我国乡镇房地产业发展现状与对策

我国乡镇房地产业发展现状与对策

韩少卿1，林巍2，卢子甲3

（1.河北大学经济学院河北保定071000；2.河北大学人事处，河北保定071000；

3.邢台职业技术学院，河北邢台054000）

摘要：在我国快速城市化、新型工业化发展的新时期，乡镇房地产业发展有利于促进农村经济发展、加速城镇化进程、增进土地集约利用、拉动相关产业发展，因此研究乡镇房地产业发展具有重要意义。总结了乡镇房地产业的发展现状及存在的问题，分析了乡镇房地产业发展问题的原因，提出了乡镇房地产业发展应遵循的原则，阐述了乡镇房地产业发展的对策建议。

关键词：乡镇房地产；城市化；对策

中图分类号：F301.3文献标识码：A文章编号：1004-874X（2011）18-0202-03

当前，我国城市化、新型工业化快速发展，乡镇房地产业也随着城市房地产业的发展逐渐兴起，乡镇房地产业的发展对促进农村经济发展、加速城镇化进程、增进土地集约利用、拉动相关产业发展等都具有重要意义。

1我国乡镇房地产业发展现状及存在问题

1.1房地产开发档次不高，建筑形态缺乏特色

目前我国大部分乡镇房地产开发以采用外延扩展模式为主，开发小区布局松散，用地面积大，建筑密度低。开发投资主体主要是乡镇企业和城镇居民，资金实力比较弱，资金分布相对分散，房地产的开发水平比较低，开发档次不高。并且在江苏有些乡镇开发小区的建筑形式与乡镇企业的厂房车间大同小异，多为平房和低矮的楼房。这种千篇一律的建筑形态使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。

1.2基础设施与配套设施建设滞后

由于有些乡镇距城市有一定距离，城市基础设施、公共服务设施难以共享，因此导致房地产开发基础设施与配套设施建设滞后，没有或者少有污水处理设施、天然气管道，没有配套的综合商业措施、电器百货等，而且教育与娱乐几乎没有。如湖北随州某镇房地产开发由于缺乏基础设施和配套设施，导致污水横流、垃圾乱倒，大量未经处理的生活垃圾直接堆放在镇区周围，破坏了村容村貌[1]。

1.3物业管理落后

从乡镇管理的现状来看，居民住宅分散、杂乱，即使集中在一个住宅小区内，也普遍存在户数少、规模小的特点，使得物业管理难以开展；城镇居民的生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难；住房产权多元化，既有公房，也有私房，物业管理难以协调；物业管理责任不清，从业人员少，业务水平低，乡镇房地产物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。1.4市场消费能力不足，市场行为不规范

虽然农村房屋较城市住房便宜，但是在农村居住的大部分都是本村的农民，很少有城镇以及其他地区的居民去农村购买住房，于是导致产品市场消费能力不足，出现很多“空心村”现象[2]。并且相对于完善的城市房地产市场而言，农村房地产市场发展不平衡，一级市场建设滞后于三级市场的发展；二级市场时隐时现，国有土地的对外出让还仅仅停留于协议出让方式上，招标或拍卖方式尚少出现或形式化。而以行政划拨用地和农民集体土地的非法转让与出租为突出表现的三级市场异常活跃和混乱，对农村房地产市场的规范发展构成了潜在的威胁[3]。农村土地交易尚且如此，建立在土地之上的房产交易问题更加突出。一些农民买卖房屋不签订书面合同，成交后不办理房屋成交手续，导致房地产权登记手续大多无法办理，购房者合法权益无法得以保障。

2乡镇房地产业发展问题的原因分析

2.1城乡规划滞后和盲目建设严重

我国农村城镇化的过程是一种自下而上城市化的过程，政府的调控对乡镇的发展有着重要作用。但从我国乡镇的发展现状来看，城乡规划严重滞后于乡镇的发展。主要表现在：土地利用规划滞后于乡镇建设规划，从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用。但在实际操作中并非如此，乡镇的发展主要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致乡镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。

2.2房地产开发投资能力不足

房地产投资不足且来源分散，这是制约乡镇房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。房地产的投资能力严重不足，这种状况导致：（1）乡镇建设初期投资不足，基础设施规模过小，而在后期规模扩张后改建的压力增大；（2）预算外投资的主要来源是土地出让金，过度地依靠预算外投资，会导致土地价格的高抬，形成农民进城和

收稿日期：2011-07-27

作者简介：韩少卿(1960-),男,在读博士生,E-mail:139********@ https://www.wendangku.net/doc/5d1767711.html, 广东农业科学2011年第18期

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投资开发商进入的高门槛[4]；（3）乡镇建设中非规范的资金运作使得乡镇的发展难以和正常的市场机制接轨，房地产开发资金难以做到滚动开发。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。

