农村个人房地产产权的制度缺陷与补漏
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房地产法律
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中国房地产
2009.3总第339期
党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）确定农村房屋产权和相应的土地管理制度的改革“按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则”进行。对照中央这一改革政策指向的要求，笔者在向四川地震灾区重建提供法律援助和参与城乡综合改革试点政策研讨的过程中发现，目前我国农村个人的房地产权利制度还存在明显的法律漏洞，亟需在改革中进一步完善。
一、缺少明细的权利取得制度从《物权法》和《土地管理法》来看，农民个人房屋和土地方面的权利，无论是土地承包经营权，还是宅基地使用权，甚至造房权，其取得应当是有偿还是无偿的？是按户还是按人取得？户主卖房，其他家庭成员分户可否再取得宅基地？农村集体成员户籍和土地使用权的取得之间到底是什么关系？新出生的村民３０年无法取得土地承包权怎么协调？诸多关于农村个人房地产产权取得的法律和社会问题，在现行法律法规上还是含糊不清的。
目前，依照法律法规和法理推论，似乎具有当地居民户口的都有权无偿或缴纳少量管理费即可取得土地承包经营权和宅基地使用权。因为农村集体所有的含义就是集体成员大家都有所有权，“让我自己掏钱买我自己的东西”是违背法理的。但目前部分地区为了遏制农村多占土地的现象，开始试行集体成员有偿或象征性有偿取得农村土地使用权的改革，在法理上还需要进一步研讨。而《土地管理法》使用的是“申请宅基地”的概念。这应当理解为与《城市房地产管理
法》中规定的“划拨土地”具有同等性质。笔者认为，未来宅基地使用权的原始取得（即分配所得）仍应坚持无偿取得，以实现宅基地的农村社会保障功能，避免
贫困村民无家可归；转让取得，无当地居民身份继承宅基地上的房屋而取得，以及超标取得宅基地使用权的，都应实行有偿取得和使用制度。
对于可以原始取得农村房地产产权的法律主体，《物权法》和《土地管理法》等法律法规强调的是“家庭联产承包制”和“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。《决定》则强调“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”，讲的也是“农户”。但是，如果另分一户就必须另外再分给一处宅基地，结果就可能像现在一些地区出现的“最后分成一人一户”的现象（四川某些地区出现这种现象则是因为震毁房屋重建补助是按户发放的），多占耕地的现象就很难避免。法律上不可能禁止分户，只有限定每人的宅基地使用面积。《土地管理法》第６２条规定：“宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”所以，目前部分农村地区“以户为单位”来限定宅基地面积或发放住房补贴的做法仍有漏洞。四川省某些地区限定农村人均住房面积３５平方米或不考虑单身户应合理多分宅基地的笼统规定，也有一定的缺陷。根据《决定》“节约集约”使用土地的精神，笔者建议，以三口之家来限定较低标准的宅基地人均面积，不要用限定住房面积的办法（农民盖高楼超出住房面积是应当允许的）；四口以上家庭，人均低于标准不到２０％的，不再另外给宅基地。
由于我国户籍制度目前还在改革过程中，取得农
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杨遂全四川大学经济学院
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村户口非常容易，将集体组织成员的身份和户籍直接挂钩也存在诸多隐患。例如，一些村干部为了多分宅基地把在城市就业的亲属户口转回农村，在法律法规上就找不到任何阻止其乱占耕地的办法，甚至有的在分配到宅基地以后不久又把户口转回城里。与此同时，部分新出生或新嫁娶的本村村民却难以在３０年内获得维持生活必需的土地。事实表明，必须进一步用法律来合理确定农村取得这些土地使用权的具体条件和程序。比如，可以规定平时（非固定的统一调整土地使用权时间段内）哪些人有优先分到绝户或整户外迁腾出土地的权利，以及外迁户腾出和交接土地的程序和时间要求等。
二、权利范围和权限尚待明晰之处
在农村房地产管理和物权的产权明晰方面，目前各种法定的农村个人房地产权利自身范围和权限还有诸多权利要素需要法律进一步界定。例如，《宪法》和《物权法》等法律规定任何（包括农村的）房屋产权都是无限期且可以继承的，但房屋下的宅基地使用权是否是有期限的，能否继承呢？是以使用权人终身享有为期限，还是以房屋自身能够存在的年限为期限？还有，全家迁居他地是否必须交回土地承包经营权和宅基地使用权？如果必须交回宅基地，地上的房屋怎么办，能强行拆除吗？依法承包或分配到土地之后，因其他原因出现事后大面积超标使用集体土地的如何合理解决？这些基本问题都还没有明确的法律或政策规定。
事实上，各地的宅基地使用权都是无限期的，至少在房屋存在期限内令其强行拆除是没有法律依据的。与城市国有土地使用权相比，这也可能是宅基地市场化必然隐藏的重大隐患。有人设想今后应和城市房地产接轨，住宅用地统一为７０年，且可以永续。但是他们忽略了目前集体成员的农村宅基地使用权通
常都是无偿取得的。非集体成员通过合法的实现房屋
抵押权、“联建”（据报道四川地震灾区与农户联建房屋的方式已经得到认可）或“置换”（据报道广东开始试行农民工宅基地置换城镇住宅）等方式取得土地使用权之后，可以永续的话，一方面会在客观上增加占用耕地的机会（比如通过前述的分户行为），另一方面“一次出卖永久”与所有权类似的产权肯定太便宜了（在法理上，无期限无条件的使用权等于所有权），也与土地租金客观规律不符。因此，限定宅基地使用权的期限，不仅在法理上来看是必须的，而且也是农村房地产市场化或城乡一体化的基本前提。
土地承包经营权或宅基地使用权的继承或收回问题，一直是困扰各界的难题。尽管法律法规尚没有明确，但事实上除了全家外迁可以收回土地承包经营权外，其他情况下，各种农村个人房地产产权在各地都是准许继承或享有继续（优先）承包权的。举家外迁房屋长期闲置的“空心村”问题也由此产生。笔者认为，今后一旦限定宅基地使用权期限或个人使用土地的面积，就必须解决宅基地收回或收费问题。否则，限定这些使用权的期限和面积的规定就是一句空话。
为了既保护外迁者或死者亲属的房屋所有权或继承权以及继续经营的财产权益，又维护集体组织和其他成员的实际权益，笔者主张农村实行超标使用土地的收回和收费办法。具体可以规定，根据实际情况，土地上无其他不动产可收回的尽可能直接收回；无法直接收回土地的，可由集体组织按照当地土地市场价格定期收费；无法直接收回土地，又拒不缴费的，集体组织可以依法强行使用其不动产。这样才能真正做到既保护耕地，又公平分配农村土地利益。
