房地产开发及流程讲义
房地产开发及流程
（讲义）
根据公司安排，今天由我给大家介绍房地产开发及流程。本课主要向大家介绍房地产开发过程中的重要节点和主要工作，目的是向大家普及房地产开发中的一些基本知识。由于本人学识和经验有限，在讲解过程中难免有不当之处，还请各位同事给予批评指正。
在正式开始之前，我先向大家介绍几个常用的概念。
一、容积率---是指项目范围内总建筑面积与用地面积的比率。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2（建筑物地下部分建筑面积不计入容积率）。二、绿地率----用地范围内各类绿地的总和与用地的比率（%）。（同时，还要搞清楚什么是绿化率什么是绿化覆盖率）
三、建筑密度---指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
四、建筑高度---指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。（烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。）
五、开发强度---土地开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高
度、绿地率等几项主要指标。（在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如果土地开发强度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途确定不当而导致开发强度不足，都会减弱土地的使用价值，降低地价水平）。五、道路红线----道路红线一般是指道路用地的边界线。
（插入东区项目总平面图予以说明）
第一节房地产开发的含义
一、含义：
1、从广义上来说，房地产开发是指房地产企业的经营管理者，运用科学的理论与方法，依据社会与市场的需求及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程。予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。
2、从狭义上来说，是指房地产企业从项目立项、取得项目用地（或合作谈判）、办理各种报批报建手续、施工管理与成本管理、销售及服务的全过程。
今天我们着重讨论的是房地产开发的狭义概念。
二、什么叫开发开发的目的是什么
1、开发：
开发是一个过程，是一个资源整合、科学管理的过程。那么，房
地产开发都要整合哪些资源、要进行哪些方面的管理那房地产开发需要整合的资源很多，要是进行简单的分类，我认为主要有以下几方面。一是土地资源，二是资金资源、三是人力资源、四是社会资源。同样，科学管理是要进行项目立项、人力资源、财务、施工、成本、营销、物业等方面的管理。
（插入示意图予以说明）
2、开发的目的：
开发的目的就是通过资源整合、科学管理，最大限度的增加各种资源的附加值。也可以这么说，房地产开发其实质就是一个增加价值的过程。
三、房地产公司的组织架构
大家知道，房地产开发是一资金密集型、专业性极强的行业，只有搭建一个经济、灵活、实用的房地产公司组织架构，才能正常、有序的进行项目开发工作。通常情况下，除公司董事会、总经理、副总经理外，有一定规模的房地产公司还应具备以下部门：
1、行政办公室—负责公司的日常事务。
2、人力资源部—负责公司的人事管理。
3、计划财务部—负责公司的资金管理
4、开发部---负责协助公司主管对项目的前期决策及进行项目前、中、后期的手续办理。
5、合同管理中心（或法律顾问）—负责对合同的合法性、可执行性进行审核以及风险防范管理。（房地产开发过程中，要签订大量的、
各种各样的合同，每一个合同的签订都需要相关专业的知识作支持，单一的部门不可能包揽所有的合同签订。如何在合同签订之前尽最大可能的消除隐患，这就需要在法律上、风险防范上对合同进行宏观管控。同时，一旦发生合同纠纷，也需要一个具有司法实践经验的部门对合同纠纷进行处理。）
6、工程部—负责项目的施工管理（工程进度、质量、施工安全管理）。
7、成本部—负责项目的成本管理（造价管理）。
8、采购部---负责项目设备及材料的采购。
公司内部的部门之间，既相互独立、又相互联系，也即是说各个部门既有各自独立的职责范畴，又有必须的相互内在工作的联系。在这里，我重点以工程部、成本部、采购部三部门关于工程设备及材料采购为例，讲一下相互部门之间的工作关系。根据量、价、实施相分离的原则，如果在条件允许的情况下，这三个部门应该是相互独立工作的。工程部根据设计提出设备、材料质量要求和设备材料采购清单，成本部提供价格控制空间参与并主持价格谈判，采购部根据得到的数量、质量、价格以及供货时间要求选择三家以上合乎条件的供货商，组成有三部门参加的招标小组进行采购招标，最后确定供货商，签订供货合同。
（插入三部门工作流程图）
9、营销策划中心---负责项目营销及客户管理。
10、物业部（物业公司）--负责项目建成后的物业管理。
（插入组织架构表）
第二节房地产开发过程具有那几个阶段
从开发时间顺序上来分，房地产开发有前期、中期、后期三个阶段。为便于讨论，下面我为大家逐一进行介绍。
一、项目的前期阶段
前期主要是房地产开发商的准备阶段，在这个阶段，主要有项目立项、项目方案及施工图设计、项目报批报建等工作。
（一）、项目立项
