我国房地产市场中地方政府行为的经济学分析

２００９年３月第１１卷第２期　

东南大学学报（哲学社会科学版）

ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｏｕｔｈｅａｓｔＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＰｈｉｌｏｓｏｐｈｙａｎｄＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅ）

Ｍａｒ畅２００９Ｖｏｌ畅１１Ｎｏ．２

我国房地产市场中地方政府行为的经济学分析

俞　露

（南京大学经济学系，江苏南京２１００９３）

［摘　要］近几年我国部分城市的房地产价格呈现非正常上涨的趋势，地方政府在房地产市场中拥有推动房地产价格持续上涨的激励，而目前我国房地产市场的制度安排为地方政府将这种激励转变为实际行动提供了制度条件，从而使地方政府的行为对房地产市场的价格产生不容忽视的影响。这是造成近期我国房地产市场持续非正常“升温”的重要原因之一。本文以我国房地产市场中的地方政府行为为研究对象，在“经济人”假设的基础上，运用经济学的分析方法，对地方政府行为进行成本收益分析，并解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，为规范政府行为、促进我国房地产业持续健康发展提供一种思路。

［关键词］地方政府；房地产市场；成本收益分析；“经济人”行为

［中图分类号］Ｆ２９３．３　［文献标识码］Ａ　［文章编号］１６７１‐５１１Ｘ（２００９）０２‐００１７‐０７

［收稿日期］２００８－０９－２９

［作者简介］俞露（１９８２－），女，浙江杭州人，南京大学商学院经济学系硕士研究生，研究方向：政治经济学。

一、问题的提出

改革开放以来，随着我国工业化与城市化进程的不断推进，我国房地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激，近几年我国房地产市场出现了空前的“火热”。这种“火热”最直观地体现在部分城市持续非正常上涨的房价上。据统计，２０００年以来，我国商品房和商品住宅平均销售价格增幅超过１０％。２００５年一季度，全国商品房平均销售价格同比增长１２．５％，其中住宅售价增长１３．５％。全国３５个大中城市的住宅销售价格一季度同比上涨１０．５％，其中有８个城市的住宅销售价格同比涨幅超过１０％

［１］

。２００６年，全国７０个大中城市房屋销售价

格同比上涨５．５％［２］

。目前中央和各级地方政府已经对

房地产市场制定并实施了许多相关的调控政策，然而房地产市场的“降温”效果并不明显。而房地产市场出现的部分城市房价非正常上涨、供给结构失衡、房地产资源配置不合理等一系列问题，始终是各界关注与争论的焦点。

对于国内房地产价格持续走高的问题，学术界存在不同的观点。学者们从住宅供应结构、城市化进程、人民币升值预期和金融制度等多种角度，解释了促使房地产价格非正常上涨的原因。而事实上，作为市场的参与者和监督者，地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。有学者认为，分税制后地方事权与财权不对等所带来的压力，以及地方政府作为中央政府或上级政府代理机构的压力，促使地方政府会介入房地产市场，并客观推动了城市房地产价格的非正常上涨［３］。也有学者指出我国局部房地产泡沫的根本原因在于地方政府对房地产领域的行政垄断［４］。关于地方政府与房地产市场的问题，现有的理论只是从财政体制、代理机制和

行政机制等角度对其进行了分析，这种研究存在一定的局限性。而从经济学的角度研究地方政府与房地产市场的问题，会对目前我国房地产价格持续走高的现象做出更合理的解释。本文以我国房地产市场中的地方政府行为为研究对象，在“经济人”假设的基础上，运用经济学的分析方法，对地方政府自身进行成本收益分析，并解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施，为规范我国房地产市场提供一种思路。

二、土地垄断供给制度与地方政府角色

房地产又被称为不动产（ＲｅａｌＥｓｔａｔｅｏｒＲｅａｌＰｒｏｐｅｒ‐ｔｙ），它包括所有的设施（建筑物和构筑物）总体、在其上建造设施的土地以及空置的土地和它们衍生的各种权益。

房地产市场是房地产交换的场所与领域，也是房地产一切交换或流通关系的总合，它是由市场主体、客体、中介组织、价格和运行机制等要素构成的一个系统。按照不同的标准可以将房地产市场体系划分为不同的子市场。从房地产市场内部运作规律的角度考察，目前我国房地产市场可以划分为土地出让市场、房地产增量市场和房地产存量市场。土地的相对稀缺性和区位垄断性造成了土地出让市场的自然垄断，加之房地产产品的差异性等多种因素，这些都决定了房地产市场是不完全竞争市场，这为政府干预房地产市场提供了理论依据。在我国，土地出让市场中的土地一级市场是由国家垄断的。土地出让市场是指土地所有者以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场，国家作为土地所有者将一定年限内的土地使用权让渡给土地使用者，并收取出让金或地租。

土地使用权的出让是建立在土地使用权和所有权分离的基础之上的。我国枟宪法枠和枟土地管理法枠明确规

定，城市土地属于国家所有，中央政府是国有土地所有权的确切代表。在实际土地使用权流转过程中，国家依法授权给市、县人民政府作为国有土地所有权的代表，各级地方政府代表国家行使土地所有权，市县各级政府土地管理部门为具体的土地出让执行者，将本行政区内指定地块的使用权按一定条件让与土地使用者占有、使用、经营和管理。而国有土地的收益权能一部分由土地使用者享有，一部分由政府通过收取土地使用税（费）和土地使用权有偿出让的形式来实现。

对于集体所有的土地，枟宪法枠规定，国家为了社会公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用，并依法给予补偿。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。由于集体土地的所有者只在使用期三十年内享有收益权，因此，在土地征用补偿时，枟土地管理法枠规定土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。而农民集体所有的土地如果要实现由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须通过地方政府的征用将集体所有的土地变更为国家所有，以实现土地使用权的让渡，这是农村集体土地进入市场交易的唯一途径。

在土地使用权出让前，政府为达到合理配置土地资源，优化产业结构，增加城市财政收入等一系列的经济目的，必然要考虑即将出让的地块（包括出让给谁，出让面积多大，出让价格高低等）在遵守有关法律法规的前提下，以市场规律为基础，最大限度地体现土地资产的社会与经济效益；而在土地使用权出让时，政府和土地受让方之间的法律地位是平等的，在土地使用权出让以后，双方中的任何一方若违反合同给对方的利益造成损害，则必须承担一定的财产补偿责任。土地使用权的受让者可以是除法律特殊规定以外的中华人民共和国境内外的公司、企业等组织和个人（即法人和自然人），他们取得的是与土地所有权相分离的独立的财产权利，它包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权（如土地使用权转让、出租、抵押等）。

土地使用权出让的制度安排表明，国有土地使用权转让的过程中，各级地方政府代表国家行使土地所有权，而集体土地转变为国有土地进入土地使用权转让市场，必须通过地方政府的征用，即各级地方政府拥有集体土地的垄断购买权。从表１可见，在土地出让市场中，各级地方政府事实上是土地增量供给的唯一垄断者。

表１　中国土地市场结构与地方政府行为角色

市场类型交易主体交易客体交易方式政府行为特征农地征购市场地方政府、农村集体经济组织土地所有权征购政府单向购买土地一级市场地方政府、土地使用者土地使用权出让（协议、招拍挂）、划拨、租赁政府垄断供给土地二级市场土地使用者之间土地使用权转让、租赁、抵押政府调控

