耕契两税热点问题
耕地占用税契税热点问题
1、租用农用地从事砖厂建设后转让给他人，耕地占用税应由谁来缴纳？
答：根据《中华人民共和国耕地占有税暂行条例》第三条：“占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。”和《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条第二款：“未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。”的规定，租用农用地从事砖厂建设，属于未经批准占用耕地从事非农业建设，因此，应认定第一手租地人为耕地占用税纳税人。
2、通过政府招拍的土地（原为耕地），企业拍中后是否应缴纳耕地占用税？合同签订后，迟迟没有拿到用地，耕地占用税应从什么时候开始缴纳？
答：按照我国现行用地审批制度，分批准建设用地审批，应由土地所在地的县级政府提出年度用地计划和用地申请，分批次逐级上报至国务院进行审批。经批准后，再由建设用地人办理农用地转用手续；没有建设用地人的，由申请用地的县政府国土部门办理农用地转用手续，并将该地作为政府储备用地储存于土地储备中心，适当时候拿出来招拍挂。
根据《中华人民共和国暂行条例实施细则》第四条第一款规定：“经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明
建设用地人的，纳税人为用地申请人。”上述案例中，某国土部门代表政府统一办理了农用地转用批准文件，该文件中没有标明建设用地人。因此，应认定用地申请人，即某县国土部门为耕地占用税的纳税人。经过招拍挂竞得该地的企业，成为占用该地从事非农业建设的实际用地人，因此，应认定其为该宗地耕地占用税的实际税负人。所以，竞得者应于合用签订后将相当于耕地占用税额的价款支付某县国土部门，由该国土部门向税务机关缴纳耕地占用税。
3、企业通过招拍成交的房产，问其契税计税价格是否为拍卖成交的价格？是否需要重新进行评估？
答：根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。因此，企业通过招拍成交的房产，其契税计税价格应确定为拍卖成交价格，无需要重新进行评估。
4、母公司将名下土地无偿划拨给其享有80%股权的子公司，问契税能否享受减免优惠？
答：根据《财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012] 4号）第八条资产划转规定：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司土地、房屋权属的划转，
免征契税。80%股权的子公司不是全资子公司。因此，母公司将名下土地无偿划转给其享有80%股权的子公司，不适用上述规定，其契税不能享受减免优惠。
5、个人购买普通住房时间为2007年且有购房合同和付款凭证、发票，2012年才办理过户，问能否享受相应的契税减半征收的优惠？
答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此，上述2007年购买房屋，2012年才办理过户，其契税的征免应按2007年及之前的有关契税政策执行。
6、个人购房时享受购买普通住房减免政策需要提供家庭唯一一套住房证明，问该证明应由何处主管机关提供，所谓的唯一一套住房是按户口所在地还是购房时所在地？
答：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第一条规定：首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。如因当地住房主管部门暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报。按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。所谓的唯一一套住房应按户口所在地和购房时所在地两者
来认定。
7、在股权转让过程中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属是否缴纳契税？
答：《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）第二条中规定：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。《国家税务总局关于企业改制重组契税政策执行问题的通知》（国税发[2009]89号）进一步明确，上述股权转让，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销情况，在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记的，不适用该条。对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。
8、房屋附属设施的契税应如何计算？
答：《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税…2004?126号）规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，按照相关法律、法规的规定征收契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。承受的房屋附属设施权属如果是单独计价，按照当地确定的适用税率征收契税。如果是与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。
9、我省普通住房的标准如何界定？
答：按照省地税局《关于普通住宅执行标准有关问题的通知》（琼地税发…2009?9号）规定，纳税义务时间发生在2005年6月1日至2008年11月19日期间，当地房产管理部门按规定每半年定期公布住房平均交易价格的，普通住房认定标准按《转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（琼地税发[2005]77号）规定，即同时具备“住宅小区建筑容积率1.0以上；单套建筑面积144㎡以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下（实际成交价格?同级别土地上住房平均交易价格×1.44倍）”三个条件执行；当地房产管理部门公布住房平均交易价格超过半年未更新的，税务机关在确定普通住宅标准时不考虑价格因素。
纳税义务时间发生在2008年11月19日以后的，普通住房认定标准按省政府《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》（琼府[2008]74号）文件规定，即同时具备“住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下(含144平方米)”两个条件执行。根据《海南省地方税务局关于普通住房认定标准问题的批复》（琼地税函[2009]397号）的规定：对纳税人销售当地规划管理部门未实施建筑容积率控制之前报建的住房，税务机关在确定其是否属普通住房时，不再考虑住房小区建筑容积率的因素。
10、中止履行的房产交易合同，已纳契税是否予以退还？
答：根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税2011[32]号）规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳税款。但如经法定程序判定（如法院判决）该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效，已缴纳的契税可以退税。
11、互换房产，怎样缴纳契税？
答：房产交换，只需差额申报。契税的申报缴纳反映在企业里，同样值得关注。比如某实业投资公司因业务需要发生了两笔互换房产的业务，第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元，并以现金支付了差价；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值600万元。那么，这两笔业务应该怎样缴纳契税呢？根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。因此，该公司只需要对这两笔业务中的第一笔业务按差额申报缴纳契税。
12、房屋产权证增加产权人是否缴纳契税？
答：对于因家庭关系，或者其他原因，房屋权属增加或者减少权利人，一般情况下，属于转让或者赠与行为，对权属承受人（增加的权利人或剩余权利人），应按所承受的份
额，适用规定的税率征税。但是按《财政部国家税务总局关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税[2011]82号）文件规定，婚姻关系的共同共有权属人增减以及法定继承除外。
13、家庭财产分割，对土地、房屋继承是否征收契税？
答：家庭财产分割中涉及房地产的分割，是指由于分家而发生的土地、房屋权属分立行为。家庭财产分割是否征税，应根据具体情况确定。对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割部分的家庭财产，不征收契税；对不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割部分的家庭财产，应按赠与行为征收契税。根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定：一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。