2.3相关农村配套改革滞后

乡镇房地产开发的现有配套政策体制已不能适应城镇进一步发展的需要。主要表现在：（1）城镇行政管理体制不适应。我国乡镇管理，一方面存在“条块分割，多头管理”的现象，协调管理难；另一方面，乡镇政府的职能不明晰，自身存在着政企不分、政事不分等问题，导致行政效率不高。（2）城乡二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动，使得乡镇房地产商品的消费空间受到人口聚集不高这一因素的限制。（3）农村经济的整体实力不强，使得离开农业的农民“离土离乡”的动力不足，城乡“两栖”的现象普遍。（4）土地使用制度改革滞后，农村集体土地流转制度存在局限性。

2.4乡镇房地产企业素质不高

在乡镇对房地产开发的建筑施工企业绝大多数是农村的建筑队，这些队伍都不同程度地存在素质低、资金实力弱、技术人员少、机械设备缺乏、开发经验不足等问题。他们在建造过程中，往往容易忽略住宅的质量、品质等高层次的追求，形成了低层次、低技术含量的简单再生产。如河北某县建设局及各乡镇政府管理滞后，存在大量的无资质开发、挂靠开发企业，乡镇房地产处于盲目、无序发展状态，产生了大量遗留问题。

2.5乡镇房地产市场发育不完善

目前，我国市场经济体制还不够完善健全，特别是乡镇房地产市场的发育还很不成熟，法律法规不健全，管理体制不顺，宏观调控乏力等，房地产隐性交易活跃，削弱了政府的调控能力，在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范。并且由于乡镇房地产市场的竞争较弱，因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱，人为因素影响大，导致房地产交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。如江苏省有些农村小城镇建设步伐不断加快，乡镇房地产开发如火如荼，随之暴露出房地产开发纳税人纳税意识不强、税收征管难度大等问题。

2.6乡镇住房金融制度尚未建立

由于乡镇的住房金融制度尚未建立，使得住房完全商品化难以实现。由于传统的经济体制中缺乏住房金融的运作基础，城市房地产金融化仅是近十年发展起来的，一时难以全面向乡镇铺开。虽然我国大中城市房地产金融制度发展较快，并已形成一定规模，但是乡镇特别是中西部地区的乡镇房地产金融制度基本上还是一片空白。

3乡镇房地产业发展应遵循的原则

3.1因地制宜，循序渐进

我国地域辽阔，各地经济及社会发展水平差距很大，乡镇房地产建设必须因地制宜，不能照搬外地甚至国外的模式，要从当地乡镇镇情、农村村情实际出发，切忌盲目跟风采用不合地方情况的模式。避免贪大求洋、标准过高、摊子过散、浪费资金，减少公共建设施配套不全、建设形态千篇一律、缺乏地方风貌和文化特色等的不良影响。有条件的地区应建立“乡镇房地产开发示范点工程”，以点带面，逐步推进示范。

3.2保障农民的合理权益

乡镇房地产建设是一项综合的系统工程，许多环节都与农民的利益息息相关，不能疏忽大意，切实保证按照党中央国务院三令五申的减轻农民负担、保障农民利益的指示执行。使乡镇房地产开发对农民利益是叠加而不是减少，为农村带来增收的机会。

3.3保护古建筑和人文景观

我国历史悠久，许多农村老民居是重要人文景观，但多系私房，年久失修，农民希望改善居住条件，往往拆古屋以取其中大量木材重建新房，保存古迹与改善住房矛盾甚大。在有些地方，国家认为古民居是文物，居民却因为太旧而无法居住，可以通过盖新屋与古民居交换的方式来保护文物。在乡镇房地产开发中，必须重视保护古民居、古建筑。建议国家有关部门收购并加以整修作为旅游胜迹开放，以免长久失修全部损毁。

3.4乡镇房地产开发必须实现可持续发展

城市房地产的盲目性开发破坏了自然生态环境，土地荒漠化、泥石流等现象是大自然对人类的报复，人们已经认识到了保护环境的重要作用，所以在乡镇房地产开发中，一定要注重实现房地产业的可持续发展，即农村土地资源的永续利用、人居环境的改善、农村住宅业的稳定发展、房地产市场完善等多方面内容。

4乡镇房地产业发展的对策建议

4.1以市场为导向，积极引导乡镇产业集聚发展

乡镇发展的源动力在于经济发展产业支持，尤其是乡镇企业和专业市场的发展，乡镇房地产业的发展也必须以经济发展为源动力。发展第一产业的同时，必须大力发展二三产业，以提高乡镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此，河北唐山市部分乡镇以当前产业调整为契机，通过制定合理可行的政策措施，吸引工业、商业和服务业向乡镇聚集；同时采取各种措施提高乡镇的投资能力，通过规范政府财政体制，确定乡镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力。

