第六章收益法

6 收益法

[本章学习目标]了解收益乘数法的概念和计算方法。熟悉收益法的概念、理论依据和适用条件。掌握收益法的基本计算公式、操作步骤和资本化率的求取方法，能灵活运用收益法求取不同类型房地产的收益价格。

6.1 收益法的基本原理

6.1.1收益法的概念

收益法(income approach或income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产估价中最常用的方法之一。收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用收益法求取的价格，通常称为收益价格。

根据资本化方式的不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的预期净收益除以资本化率或者乘以收益乘数转换为估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的预期净收益乘以收益乘数转换为估价对象价值的方法，称为收益乘数法。使用直接资本化法进行房地产价值评估，估价师仅需要估计收入和资本化率或收益乘数，在这种方法中，重点是选择在持有期内的具有相似收入和费用的可比房地产。报酬资本化法也称为现金流量折现法（Discounted Cash Flow，简称DCF法），是将估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此求出估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用报酬资本化法进行房地产价值评估，要求估价师列出持有期内各期收入、费用、空置率和支出额变动的明确预测值，以及估计房地产在持有期期末的转售收益。

相关文献表明，产生收益法的思想的历史渊源很长。折现的数学基础是收益法的重要数学基础，世界上第一个提出复利利率理论的人是约翰?牛顿(John Newton)。1693年，艾得芒得?汉里(Edmund Halley)出版了第一份现值表。约翰?斯马特(John Smart)于1726年提出第一套完整的表格及第一份部分付款表，在其著作《利息与年金表》中就包含有许多与现在的现值与利息表类似的表格。最早将这种“类似的表格”应用于不动产评估有关活动的是威廉?英伍得(William Inwood,1811)，他不但用不动产估价案例说明如何使用斯马特的“类似的表格”，也在其书中提出包含可计算永久年金型收益现值表格。在其不动产估价案例中，关于“年金的现值根据单一折现率计算”的主张可以被认为是现在的收益法方法体系中，对收益期无限、单位(年)收益额和资本化率都不变的计量。

阿法德?马歇尔(Alfred Marshall, 1890)成为第一位专门探讨评估技术的经济学家，提出了价值=

收益/利率的公式，并首创了包括收益资本化法在内的3种传统估价方法(其余两种分别是市场比较法和重置成本法)，最早提出价值是未来收益现值命题并为资本化理论做出重大贡献的是艾尔文?费雪(IrvingFisher,1906)，而埃尔伍得(L . W . Ellwood , 1959 )，莫迪利安尼和米勒(F.Modiliani and Merton H . Miller ,1961)等又分别是完善不动产评估收益资本化法和用于资本定价的现金流量折现法的主要贡献者，尤其是莫迪利安尼和米勒的贡献，是他们使DCF技术方法对企业价值的估算成为可能，并成为自上世纪60年代以来一直在采用的企业定价、企业价值评估和资本市场的有价证券估价的重要方法之一。（参考文献：纪益成.收益法及其在企业价值评估中的相关问题研究，经济管理，2008，14）

6.1.2收益法的理论依据

收益法的理论依据是经济学中的预期原理。预期是指市场主体对市场未来形势的看法或估计，房地产估价中使用的预期原理是指房地产市场主体对估价对象在未来将要取得的收益做出预测和估计，并据此求出估价时点上的房地产价格。预期原理说明房地产价格的大小，是由投资者对房地产未来各年的收益大小、房地产的收益期长短，以及所需要的投资回报率的预期所决定的，而不是基于其历史价格、开发建设成本或者过去的市场状况，历史资料的作用主要是借助它来预测未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。

收益法的基本思想可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命期长，因此占有某一有收益的房地产，不仅现在能够获取收益，而且能期望在未来持续获取收益。所以，购买收益性房地产可以被视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能带来的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元现金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利息，则对该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。

事实上，上述收益法的基本思想是一种便于人们理解的简单描述，严格来说还不够确切。因为银行的利率并不是固定不变的，投资房地产的风险和银行存款的风险也并不一定相同，特定房地产获取收益的年限也是有限的，且净收益不一定每年不变，也就是说上述理想化情形是很少见的。

综上所述，普遍适用的收益法原理可以表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现在一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

收益法是建立在资金具有时间价值的基础上的。资金的时间价值是指资金在生产经营及其循环、

周转的过程中，随着时间的变化而产生的增值。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列3个因素：（1）未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产价值就越高，反之就越低；（2）获得净收益的可能性——获得净收益越可靠，房地产价值就越高，反之就越低；（3）获取净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产价值就越高，反之就越低。

6.1.3收益法的适用条件

6.1.3.1 适用对象

从广义上讲，绝大多数房地产都是可以产生收益的，否则就不可能存在下去。但房地产所产生的收益有些可以用货币来衡量，有些则无法用货币来衡量，如住房给所有者所带来的安全感、满足感等。收益法只能针对房地产所产生的货币度量的持续性收益进行评估，因此，通常情况下，收益法适用于具有稳定收益或者潜在收益的房地产的估价，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的），仓库（用于出租的）、农地等。 6.1.3.2 适用条件

（1）估价对象未来年纯收益可以用货币计量。房地产收益包括有形收益和无形收益两种。有形收益是指能用货币进行衡量的收益，如出租房地产每年所获得的租金收入；无形收益是指难以用货币进行衡量的收益，如房地产带来人们生活的舒适性和方便性的增加。

（2）资本化率可以确定。资本化率是运用收益法基本公式的先决条件，在纯收益一定的条件下，房地产价值的高低取决于资本化率的大小。

（3）估价对象取得收益过程中的风险可以计量。风险可以量化是采用收益法进行房地产价值评估的又一重要条件，投资者购买收益性房地产，在收益保持不变的条件下，风险越大，房地产的价值越低。

6.2 收益法的计算公式

6.2.1报酬资本化法计算公式

报酬资本化法公式均假设净收益相对于估价时点发生在期末，且公式中所涉及的房地产净收益、报酬率和房地产收益期限的时间单位是一致的，通常以年为单位，也可以是月、季等。 6.2.1.1报酬资本化法一般公式

3

12

1

1

12123121

1(1)(1)

(1)(1)(1)

(1)(1)(1)

(1)

n

n

i

i

i n j

j A A A A A V r r r r r r r r r r

===

+

+

++

=

++++++++++∑

∏…… 式中：

V ——房地产在估价时点的收益价格；

n ——房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可获得收益的时间，通

常为收益年限；

1A ，2A ，3A ，

……，n A ——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期、第3期、……第n 期末的净收益；

1r ，2r ，3r ，

……，n r ——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期、第3期、……第n 期的报酬率。

使用时间标度可将上述公式形象化如下：

图6-1 用现金流量图表示的报酬资本化法

因未来各年度的净收益无法准确预测，因此，该公式只有理论上的意义，在现实中难以操作。根据该公式可以推导出不同情况下实际应用的各种公式。 6.2.1.2净收益每年不变的公式

净收益每年不变的公式是建立在以下两个假设基础上的：一是年净收益不会发生改变，二是报酬率不等于零，且每年的报酬率都相同。

根据收益期限时间的不同分为收益期限为有限年的计算公式和收益期限为无限年的计算公式两种。

1）收益期限为有限年的计算公式

1

1(1)n A V r r ??=

-??

+??

式中：

V ——房地产在估价时点的收益价格；

n ——房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可获得收益的

时间，通常为收益年限；

A ——房地产年净收益； r ——报酬率

[例6-1] 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用10年，该房地产正常情况下年净收益为30万元，该宗房地产的报酬率为10%，试计算该宗房地产的收益价格。

[解] 该宗房地产的收益价格为：

V A 1A 2A 3A n-1A n 0

1

2

3

n-1

n

1

1(1)n A V r r ??=

-??

+??

5010301

110%(110%)-??=

-??

+??

