房地产公司融资报告三篇

房地产公司融资报告三篇

篇一：房地产公司融资报告

一、公司基本情况：

1、企业性质、注册地址、注册资本金、法人代表

XXXX实业发展有限公司成立于20XX年6月3日

在XX工商管理局记注册，营业执照号。

注册资本：※千万元人民币。

公司地址：XX市XX号大厦房。

企业类型：为自然人出资具有独立法人资格的有限责任公司。

法人代表：XX。

2、企业资本结构、各投资者间的关系

该公司由＊位自然人组成，其中XX出资—————万元，占注册资本的XX﹪，XX出资————万元，占注册资本金的XX﹪，XX出资———万元，占注册资本金的XX﹪，……

法人代表，XX，男/女，XX＊年出生，XX学历，XX经济师，高级职业经理人，现任XXXX实业发展有限公司董事长。

3、相关企业情况

新轻工市场由XXXX实业发展有限公司开发建设。

XXXX实业发展有限公司200※年※月成立，目前其旗下XX＊尚在筹备之中。在筹划此项目时，对比研究了国内外成功XX＊的经营方法和特点，结合XX市的市

场而开办的一家大型XX档高品位的XXXX市场。

XX全程管理：XX商业投资顾问有限公司

4、企业员工结构及素质水平等

（1）高层管理：＊人，

（2）中层管理：XX人

（3）其他管理和技术人员：XX余人

（4）营业员：合计XX余人。

全部人数合计：约为XX人左右。男女比例：＊：＊

5、管理制度及管理水平

经营管理体制特征：

A、公司采用“营采分开，一级核算，垂直领导，直线与职能相结合”的经营管理体制，并在计算机信息管理系统提供的信息支持与控制手段下，实行大权集中、小权分散、权责明确、逐级负责的管理机制。

B、公司的购、销分开经营机制，在于大大强化购、销机构的经营效益责任，并通过以“扩大商品销售”为核心目标的协调、制约、考核等运作机制，达到购销经营的有机结合，从而实现商品销售的最大化和各个商品流转环节的最优化合理配置，保证公司商品经营达到均衡、协调、高流量、高效益的持续健康运转。

C、公司的各个职能部门，对购销经营机构和与本部室职能相关联的其它职能部门是专业指导、服务和监督、检查的关系，以保证公司总经理垂直领导指挥体系的权威和效能。

D、职能部室的主要职能：一是大大强化其作为公司领导层的参谋和服务功能；

二是加强对职能范围内经营管理活动的综合分析与调查研究，向公司领导提出报告和建议；三是努力为经营机构开展的各种经营活动提供指导、支持、协调、帮助和服务；四是保证职能范围内公司的政令和制度、规范、程序的严格执行，切实强化监督、检查、考核工作。

E、运营概念：

（a）商业定位：面向中低层收入者，以经营品牌为主，集购物、餐饮、娱乐、消闲为一体，以时尚文化主题为特色，打造业内主流批发市场。

（b）经营理念：增值服务是基业常青的的基石。

（c）竞争概念：通过特色、时尚的品牌适应市场，以创新引领西部商业消费潮流。

（d）服务理念：服务没有选择，但是顾客有选择。

（e）人才理念：尊重，和谐。

（f）管理体制：垂直领导，激活程序、营采分离，一级核算。

（g）空间理念：精致、舒适、特色、休闲，突出文化主题。

（h）项目运营：特聘专业的具有国际一流商业管理水准的商业管理公司驻地组织管理。

（i）质化理念：ISO9000系列标准、顾客满意工程、品牌营销理念、生态消费体系等。

（j）管理理念：以目标管理为导向。

（k）经营宗旨：以顾客为中心，全方位地满足顾客需求。

-XX项目。

6、企业组织架构

二、企业经营情况

1、企业的经营范围、主要产品

经营范围：商业零售（包括代销、服装、珠宝、工艺饰品、皮具、图书、家居用品等）；经营相关配套服务（包括娱乐、休闲、所售商品配送和咨询服务等）。其中：

一层：知名品牌经营为主（箱包/化妆品/珠宝）

二层：大小家电/精品服饰/

三层：床上用品/日用品

四层：小五金/小杂货/烟酒糖。

2、企业主要产品的主要用途及市场供求分析

本项目定位：西北地区最大的轻工业品综合批发市场。

主力商品组合：服装/小家电/小百货/小杂货等商品的批发为主。

根据20XX年《XX市统计年鉴》，20XX年XX市人均可支配收入为7200元，20XX 年XX市人均消费性支出6419.21元，社会消费品零售总额达409亿元，增长近12%，剔除郊区制造业，餐饮业和其它行业在零售总额中的比重，20XX年XX市区批发零售贸易为231.4亿元。XX市拥有七百多万人口，全市在岗职工年平均工资超过1.35万元，城市居民年人均可支配收入已超过7748元人民币，并已超过8%的速度增长。

商贸业的发展带动XX的消费，商贸业拉动全市第三产业增长28个百分点，贡献率为22%，为全市国内生产总值增长贡献了1.4个百分点，商贸业已成为XX 经济发展的支柱产业之一，每年均以两位数水平递增。承东启西，随着西部大开发的升温，“商贸中心”的后劲愈加突出。

20XX年社会消费品零售总额实现409.4亿元，同比增长11.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物价因素，实际增长13.6%。我市零售总额占全省社会消费品零售总额的55%、占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市位居第三位。

为掌握第一手资料，对于本项目周围常住及流动人群采用抽样调查方式，进行了问卷式调查。根据调研分析得出：20XX年此商圈内人均月可支配收入为691元，即年可支配收入8292元，高出XX市城镇居民平均水平近15.5%，属于中等偏上水平。每人每月生活必需品支出148.50元（包含食品类、衣着类、耐用消费品类、室内装饰品类、床上用品类、家庭日用杂品类及文娱消费品类），即人均年潜在消费额1782元。

3、产品特点、优势及市场竞争分析

（1）创造丰富多元化的购物空间

（2）商品以高品质、高品味为主

（3）周到、热情、优质的服务

（4）以时尚精品满足商业中心区的消费需求

通过对本项目周边地区商业竞争对手的调查发现，长乐路区域作为XX市批发核心商圈，其独有的核心优势，推动了XX市商业市场的整体繁荣，同时必将整体推动重整后XX的经济发展，拉动整体商业批发行业的增长。因此，该区域聚集的几大竞争对手，在带来了竞争的同时，亦凝聚了旺盛的人气，带来无限商机，同时由于市场定位和品牌的差异化，竞争的实质是良性的、符合市场经济规律的。

总结：本项目依据其所处的有利位置（聚集效应）和条件（商业中心区和便捷

的交通），通过特色经营等手段，具备了和现存的各批发企业良性竞争的能力和条件。

4、企业的市场拓展能力（渠道、政策、管理方式等）

本项目将借助该区域商圈浓厚的商业氛围，以完善的设施、一流的服务、先进的管理、特色的品牌为西北地区的商家和消费者提供一个全方位服务的特色主题大型批发购物广场。

本项目正是基于对上述市场现状和需求的分析，在项目设计、规划时突现“购物、休闲、文化、娱乐”的特色综合主题，以文化休闲消费带动商业消费，以商业消费促进其他消费，形成整体性、综合性、集中性的文化商业中心，再加上全新的外形设计、功能齐全的配套设计，国际化的运营操作必然聚集巨大的市场份额。

