面积计算基础知识

面积计算基础知识

面积、长度换算

1米=3市尺=3.2808英尺

1英尺=0.3048米

1平方米=10.3679平方英尺各种类型面积概念

占地面积指建筑所规划所用土地之总面积。

(1)建筑面积

建筑面积亦称建筑展开面积，是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包括阳台、

挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m以上(含2.20m)的永

久性建筑。

它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积：居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为一住宅的建筑面积=使用面积+结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。

(2)套内建筑面积

房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

(3)结构面积

指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱(均包括管道面积)等所占

面积的总和。

(4)竣工面积

竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。

(5)辅助面积

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

(6)共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

(7)使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计八使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

(8)公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面

积的分摊问题。

（9） 实用面积

它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

（10） 居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓 净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积 （即结构面积）。一般作为衡量居 住水平的面积指标。

（11） 计租面积

作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，

包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台 （闭合式按一半计算），壁橱等。非 住宅用房按建筑面积计算。

（12） 销售面积

销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单 元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。即：商品房销售 面积：套内建筑面积+分摊的公用建笛面积。

销售面积的计算方式

（1） 套内使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96- 86）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计 规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

（2） 套内墙体面积

商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各 套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙 （包括山墙），共用墙墙 体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙 体面积。

①算建筑面积的范围

A 、 单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑 屋内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高 低跨相邻处高跨柱外线为分界线。

B 、 高处建筑物按分层建筑面积总和计算， 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水 平面积计算。

C 建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。

D 地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑屋外墙有出入口

的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面 积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。 E 基础做地下架空层，有围护结构者，按其维护结构外围水平计算建筑面积。

F 、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑 面积。

G 物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部 分按其水平摄影计算建筑面积。

书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。 井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。

台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

筑物内的技术层层高超过 2.2m 的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层 高虽不超过2.2m ，但从中分割出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围 水平面积计算建筑面积。

H 、 I 、

L 、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的 一半计算建筑面积。

M 有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货 棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

N 、 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯电机房等，按围护结构外围水平面积 计算建筑面积。

O 、 突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

P 、 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半 计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。

Q 建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走 廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

R 两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结 构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

S 、 建筑物内无楼梯，设室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建 筑面积：室内有楼梯并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的 一半计算建筑面积。

T 、 各种变形缝，沉降缝，宽在30c m 以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时， 其建筑面积并入低跨建筑面积内。

②以下建筑面积不计

A 、 层高小于2. 20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：

B 、 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、 篷，

C 、 房屋之间无上盖的架空通廊：

D 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：

E 、 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、 台：

F 、

G

H 、 标准允许面积测量误差为14。

③面积计算公式

A 、公用建筑面积计算公式

公用建筑面积=整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、 售的地下室、车棚、人防工程地下室面积

分摊的公用建筑面积计算公式

摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积X 公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数

整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和。

套内使用面积

套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和。

套型阳台面积

套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。

无柱雨 罐的平 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分.

利用引桥、高架桥、高架路、路面作为项盖建筑的房屋： 活动简易房屋：

与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝：

新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为± 26、±

06、 ± 14,而旧 B 、 C 、 E 、

④房产测量国家标准实施

根据《房产测量规范》（国标GB7T1 7986— 2000）,《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。

房屋面积测算精度要求如下：

实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果.

限差：mp± （0 . 04 根号 S+0 002S）

中误差mp± （0 02根号S+0 001S）

S为房屋面积（平方米）

建筑面积、公摊面积、实用面积的区别

销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法，“建筑面积”是包括了公共分摊面积和实得建筑面积的。即建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

“实得建筑面积”就是人们俗称的“实用面积”。它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

业主直接可利用的面积称为“使用面积”，俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

9层以上的建筑通常是带电梯的，因此楼房内便有一个行内称“核心筒”的地方，是指电梯间、楼梯间、过道、电房等公用地方的中心面积。根据规定，带电梯楼房的标准层核心筒建筑面积通常为100?120平方米。

估算公式为.核心筒建筑面积/每套房屋建筑面积之和X 1 00 %二公摊率（标准层）。

在标准层中，房屋建筑面积之和越大则公摊率越小，公摊率越小即表示实用率越大。

例，核心筒建筑面积大约为120平方米，将各套房屋建筑面积相加得出和为 1 1 08 . 62 平方米（即销售资料给出的各单元销售面积之和），将数字套八公式：120- 1 108. 62X 100% =1018%，得出10. 8%的标准层公摊率，这已是较令人满意的公摊率了。另外，首顶两层的住户大堂、电梯机房、水池、水泵房、电房等公用分摊的面积是整幢楼的业主进行分摊的，每户的份额较小，在此算法中忽略不计。

跃层及复式面积如何计算

复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式，和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分离，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。

跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照北京市城乡规划委员会和城乡建设委员会1997年颁发的《北京市计算住宅使用面积的规定》进行计算，其中明确指出了坡屋顶使用面积的计算标准：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（盥洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方通计入使用面积：

（1）使用房间的净高度最低处不应低于1. 5米（含）;

（2）使用房间净面积的一半（含）以上不低于2. 1米（含）。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2. 1米（含）部分不足房间总面积的一半，则按超过2. 1米（含）部分净面积的2倍计八使用面积。

复式住宅的面积计算也参照同一标准。如果夹层面积部分满足上述条件，应计入使用面积。面积缩涨水问题

通常称面积误差为“房屋缩涨水”，有些是交房时的房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符，有些是套内使用面积与约定的不符。套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都称为面积误差，都会给购房者带来损失。

购房面积超出约定，如何结算？

⑴ 关于误差的确定，一般是正负3%或正负2%。

(2)如果超过约定的幅度，一般采取三种方式处理。这三种方式中前两种方式是格式合同, 购房可以选择其一。如果购房者对前两种解决方式不满意，也可以另行约定第三种。第三种即是购房者与开发商协商签署。

如果购房者在购房中出现面积纠纷时，完全可以按照合同约定来解决。先与开发商进行协商，如果协商不通时可以拿起法律武器，通过法院或仲裁机构解决。