预防和化解物业管理纠纷
预防和化解物业管理纠纷
物业服务纠纷产生的原因
（一）物业公司及开发商方面
1、物业公司服务不到位
物业公司服务不到位是产生物业服务纠纷的主要原因。对业主提出的问题，物业公司不及时解决或不解决，直接导致业主对物业公司的不满，业主得不到满意的服务从而拒付物业费用，或者业主在维权不能的情况下也往往采取不支付物业费以自保。同时大部分物业服务合同的内容简单模糊，物业公司操作空间大，而业主则很被动，导致业主不满意，从而产生矛盾。
2、物业公司与开发商的互相推诿
开发商为了达到销售出商品房的目的，在宣传上可谓用心良苦，业主在购房的喜悦中通常只会注意房屋的价款、交付时间等与房屋有直接关系的合同条款，不会注意到物业合同这类小事情。并且交房手续是在开发商处办理，而交钥匙往往是在物业公司处进行，房屋交付手续和钥匙交付手续分开进行，换句话讲，房屋交付手续办理完毕后，不签订物业合同就拿不到钥匙，并且物业服务合同也是物业公司单独拟定的不容业主选择。业主交纳下一年度物业费后，发现物业公司的物业服务达不到开发商承诺的服务标准，物业公司则认为自己尽到了物业合同约定的服务标准，开发商的承诺与其无关，物业公司与开发商的互相推诿，使得业主的利益无人保护。
3、开发商建房遗留问题得不到有效解决
房地产开发商与物业服务企业之间通常是两种关系。一种是物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，目前这种关系在住宅小区占有一定比重。另一种是房地产开发商招聘的物业公司。在这两种关系中房地产开发商的地位总是能指导物业公司，房地产开发商利用其优势地位把设计规划和建筑质量等问题留给了物业公司，或者没有给物业公司提供进
行物业管理的基础条件。而此类问题的存在，使业主丧失了对物业公司的信任和理解，也给物业公司开展工作带来了很大困难。如下水道等附属设施不能使用，房顶出现漏水、渗水等建筑质量问题，业主往往质询物业公司，而物业公司则声称是开发商的问题，而开发商早已撤得无影无踪，或虽存在但不闻不问，从而导致大量诉讼产生。
4、物业公司实力差，职员素质低
物业公司员工素质不高，缺乏专业培训，服务质量普遍较差，公司管理不够成熟，没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前物业公司发展参差不齐，高级别的物业公司几乎为空白，大多为近年来成立的规模较小的公司，登记成立的门槛很低；基本上是一个负责人雇用几名中老年人员组合而成，从负责人到服务人员都缺乏专业培训和相关专业知识。简单的服务方式和繁杂的市场需求是业主与物业公司矛盾产生的又一原因。此外物业公司职员收取物业费方式不文明，甚至影响社会治安，从而加剧了物业公司与业主的矛盾。如有些物业公司，对未交纳物业费的业主采取在业主门口设垃圾堆放点，用玻璃胶堵锁眼，晚上砸玻璃，停电、停水、停气等手段索取物业费。
（二）业主方面的原因
1、业主的素质高低不齐
物业服务纠纷是基于居住而引起的，这类纠纷涉及的人员结构复杂，有下岗职工、公务员、教师、农民、个体户等，文化层次存在多样性，低至文盲，高到硕士，文化素养、综合素质高低不一，在对小区环境的保护、交纳物业费的主动性及解决问题的依法性方面都存在较大差异。应该说大部分业主对物业管理的认识不足，缺乏自主意识，对实现业主自治缺乏主动性。
2、业主的服务付费意识不强
由于长期受政府、单位福利房制度的影响，相当一部分业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者，更没有形成服务消费意识，花钱买服务观念不强。
3、业主的维权意识不强
现实生活中，大多数业主没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的，物业服务合同是买受人与物业服务企业签订的，两者的合同主体不一。很多业主因买房出现问题，不找开发商解决以及物业公司不依约履行服务时不注意收集证据，不用法律武器维权，而均以不付物业费的方式进行对抗。
4、业主委员会形如虚设
相关法律规定，业主委员会实际上是业主大会的执行机构，是业主参加民主管理的基本的组织形式。在居民住宅小区这样一个新型社会区域中，业主大会是业主进行社区管理的权力机构，由全体业主组成，重要事项由业主亲自制定，而业主委员会则是业主大会决定事项的具体实施者，其在小区管理中有着十分重要的地位。小区业主委员会能真正发挥作用的很少，一般只会在签订合同时才出现，且有的还人沦为物业公司的附庸。
五、加强防范和处理的对策与建议
（一）从源头把关
对新建的小区，在售房时提供的物业服务合同须经过建设主管部门的严格审查后方可签定。对已经交付入住的小区，建设主管部门应将所有物业服务合同进行重新修定，明确约定保安人数、保洁程度和标准、每周清扫次数、业主报修回复时间、业主不满意率达到多少比例可以单方解除合同、矛盾纠纷的调处等内容进行细化、量化，彻底废弃现在正在使用的简单模糊的合同文本，使业主在发生矛盾时占有主动，促进物业公司服务水平的不断提高。
（二）提高服务标准和提高服务质量
建议对所有物业公司进驻前由建设主管部门审查其资质，确定什么规模的小区进驻哪一级别的物业公司，对物业公司进行入驻前培训，培训可由建设主管部门组织。入驻后，物业公司要通过多种形式向全体业主公示服务标准和收费项目，进行必要的财务公开，接受业主和业主委员会监督和评判；建立和完善业主档案，对业主所提出的问题及时处理、及时答复，发现问题及时与业主
联系或与业主委员会沟通协商，做到消除误会，减少纠纷，增加相互信任度，争取做到问题就地解决。
（三）建立和完善对业主与物业公司的协调监督机制
进一步加强对物业公司和业主委员会的监督和管理。在街道设立物业管理办公室，把物业公司和业主委员会作为监督的对象，用行政手段加以管理。
1、对物业公司的管理
（1）实行属地管理制。把物业公司划归所在地居委会管理，居委会按照物业办的要求进行常态化管理。该项工作作为居委会的日常工作内容，督促物业公司及时解决业主反映的问题，督促物业公司规范服务收费标准，进行财务公开等事务，同时也帮助物业公司解决一些实际困难，保证管理水平的提高。
（2）推行入驻承诺制。物业办要求物业公司在进驻前作出一系列的承诺，包括自觉接受物业办、居委会的管理、在什么样的情况下业主可以解除合同、解除合同后由物业办、居委会监督离场等内容，以免物业公司以行政行为不能介入市场行为为由提起诉讼。
（3）推行服务质保金制。所有进驻小区的物业公司先期要向物业办交纳一定的保证金，作为管理的抓手和服务的保证，一旦发生纠纷，如责任在物业公司，可以对其处罚或赔偿业主的损失，还可防止物业公司收费后逃逸的情形发生。
（4）推行评分制。物业公司依据约定的服务项目向业主提供服务,物业办或居委会在约定的服务周期内对物业公司的服务质量进行评分。采取每个季度前5天,将评分表发放给业主,并对业主进行调查。在综合业主各项评分后,得出服务满意率,物业管理办公室根据所评分值的高低评定星级标准，不同的星级标准收取不同的物业费用。
（5）推行首问必办制。物业公司、居委会、物业办均要抓好业主投诉接待这个环节，谁接到投诉都要及时处理，不得推诿，强化业主投诉受理处理力度。
有条件小区成立应急小分队,加大紧急事件事故的处理力度。物业办对各小区接诉处理情况进行不定期的检查，发现问题拖着不办的要求立即整改。
2、对业主委员会的管理
（1）物业办统筹设立一个物业基金，用于补贴业主委员会常设人员或作办公经费，或者从物业费中提取一部分费用用于上述支出，一可以调动业主委员会常设人员的积极性，增强责任心；二可以遏制业委会人员和物业公司串通事件的发生，同时也便于对业委会的管理和引导，真正形成责权利相结合。
（2）建设主管部门应全面修订全市统一的业主大会及业主委员会的工作章程和工作流程文本，供遵照执行。物业办和居委会应规范业委会的具体工作细则，对其日常工作要加强指导和监督。正常情况下，各居委会应安排专人负责小区的联络工作，帮助业主协调解决问题。业主委员会作为业主大会的执行机构，由于其缺少监督机制的制约，而往往发生其损害业主利益的事情。
（3）在一个物业小区内，可以成立一个由三至五人组成的监督小组，其成员可以由全体业主轮流担任。监督小组应当是一个常设机构，其可以对业主委员会的某些事项的决定和权利的行使提出质询，由业主委员会限期进行书面答复，然后由监督小组向全体业主公告。