=293.37万元

2） 收益期限为无限年的计算公式

A V r

=

该公式可以直接用于估价土地的收益价格，因为土地的收益是无限期的。对于房地合一的房地产，当建筑物提取折旧时，其收益价格也可运用该公式。

[例6-2] 某宗房地产正常情况下年净收益为30万元，该宗房地产的报酬率为10%，其收益期限可视为无限期，试计算该宗房地产的收益价格。

[解] 该宗房地产的收益价格为：

A V r

=

30

10%

=

=300万元

例6-1和例6-2中两宗房地产年净收益相同，报酬率也相同，仅收益期限产生差异，例6-1收益期限为40年，例6-2中收益期限为无限年，两宗房地产的价格差异为6.63万元。从中可以得知，在年净收益和报酬率保持不变的情况下，收益期限越长，房地产价值越大，反之则越小。

3）净收益每年不变公式的作用

净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格外，还有许多其他作用，如：①用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算；②用于比较不同年限价格的高低；③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。

（1）用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算

为介绍方便起见，设n k 代表上述收益年限为有限年公式中的中括号内的内容，即：

1(1)11(1)

(1)

n

n n

n

r k r r +-=-

=

++

由此，50k 即表示n 为50年时的K 值，k ∞表示n 为无限年时的K 值。另用n V 表示收益年限为n 年的价格，如50V 表示n 为50年时的价格，V ∞表示n 为无限年时的价格。于是，不同年限价格之间的换算方法如下：

5050V V k ∞=? 4040V V k ∞=?

若已知50V ，求V ∞和40V ，计算如下：

50501V V k ∞=?

40405050

k V V k =?

如果将上述公式一般化，则有：

(1)1

(1)1(1)(1)(1)

1

(1)

1

(1)

n

n N n n n n N N N N N

N

N

r r r k r V V V V r k r r -+-??+-++??

=?

=?

=?

+-+-+

[例6-3] 已知某宗房地产50年收益权利的价格为8000元/m 2

,该宗房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产30年收益权利的价格。

[解] 该宗房地产30年收益权利的价格为：

(1)1(1)(1)1

n N n

n N N

r r V V r -??+-+??

=?+- 3050303050

50

(110%)1(110%)(110%)1

V V -??+-+??=?+- 3050

30

50

(110%)1(110%)8000(110%)1

-??+-+??

=?+-

=7606元/m

2

上述不同年限价格之间的换算隐含着下列前提：①n V 和N V 对应的报酬率相同且不等于零（当n

V 和N V 之一为V ∞时，要求报酬率大于零，当n V 和N V 都不为V ∞且报酬率等于零时，n N n V V N

=?

）；

②n V 和N V 对应的净收益相同或可转化为相同（如单位面积的净收益相同）；③如果n V 和N V 对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了收益年限不同之外，其他方面均应相同或可调整为相同。

当n V 和N V 对应的报酬率不相同时，如n V 对应的报酬率为n r ，N V 对应的报酬率为N r ,其他方面仍符合上述前提，则有：

(1)1(1)1(1)(1)(1)

1

(1)1(1)(1)

n

n n N N

n

n N N n n N N N N n N N n n n

N

N r r r r r r V V V r r r r r r +-??+-++??=?

=?

+-??+-+??

+

[例6-4] 已知某宗房地产30年收益权利的价格为8000元/m 2

,对应的报酬率为10%。现假设报酬率为12%，试计算该宗房地产50年收益权利的价格。

[解] 该宗房地产50年收益权利的价格为：

(1)1(1)(1)1(1)n N n N N

n N N

n

N n n

r r r V V r r r ??+-+??=?

??+-+?

?

50305030

50

(112%)1(110%)10%

8000(110%)1(112%)12%

V ??+-+??=?

??+-+?

?

=7047元/m 2

（2）用于比较不同年限价格的高低

要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不相同，直接比较是不合适的。如果要进行比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格，再进行比较。

[例6-5] 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为7000元/m 2

，乙房地产的收益年限为40年，单价为6000元/m 2

，假设报酬率为10%。试比较该两宗房地产价格的高低。

[解] 为计算方便，将两宗房地产都转换为无限年下的价格。 甲房地产的价格：

5050

1V V k ∞=?

50

50

(110%)70007060(110%)

1

V ∞+=?

=+-元/m 2

乙房地产的价格：

4040

1V V k ∞=?

40

40

(110%)60006136(110%)

1

V ∞+=?

=+-元/m 2

通过上述处理之后知道，甲房地产的价格高于乙房地产。 （3）用于市场法中因年限不同进行的价格调整

市场法中当可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同时，必须进行年限的调整，上述不同年限价格之间的换算方法，用于市场法中因年限不同进行的价格调整是非常有效的。

[例6-6] 某宗居住用地，土地使用年限为70年，所处地段基准地价为2000元/m 2

，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10%，假设除土地使用年限不同以外，该宗居住用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗居住用地的价格。

[解] 该宗居住用地的价格为：

70

7070

(1)

1

(1)

r V V r ∞+-=?

+

70

7070

(110%)

1

2000(110%)

V +-=?

+

=1997元/m 2

6.2.1.3 净收益在前若干年有变化的公式

净收益在前若干年有变化的公式是建立在以下两个假设基础上的：一是净收益在未来的前t 年(含第t 年)有变化，在t 年以后年净收益不变为A ；二是报酬率大于零为r ，且每年的报酬率都相同。

根据收益期限时间的不同分为收益期限为有限年的计算公式和收益期限为无限年的计算公式两种。

1）收益期限为有限年的计算公式

1

1

1(1)

(1)(1)t

i

i

t n t i A A

V r r r r -=??=

+

-??

+++??

∑ [例6-7] 某宗收益性房地产，收益年限为70年，预测其未来5年的净收益分别为30万元、35万元、40万元、45万元和50万元，第六年至第70年，每年的净收益都稳定在55万元，该类房地产的报酬率为10%，试计算该房地产的收益价格。

[解] 该房地产的收益价格为：

1

1

1(1)

(1)(1)t

i

i

t n t i A A V r r r r -=??=

+

-??

+++??

∑ 2

3

4

5

56530354045

50551

1110%

(110%)

(110%)

(110%)

(110%)

10%(110%)(110)V ??=

+

+

+

+

+

-??

+++++++??

或 5

5556

53015

(110)1

551

15110%(1

10)

10%(110)10%

10%(1

10%)(110)

V ???

??

?+-=-

+-+-?

????

?++++????

?? 488.84V =万元

2）收益期限为无限年的计算公式

1

(1)

(1)

t

i

i

t

i A A V r r r ==

+

++∑

[例6-8] 某宗收益性房地产，假设收益年限为无限年，预测其未来5年的净收益分别为30万元、35万元、40万元、45万元和50万元，第六年至无限年，每年的净收益都稳定在55万元，该类房地产的报酬率为10%，试计算该房地产的收益价格。

[解] 该房地产的收益价格为：

1

(1)

(1)

t

i

i

t

i A A V r r r ==

+

++∑

2

3

4

5

5

303540455055110%

(110%)

(110%)

(110%)

(110%)

10%(110%)

V =

+

+

+

+

+

++++++

489.54V =万元

6.2.1.4 预知未来若干年后的房地产价值的公式

预知未来若干年后的房地产价值的公式是建立在以下三个假设基础上的：一是净收益在未来的前t 年(含第t 年)有变化且已知；二是已知房地产在未来第t 年末的价格为t V ；三是期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r 。

1

(1)

(1)

t

i t i

t

i A V V r r ==

+

++∑

如净收益在未来的前t 年(含第t 年)没有变化且已知，则计算公式可以简化为：

1

1(1)(1)

t t t

V A V r r r ??=

-+??++?? [例6-9] 某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为30万元、35万元、40万元、45万元和50万元，第六年初将其转售的价格为1000万元，销售税费为售价的6%，如果投资者要求该类房地产的报酬率为10%，试计算该房地产的收益价格。

[解] 该房地产的收益价格为：

1

(1)