项目立项，是房地产开发过程中的一个最为基础、最为重要的环节。项目立项的正确与否，直接决定了项目的成败；尤其是在公司起步阶段，一个好的项目决策，甚至可以决定一个公司的生死。
在这里，我先向大家介绍我们曾经做过的两个项目。在九十年代初，郑州市旧城改造项目很多，公司在决策南乾元街改造项目时，由于当时公司刚刚起步，资金量很小，按照常规，是根本不足以进行该项目的开发。但是，公司主管在充分听取有有旧城改造经验人员的意见后，详细研究旧城改造的内在规律和流程，大胆决策，快速启动，用最少的资金（记得是几十万元），就撬动了项目，获得了较大的收益。这是我们进入房地产市场来以自有实力掘到的第一桶金，项目收益率极高。然而，在随后进行的天荣市场项目中，公司在项目决策上，由于当时不懂得专业批发市场的运作规律和利润空间，在对整个项目的定位上，没有进行深入的调查和了解。仅仅把我们定位在项目的前
期旧城拆迁上，没有对项目进行二次开发，只是把土地一卖了之。由天荣公司对该项目进行二次开发，建成现在天荣服装批发市场。在这个项目中，项目是我们的、我们动用了大量的社会资源和人力资源，承担了最大的社会责任（负责安置每一个拆迁户），把整个开发环节最重要、最难做的事情给做完了。结果那，只是给别人打了工，挣了几个工钱而已。目前该市场在已经卖掉一半的情况下评估价值达到15个亿左右，并以此作价入股一家境外上市公司，占该公司该项目25%的股份，准备二次拆迁重建，要建成比银基规模还要大的服装批发市场。但是，这已经和我们没有任何关系了。如果我们当时具备市场的概念、认识到市场的巨大潜在价值，我们完全可以借助合作方的资金实力，在这个市场中占有一席之地。仅仅这一个项目，就使天荣房地产打下了坚实的基础。在天荣集团随后出现的重大危机面前，由于有了天荣服装市场源源不断地在经济上的不断输血，天荣集团早就魂断蓝桥了。由此可见，项目立项在开发过程中的重要作用。下面，我分别向大家简要介绍一下项目立项的几个主要工作环节。
1、项目可行性研究
（1）、项目区位的分析与选择
土地是房地产开发中最重要的生产资料之一，是一切房地产开发的基础。项目位置的好坏对房地产开发起着至关重要的作用。（2）、项目开发内容和规模的分析与选择
有了好的项目土地，接着就要决定干什么、做多少的问题。这就是项目定位。目前，干什么，做多少，在你拿到土地的时候，政府在
大的方向上已为你限定了许多条件，但是在市场细分上，并没有明确的多少规定，你还需要通过认真的调研，准确的把握市场，使所建项目符合市场的需要。如我公司现在开发的东区写字楼项目，土地出让合同上明确规定，土地使用性质为“商服用地”只能建商业和写字楼。容积率为，根据这个容积率计算，地面以上总建筑面积只能是41000平方米左右。但是，商业建多少、写字楼建多少并没有对你做过细的规定。因此，我公司结合市场需要，经过充分调研和认真计算，最终确定为三层商业裙房、二十一层写字楼
（3）、项目开发时机的分析与选择
项目开发时机的选择，主要考虑项目周边的配套程度和市场需求决定的。配套程度越高、市场需求越旺盛，开发时机越好。反之则不好。但是，现在随着国家对房地产市场调控力度加大，房地产公司捂地囤地的难度也越来越大。项目土地拿到手后，并不是你想什么时候开发就什么时候开发，而是在土地出让合同中就明确规定了你开竣工的时间，无理由超过规定的时间就要接受处罚，直至收回土地使用权。如我公司东区写字楼项目，土地出让合同中明确规定该项目的开工时间为2010年10月31日之前，竣工时间为2012年10月30日。（4）、项目开发方式的分析与选择
项目开发方式主要是指项目是独资开发还是合资开发，是分期开发还是一次性开发。这主要由资金和市场决定的。
（5）、项目资金筹措方式的分析与选择
开发项目资金的筹集是房地产开发中根本性工作。用多少资金启
动项目，后续资金如何安排，是使用自有资金还是依靠销售回笼资金，是依靠银行贷款还是借用投资公司保持项目资金链不断，这是每一个开发公司老总至始至终都要考虑的问题。
（6）、项目产品经营方式的分析与选择
确定产品的经营方式，是持有物业长期经营，获取最大的经济效益，还是快速推出、快速回笼资金加快资金周转率，开发更多的项目。（7）、项目最终经济和社会效益的分析与确定
通过以上分析，计算出项目的运营成本和盈利空间，以及产生的社会效益。我们正在搞的东区写字楼项目，我们的当家人陈总内心里也有一个运营成本和盈利空间分析，出于保密暂时不便公开。（8）、结论
给项目作出上与不上，怎么上的最终说法。
以上讲了这么多项目可行性研究的内容和方法，看似复杂，其实在实战中也可以非常简单。对于一些项目来讲，根本就没有时间叫你坐下去做认真的可行性研究报告，你必须经过短暂思考，立即作出准确的判断。这就要求项目决策人员具有丰富的房地产开发经验和较大的抗风险能力。如我公司现在进行的东区写字楼项目，整个决策过程就是陈总一个人、一个晚上，土地底价的确定只有两三个电话，拿地的时间只有短短的7个小时（包括报名、打入投标保证金、中午吃饭和休息时间）。这就像宋朝著名诗人陆游关于写诗的一句话：“汝果欲学诗，工夫在诗外”。如果想达到准确判断、快速决策的境界，那么、加强平时的学习和经验教训的积累，在关键时刻才会起到十分重要的
