房地产估价——市场比较法的评分实训

房地产估价实训3——比较法评分

本次评估运用市场比较法时所选取的区域因素、个别因素,在编制比较因素指数时,由估价师根据市场交易情况,确定相应因素指数作为编制依据。

（1）交易日期修正:估价对象交易日期统一设定为2018年10月份,选取的可比实例根据可自行设定,然后参考下面的中房

（2）房地产状况因素修正

A、区域因素:

①地段位置:综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素,以估价对象为基准(100%),每变化一个等级修1%-5%。②公共配套设施完备度:综合分析大公共配套(菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等)及小区配套(会所、停车场、健身场所、幼儿园等),以估价对象为基准(100%),按好、较好、一般、较差、差进行每个级别差1%修正。③交通便利程度:综合分析地铁、与从化汽车站距离、公共交通等因素,以估价对象为基准(100%),每变化一个等级修1%-5%。④周边物业类型:综合分析周边房屋类型(工厂、商业用房、住宅等),以估价对象为基准(100%),每变化一个等级修1%-2%。⑤环境状况:综合分析环境质量(声、气、视)、治安环境、人文环境等因素,以估价对象为基准(100%),每变化一个等级修1%-5%

B、个别因素

①新旧程度(建筑年代):以估价对象为基准(100%),每变化一年修正±0、5%。②朝向:南、东南、西南、东、西、东北、西北、北八个方向,以南为最好,东次之,西再次之,以北为最差,每变化一个朝向修正1%。③楼层:中层偏上最优,高层次之(顶楼除外),低层再次之,视情况修正1%-2%。④户型(布局):综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性,以估价对象为基准(100%),每变化一个等级修正1%-2%。⑤装修情况:分毛坯、普装、精档、高档四个等级,以估价对象为基准(100%),每变化一个等级修正1%-2%。⑥学区情况:分为重点、一般、较差三个等级,以估价对象为基准(100%),相差一个等级修正±5%。

表1 比较因素条件说明表及比较因素修正指数表

再根据比较因素条件指数,对可比实例价格从交易情况、交易日期、区域因素与个别因素等方面进行修正,得出估价对象的比准价格,比准价格计算公式:估价对象比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。详见表2。

表3市场比较法测算过程表

比较案例与估价对象处于同一个供需圈,且用途相同、规模相当、案例具有可比性。计算得出上述三个比较案例的比准价格相差不大,故取三者的平均值作为估价对象房地产的市场价格。即

估价对象市场价值=

经估价师的调查、分析、测算,最终确定从化雅居乐滨江花园A栋603房在估价时点,单价为元/平,的市场总价值为: 万元。