土地出让市场交换的是国有土地使用权，除法律规定可以以划拨方式取得土地使用权的情形外，目前我国土地使用权出让的方式主要有招标出让、拍卖出让和协议出让。土地有偿划拨的形式下，地价是依据国家规定的征地拆迁补偿标准来制定的，由用地单位需要支付的征地和拆迁补偿费构成，这种计划价格一般会低于由供求关系决定的市场价格。在土地招标形式下，土地的供给量是一个既定量，而政府在众多的投标方案中做出选择，除了与标价因素有关的土地收益外，政府在招标市场上还会考虑规划建设方的企业资质等多种因素。在拍卖出让土地的形式下，买方之间的竞争相对充分，一般情况下，出价最高的需求者得到土地，并形成最终的土地成交价格。在协议出让土地时，政府虽然垄断土地供给，但由于交易时只存在一个需求者，因而土地价格是一种双边垄断市场所决定的价格，协议最后的成交地价取决于双方的讨价还价能力和当时的社会经济环境，当然这种土地成交价格必须高于国家政策规定的最低限价。而自２００２年７月１日起，按照枟招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定枠，我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

目前我国多数城市实行的是土地储备制度，部分地方政府成立了土地储备中心，旨在通过征用、收购、置换、到期回收和土地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地的整治与开发，在完成房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根据城市规划和城市土地年度使用计划，有步骤地将储备土地投入市场。

在土地出让过程中，地方政府须按规定，根据土地估价的结果和政府产业政策，综合确定土地出让时的标底或者底价。而作为土地估价结果的参照标准，基准地价反映了一类地区土地的平均价格水平。土地价格的本质是一种产权价格，它主要由土地出让市场的供求关系决定。作为最基本的生产要素，土地的自然供给是没有弹性的，而土地的经济供给受自然供给的限制也缺乏弹性，土地的供给不因土地价格的变化而增加，因此地价主要由需求方决定，表现为一种需求价格。而对土地的需求主要是由对土地地上产物的需求所引起的，这种派生需求决定了土地的价格。在我国房地产市场中，城市化进程加快、住房需求增加以及人民币升值预期等多种因素促使这一期房地产需求大幅增加，这直接引起了房地产价格的上涨，而增量房地产价格的提高进一步刺激了对土地的需求。有关房价与地价的研究表明，在房地产市场的供求关系和价格传导机制中，房价和地价互为因果。前一期上涨的地价进一步推动了增量房地产价格的上涨，而这一期的房价上涨进一步刺激对土地需求的增加，如此形成地价与房价的螺旋

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上涨。可见，土地价格产生于以地方政府为主体的土地出让市场，地价对房地产市场的价格有着举足轻重的作用，而房地产市场中的地方政府行为不但会影响土地价格水平，也会对房地产价格的形成产生一定的影响。

三、房地产市场中地方政府行为的

成本收益分析

近几年我国某些地区房地产价格大幅上涨的趋势仍在继续，这与中央政府力求实现的市场价格稳定、经济平稳发展的宏观目标相距甚远。针对部分城市非正常上涨的房价，中央政府已经制定并实施了许多相关的政策措施，以期达到调控房地产市场的目的。然而调控后房地产市场“降温”的效果并不明显，部分城市房价涨幅过大、房地产资源配置不合理等一系列问题仍然屡见不鲜。作为房地产市场的直接参与者，地方政府的行为通过房地产市场中的土地出让市场直接或间接地影响着房地产价格。地方政府行为的某些结果为什么会与中央政府的部分政策目标背道而驰？如何解释房地产市场中不断出现的地方政府土地管理违规现象？笔者认为，对房地产市场中的地方政府行为进行成本收益分析，从经济学的角度理解地方政府的行为选择是十分必要的。

本文对房地产市场中地方政府行为的分析建立在以下几个假设基础之上。

（１）作为地方政府行为的约束条件，中央政府的目标函数是既定的外生变量，此目标函数包括稳定房地产市场价格、降低金融风险、提高就业率和保障居民生活条件等政策目标。

（２）地方政府的行为是一个由地方官员行为构成的行为集合。地方政府的自身利益是客观存在的，它包括地方政府官员的个人利益、政府的地方利益和地方政府的机构利益。

（３）对地方政府的行为分析建立在“经济人”假设的前提之下。“经济人”假设认为，人们总是尽可能地利用自己的一切资源去获取自身效用的最大化。公共选择理论坚持经济学对人性的这一概括，把“经济人”假设扩大到人们在面临政治选择时的行为分析。

（４）房地产市场中的开发商、消费者等其他市场参与人都是市场规则的接受者。

（５）房地产市场中存在信息不对称的现象。

在房地产市场中，地方政府既充当了游戏的参与者，又扮演着游戏裁判员的角色。这种参与者和监督者的双重角色使地方政府在房地产市场中的行为具有很多特殊性。作为具有独立成本收益函数的“经济人”，地方政府特殊的行为选择是建立在其自身行为的成本收益分析之上的。由于地方政府与房地产市场的问题十分复杂，牵涉的利益关系众多，因此本文仅选取几个重点的方面，对房地产市场中地方政府行为的成本收益进行初步的分析。

１．地方政府在房地产市场中的预期收益

在房地产市场中，地方政府的预期收益主要体现在以下方面。

（１）土地收益。土地收益是地方政府重要的预期收益之一。地方政府的土地收益主要包括土地出让金和与土地相关的税费收入。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即土地有效年限的使用价格，因此也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”。就目前我国土地供给制度而言，作为土地所有权在经济上的体现，地方政府在土地出让中首先会获得地租性质的收入，它包括土地出让中获得的出让金、土地租赁中获得的租金以及其他土地供给方式中获得的收入。而由土地供给产生的税收主要体现为耕地占用税和契税，它们与地租性质的收入共同构成地方政府在土地出让过程中的土地收益。１９９９－２００４年，我国土地供给收入与财政收入的关系如表２所示。

表２　１９９９－２００４年土地供给收入与财政收入的关系

年份供地收入（万元）

财政收入（亿元）

总收入地方财政收入

供地收入占

财政收入的比重（％）

总收入地方财政收入

１９９９６３６６５５６．５８１１４４４．０８５５９４．８７５．５６１１．３８２０００７９１３６１５．１１１３３９５．２３６４０６．０６５．９１１２．３５２００１１５１３５０２８．７７１６３８６．０４７８０３．３０９．２４１９．４０２００２２７５０７１３４．１６１８９０３．６４８５１５．００１４．５５３２．３０２００３６１５３７７３３．９９２１７１５．２５９８４９．９８２８．３４６２．４７２００４７１１８８８２６．９７２６３９６．４７１１８９３．３７２６．９７５９．８６

数据来源：根据枟中国国土资源年鉴枠（２０００－２００５年）与枟中国统计年鉴枠（２００５年）数据整理。

从表２中可见，土地供给收入在地方财政收入中占据了很大的比重，尤其是从２００３年开始，供地收入占到了地方财政收入的半数以上，并呈现出大幅上升的趋势。尽管土地供给收入的统计还没有统一的口径，但相关数据已表明，供地收入在地方各项收入中占有重要的地位。除供地收入外，由房地产业和建筑业发展为地方政府带来的税费收入也十分可观。将房地产业作为征税对象的税种主要包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。此外房地产企业所交纳的营业税、企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税等都构成地方政府财政收入的重要来源。以南京市为例，南京市房地产业税收总值由２００１年的９．１７亿元上升到了２００６年的５８．６４亿元，年均增

