银行加息对房地产市场的影响(一)

银行加息对房地产市场的影响(一)

摘要：中国人民银行连续加息调整房地产投资过热，通过加息逐渐地改变政府的宏观调控政策，并由此来改变企业及个人预期的行为决策。这次央行的加息，并不在于加息多少这个结果，而在于央行宏观调控方式是否改变。加息对房地产供给市场的影响、对房地产需求市场的影响和对房地产融资市场的影响三方面可以说明银行加息给房地产市场带来的重要影响。关键词：银行；加息；房地产

从2007年3月18日起中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率开始，一直到2007年12月21日，连续6次加息。金融机构一年期存款基准利率上调到4．14％；一年期贷款基准利率上调到7．47％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。加息将会对房地产市场产生怎样的影响呢？

从2006年宏观调控后情况来看，房地产市场价格快速上涨并没有停止。只要房价快速上涨，房地产开发投资就不会放慢增长速度，国内投资过热就不会改革，国内银行信贷扩张就不会放缓。也就是说，只要房价增长不减下来，国内房地产市场的投资者不会放慢。

面对国内投资过热、银行信贷快速增长及贸易顺差增长过快，央行采取一系列的宏观调控政策，如多次提高法定存款准备金率、发行定向票据、进行公开市场操作等来紧缩银行信贷，但实际效果都十分有限，特别是房地产市场仍然高歌猛进。那么这次央行采取加息的方式来调整整个国家经济过热，调整房地产市场投资过热，是否能够起到效果。这就要看央行进一步行动了。

在目前低利率政策下，管制下的利率水平与企业投资回报率相比，是不可比拟的。央行加息的意义，并不在于加息的幅度高低，因为加息0．27厘，对于平均投资回报率为16．8％的国内企业来说，对于暴利的房地产企业来说，可以忽略不计。但是，如果央行通过加息逐渐地改变政府的低利率政策、逐渐地改变政府宏观调控工具并由此来改变企业及个人预期的行为决策，那么央行加息所起到的作用是不可估量的。特别是当央行能够增加加息的频率时，或者说让中国的利率政策进入一个升息的通道时，其意义更是非同小可。从这个意义上来说，这次央行的加息，并不在于加息多少这个结果，而在于央行宏观调控方式是否改变。

在国外成熟的房地产市场，低利率是资产价格泡沫的重要刺激因素之一，而加息往往带来挤出资产价格泡沫的效应。尽管中国的利率尚未完全市场化，房地产市场也尚未完全成熟，但央行加息仍会给房地产市场带来重要影响。房地产业是一个资金密集型产业，它的运作和经营都需要有强大的资金做后盾。就目前我国的房地产融资市场而言，房地产企业的融资渠道主要还是银行，央行的不断加息，无疑会不断地增加房地产企业的资金成本。

从现实的情况来看，央行小幅度的加息对一般的企业及市场影响不会太大，但央行连续加息时，情况就不一样了。央行加息影响最大的应该是国内房地产市场。一是国内房地产是占ＧＤＰ比重较大的市场，二是金融。房地产市场发展就在于金融对其支持的力度。金融对房地产市场的影响不仅在于房地产供给方，而且在于房地产市场需求方。因为利率水平不同决定了房地产市场需求者进入程度。也就是说，加息尽管对房地产企业的影响不会大，但对依靠银行按揭贷款购房的消费者及投资者则是影响很大的事情。对于以转按揭贷款购房的普通消费者来说，加息也会增加购房成本，目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率，因此，加息会增加已购房者的每月房贷还款额，同时，也会使持币待购者的支付能力下降。

1．对房地产供给市场的影响

央行加息，必定会使房地产企业的贷款也就是使其资金成本相应上升，但主要还是为了削减放贷冲动。在抑制商业银行的放贷冲动的同时，不过多地增加房地产企业的利息负担。（1）加息对房地产开发企业的影响

对于多数房地产开发企业来说，加息在短期内影响不是很大。对于那些资金比较紧张、现金流不是很顺畅的房地产开发企业来说，可能会有比较大的影响，比如，资金的有效供给和周

转，资金链的畅通等。但从长期来看，房地产企业利息支出变大，使得其融资成本增加，但财务费用存在转嫁的可能，从而进一步提高房价。

（2）对二手房市场的影响

央行连续加息，一方面，使投资型购房者的月供压力进一步增加；另一方面，随着“住宅禁商”的推行，高档物业的租金会不断下滑。综合考虑，加息对于投资住房靠出租获取收益的人来讲，收益本身没有明显的增加，还有可能下降，而投资成本如贷款的利息在增加，净收益趋向减少，因此，这部分业主将有可能选择出售房屋，从而有利于促进二手商品房房源的供给。