三、权利的转让还缺少具体规范
目前各种法定农村个人房地产权利的转让在逐步放开，但转让过程中还有诸多的实体权利和程序需
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要法律法规进一步完善。突出的是宅基地上的“小产权房”如何解决？城乡居民在农民宅基地上联建的房屋如何定性，如何进行房屋所有权登记和发证？集体成片转让土地承包经营权时其中某户不愿转让如何处理？农村集体开发建设的房地产中农民个人的产权如何体现和行使转让权？对这些问题目前还没有定论。一些地区则把这些问题的解决，作为农村产权创新来突破原有的一些规定。
就“小产权房”而言，各地法院的判决和国务院的三令五申反复强调是非法的，禁止城镇居民购买农村房屋。短期内（全国人口总数下降之前），为了保护耕地，不可能突破这一规定。但是，农民在自己宅基地上建的“农家乐”房屋是否属于“小产权房”？将这类房屋抵押给银行或信用社，能否转让给非本村村民的债权人？从现行法律法规上来看，因实现抵押权转让农村房屋给非本村村民，是完全合法的。《土地管理法》第６２条只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。然而，这种宅基地出让的程序却是空白。必须征用为国有吗？不征用为国有，则违背现行《土地管理法》关于集体所有土地可用于建设住宅的规定。征用为国有则违背社会现实情况，且手续繁琐，恐也难获得国家有关部门的批准。看来，在《土地管理法》第４３条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”的规定中，应当再增加一种“除外”情况。
对于城乡居民在农民宅基地上联建房屋的定性，笔者认为也存在类似的“除外”问题。笔者主张，和农民宅基地上建“农家乐”房屋的抵押权实现转让一样，可以进行村镇房屋所有权登记和发证，不必进行类似
商品房的所有权登记和发证。从长远看，２０３０年后我国会出现人口增长停滞的情况，２０５０年前后我国会出现人口下降的现象，农村房地产逐步市场化和禁止
农村房屋自由买卖的禁令将逐步放开是迟早的事情。在严格实行用途管制的前提下，最终实现城乡房地产市场一体化是可能的。现在关键是如何与经济和社会发展相协调，科学把握放开的条件和程序。对于农村土地承包经营权，《决定》要求今后的农村土地制度改革要“完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”。而规模经营必然涉及到成片转让承包权和其中部分农户不愿转让承包权的问题。安徽小岗村目前的做法是采用同类集体土地置换“钉子户”承包权的做法，这在法律上仍存在漏洞。集体组织单方强行解除原土地承包合同，还需要新的法律依据。笔者主张，除了把《决定》现有的规定法律化之外，还应当增加集体组织强行解除原土地承包合同的限制性条件，以防止村干部或村集体侵害个人权益。比如，规定村民三分之二同意非自愿解除某户土地承包经营权的，必须为其置换同种类土地并给与合理补偿。
注：本文系国家社会科学基金项目“正确处理‘小产权房’与农村地制创新”（项目批准号：08B JY 055）的前期成果
李求军/责任编辑
房地产市场管制制度的完善
房地产市场管制制度的 完善 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
房地产市场管制制度的完善 中国房地产市场历经探索、起步、快速发展和调整等几个阶段，取得丰硕成绩的同时，也存在一些问题，突出表现为房地产价格波动大、房地产交易秩序较为混乱等等。房地产市场管制指政府基于公共利益或其他目的，依据本国法律法规对房地产市场微观经济主体的活动进行的行政管理和限制。管制应当是政府站在完全中立的立场上依法实施的外部管理，这是一种不能授权给他人代理的责权，具有法律强制性。当市场秩序较为混乱时，需要政府及时采取管制政策，以降低交易费用。本文对房地产市场管制的正当性和合理性进行探讨，分析房地产市场管制制度的依据和完善建议，为房地产市场管制制度的完善提供参考。 1.管制与市场的关系 按照经济学原理，政府管制和市场是现代经济运行中的“两只手”，其中，政府是调节经济运行的“看得见的手”1，市场是进行资源配置和调节的“看不见的手”。现代经济正是在这“两只手”的共同作用之下，进行着自我调节和应有的调整，从而实现着相应的发展和成长。在房地产经济领域里，也毫无例外地遵循着这样的规律。房地产经济领域里的政府管制和市场是一对矛盾统一体，两者之间的关系既对立又统一。管制是市场的管制，市场是管制的市场，其中，对立的一面是指将房地产经济作为考查的对象，政府也是市场经济的一个主体，但要具体到整个房地产经济的调节，政府就是独立于这个经济运行体的外在力量了。统一的一面是指不论是政府管制还是市场调节，其目的都是为了促进房地产经济的持续、健康发展。在这一点上，政府管制和市场调节的目的是统一
放弃继承权声明书
放弃继承权声明书 声明人：男年月日出生，身份证号码：现住：。 被继承人位于地方的房产（房产证号：）享有二分之一产权。 我是被继承人儿子。根据《中华人民共和国继承法》第十条规定，我是被继承人的合法继承人之一，对被继承人的房屋产权享有合法继承权。 现本人郑重声明：对上述房产，我自愿无条件放弃继承权。 以上情况均真实无误，如有虚假，我愿承担由此而引起的一切经济和法律责任。 特此声明 声明人： 年月日 放弃继承权声明书 声明人： 我们是XX的合法继承人，XXX于XXX年X月XX日因病去世。XXX与XXX有位(房产证地址)房产一套（建筑面积平方米，房屋产权证号：号）。我们作为XXX的法定继承人，对他/她的上述遗产享有继承权，我们在此声明自愿放弃对XXX上述遗产的继承权，绝不反悔，并愿承担由此引起的法律责任。 特此声明。 声明人： 二○一年月日 一、自愿放弃房产继承权声明书 声明人**，性别**，****年**月**日出生，现住*********，身份证号：********。 我父亲(母亲)****于****年**月**日因****，父亲(母亲)**于**年月日****，我父亲(母亲)生前与母亲(父亲)**有坐落于******的********房产壹栋，建筑面积********平方米，房产证号：****************。我父亲(母亲)****(父亲)**生前未立遗嘱，也未与他人签订遗赠协议，我系父亲(母亲)**与母亲(父亲)****婚生**子，根据《中华人民共和国继承法》相关规定，我系该房产合法继承人之一。 现特声明：我自愿放弃对父亲(母亲)**母亲(父亲)**该项房产的继承权。 以上情况均真实无误，如有虚假，我愿承担由此而引起的一切经济和法律责任。 声明人：*** *年**月**日 二、放弃转继承继承权声明书 声明人：***性别：男出生日期：***年**月***日身份证号码：***我是**的儿子，**的弟弟。于**年**月*日在***市死亡，死亡后遗留有财产： 二分之一的房屋产权;被继承人生前是被继承人的父亲，无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。 被继承人的母亲，对被继承人的遗产享有继承权。被继承人的父亲于**年**月**日在***市死亡，被继承人的母亲于**年**月**日在**市死亡。被继承人的父亲、被继承人的母亲生前
