中国房地产规划案例分析
中国房地产顶级策划案例(下)
负风险购房——
郁花园二里营销策划案例
一、引言
“谋定而后动”之兵说，自古就在中国有着普遍运用。而今，面对纷繁复杂的楼市，不难发现，楼盘要想卖的好，首选之路，便需将营销策划做到位。虽说，好的品质是销售成功的基础，但精准切实的策划更是不可忽视的制胜之道。
郁花园二里是位于北京城南郊区大兴与丰台交界的一个普通住宅项目，开发商是具有国家一级开发资质的老牌房地产开发商——大兴城建开发集团公司。项目总占地28万平方米,总建筑面积35万平方米。由于历史原因，整个项目被分为东西两个项目，即后来的郁花园东区和西区（西区又称之为郁花园二里），其中东区全部转让给另外一个开发商，西区则由开发商自己运作。
全部西区项目计划分为四期，在运作过程中由于某种原因，又将一期转让他人开发并由被转让人自行销售。由于该公司代理商为达到其促销目的，对客户作了大量无法兑现的承诺，造成客户开始入住时，才发现这一系列的问题，由于该代理商曾经给予的承诺在此时没有兑现，于是各购房者纷纷要求退房，造成极坏的影响，导致郁花园二里的社会影响极差，在众多购房者印象中欠佳。安厦公司就是在这样一个非常不利的形势下接受郁花园二里的销售代理权，在项目接手后发现，由于一期口碑差，致使二期开盘后销售状况不佳，为了改变一期造成的不良影响，更好的利用开发商的企业影响，重新树立项目形象，安厦在对市场进行了大量调查及分析后，根据房地产市场即时情况，经与开发商充分协商推出了“负风险购房”方案，此方案活动一经推出就迎来了火爆的销售场面，在业界引起了极大的震动，开创了《北京青年报》、《北京晚报》、北京电视台等媒体连续跟踪采访报道的先例，致使郁花园二里的销售业绩从初期的每月销售3套、5套到高峰期间一天销售27套，月销售额高达5000万，一跃入选北京市30指数明星楼盘，重新树立了项目自身的品牌形象。
二、背景
（一）1998年以前：
房地产产业是一项一直以来受政策影响非常大的产业，1998年以前，由于在旧有经济体制
下，我国实行一种实物型分房制度，住房采取低租金制及福利制的分配政策，所收取房屋租金远不及成本租金水平，大量住宅投资有去无回，资金无法形成良性循环，导致房地产业的存在和发展受到制约，城市土地也由此被无偿、无限期、无流动的使用，排斥了价值规律和经济管理的手段，很多人在概念中将“住房”等同于“福利”，能否分到房子是职工对单位福利的一种依赖，给职工分房也是工会的一项工作，多数百姓对“个人购房”概念模糊，很难从本质上理解与认同个人购房。市场上基本上以集体购房作为市场的主要对象。由于1994年——1998年东南亚金融经济危机及房地产市场周期性的原因影响，市场基本上处于一种停滞状态。
（二）1999年：
1999年被多数媒介誉为“政策年”，国家为了打破经济徘徊不前的局面，刺激经济的复苏与发展，99年国家连续推出了一系列的经济政策，旨在经济上有一个新的发展，随着我国经济转折点的出现，作为导向行业的房地产行业受益尤为明显。同时，随着“货币化”分房政策以及政府在金融、税收等一系列相关配套政策的出台，加之银行不断加大推行个人住房按揭的力度，房地产行业在经过了1994年——1998年痛苦的经济结构调整之后，逐步走出低谷，进入新的发展空间。因此在1994年－1998年间理论了很久的政策终于在1999年得以实现，主要表现在：
1、停止福利分房，改为货币补偿。
2、各大银行相继推出个人购房银行按揭制度。
3、加大市区的危旧房改造进程，以货币补偿的形式鼓励居民自己购房。
以上政策的出台在一定程度上加大了个人购房的进程，加之一部分团体购房单位在政策末期搭乘末班车，大面积购房，因此市场需求加大，房地产市场活跃起来。据统计，1999年北京市土地管理局共发出内销房许可证188个，外销房许可证23个，共211个，平均每三天就有2个项目进入市场销售，各个开发商拥有了更多的发展机会，众多项目频频入世。
（三）2000年
由于1994年－1998年北京房地产市场处于低谷阶段，百姓住房需求已经形成了累积效应，1999年政策的实施，停止福利分房，市区危旧房改造进度的加快，购房者购房需求迅速提升，百姓购房顺利成章的产生了“井喷效应”。房地产市场的迅速升温，新项目不断涌现，同时少数不具备资质或实力的项目也出现了。由于房地产开发商的素质、水平参差不齐的原因，各种各样的问题也迅速呈现了出来，百姓在入住后发现有开发商承诺不兑现有之、工程
不合格者有之、非法销售有之、证件不齐全有之……户型设计不合理、工程质量不尽人意……很多业主在入住后发现这一系列问题，但由于当时我国房地产市场法律规范不建全，市场规则不够完善，包括物业法在当时也没有出台，尽管电台、报刊曾多次报道了有些开发商的违规操作如何如何，但毕竟能为业主挽回损失的还占少数，大多数购房者在此时对房地产市场抱怨连连，在“井喷效应”后感到茫然，主要表现在：
1、怀疑开发商的实力
2、怀疑工程的质量
3、怀疑销售手续的完整性及真实性
4、怀疑社区物业管理服务的可靠性
5、怀疑楼盘的升值潜力
在当今的市场经济下，追求利益最大化是使很多开发商最直接的目的，为了更好的宣传项目从而获得更多收益，各开发商在街头、巷尾、灯箱、路牌……纷纷做了楼盘的大篇幅广告，同时还在杂志、报纸、广播、电台等媒体的主导位置上连续不断的做宣传，《北京青年报》、《北京晚报》在此期也纷纷扩版，众多精美的楼书和广告宣传在此时占满了消费者的眼球。但是，由于购房者购房需求的迅速提升，房地产市场的逐渐升温，使房地产开发商看到了市场的需求在不断膨胀，纷纷行动起来，一些优秀楼盘相继在市场上出现，为北京的房地产市场带来了生机与活力。但同时少数不具备资质或实力的项目也出现了。于是房地产开发商的素质、水平及实力的良莠不齐现象逐渐浮出水面，虚假承诺、豆腐渣工程屡屡出现，百姓在扑朔迷离的市场面前感到无所适从。房地产商的信誉度开始下降，在这样的市场环境下，树立项目的市场形象，追求产品品质，建立市场信誉，推出客户信赖产品，建立品牌形象，成为当前地产商发展的当务之急，同时对开发商的实力、信誉的要求也成了客户
考虑的首要问题。
郁花园二里二期就是属于2000年这个竞争年代的产物。
三、推广分析
安厦公司在郁花园二里的市场推广过程中发现，在当前的市场背景下，购房者本身就对市场楼盘持有怀疑甚至排斥态度，加之受到郁花园二里一期的遗留问题的影响，要打开市场缺口，把产品推向市场难度非常大，因为购房客户无法相信一个市场名声非常差的项目，接受就更无从谈起。因此从开发商的角度出发，占领市场所要解决的第一个问题就是百姓对开发商的
信任，从分析如何让百姓买到“放心房”的角度出发，建立项目品牌形象，重新树立良好的市场形象，借资深的开发商，让购房者重新认识郁花园二里，这是项目首要解决的一个问题。其次，给客户营造一个实实在在的房子是郁花园二里项目营销的主旨所在，因此，在策划该项目的推广方案中，必须以客户的实际利益为主，保障客户的合法权益，在广告宣传中尽量避免对客户的负赘。
四、区域竞争
（一）、大区域竞争
老北京自古以来有着“东富西贵、南贫北贱”之说，房地产业是国民经济中重要的支柱产业，而经济发展也同时制约着楼市的发展，尤其在南城，在老北京人眼中，“南城”是下风下水之地，无论是安家还是置业都不愿往南城考虑，而东、北、西部的发展随着环路的建成和地铁的规划都有很大的发展潜力。
1、东城
海外人士评价地产项目的指标往往是“location”,“location”.还是“location”，位于东部地区的项目自然可以凭借此“地利”之优势来攀升项目自身的档次，如国贸、CBD、朝阳公园周边优越的地理位置，使得各项目价格也接连攀升，而且在CBD辐射区还形成了高档社区带，包括东郊通州也“进水楼台先得月”，同时还非常巧妙的运用“范CBD”概念为CBD 白领阶层拓开了一片价格不高的社区，打响了该区楼盘的一片热潮。
2、北部
虽然北部没有“东之富，西之贵，”但北部的发展命运是非常幸运的，借上世纪80年代亚运之风的盛行，该地段的楼盘已有了初期的起步，加之中关村IT产业火热的发展势头，中关村周边楼盘日渐增多，高科技人群聚集于此，加大了周边物业的需求，就在此时，99年申奥成功，更给北部的房地产业起到推波助澜的作用，成了众多房地产开发商青睐之地。
3、西部
北京西部虽然没有东部北部发展之快，但随着环路建成在交通便捷的情况下在项目的本身建造方面注重产品的细节，不论项目自身的品质、环境，还是户型的设计已经不逊色于东城、西城了。
4、南城
北京发展之快是全国瞩目的，随着环路建成向四周辐射，带动了周边经济发展，缓解了交通
压力，但是，南城受人文环境、历史因素的影响，始终没有改变“南贫”的面貌。从交通上说，南城无法与东、西、北部相媲美，南城交通干线不够发达，路面窄，京开高速还在建设中，原有道路经常堵车，公交车次少，至大兴的公交只有901、366、410、369；从环境上看，南城的一马平川由原来的优势变成了劣势，无山无水，环境差，基础设施落后，经济发展速度慢，配套、交通不够方便，这让很多购房人群“望而却步”。
现代人购房已经不单纯的从区域、价格单方面考虑，他们要求房屋的发展潜力大，注重周边环境，交通、物业等多方面因素，因此说南城的项目只能加强品质的建设和人性化的户型的设计，注重细节，如南城项目中的亮点项目——鹏润家园等。
(二)、小区域竞争