由此可见，对于房地产供给市场来说，加息会增加房地产企业的融资成本，而融资成本的增加，又会进一步影响房价。短期来说，对于资金实力雄厚的房地产企业来说，加息带来的影响不是很明显。从长远来看，一方面加息引起银行信贷口的紧缩，会从资金供给方面淘汰一些规模不大、实力不够雄厚的房地产企业，进一步规范了房地产市场；另一方面，加息引起的房价持续上涨而带来房地产企业利润的增加，会弥补因加息带来的融资成本的增加。加息不会减少房地产市场的供给。

央行加息对房地产业的影响分析

华南师范大学南海学院 自学考试本科毕业论文论文题目央行加息对房地产业的影响分析 学生姓名黄福荣 学科专业金融管理 准考证号010********* 指导老师张源 论文提交日期 2012年 3月16日 论文答辩日期 2012年 4 月10日

内容提要： 房地产业对于一个国家的经济发展起到十分关键的位置，然而政府出台的加息对于调控房地产业得发展的影响是非常重要的，央行的加息会影响的方方面面的经济。本论文会先对房地产的发展总体形势运用图文结合的方式进行分析，然后会央行加息进行两点详细的分析，一、那么央行为何会这个时候加息?二、那么这次加息对股市与房地产市场会有多少影响?最后会对中国人民银行加息将对房地产行业产生五大影响进行整体的分析。 总而言之，这次加息意味着央行稳健的货币政策将开始全面实施，其政策的目标就是让当前的货币政策回到常态，而货币政策回到常态，不仅有信贷规模的管制，也是利率的价格调整。这些都会对国内房地产市场造成较大影响，市场决不可低估央行稳健货币政策威力所在。 关键词：房地产央行加息

目录 1、对当前房地产发展总体形势的分析 .................................................... I V 1.1、房地产投资的走势说明宏观调控已见成效 ................................................... IV 1.2、判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求 ........................... IV 1.3、房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑” ............................. V 2、加息对房地产行业资金链的影响分析 ................................................ V I 2.1、房地产资金链 ................................................................................................... VI 2.2、加息对房地产资金链的影响分析 .................................................................. VII 2.3、房地产公司的应对之策 .................................................................................. VII 3、对于央行加息的分析 ............................................................................ VII 3.1、那么央行为何会这个时候加息? ................................................................... V III 3.2、那么这次加息对股市与房地产市场会有多少影响? ................................... V III 3.3、概括 ................................................................................................................... IX 4、中国人民银行加息将对房地产行业产生五大影响 .............................. I X 4.1、小幅加息作用不大 ........................................................................................... IX 4.2、对各方影响不同 ................................................................................................. X 4.2.1、开发商:面临市场风险 .............................................................................................. X 4.2.2、已购房者:负担加重 .................................................................................................. X 4.2.3、持币待购者:支付能力下降 ...................................................................................... X 4.2.4、投资者:利润下降 ...................................................................................................... X 4.2.5、银行:违约可能增加 .................................................................................................. X 4.3加息主“打”开发商和投资客 ................................................................................ X 4.4、自住消费者增加支出不大 ............................................................................... XI 4.5、对公积金略有影响 ........................................................................................... XI 4.6、对二手房影响不大 ........................................................................................... XI 5、加息对房地产市场影响中性偏负面 .................................................. XII 5.1、意外加息,意在稳定储蓄资金,防范通胀和资产价格泡沫: ........................... XII 5.2、加息对实际房屋销售心理层面的影响大于实际影响。 .............................. XII 5.3、加息对上市公司财务费用支出和净利润影响基本可以忽略不计。 .......... XII 5.4加息对房地产股票影响中性偏负面。 ............................................................. XII 6、结束语.................................................................................................... X III 7、参考文献：............................................................................................ X IV