(1)

t

i t i

t

i A V V r r ==

+

++∑

2

3

4

5

5

30354045501000(16%)110%

(110%)

(110%)

(110%)

(110%)

(110%)

V -=

+

+

+

+

+

++++++

731.7V =万元

6.2.1.5 净收益按照一定数额递增（递减）的公式

净收益按照一定数额递增（递减）的公式是建立在以下二个假设基础上的：一是净收益按照一定数额b 递增（或递减），当按照一定数额递增时，b 为正数，当按照一定数额递减时，b 为负数；二是报酬率r 大于零。

根据收益期限时间的不同分为收益期限为有限年的计算公式和收益期限为无限年的计算公式两种。其中收益期限为有限年的计算公式包括按照一定数额递增和递减的公式，递减公式中的收益年限n 应小于或等于第一年的净收益A 除以每年的递减数额b 加1，即：

1A n b ≤

+

而收益年限为无限年的计算公式，只包括按照一定数额递增的公式。

1）收益年限为有限年的计算公式

211(1)(1)n n

A

b b n V r

r r r r ????=+--? ???++???? [例6-10] 预计某宗房地产未来第一年的收益为10万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限为30年，该类房地产的报酬率为10%，试计算该房地产的收益价格。

[解] 该房地产的收益价格为：

211(1)(1)n n

A

b b n V r r r r r ????=+--? ???++????

23030

102

1230110%

10%(110%)10%(110%)V ?

???=+

--?

???++???? 248V =万元

2）收益年限为无限年的计算公式

2

A b V r r

=

+

[例6-11] 预计某宗房地产未来第一年的收益为10万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，试计算该房地产的收益价格。

[解] 该房地产的收益价格为：

2

A b V r

r

=

+

2

10230010%

10%

V =

+

=万元

6.2.1.6 净收益按照一定比率递增（递减）的公式

净收益按照一定比率递增（递减）的公式是建立在以下二个假设基础上的：一是净收益按照一

定比率g 递增（或递减），当按照一定比率递增时，g 为正数，当按照一定比率递减时，g 为负数；二是报酬率r 大于零，在收益期限为无限年的按照一定比率递增的计算公式中，假设报酬率r 大于g 。

根据收益期限时间的不同分为收益期限为有限年的计算公式和收益期限为无限年的计算公式两种。

1）收益年限为有限年的计算公式

111n

A

g V r g r ??

+??=-?? ?-+??????

（r g ≠）

1A n V r

?=

+ （r g =）

[例6-12] 预计某宗房地产未来第一年的收益为10万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限为30年，该类房地产的报酬率为10%，试计算该房地产的收益价格。

[解] 该房地产的收益价格为：

111n

A

g V r g r ??

+??=-?? ?-+??????

30

10

12%110%2%110%V ??

+??=-?? ?-+??????

112V =万元

2）收益年限为无限年的计算公式

A V r g

=

-

[例6-13] 预计某宗房地产未来第一年的收益为10万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，试计算该房地产的收益价格。

[解] 该房地产的收益价格为：

A V r g

=-

1012510%2%

V ==-万元

[例6-14] 预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为30万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增加5%，运营费用增长3%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，试计算该房地产的收益价格。

[解] 该房地产的收益价格为：

A V r g =-

3010

45710%5%

10%3%

V =-

=--万元

[例6-15] 预计某宗房地产未来第一年的收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，试计算该房地产的收益价格。

[解] 该房地产的收益价格为：

A V r g

=-

3025010%2%

V ==+万元

6.2.2直接资本化法计算公式

直接资本化法是收益法的一种方法，可以将一年的收益转换成价值指示。这种转换是将收益估计值，除以一个适当的收益率，或者乘以一个适当的收益乘数，以一个步骤完成资本化。

直接资本化法在房地产处于稳定经营，或者存在大量包括市场风险、收益、费用、物理和区位特性以及未来收益等特征都相似的可比案例的情况下，得到广泛应用。这种方法不适合用于房地产早期租金持续上涨、收入和费用在一段时期内处于不规则变化的情况。直接资本化法的优点是：它是一种相当简明的方法，易于解释，能够显示市场状况，在可以获得合适的可比案例的情况下能提供强有力的价值市场指标。 6.2.2.1直接资本化法一般公式

资本化率（capitalization rate ，简称r ）是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：

=

年收益资本化率价格

利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法，常用的计算公式为：

V =

未来某一年的某种收益

资本化率

[例6-16] 预计某宗房地产年净收益为10万元，资本化率为10%，试计算该房地产的收益价格。 [解] 该房地产的收益价格为：

1010010%

V =

=万元

6.2.2.2 收益乘数法基本公式

收益乘数是房地产的价格除以某种收益所得的倍数，即：

=价格

收益乘数

年收益

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式：

V=?

未来某一年的年收益收益乘数

[例6-17] 预计某宗房地产年净收益为10万元，收益乘数为10，试计算该房地产的收益价格。

[解] 该房地产的收益价格为：

1010100

V=?=万元

6.3 收益法的操作步骤

6.3.1 搜集有关收入和费用的资料

采用收益法对估价对象进行估价，首先应进行市场调查，搜集有关估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料。其中对估价对象的调查，主要是了解估价对象的区位状况、实物状况和权益状况等，其中区位状况包括估价对象所在城市的类型，如大城市或小城市、国家级的区域中心城市或区域性的经济城市，估价对象所在区域的性质，如商业区、住宅区等，估价对象的具体坐落等；实物状况则包括土地面积、形状、地质条件、地形地貌、基础设施配套情况等，房屋的类型、面积、建造年代、结构状况、新旧程度等，对于在建工程，则包括工程的施工质量、施工设备，施工进度等；权益状况包括估价对象的权利性质、使用年限、抵押情况等。然后根据估价对象基本情况，寻找类似房地产，并进行深入调查，重点集中在与估价对象类似房地产的一般租金收入、租赁保证金或押金的利息收入，租赁空置率，运营费用等等方面。

6.3.2 净收益的求取

6.3.2.1 净收益的概念和种类

1)净收益的概念

净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。净收益的大小是决定房地产价格的一个十分重要的因素。在实际的估价活动中，只有全面了解房地产的各种收益，才能客观地求取房地产的净收益，准确地估价房地产的价格。

在经济活动中，收益性房地产总是和其他生产要素，如货币资金、人力和管理等一起发挥作用而产生收益。收益法中的“收益”是指总收益中排除了其他生产要素所产生的收益，而仅属于房地产所带来的那部分收益，即净收益。净收益还有“客观收益”的含义，因为房地产是与其他生产要素结合在一起产生效益的，其他生产要素的优劣，会影响总收益的大小，因此运用收益法估价时，

要求所使用的收益是在其他生产要素均处于正常的条件下，房地产所能产生的最大收益，也就是应用前面讲述的房地产估价最大最佳估价原则。

运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有5种：潜在毛收入（potential gross income r，简称PGI）、有效毛收入（effective gross income，简称EGI）、净运营收益(net operating income，简称NOI）、税前现金流量和期末转售收益。

（1）潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收人。

（2）有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收人损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入

损失。

（3）净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必需的费用。

（4）税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。

（5）期末转售收益是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。期末转售收益可以是减去抵押贷款余额之前的收益，也可以是减去抵押贷款余额之后的收益。在估价中，未

减去抵押贷款余额的期末转售收益与净收益匹配使用，如果需要利用税前现金流量来评

估房地产自有资金权益的价值，则应从净收益中减去抵押贷款还本付息额，并从期末转

售收益减去抵押贷款余额。

2)净收益的种类

房地产的收益有实际净收益和客观净收益两种。实际净收益是指估价对象在目前使用状态下所取得的净收益，它与经营者的经营能力、房地产的用途等有密切的关系，如根据实际净收益进行估价，那么所得的结果是缺乏客观合理性的。客观净收益是指房地产在最合理使用状态下所取得的一般正常收益，它排除了实际收益中特殊和偶然的因素，因此可作为求取估价对象价格的依据。