美国的房地产产权制度
美国参考网站 https://www.wendangku.net/doc/542941070.html,/mgck/ 雾谷飞鸿的博文 雾谷是美国国务院所在地. 雾谷飞鸿的博文作者均为美国国务院工作人员, 具有多年在美国的生活和工作经验, 我们希望通过与中国网友的互动, 增进相互之间的了解, 加强美中两个伟大国家人民之间的友谊。 https://www.wendangku.net/doc/542941070.html,/mgck/ 美国地产 https://www.wendangku.net/doc/542941070.html, 一千万亚裔移民美国华人成第二大移民群体 自从1843年5月7日第一位日本移民来到美国，迄今居住在美国的亚裔移民已经遍及各地，人数超过一千万。在亚裔居住比较集中的地区，中国城、日本城、韩国城、越南城等纷纷出现。 1965年美国通过新的移民及入籍法，取消了有利于欧裔的移民配额，此后来自亚洲的移民大大增加。1960年时亚裔移民只占外国移民总数的5％，但到了2009年，其份额增加到近28％，增幅超过5倍。目前亚裔是美国的第二大移民人口，人数仅次于拉美裔，拉美裔占外国移民总数的53%。 截至2009年，约有1060万亚裔移民生活在美国，其中，近一半的亚裔移民居住在加利福尼亚州、纽约州以及德克萨斯州，使这三个州成为亚裔移民人口最多的州。在亚裔移民中，排名前三位的是华人移民、菲律宾移民以及印度移民。 欧巴马在迎宾阁餐馆与喜出望外的顾客合影(照片：Pete Souza) 目前华人移民是仅次于墨西哥移民的第二大移民群体，华人移民占整个在美
外国移民人数的4.5%。移民政策研究所(Migration Policy Institute) 根据人口普查局的统计所做的报告显示，2010年生活在美国的华人移民(不包括美国本土出生的华人) 约有180万人，其中68万人居住在加利福尼亚，37万人居住纽约，也就是说，近三分之二的华人移民居住在这两个州。由于大部分华人移民居住在加州以及纽约，使得这两个州的中国城成为中国菜的美食天堂，中餐馆不但多，菜式也全，而且正宗地道，价格还便宜。不久前欧巴马到旧金山时，特意到位于中国城的迎宾馆(Great Eastern restaurant) 买外卖，还引起不小的议论。 根据移民政策研究所的报告，居住在华盛顿特区的华人移民为2533人；居住在马里兰州的华人移民为42031人；居住在弗吉尼亚州的华人移民为34492人。移民政策研究所的报告是根据人口普查局的统计数据得出的，据此，华盛顿特区、马里兰州与弗吉尼亚州的华人移民加在一起总共不到8万人，而其中住在华府的华人移民人数就更少。 大华府地区的华人移民虽然不及加州以及纽约多，但却有各种社团上百个、各种民间文艺表演团体十多个；地区的免费中文报纸有五种，再加上全国性的中文报刊，数目超过十种。从华人社区文化活动的角度看，大华府的华人还是很活跃的。 华人移民有许多自己的特点： 从2001年到2010年，约有70万从中国大陆以及香港到美国的华人获得绿卡； 从整体上看，通过家庭团聚渠道获得永久居留权的华人较少； 2010年以工作方式获得绿卡者中，超过十分之一是华人； 从总体上看，华人移民更愿意入籍美国； 接近五分之三的华人移民英语不够精通； 华人移民的教育程度比较高，19.2%的华人移民有大学以上文凭，远高于外国移民15.9%的整体水平。 在2010年，将近四分之一的男性华人移民在信息技术、科学、工程领域工作。 美国的房地产产权制度 美国的房地产产权制度原沿袭英国的土地产权封地体系(Feudal System)。根据英国普通法，在这种封地体系下，所有的土地产权绝对地归政府或国王所有，任何个人对房地产没有所有权，仅仅只是一个租户，在君主的授权默许下，具有一定限度的使用和占有权利。经过17世纪的一系列的社会变革，封地制逐步演变成现有的房地产的自由拥有制(Allodial System)。房地产产权的自由拥有制得到了美国宪法坚定的保护，房地产产权的私有制不再受到原封地制下的一切权利和义务的约束。 房地产产权的种类：独立房地产产权（Estates In Land）；共同房地产产权（Concurrent Ownership）；为投资目的的房地产产权（Ownership for Investment Purposes）。 独立房地产产权 1.自由拥有的产权（Freehold Estates）。产权人在自己的有生之年或更长的
房地产开发建设管理制度之房地产权属[118356]
房地产开发建设管理制度之房地产权属[118356] 房地产开发建设管理制度之房地产权属 第六章房地产权属办理与考核 第一节测定商品房面积考核办法 第一百一十二条预售面积 1、总工室须在每期楼宇三层会验后3天内，将确认的实际施工图纸提交给预决算部和开发部。会验后确定的施工图含地下室、裙楼、住宅、天面、机房等平面图及阳台飘窗大样图，并加盖总工室章，总工室不得自行变更。没有及时提供图纸或未能按时索取图纸的，扣罚总工室主任、预决算部、开发部经理各500元。综合计划部考核。 2、三层会验下发图纸后，预决算部在7天内完成预售面积的计算；同时开发部委托当地房管局或房管局认可的测绘公司进行面积测绘，并在三层会验后10天内取得预测结果，并于1天内提交预决算部复核。预决算部在7天内完成复核、协调并确认后，在1天内将面积确认结果报集团预决算审计部审核。开发部没有及时取得测绘结果的，扣罚开发部经理500元。预决算部没有按时完成审核的，扣罚预决算部经理500元。综合计划部考核。 3、集团预决算审计部须在收齐预决算部报送的销售面积书面资料次日起5天内完成审核，并将审核结果书面反馈给预决算部，预决算部将面积审核结果呈报地区公司负责人审批后1天内提交营销部和开发部。预决算审计部没有按时完成审核的，扣罚预决算审计部经办人200元,预决算审计部经理500元。综合计划部考核 第一百一十三条确权面积 1、在竣工验收后45天内开发部必须取得测绘公司实测的确权面积，提交给预决算部；并于10天内取得面积实测结果。没有按时完成的，每延迟一天扣罚开发部经理50元。营销部考核。 