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第２期俞　露　我国房地产市场中地方政府行为的经济学分析

长４４．５５％，其中２００２年南京市房地产税收增长率达到８９％

［５］

。而浙江省２００４年房地产税收达到８６．８２亿元，同

比增长７５％，占地税收入的２１．９％，对全部税收的增长贡献率达到３４．６８％，成为浙江省第一税收来源［６］。

对地方政府来说，在现行分税制下，增值税的７５％上缴中央政府，２５％留给地方，而近几年来增长较快的所得税也改为共享税，这使得地方政府财政收入比重明显下降，而财政支出的压力不断增加。地方政府财源紧张，但发展经济的任务重大，而在土地出让过程中地方政府可以获得可观的土地收益，这造成地方政府对土地及与土地相关产业收入和税收的过度依赖。土地出让金是地方政府预算外收入最重要的来源，且目前我国土地出让采取的是土地出让金一次性交清的方式，这更加剧了地方政府行为的短视倾向。而由房地产业和建筑业发展所创造的税收，则已成为地方财政预算内的支柱性收入。由此，地方政府形成了预算内靠城市扩张带来的产业税收效应，预算外靠土地出让获取收入的局面［７］。改革开放以来，我国地方政府在经济发展中扮演了重要角色，在中央政府分权和对国有企业逐步放权的过程中，地方政府日益成为本地经济发展的主要推动者。但发展当地经济和稳定社会秩序都需要大量的资源，这样，土地出让自然就成为一个生财之道。从发达市场经济的情况来看，土地税收确实是地方政府收入的一个主要来源，但这主要是对存量地产的征税，而不是来自增量土地的出售。目前，中国城镇土地使用税额太低，不可能满足地方财政的要求。因此，地方政府需要通过对土地使用权的出让来解决财政问题。据中国土地政策改革课题组的调查分析表明，地方政府的预算外收入很大部分来自土地储备部门（将农地变为城市用地、土地由集体变为国家所有）的利润。在许多情况下，来自这一来源的预算外收入可能等于甚至超过地方政府的总预算收入。

（２）ＧＤＰ增长与政绩彰显。土地供给带来的地租性质和地税性质的收入，以及与房地产业相关的其他税费收入构成了地方政府重要的土地收益。而土地供给和房地产业发展所带动的ＧＤＰ增长、以及与此相关的政绩彰显也是地方政府的预期收益之

一。

图１　１９９９－２００４年土地供给收入与ＧＤＰ的关系图数据来源：根据枟中国国土资源年鉴枠（２０００－２００５）与枟中国统计年鉴枠（２００５）数据整理。

１９９９年至２００４年土地供给收入与ＧＤＰ的关系如图

１所示。由图１可见，土地供给收入占ＧＤＰ的比重呈现逐年快速上升的趋势，而作为关联度较高的产业，房地产产业的迅速发展对ＧＤＰ的贡献率也在大幅提高。以南京市为例（图２），２００１年南京市房地产生产总值为５２．５５亿元，当年地区ＧＤＰ为１１５０．５３亿元，到２００６年这两个指标分别增至１２３．８５亿元和２７７３．７８亿元。房地产生产总值占ＧＤＰ的比重平均达到４％，且两者呈现出同步快速增长的态

势。

图２　２００１－２００６年南京市ＧＤＰ与房地产生产总值情况图资料来源：根据枟南京市统计年鉴枠（２００２－２００７）数据整理。

为了显示政绩，一些地方政府非常依赖房地产热甚至是房地产泡沫所带来的ＧＤＰ增长效应。ＧＤＰ的增长是考察地方政府及其官员的重要指标之一。尽管地方政府管辖区域内的居民和市场主体可以通过人代会来行使自己的权利，但在我国的行政体制中，上级政府的考核直接决定了本级地方官员的升迁。同时，由于地方政府的行为和绩效具有私人信息的性质，地方政府要想在上级政府的考核中取得高分，就必须主动向上级政府发送政绩信号。而由ＧＤＰ的增长所体现的经济增长速度与城市建设水平是最能体现地方政府政绩的显性指标。此外，由房地产市场发展所带来的地方资源扩张和经济规模的扩大，以及由此可能带来的就业率的提高，都直接有利于地方官员获得晋升的机会。因此，房地产市场的繁荣为地方政府显示政绩创造了条件，而政绩彰显为地方官员带来的晋升机会是地方政府在房地产市场中重要的预期收益。

（３）政府制度性租金。在土地出让收益中，政府有一部分收入属于“政府制度性租金”。按照现行的法律法规，我国土地公有制包括土地国家所有和集体所有两种形式，国有土地可以直接进行开发，而集体土地在现有制度框架内不能直接进入市场，必须首先通过地方政府进行强制征用转变为国有土地，才能进入土地出让市场。这种制度安排使地方政府拥有从农村“低价征用”集体土地和将之“高价出让”给土地需求者的排他性权力，成为集体土地转变为国有土地的唯一仲裁者。土地征用制度带来的土地价格

差，必然会引起政府、集体和农民之间利益分配的矛盾。由于地方政府在房地产市场中的双重身份，根据“经济人”假设，当涉及政府与其他经济主体的经济关系时，地方政府必然会利用制定政策和管理市场的权力，使所制定的制度安排有利于保护或增进政府自身的经济利益，进而影响

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市场中经济主体之间的利益分配关系。研究表明，在现有土地征用制度下，国有土地价格与集体土地征用价格相差悬殊，作为土地最初供给者的产权主体（集体）来说，其获得的收益仅仅为政府收益的１／１７．２－１／１７．４，政府制度性租金空间的绝对值远远高于农村集体的土地收益［８］。

２．地方政府在房地产市场中的预期成本

地方政府在房地产市场中的行为既会使地方政府获得预期收益，也会给其带来相应的预期成本。

（１）土地征用与开发成本。在房地产市场中，地方政府首先承担是土地供给过程中土地的征用与开发成本，它们包括：①征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。②土地开发支出。包括前期土地开发性支出和按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。③支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平的补贴支出等。④城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出和城市基础设施建设支出。⑤其他支出。包括土地出让过程中缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出，以及政府在土地出让过程中的行政费用等交易费用等。在以上各项预期成本中，征地补偿占了预期成本的较大比重，这也是目前各界关注的焦点。从现行枟土地管理法枠的相关规定来看，在征地补偿方面，制度采取的是对被征收土地给予适当补偿和保证被征地农民生活水平不降低的原则，补偿标准是以产值的倍数为依据的。根据这些规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过耕地被征收前３年平均产值的３０倍，这说明农民及其所在的集体最多只能获得该土地不超过３０年的农业收益。而在现行土地管理制度下，集体土地是被严禁入市流转用于非农建设的，由地方政府征收出让是集体土地转为国有土地的唯一方式。这种制度安排决定了土地资产收益向地方政府转移，集体土地产权所有者会失去分享土地资产增值的机会，他们所获得的土地补偿只与这些土地被用作农作时的价值相关，常常只是其农用价值的若干倍，而远远低于土地在城市被作为他用时的土地价值［７］。

（２）寻租活动中承担的成本。土地供给过程中产生的土地征收与开发成本是地方政府主要的预期成本，而地方政府的另一项预期成本是在寻租活动中承担的成本。由于地方政府对土地出让市场具有行政垄断权，这种制度安排使各利益集团竞相追逐土地出让市场价格与土地征收价格之间的差价。地方政府在寻求垄断租过程中会耗费的一定资源，构成其寻租成本。例如在土地收益分配问题上，地方政府会为谋取部门利益而进行寻租活动，由此产生的成本即寻租成本。而在地方官员作为寻租对象的情况下，地方官员具有采取创租（ＲｅｎｔＣｒｅａｔｉｏｎ）、抽租（ＲｅｎｔＥｘｔｒａｃｔｉｏｎ）等行动的动机，即地方官员将手中的公共权利