（四）处理好涉及房屋质量及配套实施不完善问题
建设主管部门对开发商在交房时要扣留一定的房屋质量保证金，五年或十年之或更长的时间内出现质量问题，由物业公司代为向物业办申请，物业办认为情况属实的交由建设部门将按照有关质量标准,直接给业主进行维修，费用从质量保证金中直接扣取。五年或十年之后出现房屋质量问题，由业主申请，经物业公司、业主委员会两家同意向建设部门申请使用维修资金，这样使业主和物业公司不再为房屋质量问题发生纠纷。
（五）全面开展小区整治
建设主管部门、街道物业办、所涉村居委对小区逐一进行检查和整顿，对不合理的、不详细的合同进行重新修订，对出现的问题一个一个整改，规范物
业公司的行为和规章制度。对不符合要求的、业主反映大的物业公司建议予以撤换，对不称职的业主委员会建议予以重选，从源头上减少矛盾纠纷的发生。
（六）引导业主依法维权
物业办、居委会要加大宣传力度，增强业主依法维权的意识，对物业公司不满意或不符合要求时，应及时向居委会、物业办反映，同时注意保全证据，自觉运用法律武器积极维权，避免因消极行为导致被诉、败诉。
（七）加大纠纷化解力度
我院受理的案件中，纠纷产生的原因主要是因业主对物业公司的服务不满、房屋出现问题未得到及时修理、家中物品被盗等而拒付物业费业主们不愿因此和物业公司交涉，也不愿通过法律途径或其他正当途径维权，就消极对待，即拒交物业费。
1、制定物业办工作章程，明确工作职责。把涉及物业服务、小区管理、事务协调、纠纷调处和各项职能予以明确，保证物业办的工作有序开展，确保居住小区的事务处理、矛盾化解有一个承载机构，彻底结束现在的建设主管部门管不了，物业办不知怎么管的局面。
2、建立健全物业纠纷调处机制。一是物业公司对业主不交纳物业费的情况要向业主委员会通报，由业主委员会出面进行协调解决，业主对物业公司提出的诉求也应通过业委会和物业公司协调解决，实在协调不了，物业公司或业主委员会报请居委会和物业办来共同调处，疑难重大的纠纷难以调处的可交由乡镇街道矛盾调解中心或市、区大调解中心调处，争取把大量的物业纠纷化解在基层。二是物业办和居委会要设立一套完善的调解流程，要查清情况，规范记录，固定证据，确保调处工作在客观依法的情况下进行。三是要增加物业办的人员，可以从也可以聘用一些有调解经验的人员参加。
3、加强培训指导，不断提高物业办工作人员的专业素质。住建局要加强对物业办工作人员的专业知识、法律知识、调解工作知识的培训，并进行经常性的指导，通过提高能力来提升物业纠纷化解的成功率。
4、坚持“大量调解，少量裁决”的原则。对极个别难以调解非起诉不可的案件，凭物业办出具的证明，法院方可受理，依据前面调处过程中已形成的证据材料，法院作出合法公正判决，维护业主或物业公司的合法权益，制裁那些不守法、不诚信的业主或物业公司。
近年来随着社会的不断进步和经济的迅猛发展,作为社会主义市场经济体系的有机组成部分的房地产业已经在改革开放大潮的强劲势头的带动下,以前所未有的速度不断发展和完善,但作为社会主义市场经济的国家,我国有独有的市场经济,政治文化条件,从理论上和实践中来讲都有别于国外的物业管理.虽然说面对房地产开发的累累成果以及物业管理行业在国内总体发展趋势良好,物业管理理念逐步深入人心,但每一个新兴的事物都必然要经历种种曲折过程,物业管理也不例外.如建成房屋疏于管理而带来得一系列问题,但为解决这一系列问题,物业管理也将成为房屋管理及房地产业的一个必然选择。
八十年代初在探索与尝试中起步的物业管理,从目前的社会发展来看,依然是一个新兴的,有待逐步完善的行业。从其内涵来讲物业管理是一个专门的机构,受物业的所有人委托,以合同的形式,在一定权限允许范围内行使管理权,对已经投入使用的物业进行经营管理,同时对物业的配套设施和设备及周边环境等实行统一专业化管理,并对物业业主提供综合性服务.但在具体的实施过程中,由于现阶段的物业管理发展不够完善,法律、法规体系有待于规范,管理服务不够成熟,管理理念尚未深入人心,业主收入较低及业主素质参差不齐等诸多因素的影响,导致在实施物业管理过程中,双方发生纠纷频繁.物业管理纠纷频生，对物业企业的生存和发展及其形象产生负面的影响。从更深层来讲对当前物业管理行业的整体发展已经产生严重进的影响。而近来物业纠纷的发生呈“上升”趋势发展。因此，对物业纠纷进行系统的分析，探其根源，从而找出解决当前物业纠纷的可行办法，使物业管理行业走向管理服务的制度化、规范化已经势在必行。
物业纠纷产生的因素众多，就从目前来看，国内物业由于处于物业发展的初级阶段，人们对物业的认识滞后等因素，导致物业纠纷一定程度上存在于社会政策，管理服务不到位，理念未普及等原因。
物业管理行业的政策和相关法律建设不能跟上房地产发展乃至物业管理发展的需求，很多开发商把工程的尾巴留给物业公司，甚至“谁开发，谁管理”依然是当前开发企业的“看家宝”这种开发、管理之间的“父子”关系造成物业开发中的问题遗留在管理阶段，导致大量的物业投入使用后，管理问题层出不穷，业主纷纷抱怨，另外，除了2003年9月1日实施的《物业管理条例》外，在物业管理发展的二十多年里没有一部完整的国家级行政法律可以遵循。并且地方性法规在制定过程中缺少科学理论的依据作指导，只局限于境外的经验或就事论事的解决方案上，使法规存在诸多漏洞，“养虎为患”造成当前物业纠纷频生，物业管理企业难以开展工作。
物业管理作为房地产开发的最后一个环节，与房地产有密不可分的关系，但从目前情况来看，开发商只管开发，至于业主使用后的一系列问题理所当然的都推给物业公司，部分问题物业公司无法解决，而矛盾的另一方业主又有自身的理解，我交物业费，物业公司就必须对我负责，这样一来纠纷就直接在业主与物业公司之间产生，等同于房地产开发企业在开发完成阶段就把业主与物业公司推倒了对立面上。从法律责任来看开发上应该承担日后物业管理的相关责任，如果我们有比物业管理发展水平超前一些的专门政策、法规来规范个体和主体之间的义务和关联，那么我们就不会有主观上的错误理解，更不会有现在责权不清的纠纷。可以说政策问题是目前物业纠纷产生的最根本问题。
当前物业纠纷产生的直接原因突出在物业管理过程及物业理念方面，大致可以分以下几个方面：
一、收费标准。
目前我国物业管理没有在收费上作详细规定，个别物业管理企业收费标准不一，致使业主不知道按哪中标准交费，许多业主认为交费高，又缺乏收费依据，双方在交费标准上矛盾尖锐，北京朝阳区一知名小区业主在入住时没有和物业公司约定该项目的费用和标准，入住后物业公司按每平方米3.15元/月收取物业管理费用，业主认为收费过高，拒交务业费，还把物业公司告上法庭。
二、收费方式问题。
当前物业中存在开发商和物业公司在与购房者签订购房合同付款后准备入住时，让业主交上两年到三年的物业管理费，导致双方发生纠纷的情况也不在少数。
三、维修基金的收取时间问题。
深圳某物业公司的一个物业小区，当业主在物业公司办理入住手续时，物业公司要求业主提前缴纳三年的维修基金，业主拒交，理由是开发商承诺新购住宅若是自身质量问题，予以两年保修期，至少在保修期后缴纳维修基金。物业公司与业主的矛盾由此产生，维修基金在这段时间该不该收，怎么收到目前为止还没有很明确的说法，这种问题给物业公司带来了很大的麻烦，在业主中产生不良影响，导致双方坚持不下，矛盾不能解决。
四、物业管理服务内容的纠纷。
物业管理公司与业主之间本来应该是服务与被服务的关系，由物业企业向业主提供无形的商品服务，但由于当前缺少相应的法律约束，没能很好的约束物业公司与业主，有的物业管理企业便在观念上点到这种服务与被服务的关系，相反也有的业主处处以“主人”自居，把物业管理企业看成是“奴隶”，没能很好的对待这种平等商业关系，比如有的物业管理企业规定物业的内用包括代收水电费、电话费、煤气费、供暖费等。等正式开展这项业
务时却告知业主到指定的收费地点交费。另外有的业主也颠倒这种关系，什么事情都找物业看，我的事情无论和物业有没有关系都要求物业解决，这种纠纷近来也不断出现。
五、物业配套设施设备说变就变。