2、预决算部收到实测的确权面积后，须在7天内与开发部、测绘公司共同进行复核，复核无误后形成书面报告，经地区公司负责人签名后1天内报集团预决算审计部备案。未及时复核，每延迟１天扣罚预决算部、开发部经办人100元，部门经理50元。由集团预决算审计部考核。 第一百一十四条开发部、预决算部必须准确做好商品房面积计算及审核工作，套内建筑面积误差比必须控制在－0.3%至－0.6%（含本数）范围内。超过此范围的户数占该期楼宇总户数30％的，每超1％，扣罚开发部经理、预决算部经理各50元；如其中又出现套内建筑面积误差比超出0至0.6%（含本数）或－0.6%（不含本数）至－3%范围的，每户扣罚开发部经理、预决算部经理各50元。倘若出现面积误差比绝对值超过3％的，每户扣罚开发部经理、预决算部经理各200元（注：面积误差比系指实测计价面积与合同约定计价面积之差与合同约定计价面积之比）。营销部考核。 第一百一十五条工程部未严格按施工图纸施工，造成套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至1％以内的，每户扣罚工程部经理50元；套内建筑面积误差比绝对值超过1％的，每户扣罚工程部经理200元。营销部考核。 第二节确权考核办法 第一百一十六条地区公司开发部必须在《商品房预售许可证》取 得后3个月内办理完毕该期楼宇的门牌号码审批手续。否则，扣罚开发部经理500元。营销部考核。 第一百一十七条地区公司开发部必须在取得《房地产权属证明书》6天内办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件。否则，每迟一天扣罚开发部经理100元。营销部考核。 第一百一十八条《房地产权属证明书》每出现一次错误或漏项，扣罚开发部经理100
放弃房屋继承权协议书模板
编号：GR-WR-84689 放弃房屋继承权协议书模 板 After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改
放弃房屋继承权协议书模板 备注:本协议书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 范本一 声明人:姓名、性别,一九X年X月X日出生,身份证的号码:XXX现住:XXXXX 被继承人XX于一九X年X月X日在X(地点)死亡。死亡之后遗留有如下的遗产:XXXX(例如:位于深圳市的X区XX 号房子的二分之一的产权)。 我是被继承者的配偶(父亲,母亲,儿子,女儿)。根据《中华人民共和国的继承法》第十条相关规定,我是被继承者的合法继承人之一,对被继承者死亡时所遗留的上述的遗产享有合法的继承权。 现本人郑重的声明:对上述的遗产,我自愿无条件的放弃继承权。 以上情况均是真实无误,如有虚假,我愿意承担由此引起的一切的经济和法律责任。 声明人:
_____年___月___日 范本二 甲方：牛**，男，回族，19**年12月生，住址：*街34号院17号楼3—102 牛**，男，回族，19**年6月24日生，住址：***厂宿舍楼11号楼1—102 牛**，女，回族，19**年10月29日生，住址：**街一条4号5—402 牛**，女，回族，19**年4月7日生，住址：**商业小区1—203 乙方：刘**，女，回族，19**年12月25日生，住址：**街*工楼8号楼4—503 甲方与乙方的母亲牛**为亲生兄妹，甲方之父牛*于20xx年去世后留有位于**厂宿舍楼6号楼2单元202室私产房一套，其大女儿(乙方的母亲)牛**已于20xx年7月16日去世，其对此套房屋所享有的继承权份额，根据《中华人民共和国继承法》有关转继承的规定由乙方刘**因此享有。现甲乙双方对**厂宿舍楼9号楼2单元202室如何分配，达
房地产产权制度
一、房地产产权的概念 （一）产权的概念 产权即财产权利，是凭借财产所获得的各种权利的总和。 〔说明〕 1.财产是财产关系（或经济关系）的法律表现，它属于法学范畴。 2.生产资料所有制关系是财产关系（或经济关系）的核心，产权是所有制的实现形式。 所有制是产权和产权制度的基础，产权和产权制度为所有制服务。 社会经济的发展引起经济关系（所有制）的变革要求从法律上确立反映所有制和以所有权为中心的产权制度。〔注〕产权制度对所有制起着确认、保护、规范的作用，所有制关系要巩固和发展，就要取得法律的确认和保障。 3.产权关系的内容： （1）生产资料所有制关系； （2）建立在生产资料所有制关系上的（反映这种所有制关系的）生产资料所有权关系； （3）生产资料所有权的职能分割与产权结构组合。 （二）房地产产权的概念和内容 1. 房地产产权的概念 房地产产权是以房屋财产和土地财产为客体的各种权利的总和。 房产权是有关房屋财产的一切权利的总和。 地产权是有关土地财产的一切权利的总和。 2. 房地产产权及房地产产权制度的基本内容 （1）房地产产权是有关房地产的各种权利的总和，即权利集束（“一组”权利）。 权利集束简称权利束。 狭义的权利束是经所有权派生后以其部分权能所构成的权利组合。 广义的权利束是所有权及其分离出来的各种权利的总和。其中最重要的是所有权（基础性权利）。 〔注〕 根据法律界定和各国惯例，房地产所有权可以分割成各种权利，这些众多的权利按照一定的性质、规则和法律界定而组合（或构成）为“一束权利”（产权体系），即房地产产权结构。 （2）房地产产权是房地产经济关系（特别是房地产所有制关系）的法律表现，是一种财产权利，是围绕房屋财产和土地财产所产生的权利。是直接与经济利益相联系的一种民事权利。房地产产权也要通过法律法规来界定、规范、确认和保障。 （3）房地产产权可以分割、复合和重组。随着经济的发展和技术进步，要设置新的产权权能（即趋向多元化）。房地产产权在市场经济发展过程中，其所有权可以分割为占用权、使用权、收益权、处分权等权能。 〔注1〕这里所说的各项权利是属于物权中的自物权。 〔注2〕这里所说的使用权是所有权人自己使用土地的权利，不是他人使用土地的权利。 （三）中国房地产产权的概念和特征 1. 中国房地产产权的概念 中国房地产产权是以土地为标的、以他物权为主要内容的土地产权和以房屋为标的、以自物权为主要内容的房屋产权所构成的权利束。 2. 中国房地产产权的特征 在我国，房地产产权的特征表现为：土地他物权以土地使用权为特征，中国土地产权的标的是土地，权利内容主
浅论我国房地产法律制度