转化为私人权利，为个人或集体谋取不正当利益，并从中收取由收益人支出的酬金的行为。地方政府或其官员为获得潜在垄断者的支出，或为这种支出做出的努力与支出，构成地方政府在寻租活动承担的另一种成本。从屡见不鲜的寻租活动可以判断，除社会成本外，寻租所产生的私人成本显然远小于寻租所获得的租金收益，这也是寻租活动频频会发生的重要原因。

在寻租活动中，地方官员的违规行为会使其自身承担一种社会舆论压力和法律的压力，从而产生一定的心理成本。在既定的约束条件下，地方官员在房地产市场中的设租抽租等违规行为会使其面临被降职或免职的风险，这种直接影响地方官员个人晋升的风险，与违规行为被查处的概率、发生次数、法律惩罚的力度以及地方官员的风险偏好程度有关。由于我国实行的是一种自上而下政府任命形式的选拔制度，地方政府相当于中央政府的代理人，根据委托代理理论，由于信息不对称的存在，委托人对代理人的努力程度和过程往往无法形成有效的考核和监督。根据２００３年枟中国国土资源公报枠报道，２００３年全国发现的土地违法案件１７．８万件，有９２５人受党纪政纪处分，１３２人被追究刑事责任。换算之后，“受到党纪政纪处分”的比例仅仅５％，被追究刑事责任的不到万分之八，９９％的人没有受到党纪政纪处分，９９９‰的人没有受到刑事追究［５］。在这样的约束体制下，地方官员在房地产市场中的行为往往表现为风险中性甚至风险偏好。此外，在房地产市场中由寻租形成的垄断所导致的社会福利损失，以及由寻租所造成的技术创新机会的丧失和其他福利的损失都是一种全社会承担的社会成本。尽管社会成本给地区利益造成的损失会影响地方政府的效用函数，但是由于寻租的社会成本是潜在的、长远的，短期内难以通过显性指标体现，因此这直接加剧了房地产市场中地方政府行为的短期性。虽然房地产市场中的政府违规行为大多涉及开发区用地、高校园区建设等问题，但是由此产生的对住宅价格的间接影响，在一定程度上是客观存在的。

四、房地产市场中地方政府的“理性选择”

地方政府行为的成本收益分析表明，因为地方政府的预期收益大于其预期成本，所以地方政府具有推动房地产价格持续上涨以获得潜在利润的激励。而地方政府对土地出让市场的行政垄断权，为地方政府把对利益追求的冲动转变为实际的“经济人”行为创造了重要的制度条件。因此，地方政府促进房地产价格持续上涨的行为是其自身成本收益分析下的理性选择。在土地垄断供给的制度安排下，政府拥有追求效用最大化的利益驱动，因此土地出让价格会高于市场竞争机制下的土地价格，而土地供给量则会小于市场竞争机制下的土地供给量。同时，部分地方政府可以利用土地储备制度，实施土地“非饱和”供给的政策。“非饱和”供给土地使市场主体加剧了对下一期土地稀缺性和房源减少的预期，这引起市场对下一期房价的“看涨”。在土地出让“招拍挂”制度下，“看涨”预期会使土地的竞价者给出远高于当前房价所能承受的土地成本的价格，而获得土地的房地产开发商会倾向于囤积土地，

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第２期俞　露　我国房地产市场中地方政府行为的经济学分析

等待着土地价格上扬之再后出售土地或在房价上升时再进行开发。这种“惜售”现象引起房地产的供给进一步减少，而“看涨”预期会使部分住房需求者选择提前消费，造成当期房地产市场需求激增。在需求增加而供给减少的情况下，当期房地产市场价格迅速上升。除此之外，一些地方政府大搞城市拆迁，创造内部刚性需求，加剧了房地产供求的不平衡。而在有关完善住房保障制度的问题上，部分地方政府一味强调住房市场化、限制经济适用房的供给，从而进一步减少了房地产市场的供给，加剧了市场对房地产价格上涨的预期，进而引起新一轮房地产价格的上涨，如此形成地价与房价的螺旋上涨。而在此过程中，地方政府可以实现随房价上涨而不断扩大的土地收益，达到其效用最大化的目的。

在近几年的房地产调控过程中，地方政府的行为也体现出“经济人”行为的特点。针对目前我国房地产价格的持续非正常上涨等问题，中央政府出台了一系列调控政策，以期实现稳定房地产价格、促进房地产市场健康发展和解决低收入人群住房问题的目标。作为中央及上级政府的代理人，地方政府在政绩考评体系中的晋升激励下，会尽可能地遵循中央政府的指令，而市场取向的分权化使得地方政府谋求自身利益的可能性与可行性大为提高。因此，当中央调控政策使地方政府获得不低于政策实施以前的租金收入，且执行该政策能够获得晋升时，地方政府会积极执行中央政府的调控政策。而当服从中央政府会使地方利益受损时，地方政府会根据自身成本收益分析的结果而做出“理性选择”。中央政府旨在平抑房价、稳定市场的调控政策直接影响了地方政府预期的土地收益和房地产税费收入等，严重损害了地方政府的利益。因此，在房地产调控过程中，地方政府和中央政府会围绕调控政策及其实施展开博弈。作为利益主体，理性的地方政府出于维护自身利益、获取租金最大化的目的，会极力推动房地产价格的上涨、维护房地产市场“过热”的局面。而中央政府对地方政府的“不合作”行为缺乏及时有效的监督和查处，这造成地方政府不必承担其“经济人”行为所可能带来的调控失败的成本（至少这种违规成本和承担成本的概率都是很小的），这最终导致地方政府会选择执行有利于实现自身效用的中央调控政策，而对于有损于既得利益的调控政策，地方政府则会采取抵制甚至反向调控的做法，并利用监督机制缺失和信息不对称等条件，掩盖其不支持中央政府的行为，从而使中央政府的调控政策无法达到理想的调控效果，造成房地产市场资源配置的低效率和社会福利的损失。

五、结论与建议

综上所述，房地产市场中地方政府的行为是其预期收益与预期成本比较的结果。在地方政府的成本收益分析中，一方面，房地产价格的不断上涨能为地方政府带来可观的土地收益，随之上涨的ＧＤＰ指数能为地方官员带来可能的晋升机会，而政府制度性租金的存在使地方政府及其官员在房地产市场的寻租活动中能获得一定的租金收入。另一方面，地方政府在房地产市场中的预期成本主要包括土地征收与开发成本、寻租活动中承担的成本以及违规影响晋升的风险成本。研究已表明，土地征收与开发的成本相对于地方政府的土地收益而言，这种成本是非常低的。此外，由于监督机制的缺失，较之于地方政府在房地产市场中的各种寻租收入，其在寻租活动中承担的成本和其他风险成本可以说是微乎其微的。因此，在预期收益大于预期成本的情况下，地方政府具有过度征用土地和促进房地产价格持续上涨以获得潜在利润的激励。而目前我国土地出让市场中，地方政府已成为土地供给的实际垄断者，这种制度安排为地方政府将追求利益最大化的激励转变为现实的“经济人”行为提供了制度条件。此外，中央政府缺乏对地方政府的有效监督和奖惩，这为地方政府的利己行为创造了现实条件。