5、企业近几年生产规模、年产量及销量

本项目正常年销售收入为2.亿以上。并在20XX年实现2.5个亿，到20XX年底突破5亿元的大关。

附：收入.利润估算表（万元）

（1）本项目符合国家的大政方针，符合XX市商业未来的发展方向，新轻工市场的建立将提升XX市尤其是改造后的批发业的商业环境，给当地老百姓带来方便和实惠。

（2）从前文的市场分析情况来看，项目的建设符合所在区域人民群众的生活要求，能够在其商圈促进该区域人民群众的生活条件的改善并对周围的经济繁荣发展起到很大的作用。

（3）本项目的建设将促进商业经济的发展，将带动长乐路周边商业经济的发展，扩大劳动就业机会。

（4）本项目建设的地理环境和配套条件优越。如前文所述，交通条件、周边企业、居民特点等都为本项目的建设提供了较好的条件。

（5）本项目建设符合国家消防，安全生产、环境保护的有关规定、规范、项目实施后能保证安全运行和良好的工作环境。

（6）目前，的一切筹备工作都在正常进行，拆迁工程已经完成，基础工程正在进行

同时由于该项目准备充分，管理先进，效益明显，已获得各界支持与认可，，既有利于强化长乐商圈的吸引力，又可以充分的分享聚集效应所带来的人气和商气。该项目的设立正好能够为XX市民提供生态式的、多元化的、个性化的休闲、娱乐和购物需求。该项目抓住了XX市商业批发行业的消费需求空白。该项目地下1万平方米的停车场和附近数十条公交线，无疑成为吸引消费者光顾的一个

重要因素。更加人性化和注重消费者情感满足的购物广场将以商品齐全，购物环境优越、多方位服务在未来的零售市场中扮演越来越重的角色。

该项目正是基于对市场状况和需求的分析，在项目设计、规划时突现“批发、购物、休闲、文化、娱乐”的特色综合主题，以文化休闲消费带动商业消费，以商业消费促进其他消费，形成整体性、综合性、集中性的文化商业中心，再加上全新的外形设计、功能齐全的配套设计，国际化的运营操作必然聚集巨大的市场份额。

6、企业产品周期及近几年较大的投资项目或企业发展规划

新轻工市场将细分市场，实现产品差异化、个性化经营。这不仅能充分满足消费者深层次的心理需求，促使消费者重复购买、扩大购买，而且对企业进一步拓展发展空间是十分有帮助的。

7、企业经营所受外部影响（包括产业政策、行业政策及技术发展等）

随着我国社会经济的进一步发展，XX市民生活方式的变革和新的消费需求，要求商业企业必须能够不断提高自身经营和管理能力，适应市场需求。据市场调查分析，目前XX市的大型XX业，虽然竞争日趋激烈，但仍有较大的市场发展空间，尤其是对人性化和休闲购物要求的满足，尚存在一定的差距。

按照XX市“中心集团、外围组团、轴向布点、带状发展”的城市布局形态和完善商贸服务体系的规划要求。本项目的建成，将为XX市长乐路批发中心商业区的完善增添一道亮丽的风景。

新轻工市场项目符合XX市发展规划的要求，也有利于相关发展纲要和商业规划的实现和落实，同时也满足了XX市人民日益增长的消费需求。

三、企业的市场竞争地位

1、企业主要产品销售覆盖区域、市场份额

本项目涵盖区域：

地处长乐路，据XX市火车站3公里之遥，紧邻长途汽车站，作为XX市批发市场的的核心，政治、经济、文化的聚集地，市政米字型高速公路框架中心，交通网络四通八达。将其核心影响力向四面八方辐射。使这里成为XX市最耀眼的区域。

新轻工市场商业价值的飙升速度令人难以想象，康复路等等批发市场等诸多购物场所云集此地，人流量巨大，商业氛围浓厚，是XX市最繁华的地段之一，其霸主地位必将更加牢固。

改造后的新轻工市场总建筑面积约11万平方米；建成地下地面停车场，面积约1万平方米。随着新轻工市场改造的完成，这里的土地价格和商业价值将不能同日而语。

2、主要竞争对手及其市场份额、竞争优势

新轻工市场处于XX市中心商业区内，商圈内拥有多家批发市场和其他零售业态，康复路、金海、金花羊毛衫市场、多彩新天地、金朗男装等多家大型批发市场与本项目存在一定的竞争关系，但是考虑到各竞争者均采用风格各异的经营策略，选择不同的目标市场进行错位经营，从而赢得了不同阶层消费者的喜欢，使得该中心商业区具有了强劲的吸引力和感召力，各批发市场之间由此形成了互为竞争、互为补充、共享企业资源的聚集效应，本项目将通过引进国内外先进的商业管理模式，实行差异化营销战略，从而为商业中心区的进一步发展增添活力，并以独有的休闲购物经营风格实现进一步市场分，赢得更加细分后的目标消费人群的喜欢，在激烈的市场竞争中，占有一份应有的市场份额。本项

目所处位置交通便利，在距本项目100米范围内，设有停靠站的公交路线近30条，步行3分钟即可达，设有停靠站的公交路线近26条之多。乘车极为方便。本项目地下一层为专用停车场，面积1万平方米，完全满足购物及消费的需要，同时也部分缓解了长乐路周遍停车难的压力。

本项目所在地正处于长乐商业圈中心，商业气氛浓厚，人流量大，交通便利，对消费者吸引力巨大，充分满足居民多层次的需求，完全符合商业网点布局的要求。

3、上游企业的情况

XX＊的营运管理商------XX商业投资顾问（XX）有限公司，从一开始就注入专业化国际化的经营管理模式和理念。

这是由XX市XX实业有限公司与XX＊有限公司投资、控股和若干商业经营管理专家共同发起组建而成的。现拥有一支由精通商业经营管理理论、富有实践经验的经营管理专家和法律、企业策划、市场营销（营运、招商、PR）及IT等专家人士组成的顾问队伍，为投资商业企业的投资者提供全方位业态定位策划、现代商业企业经营/管理体系、模式的建设；人力资源管理体系建设、目标体系及目标管理、企业形象CIS、（VI）与企业文化体系建设；运营中企业管理体系评估、诊断；资本运营、IT CTO规划等专业经营管理顾问服务。

公司将不断加强与国内外业务合作伙伴的交流、合作，保证业务水平的持续提升，塑造一流品牌，推动企业的共同发展。

供货商方面：

XX等著名品牌将会在纷纷选择这里做为在XX的主要销售地。原因无非是一条——宝地聚人气！

依托黄金宝地优势，加上先进的经营管理与品牌意识，XX＊即将为XX以及整个西北，全新奉上一幕精彩绝伦的时尚盛典！

四、贷款资金用途：

1、个人小额贷款；

2、开业前期备用金。

篇二：房地产公司融资报告

房地产项目的融资渠道和方式多种多样，房地产企业应根据市场的环境要素、自身的特点和需求以及市场规则拟定符合企业和开发项目发展战略的融资事务安排。融资事务在企业内的地位，就同血液对人体的重要性一样，完备的融资方案、顺畅的融资渠道及广泛的资金来源是企业持续发展、做强做大的根本要素。综观现代国内外知名企业集团，无一不是依靠资本运作将企业带入飞速发展的轨道，而资本运作的基本要素就是融资。

目前，股份有限公司进行的首次股票发行（IPO）工作，被称为股票公募（Public Offering）。相对于公募的公开发行而言，另一种范围更广大，方式更灵活，市场活力更高的私募融资（Private Placement），是值得研究和重视的。本文试图通过我国实际的融资需求和真实的融资交易实务，为房地产企业找到一条符合中国国情的发展道路。

