者，可以打造有特色的大户型样板房、样板景观，让客户切身感受到大户型的舒适与惬意。在打造样板间时，注意现代科技氛围的营造，使得购房者在亲身感受到如此舒适温馨的大户型后，愿意为此买单，以便一步到位，省得日后再为换
房奔波劳累。 招数三：户型设计注重私密性 如今的家庭结构三世同堂越来越少，很多年轻人跟父母宁愿在一个小区内买两套小户型，也不愿住在一套大房子内。问题的根源在于，年轻人需要有自己的隐私空间，两代人在生活方式、作息时间等方面有差异，同住一屋会互相干扰，很不方便。如果大户型在设计上有所突破，注重房与房之间的隐私性，让年轻人与老年人在房间里的活动路线不互相穿插，视线不能对视，各自饮食起居影响都很小，大户型就不会受到消费者的排斥。况且，一套大户型的总价比两套小户型的总价低，又更节约生活成本。如果楼盘还在前期设计阶段，可以在户型上有所突破，只要解决了消费者的担心，大户型的销售也就不愁了。 招数四：提升居住功能 买大户型的人通常都会考虑几代人同住，因此，小区的公共活动空间应注重功能多样性，让每一代人都各得其所。老年人有地方散步、下棋、阅报；儿童有地方奔跑、玩耍；年轻人有地方开展时尚的运动、健身活动。对于一些户型不能修改，但小区内景观还可以完善的小区，可以从外部环境加以改进，让希望买大户型的家庭觉得在这里居住能够各有所取。 招数五：强调人性化物管
房地产打折促销方案
房地产打折促销方 案 1
房地产打折促销方案 【篇一：房地产打折促销主要手段和案例分析】 房地产促销方案及案例分析 （一）前言 众所周知，是楼市风云变幻之年，楼市经历了“国十条”、“限购”、“加息”等多轮起伏，使得市场观望气氛浓厚。时下，随着夏季的走出，为赢得市场先机，迎来楼市的“春天”，众多开发企业谋定而后动，一方面，纷纷在近期发起一轮轮宣传促销攻势；另一方面，也在积极寻找市场兴奋点。 （二）促销基本形式 1、“无风险投资” 促销法； 2、购房俱乐部法； 3、“购房安全卡”促销法； 4、“精装修房”促销法； 5、周末购房直通车促销法； 6、优惠价格促销法； 7、名人效应完美形象促销法；
8、环保卖点促销法； 9、保健卖点促销法； 10、展销会促销法； 11、赠奖促销法； 12、抽奖促销法； 13、先租后卖法； 14、联合推广楼盘法； 15、公益赞助促销法； 16、节庆、典礼促销法； 17、新闻、公关促销法； （三）促销形式的基本载入分析与解释 以下六类促销手法在楼盘的操作过程中常常综合使用，根据不同楼盘的不同特性，在不同的销售阶段根据具体情况采用相应的促销方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，与众不同，做到“人无我有，人有我优”，这样方能达到促销的根本目的——楼盘销售和形象宣传。单刀直入式：
方式：折扣优惠、特价单位、送车、送车位、送保险、现场抽奖、有奖游戏、送装修、送电器、送管理费、有价票券等。 最为直接，也最为常见。这一类的促销方式在中低档楼盘中常被综合使用，高档楼盘和大盘在内部认购期和尾盘期也常见这一类促销手段。 以小博大。经过给消费者以一定的实惠，以较小的代价，拉开与周边楼盘的价差，加快销售速度，加快资金的快速回笼。 折扣优惠和特价单位在楼盘销售过程常被使用，在内部认购期间，折扣优惠往往是最吸引购房者的因素，而在尾盘期，特价销售往往能起“四两拨千斤”的效果，经过少数特价单位的销售带动其它单位的销售。 细水长流式： 方式：会员卡、贵宾卡 这一类促销方式适用于知名发展商和大盘，一些实力雄厚，后续开发能力强的发展商往往经过使客户成为俱乐部成员或贵宾的形式，发展潜在消费群，这一类促销方式的效果是非常明显的，而且客户忠诚度较高。 第一种会员卡或贵宾卡是发展商的会员卡或贵宾卡，会员经常会收到发展商的楼盘销售信息和一些活动信息，会员购买发展商开发的物业