作用。再举一个案例，说起来可能大家都不相信，1999年光彩市场的项目决策，只是两个人、十分钟时间，就决定了三千多万元的投资行为。这一看似疯狂的冒险投资行为，其实在其决策的背后存在着实现的极大可能性。一是当时主要决策人员有着丰富的市场招商及建设经验，深刻洞悉市场招商的内在规律，对快速回笼资金有着极大的把握；二是对旧城拆迁改造有着丰富的实践经验，熟悉旧城改造整个手续的办理和拆迁流程，对拆迁的可实施性也有着较大的信心，因此才成就了今天的“光彩市场”。当时决心定下后，手上的现金只有50多万元（这点当时连我都不知道，只有现任“光彩市场”的刘总一个人知道）。不过那是一个特定年代的特殊事例，在房地产市场日益规范化的今天，是没有可能的。
下面我们了解一下项目用地是如何获得的。
2、项目土地的获得
在了解如何获得项目用地之前，我们先要知道项目用地的分类。
A、项目用地的种类（按土地的使用性质和功能分）
(1)、住宅用地___主要是指仅用于民用住宅的用地。如建业城市花园、21世纪等小区（里面也有部分商业配套），土地使用年限为70年。
（插入住宅小区图片）
(2)、商住用地---主要是指用于居住和商业的混合用地。如城市中的临街高层住宅小区，底层一般为商业裙房，上层为民用住宅。土地使用年限一般为70年。
（插入商住小区图片）
(3)、商业（服）用地---主要是指仅用于商业及办公服务业用地。如城市中的各大商场、批发市场、服装市场。土地使用权期限一般为40—50年。如我们的东区写字楼项目用地。
（插入商业建筑图片）
(4)、工业用地（略）
(5)、物流用地（略）
(6)、仓储用地（略）
(7)、绿化用地（略）
(8)、市政用地（略）
(9)、交通用地（略）
(10)、科研用地（略）
当然，还可以从土地的区位上、资金投入的程度上进行分类。作为我们公司来讲，目前主要是围绕住宅用地、商住用地、商业（服）用地进行开发。
B、项目用地的取得方法
目前，项目用地的取得方法主要有下面几种形式。
（1）、通过政府“招、拍、挂”的方式取得
这是目前房地产公司拿地的最基本的一种方式。如我公司现在开发的东区写字楼项目。一般要经过报名及资格审查、缴纳投标保证金、参与投标报价等过程。
（插入投标现场图片）
（2）、通过（划拨）协议出让取得
这是国家政府机关、公共配套、医疗卫生、军事用地、科研机构、教育事业等等机构拿地的基本方法。如我公司东区项目东边邻居煤田科研中心用地。通过这种方式拿到的土地都有着特定的用途，在使用中有着很多限制性条款。如不许转让、不许改变土地用途，所建房屋不许进入市场等等。
（插入医院、军事营区、科研大楼等图片）
（3）、通过旧城拆迁改造取得
（4）、通过城中村改造取得
第3、第4种拿地的方法，有一定的共同点，都是进行旧城改造，所不同的是，第三种方法是对城市中原有的旧的、已成危房、不适合城市建设规划的房屋进行的拆迁重建。所使用的土地是国有土地，原有的居民是城市户口，享受的是旧城改造优惠政策。如我公司过去开发的难顺城街项目、南乾元街项目、乔家门项目等等；第四种方法是对在城市化进程中，纳入城市范围的、属于集体土地的、不适合城市发展、不符合城市规划的村镇房屋进行的拆迁重建，原有的土地是集体用地，原有的居民是农村户口，享受的是城中村改造政策。如现在正在实施黑庄城中村改造和已经建好的曼哈顿广场项目。但是请注意，不管是那种改造项目，都必须要经过政府“招、拍、挂”程序才能最终完成土地手续，这个程序，仅仅就是个程序而已。
（插入旧城区、城中村图片）
（5）、通过土地二级市场取得
此种方法是指一家公司经过政府“招、拍、挂”取得土地使用权
后，对其他公司进行土地使用权转让的一种活动。注意这种方法仅适用于经过国家“招、拍、挂”出让过的土地。谁要告诉你一块没有经过“招、拍、挂”的土地要直接卖给你，这时你一定要慎重决策。你可能会陷入许许多多的麻烦之中。
（6）、通过合作开发取得
随着房地产市场竞争的日益激烈，土地成本的逐年累月的高涨，除了少部分实力强大的房地产公司外，大部分房地产公司由于资金原因愈发感到获取土地的困难。如现在在郑州市土地局挂牌出让的土地，每亩土地起拍价格动辄几百万元，要想有资格参与竞拍，竞拍保证金就是上亿元。但是，大部分房地产公司总是要生存的，因此，合作开发就逐渐成为小型房地产公司项目开发的一种趋势。合作开发有两种形式，一是两方以上公司合资共同拿地，也就是在摘牌过程中就已经签好合作协议，拿到地后共同开发。另一种方式是一方有地，另一方注入建设资金共同开发。合作开发要求合作方互信度极高，搞不好会经常出现矛盾，造成项目的停滞。如过去阳光的公元道项目，由于发生合作双方的矛盾，致使项目停滞了很长时间，最终不得不放弃。（7）、通过租赁取得
租赁取得项目用地，是指房地产公司（或非房地产公司）通过租赁土地使用权所有者的一定年限的土地使用权进行项目建设的一种方法。在这里，建设方由于没有土地使用权所有权，不能以自己的名义进行项目建设，所建项目只能自用或出租使用，没有出售权，土地租赁到期后只能另行签订合同才能继续使用。因而，该种方法仅适用
于投资小、见效快的繁华或特殊地块上，以中长期投资为目的。如我公司1994年租赁旅游学校临街土地所建的小型写字楼项目。
3、方案设计及施工图设计阶段
方案设计和施工图设计是项目前期的一个重要工作内容之一，方案设计决定了项目的定位，施工图设计直接影响着项目的造价。一般情况下，在方案设计上用的时间越长，方案的完美程度越高，定位越准。当然，这也和甲方的要求与设计方的责任心有着密切的关系。如我公司的东区写字楼项目，从2010年3月13日摘牌到2010年8月10日，整整四个月时间一直在搞方案论证，为正确定位项目，完善方案，公司主管亲自走访了房地产界的各路高手，征求意见，每一个细节都经过充分的论证，经过近三十次的反复修改比较，最终形成了现在的方案。虽说现在的方案已经通过了政府的专家论证，正式上报。但在公司主管的心中，该方案还存在着许多不尽如人意的地方，如中庭的布局，动线的规划等等，一直还在考虑比较之中。一句话，只要没有开建，方案的论证与修改就一直不会停止。同样，在施工图设计中，公司工程部在公司主管的带领下，深入了解各种结构形式，认真听取专家意见，采用最实用，最经济的基础、板、柱、梁等结构形式，在设计中既满足建筑形式的需要，又方便客户今后的使用，同时还大幅度降低了建筑成本，取得了较好的社会效益和经济效益。