第一章中国融资市场目前的状况

第一节国内融资市场基本情况

根据中国社会科学院《20XX年度金融报告》，从20XX年全年的房地产开发资金来源变化过程看，国内信贷占房地产开发资金比重呈持续下降态势。1～3月份房地产投资合计3595.39亿元，其中国内贷款874.86亿元，占24.33%；1～6月份房地产投资资金来源合计为7602.8亿元，国内贷款1667.69亿元，占21.94%；1～9月份，房地产投资资金为11614.1亿元，其中国内贷款2342.36亿元,所占比重进一步降至20.17%；1～12月份下降到18.4%。从多年数据考察，19XX年国家预算内资金为14.95亿元，20XX年为11.81亿元，所占比重比由0.34%下降到0.1%；债券19XX年为6.23亿元，20XX年为0.19亿元，所占比重

由0.14%下降到几乎为0；利用外资19XX年为361.76亿元，20XX年为228.20亿元，所占比重由8.19%下降到1.3%。国内贷款19XX年为1053.17亿元，20XX 年为3158.41亿元，所占比重由23.85%下降为18.4%；自筹资金19XX年为1166.98亿元，20XX年为5207.56亿元，占比由26.43%上升为30.3%；其他资金19XX年为1811.85亿元，20XX年为8562.59亿元，占比由41.04%上升为49.9%。尽管20XX年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，有一部分是建筑企业和材料供应企业的垫付资金，有80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。同时，20XX年房地产投资量依然处于增长状态，为19XX年以来的最高值。

上述数据的统计口径及其可信度、真实性等应当还不足以成为一种分析房地产金融业务趋势判断的可量化的基础，相关结论因而只能是停留在参考的层面上。因此，20XX年8月5日中国人民银行作为官方机构发布了《20XX年中国房地产金融报告》，对我国目前的房地产金融形势和对策提出了较为宏观的分析，但由于在20XX年已经过来的这些月里，中国房地产格局和金融形势都发生了极其巨大的变化，此份报告并没有对房地产金融做出多少准确和新鲜的分析和结论，只有一条停止期房预售的建议，引起社会和媒体的争议。20XX年8月24日由全国工商联住宅产业商会、中国城市开发商策略联盟等支持成立的REICO工作室

发布了20XX年第二季度报告，也主要针对房地产行业的开发商资金课题，指称开发商的资金链越来越紧缺。

由于宏观政策调控的后作用力，直接的后果就是房地产行业销售增速普遍下滑，其导致的最为普遍的现象就是开发企业的资金来源大大减少，即，楼市定金、销售预收款、个人住房贷款等三个主要资金来源渠道的流量大幅度下降。同时银行发放的房地产企业贷款并没有政策和趋势证明已经得到缓解。这种局面对房地产行业带来的后果就是，房地产企业经营周期延长，资金周转延缓甚至停滞，资金内部收益率（IRR）大大降低；工程建设进度缓慢，销售量徘徊不前，价格维持在现有水平，价格策略难以奏效，新开楼盘定价犹疑不定；房地产企业经营成本上升，融资投入加大，融资效果不明显，融资成本提高。在我国房地产行业的后新政时期，房地产企业投资资金的来源不仅关乎房地产企业的发展和项目进程，也直接关系到房地产市场本身的前景和新政施行成效。而作为一个高速发展的产业，以及房地产行业自身的特性，在今后一段很长时间里，融资需求会非常活跃并且将会成为房地产企业投资和运营基础性的前提。

第二节融资相关的法律规范

目前，国内融资市场分三大板块分头管理，银行融资、信托融资受中国银监会管理；证券融资受中国证监会管理；保险融资受中国保监会管理。重点介绍一下银监会管辖之下的银行、信托类法律规范。

一、《商业银行房地产贷款风险管理指引》

银监会20XX年9月2日下发，目的是为了控制商业银行的房地产贷款风险，从内部审核、贷款风险评估、风险控制、风险管理为商业银行设立诸多行为准则。其中，明确对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不

得发放土地储备贷款。加强对土地经营收益的监控，对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（俗称“四证”）的项目不得发放任何形式的贷款。商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。该指引的发布，从源头上限制了某些不具备开发条件的房地产开发商融资的能力。

二、《信贷资产证券化试点管理办法》

20XX年4月20日发布。该办法为房地产抵押贷款证券化开辟试点，基本模式为银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。

通俗地理解，银行掌握大量的房地产抵押贷款，虽然长期利息收入稳定，坏账率低，但是资产变现能力较差。信贷资产证券化要解决的问题，就是将银行手中的房地产抵押贷款作为担保，向社会发行以此为担保的受益凭证（试点采用信托模式），集中资金收购银行的房地产抵押贷款，以期调整银行信贷结构、降低银行金融风险。

该办法为房地产融资信托模式设立了可操作程序。

三、《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》

20XX年8月发布，即银监会212号文。该文的出台，源于第二次信托业大检查中暴露的信托公司经营问题。该文对房地产信托业务的风险予以警示，并对房地产信托贷款发放门槛进行严格限制：必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%和资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过房地产信托融资。

该文发布以后，银行信贷与房地产信托条件相同。因此，自20XX年以来一直热门的房地产信托融资开始降温。

第二章融资操作基本模式

就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或多种方式组合的特征。

一、股权融资。包括两种形式：

1、投资性的股权融资——注册资本和固有资本。通常指房地产企业设立或项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。根据国家相关规定该部分自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。该部分资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行信贷条件和评估结论。而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开发项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。在具体的房地产项目立项等前期环节，特别是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不完全真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明（甚至是复印本）或企业内外部的资金腾挪。从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特别重要的是必须具备和提供可信的财务资

料，包括独立的第三方审计。

这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也是前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力（Pricing Power）的基础。

2、资本市场股权融资——发行股票及债券。主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。房地产行业上市公司通过证券市场历年融资额呈快速上升趋势。20XX年起，中国房地产企业对海外上市发生了浓厚的兴趣，上海复地、SOHO中国、首创置业、上海仲盛和顺驰中国、富力集团、华银控股等都有海外上市动作。成功的例子为上海复地在香港联交所的IPO和配股共募集17.2亿港元；失败的例子是顺驰和SOHO中国，前者原因在于公司治理缺陷和信息披露缺乏透明，后者原因在于只有概念推销却缺少项目开发的土地储备。

二、信贷融资，即银行贷款。

几乎所有的房地产项目都会依赖银行贷款支持，但随着央行和银监局加强对房地产信贷的管理，贷款条件日趋严格。但实际上除了房地产贷款资金总体规模受到限制外，对于房地产整个行业的发展以及房地产企业获得贷款和项目运营并不会产生牵制作用，利率的调高并不会影响到房地产开发成本和资金费用比例以及降低房地产企业对银行信贷的依赖程度和预期。至于信贷资金的融资成本，房地产开发贷款的最终综合成本并不会比其他融资方式要低，根据央行研究局关于《金融腐败制度经济学研究》的结论，在我国企业经营活动过程中，贷款综合成本折合实际利率在12-19%之间，主要用于支付包括贷款行贿寻租和维持信贷合作关系的费用等，实际上房地产企业为此付出的资金成本应当是在

整个各类企业中较高比例的那一部分。银行信贷资金业还有以其他贷款用途和名义最终流入房地产行业作为开发项目的投资资金。比较典型的有个人住房按揭贷款，这也是大多数房地产企业热衷的方案，也是房地产投资资金的主要来源和构成；另外，施工企业的建筑贷款或材料供应商的流动资金贷款以施工保证金或合作资金的名义作为投资资金进入房地产项目开发环节也是比较常见的融资方式。

三、房地产信托。

一般普遍认为，是20XX年6月的“121”号文件提高房地产开发信贷的门槛，催生了房地产信托的火爆。按照人民银行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%，而通过信托公司融资完全可以不受此限制，房地产信托确有相对宽松的特质。根据《信托法》规定，信托产品不得作保底承诺，“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。”