在区位分布结构上看，从古至今，由于对“风水”等自然条件影响因素的陈旧理解，有所谓“上风上水”之说，再加上有所谓“东富西贵”之说，无形中影响了京城房地产的区位价差。以长安街延长线来看，东西对称，南北却反差明显，结果就形成了目前所看到的房地产价格上的北高南低，城市基本配套设施的“北密南疏”，房价上的“北贵南贱”也十分明显，随着南城基础设施的改善，使南城的项目逐渐具备了一定的优势，如南城距城区距离近，空气质量好等，同时由于南二、三环道路建设较晚，道路设计更为合理；二是因为城南近年一直坚持道路建设，拓宽广安门内大街，打通菜市口大街及西二环、三环联络线，修建玉泉营立交桥等项目，大大改善了城南的道路交通状况。现在不少居民已经开始厌烦居住在闹市拥挤、嘈杂的环境里，一些过去规模很大的小区连停车位都无法满足。人们开始寻找离城较近、环境宁静的地方居住，开始关注空气质量、绿地面积等环境问题。因此南城的项目逐渐增加，资料显示，2000年南城房地产市场项目总上市量42个，占北京市房地产总上市量的23.3％，对于南城郊区大兴而言，被誉为北京的南大门，房地产项目定位基本以大兴区工薪基层为主。
1、从地段上分析
大兴区政府把黄村北区与丰台区交界的位置定位为大兴的经济开发区，是大兴的第二商业、文化中心，整个开发区面积5.75平方公里，是一个集商业、服务、教育、休闲、娱乐、居住为一体的中心地带，主旨定位于中高档社区，以低、多层为主，绿化率在40％以上，容积率不大于1.2，是一个配套非常齐全的开发区。位于此区的项目有兴涛社区、郁花园一里、郁花园二里等，该地段环境优雅、空气质量好，近邻京开高速及规划中的五环路，地理位置优越，其中，兴涛社区定位高档社区，兴涛社区是自开盘以来价格就未低过4000元/平方米。它以完善的社区教育设施和地采暖名噪一时，其品质与超前的设计理念是无与可比的，其他
项目郁花园一里等定位在中档，主要购买人群为城区客户及大兴区工薪阶层客户。
2、从交通上分析：
虽然交通在未来比较通畅，但在当时的交通状况不甚理想，因为京开高速还在规划待建中，原有道路经常发生堵车的现象，而公交车线路少也给很多的业主带来不方便，郁花园二里定位在中高档社区，多数客户没有私家车，不论是市区的购房者还是大兴的购房者在交通方面或多或少的都会带来不便，而从远景发展角度分析，郁花园项目所处的位置有很大的发展潜力，首先，京开高速建成通
车后，会给京开路两边的社区带来很大的便利度，郁花园二里距京开高速500米，既不失外出的便捷，同时还避免了高速路边粉尘、噪音的污染。
3 、从品质方面分析：
在外立面所闻设计上郁花园二里具有一定时尚性，户型设计尤其人性化，在当时的周边所有项目中鹤立鸡群，突出于其他楼盘，曾获得“百龙杯”新户型时代全国精品户型设计综合大奖，有平面、跃层等多种户型，其中跃层户型更为当时的精品户型，为众多客户所追求。在户型设计上以人为本，体现动静分区、公私分区，落地采光窗既可以充分享有阳光又可以对窗外的景色一览无遗。单户独立采暖更领先于市场，社区的地板采暖在当时更是以人为本的集中体现，在建筑质量上，郁花园二里也颇得优势，在结构上，采用混凝土内浇外框结构，比其他楼盘使用率提高10％。开发商大兴城建系国家房地产资质一级、资信一级企业，综合实力居北京同行前列，从而使项目的品质有了保证。
4、环境方面分析：
1）社会环境：在整个大的市场背景下，大兴房地产竞争激烈，但毕竟受到落后的市场配套和基础设施的限制，使得大兴地区房地产在一定程度上受到抑制。因此，郁花园二里在当时周边
环境落后，配套设施不齐全，但是由于郁花园二里本身位于京开高速路边及五环规划带周边，因此，从长远方向考虑，在一定程度之下是有待于改善的。
2）人文环境：大兴在整个南城环境中人文环境落后，但在区域间分析，郁花园二里位于黄村北部，该区被区政府规划为大兴中高档社区带，如兴涛社区，因此，整体客户群的综合素质教高。
3）自然环境:“住宅郊区化”最大买点在于环境的优雅和清新、自然的空气，郁花园二里周边环境优雅，社区绿化率高达40％，而且郁花园二里距京开高速500米，也减少了汽车
粉尘的污染和噪音。
五、策略
（一）存在问题
1、项目一期造成不良社会影响，口碑差，导致销售状况差。
郁花园二里分四期，一期由某代理公司代理，期间，为了促销，该公司给予客户了很多根本无法兑现的承诺，侵害了购房者应有权益，造成严重后果，郁花园二里二期自开盘后，多数购房者认为二里一期与二期是同一代理商所销售，根本就不相信郁花园二里的承诺会兑现，加之在此期间，房地产市场规范性差，开发商良莠不齐，购房者对开发商的承诺抱有很大的排斥性，因此，该项目群众口碑极差，业界影响也不好，导致项目开盘后，每月销售不超过10套，经常在每月3套或5套之间徘徊。
2、与郁花园二里构成最大竞争的某小区虽与其位于同一地带，但该小区确距京开高速路非常近，来访客户往往需要现经过该社区才可到达郁花园二里，因此，有不少客户将两个项目混为一谈，很多客户被截留。
（二）产品策略
1、结构设计
郁花园二里在结构设计上非常符合人性的基本特点，从客户角度出发，与一般住宅不同，郁花园采用了混凝土内浇外框式结构，虽增加了成本，但比同类的房屋使用寿命提高了10－20年，而且房屋的使用率也提高了10％，使客户获得了最真实的优惠，门、窗、设备等都采用了优质建材，更具坚固、防火、防震、隔音的效果，即使在客户根本无法看到的地下部分上下管材上也选用优质材料，精工打造，把可能出现的不安全、不方便因素控制在最小,为了让客户相信开发商，在营销过程中，完全满足客户的要求，带客户亲临现场，监督建筑材质。
2、户型设计
郁花园二里的户型设计非常超前，有很多客户称赞郁花园二里的户型远远优越于其他社区，其户型种类多，有多种平层和跃层可供选择，有些户型主卧室使用面积可达18.9平方米，同时设有独立卫生间，三居室户型都可以保证双卫，符合现代化住宅的方便性，卧室之间还有4.5平方米试衣间，起居室的开间可达6米，室内功能分区明确，严格遵照动静分区，洁
污分区，公私分区的设计理
念，同时一些跃层户型设计甚至超过某些别墅，郁花园二里均采用超大观景窗式设计，使室内阳光明媚，并适合窗外蓝天白云、绿草如荫的美丽风景，使家居生活更为怡人！1999年5月，郁花园二里荣获百龙杯“新户型时代”全国精品户型设计综合大奖。
3、超前设计：
“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”。郁花园二里正是本着这种推己及人的思想，在细节方面真正为客户着想，使他们的生活获得最大的舒适。郁花园二里摒弃了小区集中供暖，根据人体生物学的原理采用新技术单户地板电采暖系统，所谓“寒从足起”，该设计脚下生热，但头脑确可以保持清凉，实现室内问控自主，方便住户根据实际要求调整温度，随意使用，使家人，尤其是老人、儿童更健康、舒适。同时，费用收取依据实际使用情况，使住户采暖开支更为经济合理，单户电采暖系统节能环保，具有更可靠的安全性为住户提供了更为健康、舒适、清新的居住环境，在房价不变的基础上，郁花园二里的住户就以享受到了比许多豪宅更为时尚的生活品质！
郁花园二里的超前设计还体现在50瓦每平米的高电容量及满足ISDN网络要求的单户双号电话线入户，符合网络时代的发展要求。
（三）促销策略
由于项目自身在户型设计、建筑品质、结构设计上具有很大优势，从当前房地产市场的现状及客户群心理上分析，安厦认为此时最关键的问题在于重新建立市场形象，展现开发商实力，让更多的客户相信开发商的承诺，信任郁花园二里，于是，安厦公司市场部、策划部的全体人员对全市房地产市场进行了大量的调查分析，同时，又多次走访了郁花园二里一期的众多老客户，听取他们的意见。经过反复的论证与筛选，终于在众多的策划方案中把“负风险购房”方案作为首选方案呈现到开发商的案前。
开发商考虑到郁花园二里的项目从设计到产品品质，每一步骤都是以客户为本，为客户营造一个真真正正实实在在的房子是企业初衷最终，此案推出可以充分展现公司实力、树立企业形象、坚定客户信心。故此安厦公司经和开发商协商后一致同意并推出了“负风险购房方案”，原因表现在：
大兴城建集团系国家房地产开发资质一级、资信一级企业，实力雄厚。公司自83年成立以来，先后开发了其开发的六个共计150万平米的房地产住宅项目。长期以来完全遵循以客户为本的宗旨，因此，在处理退房的问题上从早期的富强西里到枣园，包括郁花园等多个项目
都一直采用“无条件退款”，即无论任何原因，只要所购房屋没有装修、进驻，都可以按购房原价退房款。例如有的购房者在购房后和家人意见不合，也有个别购房者突然濒临下岗……这种“0风险购房”在大兴城建已经见惯不怪了，为了重新树立郁花园二里的项目形象，大兴城建隆重推出“负风险”购房方案，将“0风险”购房近一步升华，旨在进一步取得购房者的信任。
六、执行
（一）争议
“负风险购房”的一举出击，让不少购房者怦然心动，但也让业界的媒体、同行众说纷纭，是真？是假？是促销？亦或是炒作？
一种说法认为“负风险购房”是房地产界内的一大进步，是值得借鉴的，如果开发商对自己项目的质量没有足够的信心，是不敢做出这样的承诺的，这种方法实质上也给予开发商很大程度上的压力，
加强了房地产开发商的自我约束机制，如果这样的形式在京城普遍起来，对购房者来说是再实惠不过的了。
另一种说法则认为：“负风险购房”完全是开发商的自我炒作，如果项目自身的品质一向无可挑剔，根本没有必要用这种手段来吸引消费者，正所谓“好酒不怕巷子深”，好的项目应该是以高的品