宏观经济政策对证券市场的影响

宏观经济政策对证券市场的影响 1、货币政策对证券市场的影响 国家的货币政策对证券市场的影响是直接而迅速的。 其一，货币政策操作直接作用于货币市场，影响货币市场资金供求状况，由此使企业和居民持有的货币市场工具发生变化，从而改变企业和居民对证券市场的投资决策。 其二，货币政策工具的使用（包括公开市场操作和其他贷款便利）可直接增加经融机构的可贷资金，促使其降低贷款利率，放松贷款条件，增加对企业和居民的贷款发放。贷款利率一旦降低，也使一些原来处于边际开发的项目变得有利可图，使企业对银行贷款需求会相应增加。 其三，在传导渠道畅通的情况下，货币市场利率的下调，会促使资金向转移证券市场，致使证券市场的资金成本有所下降，资产价格趋于上升。因此，企业的重置成本相对降低，证券发行价格趋升，从而产证券市场扩容的动力，相应的增加企业的资金来源。 上述影响过程的各个方面是相互联系的，最终对实体经济产生作用。当货币市场和银行体系资金增加时，通过金融中介，最终通过企业、居民相应增加证券市场资金；当证券市场收益上升或资金增加时，会反过来促使有关企业减少对银行信贷资金的需求，甚至增加企业存款或货币市场投资。 2、财政政策对证券市场的影响 国家的财政政策对证券市场的影响是缓慢而低效的，但也是深远的。 其一，国家预算是财政政策的主要手段，可以对社会供求的总量平衡产生影响，财政的投资力度和投资方向直接影响和制约国民经济的部门结构。国家预算

的重点支出项目的行业的发展前景较之一般行业更具有优势，在企业内部的表现就是企业的经济效益更好，在证券市场的表现就是该公司的股票一般会上涨并伴随着大成交量。另外，财政赤字还具有扩张社会总需求的功能，可以让证券市场的资金供给相对充裕，促进证券市场的繁荣发展。 其二，税收是筹集财政收入的主要工具，税收制度可以调节和制约企业间的负税水平，税收还可以根据消费需求和投资需求的不同对象设置税种或在同一税种中实行差别税率。税收主要通过两方面影响证券市场，企业和消费者。如果一国的税负增加，将会影响企业经营的积极性，影响居民的投资热情，进而影响证券市场的发展，如果一国的税负减少，直接引起证券市场价格上涨增加投资需求和消费支出又会拉动社会总需求，而总需求增加又反过来刺激投资需求，从而使企业扩大生产规模，增加企业利润；利润增加，又将刺激企业扩大生产规模的积极性，进一步增加利润总额，从而促进股票价格上涨。 其三，国债是国家按照有偿信用原则筹集财政资金的一种形式，也是实行政府财政政策、进行宏观调控的重要工具。国债可以调节国民收入的使用结构和产业结构，调整固定资产投资结构，促进经济结构的合理化。政府通过发行国债调节资金供求和货币流通量。另外，国债的发行对证券市场资金的流向格局也有较大的影响。国债是证券市场上重要的交易券种，国债发行规模的缩减使市场供给量减少，从而对证券市场原有的供求平衡发生影响，导致更多的资金转向股票，推动证券市场上扬。 其四，财政补贴对证券市场的影响可以通过对发行债券、股票公司的影响来实现。财政补贴是公司实现扭亏的捷径从而影响该公司的股票，再者财政补贴可以在一定程度上扩大社会总需求和刺激供给的增加使整个证券市场的总体水平

土地供应政策对房地产市场影响分析

土地供应政策对房地产市场影响分析 在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。 标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的 新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段 对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点 对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。