4、项目报批报建阶段
报批报建是项目前期工作中一个既繁琐又复杂的工作。它牵扯面大、影响面广，存在着大量的协调工作。不管哪一个环节出了问题，
都有可能使你的项目停滞不前甚至是功败垂成。据不完全统计，每一个房地产开发项目从立项到交付使用，所经过的政府审批部门仅从大的局委来讲，就有规划局、土地局、房管局、建委、市政局（管理处）、各种名目的执法局、发改委、税务局、财政局、消防支（中）队、人防办、环保局、抗震办、防雷办、供电局、热力公司、通信公司、自来水公司，如果牵扯到拆迁还有拆迁办、公安局、办事处、社区、乡政府、生产队、村民组等大大小小几十个政府职能部门和政府垄断行业。从这些部门中又分出许许多多大大小小的处、科、室。让人眼花缭乱，目不暇接。不知要见多少人，要跑多少趟路；当然，还不知要吃多少顿饭，喝多少杯酒。就像唐僧取经一样，必须经过九九八十一难，方能求得正果。简单地说，项目报批报建主要办理以下几项重要手续：
A、项目前期需办理的手续
(1)、建设用地规划许可证（黄皮，需放在保险柜里）
(2)、国有土地使用权证（橘黄皮，需放在保险柜里）
(3)、建设工程规划许可证（绿皮，需放在保险柜里）
(4)、建设工程施工许可证（蓝皮，需放在保险柜里）
(5)、质检报验手续（一套表、需放在资料袋里）
B、项目后期需办理的手续
(1)、房屋销售（预售）许可证（一张厚纸、需挂在墙上）
(2)、房屋质量合格证（质量验收及备案）（一个表，需放在资料袋里）
(3)、房屋产权证（红皮、需放在保险柜里）
(4)、自有物业还需办理租赁许可证（一张厚纸、需挂在墙上）
C、项目手续办理过程中办事人员应注意的事项
办理以上所有手续，需要公司办事人员具有足够的耐心、细心和毅力，同时还应具有灵活机智的应对能力。一般情况下需注意以下几个问题：
一是任何一项手续的办理都要准备大量的基础资料，在资料准备过程中，一定要认真仔细，按要求去做。一不小心，不仅要准备接受经办人的批评教育，还要多跑好几趟路，耽误许多时间。
二是只要牵扯到设计的问题，都是和造价直接挂钩的。这时决不能放任经办人员的随意设计，要和经办人员搞好关系，争取让经办人员站在公司的角度看问题，用最简捷的设计降低工程造价。如在市政供暖工程、排污工程、电力工程、供水工程中都存在这样的问题。
三是绝不能在经办人员面前夸海口，对经办人员提出的过分要求，要用最婉转、最体面的方式给予回绝。如实在无法回绝，在取得主管领导的同意后，要热情地、巧妙地、有条件地给予办理。
四是要在经办人员面前注意自身形象，因为每一个报批人员出去，都代表着公司形象，既不能狂妄自大、又不能鄙躬屈膝，低人一等。
五是要注意和经办人员建立良好的朋友关系，要通过办一次事，吃一顿饭，交一个朋友，这对今后手续的办理会方便很多。
二、项目的中期阶段
中期是房地产开发的实施阶段。在这个阶段，主要有合同管理、
施工成本管理、施工管理（含安全管理）等内容，同时还穿插有项目水、电、暖、通、排污、绿化等等配套工程的申请与安装工作。
项目的中期阶段是房地产开发过程中一个技术性非常集中的阶段，也是一个十分重要的阶段。这个阶段的合同管理、施工管理（含安全管理）和施工成本管理的具体控制方法将由公司工程部和成本部有关负责人给大家专题介绍。在这里，我对合同签订的原则及一般流程和施工管理（含安全管理）与施工成本管理对人员基本素质的要求做一简单介绍。
（一）、合同签订的原则
合同管理是房地产开发中期工作的一个十分重要的基础性工作。大家知道，在市场经济中，一切经济活动都是在各式各样的经济合同的制约下进行的。同样，不管是施工管理还是施工成本管理，也必须是在各式各样的合同基础上进行。没有合同也就无从管理。根据经验教训，对合同签订的原则我总结以下几条：
1、合法性原则
经济合同是一切经济活动的基础，一定要具有合法性，不合法的合同，即使签的再好，也不受法律的保护。如1993年郑州日月潭房地产开发有限公司和管城区南关小学签订的联建协议。协议规定由南关小学出地，日月潭公司出资，共同改造南关小学校舍、建住宅楼。当日月潭公司出资完成了对南关小学校舍的改造，住宅楼建造进行一半时，由于双方发生矛盾，南关小学拒绝按合同约定为日月潭公司办理住宅楼土地过户手续，造成工地停工。双方为此诉至法庭。法庭最
终判决：由于双方合同违反国有土地使用规定，未经政府有关部门同意将国家划拨教育用地改变为住宅用地，擅自改变土地使用性质。判决双方联建协议无效，责令双方互相返还投资。即南关小学返还日月潭改造校舍、建住宅楼的所有投资，日月潭公司返还南关小学土地。本官司一打十几年，工地停工十几年，形成烂尾楼工程。拖垮了日月潭公司，也使南关小学遭受了重大损失。
2、公平公正性原则
合同的双方，在法律地位上是平等的，尤其是在施工合同当中更应如此。不能因为甲方是发包方，在合同签订中高高在上，强迫承包方签订不公平合同，为今后合同的正常履行埋下隐患。如在施工合同招标过程中，甲方提出各种各样苛刻的优惠条件及垫资要求，迫使承包方为达到中标目的，超出自身能力答应甲方要求。待乙方中标并进入合同实施阶段中，承包方没有能力继续履约，反过来要求甲方修改合同条款，致使甲乙双方产生矛盾，造成工程停滞。给甲乙双方造成重大经济损失。这种明显不公平公正的合同，在诉讼实践中也是不受法律支持的。