和规范的运作来表现在客户面前的，再者，“原房价＋1万”中的这1万元的风险补偿金，会不会出现套利的风险呢？
（二）解释
开发商对“负风险购房”的注解是：作为房地产开发一级企业，首先要建立起与客户之间的信任，保证项目品质，对客户负责。其次，购房是一种投资，投资就应该有收益保障。如说退房承诺是为了建立买卖双方的一种诚信协作，则加1万是对购房人有切实的收益保障。同时开发商对郁花园二里的品质和升值潜力有足够的信心，并且希望更多的客户能够仔细去发现郁花园二里的优势和特色。
郁花园二里二期工程自1999年年底开盘以来，广告做得很少，所谓“羊毛出在羊身上”开发商认为广告费用的投入势必增加购房客户的负担，既然郁花园二里有这么多优势，不愁卖，
不愿也不想购房客户在房价中承担过多广告费。
英国历史学家和散文家托马斯·麦考利说过：“广告对于商业如同蒸气对于工业，是唯一的推动力”，既然开发商选择了降低消费的开支，不让消费者间接的在广告上投入，那么，项目自身肯定在宣传广度和深度上肯定有着很大的限制，过于保守宣传思路也在一定程度上也影响了郁花园二里的应有知名度，与小区的品质和实力是不相称的。让更多的客户来看房，了解郁花园二里，让新老客户共同关注郁花园二里的成长，这就是开发商此次活动的目的。对于“套利”问题的解释，开发商认为问题不大，首先，在促销过程中，开发商只选取了1栋住宅做为促销，即便是有“套利“的风险发生，也可以将风险降至最低。同时，推出“负风险购房计划”的更主要目的是给消费者一个信心。也为了企业的品牌效应。
其次，郁花园二里做此次“负风险购房”方案是有雄厚的实力做为后盾的，大兴城建集团是国家房地产开发资质一级、资信一级企业，北京市“重合同守信誉”企业，开发商相信郁花园二里在位置、户型、环保、配套上都具有较强的优势：
位置优势——郁花园二里位于玉泉营立交桥南8公里，京开高速路西500米，各线公交车经过该小区，地理位置得天独厚。
户型优势——郁花园二里最吸引人的特色是户型新而全。秉承以人为本的设计理念，采用全新设计，户型荣获百龙杯“新户型时代”全国精品户型设计综合大奖；拥有一居、二居、三居、四居、复式、跃层、错层等多款精致户型，同时郁花园二里的建筑结构有砖混和内浇处框两种，客户选择的空间极大。
环保优势——郁花园二里采用单户电采暖系统独立供暖，室内温控自主，随心所欲，同时相对于燃气采暖更具安全、节能、环保之优势，特别适合有老人和儿童的家庭，居住变得健康、舒适、随意，任意拓展主人的个性空间，这种供暖方式将逐渐取代传统的集中供暖已渐为人们所接受。
配置优势——郁花园二里充分考虑未来发展空间，采用50W/m2高电容量电路设计，单户双号电话线设计满足ISDN网络要求，实现轻松上网，快速上网。
因此，认为“负风险购房”方案仅仅是炒作的说法就太不符和实际了，郁花园二里无论从开发商的资质、信誉，还是项目的品质、特色都是无可挑剔的。
（三）结果
1、销售现场:
自负风险购房上市后，销售现场曾一度火爆过，售楼处客户络绎不绝，郁花园二里在一夜之
间成了明星楼盘，各大媒体竞相报道，《北京青年报》、《北京晚报》、北京电视台等多家媒体还进行了跟踪报道，售楼处每天都挤满了人，售楼处里的十几名销售人员应接不暇，而此时，多次出现了众多客户在售楼处外等待销售人员的情景，最高记录中一个销售人员同时带领10批客户去现场看房，而售楼处外至少还有多批客户在排队等待，在促销期间，售楼处的停车位几乎没有空闲的位置，每天早上都有成批的客户在售楼处外等待着销售人员，最高纪录一天接到的来访电话高达312个，销售人员每天晚上经常要加班到晚上10点钟，同时还要加班写好第二天要签的合同。
2、销售业绩
在促销期以前郁花园二里的销售业绩每月总是在3套、5套之间徘徊，在方案推出之后，最多一天销售达27套房，销售额在当月高达5000万。
3、销售细节
在如此旺盛的销售过程中，销售员自始至终都没有因为客户多而减少应有的细节服务，销售员带领每一位购房者亲临现场监督建筑材质及工程进度，另外，在销售过程中，开发商还帮助很多业的
孩子进入了双语幼儿园，为客户服务，解决客户的后顾之忧。
4、最关心的销售问题
1）是不是为了避免“套利”风险，开发商只开了一栋楼做促销?
在此次活动的计划中为了避免套利风险的存在，安厦仅决定在郁花园二里的其中一栋17＃楼做“负风险”购房促销楼盘，时间仅为1个月，但是，还没有到促销期结束该栋楼已售完，迫于购房者的要求开发商不得不又开了一栋楼做“负风险”购房促销楼盘。
2）有没有“套利”风险发生？
到郁花园二里入住后，只有一位客户退房，开发商遵守承诺的退还了总房款及一万元风险补偿金。
结论：“负风险购房”方案的推出，不仅有力地加快了郁花园二里的销售进度，同时，使郁花园二里的市场知名度大大提升，彻底改变了一期的口碑差、信誉低的市场形象。在购房人心目当中有了一个有实力、守信誉、质量好、升值快的崭新项目形象。同时，“负风险”购房计划的实施，使已购房的客户的自信心大大加强，不仅使活动后的广告费用大大降低，同时由已购房老客户带来的新客户的到访率及成交率大大提高，距2000年12月的全年统计，全年广告共投入74万元，风险补偿金1万元，合计75万元。比原计划节省63%。口碑效
应使老客户带来的新客户成交率占全部成交率的61%，销售收入24000万元，是全年预计收入的2.4倍，收得了一个圆满的效果。
中国房地产顶级策划案例文选之十
2004-6-22
临水而居(节选）
杨健鹰
引子——面对河水
让我们临水而居，将生命的思考临照于一个巨大的思想之上。生命来自于河水。人类的灵性来自于河水，河水以它的精深赋予了我们的一切，河水又以他的博大荡平了我们的一切。而今只在我们的眼间留下空濛与浩淼、留下透明与澄彻、留下转瞬即逝的无形与虚空。
宁静如斯、清浅如斯、深沉如斯、欢乐如斯、温柔如斯、雄浑如斯、永恒如斯、逝者如斯……千百年来，水总是这样以一种无事于心又无心于事的姿态，大智若愚与大愚若智地辩证于一片无形无色的彻悟之中。
河水创造了人类的思想，河水又将这种思想密藏，只给我们留下支鳞半爪的答案。临水而居，将家建筑在一种思想的河岸之上，并把它映入这水中成为不逝的风景。这是三佳人多年来的思考。而今我们终于在府河之滨、在绿水康城、在三佳近郊康居的升级工程、在一条鱼的顿悟中获得了我们的答案。
今天，让我们面对河水。
今天，让我们一起心静如水地面对这位仁厚而又沉默的智者，感悟生命，并在感悟生命中感悟我们的家园，在水与水的交流之中，解读我们血液之中共同拥有生命的密码。透过至深的水底，打捞我们一道回家的钥匙。
《道篇?听见水的启示》
[道?辩证]
道者，行之轨迹也。道主其畅达，而畅达依其阻隔。所谓有道必有缘界，有流必有岸堤。缘界岸堤之阻，皆为护其行也。此乃道之辩证。绿水康城寻水之道，以脉式循环为独创，使生活在动静之间轮回，各达极至。
漫步河岸，我们静听水的声音，一种脉搏像水滴一般清亮起来，将我们的天空布满繁星，这正是启迪了我们千万年的智慧。
此刻我们发现人类千万年来的散步，正是在自己的脉管之上。这是罩护着人类生命的网络，世界在一片叶脉上轮回，在这片巨大无边的河系之上，生命世世代代泛起绿色的季节，这就是我们梦想的家园，一个被河水将密码隐藏在一片绿叶之上，隐藏在一条游鱼之上的园区规划图。
从一条游鱼和一片树叶之上，我们找到了我们的园区，一个与我们生命密码完全一致的也同样有着生命的园区，一个与动植物生命结构完全一致的，有动脉和静脉独立交互循环的、交通体系的、动静区绝对分开的、有数十米园区生态隔离带的、像皮肤一样具备保护功能的活体园区。
从此，我们拥有了其它小区不可相比的安全，拥有其它小区不可比拟的便捷，拥有了其它小区不可比拟的宁静祥和。车行到家又绝对人车分流，人行畅达又动静分区。
这就是绿水康城，一座由水规划出的家园，一座将家建在绿叶上的家园，一座像鱼一样可以游动的家园。
《彻篇?拥抱水的纯粹》
[彻??之辩证]
彻者，澈也。至清至纯为明澈，至透至悟为彻思。水欲澈必斥其浊，人欲彻必断其谜，此求其一也、求其纯也、求其分也。是为群分，而群分必为同属。同属又致类聚，此乃彻之辩证。绿水康城识水之性，以纯TOWN HOUSE建筑为支持，以求同品质群体的聚合交融，使居家在拒绝与沟通之间圆满。
面对河水，面对这创造着人类文明和人类家园的河水，我们常常思考着这样一个问题：到底
什么是我们最好的家。
在打造了多年公寓式的组合型小区之后，我们感到了人们对一种纯粹群体的居住环境的需要，在铸就了无数独立别墅之后，我们感受到了一种心灵孤寂对邻居沟通的需要。
要有这样一个家，完全属于我们自己的，独门、独户，有天、有地，在这个家里我们能完全按照自己的需要生活，在这个家里，我们关爱亲人也同样被亲人关爱。在独立的概念上讲，家是我们不被打扰的港湾，在这里我们享有交流和拒绝交流的权利。
要有这样一个家，能打破现在都市的隔膜，有花园也有邻居，融独居与交融于一体。静时看看书，动时串串门，在邻里的交融中获得认知和尊重，在邻里的交往中获得精神的放松和心灵的慰藉。在这里，我们拥有交流与沟通的权利。
于是，我们在绿水康城中完全选择了TOWN HOUSE这种独门、独户，有天、有地，有分隔又重联合的联排别墅形式。希望我们的居住群体在一种既纯粹又交融的氛围中，与都市的相接又相离之中，真正获得宁静却又不乏温馨的生活。
《融篇??感知水的心灵》
[融??之辩证]