影响房地产市场的因素有

影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

利率对房价的影响

近年中美两个大国的利率调整对各自国内甚至国际房地产市场产生了重要的影响。一般来说，房价与利率反方向变动，美国的情况正是如此；然而中国的情况似乎有点不同，利率上调的较长时间后，房价没有明显地下降，甚至保持上涨趋势。那么，利率变化与房价之间的关系到底怎样？应该如何利用利率调控房地产市场呢？这是本文讨论的重点。 1.美国和中国近期的利率调整 美联储自2004年6月30日开始，经过十七次加息，将联邦基金利率从1%调整到5.25%，每次加息0.25个百分点。在此过程中，美国房地产市场从繁荣逐步转变为低迷，直到2007年2月13日，引发了波及全球金融市场的美国次级债危机。在严峻的经济形势面前，美联储再次运用了利率工具，从2007年9月18日开始，到2008年3月18日，共降息6次，将联邦基金利率从5.25%调整到2.25%。 与此同时，我国从2004年10月24日开始至今，经过9次加息，将一年期存款基准利率从1.98%调整到4.14%，一年期贷款基准利率从5.31%调整到7.47%，这一加息过程还有可能继续。 政府在经济的宏观管理方面往往采取逆周期的调控措施。美国在房地产市场繁荣的时期采取加息的政策，在房地产市场低迷的时期采取降息的政策。这与我国的做法是相一致的。在当前房地产市场持续繁荣，房地产价格持续增长的经济形势下，中国人民银行采取了持续的加息措施，然而房价依然没有表现出稳定下来的征兆。那么，房价和利率之间是否存在较强的联系呢？ 2.从供需两方面分析利率对房价的影响 一般认为，利率的变化对房价有较大的影响。开发商是房地产市场产品的生产者，利率上调对房价的影响首先体现在对房地产开发商住房供给的影响上。从房地产开发建设成本的角度看，银行贷款占到房地产开发投资来源的四分之一左右，如果把以银行贷款为最终来源的资金都算在内的话，可以达到一半左右。利率上升或下降会直接增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房价上升或下降。同时，利率变化会使开发商融资难度发生变化。利率提高，开发商从银行贷款的难度会相应增加。利率实际上是资金的价格，利率上升，除了需求增加的原因外，另一方面也可以是供给的减少。我国在调整基准利率的同时，多次提高商业银行存款准备金率。提高商业银行存款准备金率实际上是将商业银行吸收的存款更多地集中到中央银行，商业银行可用于发放贷款的资金减少了，开发商能够贷到的资金自然减少了。提高利率和提高准备金率实际上是相辅相成的，仅仅提高利率而不提高准备金率，商业银行可以通过优惠等方式将实质的利率调低，依然存在多发贷款的冲动。在当前的情况下，存款准备金率的调高使得开发商取得贷款的难度增加了，即使取得贷款，利率的调高也会使其开发成本有所增加，压缩了其利润空间。为了弥补损失，获取足够的回报，开发商往往会提高房地产价格，将因利率上升带来的成本增加转嫁给或部分转嫁给购房者。从成本法的原理中也可以看出这一结论。 从房地产需求的角度看，由于当前购买商品住宅普遍采取按揭贷款的形式，住房抵押贷款按揭成数最高可达七成半，在购房者资金来源中占到很大的比重。因此，利率特别是房地产抵押贷款利率的变动会在相当程度上影响购房者的利息负担。在现实情况中，购房者不但要承担利率上调直接带来的房贷压力上升，还要承担开发商的成本转嫁，可以说，购房者是利率上调最直接和最终的影响者，消费者对利率上调的反应也非常强烈。由于房地产的需求是指有购买能力的消费者的购买意愿，提高贷款利率，使得购房者的月供增加，一部分原本介于买与不买之间的购房者感觉入不敷出，或者生活质量下降，从而决定短期内不买房了。于是，利率的提高使得房地产需求有所减少。换一种思路，在购房者收入水平不变的情况下，他预期自己能承受的房地产总价是一定的，贷款利率调整后，利息支出增加了，购房者预期能承担的房价就降低了，如果房价不降低，原先处于临界点的部分人只好推迟买房计划，从而减少了有效需求，还是会牵制

宏观经济对证券市场的影响

南京邮电大学公共事业管理综合实验教学中心 实验室开放项目 （2015-2016学年第1学期） 项目名称：宏观经济政策对证券市场的影响学生人数：30（计划指导30） 成果形式：研究报告 指导教师：王青 评定等级： 南京邮电大学人文与社会科学学院 2015年11月22日