地方政府在房地产市场的“经济人”行为会造成资源配置的低效率，引起社会福利水平的下降。因此，根据公共选择理论，首先应该通过宪制改革，改变地方政府面临的激励机制和地方官员的目标函数，变以经济指标为标准的自上而下的官员选拔机制，为经济指标与本辖区居民的福利增长双重标准的自下而上的选举机制。其次，从制度安排上改革现行地方政府行政垄断的土地出让体制，合理配置土地及房产的规划权、计划权和收益权，并借鉴国际惯例，改革土地管理制度和土地收益分配机制，以消除或减少人为创造的“寻租”空间，从制度源头上遏制地方政府对短期利益追逐的冲动，减弱地方政府对房地产业的依赖。再者，从法律上和事实中明晰土地产权关系，强化产权约束。保证房地产市场的有效竞争，让市场机制成为资源配置的主要机制。最后，应理顺中央和地方的关系，解决由地方财权和事权不对等所引发的利益分割的矛盾，从法律角度完善对地方政府的制衡机制和监督机制，强化事前监督与事后惩罚，并对政府实施有效的社会监督。从法律法规上规范政府行为，使中央政府的奖惩和监督对地方政府构成事实上的“可置信威胁”，约束地方政府在房地产调控博弈中的不合作行为，消除或减弱对地方政府的反向激励，使地方政府从“经济人”回归到公众利益代表者的角色。

房地产市场制度的不完善造成地方政府具有促进房地产价格持续上涨的激励和制度条件，这是引起近几年房地产市场持续非正常“升温”的重要原因。因此，从制度源头上改变地方政府的效用函数和激励机制，使房地产市场回归到市场机制，使政府“经济人”回归到公共利益代表者，这是目前解决我国房地产市场问题的重要思路。

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全国第二届大学生艺术展演活动

高校艺术教育科学论文报告会在我校举行

本刊讯　２月１２日至１４日，由教育部和江苏省人民政府主办、东南大学承办的全国第二届大学生艺术展演活动高校艺术教育科学论文报告会在我校举行。

报告会开幕式由教育部体卫艺司艺术处处长万丽君主持，易红校长、江苏省教育厅副厅长丁晓昌分别致辞，教育部体卫艺司杨贵仁司长做了重要讲话。原教育部副部长周远清、原全国文联副主席仲呈祥、北京大学艺术学院院长叶朗先后在报告会上做了主题报告。共有来自全国各地高校的获奖论文作者和各省教育厅主管艺术教育事务的领导１５０余人出席了会议并做了交流发言。与会领导、代表还参观了“隐形的翅膀———东南大学公共艺术教育纪实”主题展览。

据介绍，高校艺术教育科学论文报告会是全国大学生艺术展演活动的重要组成部分，也是展示高校艺术教育科研成果的重要平台。本次论文报告会共收到全国各地高校参评论文２３００余篇，经评比共选出一等奖４０篇、二等奖１６０篇和三等奖４３９篇，我校有１篇论文获得二等奖，４篇论文获得三等奖。

据悉，在历时一年的全国第二届大学生艺术展演活动中，我校除承办此次报告会外，还组团参加各项展演活动并收获颇丰，其中舞蹈枟水姑娘枠获得一等奖，民乐五重奏枟跳嘎翁枠获得二等奖，我校还获得全国第二届大学生艺术展演活动学校优秀组织奖。

（胡秋璟）

３

２第２期俞　露　我国房地产市场中地方政府行为的经济学分析

浅析市场经济中的政府行为

浅析市场经济中的政府行为 【摘要】 在当今市场经济条件下，政府如何发挥作用已成为一个世界性的课题，处于市场经济发展不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。我国目前正处于由计划经济体制向市场经济体制的转轨时期，政府如何作出有效的行为才能既顺利地完成这一过度并适应新的市场经济体制的要求，又正确地处理好政府与企业、社会的关系，这是我国现实社会需要加紧理论上研究、急需解决的焦点问题，也是反映我国社会主义市场经济发展趋势的前沿问题。因此，对政府行为的特性、作用、范围及其方式等问题进行深入细致的研究，不仅具有深刻的理论意义，而且对于搞好宏观调控，加快国民经济市场化进程，建立和完善使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用的社会主义市场经济体制，也具有重大的现实意义。 【关键词】 市场经济政府行为社会组织 【正文】 一、政府的特性及其作用的再认识

政府作为一种社会组织，有广义和狭义之分。广义上的政府就是指全部的国家机构，即包括全部立法、司法和行政机构，它可以视为等同于国家；狭义的政府，就只是包括国家的行政机关。本文在论述市场经济条件下政府的行为时，采用的是广义上的政府概念。 我们虽然可以在广义上把政府视为等同于国家，但这并不能因此而可以掩盖政府本身的特性。政府是由许多不同的部分及其相互联系（运行机制）所组成的一个非常复杂的有机整体（或称系统），政府自身具有一定的结构：在相互关系即运行机制上，政府具有一定的权力结构，政府以国家的名义行使权力，这种权力的行使表现出自上而下的垂直性和强制性；在组成形式上，政府具有一定的组织结构，它包括：主要组成为中央政府与地方政府的区域层次结构，主要组成为不同部门或行业政府的部门（行业）职能结构以及与此相关的因各级各类不同职别的政府首脑、政府官员、一般公务人员所构成的官僚结构（在社会主义国家称为干部或公务员结构），行政、立法、司法机关包括在部门（行业）职能结构之中。 政府结构对政府行为产生重大的影响，不同的结构、不同的运行机制和组成为政府结构的不同部分，都将产生不同的政府行为，对社会经济的发展也产生着不同的影响。因此，在分析政府的行为时，不但要分析权力的运行机制，还要分析政府系统的整体行为、分析构成政府系统的各个部分如中央政府、地方政府、不同部门（行业）的政府行为，甚至代表政府行事的政府官员的行为。弄清楚这一点，有助于界定政府行为的范围及方式。政府行为就是指政府根据宪法和法律，通过政府机关及其工作人员对政治、经济、文化、社会等各方面的事务进行组织、管理和控制的活动，是国家权力的运用和实施。在市场经济条件下，离开了市场的力量来侈谈政府的干预和控制，只能是原有体制复旧，或者是天真的幻想；也正是国为市场的巨大力量，才更需要政府的引导和适当的宏观调控，需要人文社会因素的参与和制约，我们才能在市场经济的汪洋大海里趋利弊害，不迷失方向。 从政府概念的分析中，由此我们可以分析出政府的特性：强制性和公共性即社会性。