6.3.2.2 净收益测算的基本原理

收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类型的房地产；二是基于营业收入测算净收益，如影剧院、娱乐场所、旅馆等类型的房地产。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。

1)基于租赁收入测算净收益

基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。其净收益是根据租赁资料来求取的，其基本公式为：

净收益=年租赁收益-年租赁费用

=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用

=有效毛收入-运营费用

（1）其中潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。

（2）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。

（3）运营费用与会计上的成本费用不同，是从估价的角度出发的，运营费用中不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。但当只测算房地产的自有资金价值时，则运营成本费用中应包含押贷款还本付息额，即应采用税前现金流量。运营费用中不包含的折旧费是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含寿命比整个建筑物寿命短的设备、装饰装修等的折旧费，如电梯、锅炉、压缩机、地毯等。运营费用中不包含房地产改扩建费用的原因是房地产改扩建费用能通过增加房地产每年的收入而提高房地产价值，收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产增值相当，从而两者可以相抵，因此不将它作为运营费用的一部分。运营费用中不包含所得税，是因为所得税与特定业主的财务或税收相关，如果包含它，则估价将会失去作为客观价值指导的普遍适应性。但在评估投资价值时，通常采用税后净收益。运营费用与有效毛收入之比，称为运营费用率（operating expense ratio，简称OER）。净收益占有效毛收入的比率称为净收益率（net incom ratio，简称NIR）, NIR是OER的补集，即：NIR=1-OER。特定房地产的运营费用率通常落在特定的范围中，估价人员可以找出不同市场、不同类型的房地产的运营费用率，以供具体估价时测算估价对象的运营费用或净收益参考。运营费用率和净收益率常被用来分辨不正常的收入和费用报告，或者是确认报告的典型性。

2)基于营业收入测算净收益

有些收益性房地产不是通过租赁方式获取收益，而是以营业方式获取收益的。这种类型的房地产所有者同时又是经营者，因此房地产租金与经营者的利润没有分开，，其计算净收益的基本公式为：

净收益=年经营收入-年经营费用

上式中年经营收入通常为销售额、年产值等，年经营费用包括各种生产成本、销售费用、管理费用、税金等，同时还应扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。

6.3.2.3不同类型房地产净收益的求取

净收益的求取方法因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列四种类型：出租型房地产、营业型房地产、自用或尚未使用的房地产和混合收益型房地产。

1)出租型房地产净收益的求取

出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、写字楼、停车场、标准厂房、商铺、仓库和土地等。其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用可以分为三类：固定费用、可变费用和重置提拨款。固定费用是指不随占用状况和谨慎管理而变动的，无论房地产已被占用还是空置都必须支付的运营费用。如维修费、房地产税、保险费等。可变费用是指随房地产占用情况或者提供服务的程度而发生变化的运营费用。一般包括管理费、租赁费用、公共设施费用（如电费、天然气费、上下水费用等）、暖气、空调、清洁、结构维护和修理、装修、地面及停车场区域的维护、杂费（如保安、易耗品、垃圾清理、灭虫等）和租赁税费等。重置提拨款是指折旧比建筑物本身更快，并且必须在建筑物经济寿命期间重置的，为建筑物构件定期重置而准备的津贴，主要是指寿命比整个建筑物经济寿命短的设备、装饰装修等的折旧费。在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用。

估价人员在进行房地产净收益的调查时，必须将房地产的实际收益和客观收益区分开来，实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说不能直接用于估价，因为具体经营者的经营能力对于实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。如某城市中有一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为要缴纳各种税费），但并不能表示该空地无价值。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制以外，都应采用正常客观数据。因此，除了有租约限制以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较，如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行修正，使其成为正常客观的数值。有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采取租约约定的租金（简称租约租金，或实际租金），租赁期限以外的租金则应采用正常客观的市场租金。当租约租金低于市场租金时，承租人权益就有价值，其价值表现为剩余租赁期限内租约租金和市场租金差额的折现累加值，当租约租金高于市场租金时，承租人权益则为负价值。因此，同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益价值

另外房地产收益包括有形收益和无形收益，有形收益是房地产带来的直接货币收益，无形收益是房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人声誉和信用等。在求取净收益时不仅要考虑有形收益，同时还应考虑无形收益。而无形收益通常难以用货币来计量，因此在净收益中难以体现无形收益，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。必须注意的是，如果无形收益已经通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。

[例6-18] 某商铺的土地使用年限为40年，从2004年1月1日起计。该商铺共有2层，每层可出租面积为500m 2

。一层于2005年1月1日起出租，租赁期限为5年，可出租面积的月租金额为200元/m 2

，且每年租金额不变，二层暂空置。附近类似商铺一、二层可出租面积的月租金额为220元/m 2

和150元/m 2

，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%，试测算该商铺2009年1月1日带租约出售时的正常价格。

[解] 该商铺2008年1月1日带租约出售时的正常价格为： （1）商铺一层价格的测算：

租赁期限内年净收益()200500120%12960000=??-?=元=96万元 租赁期限外年净收益()220500120%121056000=??-?=元=105.6万元

405196105.6

1

11009.7110%

10%(110%)(110%)V --??=

+

-=??

+++??

万元 （2）商铺二层价格的测算：

年净收益()150500120%12720000=??-?=元=72万元

405721

1694.410%(110%)V -??=

-=??+??

万元 该商铺2008年1月1日带租约出售时的正常价格=商铺一层价格+商铺二层价格

1009.7694.41704.1V =+=万元

[例6-19] 某公司5年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500 m 2

的面积，租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m 2

。现市场上类似写字楼的月租金额为150元/m 2

。假设折现率为10%。试计算该目前承租人权益价值。

[解] 承租人权益价值为：

105(150100)125001

1113.7210%(110%)V -??-??=

-=??

+??

万元 2)营业型房地产净收益的求取

营业型房地产的所有者同时又是经营者，房地产租金收益和经营者的利润没有分开，在计算经

营型房地产的年净收益时应当扣除经营者的正常利润。

（！）商业经营的房地产，净收益为商品销售额扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。

（2）工业生产的房地产，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。

（3）农地净收益是将农地年产值扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息和农业利润等。

3)自用或尚未使用的房地产

自用或尚未使用的房地产，可根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按照上述相应的方式测算净收益，也可通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。

4)混合收益型房地产

对于混合收益型房地产，求取净收益时，可将其看成各种单一收益类型的简单组合，通过上述方法，分别求出各自的净收益，然后将其简单相加就得出混合收益型房地产的净收益。

6.3.2.4 收益期限的确定

收益期限是指估价对象自估价时点起至未来可获得收益的年限。收益期限应视估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定（如土地使用权法定最高年限）、合同约定（如租赁合同约定的租赁期限）等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

1)单独土地和单独建筑物的收益期限确定

确定单独土地和单独建筑物的收益期限，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定

可获收益期限，选用相应的收益期限为有限年的收益法公式计算房地产价值。

2)土地和建筑物合成体的收益期限确定

确定土地和建筑物合成体的收益期限，分两种情况进行计算：（1）如建筑物的经济寿命大于或等于土地使用年限，应根据土地剩余使用年限确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的收益法公式计算房地产价值；（2）如建筑物的经济寿命小于土地使用年限，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的收益法公式计算房地产的相应价值，然后再加上土地使用年限超出建筑物剩余经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值，即为估价对象的价值。

6.3.3报酬率、收益乘数和资本化率的求取

6.3.3.1报酬率的求取

报酬率是指投资回报与所投入资本的比率。是与内部收益率、利率、折现率同类性质的比率。

其实质是投资者所投资房地产行业不同类型物业的基准收益率或最低的期望收益率。报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，投资者要求的报酬率高，反之则低。因此，选用的报酬率，应等同于与获取估价对象的净收益具有同等投资风险的收益率。对不同地区、不同时期、不同用途或者不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型（如期间收益和未来转售收益），由于投资者的风险不同，所选用的报酬率也是不尽相同的，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。具体求取报酬率的方法较多，本书重点介绍安全利率加风险调整值法、市场提取法和投资报酬率排序插入法三种。

