万科缤纷四季踩盘报告

怡翠世家

地块信息

宗地图

：

地块分析：地块总体上比较规整，沿街面较长，道路通达性较好。 地块基本信息：

基本信息

地理位置：顺德陈村佛陈路与景明路交界处（顺联广场旁）

发展商：佛山市顺德区陈村万科置业有限公司

代理商：合富辉煌

占地面积：15万平方米

总建面积：43万平方米

容积率：≤3.4

绿化率：35%.

总户数：首期976户

车位数：1085个（车位配比1:1.11）

楼盘规模：分两期开发，首期5栋30层板楼，总建筑面积13.4万㎡，二期规模较大，总建筑面积约30万㎡

产品类型：高层洋房

建筑风格：现代建筑风格

入市时间：2010年8月

配套设施分析

小区配套：幼儿园、游泳池、商业广场

周边配套：教育配套：青云中学、陈村镇中心小学、陈村镇初级中学、青云小学、陈村医院、顺联万利商业广场酒店、骏杰花园

酒店、顺联广场，中央水景公园等

交通配套：广珠轻轨陈村站、佛山地体2号线、广州南站、广珠西线、佛陈公路、白陈路，105国道

园林景观：东南亚水景园林

项目分析

项目定位：广佛南站新城

客源特征：

以周边原居民、区域内个体、私企业主、白领阶层

政府机关公务员

中资产阶级

拥有宏厚资金的投资者

项目优势：

项目位于广佛同城核心区域，享受广州南站及广佛地铁带来的便利。

项目位于城市战略中心，是政府重点打造区域，发展前景好。

周边商业氛围浓厚，具备升值潜力。

品牌发展商具备雄厚的实力和良好的口碑。

未来项目附近市政配套完善，居住环境得到提升。

项目劣势：

项目临近主干道，噪音影响较大

缺小可变户型，未能体现附加值

综合分析：该项目位于城市战略中心，是市政府重点打造的区域之一，周边配套完善，商业氛围浓厚，拥有大型市政配套的支撑，

未来居住环境会更加好。然而该项目临近广州南站，未来广佛地铁和广珠轻轨的贯通，将吸引更多的新移民和投资客。同时发展商具备雄厚的实力和良好的口碑，所以该项目具备较大的升值潜力。噪音的影响和可变户型的缺失是该项目的劣势。

总规划图

推货节奏

（1）

推出范围：第一期1 2 3 4号楼

推售时间：2010年11月26日 认筹时间：2010年9月26日 统计时间：2010-11-26

推售户型：，以大户型四房为主，2梯2户

二期 2011中推出

1号楼

3号楼

4号楼

5号楼

2号楼

中央水系公园 2011年中竣工

首期 1 2 3号楼8月中开盘

11月26日开盘

12月中加推

10月中开盘

销售数量： 总推112套， 全部四房单位

销售均价： 其中70-85平方米，两房价格为60—70万/套，毛坯房

91—109平方米，均价为8500元/方，总价在75-85万左右。

销售情况：经历4个月的储蓄期，9月28日开盘当天，完成第一批销售货量的

90%，据售楼小姐提供的信息，该楼盘很早之前已经接受vip 登记，成交套数大部分内部认购，刚性自住需求较多，不排除个别投资客批量炒房的行为.9月30日已经基本售罄，只剩下8套单位，预计十一黄金周将会加推。

户型图：

过道太长

入户花园，赠送面积较

多

客

厅

狭

长

大飘窗设计赠送面积较多

户型面积：

销售中心

总结： 该项目地理位置优越，经历4个月的储蓄期，开发商看准

楼市回暖的迹象，迎合“金九银十”传统的销售旺季，在9月28号开盘，收到预期的良好效果，“十一”黄金周将会火热加推。受“新国十条”打压投资买家，该项目推出重要针对刚性自住需求的顾客，推出中小户型的单位，通过N+1和N+2创新设计，提高房子的使用率.也说明了该开发商具有深厚的开发经验，预计未来该项目销售比较火爆。