房地产信托的预期收益率远远高于银行同期的存款利率，也普遍高于国债投资收益率等，信托产品收益率较低的在3%左右，较高的可以达到8-9%，绝大多数房地产信托产品的收益率在4-4.5%之间。在《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见稿中，房地产收益凭证将替代目前的信托合同，这对于房地产开发项目通过房地产信托渠道融资无疑会更加规范和扩展。但是，20XX 年下半年开始，房地产信托的销售也出现缓慢的迹象，到了20XX年8月，银监局发布“212”号文件，将房地产信托融资门槛提高，规定必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%和资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过房地产

信托融资。至此，从“121”号文件到“212”号文件，房地产信托的火爆告一段落。

四、海外基金。

目前国内并不存在相关的产业发展基金，基本上，媒体提及的基金都是海外房地产基金或国内企业在境外设立的基金（如首创的ING）。实际上，海外基金并不是以金融投资产品的方式而是以直接投资，合资或独资组建企业的方式进入中国房地产市场，主要是由于我国仍然实施资本项下的外汇管制体系。20XX年1月，国家外汇管理局下发《国家外汇管理局关于境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记有关问题的通知》，对境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记进行了规范。此举一是防范境内机构向海外非法转移资产，二是防止投机性的短期资本非法流入。但对于海外基金进入房地产，通知并不会象对其他海外投资基金一样迅速产生遏制作用。海外基金进入房地产行业基本上集中在上海、北京两地，同时这些基金与开发企业在资本市场都有着密切的合作，如海外上市推荐，XX就是复地、XX上市的推荐人。国内房地产企业与国际资本对接中的困难和问题在于：首先国内开发企业通常是依项目立项而生，以项目完工而止，无法向海外基金和投资者提供以年为单位的投资收益，并缺乏持有租赁经营和长期现金流的物业。其次是土地储备与开发规模的比例很难配合，土地政策制约国内房地产的土地储备、企业发展战略和开发规模无法适应投资方的资本流动和快捷变现。第三是国内房地产企业的负债率过高，导致企业资产变现和盈利能力的不确定性加强。第四是对这些企业的资产状况，尤其是时间比较长的，审计起来比较复杂。所以，对于国内房地产行业的融资需求而言，海外基金是一个值得尝试但并不非常容易的渠道。

五、私募融资，即通常意义上的财务融资。

在我国并不成熟和规范的资本市场，在当前金融产品极其单一和投资工具极度匮乏的金融环境和条件下，讨论所谓融资的私募、公募是毫无意义的。在我国房地产市场，房地产开发项目依照资本市场私募理论和工具实施融资，更包括了融资的财务顾问等方案都会使企业融资需求走向极其遥远的目标。从大多数房地产开发项目的融资看，其私募需求是因为没有任何成熟渠道的资金来源，只能转而寻求手中掌握大量富余资金的机构、企业和投资者个人。更为明确一点就是觊觎民间资金的借贷和投资，在此基础上的融资分析和施行才会更加接近于市场本身。而事实上，确实有许多房地产项目通过这种民间融资的方式达到融资的目的，只是这种现象本身具有多重不确定性，也没有规律可言，加上专家们一向把私募公募作为融资理论的主流以及常常在此种理论基础上讨论和操作所谓的融资工具，忽视了中国民间资本流动的现实及其真实流程。最近的一则资料显示，私募资金的规模在一万亿左右，在浙江、福建、广东等经济发达地区，私募资金的来源——地下钱庄所掌握的资金量，甚至超过一间国有银行，而且信用极好。

六、过桥融资。

过桥融资是房地产项目融资的一种类型，但不能成为一个独立的融资产品和资金来源。在我国房地产行业发展初期，这是绝大多数房地产开发项目和企业惯用的融资手段，特别是依赖银行信贷融资的项目和在信贷政策宽松时期，不少项目和房地产企业就此成功。把信托融资作为项目开发投资的过桥手段，其资金成本相对较低。在房地产开发贷款趋紧的新政时期，有很大一部分房地产存量项目只能面临两难选择，要么项目转手，要么寻找到过桥资金。该类型的融

房地产项目融资计划书(范本)

房地产项目融资计划书（范本） 一、企业经营状况介绍 公司成立于2019年，是由**市****有限公司与****有限公司合资成立，法人为***，注册资本*00万元，是集团旗下集地产开发运营、建筑建造、商业地产招商策划为一体的房地产开发企业。****广场是公司精心开发的商业综合体项目之一，总建筑面积*.*万平方米，商业建筑面积达*.*万平方米，并成功引进人人乐、真功夫、中影院线等知名品牌入驻，获得了极大的商业成功，曾荣获“200*年中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号。 二、企业法人介绍 **市****有限公司创立于2019年4月29日，由**市****有限公司与****有限公司共同出资，经**市**区工商行政管理局核准注册的合资公司。于2019年成功开发“**广场”项目，荣获“中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号，同年被评为**市“文明诚信企业”。公司一直坚持和贯彻“和谐经营，回馈社会”的信念，从公司建立伊始，回报社会，促进和谐就成为了公司的使命。从2019年至今，公司迅速发展壮大，发展不忘社会，始终将社会责任放在企业发展必须遵守的信念，不论是项目建设还是社会公益，建立更高的环保标准，服务更人性化的社区建设，并多次为社会重大灾难事件进行捐助，救助失学儿童，赞助希望工程等，仅2019年一年公司发动全公司员工捐助救灾款3次，公司共出资100多万元用于赈灾救助，

从2019至今集团公司救助失学儿童、资助贫困儿童20多名。公司将继续投身社会公益，并建立内部互助体系，内外协调，将企业更多的关怀送给员工，回报社会!根据公司的发展规划，预计2019年的年销售、经营及租金收入额可达***00万元。公司一向讲信誉，守合同，目前在**银行**支行有信贷关系，在与银行交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100%，多次被有关部门评为守合同，重信誉的单位。 **市****有限公司成立于2019年，是由**市****有限公司和***共同出资成立的投资公司，公司法人为***，注册资本*000万，主要从事地产开发、实业投资、物业管理等业务。公司成立以来，竣工面积*0多万平方米，投资开发了**广场、****国际酒店等项目;目前，公司承建的****项目已经竣工验收，****四星酒店也已经全面正式开业，在**市的地产行业已经形成了较强的区域品牌优势。辉煌成绩的取得，源于公司高层的崇高信念和更高追求，缘于公司坚持信誉第一和对合同的恪守，缘于**人追求质量第一和科学、精细、文明的理念。公司将以诚信经营为根本，以仁义道德为准则，愿与社会各界企业精诚合作，共创美好未来，共建和谐社会做出新的贡献。 三、股东背景 **市****有限公司：成立于2019年，出资人为***、***，注册资金400万，主要从事工程承包、房屋建造等，先后承建开发了“***花园”、“**苑”、“*安居”、“****雅苑”、“**大厦”等项目，2019年与****有限公司合资成立****有限公司，开发了****广场项