1)安全利率加风险调整值法

安全利率加风险调整值法又称累加法，是以安全利率加上风险调整值作为报酬率的方法。其基本公式为：

报酬率=安全利率+风险调整值

风险调整值=投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿﹣投资带来的优惠安全利率又称为无风险报酬率，通常选用同一时期的中国人民银行公布的一年期定期存款利率或一年期的国债利率作为安全利率。

风险调整值是根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等各种风险因素所确定的增加或减少的风险利率。若选用同一时期的中国人民银行公布的一年期定期存款利率或一年期的国债利率作为安全利率，则在进行风险调整值的确定中，投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿和投资带来的优惠都是在考虑投资估价对象相对投资一年期的国债或一年期银行存款之间的差异进行的调整。在不考虑时间和地域范围差异的情况下，风险调整值主要与房地产的类型相关，通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。值得注意的是，报酬率一般是指名义报酬率，即已经包括了通货膨胀的影响。这是因为在收益法的估价中，广泛使用的是名义收益流，因而应使用与之对应的名义报酬率。

安全利率加风险调整值法的应用示例如表6-1所示：

安全利率加风险调整值法的应用举例表6-1

注：⑥=①+②+③+④-⑤

2)市场提取法

市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法。运用市场提取法求取报酬率时，所选取的实例必须是与估价对象相类似的实例，为避免偶然性，需要抽取多宗类似房地产交易实例来求取。当房地产市场比较发达，获得可靠房地产交易资料比较容易时，采用市场提取法求取报酬率则是一种十分有效的方法。

（1）在

A

V

r

=的情况下，可通过

A

r

V

=直接求取报酬率r。例：

选取的可比实例及相关资料表6-2

表6-2中5个可比实例的报酬率的简单算术平均数为：（11.0%+11.2%+10.8%+10.5%+11.0%）÷5=10.9%。因此10.9%可以作为估价对象的报酬率，此外，还可以采用加权平均法来计算报酬率。

（2）在

1

1

(1)n

A

V

r r

??

=-

??

+

??

的情况下，可通过

1

10

(1)n

A

V

r r

??

--=

??

+

??

来求取报酬率r。

具体方法是：采用试错法试算，计算到一定的精度后再采用线性内插法来求取，也可通过计算机完成。例：

选取的可比实例及相关资料表6-3

采用加权平均法来计算报酬率为：

0.310.43%0.210.63%0.310.22%0.19.91%0.110.43%10.36%

?+?+?+?+?=

（3）在

A

V

r g

=

-

的情况下，可通过

A

r g

V

=+直接求取报酬率r。

3)投资报酬率排序插入法

报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。具体的操作步骤如下：

资产评估：成本法、市场法和收益法的比较

市场法，成本法，收益法的区别一、含义 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。 三、资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。 四、前提条件 市场法：

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是

收益还原法公式推导过程

收益法公式的推导过程 首先，要知道两个最基本的公式,即等比数列求和公式、收益还原法的一般公式，其它所有公式都是在这两个基本公式的基础上推导出来。 等比数列求和公式 ： 设首项为ａ1，公比为q , a n 为第ｎ项,S ｎ为前n 项之和,则: 1 1n n a a q -= 11 1n n q S a q -=? - 上述公式中的q 的含义是等比数列的公比（即q ＝a 2/a 1）,当采用s 表示递增或递减率时公式为: 1 1(1) n n a a s -=+ 11(1)1(1)1 (1)1n n n s s S a a s s +-+-=?=?+- Sn 的推导过程如下： 1231...n n n S a a a a a -=+++++ ① 在上式两边分别乘以q ，可得 1231...n n n qS qa qa qa qa qa -=+++++ 234...n n a a a a qa =+++++ ② ①-②可得: 1111111(1)(1)n n n n n q S a qa a qa q a a q a q --=-=-=-=- 1(1) 1n n q S a q -=? - 收益还原法的一般公式 ： 收益还原法一般公式的原理是把各年的资金全部折现到估价时点。 12 11212...(1)(1)(1)(1)(1) (1) n n a a a P r r r r r r =+++++++++ 当还原利率每年不变为r 时,上述公式变为: 12 2...(1)(1)(1)n n a a a P r r r = ++++++ 当还原利率每年不变为r 时，纯收益也不变为a 时，公式变为：

收益还原法过程

土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、受托估价方 四、估价目的 五、估价依据 六、估价基准日 七、估价日期 八、地价定义 九、估价结果 十、需要特殊说明的事项 十一、土地估价师签名 十二、土地估价机构

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 二、地价影响因素分析 第三部分土地估价 一、估价原则 二、估价方法与估价过程 Ⅱ收益还原法 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。收益还原法利用了经济学中的预期收益原理，土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性，任一土地的客观合理价格，为该土地的产权人在拥有该土地的期间内从中所获得的各年纯收益的现值之和。 1、计算年房地产总收益 结合估价对象周边实际状况，本次评估估价对象所在区域写字楼市场平均租金取1.7元/平方米·天。 根据目前青岛市该区域房地产市场租赁情况，类似项目的出租空置率约为10%。 年房地产总收益=租金×365×建筑面积×（1-空置率） 2、计算年房地产总费用 （1）年管理费 指对出租的物业进行必要的管理的费用，根据青岛市商业物业出租的一般情况以及待估宗地的具体情况，取年租金的2%。 年管理费=年租金×2%

（2）年维修费 指为保证物业正常使用每年需支付的修缮费，根据项目用地的实际情况，维修费取房屋重置价的1.5%。 ①计算房屋重置单价 房屋重置价是指假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用和正常的利税；本次评估采用成本法计算房屋重置单价。 A、建安工程费 根据现场勘察及委托方提供的资料，待估宗地地上建筑物共五层，参照青岛市《2012年建筑安装工程平方米造价指标》，建安工程费取1200元/平方米。 B、勘察设计费和前期工程费 根据青岛市同类建筑物在估价时点的建设工程状况，勘察设计费和前期工程费按照建安工程费的10%计取，则： 勘察设计费和前期工程费=建安工程费×10% C、城市基础设施配套费 按照《青岛市各区域城市基础设施配套费收费标准（2012）》，青岛市市内三区城市基础设施配套费取293元/平方米。 D、宗地内基础设施建设费 该费用包括宗地内基础设施及围墙、水池、绿化等费用，根据青岛市同类项目配套情况，确定估价对象宗地内基础设施建设费取300元/平方米，由于其计算基数为土地面积，则按照建筑面积取费如下：宗地内基础设施建设费=300×土地面积÷建筑面积 E、管理费 根据青岛市同类项目的一般情况，管理费按A、B、C、D四项和的2%计算，则： 管理费=（A+B+C+D）×2% F、利息 根据同类工程建筑工期情况，计息期按1年计算，城市基础设施

收益还原法公式推导过程

收益还原法公式推导过 程 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

收益法公式的推导过程 首先，要知道两个最基本的公式，即等比数列求和公式、收益还原法的一般公式，其它所有公式都是在这两个基本公式的基础上推导出来。 等比数列求和公式 ： 设首项为a 1,公比为q , a n 为第n 项，Sn 为前n 项之和，则： 上述公式中的q 的含义是等比数列的公比（即q=a 2/a 1），当采用s 表示递增或递减率时公式为： Sn 的推导过程如下： 1231...n n n S a a a a a -=+++++ ① 在上式两边分别乘以q ，可得 234...n n a a a a qa =+++++ ② ①-②可得： 收益还原法的一般公式 ： 收益还原法一般公式的原理是把各年的资金全部折现到估价时点。 当还原利率每年不变为r 时，上述公式变为： 当还原利率每年不变为r 时，纯收益也不变为a 时，公式变为： 一、土地年纯收益不变，还原利率不变且大于零，土地有限使用年期下的计算公式： 以下为推导过程： 由于a 和r 每年都不变，根据收益还原法的一般公式，可知： 2...(1)(1)(1)n a a a P r r r =++++++ ① 12(1)(1)...(1)(1)(1)n n n n n a r a r a r r r --++=++++++ ② 12(1)(1)).1.(.1n n n a r r r --++++++= ③