融者，合也；融者，通也。生命轮回，物本无界。灵性点化，你中有我。性聚则兴，性散则寂。大千缤纷，皆沿一道。灵性如水，倾注万物。同兴同荣，此乃融之辩证。
绿水康城得水之悟，以五大共生为主题，将风景与心境，居家与悟道紧密相融，以实现生活与心智全面提升。
水草萌芽的时候，我们感到河水也正掠过我们的躯体。在这透明如心灵的访问中，我们与万物交融。我们知道在这水下，人类之根与自然之根都生长在同一株草茎。在这个世界上，躯体并不是我们生命的边界。
于是我们选择了平等、选择了共生、选择了环境的均好配置、选择了心灵与景观的相互滋养，在生命的康居与自然共存的世界里，我们选择了思想教化的自然启迪。
在绿水康城，我们力图将整个园区筑成一部巨大的绿水思想。在这里，回家不再是进入一个建筑群的过程；在这里，每一步，都将叩出一个思想的回声。从“如水之门”开始，从“水到渠成”开始，您将越过“临水见性”，越过“滴水穿石”、越过“饮水思源”……越过水生植物塘、爱心池、鸟语林、水车坊，越过感知天文地理的天象台、风车阵、沙石滩、健
康步行道、百变生态空间、天然富氧通道……而一种博大精深的思想，也就随着这无边的绿色铺展开来。我们的身心也就在对水、风、雨、露、声、光以及动植物的交流中，步入了天然生命与心灵的欢乐之路。
《纳篇?融入水的风景》
[纳??之辩证]
纳者为收，纳者为进。风景需要纳，生命需要纳，思想需要纳。吐故纳新，纳既是接受也是排斥，纳是一种思想的扬弃过程，此乃纳之辩之辩证。
绿水康城，以纳风景而纳心境，以纳心境而纳思想，以一系列有形的水景观设置，只为将您带到一个无形的水境界。
河水流淌过来的时候，所有的风景都被纳入心魄，生命正掠过它的倒影，用一部和谐而又意境深邃的风光片将我们环绕。
景由水生，景由心生。
绿水康城的置景正是由水由心而生。
为了达到景观的共生，我们在绿水康城的住宅空间设计上采用了错、跃结构，通过厅、室、中庭花园、阳台、景观窗、楼体花园、园区花园的各种不同的视角组合，实现景观的多维变化，从而使我们的视野跨度得到了超距离的延伸，以使任何一个室内位置，都能得到一幅生动的风景。
为了达到景观的共生，我们将景观的功用性与参与性，作为重要的思考内容，以求改变原有小区景观设施的纯展示目的，以使每一个景观都能在兼备展示性的同时，具有巨大的功用性和参与性。在这里，草地间有开心的游戏，水塘边有欢乐的纸船，天空中有蜻蜓和风筝，而夏夜的花香中，会有轻轻的歌谣……在这里，您将看到所有的风景，都会在人们的参与中“活”起来。而人们的生活，本来就应该是这风景的一部分。
[后记] ——水的祝福
海纳百川，有容乃大。河水在带给我们繁花似锦的喜悦之后，也带给我们万物枯荣的思考。
城市规划实务模拟试题及答案解析(7)
城市规划实务模拟试题及答案解析（7） (1/10)案例分析 第1题 某大城市，市域北部为丘陵地区，南部为平原地区。市域范围内有两个主要城市A和B，两城市相距80km，另外有若干中小城市。城市A为市域的中心城市，规划人口规模120万人。城市B为滨海港口城市，规划人口规模45万人。其他中小城市的规划人口规模10万～20万不等。市域内有一条现状国家级高速公路自南向北穿过。 该市为促进当地社会经济的发展，提出了在近期重点选址新建石化工业园区、电子工业园区、区域性物流园区、新机场和环行高速公路等项目(详见附图)。 请指出上述建设项目在规划布局和道路交通方面存在的主要问题。 某市近期规划项目选址示意图 下一题 (2/10)案例分析 第2题 某中等城市位于我国西南地区，附图为该市市域城镇体系规划。该市西邻某省会城市，(约1小时车程)，东临某中部省，全市面积2.89万km2，辖一区(市区)、一市、七县、39个镇、75个乡。现状市区城市人口22.36万，总人口529万。市域北部为山区，南部为丘陵地带，经济发展南北不平衡，现有两条国道、两条铁路通过该市。 规划要点如下： ①规划期末，市域城镇空间结构重点形成一条市域中部的东西向的城镇发展主轴，市域南部沿铁路线的东西向城镇发展副轴，市域南北向沿国道的城镇发展副轴。 ②依据市域城镇职能的作用范围，充分发挥城镇的区域中心作用，将市域划分为北、中、南三个经济区。 ③按照一级中心城市、二级次中心城市、三级中心城镇、四级城镇的等级序列，形成四个层次的城镇等级结构，并制定相应的分级发展原则。 ④按照市场经济效益原则和区域平衡发展原则兼顾的指导思想，将其纳入省域城镇体系规划中去。 图片 某市城市总体规划(1999～2020年)市域城镇等级规模结构规划图试评析该规划在城镇布局方面的特点。上一题下一题 (3/10)案例分析 第3题 某市位于我国南部沿海地区，市域内现有中心城镇1个，一般镇6个，一条河流自西向东流经中心城镇北部，在中心城镇东北方向河中有一河心岛，在东部沿海有甲、乙、丙3个港口，其中甲为渔港，乙、丙为货港。 按照规划方案拟依托甲港发展化工业，依托乙、丙港发展重化工业；在机场附近安排了机械工业，在河心岛上设有工业用地，6个一般镇均设工业园区。 根据以上说明及规划示意图，请指出该市在产业布局、生态环境、基础设施选址及交通方面存在的问题、说明理由并提出改进意见。 图片 某市城市总体规划示意图上一题下一题 (4/10)案例分析 第4题 某平原地区城市，2000～2020年总体规划拟定为以轻工业和商贸为主的地区中心城市。城
景观设计法规案例分析-推荐下载
规划设计法规与政策作业 姓名：李景 学号：7126116 目前我国法律体系分为法律、法规、行业标准规定、地方法 规、司法解释几个层面（如下表所示），法律层面如《中华人民共和 国城乡规划法》、《中华人民共和国森林法》，法规层面如《风景名胜 区管理暂行条例》，行业标准规定如《城市居住区规划设计规范》、 《城市绿化工程施工及验收规范》，地方法规如《江苏省城市绿化管 理条例》、《江苏省园林分类分级管理暂行办法》基本涵盖规划设计、 施工建设管理、行政审批等行业主要环节，基本做到有法可依，有 据可查。 下面我就我个人工作中遇到的几个法规问题简单分析下： 案例一： 某开发商开发建设一中档住宅楼盘，考虑到成本因素，想减少 、管路敷设技术通过管线不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置保护层防腐跨接地线弯曲半径标高等，要求技术交底。管线敷设技术包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。、电气课件中调试对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行 高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。 、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。
城市规划 案例分析
案例分析 案例一：城市规划设计谁说了算 在烟台市东部海滨，一个能容纳4万人的新体育中心初展新姿。这个重要的城市建筑设计方案就是由群众拍版的。 自1999年起，烟台市就开始试行“城市规划设计公示制度”。这项制度规定，城市总体规划、专业规划及分区规划、风景区规划以及重要地段、新建居民小区、重要公共建筑和民众关心的建设项目的规划设计方案，都要通过新闻媒体或举办展览、设公示牌等形式进行公示。 城市规划设计公示制度实行两年来，共收到民众的建议和举报数百条。一些重要建筑项目甚至被民众否决。例如，烟台火车站改造工程设计方案没有通过民众的评议，工程就搁浅了；而烟台市体育中心的3个设计方案，经过民众投票，有一个方案获得多数选票，于是市政府决定，就按照这个方案施工建设。 试析： 1、分析烟台市的“城市规划设计公示制度”。怎样评价根据民众投票多少来 决定城市规划方案的做法？ 2、城市规划设计方案怎样做到既吸取民意，又符合城市发展和科学管理的要 求？ 案例二：汉普顿市公民参与城市规划的制定 在一般社区，政府专家制定城市规划，公民学会按照规划安排生活。专家们努力工作以使公民的反对最小化。虽然公众可以在听证会上攻击这些规划，但通常规划者只是寻求对自己要做的决策得到批准。如果反对之声越来越大，就会迫使对规划进行修改。但即便如此，专业规划者仍然处于主管者的位置；下一轮规划还是他们控制。 在90年代初期，弗吉尼亚州的汉普顿这个有着13万人口的城市开始卓尔不群。 琼·肯尼迪（Joan Kennedy）还记得，当时传统的城市规划程序再也行不通了。她是该市的城市规划主任。她回忆说，她的机构刚刚起草好城市整体规划。 我们刚刚经过一种常规的、传统的公民参与程序，即你在报纸上登出广告，告诉大家来参加会议。然后，把正在考虑要做的事情告诉大家。因此，我们声明，该计划将是整个社区未来发展的愿景。 接下来就是对规划委员会的公众听证会。
城市规划法规案例