目前，物业管理企业配套设施设备是物业销售，是吸引顾客的一个靓点。但现在物业的配套设施设备的实际使用情况多数与承诺相背离，开发商或物业在建设和管理过程中随意改变配套设施设备的用途，完全违背管理条例的规定和当初的承诺。比如：王女士购房时，开发商所承诺的市中心广场上有一块中心绿地一万多平米并有一处幼儿园，优美的环境，方便齐全的配套设施设备，使王女士毫不犹豫的买了一套高价住房，等入住时候发现中心绿地处正在修建一处塔楼，幼儿园卖给了一家公司作办公楼，王女士和其他业主把开发商和物业公司随后告上法庭，这类纠纷在目前时有发生。
综上所述，物业管理产生的纠纷各不相同，但共同的问题就是人们认为一部指导性法律就可以包打天下，而没有制定的实施细则、办法的配套法律文件，造成诸多法律盲区存在。所以现在对于物业企业也好还是物业纠纷也好，制定一部完善的具有超前性的规章制度是迫切需要的！只有有健全、超前的物业管理法律制度才能协调物业公司与业主之间的相互责任和义务，明确相互关系，达到双方最大限度的统一，减少不必要纠纷的产生。
另外，作为物业企业本身，有必要在经营管理中提高自身的服务质量，改进工作方法，尽最大努力满足社会和业主方面的需要，体现自身价值突出“服务”，把“业主之上，服务第一”作为宗旨，为业主创造一个安全、舒适、和谐的生活和工作环境。
二、物业管理纠纷案件产生的原因
物业管理纠纷案件产生的原因是多方面的，由物业管理公司自身的原因、有业主的原因、也有法律法规不健全的原因，但归纳起来主要原因包括以下几个原因：
1、物业管理企业未按资质规定要求从事服务。
按照2004年建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》规定我国物业管理公司实行三级资质等级制，一级最高，三级最低。但现实中，物业管理企业虽领取了相应资质证书，但从业人员并不是相关专业技术人员，且不具备相关职称，提供的服务无法达到相应的资质要求，引起业主不满，有部分业主在物业管理纠纷案件中就此提出抗辩。如南昌市某区法院近期受理的南昌青春家园物业公司诉业主拖欠物管费案件中，有些业主就提出，物业公司没有按资质等级要求提供相应服务，其配备的人员不符合等级要求，物业公司首先自身违约，业主就不应交纳物管费。
2、收费与服务水平不相符。
目前全国各地物业管理公司的进入，主要是在房屋预售时，房屋建成前，由开发商委托一家物业公司进入，也即前期物业服务，在业主入住时便顺理成章的由该物业公司服务，其收费标准是早已定好，在房屋销售阶段，为了保证房屋顺利销售，开发商会产生补贴方式予以补助物业公司，因此往往物管费定得比较低，在楼盘销售完毕，开发商撤出业主入住后许多物业管理公司便不与业主协商擅自提价，引发业主不满；或者是收费高却事后在保洁工作、维修养护、安全防范等各方面降低了服务标准，却未降低收费标准，引起业主不满，从而引发纠纷。
3、业主法制意识差，忽略保全证据及矛盾的转嫁。
许多业主对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系并不知晓，当发生矛盾时不注意维权将怒气全部对准物业管理公司，如业主房屋渗漏导致财产损失，本应由开发商承担违约责任，但许多业主不注意及时维权，却以拒交物管费来折抵损失，造成纠纷。并且由于当今社会各种矛盾层出不穷，许多业主。将无处发泄的怒气不适当的转移到物业管理公司上，如南昌市某区法院在审理京东嘉苑小区物业公司诉业主拖欠物管费的一批案件中就发现有部分业主是市政府强制拆迁搬入该小区的，业主对政府的不满不适当的转嫁到物业公司，以拒交物业管理费的方式发泄怨气，而这种方式往往会有连锁作用，致使一大批业主不交，从而引发双方矛盾。
4、物业公司人员素质良莠不齐，服务态度低劣引发矛盾。
我国的物业管理行业从1981年起算至今也只有20多年历史，并随着房地产业的迅速发展也发展过速，很多没有经过培训的人员充斥物业队伍，造成服务的低水平。近年来屡屡曝光的物业管理人员殴打业主的事件屡屡见报，就反映此问题。物业管理本是提供服务的行业，其服务的对象就是广大业主，如此良莠不齐的员工素质必然使服务水平低下，双方矛盾也就难以避免。
5、合同的粗条化致使发生矛盾后无章可循，进一步激化矛盾。
前面提到物业公司的进驻往往是在开发商交房之前委托进驻，随后才与业主签协议。而开发商与物业公司往往关系密切，致使合同肯定是粗条化，与业主签协议时便也是
粗条化的合同，双方没有就服务标准、质量进一步细化，而只是一个大概的要求，在发生矛盾后，便往往无章可循。
6、新旧物业公司交接引发的纠纷。
在业主大会选聘了新的物业公司后，在新旧物业公司交接过程中，旧物业公司出于各种原因有意无意排斥新物业的进入，致使交接过程产生各种问题，为避免麻烦，很多新物业的进入就不管前期物业的问题，像南昌青山湖某楼盘，旧物业走后带走一些资料和遗留一些问题，新物业进入后对以前的物业问题封存，致使业主非常不满，产生了新的纠纷。
三、解决物业纠纷问题的对策
化解物业公司与广大业主的矛盾，对构建和谐社会、维护社会稳定具有十分主要的意义，笔者着重以下几个方面提出一些建议：
1、规范物业管理服务与收费标准，建立相适应的配套措施。
既然物业管理公司从资质上为一、二、三级，从本质上讲就应该体现资质的收费标准。目前我国就物业管理企业收费主要是2003年11月13日由国家发改委与建设部发布的《物业服务收费管理办法》，其中第五条对收费与服务水平作了原则性规定，即“物业服务标准收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，但实践中各个地方政府并未建立起服务水平与收费量化标准，有的只是做了大概性规定，使服务水平与收费无法等额挂钩。并且实践中往往是在前期物业管理中由物业公司与开发商协商定好价格后报物价部门审批认定，而开发商为了使楼房销售多一个卖点往往将物管费定的偏低，这样在开发商还在开发时还好办，开发商可通过补贴的方式予以支持，一旦楼盘销售完毕，开发商搬出，矛盾便会急剧显现，物业公司便会擅自提价或者降低服务标准，因此要从法规上规范物业管理服务与收费标准，由政府颁布指导价，按不同资质不同服务水平定好不同的价格水准加以指导，物业公司要按服务水平收费，达到了该项服务水平的就按该水平收费，未达到的就不能按该水平收费。房管部门作为物业公司的行政主管部门要建立相应惩罚措施，对违反规定的加以严罚，杜绝开发商的投机取巧。
2、加大宣传教育，增强业主的付费观念。
物业公司是为业主提供服务的行业，双方具有合同的法律关系，如果广大业主都不交纳物业费，物业公司就无法运转，受影响的就不只是物业公司，还有小区的环境和业主自身的利益。如南昌市京东某小区，长期以来业主与物业公司矛盾就尖锐，80%以上业主不交纳物业费，物业公司服务质量也急剧下降，致使物业公司换了一茬又一茬，甚至没有物业公司愿意进驻，小区环境也急剧恶化。而且现实中也有很多业主不交纳物业费的原因就是认为自己没有入住就没有接受服务，不须交物业费。因此要加大宣传教育，增强业主付款观念，这不是为物业公司也是为广大业主自身利益考虑。
3、加大培训力度，努力提高物业公司人员素质，提高服务水平。
物业公司的急剧膨胀，必然会造成人员素质的参差不齐，因此作为物业公司的行政主管部门，要经常组织培训活动，加强对物业公司人员的培训，建立物业管理人员从业资格制度，提高准入门槛，提高员工素质，增强其服务理念和服务标准、水平，提高服务质量，也就能进一步融洽物业公司与业主的关系，促使其走上良性发展道路。
4、整合物业管理企业，走专业化、品牌化、集团化道路，提高抗风险能力。
物业管理作为一种微利性行业，其本身也存在市场风险。当发生一定金融危机、市场风险时，小型物业管理企业往往通过裁员、降低服务标准或者擅自改变承诺（如将会所出租经营）方式抵抗风险从而加剧与业主的矛盾，因此要整合物业管理企业，走专业化、品牌化、集团化道路，增强抵抗风险能力。如南昌的一些大型物业管理企业万科、深圳万厦等，由于其拥有雄厚的资金实力，即便业主长期拖欠物管费、其也能正常运转而不降低服务水平。而且相和谐的是，往往是大型物业管理企业，服务水平高，业主缴费率也高。如南昌的万科世纪花城和世纪风情，业主主动缴费的比例占到85%左右，其不交的也主要是没来住的业主认为不须交或以后再交。而一些小型企业往往业主半年不交物业费就面临运转的困境。因此要通过整合物业管理企业，使其上档次，提高服务水平，从而减少矛盾纠纷。
5、细化服务合同，明确法律概念，避免矛盾发生时无章可循。