前言 此次社会调查主要包括通过网络以及文献调查法收集2015年我国宏观经济运行、经济政策、证券市场发行数据以及国际经济金融形势变化的信息，对照相关的证券市场走势，分析其内在联系，检验宏观因素对证券市场的影响。 一、宏观经济政策分析 宏观经济政策分为财政政策和货币政策。 财政政策的手段主要包括国家预算、税收、国债、财政补贴、财政管理体制和转移支付制度等。其种类包括扩张性财政政策、紧缩性财政政策和中性财政政策。具体而言，实施积极财政政策对于上市公司的影响主要有以下几个方面：——减少税收，降低税率，扩大减免税范围。这将会直接增加微观经济主体的收入，促进消费和投资需求，从而促进国内经济的发展，改善公司的经营业绩，进而推动股价的上涨。——扩大财政支出，加大财政赤字。这将会直接扩大对商品和劳务的总需求，刺激企业增加投资，提高产出水平，改善经营业绩；同时还可以增加居民收入，使其投资和消费能力增强，进一步促进国内经济发展，此时上市公司的股价也趋于上涨。 ——减少国债发行（或回购部分短期国债）。国债发行规模缩减，使市场供给量减少，将导致更多的资金转向股票，推动上市公司股价的上涨。 ——增加财政补贴。财政补贴往往使财政支出扩大，扩大社会总需求、刺激供给增加，从而改善企业经营业绩，推动股价上扬。 实施扩张性财政政策有利于扩大社会的总需求，将刺激经济发展，而实施紧缩性财政政策则在于调控经济过热，对上市公司及其股价的影响与扩张性财政政策所产生的效果相反。 货币政策是政府为实现一定的宏观经济目标所制定的关于货币供应和货币流通组织管理的基本方针和基本准则。其调控作用主要表现在：通过调控货币供应总量保持社会总供给与总需求的平衡；通过调控利率和货币总量控制通货膨胀；调节国民收入中消费与储蓄的比例；引导储蓄向投资的转化并实现资源的合理配置。 货币政策的工具可以分为一般性政策工具（包括法定存款准备金率、再贴现政策、公开市场业务）和选择性政策工具（包括直接信用控制、间接信用指导等）。如果市场物价上涨、需求过度、经济过度繁荣，被认为是社会总需求大于总供给，中央银行就会采取紧缩货币的政策以减小需求。反之，央行将采用宽松的货币政策手段以增加需求。 ——法定存款准备金政策。央行通过调整商业银行上缴的存款准备金率，改变货币乘数，控制商业银行的信用创造能力，最终影响市场的货币供应量。如果

影响房地产市场需求因素

（二）决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物 品以后也因此被称为吉芬物品。 （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。 （3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。 （4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路 收费时，对其需求就会增加。 （5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价

房地产对金融的影响 演讲稿

我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。一．房地产波动对金融的影响 房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。 (1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。 伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。 (2)房地产泡沫对信贷的影响。 1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。抵押贷款的不良比率会迅速提高，从而削弱银行的资本状况和贷款能力。如果银行没有足够的缓冲手段来吸收贷款损失。会立即产生信贷紧缩效应，这很有可能演变为金融危机和经济衰退的起因。有关研究显示．几乎所有的银行破产都伴随着房地产价格泡沫的破灭．从而对金融稳定形成很大的威胁。特别是当一围金融体系较为脆弱．或者没有对金融体系进行审慎监管时，房地产泡沫破裂的危害更大。因此，信贷机构应该保持谨慎，以防止金融资产质量的恶化。从目前来看．只要房地产价格不发生急剧变动，这种影响完全能够被银行部门吸收．房地产变动不会对银行体系和金融稳定造成巨大威胁。

宏观经济对证券市场的影响

首一、2012年中国宏观经济形势基本展望： 先，从2011年开始在“国际资本流动变异”、“全球经济复苏受阻”、 “货币政策回调” 、“国内各种刺激政策全面回收”以及“房地产调控政策全面加码”等多重因素下，中国宏观经济复苏的步伐放缓，呈现出“经济增速逐季回落”、“通胀压力高位回缓”、“经济泡沫逆转”、“资源错配加剧”、“金融风险上扬”与“结构刚性持续”的局面。 （一）政策定调“稳中求进” 经济工作突出“稳增长、控物价、调结构”。宏观调控政策上延续今年的“积极的财政政策和稳健的货币政策”为主,并且明确政策预调微调,保持货币信货总量的合理增长。从2012年期经济政策定调虽然没有全面宽松,但至少比2011年改善了一些,货币政策也已从偏紧缩进入中性略松。2012年我国经济和物价将出现双降，ＧＤＰ和ＣＰＩ涨幅均低于2011年。初步预测，ＧＤＰ增长8．8％左右，ＣＰＩ上涨3．5％左右。 （二）流动性改善,但力度有限。 信贷规模扩大对冲热钱流出以保持流动性稳定,2011年12月5日降准主要原因资本外流所至,未来降准的程度视资本外流情况而定。实体流动性在未来库存回落下也将会有所改善。总体来看,明年信贷规模预计在8万亿以上,且未来随时可能提高信贷规模来对冲资本外流,流动性在2012年总体上会有所改善,但流动性回升的幅度将远低于2009年。 （三）政策趋松,否极泰来,但底部弱势震荡格局难以迅速扭转。欧洲经济恶化拖累全球经济,中国经济增速下滑加速,政策趋松但力度远低于08年;预计2012年企业盈利增速10%,给予估值11倍。市场的指数中枢在2300点附近,上下各400点的波动区间,股指总体将在1900-2700范围内波动。2012年全年是一个震荡市,把握结构性机会,时间段上把握上半年政策松动下的上涨机会,规避下半年受海外形势恶化而回落的风险。 （四）行业配置策略:从受益政策和消费角度寻找看好的行业。首选,受益政策扶持的行业,重点看好文化传媒、节能环保和农业;其次,紧缩政策放松重点受益的大市值银行板块;还有,消费需求稳定且受益成本下降的行业,重点推荐食品饮料、医药和旅游。 二、2008年次贷危机后,全球经济在恢复的过程中再度遭遇困难。次贷危机爆发及房地产泡沫破灭后,美国经济增长内生动力不足,全面复苏尚且有待观察;受债务危机拖累,主权国家面临高偿债压力、银行