城市规划法规先关案例 案例1 某市的市区东北部有一中外合资的电子企业，因产品销路好，继续扩建一条生产线。企业提出在七厂区的东北角占用2.0ha的农村村民住宅和部分农村企业用地。企业提出用地在城市规划中为工业用地。 此企业是否有资格获得《建设用地规划许可证》？ 解析：这是中外合资企业扩大用地，占用农村集体用地的实例。其扩大的用地围恰为规划工业用地，符合城市规划的要求，但须将集体用地转变为国有土地，因此可发《建设用地规划许可证》。 某诉东营市规划局建设用地规划行政许可纠纷 【案情摘要】原告：某；被告：东营市规划局；第三人：东营市某公司 原告某于1996年6月取得了涉案许可用地围的部分国有土地使用有权证，依法享有对部分土地的使用权。2008年4月，第三人东营市某公司根据东营市发展和改革委员会《关于东营河（庐山路-东一路）综合治理工程概算和招标方案的批复》文件向被告东营市规划局提出办理东营河（庐山路-东一路段）综合治理工程建设用地申请。被告在审核后，认为第三人申报材料符合要求，根据《中华人民国城乡规划法》第三十七条规定，为第三人核发了建设用地规划许可证。但原告某认为被告为第三人核发建设用地规划许可证的具体行政行为侵犯了其原有的土地使用权，于是向省建设厅申请行政复议。省建设厅作出维持行政复议决定书。原告不服，向法院提起行政诉讼，请求撤销被告作出的建设用地规划许可证的具体行政行为。 【裁判】法院一审以程序为由判决撤销被告作出的行政许可具体行政行为。 【分析】本案属于土地使用权人不服规划局作出的建设用地规划行政许可行为而提起的行政诉讼。故在分析本案时需要从以下几个层次梳理线索。 第一个层次，原告某是不是本案的适格原告。 本案中，分析原告某是不是适格原告的关键点在于，规划局作出的给东营市某公司核发建设用地规划许可证的行为是不是与某有直接的法律上的利害关系，某于1996年6月取得了国有土地使用权证，对涉案部分土地依法享有使用权，被告核发的建设用地规划许可证，与其有法律上的利害关系。原告认为被告为第三人核发建设用地规划许可证的行为侵犯了其合法权益，向法院提起诉讼符合法律规定。因此，某具备本案原告的诉讼主体资格，是本案的适格原告。 第二个层次，东营市规划局作出的给东营市某公司核发建设用地规划许可证的行为是否合法有效。 《行政许可法》第36条规定：行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。东营区人民政府于1996年6月为原告颁发了国有土地使用权证，该土地使用权证确认原告依法享有使用权的土地在被告核发的建设用地规划许可证确定的土地围，即某是规划局给东营市某公司核发建设用地规划许可证这一行政许可行为的利害关系人，规划局应当告知这一事实并告知其享有要求听证的权利，而本
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[模拟] 城市规划实务55 案例分析题 第1题： 下图所示为北方某历史文化名城旧城区的一个居住街坊，占地 10.4hm2，居住人口约为4000，其东侧紧邻历史文化街区，属于建设控制地带。地段内大部分建筑(除标志层数的以外)为单层合院式建筑，合院建筑为其主要特色，建筑质量较好。地段内还有2处文物保护单位。 为保护历史文化名城特色，改善居民生活质量，需要进行地段整治和适当改造。地段北侧为城市主干路，西侧为城市次干路，东、南侧均为支路。根据城市总体规划要求，地段以保护整治和改善交通、基础设施为主，西南角房屋破败，可以进行更新改造，拟建设多层住宅及为街坊服务的商业网点。为疏解交通，鼓励使用公共交通，停车位数量不以一般居住区标准设计。 方案除下图中标识出的车行路、步行路和新建多层住宅外，其余地段依照总体规划要求按原有院落边界整治、改造，不打破现有城市肌理。 试分析该方案的优点和缺点，并说明理由。 参考答案： 1．历史城区整治优点如下：(1)街坊内增加了绿地，环境得到改善。 (2)街坊肌理与四合院均得到保护。 (3)街道交通组织合理，人车分流减少了干扰。 (4)迁走工厂，增加了幼儿园、停车场等公共设施。 2．历史城区整治缺点如下： (1)东西向车行路线选线破坏了文物保护单位，违反了法律、法规的规定。 (2)西南角规划建筑与周围环境不协调。 (3)西面次干路出入口偏多。 详细解答：
（三） 第2题： 某居住小区规划方案(图3)，住宅建筑分为四个组团布置其中，在东北组团北侧安排了4幢老年公寓。规划提出了以下有关建设标准和技术要求： (1)条式住宅之间的侧面间距为5m。 (2)多层条式住宅和高层住宅之间的侧面间距为10m。 (3)所有条式住宅之间的正面间距均按冬至日照1h的日照标准计算。 (4)宅间小路的路面宽度为1.5m。 (5)临街住宅的出入口不直接开向城市干道。 (6)所有6层条式住宅和8层塔式住宅均不设电梯。 参考答案： 不正确。(1)多层条式住宅侧面间距不宜小于6m。(2)不正确。多层条式住宅和高层住宅侧面间距不宜小于13m。(3)不完全正确。一般条式住宅根据不同建筑气候区应分别按大寒日或冬至日的日照标准计算，老年条式住宅建筑的日照标准不应该低于冬至日日照2h的标准。(4)不正确。不应小于2.5m。(5)正确。(6)不完全正确。 8层塔式住宅和6层老年住宅应设电梯。 详细解答： （五） 第3题： 规划用地位置示意图_________
建筑法规篇-案例集学生用(建筑法、城乡规划法、土地管理法、房地产管理法、承发包与招投标)
案例集 建筑法 案例 1-肢解发包与分包案例 1. 背景 某建设单位要建一幢 18 层的办公楼，在招标发包时将主体工程的土建部分按楼层分为 3 个标段(每 6层为 1个标段)进行招标，并将该办公楼的空调设备、电梯设备和消防设备的安装也分别进行招标发包。为此，部分投标单位认为是肢解发包，并向政府主管部门作了反映。 2. 问题 (1) 该建设单位将主体工程的土建部分按楼层分为 3 个标段进行招标，是否算肢解发包？ (2) 该建设单位能否将该办公楼的空调设备、电梯设备和消防设备的安装分别招标发包？案例 2- 违法分包、转包、借用资质与无效合同案例 1. 背景 2002 年 7 月 15日，建设单位与甲建筑公司签订《工程施工合同》，将人民路 1 标工程 发包给甲建筑公司，合同价款暂定 900万元。 2002年 9月 29日，甲建筑公司未经建设单位同意，与乙建筑公司签订《工程合同》，乙建筑公司以包工方式承包人民路 1 标工程，价款暂估为 500 万元。之后，甲、乙两公司又签订了《工程补充合同》，约定补充合同造价为480 万元。 工程合同签订后，甲建筑公司成立了人民路 1 标项目经理部，并刻制“人民路 l 标项目经理部”专用章，但将该项目经理部专用章交乙建筑公司掌管，并由乙建筑公司组织管理班子负责该工程项目的实际施工管理。 2002年 12月 10日，乙建筑公司与丙建筑公司签订《工程施工合同》，将人民路1标工 程发包给丙建筑公司，合同价款暂定 1000 万元，最终的工程造价以审计为准，结算依据为 1993年市政定额，按总包方与发包方决算后总造价下浮17%。丙建筑公司于2002年8月16 日与“包工头”李某签订了《内部承包协议》，约定由李某具体承包人民路 1 标工程，承包费用按丙建筑公司的决算总造价下浮 5%作为各项管理费用。李某支付履约保证金 50万元，在每次支付工程款时按比例抵扣 5%的管理费；合同总造价暂定 1000万元，决算时按实际工程量调整。内部承包协议签订后，李某向丙建筑公司交付工程保证金 50 万元，由丙建筑公司出具收据，同时组织人员进行施工。 2003 年 11 月 29 日，人民路 1 标工程通过竣工验收，质量等级为合格。工程竣工后，工程造价经审定为 1020万元。建设单位已实际支付甲建筑公司工程款 990万元；甲建筑公司已实际支付乙建筑公司工程款 800万元；乙建筑公司支付丙建筑公司工程款 470万元，直接支付李某 200万元；丙建筑公司支付李某工程款 300万元。李某交付履约保证金 50万元已抵扣为丙建筑公司的管理费。因工程款支付未到位，李某向政府主管部门进行了举报，并向人民法院提起诉讼追讨工程款。 2. 问题 (1) 在本案的工程承包活动中有哪些违法行为？ (2) 政府主管部门应对哪些单位进行处罚，如何进行处罚？ (3) 在本案中，哪些合同是无效的，李某的工程款应由哪些单位承担责任？ 施工许可、承发包场景 甲建设单位将宾馆改建工程直接发包给乙施工单位，约定工期 l0 个月，由丙监理公司负责监理。甲指定丁建材公司为供货商，乙施工单位不得从其他供应商处另行采购建筑材料。乙施工单位具有房屋建筑工程总承包资质，为完成施工任务，招聘了几名具有专业执业资格的人员。在征得甲同意的情况下，乙施工单位将电梯改造工程分包给戊公司。在取得施工许可证后，改建工程顺利。 根据场景，回答下列问题。
国内外优秀城市设计案例与实施分析