应该细化服务合同，将物业管理企业的权利义务和服务标准细化，如南昌世纪风情的卖点就是植物，其服务费在南昌算较高的，因为服务费中包括对植物的养护，因此在服务合同中要细化对养护植物的标准，避免因更换植物或植物死亡引起双方的扯皮，进而引发矛盾。如近期世纪风情就出现此类矛盾，物业要更换植物，说是要优化物种，业主则认为是偷梁换柱产生纠纷。并且另一典型的就是安全防范问题，许多小区都有业主家中丢失财物的问题，发生了这类事件后业主就认为应由物业承担全责，极易引起纠纷。但其实物业服务合同是由《合同法》调整，物业服务公司承担责任也主要是存在履行过失，未诚信履行合同给另一方造成损失承担责任，而不是无过错责任。2007年8月修订的《物业管理条例》第36条第二款规定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，其对物业服务企业承担责任的方式就是是否履行了合同的约定，因此要细化合同，明确如何尽最大可能安全防范的标准。在合同中应该明确只要物业严格履行了合同，尽到了符合要求的安全防范义务，没有疏忽过失，如做到了全程监控，出入登记，24小时巡逻等尽最大职能避免此类事件发生，就不应由物业服务企业承担责任，否则物业服务企业就难以承受。
6、发挥行政主管机关的监督指导作用，规范新旧物业交接。
对新旧物业的交接，《物业管理条例》第39条作了原则性规定“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”，对于怎样交接，如何交接法律法规不可能事无具细加以规定，为避免以后产生新旧物业上的扯皮、推诿产生的纠纷，就要发挥行政主管机关作用，对其起到监督指导作用，要明确责任划分和交接时间限制，规范双方交接工作，尽最大可能减少矛盾隐患。
物业服务纠纷具有多发性群体性等特点，如不妥善处理极易影响和谐稳定，因此笔者针对物业服务纠纷的特点，原因进行了分析并提出一些不成熟的建议，目的是能抛砖引玉，促进对该类纠纷的重视和研究，促进物业管理行业的健康发展，维护社会稳定，创建和谐平安。
面对强大的对手，明知不敌，也要毅然亮剑，即使倒下，也要化成一座山
停车场物业管理的法律责任
停车场物业管理的法律责任人都对停放的车辆丢失、损坏，物业公司是否应该承担赔偿责任表现出了极大的关注，但因目前我国有关法律法规对小区内的停车场管理责任没有明确的界定，实践中也产生了不同的理解和判决。现笔者就处理过的住宅小区停车管理纠纷情况，对小区停车场物业管理的法律责任予以分析探讨： 一、小区停车场的权属 公安部、建设部《停车场建设和管理管理暂行规定》第三条规定“停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所”。就目前各住宅小区的情况看，对小区内停车场的权属纠纷尤为普遍。从各国立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争议的问题。但从我国小区停车场的实际看，物业管理公司所管理的停车场权属主要有以下两类：一是小区地下或地上专用停车场，开发商开发建设时已规划为停车场，并未分摊入小区业主的公摊面积，对于此部分停车场其所有
权归开发商；二是小区的地上停车场及临时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面积，此部分停车场属于全体业主共同所有。 二、物业公司对停车场管理的性质 《物业管理条例》第2条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放，并不是属于
最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释 法释〔2009〕8号 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费
物业纠纷产生原因及解决对策
物业纠纷产生原因及解决对策 随着我国社会主义市场经济制度的发展和城市住房改革不断推进，我国房地产业已进入市场化和商品化的阶段。物业服务作为一种现代房地产管理办法，以一种专业化、社会化和企业化的模式走进千家万户，影响到许多人的生活。 一、物业纠纷矛盾逐步凸显 近年来，物业服务在我国发展势头迅猛，成为新闻和百姓生活中的高频词汇。物业服务领域纠纷亦日趋增多，既有物业服务公司服务不专业、不到位的问题，也有业主认识上存在误区产生的问题。如何妥善化解业主和物业服务公司之间的矛盾，关系到房地产服务行业能否健康有序的发展，更与人们对高品质和谐生活的追求息息相关。 二、物业纠纷产生原因探究 一是缺乏真实的宣传和有效的沟通。了解才能产生信任。业主不了解物业管理行业，物业服务容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，致使多数人选择拒绝交费。在我国，住宅小区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻小区，这就是“前期物业”。前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序，应是业主购买房屋并入住后，再与前期物业公司协商签约。但现实情况是，几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同，同时还要全额缴纳至少一年的物业费，才能领到房屋钥匙。对物业公司而言，省去了与业主谈判的麻烦，但同时也丧失了让业主通过协商签约过程了解物业服务、理解物业收费的机会。此时，多数业主交费根本不是为了享受物业服务，而是为了获得房屋钥匙。这导致业主与物业公司缺乏真正的沟通、交流和理解，一开始就处于互相猜忌、互相怀疑之中，为今后双方发生更大的纠纷埋下了隐患。此外，开发商将钥匙交给物业公司的
行为让业主形成了两者是一体的概念，此后也就会当然认为开发商遗留的一些问题应当由物业公司来解决，由此会给业主和物业公司增添更多的矛盾。 二是物业公司服务意识差，无视业主的正当权利和合理要求，处理问题简单化，在与业主的交往中容易产生摩擦。物业服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。但在现实中，当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推诿或者置之不理的态度;而当物业公司要求业主履行义务时，许多物业人员的工作方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受，引起业主的反感。有的物业公司完全以营利为目的，只顾收费而不履行任何约定的服务行为。任意增加收费项目，肆意挥霍物业服务费，甚至当业主有不同意见时即以停电、停水、限制业主进出物业区域等手段相要挟，严重侵犯业主的权利。这无形中激化了双方的矛盾，使业主更坚定地加入到欠费的行列。同时，众多业主对物业服务容和标准有疑问而拒交物业费时，许多物业公司不是通过有效的宣传、主动与业主进行良性沟通、查找自身存在的问题、改进自己的工作方式来解决，而是直接采取诉讼方式解决，使矛盾迅速升级。单纯用诉讼方式解决欠费问题的结果是造成了一个恶性循环：物业公司和业主之间缺乏沟通与互信，业主对物业不满而拒交物业费→物业公司收费不足，服务质量下滑→引起更多业主的不满，欠费规模更加扩大→物业公司进一步把大量的精力投入到物业费诉讼中，以求尽快收取物业费→诉讼往往只能解决欠费问题，解决不了业主提出的其他合理要求，业主因对裁判不满而拒不执行，并且继续欠费……，最终的结果是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。 三是思想观念错位，业主和物业公司都不能摆正位置，通过协商解决问题。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就
物业管理区域共用部位与设施发生伤人事故法律责任分析