所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人 支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的发展表明,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》称:“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市马上表态,目前不会取消房地产的预售制度。8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内不会取消商品房的预售制度。中国商品房预售制度的存 与废一时成为实务界和学术界所热烈讨论的焦点话题。 我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。 一、商品房预售制度考察:文本与实践 房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严重不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。 奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positive law)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权可以依照法律规定转让。从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此
房屋放弃协议书范本
房屋放弃协议书范本 中，协作的双方或多方，为了保障各自的合法权益，经多方共同协商达成一致意见后，签订的书面材料。如下为小编为大家整理的房屋放弃协议书范本，仅供参考 篇一：房屋放弃协议书范本声明人:姓名、性别,一九X年X 月X日出生,身份证的号码:XXX现住:XXXXX 被继承人XX于一九X年X月X日在X(地点)死亡。死亡之后遗留有如下的遗产:XXXX(例如:位于深圳市的X区XX号房子的二分之一的产权)。 我是被继承者的配偶(父亲,母亲,儿子,女儿)。根据《中华人民共和国的继承法》第十条相关规定,我是被继承者的合法继承人之一,对被继承者死亡时所遗留的上述的遗产享有合法的继承权。 现本人郑重的声明:对上述的遗产,我自愿无条件的放弃继承权。 以上情况均是真实无误,如有虚假,我愿意承担由此引起的一切的经济和法律责任。 声明人: 年月日 篇二：房屋放弃协议书范本甲方：牛**，男，回族，19**
年12月生，住址：*街34号院17号楼3—102 牛**，男，回族，19**年6月24日生，住址：***厂宿舍楼11号楼1—102 牛**，女，回族，19**年10月29日生，住址：**街一条4号5—402 牛**，女，回族，19**年4月7日生，住址：**商业小区1—203 乙方：刘**，女，回族，19**年12月25日生，住址：**街*工楼8号楼4—503 甲方与乙方的母亲牛**为亲生兄妹，甲方之父牛*于2005年去世后留有位于**厂宿舍楼6号楼2单元202室私产房一套，其大女儿(乙方的母亲)牛**已于2007年7月16日去世，其对此套房屋所享有的继承权份额，根据《中华人民共和国继承法》有关转继承的规定由乙方刘**因此享有。现甲乙双方对**厂宿舍楼9号楼2单元202室如何分配，达成协议如下： 一、甲方一次性给付乙方人民币16000元整，乙方收到甲方给付后，放弃对**厂宿舍楼6号楼2单元202室所享有的继承份额。 二、乙方收到甲方给付后，应积极配合甲方办理对房屋的公证和过户等各项手续，不得以任何理由予以推脱。
关于我国房地产市场发展的政策建议
关于我国房地产市场发展的政策建议 价格变量是新古典经济学中的核心变量。新古典经济学崇尚自由市场，以完全市场为理想的市场模型，价格机制是资源配置的核心机制，而新古典经济学认为其研究对象就是资源配置，准确的说，是在各种约束条件下的资源的最有效的配置。在新古典经济学以外的各种非主流，如以杨小凯为代表的新兴古典经济学和亚当?斯密为代表的古典经济学，认为经济学的研究对象是社会分工是经济学的研究对象，演化经济学认为制度演化是经济学的研究对象，都与新古典违背，但却成了学术界的很好的补充。本文主要以新古典经济学的价格（微观）理论为基础，以非主流经济学理论为补充，分析我国房地产市场价格的形成机制，价格的历史演进、现状、趋势以及相应的政策建议。 一、我国房地产价格机制的特点 价格形成有两种对立的机制，计划与市场，价格的制定既可以行政命令来制定，也可以通过市场供求力量的竞争的来形成。我国建国以后，实行大一统的公有制，体制为计划经济，土地为国有与集体所有，不存在房地产市场。改革开放以来，经济体制转轨，经济体制由计划向
市场过渡，价格机制曾经实行双轨制，房地产市场也逐渐放活，但是房地产价格的确定还明显的带有计划经济的影子，政府在房地产的市场价格形成中依然起着不可忽视的重要作用。 房地产的“政策市场”特征表现在价格的生成过程中。按照价格的成本加成方法来计算，土地价格占房地产价格的40%左右，土地价格对房地产整体的价格上涨起着至关重要的作用。而地方政府是城市土地所有者的“代表”，自从国家将土地的审批政策由批租改为地方政府拍卖后，土地价格便借助拍卖这种方式迅速上涨。2005年北京城区每平方米土地为3000多元，而2006年则飙升到13000多元，土地价格的上涨最终导致房产价格上涨。地方政府追求财政收入最大化，而卖地收入是地方政府的一项非常重要的来源，提高卖地收入来提高房地产价格便是地方政府的追求利益集团最大化的行为结果。另外，地方政府官员追求GDP政绩的高速增长，粗放式的经济增长加快了城市土地的需求，城市房地产价格也因此而上涨。 房地产的“政策市场”特征同时表现在政府对其调控的过程之中。以提高房地产开发税费为例，房地产开发税费是国家调控房地产价格的一项工具。目前，我国房地产开发的相关税费种类繁多，土地增值税、耕地占用税、所得税、营业税及其附加、契税等税负比例加总占到房
房地产交易管理制度与政策(一)
[模拟] 房地产交易管理制度与政策(一) 单项选择题 第1题： 房地产的交易活动应通过( )进行。 A.房地产管理部门 B.房地产中介机构 C.房地产交易所 D.房地产市场 参考答案：C 答案解析： 第2题： 房地产交易双方，应在成交合同签订后( )，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。 A.30天内 B.45天内 C.60天内 D.90天内 参考答案：D 答案解析： 第3题： 当申报的成交价格明显低于正常的市场价时，应以( )作为缴纳税费的依据。 A.双方协议的价格 B.市场价 C.评估价 D.管理部门核实价 参考答案：C 答案解析： 第4题： 以房地产转让方式取得土地使用权的权利人，其实际使用年限应是( )。 A.出让合同约定的年限 B.出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用后的剩余年限