国内外优秀城市设计案例与实施分析 一、城市设计案例简析 古往今来，世界上优秀的城市设计实例为数不少。如按城市总体设计、中心广场设计、干道设计、绿化设计等去细分，更是不胜枚举。这里只能列举几个具有代表性的名城，加以分析。 城市设计资料图片 1.北京 北京是我国首都，又是著名的古都。北京的城市设计，无论在历史上，还是在当今世界城市设计实例中都是数一数二的。北京的古城基本上是明代建成的，她的前身是元大都城，就是按《周礼·考工记》的理想都城模式设计的。明北京城在元大都的基础上吸取了明初中都和南京的布局和形制的特点，使这种“左祖右社，面朝后市”的格局更加突出，城市轴线也延伸到外城，形成了长达8公里的雄伟庄严的南北中轴线。北京作为封建都城，城市设计的主题就是要突出封建帝王至高无上、君临天下的气势与威严。北京城市的整体布局和城市设计，无论在功能上还是在意识形态上都充分满足了这一要求。譬如在功能上满足了皇家政治（前朝）、生活（后寝）、游憩（御苑）以及礼制（坛、庙）、防御（城墙城楼）等方面的需要；在意识形态上，全城以皇宫为中心，中轴线为脊柱，左右对称，轴线上一重重城门，极力烘托出皇帝的权威，即所谓“非壮丽无以重威”。北京城由于经过整体设计，全城空间布局井然有序，更可贵的是有六海园林水系与之相陪衬，使规整中见自然，严肃中有活泼，这是历代都城中少见的。1983年7月中共中央、国务院在对《北京城市建设总体规划方案》的重要批复中指出：“北京是我国的首都，又是历史文化名城。北京的规划和建设，要反映出中华民族的历史文化、革命传统和社会主义国家首都的独特风貌。对珍贵的革命史迹、历史文物、古建筑和具有重要意义的古建筑遗址，要妥善保护。在其周围地区内，建筑物的体量、风格必须与之相协调”。我们应该很好地继承并发展北京城市规划与设计的优秀传统。 2.华盛顿 华盛顿（Washington D.C.）是美国首都，也是世界名城，1791年由法国工程师朗方（L’anfant）规划。她的主题思想是体现美国在战胜英国殖民统治后，建成民主、自由、独立的新兴资产阶级国家这一国体和立法、司法、行政三权分立的政体。城市设计巧妙地利用地形，以国会山高地为标志，设计了纵横两条轴线。主轴东西向，以国会为全市中心，南北轴线以总统府（白宫）为重点，两条轴线交叉点上建立华盛顿纪念碑（方尖塔），城市主轴以宽阔绿化为主。城市设计方案以后又经过补充完善，在主轴线两端建成
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城市总体规划案例分析 城市是集经济、社会等各项活动为一体的空间有机体，是一个非常复杂的系统。城市规划着重于平衡和协调城市整体与全局的关系，一个城市的总体规划是对其城市在一定时期内的城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。城市总体规划是对城市发展的战略安排，是战略性的发展规划，是推动整个城市发展战略目标实现的组成部分。 城市总体规划要因地制宜、合理安排和组织城市各建设项目，采取适当的城市布局结构并落实到土地上，妥善安排城市中心区和周边环境的关系，使城市建设发展和社会经济的发展等相协调，取得一定的经济、社会、环境效益，并注意到城市景观的分布布局走势，体现出城市的特点与特色，这样一个城市的总体规划才是完美的。 （一）合肥总体规划分析 合肥居皖之中，晋江带淮，坐落在中国五大淡水湖之一的巢湖北岸，是一座具有悠久历史的古城。合肥经过50年的发展，现在有瑶海、庐阳、蜀山和包河四区以及肥东、肥西、长丰三县，已成为全国重要的科研教育基地。合肥周边的城镇发展战略是以现代化大城市建设带动周边地区和县乡经济发展，推动小城镇的经济发展，逐步缩小城乡差距，实现城乡一体化发展，建立同合肥市市域经济社会发展和城市化水平相适应的城镇体系，形成以
合肥市城镇体系，促进市域经济社会持续、健康、快速的发展。主城区为中心，店埠等为次中心，主要交通干线作为发展轴线，具有放射状、开放型的市域。 城市形态 合肥市城市主要向西南方向发 展，适当向东发展，控制向北发 展，要坚持“多中心、组团式”的 规划布局形态，合理控制老城区的 环境容量，逐步有序的开发新城 区。城市以老城区为核心，向东、 北、西南三个方向发展，三翼之间 形成大片绿色空间，将巢湖新鲜湿润的空气引入城市中心，并经过构筑城市外围大绿环，可降低市区的热岛效应，改进城市生态环境，城市结构因城市形态而确定为：一个市级中心和四个市级副中心的多元结构。市级中心位于老城区，为全市的行政文化商业中心。市级副中心多为分区内的行政、文化、商业服务中心，合肥市的规划将城市分为：老城区、东区、北区、西南区和新城区，老城区位于环城河内侧，规划将老城区内过密的居住人口逐步向外扩散，老城区将加强市政设施建设和旧城更新改造，增加绿地、广场等开放空间，确保景观优美和环境质量，随着市政、文化职能的迁出，老城区将逐步转变为全市的商贸、金融中心。
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城市规划师(规划实务)案例分析试题城市规划师(规划实务)案例分析试题 某沿海地级市20世纪90年代初期，根据自身发展需要，准备在城市东部建设中心区，主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办 公的压力，用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展 文化中心和部分市级行政办公机构。当时，该城市东部正处于城市 主要发展地区，面积约3平方公里，面对内海湾，与原有旧城既有 一段距离，又有比较方便的交通联系，是该市中心区建设理想的选 址地点。市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计，开始对 外招商，准备大干一场。但是没有想到，随着国家治理经济过热和1997――1998年的亚洲金融危机，不少原准备开发的投资方，由于 资金的限制，加上大环境的需求不足，纷纷撤资或停工等待，中心 区只建成了一个会展中心、一个图书馆和一个中心广场。市政府为 了继续推动该地区的开发，匆忙修改规划，将原来准备建设商务中 心的大片土地改为居住用地，重新招商，开发房地产，陆续在中心 区的周边建起了三个住宅小区。但是，2000年以后，随着经济形势 的逐渐好转，全市性的商务办公和金融服务的需求又重新上升，申 请建设的项目增加不少，可是这些好项目苦于找不到合适的选址， 原中心区的土地已经有相当部分被转变为居住用地。该市政府开始 着急了，一方面，原中心区实际上只建成一半，城市中心职能远远 没有发挥出来，几乎没有剩余的土地;另一方面，新的建设项目又没 有地方建设。政府希望有关规划部门能够重新确定一个中心区的位置，以解决城市的燃眉之急。 评析 这个例子说明两个问题。第一，一个城市的土地资源是有限的，并不是无限可以任意扩大，城市主要功能区的选址有时往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特别是像中心区这样重要片区的选址，它既是城市的心脏部位，是城市行政、商业、商务、文化的重要设
景观设计法规案例分析
规划设计法规与政策作业 姓名：李景学号：7126116 目前我国法律体系分为法律、法规、行业标准规定、地方法规、司法解释几个层面（如下表所示），法律层面如《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国森林法》，法规层面如《风景名胜区管理暂行条例》，行业标准规定如《城市居住区规划设计规范》、《城市绿化工程施工及验收规范》，地方法规如《江苏省城市绿化管理条例》、《江苏省园林分类分级管理暂行办法》基本涵盖规划设计、施工建设管理、行政审批等行业主要环节，基本做到有法可依，有据可查。 下面我就我个人工作中遇到的几个法规问题简单分析下： 案例一： 某开发商开发建设一中档住宅楼盘，考虑到成本因素，想减少地下室开挖层数，故将大量停车位设置在用地内地面上，但是仍然满足
不了停车指标，由于用地紧借绿线，且绿带宽15米，故次开发商欲将余下的100多辆停车位布置在市政绿带内，同时为提高小区内部景观配置，其还考虑将用地内一垃圾堆场设置在绿带内。 分析： 此案例开发商违反了《城市绿线管理办法》，其相关条款及处罚依据如下： 第十一条城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。 有关部门不得违反规定，批准在城市绿线范围内进行建设。 因建设或者其他特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。 在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。 第十二条任何单位和个人不得在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。 近期不进行绿化建设的规划绿地范围内的建设活动，应当进行生态环境影响分析，并按照《城市规划法》的规定，予以严格控制。 第十四条城市人民政府规划、园林绿化行政主管部门按照职责分工，对城市绿线的控制和实施情况进行检查，并向同级人民政府和上级行政主管部门报告。 第十五条省、自治区人民政府建设行政主管部门应当定期对本行
2020年城乡规划师《规划实务》试题及答案(卷三)
2020年城乡规划师《规划实务》试题及答案（卷三）案例1 某机电安装公司，通过竞标承担了某炼油厂扩建工程的总承包资格。与建设单位签订的总承包合同中约定，该工程项目的施工临时用电申请委托该公司办理。施工中该公司将厂区供电划分为一个单位工程，烷基化和MTBE等几个车间内的电气安装工程划分为分部工程，其中的旋转电机、配电盘、配线工程、电器照明装置等作为分项工程。 问题： (1)指出该公司对工程进行划分的依据是什么?划分结果需要谁来核定? (2)该公司是否有权办理施工用电手续?应如何办理申请手续? 参考答案： (l)该公司对工程进行划分的依据是《I业安装工程质量检验评定统一标准》(GB50252)中电气装置安装工程的划分原则：分项工程应按厂房、车间或区域内的独立电气设备、组合电气装置及其相互间的电气线路进行划分;同一单位工程中的电气装置安装工程应为一个分部工程;一个单位工程仅有电气安装工程时，该分部工程应为一个单位工程;划分结果由建设单位及监理单位核定。 (2)根据《中华人民共和国电力法》第26条规定，总承包合同有约定，承建单位可以负赍办理施工用电申请;施工单位需携带建设项目施工临时用电设计规划，到工程所在地主管部门办理 案例2