浅谈国家政策对房地产市场的影响

浅谈国家政策对房地产市场的影响 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产 市场营销的影响 姓名: 学号: 专业班级: 成绩: 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 目录 一、摘要 二、内容 (一)、目前房地产市场的概况分析 (二)、政府政策对房地产市场营销的影响形式 1、财政政策 2、货币政策 3、产业政策 4、区域发展政策

5、土地政策 (三)、当前政府政策对房地产市场营销的影响作用 1、限贷和增税政策的影响。 2、限购和限价政策的影响。 3、保障房政策的影响。 4、政府问责政策的影响。 (四)、浅谈政府政策下房地产市场营销的策略 1、高度重视市场考察，增强市场预测科学性 2、适宜地进行诚信宣传 3、企划创意设计科学化与艺术化相结合三、参考文献 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响摘要:我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收、限购等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。针对政府现行政策房地产企业应该适宜的进行诚信互惠宣传、提高理念创新等营销策略，以保证自身房地产业的发展。 关键词:房地产市场营销，房地产泡沫，政府政策影响，营销策略 一、目前房地产市场的概况分析

银行加息对房地产市场的影响(一)

银行加息对房地产市场的影响(一) 摘要：中国人民银行连续加息调整房地产投资过热，通过加息逐渐地改变政府的宏观调控政策，并由此来改变企业及个人预期的行为决策。这次央行的加息，并不在于加息多少这个结果，而在于央行宏观调控方式是否改变。加息对房地产供给市场的影响、对房地产需求市场的影响和对房地产融资市场的影响三方面可以说明银行加息给房地产市场带来的重要影响。关键词：银行；加息；房地产 从2007年3月18日起中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率开始，一直到2007年12月21日，连续6次加息。金融机构一年期存款基准利率上调到4．14％；一年期贷款基准利率上调到7．47％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。加息将会对房地产市场产生怎样的影响呢？ 从2006年宏观调控后情况来看，房地产市场价格快速上涨并没有停止。只要房价快速上涨，房地产开发投资就不会放慢增长速度，国内投资过热就不会改革，国内银行信贷扩张就不会放缓。也就是说，只要房价增长不减下来，国内房地产市场的投资者不会放慢。 面对国内投资过热、银行信贷快速增长及贸易顺差增长过快，央行采取一系列的宏观调控政策，如多次提高法定存款准备金率、发行定向票据、进行公开市场操作等来紧缩银行信贷，但实际效果都十分有限，特别是房地产市场仍然高歌猛进。那么这次央行采取加息的方式来调整整个国家经济过热，调整房地产市场投资过热，是否能够起到效果。这就要看央行进一步行动了。 在目前低利率政策下，管制下的利率水平与企业投资回报率相比，是不可比拟的。央行加息的意义，并不在于加息的幅度高低，因为加息0．27厘，对于平均投资回报率为16．8％的国内企业来说，对于暴利的房地产企业来说，可以忽略不计。但是，如果央行通过加息逐渐地改变政府的低利率政策、逐渐地改变政府宏观调控工具并由此来改变企业及个人预期的行为决策，那么央行加息所起到的作用是不可估量的。特别是当央行能够增加加息的频率时，或者说让中国的利率政策进入一个升息的通道时，其意义更是非同小可。从这个意义上来说，这次央行的加息，并不在于加息多少这个结果，而在于央行宏观调控方式是否改变。 在国外成熟的房地产市场，低利率是资产价格泡沫的重要刺激因素之一，而加息往往带来挤出资产价格泡沫的效应。尽管中国的利率尚未完全市场化，房地产市场也尚未完全成熟，但央行加息仍会给房地产市场带来重要影响。房地产业是一个资金密集型产业，它的运作和经营都需要有强大的资金做后盾。就目前我国的房地产融资市场而言，房地产企业的融资渠道主要还是银行，央行的不断加息，无疑会不断地增加房地产企业的资金成本。 从现实的情况来看，央行小幅度的加息对一般的企业及市场影响不会太大，但央行连续加息时，情况就不一样了。央行加息影响最大的应该是国内房地产市场。一是国内房地产是占ＧＤＰ比重较大的市场，二是金融。房地产市场发展就在于金融对其支持的力度。金融对房地产市场的影响不仅在于房地产供给方，而且在于房地产市场需求方。因为利率水平不同决定了房地产市场需求者进入程度。也就是说，加息尽管对房地产企业的影响不会大，但对依靠银行按揭贷款购房的消费者及投资者则是影响很大的事情。对于以转按揭贷款购房的普通消费者来说，加息也会增加购房成本，目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率，因此，加息会增加已购房者的每月房贷还款额，同时，也会使持币待购者的支付能力下降。 1．对房地产供给市场的影响 央行加息，必定会使房地产企业的贷款也就是使其资金成本相应上升，但主要还是为了削减放贷冲动。在抑制商业银行的放贷冲动的同时，不过多地增加房地产企业的利息负担。（1）加息对房地产开发企业的影响 对于多数房地产开发企业来说，加息在短期内影响不是很大。对于那些资金比较紧张、现金流不是很顺畅的房地产开发企业来说，可能会有比较大的影响，比如，资金的有效供给和周