物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析 物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的原因多种多样，受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与建设单位、物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。本文试图探讨物业管理企业在何种情况下应对伤人事故承担责任以及物业管理企业应如何通过日常工作尽量减少事故责任风险。 一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围 要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的法律责任，就要首先确定物业管理区域内的哪些属于共用部位和共用设施，只有确定了共用部位和共用设施才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。 建设部在一九九八年制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，目前它仍是维修基金的筹集和运用方面最重要的法律规定。在其第三条用列举法给共用部位和共用设施下了定义，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体。柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路。消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设
施设备使用的房屋等。” 关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的权属问题在学术界还有争议：有的认为属于相关公用事业单位所有；有的认为是属于全体业主共有；也有的认为不能一概而论，如果建设费用已分摊进人住房销售价格就应属于全体业主共有，如果是由公用事业单位出资兴建就属于相关公用事业单位所有。但无论产权归谁，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，都应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，所以公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者。这一规定非常符合实际情况，物业管理企业绝对没有实力对这些管线和设施设备进行维修和养护，靠现有低标准的物业收费也根本无法承担如此之大的事故责任风险。 所以，建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》将“已分摊进人住房销售价格中的供电线路、暖气线路、煤气线路”列为共用设施，其维修必然需要动用维修基金，这部分内容与其后国务院制定的《物业管理条例》第五十二条的规定相冲突，按照“新法优于旧法，上位法优于下位法”的原则，应适用《物业管理条例》的有关规定，即物业管理企业不是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视相关管线和设施设备的管理人，如因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的管线和设施设备发生伤人事故，应由相关公用事业单位负责赔偿。
怎样正确处理小区业主之间的矛盾与纠纷1
怎样正确处理小区业主之间的矛盾与纠纷物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。 物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，己经发展成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一种新型的服务业，并被视为现代城市中的朝阳行业。物业管理服务纠纷对物业管理企业的形象产生很大的负面作用，并在一定程度上阻碍了我国物业管理行业的持续、快速健康发展。而在纷繁复杂的日常生活中，物业管理服务纠纷也呈现出更加复杂化、多样化、当事人群体化、敏感程度高、处理难度大的特点，矛盾纠纷的类别也从单一化、同质化向多元化、多质化等演进。产生物业管理纠纷的原因也越来越复杂。 一、业主定义、权利、义务 （一）业主定义 业主是指房屋的所有权人在实际生活中分为自然人业主和非自然人业主。自然人业主是指拥有房屋的个人，非自然人业主是指拥有房屋所有权的主体是自然人以外的主体，包括法人和非法人组织，如公司、工厂、企事业单位等。 （二）业主在物业管理活动中享有的权利 1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 4.参加业主大会会议，行使投票权； 5.选举业主委员会成员，并享有被选举权； 6.监督业主委员会的工作； 7.监督物业服务企业履行物业服务合同； 8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 10.法律、法规规定的其他权利。 （三）业主在物业管理活动中履行的义务 1.遵守管理规约、业主大会议事规则； 2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5.按时交纳物业服务费用； 6.法律、法规规定的其他义务。 二、如何正确处理业主之间矛盾与纠纷 （一）产生矛盾纠纷的原因 业主缺乏自律且业主大会和业主委员会运作不规范。 1.业主缺乏自律管理意识
物业管理保安服务法律责任风险规避
物业管理保安服务法律责任风险规避 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。 第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任 由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面:保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害;保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。 那么,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢?我想主要应从三方面进行:首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备;其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约定,即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点,这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收
物业管理纠纷的若干法律问题
浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为
住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道