某机电安装公司，通过招标获得某新建机械厂工程施工总承包，除土建工程分包给具有相应资质的建筑施工单位施工外，其余设备、管道、电气仪表等机电安装工程由该公司下属专业公司负责。工程开工后，由于该公司没有及时按质量评定的要求对工程进行划分，造成各专业施工队伍各自为政，各种质量验收记录填写不一致，编号混乱，以至于无法归档。 问题： (1)为避免案例中所述事件发生，施工单位应做好哪些工作? (2)对质量检测记录的填写有哪些要求? 参考答案： (1)应做的工作是： 1)工程开工前确定工程划分，并编制成文件，报建设单位及监理单位核定，并进行统一的编码标识; 2)已批准的单位工程、分部工程、分项工程划分文件，应分别发送到各个专业施工队和各职能管理部门，并按照执行。 (2)检测记录要真实、准确、完整、清晰;记录的项目应完整，记录页面应清晰，不得涂改，空白页应划上斜线。 工业安装工程项目施工质量验收评定 简答题： 开发建设单位拟在某市城区边缘地段内建设商品住宅，其性质与总体规划相符。在做了初步测算后，向城市规划行政主管部门提出了建设申请。该项目占地约26.2公顷，其内有部分待改造的平房及工
城乡规划法案例分析
案情简介：某房地产公司于2004年未经有关部门批准违法在城区开发一处住宅楼，某局于2010年以在城区进行建设未经批准违反《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)第四十条第一款：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”的规定，根据《城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款”的规定，对该房地产公司处以罚款处罚。 对该行政处罚有两种意见： 一、不同意处罚。理由：一是超过行政处罚追诉时效。案件发生在2004年，按照《中华共和国行政处罚法》(以下简称《行政处罚法》)关于行政违法行为二年内未被行政机关发现的不再处罚的规定，不再给予行政处罚。二是《城乡规划法》第六十四中所讲的“违法建设”是指正在建设的工程，不包括已经完工的工程。本案属于已经完工的工程，不能再实施处罚。 二、应当处罚。理由：一是城乡规划法中所指的建设
应该是在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的行为。其中建筑物行为包括正在建和已经建成的行为。二是当事人的建设行为在当初未经批准情况下进行的，至今该行为仍未经批准，所以违法行为仍然存在，处于一种继续状态，所以它属于《行政处罚法》第二十九条第二款规定的：“违法行为有连续和继续状态的，从行为终了之日起计算。”因此执法部门应该追究其违法行为的责任。 法理评析: 一、如何理解《城乡规划法》中关于“违法建设”的含义“违法建设”是行政管理习惯的常用概念，但在国家立法层面并无“违法建设”的专属概念和相关定义。在法律上，“违法建设”这一常用概念对应违反规划行政许可规定的行为，并且对应违反规划管理、土地管理和建筑管理规定的竞合性违法行为。《城乡规划法》明确“在规划区内进行建设活动”必须遵守规划法律，“违法建设”一般界定为“在规划区内违反规划法律的建设活动”。第一违法建设是影响“城乡空间布局”的活动“建设活动”是行政管理习惯的常用概念。在国家立法层面，建筑法确立了“建筑”的法律定义，指“各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动”，它与违法建设的“建设”所指向的意义并不同一。前者包含建造和安装两类行为，后
最新城市规划案例分析
城市规划案例分析
此次我规划的区域属于夏热冬冷地区，累年日平均温度稳定低于或等于5℃的日数为60天至89天，以及累年日平均温度稳定低于或等于5℃的日数不足60天，但累年日平均温度稳定低于或等于8℃的日数大于或等于75天。其气候特点是夏季酷热，冬季湿冷，空气湿度较大，当室外温度5℃以下时，如没有供暖设施，室内温度低、舒适度差。包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、重庆、四川、贵州省（市）等14个省（直辖市）的部分地区，也就是说南京属于夏热冬冷的典型。所以我决定以南京作为一个目标物，将规划场地放置在南京，以获得更为精确的规划。 建筑规划 南京概况：位于北纬31°14″至32°37″，东经118°22″至119°14″，亚热带季风气候。老南京都打趣道：“南京没有春秋，只有冬夏。”所以
说南京属于标准的夏热冬冷地区。苏南经济板块成员，江苏与安徽综合交通枢纽、通信枢纽城市和科技创新中心。位于长江下游，是承东启西的枢纽城市，是长三角两个副中心城市之一，长江中下游主要港口，生态宜居城市，联合国人居署特别荣誉奖获得城市。2014年，即将举办第二届青奥会。这些都将形成对南京城市规划的严峻考验。 面积：总面积6597k㎡，建成区面积752.83k㎡（2012年），面积算不上最大，人口816.1万人（2012年），人口密度高，这就由于历史上它是六朝古都，名胜古迹，古典院校众多，同时属于省会，经济 发达，吸引大量国内外的游客、打工者、 学生等人群。同时因为长江的流经，造成 了江南江北的经济水平、文化水平的差 异，也导致了江北承担了工业的重担。 城市精神：开明开放、诚朴诚信、博爱博 雅、创业创新，这就注定了南京将走出中国，走向世界，这对南京的气候，交通，经济等各方面规划都提出了高要求。 南京一带在100万年至120万年前就有古人类活动，又是中国古都，在北京之前。其位置乃在一美善之地区。其地有高山，有深水，有平原。此三种天工钟毓一处，在世界之大都市诚难觅如此佳境也。历史上南京既受益又罹祸于其得天独厚的地理位置和气度不凡的风水佳境，过去曾多次遭受兵燹之灾，但亦屡屡从瓦砾荒烟中
城市规划实务4模拟题
[模拟] 城市规划实务4 案例分析 [问题] 第1题： 试根据该城市总体规划对本方案进行综合评析。________ 参考答案： 方案中的优点(1)根据该城市周围用地条件及环境来看，采用紧凑的城市格局比较合理，由于受河流分割，规划布置成两个组团，结构比较合理。(2)城市主要功能用地分区比较明确。(3)道路网布置清晰，功能明确，特别是结合地形布置。(4)城市绿地景观系统的组织比较有特色，特别是西河北岸留出了充足的滨河景观带。(5)该市处于一个盆地，静风频率高，城市污染难以扩散，为此，城市新工业区选址在西南角盆地以外，并在主导风向方向规划了一个楔形绿地，以改善城市小气候。2．主要问题及解决方法(1)三类工业用地不应布置在风景区的附近，且位于主干河流上游，应迁到支干河流东岸组团，集中布置。(2)支干河流东岸的工业组团与支干河流之间应留出防护绿带，既起到防护作用，也可创造较好的景观岸线。(3)二类工业区不应布置在城市上风向，因其对城市环境有一定污染，应迁到支干河流附近。(4)省道穿越城市中心区，对城市造成很大干扰。应外迁到城市北侧，形成北外环路，再接到高速公路出口处。(5)污水处理厂西侧的桥梁没有功能要求，可以去掉。(6)城市新建大型电站是城市重要的基础设施，根据规划法中关于城市规划区划定的意义，应列入城市规划区内。因此应扩大城市规划区的范围，将城市新建电站包括在城市规划区范围内。 详细解答：
（二） 下图所示为某城市一所中学规划的设计方案。 [问题] 第2题： 请指出学校选址及总平面设计中存在的主要问题。 ________ 参考答案： 根据中小学校设计的有关规范，该学校选址及总平面设计主要存在以下问题： (1)选址环境不当。学校选址不应紧邻工业厂区，容易受到噪声、污染等的干扰。 (2)校园内不允许有架空高压线通过。(3)主要教学楼层数过高，造成使用不便和安全隐患。教学楼一般不宜超过4层。(4)学校的出人口不宜开在城市主干道上，无法避免时，学校门前应留出足够的缓行地带，避免交通事故。 (5)④号教学楼距离城市主干道过近，容易受到噪声干扰。主要教学楼外墙与道路通侧路边距离不应小于80m。(6)①、②、③号教学楼之间的距离过小，③号教学楼距离运动场太近。根据学校设计规范要求，教室长边相对或与运动场之间的间距应不小于25m，以避免噪声干扰。(7)教学楼与铁路间距不够。主要教学楼用房的外墙与铁路的距离不应小于300m。(8)运动场长轴方向不宜东西向布置，易造成眩光，影响使用。(9)该学校平面调整方案见下图所示。
城市规划案例分析
秋风吹渭水，落叶满长安 ——长安区分区规划分析 大家上午好，我们小组选择的案例为西安市长安区的分区规划分析。 长安，意为“长治久安”，是现今西安城的旧称，从西周到唐代先后有十三个王朝及政权建都于长安，所以长安的城市规划可追溯到几千年前。 1.古长安城城市规划 周代的长安城体现了《周礼·考工记》记载的城市形制规则：方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨，形成最典型的九宫格局。 由图可以看出，古长安城的大致规划为：皇城在整个城市偏北，以朱雀大街为中轴，左右分别有用于贸易用的东市和西市。 2.现代西安的分区规划 2009年7月6日，西安市政府常务会审议通过了市规划局组织编制的《西安市分区规划》，此次规划涵盖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、临潼、阎良、长安等九个区，其大致规划图如下：