论房地产市场调控措施思考

论房地产市场调控措施思考 论房地产市场调控措施的思考 在房价历经数次调控仍然不断上涨的背景下，本文对美、德、韩三国在房地产市场调控中的措施尤其是税收手段进行分析与比较，提出了关于中国房地产市场稳定的几点措施，以期对当下中国房地产市场调控有所启示。 关键词：房地产市场调控房产税 随着房价的不断攀升及房地产价格调控措施的连续升级，引入美国房产税制度的呼声是越来越强烈。但是我们不禁要问，中美两国国情差异如此之大的背景下，美国房产税制度的引进真的能够抑制中国特色的房价高涨吗？考虑到中国土地制度的特点，我们在学习国外的房产税制度的时候应当思虑再三，对中外存在的差异以及差异形成的原因深入分析的基础上，再探讨具体措施的运用与实施。 笔者抽取了三个各具特色的国家来进行比较与分析：（1）美国——被认为是具有最完整的财产税收制度的国家，但是却又是与中国走着不同政治经济道路的国家；（2）德国——同为大陆法系之下的国家，其房地产市场保持着极高的稳定性；（3）韩国——地缘、经济、文化各方面与中国极其相似，却对房地产市场进行了过度调控。以这三个国家在房地产调控中的措施对比，取其精华去其糟粕，为我国的房地产市场调控提供启示与警示。 一、美国房产税未必适应中国的土壤 每个国家的制度选择都有其历史背景及国家实情的影响，房产税制度也不例外，中美两国存在着巨大的差异： （一）中美财税征收的职能在中国财税理论中，财税是为了实现国家的职能需要，而美国的财税理论认为财税活动是为了实现公共需要。美国地方政府的财产税收入占地方税收的70%左右，财产税是地方政府的主要自有财源，而这部分税收又是全部用于公共事业，包括筹集地方教育资金。美国地方政府财税收入的高低直接决定了地方政府履行社会职能和提供公共产品及服务的规模和质量。而中国的财产税收占总体税收的30%都不到，税收模式的不一致，可能会成为实施房产税的极大阻碍，或者说房产税的实施在中国将有十分漫长的一段过程。 （二）美国财产税率的确定方式在美国，财产税税率由各地方政府制定。这里的地方政府包括郡、市、学区和特区，作为美国特色的学区设置正是反映了财产税取之于民用之于民的特点，学区的税收收入越多，越能带动学区的教育建设水平，提高社区的服务水平。各地方的财产税税率由年度预算和税基价值综合决定。年度预算即本年度财政预计支出总额，由地方政府根据议会确定的当地社会和经济发展的需要来决定。税基价值由地方政府的评税机构（设于政府内部，与征税部门分开）运用三大评估方法，比较法、成本法和收益法，并借助计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS），快速准确地进行确定。在此二者基础上，美国各地方政府倒算出该年度财产税率，下一年度再重新计算。 看得出，美国的财产税制度确实完整而且科学。但是如此庞大、独立且专业的评税系统，我国是无法在短时间内建立起来的，更何况中国特色的土地制度也将会在很长的一段时期内保持稳定。不过，这不应该成为我国建立独立房产评估机构的阻碍，美国完善而又科学的税基评估系统仍然是值得我们学习和借鉴的。 二、稳定的德国房地产调控措施之启示 德国为什么能够在几十年里，面对着金融风暴、经济危机的冲击下，房地产市场依然保持稳定的发展，德国政府的调控措施功不可没，主要体现在以下三点： （一）良好的住房规划与稳定的房贷相结合德国政府依据全国的人口特征，对高中低档的房屋结构做了明确的规划。尤其是针对低收入人群，地方政府都会明确规定供给他们的福

我国房地产市场回顾及未来走势分析

我国房地产市场回顾及未来走势分析 陈颖玫张靖峰 一、本轮房地产周期回顾 本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏（1998-现在）而产生，大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶段。 （一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002） 1998年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效果。在经济回升的拉动下，居民收入提高，购买力逐渐增强，城市化速度随着经济增长而加快。1998年是房地产需求增长的关键一年，其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。一是住房实物分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设，1999年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济增长的主要动力。 图1 1998-2007年房地产价格指数

（二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年） 在房地产价格上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成，房地产市场供不应求的局面继续扩大，价格被进一步推高，房地产价格上涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离基础价值，泡沫开始出现。2002年开始，房价增速迅速提高到%，并一直保持在4-5%左右。 （三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在） 在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在这一阶段前期即2004-2005年，以长三角地区的房价飙升为主要标志，当时市场投机和非理性因素非常明显。2005年，国家出台宏观调控政策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落，市场观望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉闷。2006年开始，北京、珠三角地区的房价增速加快。2005年以前上海等地的房价增长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，但之后下滑到全国水平以下；与此相反，北京、深圳房价在2005年以前低于全国平均增速，2006年以后却持续高于全国平均增速。 在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲置占相当比重。房屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调查显示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（闲置住房在全部调

市场经济体系中的政府干预

市场经济体系中的政府干预 自从亚当斯密发表《国富论》揭示市场经济的运行机制和作用之后，市场经济作为经济运行的重要方式为世界许多国家所认可、接受、实施和采用。事实证明，市场经济这只“看不见的手”，对于推动经济发展、促进交易公平，提高生产效率发挥了重大作用。但是随着市场经济的深入运行，人们也发现，市场经济也不是万能的，在某些领域、某些方面也存在市场经济无法发挥作用的现象，出现市场失灵的状况。如何弥补市场经济的这种缺陷，很重要的需要政府作为公共资源的管理者、调配者发挥作用，于是产生了市场经济过程中的政府行为。 一、市场失灵 现代西方经济学严格证明了市场这只“看不见的手”可以实现资源配置的“帕累托最优”，然而这是在十分苛刻的条件下才成立的。现实中的市场总是不完全的，并不能实现“帕累托最优”这一理想状态，即会出现市场失灵。 （一）市场失灵的概念 市场失灵是指由于市场的内在功能性缺陷和外部条件缺陷引起的市场机制在资源配置的某些领域运作不灵，导致资源配置无效率或低效率。 市场失灵可以区分为两个方面、三个层次、四种类型及多种表现。这两个方面是指内在性失灵（指市场缺陷或缺乏给市场带来的局限和不稳定性，这往往表现在微观领域）和外在性失灵（指市场对外部的宏观经济造成不稳定和社会带来冲突，这主要表现在宏观和社会领域）。三个层次是指微观的不经济性、宏观的不稳定性和经济与社会的不协调性。具体体现在以下四方面：市场的局限性，市场的非普遍性，市场的不稳定性，与社会的不协调性。 （二）市场失灵的成因 关于市场失灵的成因，众多学者的意见大部分相同，但也存在差异。综合而言，市场失灵主要有以下几种成因： 1、外部效应。外部效应是指经济主体的活动产生的影响不表现在自身的成本或者受益上，却给其他经济主体带来好处或坏处。现实生活中，外部效应存在非常广泛，只要存在外部性，资源配置的效率就难以实现，市场机制就不能发挥作用。所以市场机制下，每一个体处于对自身利益的追求，不会主动参与追求公共利益的行动，因此不利于增加正外部性、减少负外部性，资源配置无法达到最佳配置水平。为了维护市场机制的正常运转，就需要政府采取税收、补贴及法律规制等各种手段，增加正外部性行为的受益和负外部性行为的成本，解决外在效应问题。 2、垄断。市场有效配置资源的前提是自由的、充分的竞争，但在现实的经济生活中，竞争是不完全的，存在垄断问题。它表现为市场上出现只有为数很少的几家供应商、甚至是独家垄断的局面，垄断厂商通过操纵物价，牟取暴利，使市场均衡作用失灵。 3、公共物品的生产与供应失灵。公共物品时私人不愿意生产或无法生产，抑或无法全部生产，必须由政府提供，或者由政府和企业、个人共同提供的产品和劳务。公共物品不能