房地产经典营销案例
房地产行业10大经典营销案例 2015-01-19 10:36 晨晖帝景|分享扫描到手机 [摘要]在这个产品同质化严重的年代，营销制胜已经成了大家的共识。出其不意的手段确实能带来福利， 看着别的项目名扬全国，做营销的朋友们你们还坐得住？将你们头脑中的新奇创意赋予实践，下一个年度 营销经典说不定就落在你的头上。 没有不好的市场，只有不吸粉的营销手段。剑走偏锋，奇招频出，众开发商吸粉吸注 意可谓层出不穷：打擂台唱双簧，送奖都要送得出其不意，今年，还有同行的手法哪些值 得我们借鉴？今天，我们就来盘点一下2014年中影响甚广的10大营销事件。 一、万科截胡万象新天，“二万”互动双赢收官 “抱歉，出租车”“抱歉，滴滴、快的”的封面头版，悬念十足。同款“万科城看房，免单”的广告，让人以为万科才是真推手，之后才发现是万科截胡。全国地产人都在争相 转发。岂料，万科城紧接着发布“抱歉，万象新天”，万象新天则回复“没关系，万科城”，剧情跌宕起伏让人欲罢不能。 事件缘起万象新天与网易地产“房的”事件，涉及营销渠道、悬疑广告、自媒体营销，万科与万象新天互相借势，你来我往，呈现了一场没有任何沟通的、酣畅淋漓的营销战！ 二、保利董事长亲派茶叶蛋，“土豪蛋”热点营销轰动
“茶叶蛋”一出现就成为互联网上的新一代土豪标志。保利本次大派茶叶蛋，背后是保利大都汇开盘。大都汇的早餐袋，连同茶叶蛋，送到CBD白领手中…本次活动发起人余英，坐拥71万粉丝，微博一发动，星火燎原。 三、江山大名城，造得一把好势 连续三天报纸广告：第一天抛悬念，第二天揭秘，第三天送房。微信微博、“江山体”、弹窗、电台、神P图、论坛、软文，不间断轰炸人群。成果如下：报社被打爆，微信转发无数，来电一天破千，业纷纷模仿，开盘现场水泄不通。 这是一场营销高手炒作的盛宴，以送房为由，顺势而起，天天霸占各大媒体头条，一时间风头无两。 四、兔女郎的桃色风暴，晨晖帝景独家出品
针对高楼层大户型系列推广建议
针对高楼层大户型系列推广建议 目前所剩余房源主要集中在高楼层大户型产品，产品具有总价高、首付高的特点，客户承受起来难度较大，因此减少客户的购房阶段性的负担是加快客户购买产品的关键所在，而作为企业而言，在房款当中，银行贷款的60-70%更具有解决资金紧张的现实意义，因此在操作中加快贷款的办理是对企业至关重要的，因此将降低客户的首付付款周期与银行办理贷款结合起来提出以下建议： 建议活动名称：轻松拥有南华康城----首付分期付+96折 活动方式：凡在设定时段购买指定房源客户可享受南华置业为其提供的占总房款不超过20%的一年期无息借款。 同时购房者享受该套房子96折的购房优惠。 操作方式：购房者首付20%后，即可办理贷款按揭，公司可在较快的时段内得到总房款80%的现金流，剩余房款在一年内可获得，这种方式没有风险，购房者如不还款企业可不给其房产，或在合同中约定过期一定时间如3个月的，视为违约，扣罚较高额度的违约金（如总房款的20%）； 销售说辞：让置业顾问告诉客户，目前民间借贷非常发达，他们这部分无息贷款在市场上得价格大约是多少，如10万元的民间借贷一年期的利息约在2-3万左右，南华康城这部分无息贷款就等于在价格优惠的基础上又给予了客户3万左右的房款优惠，是非常值得的。 特殊情况处理建议：如客户不选择此种方式，二是按照正常的付款购
房，则可以享受更高的折扣额度，如以20%为首付基点，每提高20%的首付则可以在总房款中剪除5000元。 当然特殊的一次性付款客户可以作为特殊情况进行优惠申请，有公司根据资金情况进行个案处理即可。 注：目前销售过程中主要是优惠额度问题，但产品优惠幅度有一定限度，因此在不动既有优惠的基础上通过对于首付的调整增强产品的市场吸引力，增强市场对于产品的认同快速的占领市场具有非常重要的意义，而这种方式可以根据项目情况灵活调整快速见效，因此建议对于高楼层大户型可以以此方式为主进行推进。 济南文创 二0一二年一月二十九日