上述公式③中的分子（红色字体部分），即为一个首项为1，公比为(1+r)的等比数列的和，把等比数列求和公式代入到上述公式③中可得： 二、土地年纯收益不变，还原利率不变且大于零，土地无限年期下的计算公式： 土地无限年期，则n=无穷大，则上述公式中的=01(1) n r +极限值，则： 三、当t 年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零，有限使用年期的价格计算公式： 该公式的推导过程其实利用了收益法一般公式和每年纯收益不变的公式，推导过程如下： 根据收益还原法的一般公式可得： 11[...](1) (1)(1)t i i t n i a a a r r r +==++++++∑ 1122[...][...](1)(1)(1)(1[)(1)(1...](1)(1)(1))t i i t t t n i a a a r r r a a a a a a r r r r r r +=-+++++++++=++++++++∑ ①2112[......](1)(1[...)(1)(1)(1](1)(1(1)1)))(t t t i n t i i a r a a a a a a a a r r r r r r r r =+++++++++++++=++++-+∑ ② 上述公式①中的红色字体部分，一减一加，是为了把t 年以后的纯收益不变情况补齐为从第一年开始纯收益就不变的情况，经过这样的处理后，变成了两个已知的求和公式（即公式②中的红色部分和紫色部分），这两部分即为a 和r 都不变的有限年期价格计算公式，代入上式中可得： 111[](1)(1)(1)t i i t n i a a r r r r ==+-+++∑ ① 备注：个人认为，上述倒数第二步即公式①更容易记忆。 四、当t 年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零，无限使用年期的价格计算公式 土地无限年期，则n =无穷大，则上述公式中的1 (1)n t r -+极限值=0，则： 五、还原率每年不变为r ，纯收益按等差数列递增或递减的计算公式：

房地产评估之收益法

收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。 （3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

房地产估价案例与分析第7讲收益法(上)

『估价案例与分析辅导』 房地产估价案例与分析第7讲:收益法（上）（2004） 数据编号：K6-F1580 第七讲收益法（上） 一、内容提要： 收益法的基本原理，报酬资本化法公式。 重点、难点： 熟悉收益法的基本原理，掌握报酬资本化法公式。 二、内容讲解： 6．1 收益法的基本原理 6．1．1 收益法的概念 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即： 地价＝年地租×购买年 例如，威廉·配第在《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即：

地价＝地租/利息率 并用其来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”之后有了直接资本化法(价格＝年收益÷资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格＝年收益X收益乘数)。再后来，出现了报酬资本化法。 下面先以报酬资本化法为主来说明收益法。虽然从历史来看先有直接资本化法后有报酬资本化法，但弄懂了报酬资本化法后就不难理解直接资本化法，如同弄懂了地租资本化法后就不难理解早期购买年法一样。直接资本化法将在本章第5节介绍。 6．1．2 收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本，或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是借助它来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。即从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的指示，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。 收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。所以，购买收益性房地产可以被视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能带来的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入 银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将这笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果 某笔资金X利率＝房地产的净收益 那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到： 房地产价格＝房地产的净收益/利率 例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房

土地估价收益还原法

土地估价收益还原法 一.收益还原法的基本原理 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下: P=a/r[1-1/(1+r)m] 式中:P--有限年期土地收益价格; a--年土地纯收益; r--土地还原利率; m--土地使用年期。 二.运用收益还原法评估宗地价格的程序 1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料; 2.估算年总收益; 3.估算年总费用; 4.计算年纯收益; 5.确定还原利率; 6.选用适当的计算公式求得试算收益价格; 7.确定待估宗地地价。 2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。 2.4 总费用 2.4.1 土地租赁中的总费用 土地租赁中的总费用主要包括: 1.土地使用税; 2.土地管理费; 3.土地维护费; 4.其他费用。 2.4.2 房地出租中的总费用 房地出租中的总费用主要包括: 1.经营维修费; 2.经营管理费; 3.房屋年保险费; 4.房屋出租年应交税金; 5.房屋年折旧费; 6.房资本的利息 7.其他费用。 2.4.3 经营性企业房地产中的总费用 经营性企业房地产中的总费用主要包括: 1.销售成本; 2.销售费用; 3.经营管理费; 4.销售税金; 5.财务费用;

6.经营利润。 2.4.4 生产性企业房地产中的总费用 生产性企业房地产中的总费用主要包括: 1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等; 2.产品销售费; 3.产品销售税金及附加; 4.财务费用; 5.管理费用; 6.企业利润。 2.5 求取年纯收益 1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用 2.房地出租中的土地年纯收益求取::: 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益 房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用 房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率 3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取: 房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用 土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益 4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取: 土地年纯收益=生产总收入―生产总成本 5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取: 自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。 2.6 还原利率的确定 2.6.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系 还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率,三者之间的关系应按下面公式确定: r=(r1L+r2 B)/(L+B) 式中:r--综合还原利率; r1--土地还原利率; r2--建筑物还原利率; L--土地价格; B--建筑物价格。 2.6.2 还原利率的确定方法 还原利率应按下列方法确定: 1.不动产纯收益与价格比率法:应选择三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例,以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。 2.安全利率加风险调整值法:即:还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。 3.投资风险与投资收益率综合排序插入法:将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原利率。 在确定土地还原利率时,还应注意土地所有权价格的还原利率和土地使用权价格的还原利率

第5章 土地估价方法之一——收益还原法

第五章土地估价方法之一——收益还原法 第一节收益还原法概述 一、收益还原法的定义 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 二、收益还原法的原理 由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。具体表述：假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是每平方米20000元。即地价＝土地年纯收益÷土地还原率。再假设此人另以20000元货币以年利率

5%存入银行，此人每年得到的利息（货币纯收益）与上述的一平方米土地的收益是等额的。因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。 上述收益还原法的表述，只是在土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的一种特殊形式。如果三个基本因素发生变化，土地收益价格的计算公式都将发生变化，这将在以后介绍的公式中反映。 三、收益与地租的关系 土地是社会经济活动的基础。但由于土地的自然条件不同和土地区位的差异性，使土地使用者因使用不同的土地而获得收益。这种因使用土地而带来的土地收益，将因土地所有权的存在而转化为地租。也就是说，地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。因此，土地收益与地租二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权和使用权的分离，使来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。 四、收益还原法的基本公式 （一）土地年纯收益不变 土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：

收益还原法

收益还原法 一、判断题A对B错 1. 实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。答案：B [解答] 可以直接用于评估，作为评估的依据应当是客观收益。 2. 承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。 答案：A [解答] 利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。 3. 收益还原法里用到的收益是指客观收益。 答案：A [解答] 客观收益是收益还原法里用到的收益。 4. 地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。 答案：A [解答] 收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素理论分配理论。 5. 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。 答案：B [解答] 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以相等，也可以不等。 6. 综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。答案：A [解答] 根据综合还原率概念：综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体

的价格时所使用的还原率。 7. 土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。 答案：B [解答] 还原率=安全利率+风险调整值。土地还原利率的大小与土地投资的风险成正比。 8. 采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。 答案：A [解答] 安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。 9. 收益还原法的关键是还原利率的确定。 答案：B [解答] 收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。 10. 估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 答案：A [解答] 土地的收益分为有形收益和无形收益，所以估价时要考虑各种无形收益。 11. 土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。 答案：B [解答] 影响地价的主要因素应当是收益和还原利率，年期对土地价格有影响，但不是影响地价的重要因素。