房地产公司融资报告

****房地产开发有限公司 项目数据汇总表 ****房地产开发有限公司关于

**** 项目的融资报告 一、公司简介 **** 房地产开发有限公司,成立于**** 年**月，企业注册资金***** 万元人民币，资质等级** 级，拥有很强的经济实力。截至目前公司设立了********** 有限公司（主营********* 的加工、销售；**** 设备租赁及销售）同时拥有一支自己的建筑施工队伍。现公司已成为以房地产开发为主、建材供应、建筑施工为一体的现代化综合企业。 公司自成立以来，秉承“诚实信誉为本”的经营宗旨，健全的管理机构，完善的规章制度，拥有建筑师、建筑各专业工程师、经济师、注册会计师和房地产企业专业管理人员二十余名。公司管理极其规范，设有办公室、市场开发部、市场营销部、工程技术部、材料供应部、人力资源部和财务部。开发诸多房地产项目，取得了良好的经济效益和社会效益，受到了社会各方面的一致好评。 现公司开发实施项目*** 项，分别为**** 、**** 和**** ，房地产开发土地资源控制总量已达**** 亩，拟规划住宅**** 万平方米，商业**** 万平方米，写字楼**** 万平方米，总投资**** 亿元，具有良好的持续发展空间。 二、项目基本情况及经济效益分析 1、**** 项目 该项目位于****以北、****以东，总占地面积***** m,项目规划**栋高层 住宅，**栋多层住宅，**栋商业楼，其中：**栋高层住宅***层，底层为商业和 配套用房，**栋多层住宅为**层。总建筑面积：****** m,地上面积****** m, （其中：商业****** m2,住宅****** m2,配套****** m2）, 地下建筑面积：****** m2（包括地下车库****** **栋**层商业总建筑面积: m2,地下贮藏室****** m2） o ****** m=地上面积****** m：地下贮藏室及设备用房****** m2o 该项目手续齐全,《国有土地使用权证》、《固定资产投资核准证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，除**#楼**** 层未办理《商品房预销售许可证》外，其余均办理了《商品房预销售许可证》 形象进度：住宅**#-**# 将于*** 月底交工, **# 正在进行******** ,计划于 **** 年*** 月交工。 2、**** 项目

融资分析报告

融资分析报告 一、公司基本情况 1、成立时间：2013年5月 2、股东人数：３名股东 3、公司发展概况： 历程2013年5月——至今 产品-现在产品：鲜切面、鸡蛋面、长寿面、中华拉面、荞 麦面条、刀削面条。 部门与员工现在五个部门，分别为财务部、综合部、生产部、营销部和研发部。 员工８０人左右，员工归属感强，公司的高级管理人员经验丰富，责任心强。 现状-公司每日盈利：元 -独立研发、独立开展市场- 4、市场前景及竞争状态： 目前已占领东北三省市场，正在向全部范围推广产品

现在国内主要竞争情况： 我们团队优势： 二、资金情况 1、财务状况： 项目20152016 总资产800万1200万（预计） 净资产730万1000万（预计） 主营收入2000万3000万（预计） 利润总额500万800万（预计） 毛利率25%26%（预计） 净利润300万500万（预计） 2、资金缺口：自有资金700万，需要融资资金300万。 资金使用计划，其中： 500万用于建设新厂房 500万用于扩大再生产 三、融资目的 根据公司的方案，融资300万元的资金全部投入厂房建设、产品研发和占领

市场。公司目标是要500万建设新型厂房，扩大生产经营规模，成为该行业领域的领头羊。 为完成这一目标，目前我公司需要打造更加完备的产业链条才能形成竞争优势，故投资建厂是不可缺少的重要环节，预计该项目建设完成后，将新增年均营业收入3000万元。 四、融资方式简介

（一）公司内部融资 1、对象：公司正式员工 2、回报率：120% 3、金额要求：每个公司员工出资2万元入股 4、申请条件 申请集资的企业，必须具备以下： （1）有部门颁发的营业执照； （2）有一定的自有； （3）在银行开设帐户。 ５、具体内容： （1）出资人需保证集资资金合法性 （2）出资人与公司签订一式两份的《集资协议》，加盖公司公章和董事长签名，方可保证出资人集资的合法有效性。

2018年房地产行业融资渠道专题分析报告

２０１８年房地产行业融资渠道专题分析报告

导读： 资金是房企的命脉。在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，2018年，房地产行业融资体系正在发生深刻变化，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。 新形势下，现有的融资格局将受到什么样的影响？未来3年，偿债高峰和风险将在何时出现？本文全面梳理房企融资渠道，测算结构和变化，把握政策和形势。 摘要： 1、房企融资渠道 已形成5大类、16小类、近50细项的融资体系。2017年全国新增房地产开发资金19万亿，占比最高的依次是销售回款、自筹资金、应付账款、国内贷款和其他资金，对应的主要融资渠道包括个人住房金融、非标融资、银行贷款、境内外证券市场融资、应付款融资。 2、房企主要融资渠道规模和结构 （1）2016年930后政策持续收紧，融资规模增速放缓。2017年，主要渠道融资19.5万亿，同增6.3%，增速回落25个百分点；新增余额8.4万亿，同减0.3%，增速回落52个百分点。 （2）银行资金是主要融资来源，间接融资规模大幅高于直接融资。2017年个人住房金融、银行贷款、应付账款、非标融资、国内外证券市场的融资规模，分别占比43%、20%、17%、15%和5%。 （3）受资管新规影响，非标转标趋势显著。2018年Q1，非标融资新增余额占比回落11个百分点，其中委贷负增长；银行开发贷、境内外证券市场的融资新增余额占比分别上升24和2个百分点。 3、未来偿债高峰 （1）有息负债余额19.2万亿。截止2018年6月底，估算房企主要有息负债余额19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3万亿。 （2）未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年集中兑付，规模分别为2.9、6.1、5.9和3.4万亿，2022年及以后仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；2015-2016年集中发行的公司债，从2018年下半年开始密集到期。 4、融资收紧对主要渠道的影响 （1）银行信贷：受益非标转标、资金回表，银行表内信贷对房企总体融资支持增加，同时成本上升、授信呈现集中化。A.开发贷成本和门槛上升、用途规范：目前利率不同程度上浮；实行白名单制度，对房企资质要求更高；试点联合授信，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企贷款；严格要求项目满足“四三二”条件，不允许资金跨地区使

房地产融资报告

关于“龙海南太武综合开发建设项目” 合作开发融资事宜的报告 龙海市人民政府： 为加快龙海南太武综合开发建设项目步伐，促进龙海市城市经济的繁荣发展，市政府与我公司于2007年3月23日签订了“龙海南太武综合开发建设项目”《合作协议书》，市政府将龙海南太武综合开发建设项目的土地前期开发工作委托我公司负责投资建设。其中确定合作原则为“政府主导，企业经营，市场运作，利润分享，实现双赢”；及市政府将“协助乙方在符合国家金融政策的前提下，以规范方式进行融资”等。 《合作协议书》签订后，我公司即根据协议书约定和市政府要求自筹资金进行了项目土地的前期开发投入。期间，为加快开发进度，早日实现土地价值，为龙海发展创造新的城市亮点，我公司在加大自有资金投放力度的同时，也展开了与有关银行项目融资的沟通，在与金融机构沟通时均被要求土地开发项目融资需以土地作抵押。现根据我公司了解的情况提出以下意见及融资方案请示市政府，望市政府予以审批核准。 一、请示市政府可以以土地为此项融资提供抵押担保。 （一）市政府以土地为本项目融资提供抵押担保符合双方《合作协议书》“协助乙方在符合国家金融政策的前提下，以规范方式进行融资”约定，便于与金融机构对接使融资工作顺利进行，确保项目建设的快速持续推进。