3、真实、自愿性原则
任何合同都必须是真实可信、且在当事人双方自觉、自愿的基础上签订。决不允许采取隐瞒、伪造、欺诈的手段签定合同。如在购货合同当中，乙方并无供货资格，但为了拿下订单，借用、伪造特约经销商资格签订供货合同，合同签下后再寻找下家转卖合同，从中非法牟取利益，致使给购货方造成安装及售后服务困难等一系列损失。同
样，甲方在资金没有保障的情况下，骗取供货方信任进行供货，货到后不能及时付款，对货款一拖再拖，使供货方失去对甲方的信任，致使供货方采取堵门、扣押货物等过激行为，给甲乙双方造成损失。4、可执行性原则
合同必须是在实际实施中具有可执行性。如明显的价格偏低的合同，一般不具有可执行性。有些甲方脱离市场实际，在坚持一定质量要求的情况下一味的压低造价，致使合同签订后不具有可执行性，成为废纸一张。即耽误了事情，又影响了声誉，得不偿失。
5、具有双方约束力原则
合同必须具有对双方当事人具有同等的约束力，合同中符合市场规律、法律法规的任何承诺都必须有相应的约束条款对双方进行约束。一旦违约，处罚有据。
（二）、合同签订一般流程
在房地产开发过程中，涉及到大量的、方方面面的合同。工程上除了有施工主合同外、还有监理合同、安装合同、装修合同、桩基合同、钻探合同等等。材料上有各种各样设备、材料的供货合同；开发上在办理各种手续中，也有部分合同需要签订，如供电协议、通信安装协议、市政排污协议、自来水供水合同等等。如何规范合同签订，避免合同犯罪和合同纠纷的发生，制定相应的合同签订流程就显得尤为重要。下面，我简单介绍一下合同签订的一般流程:
1、申请
由业务部门根据部门职责在初步确认三个以上合同对象的情况
下提出合同签订申请并起草合同初稿。
2、成本控制
控制成本部门参与价格谈判，确定价格或确定价格上限及下限。
3、会审
业务部门牵头组织成本部、财务部及相关业务部门进行合同会审并填写合同会审单。
4、审查
业务部门将会审过的合同稿及会审单上报合同管理中心审查，在合同稿上签订审查意见并备案。
5、审批
合同管理中心审查过的合同稿及会审单上报主管副总、总经理审批。
6、签章、备案
业务部门将全部审查通过后的合同交行政办公室签章并分别抄送成本部、财务部及相关部门备案。
7、实施
审批过的合同返回业务部门负责具体组织实施。
合同在审查过程中实行一票否决制。提出否决意见的部门必须同时说明否决意见并提出解决方案。
（插入流程图）
（插入合同会审样表）
（三）、施工管理人员的素质要求
严格、有序的施工管理是工程质量、工程进度、安全施工的保证。作为一个合格的施工管理人员必须应具备以下基本素质：
1、坚持原则、严肃认真
2、吃苦耐劳、勇于担责
3、熟悉工序、精通规范
4、明确重点、专注难点
5、虚心好学、勤于思考
6、礼貌待人、处事公平
7、及时沟通、善长协调
8、注重安全、防范有备
（四）、施工成本管理人员的素质要求
大家知道，任何项目的盈利途径只有两个，一个是开源，就是增加项目本身价值；一个是节流，就是节省项目开支。成本控制就是房地产开发过程中一个如何节省开支的过程，是关乎项目盈利高低的一个关键性环节。再好的项目，如果在建设中对成本控制不好，那就直接影响到利润的多少，甚至决定项目的成败。这就要求在建设中该花的钱必须去花但绝不能多花。因而，任何公司在项目建设中对成本控制人员的要求就很高。简单地说有如下基本素质要求：
1、人品端正、原则性强
2、熟悉法规、精于计算
3、了解市场、通晓流程
4、善于沟通、精通谈判
房地产项目开发流程(完整版)
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产项目开发流程全过程83043
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标
第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
房地产开发工作流程图及全过程【最新版】
房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
房地产开发详细流程
第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设 项目选址、布局的法律凭证。 建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）
房地产公司建设项目开发程序及公司内部职能流程图
建设项目开发程序及公司内部职能 流程图 第一章建设项目开发程序流程图 选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 先规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建 议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两位会前，即下达规划设计任务； 据此办理征地及前期准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见