对房地产品牌建设的若干思考

对房地产品牌建设的若干思考 1 房地产品牌的涵义 今天，我们在而对纷呈的楼盘，很难判断究竟哪一个房型更好，哪一种特色的物业管理史令人满意，惟一能产生差别的就是开发商的商标和楼盘的名称。房地产产业高质量、低成本的竞争在过去的几年基本己经解决，目前摆在房地产开发而前的路只有一条，那就是品牌的竞争。它会为房地产开发提供更广阔的竞争空间。 从表面上看，品牌是指代某种产品的名称、标志和注册商标，而从更深层次来看，品牌实际上反映出消费者对产品和厂商的判断、认可和评价。产品是消费者购买并期望带来实际功用的物质载体，品牌则能契合消费者购买时心理上需要的放心、信赖、愉悦和满足感。产品要成为品牌远不是一个自然、简单的过程。“品牌是历史的产物，品牌是市场的产物。衡量品牌确立的标准是市场，检验品牌价值大小的标准也是市场。” 房地产品牌是目前房地产业内开始频频使用的时髦概念。然而由于种种原因，现在理论上对这一概念的内涵目前尚未见权威、系统的解释。一般认为房地产品牌包含两个方面：房地产的品牌和房地产项目的品牌。房地产品牌是指房地产公司的整体社会声誉，而项目品牌是社会公众对某一具体开发项目的社会价值的认知。 房地产商借助品牌的力量及魅力开拓市场，提升的知名度和美誉度，以求在日趋激烈的市场竞争中能够脱颖而出，这是末来房地产市场竟争的必然趋势。 2 房地产品牌建设的必要性 市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化需要塑造品牌目前，我国房地产市场渐趋成熟，消费者买房己经开始注重品牌效应。对消费者而言，住宅区别于普通商品，具有价值量大、使用周期长、商品特性不直观的特点，因而购买风险大。消费者购买心理及行为较为复杂，购买决策谨慎理智，消费者购买住宅时除了考虑实际利益，还追求超值利益，希望得到质量免检的保障，得到社会尊重、自我价值实现等心理满足。这种附加价值是产品本身所不具备的，但却是品牌刻意创造和包含的。因此，市场上品牌住宅一经推出，就会以其良好的知名度，引起消费者的关注和积极评价。如果该品牌住宅己经由知名度走向美誉度，成为众所周知的名牌住宅，则消费者会认为购买这样的住房，不但能够得到基本的利益保证，还可以享受到优质服务等超值利益，这样他们在购房时仅需衡量地段、价位等极少因素，就可以快速做出购买决定。 而且，我国己经加入WTO，市场准入将进一步扩大，越来越多的国外知名房地

西安市房地产市场现状及未来趋势

西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长

20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化

我国房地产经济发展现状及未来走势分析

我国房地产经济发展现状及未来走势分析 【摘要】我国要加快发展和完善房地产金融市场，鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道，完善房地产金融一级市场，推进房地产金融二级市场发展，大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系。本文分析了我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势。 标签房地产；发展现状；未来走势 2009年中国经济复苏的一个重要拉动力是房地产市场的投资和市场繁荣。但是，伴随着房地产市场的繁荣的一大恶果是房价高涨，截至2009年12月，中国房价上涨达到了18个月以来的最快速度。房地产市场成交量和房价的双双上涨的原因是多重的，但其最大的推手是住房的投资投机行为。住房交易的投资投机行为导致了房地产市场的泡沫化倾向越来越严重。 1 我国房地产经济现状 现阶段我国房地产经济发展呈现的主要特征如下： 1.1 房价上涨过快 据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以来最高水平。而一些大中型城市涨幅更高，北京、深圳、上海房价分别上涨了80%、100%和110%左右，在2010年初，房价仍呈高涨态势，直至国家出台了新国十条，房价过快上涨的势头才得到初步遏制，但是房价仍处于上涨态势，只是涨幅减少。北京市4月份计划入市的新盘均价达到24600元/平方米，同比上涨了102.5%，环比3月份仍然上涨了21.7%。从全国的商品房销售数据来看，商品房销售面积同比增长了42.1%，而销售额同比增长75.5%，由此可推算房价同比上涨了近1倍。同时，测算房地产价格增长率与GDP增长率的比值，如果以全国房价上涨25%计算，相对于GDP增速比值为2.8左右，若以一线城市房价上涨80%计算，则到了8左右。而1990年日本房地产泡沫严重时其比值在3左右，从这个数值可以从侧面反映了我国房地产的泡沫化程度。 1.2 房地产开发投资与按揭负债增长双双过快 房地产开发投资时监测房地产市场活动的一个重要指标。2009年，在发达国家房地产开发投资大幅下降的情况下，中国房地产开发投资逆势上扬，快速增长，全年完成3.62万亿元，同比增长18.5%，成为1993年以来增长最快的一年。据统计，2009年资本形成对GDP的拉动为8.0个百分点，对GDP的贡献率为92.3%；最终消费对GDP的拉动为4.6个百分点，对GDP的贡献率达52.5%;净出口去年全年呈负拉动作用，对GDP的拉动为-3.9个百分点，贡献率为-44.8%。房地产开发投资占了全社固定资产的大部分，所以，房地产开发投资拉动了2009年全国经济增长。

市场经济条件下的政府行为研究

适度宏观调控，促进经济发展 ----市场经济条件下的政府行为研究 摘要：本文将由政府行为在市场经济中必要性，通过对政府特性，对经济发展的作用及必要性，政府行为的方式及准则、政府对经济进行干预的手段、政府行为所涉及的范围等方面的分析，透彻了解政府行为在市场经济条件下的各种表现。从而明确政府在市场经济中的作用，进一步了解社会主义市场经济的健康发展与正常运行需要市场和政府两只手同时来调节。政府适度的调节是保障市场经济持续发展的必要条件，在当今市场经济尚未发展完全的形势下更是必不可少的一个环节。 关键词：市场经济政府行为政府职能 今年是改革开放的第33个年头，我国的现代化建设取得了举世瞩目的成就，人民的劳动生产效率和生活水平提高到了一个新的档次，中国正由计划经济逐步向市场经济转变，市场在经济发展过程中起到的作用越来越大，但这不意味着政府会在短时间内淡出经济领域。在大部分情况下，市场机制能够很好的调整社会资源配置，能够使整个经济实现一般平衡。但是很多情况下，会出现“市场失灵”的情况，也就是说，由于市场机制不能充分发挥作用，会出现资源配置缺乏效率或资源配置失当的情况。市场经济需要政府干预，一价格调节和经济单位追求最优化的行为，实现资源有效配置和合理使用。用“看得见的手”来弥补“看不见的手”，所以政府有必要对某些微观经济活动进行干预。随着市场经济的日渐发展，政府也需要适时调整政策，从而适应新的市场经济体制的要求，正确处理好政府与企业、社会的关系。也就是实现各种市场经济主题与国家质检权利的调整与再分配。 一、政府职能与特性 政府是一个政治体系，于某个区域订立、执行法律和管理的一套机构。广义的政府包括立法机关、行政机关、司法机关、军事机关。狭义的政府仅指行政机关。一个国家的政府又可分为中央政府和地方政府。政府是由许多不同的部分及其相互联系所组成的一个非常复杂的有机体（或称系统），其具有一定的结构，主要分成中央政府和各级地方政府，由上而下构成一个统一的整体，具有结构性。政府结构对于政府行为具有重大的影响，不同的结构、不同的运行机制和组成为政府结构的不同部分，都将产生不同的政府行为，对社会经济的发展也产生着不同的影响。在运行机制上，政府具有一定的权力结构，以国家的名义行使权利，

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

2012年房地产市场走势分析

2012年房地产行业形势分析 2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。 由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。 2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP 走势的杠杆之一。 一、房地产政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。 1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策； 2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策； 3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日； 4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整； 6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。 二、土地供应量走势 土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。 对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。 1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。 2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。 3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。 这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，