4.2编制科学合理的城乡规划

乡镇房地产开发关系到乡镇的健康发展，而土地利用规划和乡镇建设规划是政府对乡镇建设进行宏观调控的

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重要技术手段。因此，乡镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合乡镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜、量力而行，制定科学、合理、超前的城乡规划。如河北遵化、唐山等地乡镇通过编制新农村建设村庄规划，利用规划的引导约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。

4.3完善基础设施建设

基础设施建设要考虑沟通农村、连接城市的畅通衔接，努力使城乡各种物流、信息流畅通无阻。交通、通讯、邮电、电信、供电、供水、供热、供气、广播、电器等社会公用基础设施既要满足集镇人群的使用要求，还要满足流动人口的滞留要求，更要满足乡镇农副产品外运和城市产品在镇区集散与分流的要求。如湖北宜昌市为改善乡镇居住环境，完善基础设施，加快城镇一体化进程，启动了乡镇房地产项目开发，首批有宜都、秭归等8个县市区38个村镇及社区的住房建设项目。

4.4制定配套管理措施

乡镇房地产业的健康发展，必须要有相应的政策措施与之配套。首先要改革现有的城镇行政管理体制，适当扩大乡镇的行政管理权限，尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。其次要不断深化土地使用制度改革，实行乡镇住宅用地指标周转制度，通过压缩分散的农村宅基地，将得到的用地指标集中起来，进行居住小区的建设。同时要积极探索农民进城后原有承包地和宅基地的流转，明确土地流转的途径和管理方法。如浙江金华市蒋堂镇推进农民集中居住点建设，通过公开出让土地，引进2万m2左右的书香苑小区项目；汤溪镇出让的土地资源，成交价折合每667m2达90余万元。

4.5规范房地产市场机制

规范乡镇房地产市场，使房地产业稳定、协调、持续发展。政府可以采取经济、技术、法律等手段来规范房地产市场，尽快建立起有形的房地产市场，使得房地产交易的各项信息公开化，同时完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度、评估制度，杜绝房地产的地下交易行为，为房地产业的发展创造一个公平的环境。江苏泰州制定《关于对乡镇房地产开发市场规范管理效能监察的实施方案》，有效整治规范房地产市场；宿迁制定《关于乡镇房地产税收专项治理的通知》等方法，制定具体的奖励措施，鼓励纳税人按完工进度、销售进度及时足额缴税。

4.6完善乡镇住宅金融制度

乡镇房地产刚刚起步，投资渠道的单一化严重制约了乡镇房地产业的发展，要加快乡镇房地产发展，需要大量的资金支持，因此，在未来相当长时间内，必须加大金融对乡镇房地产发展的支持力度，充分发挥住房公积金在解决乡镇住房问题的积极作用。江苏泰州加快住房金融制度创新步伐，开发出更多的住房贷款品种，满足各层次的住房贷款需求，加大对住房消费的支持力度，提高居民的购房能力；完善住房抵押贷款的各项配套政策，防范个人住房贷款风险，促进个人住房贷款业务的发展；建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金来源，提高金融机构的资产流动性和质量。

参考文献：

[1]殷友田,吴建藩.房地产开发理论与实务[M].北京:高等教育出版

社,2000.

[2]曾鹏.对规范我国农村房地产市场的思考[J].土地问题,2004(12):

24-25.

[3]毛冰,范波澜,王军.农村房地产与农村经济协调发展初探[J].商

场现代化,2006(2):288-289.

[4]苏光柱.对农村房地产发展现状的思考[J].甘肃农业,2005(12):92.

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据从中国科学院南京土壤研究所获悉，该所研究员张甘霖正带领中国团队，参与一份全球科学家联合开展的“全球土壤数字制图计划”。

土壤信息是对土地利用与管理进行知情决策的一个先决条件，世界土壤资源管理需要一个全面有效的土壤信息系统来支持。“全球土壤数字制图计划”由国际土壤学联盟发起，旨在为数字土壤制图领域的研究和合作提供一个总体框架，实现世界土壤资源信息的科学管理。中科院南京土壤研究所作为东亚地区的领导机构参与了这一计划。

据了解，该计划的整体方案由数字土壤制图、土壤管理建议和对终端用户的服务三部分组成，计划用5年左右时间，采用现代土壤地理学、遥感、地理信息系统等理论和方法，完成一份基于互联网的、可以反映全球土壤属性的高分辨率的三维网格数字土壤地图。这个全新的全球土壤数字地图还将辅以土壤解译和土壤功能评价，帮助使用者在土壤管理问题上做出科学决策，如农产品生产、应对气候变化和环境恶化等。

我国科学家参与“全球土壤数字制图计划”204