地政科 结果报市房地局结果报市房管局 画桩位给钉桩条件，规划局办理建设用地规划据此到地征部门办理用地 测绘院钉桩，成果给设计人许可证批准书，评估项目建设用地地价 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证 按规划设计条件征询意见表 到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产 开发手册 规划局审方案提出意见1、到园木局申请伐树许可证 修改后送首规委审图2、了解线路与供电局运 行班协商 改造、移线方案 3、煤气、道路、上下水 改路由 首规委召开市政协调4、到供电局业扩处申请用电 报表，做正会出市政会议纪要式供电方案，申 请临时施工用电，委托施工。
进行个体设计 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明 运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入计划到税务局去税单 制作资料（建委会签） 报价小组审查，领取预售到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领 许可证审批表投资许可证登记卡，登记并 取得许可证 建委、物价局下文批价 到市政部门盖章，证明市政条件落 进行销售 四源费缴纳 到开发办市政处同意招标 填招标申请书并到市招办登记 招标办审查标底 开标会 订合同，写评标报告，发中标通知书 招标办盖章同意 施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核资金来源，市开发办 同意施工质量监督落实任务任务来源及一切手续秘书处登记
房地产开发全套流程大全(完整版)25096
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70 年，工业用地50 年，商业用地40 年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验
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目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售
房地产开发全套流程图
房地产开发全套流程 第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都
是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证；
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第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (6) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
房地产开发全流程及详细报建流程
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可
证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 （4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工 程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图， 送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工 程的立项申请报当地人防办部门审批通过。
房地产开发全套流程大全(完整版)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为U的投资开发房地产项U,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》笫2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下儿个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项H进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项U 开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证” 中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。U前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项U建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段釆用项U预售的方式对物业进行销售。 3 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工
房地产开发施工流程图
房产开发前期流程图 备注：1、扩初阶段（需征询部门：民防/抗震/卫生/规划/环保/水/电/燃气/电信/环卫/交通/路政/消防/药监） 2、土地证阶段； 3、规证阶段（施工图需征询部门：民防/抗震/卫生/交通/路政/药监） 4、招标阶段； 5、施工证阶段