长安区是西安市的九大分区之一，其分区规划要综合考虑现状和规划、旧城改造和空间形态布局等方面因素，规划期限为2008~2020年。 一、规划原则 1、整体效益最优原则：注重技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一，从整体上研究人口发展规模、用地布局、道路交通网络及公共设施配套、环境整治等问题，尽可能使几方面相结合，达到整体最优； 2、可持续发展原则：立足于城市的可持续发展，在合理利用城市土地的同时，注意保护环境、节省能源、生态平衡。在保证社会、经济发展的同时，以提高生活环境质量水平为目标，适当控制人口增长和土地开发强度，相应调整各项用地的性质和比例，完善公共服务设施和市政公用设施配套，适应西安市建设现代化大都市的要求； 3、以人为本的原则：规划应当满足市民日益增长的物质、文化和环境需要，创造有利于人口全面发展和健康成长的基础和条件。在考虑人口密度、建筑密度、住宅布局、交通网络等规划问题时，以市民的居住和出行要求放在首位，尽可能地提高长安区的可居住性和方便舒适程度，使整个地区成为市民能够安居乐业、国内外人士乐于来此工作、学习、居住和游览的环境优美、功能齐全、高效文明的现代化城市示范区； 4、弹性发展原则：城市规划是针对未来的发展计划，而城市建设具有一定的时序性。因此，规划应当适应社会、经济发展的需要。随着西安中心区的建设，长安区的中心作用将发生转变，长安分区规划应当预先做出规划安排。但在新旧交替的一段时间中，长安区仍将承担城市副中心的作用，因此，规划调整必须留有一定的弹性和灵活性，以适应城市不同发展阶段的要求； 5、可操作性原则：分区规划的编制，一方面应当成为上一层次完善、下一层次规划的依据，成为开展下一层次规划的指导；另一方面，分区规划应当与政府对城市建设开发的控制管理的方式相结合，应充分研究城市土地使用的可变性。规划的内容要充分体现实施的可能性和可行性，易于操作管理。
城市规划实务56模拟题
[模拟] 城市规划实务56 案例分析题 （二） 第1题： 图2中绘出了一种城市道路交通系统组织模式。 参考答案： 由于斜向道路的运用不当，导致局部路网不成系统，布局不合理。主要是城市中心区周边交通组织混乱，主干路无法通过，大量出现畸形路口。建议对中心区路网进行调整，取消两条向支路，连通主干路。城市中心区G点道路交叉口不合理。根据道路交叉口设计要求，一个交叉口交汇的道路通常为4条，最多不宜超过5条，而该路网中为了追求平面构图形式，导致6条道路在G点交叉，不符合道路设计原理。H、K两路口设计不合理。根据道路设计原理，道路相交时，交叉角不宜小于60°或大于120°。铁路客运站是人流高度集中地区，南侧不应是支路，应改为主干路，至少为次干路。路段⑨—⑨应调整为次干路并向北延长至铁路客运站。路段⑦—⑦在E—F段应改为主干路。根据主干路合理间距控制，M—M不应当是次干路，应改为主干路。路网模式调整建议如图5所示。 详细解答： （一） A市位于我国东南部沿海丘陵地区。北部为山区，中部为山前平原，南部为滨海平原。在周边城镇群中定位为滨海旅游城市。 区域概况：该市周边分布有甲、乙、丙三个城市，其中甲市位于A市西侧，距A市约200km，为我国东南部沿海重要的港口城市，并已建成国际机场一
座；乙市在A市北侧，距A市约140km，是我国重要的加工业产业基地；丙市为港口城市，距A市约160km。 自然条件：该市自然生态环境较好，风景旅游资源丰富，其中北部部分山体列入国家自然保护区，国家4A级风景旅游区；沿海地区中部海岸为约2km 的平坦的沙质岸线，沙软潮平，水质清澈，附近有海岛；西部主要为礁石海岸，但水深较浅；东部沿海为我国著名的红树林及海洋生物保护区。 为充分发挥地域区位优势，进一步推动A市经济发展，根据A市在城镇群内滨海旅游城市的定位，结合A市城市发展现状，该市编制了以产业发展为主的市域城镇体系规划，主要内容如下： (1)等级结构：分为A、B、C、D四级。A为市域中心城市；C为市域副中心城市，未来城市发展区域；B为重点发展城镇；D为一般城镇。 (2)职能结构及产业定位： ①A为市域中心城市；是全市政治、经济、文化中心。 ②C市为现状县城，拟作为未来城市的副中心，为未来城市发展方向，定位为县级市，建设新型工业区，并布局大型区域电厂(装机容量480万kW)一座。 ③B1、B2、B3为现状县城，拟作为重点发展市域副中心城市，其中B1定位工业型城市，并拟建设大型深水码头；B2定位商贸城市；B3拟建设为东南地区重要的加工制造基地。 ④D1为重点旅游城镇，为旅游集散中心，D2、D3、D4、D5重点发展工业。 (3)交通规划： ①为把该市建设成重要的港口城市，拟在B1建设深水港码头。 ②考虑到A市现状基础设施和城镇依托条件较好，拟定于市域西侧建设机场。 ③为促进区域协调发展规划、完善道路交通体系网，拟加快环形公路网建设，重点建设L1、L2、L3三条道路，其中L1为连接B1、A及D1的高速公路，L2为B2、A及C的高速公路，L3为连接甲、B1及C的滨海道路，以加强各城镇之间的联系。 第2题：
城乡规划法读书笔记
《中华人民共和国城乡规划法》读书笔记姓名：杨婉璐 学号： 班级：建筑班 指导教师：卢君君老师 书名：《中华人民共和国城乡规划法》 时间：年十月 参考资料：《中华人民共和国城市规划法》 网络资料（百度）：《城乡规划法解读》 《城乡规划法解析》 《城乡规划法的特点俞滨洋》 《城乡规划法学习培训讲义》 第一部分：城乡规划法的完善历程年月，国务院召开全国城市建设座谈会，提出开展城市规划工作并设置相应城市规划管理构。 年，国家建委颁布了《城市规划编制办法》，使城市规划工作开始走上法制的轨道。 年月，国务院颁布了我国城市规划方面的第一部行政法规《城市规划条例》，为我国城市规划管理工作提供了法律
依据和保障。 年月，第七届全国人大常委会第十一次会议通过了《中华人民共和国城市规划法》，这是我国城市规划和建设方面的第一部法律。 年通过了地方性法规《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城市规划法>办法》，于年批准了南宁市人大常委会制定了《南宁市城市规划管理条例》。 年月，国务院以号令发布《村庄和集镇规划建设管理条例》。这是我国第一部关于村庄和集镇规划建设管理的行政法规。 年月，国务院发布《关于加强城市规划工作的通知》（国发[]号）。 年月，国务院有发布了《关于加强城乡规划规划监督管理的通知》（国发[]号），对城市规划法律执行的工作严格的、更高的要求。 年月日，第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过了《中华人民共和国城乡规划法》，中华人民共和国主席胡锦涛发布第号主席令予以公布，自年月日起施行，原《中华人民共和国城市规划法》同时废止，《村庄和集镇规划建设管理条例》也自然废止。 第二部分：城乡规划法的重要内容概述
城市设计经典案例分析及启发
城市设计经典案例分析及启发 ——以巴尔的摩内港区改造案例为例2013级住建厅研究生班城市建设与规划专业张蕾 摘要：巴尔的摩内港区改造为城市滨水区设计经典案例，我们将通过对巴尔的摩内港区改造案例的分析与研究，从中找到对于城市滨水区设计新的启发。 关键：巴尔的摩内港区城市设计滨水区分析启发 1.项目背景 巴尔的摩是美国大西洋沿岸重要的海港城市，它位于切萨皮克湾顶端的西侧，离美国首都华盛顿仅有60多公里，港区就在帕塔帕斯科河的出海口附近。从这里经过海湾出海到辽阔的大西洋还有250公里的航程，但由于港口附近自然条件优越，切萨皮克湾又宽广，航道很深，万吨级远洋轮可直接驶入巴尔的摩港区。这个港口属于马里兰州，向来是美国五大湖区、中央盆地与大西洋上联系的一个重要出海口。 巴尔的摩现在是美国经济发达的东北区的著名海港之一，港区的自然、经济条件非常优越。它有纵深的港湾、口袋形的入口、很长的码头和适中的地理位置，港湾内潮差小，港区水深15米，航道深达20米，冬季最冷时也因受大西洋暖流影响从不结冰，不影响船只出入港口。目前港内已建成多处现代化防波堤和凸堤码头及深水泊位，密集的铁路线和公路线深入到港区，现代化、机械化作业水平相当高。
港区北面靠近巴尔的摩市中心区一带有一些高大的烟囱直耸云霄，这里有火力发电厂、化工厂和冶炼厂，港区南部和西南部是造船、军火、机械工业和铁路站场集中的地区。铁路干线将工厂区与码头密切地联系在一起，为工业生产和国际贸易提供了十分便利的运输条件。 巴尔的摩市中心和内港区地图 2．历史沿革 第二次世界大战之后，由于经济结构转型，重工业衰退，巴尔的摩市中心逐渐衰落。巴尔的摩港区日益萧条，码头仓库空闲，城区的楼宇空置，街道上呈现出颓败的景象。 从20世纪50年代到现在，巴尔的摩内港区一直不断地进行改建和重建，内港区的面貌也发生了惊人的变化，成为整个美国、乃至全世界的榜样。