五大经典营销策划案例分析
五大经典营销策划案例分析 文章作者：网络时间：2010-05-27 17:00 来源：网络 回忆过去的岁月，有许多经典的营销案例让我们回味，其创意的手段让我们感叹，无论是在营销的某一环节还是整个系统过程，还是具体的策划过程，都有许多值得我们学习和借鉴的地方，营销策划案例分析无论是借势还是比附定位，无论是造势还是卖点策划，无论是产品创新还是营销传播，都值得我们去探讨分析。 案例一：黄山香烟上市 二十世纪九十年代，云系烟在中国市场上是如日中天，红塔集团的红塔山、阿诗玛等品牌香烟在内地市场更是作为高端烟草代表受到消费者广泛追捧。营销策划案例分析面对这样一个几乎绝对垄断烟草品牌，当时的安徽蚌埠卷烟厂可谓高不可攀。1993年6月，安徽蚌埠卷烟厂研发了一个无论是口感还是包装都可以与红塔山相媲美的新产品——黄山烟，如何打破红塔山在当时安徽市场上高端产品封锁成为企业考虑的关键。营销策划案例分析当时，蚌埠卷烟厂无论是行业知名度还是传播资源，跟亚洲最大的烟草企业——红塔集团都不是一个重量级别的，营销策划案例分析在激烈的竞争中突围需要的是善于借力借势，当时，蚌埠卷烟厂在安徽省会城市合肥搞了一个全国性不记名卷烟品牌拼吸活动，将新品黄山、红塔山、阿诗玛、中华等全国性著名品牌放在一起进行品牌，结果是，黄山烟排名第一、红塔山第二，中华第三。随后，公司迅速在市场上发布了资讯：香烟品吸，黄山第一，红塔山第二。并且连篇累牍的软文迅速在全国主流媒体上进行传播，营销策划案例分析红塔山被打了一个措手不及，黄山烟，就是几个巧妙的公关策略很好地化解了强势品牌红塔山在安徽、华东乃至于全国市场的竞争势头，利用很少资源实现全国崛起的梦想，创造了弱势品牌巧妙挑战强势品牌，成功实现新产品上市的经典范例，凭借良好的开端，以“天高云淡，一品黄山”为突破口，主打中式烤烟的品牌，“中国相，中国味”，使得黄山烟赢得了眼球的同时赢得了市场。 综观黄山烟的成功，关键在于比附定位，巧借品牌名烟，将其捆绑在一起，然后迅速传播，奠定了市场基础。首先，黄山烟将自己与主流的高端品牌放在一起让消费者与专家去品吸，本身就意味着其产品定位是面向高端市场的竞争性产品，即使是产品品吸本身已经使得黄山拥有了足够的本钱；营销策划案例分析其次，在品吸结束的第一时间，将品吸结果的省会城市合肥快速传播。香烟品吸，黄山第一，营销策划案例分析红塔山第二的广告铺天盖地，实现了信息第一到达，吸引了省内媒体的高度关注；第三，很显然，黄山烟战略企图不仅仅是省内市场，他要将产品与品牌蛋糕做大。营销策划案例分析所以，黄山在全国性媒体上很巧妙传播了这样一个主题，主题内容已经从品吸走向了更加广阔的视野：中国烟草：黄山第一，红塔山第二，这时候，黄山品牌战略企图基本上被发挥到极致。
房地产促销方案——大户型促销方案
房地产促销方案——大户型促销方案 第一章、项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约25公里。地处兰州西建材、装一条街中段，现有建材、装行业一支独秀。其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口745万人。 胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 规划用地总面积 1256742 总建筑面积 1142772 多层住宅建筑面积 553132 小高层住宅建筑面积 107502 联体别墅建筑面积 259682 居住总户数 754户 绿化率 358％ 容积率 098 第二节：项目SWT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留题