金融危机对中国房地产市场的影响及其对策分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/4f1207303.html, 金融危机对中国房地产市场的影响及其对策分析 作者：赵铭钰蔡旭李琳 来源：《中小企业管理与科技·学术版》2009年第10期 摘要：次贷引发的全球金融危机已经不可避免地波及到了中国房地产市场，受宏观经济减速影响，房地产企业陷入资产贬值、商品房成交量大幅萎缩、消费预期不足、市场缺乏信心、企业融资困难等诸多困境中。为尽快消除金融危机带来的不利影响，房地产企业必须及时调整经营理念，积极采取一切可能的应对措施。 关键词：金融危机次贷危机房地产市场 1金融危机与次贷危机 从美国第二大次贷机构——新世纪金融宣布2006年第4季度业绩出现亏损，到美国“两房”危机、雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产，再到全球股市的持续下跌，次贷引发的信用风险已经演变为全球性的金融大海啸。 中国也不可避免地受到这场金融危机的波及。为了应对金融危机带来的不利影响，将损失降到最低，我国政府在不足百日内连续五次降息，并出台了力度空前的“4万亿投资计划”，表明了国家促内需保增长的决心。 国际宏观环境的剧变，使得中国房地产市场遭遇资产贬值、消费预期不足、融资困难、商品房成交量大幅萎缩等不利影响。房地产企业必须及时调整经营理念，采取一切措施积极应对。 次贷又称次级按揭贷款，是给信用状况和还款能力较差的个人的住房按揭贷款。次级按揭贷款的利率更高，因此风险大、收益也大。次贷危机又称次级房贷危机，是指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。美国次贷危机的主要原因就是过于宽松的房贷政策和住房抵押贷款的证券化，而利率的上升和房价的下跌使得房地产市场泡沫破灭，最终导致这场危机爆发。 金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币值出现幅度