（二）土地抵押的风险属于政府可控范围之内。抵押的风险在于我公司能否如期归还贷款。而控制该风险在于贷款资金是否用于本项目前期土地开发以及贷款人即我公司归还贷款的资金来源是否有保障。本项目贷款资金将全部进入专用账户，实行市政府相关机构与我公司双方共管，市政府相关机构完全能够管理贷款资金用于项目投入。我公司进行项目开发建设，市政府相关机构将依据开发进度、土地交易情况适时拨付我公司前期综合成本投入和分成等资金，该资金总额将大于贷款总额，我公司归还贷款资金来源有保障，且该资金亦在市政府相关机构的监管之下。因此，市政府以土地为项目融资进行抵押没有风险。 （三）土地抵押贷款没有增加项目前期投资成本。根据我们双方《合作协议书》约定，前期投入综合成本包含财务费用即包含融资成本、其他资金成本和其他财务费用。 二、关于融资方案的请示。 （一）、可以以我公司为贷款主体，市政府相关机构或者市政府土地收储中心用本项目土地为我公司贷款提供抵押担保（方案一）。 （二）、可以由市政府指定土地收储中心以土地收储中心名义贷款，将所贷款项打入专用账户作为项目融资使用（方案二）。 （三）、可以由市政府指定土地收储中心与我公司合作开发本项目，签订《合作协议书》的补充协议，乙方为我公司，土地收储中心为丙方，明确土地收储中心负责融资和抵押贷款管理事宜，我公司负责开发建设实施（方案三）。

公司融资情况汇报

公司融资情况汇报 篇一：融资分析报告 融资分析报告 一、公司基本情况1、成立时间：2013年5月2、股东人数：３名股东3、公司发展概况： 4、市场前景及竞争状态： ? 目前已占领东北三省市场，正在向全部范围推广产品? 现在国内主要竞争情况： ? 我们团队优势：二、资金情况1、财务状况： 2、资金缺口：自有资金700万，需要融资资金300万。资金使用计划，其中：500万用于建设新厂房500万用于扩大再生产三、融资目的 根据公司的方案，融资300万元的资金全部投入厂房建设、产品研发和占领市场。公司目标是要500万建设新型厂房，扩大生产经营规模，成为该行业

领域的领头羊。 为完成这一目标，目前我公司需要打造更加完备的产业链条才能形成竞争优势，故投资建厂是不可缺少的重要环节，预计该项目建设完成后，将新增年均营业收入3000万元。四、融资方式简介 （一）公司内部融资 1、对象：公司正式员工 2、回报率：120% 3、金额要求：每个公司员工出资2万元入股 4、申请条件 申请集资的企业，必须具备以下： （1）有工商行政管理部门颁发的营业执照；（2）有一定的自有流动资金；（3）在银行开设帐户。５、具体内容：（1）出资人需保证集资资金合法性 （2）出资人与公司签订一式两份的《集资协议》，加盖公司公章和董事长签名，方可保证出资人集资的合法有效性。 （3）出资人需提供合法身份证以及个人相关资料进行集资登记（4）所集

的资金用于公司的日常运作和必要的投资，任何组织和个人不得以任何名义私自动用资金 （5）集资凭证不得作为货币流通，不得在证券市场上转让。（6）公司内部员工之间的资金凭证转让，转让双方必须上报行政人事部，填写《集资转让申请》，并得到董事长批准后到财务部办理相关手续方为有效。 （7）出资人持有的集资凭证如丢失应及时上报行政人事部并办理补办手续。 （8）出资人如出现重大工作失误，破坏公司的根本利益、名誉和违 法犯罪等行为，公司有权利剥夺其集资的权力。6、优缺点分析 （二）银行贷款 1、流程 （1）提出贷款申请： 借款人提出贷款申请，填写《借款申请书》，并按银行提出的贷款条件和要求提供有关资料。

房地产企业融资计划书(模板)

房地产企业融资计划书(模板) 项目融资计划书融资计划书目录 摘要 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 摘要长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。 一、公司介绍

、公司简介主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 、公司现状在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。 、股东实力股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 、历史业绩对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。 、资信程度把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

、董事会决议对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。 二、项目分析 、项目的基本情况位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。 、项目来历项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 、证件状况文件项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 、资金投入自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 、市场定位指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等、建造的过程和保证项

融资公司实习报告

融资公司实习报告本页仅作为文档页封面，使用时可以删除 This document is for reference only-rar21year.March

融资公司实习报告 融资是一个企业的资金筹集的行为与过程，在这样子的企业实习有什么感触呢？下面为大家收集了融资企业实习报告，欢迎阅读！ 20XX年7月份，正值暑假期间，我有幸得到了国泰君安的实习机会，从而开始了为期两个月的毕业实习生活。通过了人力资源部门的介绍，我被安排在位于浦东国泰君安总部的信用交易部门进行实习，其主要的任务便是融资融券这一证券市场上的新兴业务。在此期间，我近距离了解了国泰君安的发展历程以及企业文化，更深入地研究并参与了融资融券业务的整个流程，明确了其在证券市场中的特殊地位和重要作用，并且通过与客户的交流沟通进一步锻炼了自己处理问题的能力，为将来的求职打下了坚实的基础。 一、企业简介 国泰君安证券股份有限企业是由国泰证券有限企业和君安证券有限责任企业采取新设合并、增资扩股的方式,于19xx年8月18日正式成立的大型综合类证券企业。可以经营证券的代理买卖；证券的代保管、签证；证券的自营买卖；证券的承销和上市推荐；证券投资咨询；资产管理；发起设立证券投资基金和基金管理企业等业务，有投资银行、国际业务、证券投资、信用交易、资产委托、收购兼并、实业管理等业务部门，是目前国内规模最大，股东最多，经营范围最宽，机构分布面最广的证券企业。 企业由总裁办公会议主持日常性工作，行使企业的日常性经营管理职责，在投行业务、国债业务、经纪业务、研究领域、投资及资

产委托管理业务、网络建设等方面均做出了卓越的成绩。新股发行股数、募集资金和发行家数三项主要指标在全国券商中排名第一。 国泰君安先进的电脑配置和完善的交易系统，保证了交易的畅通、及时和准确。企业依托强大的研究队伍，提供高水平的投资咨询服务，增强客户抗御风险的能力。先进的营销意识和良好的整体资源配置，使国泰君安经纪业务的市场份额逐年上升，其股票、基金交易额均排名全国第一。 高质量的研究开发工作始终是国泰君安经营发展的基础和核心。企业拥有目前国内券商中规模最大、研究力量最强、配套设施最完善的专业化证券研究所。研究所每日提供实时财经信息和股票市场趋势分析，定期出版各种企业研究报告，随时发表热点问题专题研究。 企业证券投资业务在市场上具有良好的声誉。企业还专门设立资产委托管理部，为客户资产量身定制理财方案。国泰君安重视网络建设，实现了无纸化办公。此外，国泰君安注重有形营业网络与无形信息网络的结合，开发电话转账等清算功能，大力推广非现场交易业务，提高了企业的整体经营优势。 近年来国泰君安顺利地度过了合并后的调整过渡期，并创造了不菲的业绩。企业上下团结协作，励精图治，必将创造更加辉煌的成绩，为中国资本市场的发展做出应有的贡献。 二、具体实习内容

某房地产企业融资计划书

目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)

一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、

建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个台阶”的开发理念，严把工程质量关，守合同，重信用，在客户中树立了良好信誉，赢得了社会各界的赞誉。 公司现状

房地产项目融资方案

房地产项目融资方案-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

房地产项目融资方案（一） （一）融资组织形式选择 研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。 （二）资金来源选择 在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。 （三）资本金筹措 资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。 （四）债务资金筹措 债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。 1.信贷融资 任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。 2.债券融资 企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。 （五）预售或预租 由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 （六）融资方案分析 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 1.资金来源可靠性分析 主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。 2.融资结构分析 主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。 3.融资成本分析 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。 4.融资风险分析 融资方案的实施经常受到各种风险的影响。 房地产项目融资方案（二） 一、房地产项目融资操作流程如下： 准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押 二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有： 1、房地产开发类贷款—— 是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