招投阶段流程图
招投标流程图
自主招标具体事项
1.、招标人（即业主）办理项目审批或备案手续（如需要）。项目审批或备案后，招标人开标项目实施。 2、招标工作启动。招标人可以委托招标代理机构进行招标，也可以自行招标（但备案程序较为繁琐），多数为招标代理机构（即招标公司）承担招标工作。 3、招标公司协助招标人进行招标策划。即确定：招标进度计划，采购时间，采购技术要求，主要合同条款，投标人资格，采购质量要求等等。 4、招标公司在招标人配合下，根据招标策划编制招标文件（包括上述策划内容和招标公告）。 5、招标人确认后，招标公司发出招标公告（公开招标）或投标邀请（邀请招标）。投标人看到公告或收到邀请后前往招标公司购买招标文件。 6、获得招标文件后，投标人应研究招标文件和准备投标文件。其间，如有相关问题可与招标公司进行招标文件澄清，必要时招标公司将组织招标项目答疑会。并根据答疑或澄清内容，对全部投标人发布补充文件，作为招标文件的必要组成和修改。 7、招标公司在开标前组建评标委员会，评标委员会负责评标。评委会组成和评标须符合《评标委员会和评标方法暂行规定》。 8、招标公司组织招标人、投标人在招标文件规定的时间进行开标。开标包括：招标公司委派的主持人宣布开标纪律>确认和宣读投标情况>宣布招标方有关人员情况>检查投标文件密封情况>唱标(对投标函或投标一览表中的投标人名称/价格/交货期/投标保证金等内容唱标)>完成开标记录并各方签字>开标结束. 9、评委会审查投标文件进行初步评审、详细评审和澄清（如有必要），最终确定中标人。 10、招标公司根据评委会意见出具评标报告，招标人根据评标报告确定中标人。 11、招标公司根据评标报告发出中标、落标通知书。 12、中标人根据中标通知书，在规定时间内与招标人签订合同。 另外，在第五项可以增加资格预审。即招标公告中增加对投标人资格要求，投标人事先递交资格文件、满足资格条件后，招标公司才将招标文件发售给该投标人。此时的招标公告实际为招标资格预审公告，代替了招标公告的作用。
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录目 第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 预售1 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
房地产开发全流程(总10页)
房地产开发全流程(总 10页)
第一部分：房地产开发流程第一章：房地产开发总流程 注： 1 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上 13 层考虑，多层按6层考虑。主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑） 2项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天 3本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》 90 70 高层780 15
第二章：房地产项目开发全流程 发展中心/开发部 设计管理 工程管理 成本控制 招标采购 策划营销 计划管理 物业管理 目的： 为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作 介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程 适用范围： 本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控 定义： 《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程 工作程序： 详见《工作流程说明》 项目初级计划 概念设计 招标/拍卖取 得土地使用权 投资估算 项目及产品定位 开发设想提供 建设项目选址意见书 方案设计任务 书 建筑方案设计审查意见书 土地拆迁 拉围墙、地质勘探 营销策划 成本测算 方案设计 地勘、文堪单位招标 编制项目运营 计划初稿 设计单位招标 建设用地规划许 可证 建筑初步设计审查意见通知书 国土使用证 初步设计任务书 初步设计、景观方案设计 编制项目工程计划 目标成本制定 项目工程招标计划编制 项目运营计划完成 销售部选址 销售部选址 销售部设计 销售部施工管理 销售指标确定 施工图审查备案 建筑工程规划许可证 施工许可证 建筑施工图设计 基础施工图 三通一平 甲供（指）材招标方案 监理单位确定 总包单位确定 销售推广方案 销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准） 项目班子配置 项目初级计划 完成施工图设计、景观设计 基础工程施工 销售培训 确定分包单 位 基础工程验收 主体结构施工 砌体工程施工 主体结构验收 门窗、栏杆、精装修 一般装修工程 外墙保温、防水 景观道路 室外配套管网 外架拆除 设计变更 装修材料的选样及封样 成本施工过程控制计划 签证变更审核 隐蔽工程收方 开放 产权测量 预售许可证 定价 开盘 招标工作阶段 性总结 招标评价 进度款审核 成本过程控制总结回顾 分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评） 施工过程提前介入 销售管理 （强销期、持续期、 尾盘） 业主开放日 项目施工阶段运营管理 （计划、控制、调整、考核） 运营管理总结、考核 物业检查及接管 过程招标采购 招标工作总结 招标评价 向物业移交 交房准备（交房 方案、交房附图） 交房 交房后的整改 竣工备案 综合竣工验收 竣工结算 物业管理商业经营