收益法评估资产的基本程序和基本参数

收益法评估资产的基本程序和基本参数 采用收益法进行评估，其基本程序如下： 第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 第二，分析测算被评估对象未来预期收益； 第三，确定折现率或本金化率； 第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值； 第五，分析确定评估结果。 运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，即收益额、折现率和获利期限。 1、收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。特点： （1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； （2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。 2、折现率和本金化率 （1）从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 （2）折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是指同期国库券利率，风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。 （3）本金化率与折现率在本质上是相同的。习惯上人们将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。

（4）确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。 （5）折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。 3、收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。

资产评估收益法中参数的确定

资产评估收益法中参数的确定 来源：岁月联盟 作者：未知 时间：2010-07-03 资产评估的收益法又称收益还原法或收益本金化法，是国际上公认的资产评估基本方法之一。 资产评估是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。其适用条件要求是：评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。显然地，资产评估的收益法涉及预期收益额、未来收益期、折现率这三个基本参数。收益法的核心问题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。 预期收益额的确定 预期收益额受诸如背景、政策因素等在内的众多因素的影响，存在很大程度的不确定性。但这并不妨碍对预期收益的确定作出努力。 ——预期收益额的确定，既要联系又高于历史。将历史与未来完全进行割裂、简单地以历史去推知未来都是有失偏颇。 客户公司过往的业绩固然不等于将来，但是至少表明了与将来的某种逻辑联系。企业预期未来收益额的确定，首先，离不开企业现有的生产条件、技术条件、市场条件。同时，未来情况的确定很大程度上是建立在现时、法规、信贷、税率等制度下。这是决定企业收益额大小的客观条件。要本着从企业的经营现状出发，分析过往的业绩，去推导未来。可以说，这种分析越是充分，越有利于恰当地推知预期收益额。

同时，未来的，又不是简单的历史照搬。应当明确，企业过往的发展未必是合理的，企业资产的效用可能还有潜力或者已经丧失殆尽。企业未来收益额的确定，必须是在考虑资产的最佳与合理使用的基础上，通过对未来市场的发展前景及各种因素对企业未来收益额的影响进行分析，模拟出企业在未来若干时期的经营状况和经营业绩来加以达到。 ——预期收益额的确定，既有赖于但又不限于参照客户企业提供的资料。 客户企业较为熟悉自身乃至行业情况，有自己的发展目标和市场定位，如果能够站在客观的立场去做预测，是能够编制出具有较高信息含量的未来收益预测的；何况提供预测性财务信息本来就是客户企业的责任，在评估中介机构不可能完全介入企业的预测，只能进行抽样检查与判断分析的情况下，作为中介机构有可能也有必要将其作为确定未来预期收益额的依据。 但另一方面，也必须看到，企业提供的预测资料，毕竟源于作为永恒追求利益的“经济人”的企业管理当局。在企业管理当局出于某种利益动机（驱动）下，往往有意拔高或降低、甚至提供虚假盈利预测值而难以做到客观公正。同时，作为盈利预测本身也有自身的弱点，盈利预测的复杂性、预测方法的局限性、由于预测本身所固有的不确定性，包含盈利预测在内的各种预测信息的可靠性、相关性毕竟不同于现实，而且，这种盈利预测的时间越长，其准确性也越差；因而，即便希望是从客观角度出发，也因盈利预测本身的先天不足（弱点）难以有圆满解释；即便是历史财务信息资料本身，其本身是否已经全面反映企业资产的过往情况还难以完全避免受到责难。因此，在未来收益的确定问题上，中介机构要有正确的局外观。也就是既要企业客户提供的资料又要不限于企业提供的资料，还要依赖评估中介机构自身的专业优势，通过掌握多方面的资料去而合理地推导与估算未来收益。 ——预期收益额的确定，既可以采用现金流又不排斥采用净收益。 对委估资产价值特别是企业价值的看法——一种获利能力而非资产本身的重置价值；一种整体获利能力而非单项资产获利能力的简单相加之和。这种观念日益得到接受。对于未来预期收益额确定的启迪意义就在于它既可以通过现金流又可以通过净收益的运用来达到。 未来委估资产（整体）获利能力的表述，首先可以采用现金流。理财学理论认为，资产的内在价值是其未来现金流量的现值。如果把资产的经营过程看成是一个不断投资与不断回收的过程，那么，委估资产的价值最终体现在回收的现金上。采用现金流来确定未来收益额，即运用企业在未来经营期内经营过程中的现金流入量与流出量的差额来确定企业委估资产收益。它包括企业在未来的一切收支净额，无论是营业收支、投资收支还是资产收支，只要形成现金净流量就应该看作是收益。 未来委估资产（整体）获利能力的表述，还可以采用包括净收益在内的口径。净收益指在未来经营期内所获得的归资产所有者拥有和支配的价值金额即

收益还原法实例

收益还原法具体测算过程 (二）收益还原法测算过程 （简述技术过程）由于估价对象作为商铺用途，属于典型收益性物业，具有明显的收益特征，其租赁市场较活跃，有关数据较易取得和预测，故可通过租赁收入扣除由出租人负担的费用后计算其在未来使用年期内每年净收益，然后按一定的折现率折算到估价时点上，再求和，即可求得估价对象房地产价值，今次为抵押房地产估价，由于注重预期风险，且估价对象收益较持续平稳，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。 计算公式为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）N] 其中：V表示待估房地产价值；A表示房地产年纯收益；Y表示报酬率；n表示剩余收益年限。 评估测算过程： 1、测算有效毛收入 （1）、测算租金价格（要进行简化） 经过对估价对象周边房地产市场调查，结合估价对象的特点， 选取了文明北路东侧商铺等三个类似成交案例为比较案例，估价计算 过程见表1、2、3。 表1、编制比较因素条件说明表

修正，区域因素及个别因素修正，列表如下： 表3、编制比较因素系数及测算过程表 估价对象单价=(105.04+105.73+108.04) ÷3=106.27（元/平方米）（2）、使用现状分析 估价对象目前由业主自己经营,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。 （3）、有效出租面积或有效出租率说明 估价对象有效出租面积占比率较高，约占总面积的95%。

（4）、空置率与租金损失情况分析 估价对象所处地段较繁华，空置率较低，该地段地面商铺较少出现空置情况,因而平均空置率约为2%。 （5）计算年有效毛收入 年有效收入=月租金×12×建筑面积×有效出租率×年平均空置率= 2、其他收入 押金利息：利息按以押金10000元为基础计算，其利率为现行利率为年利率 5.31%为基准计算,则押金年利息为:10000×5.31%=531元，折合 3、运营费用 估价对象的正常运营所需税费用具体见下表： 4、计算年净收益

基金管理公司资产评估

基金管理公司资产评估 评估方法 资产评估的方法主要有收益法、市场法和资产基础法（成本法）。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。由于国内尚无上市的基金管理公司，同时受客观条件限制，市场上有相对可比案例或可比指标无法获取，故本次评估不采用市场法。 收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种方法是未来收益折现法和收益资本化法。收益法是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，符合对资产的基本定义。同时，被评估企业管理层能够提供未来年度的盈利预测，具备采用收益法评估的条件。因此，本次采用收益法进行了评估。 成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 因此本次评估采用资产基础法和收益法对XX基金管理有限公司股东全部权益价值进行评估，以确定委估资产在评估基准日的市场价值。 （一）资产基础法评估说明： ⑴、货币资金：包括现金和银行存款。 现金，评估人员会同企业会计主管对现金进行监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和评估基准日至盘点日的账务记录推导出评估基准日的金额，账实相符。在核实无误的基础上以基准日人民币库存现金账面值确定评估值。银行存款：包括自有资金存款、一般风险准备金存款及保证金存款。评估人员核对与委估明细表是否相符，获取评估基准日的“银行对账单”、“银行存款余额调节表”及银行存款询证函，查明是否存在未达账项且是否正常。银行存款经核实无误后按账面价值确定评估值。 ⑵、交易性金融资产：为企业购买的债券型基金。评估人员获取了XX基金管理有限公司的基金账户对账单，并对基准日所持有的基金名称、种类及持有份额进行了发函确认。交易性金融资产评估值以基准日基金单位净值乘以公司所持有的各基金份额确定。 ⑶、应收利息：为XX基金存于招商银行、兴业银行、民生银行的定期存款按照存款利率计提的利息。评估人员获取了定期存款存单，复核了所属期间的应计提利息，经复核无误后按账面值确定评估值。 ⑷、应收款项：包括应收管理费、应收申购费、应收赎回费、应收转换费、应收销售服务费及押金、保证金等。评估人员首先获取了应收款项的明细清单，进行了逐一审核，同时向财务部门了解了基金产品各类手续费的计算方法，并对部分款项进行了发函确认。经核实无误，