市场经济条件下政府的行为分析论文

市场经济条件下政府的行为分析论文 在当今市场经济条件下,政府如何发挥作用已成为一个世界性的课题,处于市场经济发展不同阶段的国家,都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。下面是市场经济条件下政府的行为分析。 我国目前正处于由计划经济体制向市场经济体制的转轨时期,政府如何作出有效的行为才能既顺利地完成这一过度并适应新的市场经济体制的要求,又正确地处理好政府与、社会的关系,这是我国现实社会需要加紧理论上研究、急需解决的焦点问题,也是反映我国社会主义市场经济发展趋势的前沿问题。因此,对政府行为的特性、作用、范围及其方式等问题进行深入细致的研究,不仅具有深刻的理论意义,而且对于搞好宏观调控,加快国民经济市场化进程,建立和完善使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用的社会主义市场经济体制,也具有重大的现实意义。 政府作为一种社会组织,有广义和狭义之分。广义上的政府就是指全部的国家机构,即包括全部立法、司法和行政机构,它可以视为等同于国家;狭义的政府,就只是包括国家的行政机关。本文在论述市场经济条件下政府的行为时,采用的是广义上的政府概念。 我们虽然可以在广义上把政府视为等同于国家,但这并不能因此而可以掩盖政府本身的特性。政府是由许多不同的部分及其相互(运行机制)所组成的一个非常复杂的有机整体(或称系统),政府自身具有一定的结构:在相互关系即运行机制上,政府具有一定的权力结构,政府以国家的名义行使权力,这种权力的行使表现出自上而下的垂直性和强制性;在组成形式上,政府具有一定的组织结构,它包括:主要组成为中央政府与地方政府的区域层次结构,主要组成为不同部门或行业政府的部门(行业)职能结构以及与此相关的因各级各类不同职别的政府首脑、政府官员、一般公务人员所构成的官僚结构(在社会主义国家称为干部或公务员结构),行政、立法、司法机关包括在部门(行业)职能结构之中。 政府结构对政府行为产生重大的影响,不同的结构、不同的运行机制和组成为政府结构的不同部分,都将产生不同的政府行为,对社会经济的发展也产生着不同的影响。因此,在分析政府的行为时,不但要分析权力的运行机制,还要分析政府系统的整体行为、分析构成政府系统的各个部分如中央政府、地方政府、不同部门(行业)的政府行为,甚至代表政府行事的政府官员的行为。弄清楚这一

房地产市场宏观调控的经济法思考

房地产市场宏观调控的经济法思考 【摘要】近年来房地产市场的飞速发展，某种程度推动了市场经济的发展，带来了经济效益。分析房地产市场宏观调控的基本理论，剖析房地产宏观调控存在的问题，从经济法的角度探索促进我国房地产市场的健康发展的路径，以期促进房地产市场有序发展。 【关键词】房地产市场；宏观调控；经济法 1.引言 诚然，房地产市场的发展为我国经济发展做出了杰出贡献。但也带来一系列问题，市场秩序混乱、房价高，炒房、囤房现象严重，房屋空置率居高不下，加强房地产市场监管势在必行。国家针对性地相继出台调控政策一定程度上缓解了房地产市场存在的矛盾，房价小幅下降。但没有从根本上解决问题。分析房地产市场现行状况，从经济法的角度提出一些建设性意见，希望能够为我国房地产市场宏观调控体系的建立提供理论依据和实践借鉴。 2.房地产市场宏观调控存在的问题 2.1法律规范体系不完善 针对房地产市场出台的一系列调控政策，大多是“通知”或“意见”，法律效力相对较低，缺乏硬性的权威性和强制性。而房地产市场缺乏成套的完整的法律法规，更谈不上完整的体系。①调控政策效力低下，地方政府为追求经济效益，实施过程中总想法设法进行变通和修改，歧途钻空子，甚至违反政策规定，使调控政策和措施得不到实际履行。调控政策缺乏权威性和稳定性，导致政策的执行力度大打折扣。宏观调控法律规范体系不完善，是导致宏观调控政策得不到执行的根本原因。② 2.2宏观调控力度不够 政府虽然出台一系列调控措施，但收效甚微。首先，调控范围小，主要针对人口集中的大城市和一线城市。对二三线城市调控政策涉及少，致使二三线城市房价持续攀升。其次，虽然出台了系列调控措施但没有从根本上解决房价高买房难的问题。“限价令”和“限购令”短期内使个别城市房价有所回升，但没有对大部分城市房价造成影响。最后，调控措施没有从根本上遏制倒房、囤房行为，以投资赚钱为目的购买行为依然大量存在。 2.3 宏观调控主体不明确 宏观调控政策对房地产市场的宏观调控主体没有明确规定。中央政府，政府部门，地方政府均出台过调控措施，法律没有明文规定主体是否有权对房地产市

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。

1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势

(市场分析)房地产市场价格分析报告最全版

区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告

内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41

（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29

表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

论政府在市场经济中的作用

论政府在市场经济中的作用 摘要：就目前情况来看，坚持政府调控与市场机制有机统一，关键在于政府能不能保证市 场力量在经济发展中的作用，让市场而非政府在资源配置中发挥主导作用，杜绝政府部门与市场争权，将本应由市场调节的经济现象由政府包办。政府与市场作用的相机选择，前提还是尊重市场的基础性作用，政府只有在该进的时候才进，而不是过分进入，或者进了就不退。党的第十四次代表大会上，庄严地宣布：“我国经济体制改革的目标模式是社会主义市场经济。”社会主义市场经济目标的提出，要求人们转变观念，特别是各级政府要根据市场经济特有的平等竞争的本质要求去转变政府职能，改变政府功能，以利于市场经济体系的发育完善。 关键词：政府经济市场作用 正文：一、化政府功能是市场经济发展的前提 （1）国营企业转换经营机制，政府转变职能是我国向市场经济迈进的关键的一步，随着国营企业真正成为自主经营、自负盈亏的市场竞争者，我们原先无所不包的父爱主义者——政府，又将发挥什么作用呢？如果把市场经济下政府职能的转变理解为削弱政府权力，摆脱政府对经济活动的干预，那是极大的错误，相反，随着政府从繁琐的家长式计划管理中摆脱出来，强化政府功能是我国市场经济发展的必然结果。第一，市场经济并不是万能的、自发的、盲目的市场调节，有它自身的种种失败形式，一般来说，由于“市场失灵”而需要行政干预的领域大体如下：（1） 市场调节是一种事后的调节，当供过于求的现象出现时，大量产品的浪费就已经成为事实，而当市场供不应求的价格信号发出后，从信号反馈至产品产出，有一定的时滞，这在那些生产周期较长的产业部门表现尤为突出。为了减少经济波动，保持稳定发展，国家可在中长期预测的基础上，提供有关当前经济状况和发展趋势的信息，为企业和其他经济行为主体的微观经济 决策提供指导。 (2)某些宏观经济变量，如财政收支总额、信贷收支总额和外汇收支总额，是保证整个社会经济稳定发展的重要因素，但市场自身的力量不可能使这些因素自动保持平衡，因而需要政府来管理。 (3)某些外部性存在，即某些经济活动导致外部其他人受益人如社会投资培养的熟练工人受到企业雇佣，企业不付培训费而得了一位熟练工人，由于道路和通讯的修建而使某一地段的房价上升等，前者为后者提供了外部效益。而某些经济活动则导致外部其他人受损，如造成环境污染、生态不平衡等，就给其他人带来了外部负效益，而这些都没有计入有关产品的个体成本之中，这是对市场机制有效率地配置社会资源的一定程度的破坏。这时便需要政府进行干预，采取行政规则或经济奖惩的办法来加以处理。至于那些具有极强的外部性，在享用上又不具有排他性的 “共用品”，如社会治安，国防等的活动，一般更应由社会负责，而不能靠市场机制 第二，发展中国家市场经济的不成熟更需要政府干预。 西方发达的市场经济国家，正经历了30年代大萧条以后，才奉行凯恩斯主义的国家干预理

成都市商业房地产市场背景分析

三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。