C.出让双方在出让合同中所约定的年限 D.政府按规划需要重新决定的年限， 参考答案：B 答案解析： 第5题： 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交有关证件资料，其中应有投入资金达到工程建设总投资( )的证明。 A.10%以上 B.15%以上 C.20%以上 D.25%以上 参考答案：D 答案解析： 第6题： 以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办土地出让手续的，应对转让方征收( )。 A.地价税 B.土地收益金 C.土地转让金 D.土地升值税 参考答案：B 答案解析： 第7题： 房地产划拨土地使用权的转让，按国务院所发通知的规定，需往当地( )部门审查批准。 A.房地产行政主管部门 B.城市规划管理部门 C.城市土地管理部门 D.房地产市场管理部门 参考答案：D 答案解析：
放弃房产权声明书
放弃房产权声明书 继承房产是法定的权利，也是可以放弃的，下面是小编收集整理的放弃房产权声明书范文，欢迎阅读参考!! 放弃房产权声明书范文一声明人**，性别**，****年**月**日出生，现住*********，身份证号：********。 我父亲(母亲)****于****年**月**日因****，父亲(母亲)**于**年月日****，我父亲(母亲)生前与母亲(父亲)**有坐落于******的********房产壹栋，建筑面积********平方米，房产证号：****************。我父亲(母亲)****(父亲)**生前未立遗嘱，也未与他人签订遗赠协议，我系父亲(母亲)**与母亲(父亲)****婚生**子，根据《中华人民共和国继承法》相关规定，我系该房产合法继承人之一。 现特声明：我自愿放弃对父亲(母亲)**母亲(父亲)**该项房产的继承权。 以上情况均真实无误，如有虚假，我愿承担由此而引起的一切经济和法律责任。 声明人：*** *年**月**日 放弃房产权声明书范文二赠与人(甲方)：，身份证编号：。 受赠人(乙方)：，身份证编号：。 甲方是乙方的，为赠与房屋，甲、乙双方经协商一致，签订如下房屋赠与协议：
一、甲方(系关系)自愿将共有的坐落在，产籍号：__ 号，建筑面积：__ 平方米私有房屋无偿赠与给乙方。甲方保证赠与给乙方的是上述房屋的全部所有权，并免遭任何第三人追索。 二、上述赠与房屋交接时间年月日，赠与房屋交接前的债权债务由甲方负责，赠与房屋交接后的债权债务由乙方负责。 三、乙方自愿接受上述房屋全部产权，并保证在房屋交接之日起3个月内办理房屋产权变更登记手续。办理上述房屋产权变更登记的税及相关费用由方负责。 四、其它约定事项; 五、本协议公证后生效，如任何一方违约，违约方依法赔偿守约方因此造成的实际损失。本协议发生争议，甲、乙双方可以协商解决，协商不一致时，可以到鞍山市仲裁委员会申请仲裁或到房产所在地法院起诉。 甲方(赠与人)签名： 乙方(受赠人)签名： 协议签订地点： 协议签订时间：年月日
房地产权属登记制度与政策(二)
[模拟] 房地产权属登记制度与政策(二) 不定项选择题 第1题： 权属登记管理的根本目的和出发点是( )。 A.保护房地产权利人的合法权益 B.保证交易安全，减少交易成本 C.房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作 D.权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据 参考答案：A 答案解析： 第2题： 以下属于房地产权属登记管理的任务是( )。 A.做好房地产登记发证工作 B.做好房地产规划工作 C.做好房地产权属档案管理工作 D.为征地、拆迁房屋提供依据 E.为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据 参考答案：ACDE 答案解析： 第3题： 城市管理法规定国家实行( )登记发证制度。 A.土地所有权 B.土地使用权 C.房屋所有权 D.房地产他项权利 E.继承权 参考答案：BC 答案解析： 第4题： 房地产权属登记管理的原则包括( )。 A.房地产权属登记的合法原则 B.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C.房地产权属登记的属地管理原则 D.申请在先的原则 E.房地产权属瑕疵披露原则 参考答案：BC 答案解析： 第5题： 房地产权属登记的法国登记制是( )。 A.契据登记制 B.产权登记制 C.权利登记制 D.托伦斯登记制 参考答案：A 答案解析： 第6题： 以对抗要件主义为理论基础的产权登记制度是( )。 A.契据登记制 B.要件登记制 C.权利登记制 D.托伦斯登记制 参考答案：A 答案解析： 第7题： 被称为德国登记制的房地产权属产权登记制度是( )。 A.契据登记制 B.要件登记制 C.权利登记制 D.托伦斯登记制 参考答案：C 答案解析： 第8题： 全国房屋权属的确权、登记、发证管理工作由( )负责。 A.建设部
论我国物权法中的房地产登记制度
龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/542941070.html, 论我国物权法中的房地产登记制度 作者：崔戎 来源：《法制与社会》2009年第06期 摘要房地产业是我国国民经济发展的一项重要支柱产业,房地产业要获得迅速发展,需要有完善的房地产登记制度作为保证。我国的《物权法》虽然明确规定了不动产登记制度,为完善 我国的房地产登记制度提供了法律基础,但有些地方还不健全,有待进一步完善。本文简要阐释了房地产登记的概念及功能、对现行物权法中房地产登记的相关规定及存在的一些不足进行了分析与归纳,以期尽快推动制定我国的《不动产登记法》以及完善相关的配套子法律。 关键词物权法房地产登记 中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-047-02 《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日获得通过、并于同年10月1日起开始 施行。《物权法》从第九条到第二十二条,共十四个条文对不动产登记的效力、统一登记制 度、登记机构的审查义务和责任、登记的查阅等问题进行了明确的规定,体现了对不动产物权 的静态保护及其交易安全的动态保障。在现今的市场经济条件下,在不动产中占有极重要地位 的房地产已成为事关国计民生的重要行业,土地使用权与房屋像其它商品一样在市场中流通,对我国市场经济的发展起到了重要的作用。《物权法》的基本使命就在于确权,该法中规定的不 动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属,在动态上维护交易秩序、确保交易安全,促进我国房地产业进一步健康有序的发展。 一、房地产登记的概念及其功能 房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分,具体是指对土地和地上建筑物的 所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。有部分学者主张,房地产登记又称房地产权属登记,其实这种理解是片面的,因为房地产登记的范围不仅包括房地产权属登记的内容,并且还包括在某一宗房地产上设立的其他权利与负担情况的记录,如租赁、典当、地役、抵押等。 房地产登记的功能,是指房地产登记法律制度所应具有的作用或应达到的目标。房地产登 记作为现代房地产法律制度的基础,具有以下几方面的功能:
我国房地产权属登记制度的缺陷与改进
我国房地产权属登记制度的缺陷与改进 现行的房地产权属登记制度是我国房地产物权确认和公示的重要手段，对房地产开发商和权利法人都具有重要的意义。但我国现行的房地产权属登记制度在实施过程中仍然存在许多问题，影响了房地产市场秩序。因此，论文就我国现行房地产权属登记制度的缺陷进行研究，并提出相应的改进措施。 标签：房地产权属登记制度；缺陷；改进 1、引言 自1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台后，我国住房制度改革全面展开，真正步入商品房时代，此后我国房地产市场快速发展起来，并逐步上升为国民经济的支柱性产业。 然而，由于与房地产相关的法律体系和监管机制严重滞后于我国房地产市场的发展，房地产市场秩序混乱、市场交易不公、房屋产权纠纷的现象时有发生。房地产作为一种不动产，对于我国大部分居民家庭而言，房屋是其价值最大的财产，因此必须加强房地产的产权产籍管理，以保护公民的住房财产权。房地产权属登记制度是加强我国房地产产权产籍管理的前提和基础，也是明确公民的住房所有权，解决住房产权纠纷的重要依据。尤其是今年来，在房地产暴利的驱使下，许多城乡结合部的“小产权房”交易活跃，而由于我国对于农村“小产权房”的权属登记制度尚未完善，“小产权房”频繁引起经济纠纷，严重扰乱我国房地产市场秩序。因此，论文就我国的房地产权属登记制度展开研究具有重要的理论价值和现实意义。 2、我国现行的房地产权属登记制度 由于房地产具有不可移动的特征，所以商品房的流通仅仅表现为权利主体的变更和所属权的变更，而这种权利必须通过法律形式进行确认和公示，因此就诞生了房地产权属登记制度。目前世界上主流的三种房地产权属登记制度是权利登记制度、契约登记制度、托伦斯登记制度，而我国现行的房地产权属登记制度借鉴了权利登记和托伦斯登记制度，并自成体系，富有中国特色。 2.1我国房地产权属登记制度的主要内容 我国的房地产权属登记制度是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权及由上述权利产生的房地产其他权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。目前，我国房地产权属登记的内容主要包括土地权属登记和房屋产权登记，登记类型有所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预备登记、其他登记等。我国房地产权属登记制度的具体特点如下： （1）房地产登记由不同登记机关分别登记房屋与所占用的土地使用权是不
自愿放弃房产继承权声明书(模板)
自愿放弃房产继承权声明书 声明人：XXX性别：男，XXXX年XX月XX日出生，汉 族，身份证号：000000000000000000，现住 XX市XX区 XXXXXXXXXX 室。联系电话：00000000000。 声明人就放弃继承事宜，作如下声明： 一、有关情况 1、我是被继承人 XXX之子/女，我父亲是 XXX身份证 号：000000000000000000。我母亲是 XXX身份证号：000000000000000000。我父亲 XXX于 XXXX年 X 月 X 日在 XXXX 医院因疾病死亡。我母亲 XXX于 XXXX年 X月X日在XXXX医院因疾病死亡。 2、我的父母为原配，并且无再婚史，父母共育有X个子女，分别是大女儿 XXX 长子XXX 二女儿XXX 次子XXX 三女儿XXX，别无其他子女。我的爷爷奶奶均已去世。父 母生前未与他人签订遗赠协议，我系该房产合法继承人之。 3、关于被继承人的遗产 登记在XXX名下的位于 XX市XX区XX街XX号X号楼 XXXXXXt 的房产，登记时间为 XXXX年 X月X日，规划用途为住宅。建筑面
积为 XXXX rf，套内建筑面积为 XXXX rf，房 屋所有权号为X房权证X字第XXXXX号，房屋编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX 二、本人的郑重声明 1、本人自愿无条件放弃上述遗产中属于我应继承的遗产份额。 2、本人对上述亲属关系中所载明的继承人无任何异议，并保证无遗漏的其他继承人。 3、以上情况均真实有效且无误，如有虚假，我自愿承担由此而引起的一切经济责任、法律责任。 特此声明！ 声明人： XXXX 年 XX 月 XX 日
房地产交易管理制度与政策(一)
房地产交易管理制度与政策(一) 一、单项选择题 每题的备选答案中只有一个最符合题意。 1. 为防地质灾害，甲企业对预售房屋结构进行有利购房者的更改，且不加价，则企业。 A.不必通知买受人 B.应书面通知买受人 C.应公示买受人 D.可在交房时告知买受人 答案：B 2. A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。 A.300 B.600 C.750 D.1500 答案：C 3000万元×25%=750万元。 3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由规定。 A.全国人民代表大会 B.国务院
C.国土资源部 D.住房和城乡建设部 答案：B 4. 国务院决定禁止。 A.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让 B.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租 C.商品房预购人购买未竣工的预售商品房 D.商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房 答案：A 5. 李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95m2。其面积误差比为。 A.-3% B.3% C.-5% D.5% 答案：C 面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(95m2-100m2)/100m2=-5%。 6. 按照规定，商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，其保修期从起计算。 A.商品房竣工之日 B.商品房竣工验收之日