收益还原法公式

收益还原法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握收益还原法的基本原理，掌握收益还原法的公式，掌握资本化率的含义，掌握收益还原法应用举例与分析。 教学重点：房地产纯收益的计算 教学难点：收益还原法的应用 教学手段和方法： 以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节 基本原理 一、基本概念 收益法也称收益还原法、资本化法（Income Capitalization Method ），是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。 收益还原法是房地产价格评估的基本方法之一，在国内外房地产价格评估中应用很广，又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。其估价思想就是房地产价格等于未来土地上可得到的纯收益折算成现在价值的总和。 采用收益还原法求算的房地产价格，被称为收益价格。 还原利率，是指用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。在采用收益还原法评估房地产价格时确定适当的还原利率，是准确计算房地产价格的非常关键的问题。 二、理论依据 收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。在通常情况下，人们使用某一房地产的目的是在正常情况下获得该房地产的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。形象一点可以表示为：某一货币额?利息率=纯收益，那么，这一货币额就是该房地产的理论价格。用公式表示为： 房地产价格=纯收益/利息率 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。 上述收益还原法的表述方法是马克思主义地租理论的应用，当然这只是一种特殊形式，即假设情况下在房地产纯收益每年不变，房地产还原利率每年不变，而且在房地产使用年期为无限年期情况下的理想状态下的土地价格。同时，房地产还原利率也不是简单的银行利率，如果假设中的三个基本因素发生变化，房地产价格的计算公式也将发生变化，这将在下面的公式中有所反映。 第二节 收益还原法的公式 1、房地产还原利率不变且大于零，使用年期无限的价格计算公式为： P = a/r 式中：P ——房地产价格 a ——房地产纯收益 r ——房地产还原利率 2、房地产使用年期有限且其他因素不变 当a 每年不变；r 每年不变且大于零；房地产使用年期为n 年时，其计算公式如下： ??????+-=n r r a P )1(11/ 式中：P 、a 、r 同前； n ——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。

资产评估第五章习题及答案

同步练习 一、单项选择题 1．下列各项中属于不可确指资产的有( )。 A．商标B．专利权 C．著作权D．商誉 2．无形资产的经济寿命受到技术进步、市场变化等外在不确定性因素的影响更大，这体现了无形资产的特点中的( )。 A．非实体性B．垄断性 C．经营效益性D．价值的较大不确定性 3．一项无形资产的寿命期，主要取决于它的( )。 A．重置成本B．损耗程度 C．机会成本D．使用价值 4．在进行无形资产评估时，应该确定无形资产评估的前提，即它的( )。 A．有效期限B．成熟时期 C．重置成本D．能产生超额收益 5．在无形资产转让价格评估中，转让价格的计算公式可以是( )。 A．销售利润×销售利润率B．销售利润×销售收入分成率 C．销售利润×销售利润分成率D．销售收入×销售利润分成率6．用成本法评估某项专利技术，已经在开发该专利的过程中耗费的材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接成本为( )。 A．75 B. 50 C. 65 D. 20 7．同一内容的技术发明只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经许可不得进行营利性实施。这是专利权的( )。 A．独占性B．专有性 C．时间性D．不可转让性

8．专利的成本费用与专利可以带来的额外收益之间( )。 A．有必然联系B．没有多大联系 C．没有必然联系D．有一些联系 9．商标的评估对象是（）。 A．商标所带来的总体收益B．商标注册时所花费的费用 C．商标产品的价格D．商标所带来的额外收益10．决定商标权价值高低的因素为( )。 A．商标的基本构成和设计B．商标所能带来的效益 C．商标具有法律保护的专用权D．商标所能发挥的作用及具有的特点11．商誉评估值指的是企业超额收益的( )。 A．本金化价格B．重置成本价格 C．变现价值D．最高收益值 12．某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，现已使用了3年，经评估其重置成本全价为100万元，则此项无形资产的重置成本净值为( )。 A．75万元B．80万元 C．82万元D．85万元 13．对无形资产评估时（）。 A．收益法是唯一的方法B．收益法、市场法、成本法都可采用 C．只能采用收益法和市场法D．只能采用收益法和成本法14．某企业的预期收益额为16万元，该企业的各但单项资产的重估价值和为60万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为适用本金化率计算出的商誉价值为（）。 A．10万元B．20万元 C．30万元D．40万元 15．对同一专利权来讲,其价值最高许可使用形式为为（）。 A．普通使用许可B．排他使用许可 C．交互使用许可D．独占使用许可

资产评估收益法的应用

资产评估收益法的应用 摘? 要：随着我国社会主义市场经济体制的不断完善和中国加入世界贸易组织，人们对无形资产的作用日益重视。特别是商誉对社会和企业发展的作用得到了越来越广泛的认可，因此对商誉的评估就显得尤为必要且重要了。无形资产评估的收益法，充分考虑了投资者贴现的预期收益和风险，能与其投资决策相结合，体现了产权交易的公平合理性。它将无形资产的获利能力量化为预期收益，并将其作为对评估作价的基础，反映了资产经营目的和优质优价的市场价格形成机制。在无形资产获利能力真实、预测科学的情况下，能较准确、合理地评估出技术资产的价值，有利于维护产权主体的正当权益 正文： 一、评估项目名称：A公司无形资产的价值评估 二、委托方及资产占有方：A公司(概况略) 三、评估目的：为A公司将其资产投资于组建中的股份有限公司提供无形资产的价格依据。 四、评估范围和对象：A公司的无形资产。 五、评估基准日：1998年7月31日 六、评估依据 国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见(试行)》；国家财政部1998年6月9日发布的1998年第5号公告； (四)中国人民银行

1998年6月30日关于调整存贷款利率的公告；中国经济景气监测中心1998年6月30日公布的1998年l一6月国有企业生产经营业绩监测指标；A公司提供的1994—1997年的公司年度财务报表；A公司提供的专利证书及科技成果鉴定证书。 七、A公司无形资产的清查情况 无形资产是指特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营能长期持续发挥作用并带来经济利益的一切经济资源。无形资产的具体形态有专列，专有技术，商标和商誉等等。判断一个企业是否存在无形资产的判据是它的运营效果中有无超额收益。超额收益是指企业收益超出平均收益的部分。 (一)A公司具有无形资产 A公司是一个以生产销售矿冶设备中振扳动机械为主的工业企业。为了判断该公司是否存在无形资产，我们做了比较大量的调查工作，进而在分析的基础上做出了判定。考核超额收益主要从企业的销售净利润率和资产净利润率看是否超出行业的，工业的和社会的平均水平。A公司1994年至1997 年的销售净利润率稳定在12.32％至13.34％之闻，四年平均为12.70％，保持相当高的水平。A公司属于矿山治金机械制造行业，据《中国机械工业年鉴1997》，知全国独立核算的矿山冶金机械制造行业的1996年的销售利润率为一2.74％。A公司 1994年至1997年的资产净利润率在8.19％至10.84％之间，且逐年增加，其四年平均为10.05％。据《中国执械工业年鉴1997》，