地产项目融资可行性分析报告

【项目可行性研究及整体策划思路】 一、地块评估 二、项目定位 三、规划思路 四、交楼标准设想 五、成本及经济效益概算

第一部分地块SWOT评估 1、地块优势 1.区域优势，城市西大门，政府重点发展的城西新区，和老城区紧密联系在一起，发展成熟速度最快。 2.配套优势，人民公园、汽车站、学校，靠近火车站，是城市生态、生活休闲和交通中心。 3.规模优势，溆浦首个千亩大盘，领袖气质脱颖而出。 4.实力优势，一线城市知名房企重庆民投，实力和专业度远高于当地房企。 2、地块劣势 1.部分地块目前离繁华闹市区有一定距离。 2.铁路线横穿项目西北角，有一定的影响。 3.部分地块离高压线、变电站较近。 4.地势起伏复杂，地块较为零碎，开发难度较大。 3、机会点 1.市场无大盘，整体市场发展初级，楼盘品质较低。 2.城北老城区发展向西，老城区新增楼盘较少，城市供地以城南新区和长乐坊新区为主。 3.人民公园是全县唯一市民公共活动、健身的生态区，目前已经吸引了大量人气。

4、威胁点 1.老城繁华区在售楼盘数量较多，竞争威胁大。 2.城南新区、长乐坊新区大量供地的竞争威胁。 3.项目供应量较大和市场年去化量较小的矛盾，会拉长开发周期。 第二部分关于项目的定位 容积率，147万方大盘；所在市场容量非常有限；客户需求为自住，主要考虑因素为价格，地段和配套；类似案例操作经验借鉴：必须一炮打响，树立市场标杆，在配套、资源和品质上重新制定市场标准，重构客户置业选择的观念。 1、地块因素。 外部交通发达，地块北面为火车站和汽车站，长途交通工具相对较为方便，屈原路由公交车。西南和东面公共交通不便。内部交通网络四通八达，主要形成“三横四纵布局”。目前屈原路已拉通，迎宾路北向已经拉通。北面交通相对成熟。西面为迎宾路，但东面目前为山地。火车站和汽车站，利于乡镇客购买；人民公园，利于打造全县最好的环境资源。 2、客户因素。 客户以乡镇客为主，，乡镇客占75%左右，占据绝对主力；多以自住为目的。客户最关注点为价格，其次为地段，户型。另外非常关心交通配套，特别是离汽车站和火车站的距离不要太远，太远下乡回家不方便。客户整体档次一般，项目整体定位不能高端，定位普通高层

融资分析报告

融资分析报告 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

融资分析报告 一、公司基本情况 1、成立时间：2013年5月 2、股东人数：３名股东 3、公司发展概况： 4、市场前景及竞争状态： ◆目前已占领东北三省市场，正在向全部范围推广产品 ◆现在国内主要竞争情况： ◆我们团队优势： 二、资金情况 1、财务状况：

2、资金缺口：自有资金700 万，需要融资资金300万。 资金使用计划，其中： 500万用于建设新厂房 500万用于扩大再生产 三、融资目的 根据公司的方案，融资300万元的资金全部投入厂房建设、产品研发和占领市场。公司目标是要 500万 建设新型厂房，扩大生产经营规模，成为该行业领域的领头羊。 为完成这一目标，目前我公司需要打造更加完备的产业链条才能形成竞争优势，故投资建厂是不可缺少的重要环节，预计该项目建设完成后，将新增年均营业收入 3000万元。 四、融资方式简介

（一）公司内部融资 1、对象：公司正式员工 2、回报率：120% 3、金额要求：每个公司员工出资2万元入股 4、申请条件 申请集资的企业，必须具备以下： （1）有部门颁发的营业执照； （2）有一定的自有； （3）在银行开设帐户。 ５、具体内容： （1）出资人需保证集资资金合法性

（2）出资人与公司签订一式两份的《集资协议》，加盖公司公章和董事长签名，方可保证出资人集资的合法有效性。 （3）出资人需提供合法身份证以及个人相关资料进行集资登记 （4）所集的资金用于公司的日常运作和必要的投资，任何组织和个人不得以任何名义私自动用资金 （5）集资凭证不得作为货币流通，不得在证券市场上转让。 （6）公司内部员工之间的资金凭证转让，转让双方必须上报行政人事部，填写《集资转让申请》，并得到董事长批准后到财务部办理相关手续方为有效。 （7）出资人持有的集资凭证如丢失应及时上报行政人事部并办理补办手续。 （8）出资人如出现重大工作失误，破坏公司的根本利益、名誉和违法犯罪等行为，公司有权利剥夺其集资的权力。 6、优缺点分析

房地产公司融资报告

GGG（房地产开发有限公司项目数据汇总表

GGG房地产开发有限公司关于 GGG项目的融资报告 一、公司简介 GGG房地产开发有限公司，成立于GGGG年 GG月,企业注册资金GGGG万兀 人民币，资质等级GG级，拥有很强的经济实力。截至目前公司设立了 GGGGGGGGGG 有限公司（主营 GGGGGGG的加工、销售；GGG设备租赁及销售）同时拥有一支自己的建筑施工队伍。现公司已成为以房地产开发为主、建材供应、建筑施工为一体的现代化综合企业。 公司自成立以来，秉承“诚实信誉为本”的经营宗旨，健全的管理机构，完善的规章制度，拥有建筑师、建筑各专业工程师、经济师、注册会计师和房地产企业专业管理人员二十余名。公司管理极其规范，设有办公室、市场开发部、市场营销部、工程技术部、材料供应部、人力资源部和财务部。开发诸多房地产项目，取得了良好的经济效益和社会效益，受到了社会各方面的一致好评。 现公司开发实施项目GGGK，分别为GGGGGGG和GGG,房地产开发土地资源控制总量已达GGG亩，拟规划住宅GGG万平方米，商业GGG万平方米，写字楼GGG万平方米，总投资GGG 亿兀，具有良好的持续发展空间。 二、项目基本情况及经济效益分析 1、GGG项目 该项目位于GGG（以北、GGG（以东，总占地面积 GGGG O，项目规:划GG栋高层住宅，GG栋多层住宅，GG栋商业楼，其中：GG栋高层住宅GGGB，底层为商业和配套用房，GG栋多层住宅为GG层。总建筑面积：GGGGGG，地上面积GGGGGG,（其中：商业GGGGGG，住宅GGGGGG，配套GGGGGG）,地下建筑面积：GGGGG ffi （包括地下车库GGGGG ffi，地下贮藏室GGGGGG）。GG栋 GG层商业总建筑面积：GGGGGG,地上面积GGGGGG,地下贮藏室及设备用房 GGGGGGo 该项目手续齐全，《国有土地使用权证》、《固定资产投资核准证》、《建设用 地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，除GG楼GGGG 层未办理《商品房预销售许可证》外，其余均办理了《商品房预销售许可证》。 形象进度：住宅GG#-GG将于GGG月底交工，GG正在进行GGGGGGG计划于GGG年GGC R