住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道 黄晓东黄琳 近几年来，住宅小区业主和物业管理公司的矛盾冲突不断出现，几成各类新闻媒体的报道热点。在这些矛盾当中，物业服务公司多成为被指责的对象。其实，物业服务公司并非造成矛盾冲突的唯一因素，矛盾双方及政府相关管理部门都具有其相应的责任，解决此矛盾也绝非仅仅靠提高物业服务公司经营管理水平就能做到（尽管我国目前大多数物业服务公司的经营管理水平的确有待提高）。笔者拟通过对物业服务公司和小区业主之间存在的主要矛盾冲突进行原因分析，并在此基础上提出相应的解决方法，为住宅小区物业管理各利益相关人及政府管理部门协调改善住宅小区物业管理工作提供参考。 小区业主和物业服务公司矛盾冲突主要存在以下几个方面： 一、物业管理费问题 矛盾冲突：因物业管理收费标准的争议而引发的小区业主和物业服务公司的矛盾最为常见。通常是物业服务公司在未与小区业主协商一致或由于各种原因无法协商一致的情况下，单方面提高物业管理费，从而引起小区业主的不满乃至于拒交。 原因分析：物业管理费到底应该确定在什么价位，首先小区业主与物业服务公司之间较难达成共识，往往是业主认为物业服务企业收费高或者认为物业服务企业没有提供质价相符的服务；而物业服务企业则认为收费低，经济上不合算。其次，小区业主之间也在物业服务公司应提供何种等级的服务上存在分歧，因经济条件的差异，有些业主希望得到优质服务，同时愿意交纳相对较高的物业管理费，而另一部分业主不愿多交物业管理费，他们只对一些基本的物业管理服务有要求。正是这些分歧导致了小区业主与物业服务公司的冲突。 解决之道：这种矛盾冲突的产生应该说物业服务公司应负主要责任。因为作为竞争性的物业管理服务业，物业服务公司制定或变更物业管理收费标准，必须与小区业主或其代表业主委员会协商一致，否则，小区业主有权聘用其他物业服务公司进行小区物业管理。当然，由于我国目前物业管理服务市场化程度较低、小区业主委员会成立和运作的困难等各种问题的存在，使得小区业主解聘和重新选聘物业服务公司并不像选择家政服务公司那样简单。但随着我国物业管理业和小区自治管理制度的不断发展，相信业主们选择物业服务公司的自由度会越来越大。对此物业服务公司应有清醒的认识，在制定或变更物业管理服务内容和收费标准时，本着充分尊重小区业主消费能力和消费习惯的精神与小区业主平等协商，通过真诚沟通、耐心说服来取得双方观点的一致。 二、小区公共配套设施所有权的争议 矛盾冲突：由公共配套设施的使用或收费所引发的小区业主和物业服务公司矛盾冲突屡见不鲜，比如由于高层住宅区越来越多，不少小区的车位、车库严重不足，在供求矛盾日益突出的情况下，再加上部分开发商为谋取私利，任意提高车位的售价或者租金。因此，针对停车位等的所有权归属就产生了很多纠纷。 原因分析：小区公共配套设施的“主人”是开发商还是全体业主，法律目前并无明确规定。如停车位的所有权问题，相关法规只是对停车位作了这样的规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”共用设施和共用部位的权属问题并没提到；而《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》仅对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”的所有权明确为业主共有，但对“业主共有的道路或者其他场地用”又缺乏明细明文规范。因此，在此类问题无明确法律规定的情况下，业主和开发商、物业公司非常容易产生纠
物业管理纠纷五大典型案例分析
物业管理的五大纠纷物业纠纷典型案例解析事件1：老物业公司不愿退出怎么办？ 徐汇区一小区2004年底物业管理合同到期，业委会出钱请了专业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，最终由另一家知名物业公司夺标。之后，原物业公司不愿退出，就这样僵持了三个月后，中标物业公司不得不将原物业公司和业委会推上被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。 律师：根据《物业管理条例》相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做好物业管理资料移交工作，并及时撤离管理区域，这是理所当然的规则，因此上述物业公司肯定败诉，劝他们晚走不如早走。 当前，物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司，从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍，新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。 事件2：业委会当家人可擅作主张吗？ 2004年2月，浦东一小区业委会主任擅自将物业维修基金由原来存在甲银行账户转到亲戚工作的一家银行去，更糟糕的是这家银行又比甲银行利息低许多。不知情的其他几个业委会委员不想背黑锅，结果业委会内发生意见冲突。 律师：根据《物业管理条例》有关规定，小区物业维修基金的动用、续筹，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定，这位主任的做法当然是错误的。 对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前主要问题是缺乏有效的监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督尚无明确的说法。有的小区少则几百万，多则上亿的维修基金，像潘多拉的魔盒吸引着小区里个别业主。因此，业委会成员本人的品行和素质至关重要，不是随便什么人都可以当的。 事件3：原业委会成员是下届业委会当然成员吗？
2004年6月，闵行一小区业委会任期即将终止，部分业主在居委会组织下成立新一届业委会的筹备组。该业委会成员以为自己是当然的下届筹备组成员，既不去报名登记参加筹备组选举，又不理睬新一届业委会的选举结果，甚至还把地区房地办告上法院，指责房地办违法行政。 律师：目前新的《上海市物业管理规定》中对业委会到期后如何选举下一届业委会这类事没有做出相关的规定，一般来说这不是换届选举，上届业委会委员不能以当然委员的身份参与新一届业委会的选举，而是以普通业主的身份进行重新登记。 近来有关上述问题的信访和诉讼在增多，业委会委员自以为是的行为比较普遍，这与目前上海有关业委会缺乏选举程序、标准等的相关规定分不开，从而给纠纷的产生埋下了伏笔。 事件4：开发商能随意更换物业公司吗？ 2004年3月，一家知名物业管理公司获悉一开发商欲将40万平方米规模的小区委托一家物业公司开展前期物业管理，并且打算实行招标。这家物业公司经过精心准备之后，一举夺魁。由于双方在售房合同写明由这家知名物业公司管理，因而吸引了不少购房者。按理这家知名公司给开发商带来了好处，然而半年后开发商突然开出非常苛刻的条件逼这家物业公司退出，想以自己下属物业公司取而代之。双方由此产生纠纷。 律师：《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行管理。 目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费等问题与开发商闹上法庭已不鲜见，但是上述情况则是首例。这家开发商显然出于私利而采取上述手段，因此，政府主管部门对此类开发商要给予严厉的监督与管理，给他们添上一笔“不诚信”的记录，以儆效尤。 事件5：物业公司与中介为何发生冲突？ 近日徐家汇一小区中的物业公司与开设在该小区里的中介公司发生矛盾，原因是中介公司看到该小区房屋出租率非常高，其中许多业务都被物业公司抢了去。最后竟发展到物业公司设立专门管理开展中介，中介公司当然于心不甘，双方冲突起来。
物业管理纠纷的处理方式和程序
遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访 问>>https://www.wendangku.net/doc/538560185.html, 物业管理纠纷的处理方式和程序 一、物业管理纠纷处理方式，概括起来有以下几种：1)当事人各方自行协商和解;2)各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调处。3)当事人之间约定仲裁;4)司法诉讼。 以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自行协商和解是双方直接对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。 二、物业管理纠纷的调解 物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。 物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但