美国次贷危机对我国房地产市场的影响

浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响

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浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响 来源：中国论文下载中心 [ 09-08-12 11:33:00 ] 作者：徐珊玥编辑：studa090420 论文关键词：次贷危机；房地产业市场；美国 论文摘要：美国次贷危机给处于经济高位运行的中国敲响了警钟。研究美国次级债市场现状，分析其对我国传统房地产宏观调控理论挑战和造成国际短期资本从中国房地产市场撤离等影响，总结经验和教训，提出我国政府应该从信用监管、实现商业银行资产证券化、稳定房价等方面进行改进，这对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展大有裨益。 在北京2008年奥运会成功落下帷幕20多天后，美国房贷两巨头——房利美、房地美被政府接管，随之，雷曼兄弟公司破产，美林、美国国际集团(AIG)、高盛、摩根士丹利等大投资银行被收购、政府接管或转为银行控股公司。从当前形势看。由2007年开始爆发的美国次贷危机引发的全球性经济危机已经开始蔓延，从发达国家传导到发展中国家，从金融领域扩散到实体经济，“蝴蝶效应”令各国政府的神经高度紧张。这给处于经济高位运行的中国敲响了警钟，诸如流动性过剩，房地产价格虚高，信贷投放过度等一系列美国经济运行中出现的问题，在中国同样也不同程度地存在。因此，研究美国次级债市场现状，分析其对我们的影响，总结经验和教训，对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展将大有裨益。 一、美国当前次贷危机概述 美国次级债曾经是一种金融创新，就是由美国房屋抵押公司给信用级别比较差、没有充分的法律收人证明的负债比较重的人贷款。过去美国银行采取比较谨慎的运行状态，所以次级债规模并不是很大，到1994年．根据美联储的估计总量不过是350亿美元，但是后来一直膨胀到15000亿美元左右。次级债大幅度发展，究其原因是2000年之后美国网络饱沫破裂．美国经济出现衰退，迫使美联储采取利率低等货币政策鼓励进行大规模投资。在货币宽松的条件下，2001—2004年出现了许多推动抵押贷款的各种各样的金融创新出来。没有收人的人都可以贷款。2004年6月以后，美国经济开始发展，房价大幅度上涨，美联储开始改变货币政策，利率上调。经过连续17次上调利率，到2006年6月9日，利率从不到1％调到5.25％。这对房地产业产生了压力。2006年和2007年，房价开始走低，全美各主要城市平均房价下降了16％～30％。但2007年，仍然新增了1500万个房屋抵押人，这时，绝大多数房价已经低于未付抵押贷款的总量，问题开始出现，现在美国有800万个家庭马上就要破产。 二、美国次贷危机对我国房地产市场的影响分析 美国次贷危机未已引起了我国政府部门的警觉，我国相继出台了房地产抵押贷款的新政策，比如商业银行对申请抵押贷款购买第二套住房的贷款首付比例不得低于40％，贷款利

影响我国证券市场发展的因素

影响我国证券市场发展的因素 证券市场的发展和运行受到很多因素的影响和制约。即有与证券市场本身相关的因素，也有与证券市场自身无关的因素，诸如政策因素、经济因素、体制性因素、法律因素、技术因素、人文因素、社会文化因素等等。不同的因素对证券市场发展的影响力度是不同的；即使是同一因素在不同情况下或不同时期，既可能产生有利的作用，也可能转化为不利的甚至有害的作用。 1．经济体制因素 一个国家的经济体制直接决定其证券市场的性质、地位和证券市场的发育程度。 在九十年代初期，我国传统的高度集中的计划经济是以指令性和行政命令的方式来组织社会生产、配置社会资源的。所以这种体制在本质上排斥证券市场，因而根本不可能提供证券市场生存的空间和发育的经济条件。在市场经济体制下，市场资源靠市场本身“无形的手”来调节，国家对市场不再加以干预，各行业竞争加剧，为了在竞争中占据有利地位，往往采取扩大生产规模的方式，加大了对资金的需求，从而加速了证券市场的发展。证券市场的发育使股份制 的集资功能进～步增强，证券市场的运行使股份制约束企业行为和配置资源的功能得到发挥。由此可见，经济体制对证券市场的发展具有决定性的影响作用。

2．政策因素 政府在特定时期制定和实施的政策因素对证券市场发育的影响和制约作用是及其明显的。这一点在我国证券市场表现的尤为突出。主要表现在以下两个方面： (1)货币政策对证券市场的影响 货币政策是政府调控宏观经济的基本手段之一。货币政策对股票市场与股票价格的影响非常大。宽松的货币政策会扩大社会上货币供给总量，对经济发展和证券市场交易有着积极影响。但是货币供应太多又会引起通货膨胀，使企业发展受到影响，使实际投资收益率下降。紧缩的货币政策则相反，它会减少社会上货币供给总量，不利于经济发展，不利于证券市场的活跃和发展。另外，货币政策对人们的心理影响也非常大，这种影响对股市的涨跌又将产生极大的推动作用。(2)财政政策对证券市场的影响 从税收方面来说，国家财政通过税收总量和结构的变化，可以调节证券投资和实际投资规模，抑制社会投资总需求膨胀或者补偿有效投资需求的不足。运用税收杠杆可对证券投资者进行调节。对证券投资者之投资所得规定不同的税种和税率将直接影响着投资者的税后实际收入水平，从而起到鼓励、支持或抑制的作用。一般来说，企业从事证券投资所得收益的税率应高于个人证券投资收益的税率，这样可以促使企业进行实际投资即生产性投资。税收对股票种类选择也有影响。不同的股票有不同的客户，纳税级别高的投资者愿意持有较多的