第五章 房地产市场结构
第五章房地产市场结构 一、市场结构类型 ?请回忆并回答，有哪些主要的市场结构类型？ ?在房地产市场上不存在完全竞争市场，只有垄断竞争市场，寡头垄断市场和完全垄断市场等市场结构，此外，在房地产市场存在环形竞争。 市场结构类型和特征 1. 垄断竞争市场结构 2. 寡头市场结构 3. 垄断市场结构 4. 房地产市场的环形竞争 1. 垄断竞争市场结构 2. 寡头市场结构 ①含义：寡头市场是少数几家厂商控制整个市场产品的生产和销售的一种市场组织。 ②形成的主要原因： ③每个寡头厂商的利润都要受到行业中其它厂商决策的影响 3. 垄断市场结构 4. 房地产市场的环形竞争 ?对一个城市而言，无论城市的布局是否是环形的，房地产开发商的竞争总是一种环形竞争。这是因为房地产是位置不能移动的产品，它只能和相邻的房地产存在竞争。而对其它产业来说，其产品是可移动的，这样厂商就能在更大范围内开展竞争。在环形竞争条件下，因为只有少数房地产开发商进行竞争，所以房地产市场结构具有寡头垄断市场的明显特征。 房地产市场的垄断特征 ?房地产市场是非完全竞争的市场； ?非完全竞争的房地产市场的特征； ?完全竞争市场与典型的房地产市场的比较 房地产市场市场势力
了解概念 ?市场势力的含义 ?公式 ?勒纳的垄断势力度 ?勒纳指数L L=(P-MC)/P=1/e d ?L在0-1之间 ?总体来说，房地产的需求价格弹性是缺乏弹性，勒纳指数在0.4-0.6 ，房地产开发商具有较强的市场势力。意味着：提高房地产价格所增加的收益会大于价格上涨导致销售量下降所减少的收益，房地产开发商一般倾向于提高价格来增加自己的总收益。 房地产市场进入壁垒 重点掌握 1.市场进入壁垒理论 ?重点了解结构学派的进入壁垒理论 2. 房地产市场的进入壁垒 ①资金壁垒②规模经济壁垒③广告形成结构性进入壁垒④在位开发商对稀缺的土地资源的先行垄断占有⑤政策壁垒 通过本章可以知道： ?房地产市场是非完全竞争市场； ?房地产厂商从一定程度上可以影响房地产产品的市场价格； ?房地产商进入面临一定的资金门槛、产权门槛和规模门槛； ?房地产商具有较强的市场势力，一般会倾向于提高价格来增加自己的总收益。 第六章房地产制度 引例-小产权房 ?“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房；3月份，国土部部长徐绍史对清理原则进行了解释。 一、房地产制度简介 （一）房地产制度的内涵 ?①房地产制度是指围绕着土地资源与房地产产品的开发、交易和分配而确立的关于人们相互作用方式的一系列规则。 ?②从根本上说，房地产制度从属于整个国家和社会的经济体制，要受到一个国家基本经济制度、基本经济政策和经济体制的制约，构成了国家“制度网络”中的一个环节。 ?③从内容上看，房地产制度主要包括土地产权制度和土地管理制度、房地产开发投资制度、房地产经营制度、住房供应制度、住房分配制度、住房社会保障制度和房地产税收制度、房地产管理制度等多个方面。 ?④在一系列的房地产制度中，土地产权制度和住房制度对于资源配置和人们的利益影响最大，是通常要深入研究的基本制度。（二）房地产制度体系 1. 房地产法 ?房地产法是由国家强制力保证执行的房地产方面的行为规范。 ?国外经验 作为房地产制度的房地产法主要包括三个层面：①综合法②住房法③土地法 ?举例 2. 房地产政策 ?①房地产政策体系是国家或政府为改善住宅的数量、质量、价格以及所有权和使用权而制定的一整套方针、政策和具体措施，是一个国家房地产制度的重要组成部分。 ?②两个层次：中央政府的住房政策和地方政府的住房政策。举例 ?③房地产政策的基础：效率性、公平性和社会政治性 ?④房地产政策既可以是一般原则和政策目标，也可以是政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资、建造、流通、分配和消费等具体政策体系。举例 3. 房地产管理规定 ?第一个层面：房地产企业的内部管理规章制度 ?第二个层面：房地产行业的自律规则 ?第三个层面：政府对房地产产业的行政管理 其中，第三层面对房地产经济运行的影响最大 ?中国的情况 具体来讲，房地产行政管理规定包括：①产权产籍管理规定②城市规划管理规定他③城市土地管理规定④房地产交易管理规定
自愿放弃证明书怎么写
《自愿放弃房屋产权证明书》 本人***自愿放弃*******屋产继承权，同意房屋产权全部***继承，特此证明。 立字人: 身份证号： 日期：***年**月**日篇二：自愿放弃养老保险缴纳证明书 自愿放弃养老保险缴纳证明书 甲方：通辽连成药业公司 乙方：连成药业职员 乙方自愿从_______年________月_______日放弃甲方养老保险缴纳待遇，如日后因甲方未为其买养老保险与之发生劳动纠纷，一切后果均由乙方本人承担，与甲方无关。 甲方：连成药业公司公章： 乙方签名〈手印〉： 办公室 2010年10月22日篇三：自愿放弃购买社保承诺书(样本) 自愿放弃购买城镇职工社会保险承诺书 重庆有限公司： 基于本人个人原因，本人自愿放弃购买城镇职工社会保险，为明确责任，本人承诺： 1、因本人自愿放弃购买社会保险，而导致的一切责任，概由本人自行负责，与公司无任何关联；本人及本人家属日后均不得以任何理由向公司提出任何关于购买社保的要求、抗辩、控告、仲裁或诉讼。 2、本人与公司只存在（职称名称）挂靠关系（公司（职称名称）挂靠协议见附件1），不存在劳动关系（公司出具的证明书见附件2），如因劳动关系问题产生的一切责任，由本人自负，与公司无关。本人对本承诺的风险特征已有了充分的理解，本承诺是本人真实意思的表示，不存在被隐瞒、被欺诈或被胁迫的情况，本人不得以“显失公平”或“重大误解”或“被隐瞒、被欺诈、被胁迫”为由要求撤销或宣布本承诺无效。 特此承诺！ 附件：1、公司（职称名称）挂靠协议 2、公司证明 承诺人： 年月日篇四：自愿放弃选聘资格证明 自愿放弃选聘资格证明 济南市委组织部： 本人，身份证号：，准考证 号：，现因个人原因自愿放弃济南市2012年高校毕业生到村任职选聘资格。 特此证明。 签名（考生本人手写）： 日期：年月日篇五：员工自愿放弃社保协议证明 员工自愿放弃社保协议证明甲方；重庆龙电万基环保建材有限公司 乙方； 乙方在甲方公司工作，甲方通知乙方，甲方统一为其购买社会保险，并按照劳动法规定由双方分别缴纳参保费用，乙方负担的费用由甲方按照规定从其工资中代扣代缴。 乙方充分了解到社保的相关规定，清楚社保的权利义务以及不够买社保的可能存在的法律风险，仍然决定不由甲方为其统一购买社会保险，想自行缴纳。 在此情况下，根据乙方书面申请，双方达成以下协议。