这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。 民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。 一、物业管理民事纠纷的仲裁 可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国<仲裁法>的规定："平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。" 仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的仲裁协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：1)请求仲裁的意思表示;2)仲裁事项;3)选定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明："有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。"达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。 物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：
物业管理法规往年试题
物业管理法规往年试题 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、判断题 1、物业管理法律规范的效力范围包括空间、时间效力范围两个方面。（错） 2、根据我国法律的规定，只有自然人、法人方可成为物业管理法律关系的主体。（错） 3、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 4、开除是物业管理行政处罚的一种。（错） 5、在物业管理民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（对） 6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错） 7、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对） 8、交付定金的一方不履行合同约定的义务时，定金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错） 9、物业权属登记主要有确认、公示等功能。（对） 10、在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错） 11、物业权属登记请于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（错） 12、占用主业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。（对） 13、物业公司管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 14、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）
15、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过等平等协商与物业公司建立物业服务合同。（对） 16、法律权利的结构是指权利的内部构成要素和形成过程。（错） 17、物业管理区域内全体业主组成的业主委员会是物业内的最高决策机构。（错） 18、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对） 19、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业不需要具有独立的法人资格。（错） 20、我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对） 21、业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错） 22、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 23、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对） 24、宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错） 25、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对） 26、物业服务管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 27、物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对） 28、业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（错）
预防和化解物业管理纠纷
预防和化解物业管理纠纷 物业服务纠纷产生的原因 （一）物业公司及开发商方面 1、物业公司服务不到位 物业公司服务不到位是产生物业服务纠纷的主要原因。对业主提出的问题，物业公司不及时解决或不解决，直接导致业主对物业公司的不满，业主得不到满意的服务从而拒付物业费用，或者业主在维权不能的情况下也往往采取不支付物业费以自保。同时大部分物业服务合同的内容简单模糊，物业公司操作空间大，而业主则很被动，导致业主不满意，从而产生矛盾。 2、物业公司与开发商的互相推诿 开发商为了达到销售出商品房的目的，在宣传上可谓用心良苦，业主在购房的喜悦中通常只会注意房屋的价款、交付时间等与房屋有直接关系的合同条款，不会注意到物业合同这类小事情。并且交房手续是在开发商处办理，而交钥匙往往是在物业公司处进行，房屋交付手续和钥匙交付手续分开进行，换句话讲，房屋交付手续办理完毕后，不签订物业合同就拿不到钥匙，并且物业服务合同也是物业公司单独拟定的不容业主选择。业主交纳下一年度物业费后，发现物业公司的物业服务达不到开发商承诺的服务标准，物业公司则认为自己尽到了物业合同约定的服务标准，开发商的承诺与其无关，物业公司与开发商的互相推诿，使得业主的利益无人保护。 3、开发商建房遗留问题得不到有效解决 房地产开发商与物业服务企业之间通常是两种关系。一种是物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，目前这种关系在住宅小区占有一定比重。另一种是房地产开发商招聘的物业公司。在这两种关系中房地产开发商的地位总是能指导物业公司，房地产开发商利用其优势地位把设计规划和建筑质量等问题留给了物业公司，或者没有给物业公司提供进
浅谈物业管理纠纷中事实服务的认定
浅谈物业管理纠纷中事实服务的认定 摘要 近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速发展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成倍增长，涉及收取物业服务费的问题在纠纷中占了很大的比例。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 2009年10月1日，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）开始施行，多家新闻媒体围绕最让老百姓关注的“物业事实服务行为”进行了报道：“按照相关法律规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，然而小区的业主在自主选择物业公司的时候，经常会遇到阻力，被解聘的企业仍然继续逗留，并以事实服务为由继续收费的情况时有发生。该解释中规定：物业公司被解聘以后，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此，事实服务的概念将被淘汰，物业公司一旦被解聘将不能再向业主收取物业服务费。”由此，物业事实服务行为已从物业服务中出局成为众多业主们和物业服务企业热议的话题。 