XX上市公司的融资报告

XX上市公司的融资报告 内源融资主要是指公司的自有资金和在生产经营过程中的资金积累部分，是在公司内部通过计提折旧而形成现金和通过留用利润等而增加公司资本。以下是为大家整理的上市公司的融资报告，希望你们喜欢。 上市公司的融资报告上市公司融资报告(真实的上市公司) 1.企业简介(行业背景、资本规模，经营状况等) 2.融资目的(资金用途，投资方向等) 3.融资方式选择(2010年以后)(定向公司债、公开增发股票，配股，银行借款，定向公司债，可转债，次级债，短期融资券，融资租赁等) 4.融资效果预测分析 上市公司的融资方式目前，我国上市公司的资金来源主要包括内源融资和外源融资两种。 内源融资主要是指公司的自有资金和在生产经营过程中的资金积累部分，是在公司内部通过计提折旧而形成现金和通过留用利润等而增加公司资本。由于在公司内部进行融资，不需要实际对外支付利息或股息，不会减少公司的现金流量;同时由于资金来源于公司内部，不发生融资费用，使内

部融资的成本远低于外部融资。 公司生产经营活动的正常运转以及扩充生产能力，都需要大量资金给予支持，这些资金的来源除内源资本外，相当多的部分要依靠外源融资来解决。上市公司外源融资又可分为向金融机构借款和发行公司债券的债权融资方式;配股及增发新股的股权方式;发行可转换债券的半股权半债权的方式。 银行贷款是目前债权融资的主要方式，其优点在于程序比较简单，融资成本相对节约，灵活性强，只要企业效益良好、融资较容易，缺点是一般要提供抵押或者担保，筹资数额有限，还款付息压力大，财务风险较高。 公司债券是指由公司发行并承诺在一定时间内还本付息的债权债务凭证。体现了债务人与债权人之间的行为。债券在本质上也是借钱与还钱关系，但其与贷款的根本区别在于债券可以公开进行交易。而贷款除非债券化，否则是不进行公开交易的。相对于股权融资，债券融资的融资成本较低，可以发挥财务杠杆的作用，同时可以保证股本对公司的控制权。但与银行贷款有着类似的缺点，即财务风险较高、限制条款多，且融资规模有限。对于融入资金的公司来说，债券融资与银行贷款有相似的特点，一般把二者统称为债权融资。 股权融资亦即公司发行股票进行融资。对上市公司而

房地产融资居间合同范本

房地产融资居间合同范本 Model of real estate financing intermediary contract 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01

房地产融资居间合同范本 前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 合同编号：__________ 甲方：__________ 法定住址：__________ 法定代表人：__________ 职务：__________ 委托代理人：__________ 身份证号码：__________ 通讯地址：__________ XX编码：__________ 联系人：__________ 电话：__________ 电挂：__________

传真：__________ 帐号：__________ 电子信箱：__________乙方：__________ 法定住址：__________法定代表人：__________职务：__________ 委托代理人：__________身份证号码：__________通讯地址：__________ XX编码：__________ 联系人：__________ 电话：__________ 电挂：__________ 传真：__________ 帐号：__________

房地产融资计划书三篇

房地产融资计划书三篇 房地产开发计划书一： 1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行，且符合国家和地方相关法律、法规，特制定本程序。 2 适用范围 本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《XX经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。 3 职责 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。 项目部负责制定工程项目前期工作计划，具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作，- 房地产前期工作计划 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。 4 程序内容 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。 项目部负责起草公司向xx投资控股有限公司关于房地

产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。 项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。 项目部起草项目扩大初步设计审查申请汇报上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。 项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。 扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；

公司融资部实习报告范文

公司融资部实习报告范文 融资专员是专门搞融资的企业管理人员。他根据公司的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金（当然必须经董事会或经理同意），组织资金的供应，以保证公司正常生产和经营管理活动需要。下面是小编精心收集的实习报告，希望能对你有所帮助。 一、实习目的 本次实习目的主要是将理论知识用于实践工作，通过实践体会专业知识与实际工作中的差别。提高与人沟通的能力，提高自己分析实际问题、解决问题的能力。同时可以明确自己的工作兴趣所在，最终给自己的未来发展方向定位。 二、实习单位及岗位介绍 （一）单位简介 我有幸到xx上佳科贸有限公司融资部实习。该公司是一家主要经营礼品批发的综合性贸易公司，属于中小型企业。公司产品主要包括广告小礼品、商务礼品、会议礼品、办公礼品、外事礼品、电子小礼品、小电器礼品、皮具礼品、野营户外礼品、健康礼品等等。公司细化的产品一共有5000多种，现在公司正处在飞速发展阶段。

公司的前景非常广阔，计划在2012年10月在上海和山东开设两家分公司。并且逐步完善企业文化，建立健全公司各项制度。为了适应公司的规模扩张，势必需要大量资金。正是在这个背景下，公司于2012年11月正式成立了专项融资部。该部门主要是利用合法渠道为公司筹集自身发展所需资金。 （二）岗位介绍 我的职位是融资专员助理。主要职责是结合核算部的财务预算制定几套可选的融资方案，并进行可行性分析最终选出一个最佳的方案。最后把方案付诸实施的过程。我们的工作方式主要是以小组讨论的方式进行： 1、收集一些有关融资的材料，主要包括国家现行的财政政策和产业政策以及地方政策。 2、一些有关公司历史发展过程当中曾经用过的融资方案。再次是制定个人想到的融资方案或是方向，以辩论的形式确定几个优选的方案。 3、结合当前行业前景和公司前景对方案进行可行性分析得出最佳方案并付诸实施。在实施的过程当中有时会遇到一些突然的变化，那么我们的方案会随之修改。我们的最终目标是用最少的财务费用融到最多的资金。 三、实习内容及过程

房地产公司融资报告

****房地产开发有限公司 ****房地产开发有限公司 项目数据汇总表 类别项目总占地面积规划建筑面积建筑规模总投资已投入 ㎡㎡ 基 本 ㎡㎡ 情 况 ㎡㎡ 销售 情况 融资额度用途 对象 还 款 来 源

****房地产开发有限公司 ****房地产开发有限公司关于 ****项目的融资报告 一、公司简介 ****房地产开发有限公司 , 成立于 **** 年** 月，企业注册资金 ***** 万元人民币，资质等级 ** 级，拥有很强的经济实力。截至目前公司设立了 ********** 有限公 司（主营 ********* 的加工、销售； **** 设备租赁及销售）同时拥有一支自己的建筑 施工队伍。现公司已成为以房地产开发为主、建材供应、建筑施工为一体的现代 化综合企业。 公司自成立以来，秉承“诚实信誉为本”的经营宗旨，健全的管理机构，完 善的规章制度，拥有建筑师、建筑各专业工程师、经济师、注册会计师和房地产 企业专业管理人员二十余名。公司管理极其规范，设有办公室、市场开发部、市 场营销部、工程技术部、材料供应部、人力资源部和财务部。开发诸多房地产项 目，取得了良好的经济效益和社会效益，受到了社会各方面的一致好评。 现公司开发实施项目 *** 项，分别为 **** 、**** 和**** ，房地产开发土地资源控制总量已达 **** 亩，拟规划住宅 **** 万平方米，商业 **** 万平方米，写字楼 ****万平方米，总投资 **** 亿元，具有良好的持续发展空间。 二、项目基本情况及经济效益分析 1、**** 项目 该项目位于 **** 以北、 **** 以东，总占地面积 *****㎡，项目规划**栋高层住宅， ** 栋多层住宅， ** 栋商业楼，其中： ** 栋高层住宅 *** 层，底层为商业和 配套用房， ** 栋多层住宅为 ** 层。总建筑面积： ******㎡，地上面积******㎡，（其中：商业 ******㎡，住宅******㎡，配套******㎡），地下建筑面积：****** ㎡（包括地下车库 ******㎡，地下贮藏室******㎡）。**栋**层商业总建筑面积：******㎡，地上面积******㎡，地下贮藏室及设备用房******㎡。 该项目手续齐全，《国有土地使用权证》、《固定资产投资核准证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，除**# 楼****