房地产开发全套流程大全完整版
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第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预
最新房地产开发流程(完整版)(新)
最新房地产开发流程（完整版） 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1)选址定点; 2)规划总图审查及确定规划设计条件; 3)初步设计及施工图审查; 4)规划报建图审查; 5)施工报建; 6)建设工程竣工综合验收备案。 1选址定点阶段，此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 2规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 3初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 4规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。 5施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
房地产项目全套开发流程及注意事项
房地产开发流程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水 电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底
10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和
房地产项目开发流程全过程解说
(1)施工企业资质的动态管理 企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。 (2)工程总承包企业的管理 随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。 工程建设项目组织实施方式目前有两种方式： 其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。
房地产开发工作流程图-地产项目全程流程图
1 沈阳千缘房地产开发有限公司 房地产开发工作流程图 2003/6/17 一、 前期工作： 二、开工、工程管理： 洽谈、草签土地转让意向书 可行性调研 签订土地转让协议 市建委 设计任务书 立项书 1/500地形图、定线图 市土地储备中心 土地局 缴纳土地出让金 签订国有土地使用权出让合同 公司 前期可行性调研报告 市土地储备中心 土地招投标、入库出库 规划院 公司 设计院 平面图、鸟瞰图 双方合同、办证 公司 市建委 上报有关材料 可行性分析报告 市房地产开发领导小组办公室 建设项目通知书 详勘 初勘 公司 三通一平 勘察设计 上级综合材料 选址意见通知书 市计委投资处 计委年度预备计划指标函 产权产籍注销、拆迁批复 计划函 建设规划用地许可证 规划平面图 市规划和国土资源局 拆除公司 市勘测院 扩初设计、报批图 市计委 市财政局 土地使用证 市规划院 区、市房产局拆迁办 土地局 规划院 市土地局 缴土地出让契税 确定土地面积、缴土地登记费 勘测座标点 用地土地情况审查 市土地局地政、有偿使用申报 报批总平面、单体建筑设计图 建设工程规划许可证 市建委 规划院 缴纳基础设施配套费 综合规划管网设计 扩初设计审定通知单 设计院 卫生防疫审定（商业网点） 市环保局 市人防局 市消防局 市卫生局 环保审定（供暖方式） 人防审定（地下工程） 消防审定（超11层楼） 确定监理公司 劳保统筹 工程招、投标 小区管网综合设计 施工图审查 工程项目建设报告 年度计划指标批复 建筑工程质量监督 工地临时用电 建筑施工许可证 市计委 公司委托 市建筑工程劳动保险管理办公室 市招投标管理办公室 八大管网单项设计 市建委 公 司 主体完工 商品房销售许可证 商品房预销售许可证 电信、有线电视、宽带网、供电、供水、排水、供热、煤 气、自行车库、保安、监控系统、景观绿化等工程施工 配套工程 建筑工程施工 市建委 施工图审查批准书 公司 划定线图 土地过户登记 区土地所 规划院 市房产局拆迁办 缴纳动迁保证金 环境评估 区建委 街道办事处、拆迁办、民政局 市、区质检站 市建委 工地临时用水 市自来水公司 市电业局 规划院 电信、供电、供水、排水、煤气、供暖、有线电视、宽带网 规划局 委托招投标公司 委托销售顾问公司 委托销售企划公司 区环保局 建筑噪声超标排污费 筹建物业管理公司 净空管理 东塔机场 拆迁许可证 市拆迁办 面积确认书 发认购书 （协议书） 产权登记 发证中心 商品房销售面积（预测）审核分层分户表 商品房买卖合同附图 小区名称申报审定 房产测绘大队 市房产测绘大队 市、区地名办 房地产广告审批 商品房销售面积（预测）审核通知书 房产测绘大队 房地产市场办