诚然，近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速发展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成倍增长，涉及收取物业服务费的问题在纠纷中占了很大的比例。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的基础是业主与物业服务企业签订物业服务合同，合同标的是“物业服务”，物业服务企业按照合同向业主提供相关服务，业主在享受物业服务的同时向服务提供方支付物业服务费。由于物业服务合同中交易的是服务，而服务质量又是影响物业服务合同正常履行的因素，加之我国现阶段的物业服务企业自身管理制度不规范、规章执行不力，服务提供方的服务得不到服务需求方的认可，因收取物业服务费产生的纠纷层出不穷。 一、《解释》施行之前的纠纷处理概况 在此讨论的仅仅是在物业服务合同到期后收取物业服务费纠纷的处理情况。无论如何处理，都有一个不容辩驳的大前提——物业事实服务行为。何为事实服务？物业服务企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业服务企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用，也正是物业事实服务行为构成了物业服务企业请求权的基础。在司法案例中，无论业主们对事实服务的概念如
物业服务常见纠纷处理与防范对策
物业服务常见纠纷处理与防范对策现实生活中，物业服务管理工作涉及面广，其纠纷一般具有复杂性、综合性，如处理不当，容易引发群体性事件。 一、前期开发遗留问题引发的纠纷 （一）前期规划设计缺陷引发的纠纷 纠纷形式： 1.因市政规划公示引发的纠纷； 2.绿地及公共配套设施变更引发的纠纷。 防范措施： 1.向业主进行耐心细致的解释说明，及时收集业主关心的焦点问题及要求，把握动态； 2.在敏感时期把相关事态动向及时向主管领导汇报，必要时启动突发事件应急预案； 3.尽最大可能做好物业服务工作，疏导业主情绪上的对立，化解矛盾。必要时，应采取责任到人的做法（限定事件、限定时间、限定对象，完成特定工作任务）。 （二）商品房质量缺陷引发的纠纷
纠纷形式： 1.房屋装修质量瑕疵引发的纠纷； 2.装修材料品质引发的纠纷； 3.其他纠纷。 防范措施： 1.保修期内，发现质量问题的，物业公司应及时通知原施工方上门维修，并注意保存催促其上门维修的书面记录； 2. 原施工单位不愿上门维修的，物业公司可另行委托进行维修，并对维修费用予以转扣； 3. 因第三人引起的质量问题，且物业公司已尽到管理职责仍无法避免业主损失发生的，物业公司无需承担赔偿责任； 4. 超过保修期限的，属于业主专有部分房屋需要维修的，维修费用需由业主支付。 5.以合同为依据处理，并向业主做详细的解释说明。 （三）公共设施、公共物业权属不清引发的纠纷 纠纷形式： 1.因会所的权属不清引发的纠纷； 2.其他公共场所及公共设施权属不清引发的纠纷。
防范措施： 1.完善《商品房买卖合同》、《临时管理规约》的相关规定； 2.明确建设单位所拥有产权的会所、车库等部分与业主所共有的公共设施以及公共物业的划分，并进行管理释疑。 二、因物业管理权限引发的纠纷 （一）违反法律法规及业主管理规约的行为引发的纠纷 纠纷形式： 1. 物业公司应加强相关法规的宣导； 2.对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道及其他违法、违约的行为进行制止引发的纠纷； 3.业主在进行装修时，破坏建筑物承重结构、占用公共空间及改变建筑物用途或外观而引发的纠纷。 防范措施： 1.未成立业主委员会的，根据《临时管理规约》规定的物业服务企业的职权进行劝阻、制止； 2.对可能会引起较大纠纷的，及时与当地政府相关部门进行沟通，全力协助政府部门进行解决；
物业管理保安服务的法律责任与风险规避
物业管理保安服务的法律责任与风险规避物业管理保安服务的法律责任与风险规避作者：佚名 时间：2008-8-10 浏览量： 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。 第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理
服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任 由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人
物业管理纠纷起诉书
物业管理纠纷起诉书 原告：委托人： 委托人电话： 被告： 地址： 电话： 法定代表人： 上诉请求： 1请求判令被告（澳海物业管理有限公司）整改完善不合格的消防设施（包括消火栓系统、防烟排烟系统以及应急照明、安全疏散设施等）。并经过消防部门的检查后，公示检查结果。 2.请求判令被告完善13号楼所处园区的安全保障设施。 3.要求判令被告在没有达标消防安全和园区安全之前，不得收取1.5元/平米/月的物业费。 3请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由： 一、我们号楼，消防安全设施多处违规。列举如下： （一）、消防栓系统内，没有灭火器。如果发生火灾，后果不堪设想。 （二）、安全疏散设施内，物业没有做到安全通道的敞开、开放、照明。多处消防门是上锁封闭状态，楼道内感应灯也是不亮的。 (三）、我们13号楼东侧一幼儿园将它们的围墙直接与我们楼相连。并没有按照消防安全规定而隔离相应距离。 （四）、电梯维护维修不及时。到目前为止，电梯检查合格证已经过期，但还没有粘贴新的合格证。 二、13号楼所处园区的安全保障设施不合格。列举如下： （一）澳海澜庭小区有南北两个园区。我们号楼所处北侧园区。我们园区内有施工工地。闲杂人等随意出入，给我们的安全造成了极大的威胁。而物业方面并没有为此做出任何改进措施和方案，业主经常丢失物品，造成财产上的损失以及精神上的不安。 （二）13号楼下的园区照明设施时好时坏，质量低下。路灯经常不亮。导致夜晚回家的道路一片漆黑，经常造成老幼妇孺的摔伤。上报物业这个情况，他们却不予理睬。 三、物业张贴公告，即将采取电梯刷卡制度。也就是说，变相用物业费换取自家楼层的电梯卡。我们业主强烈反对。理由如下： （一）在业主不知情不赞同的情况下，物业私自安装这种限制业主回家自由的设施，我们强烈反对。（二）电梯在检验合格的前提下，如果电梯发生自由坠落事件，最好的自救方法就是立即摁下所有楼层的电梯按键，来恢复电梯的正常运作。但是，刷卡制度只能刷自己家的那层电梯，如若出现事故，自救方法完全失效。所以，我们不同意安装刷卡器。 此致。 抚顺市区人民法院 原告： 年12月8 日
物业管理各阶段易发纠纷处理
物业管理各阶段易发纠纷类型及处理 物业管理是一个从物业开发规划开始分阶段、分期逐步全面推开的过程，同时也是物业管理服务的多种经营、多类提供依其共性或关联密切性而自然构成不同板块的过程。物业管理法规对不同阶段和不同板块的物业管理服务关系的组控也各有一些特殊规范必须或可供适用。因此，下面从物业管理用法实务和处理不同类型物业管理纠纷的角度，按物业管理各阶段展开序列对物业管理易发纠纷及处理办法作出论述。 一、物业管理超前介入阶段 物业管理超前介入是指在房地产开发项目策划和物业建设规划设计时期，物业管理企业及物业管理专家就主动介入或应房地产开发建设单位邀聘介入，为能在物业开发规划设计中预先周全考虑和妥善安排便利以后业主自治管理事业和物业管理事业开展的项目(主要包括业主委员会办公场所的物业管理专用房、可供物业管理经营支配的商业用房和场地)，所作出的专业性技术咨询服务活动。 在物业管理超前介入阶段，介入的方式是提供物业管理专业咨询服务。这种咨询服务可以是有偿的，也可以是无偿的。目前中国法规中还没有关于物业管理专业咨询服务合同的明文规定。中国《合同法》
第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此条规定，订立、履行物业管理专业咨询服务合同及追究违约责任办法，应适用《合同法》总则的相关规定，并可以参照《合同法》第21章关于委托合同的规定及第18章第4节关于技术咨询合同的规定。 物业管理专业咨询服务如果是无偿的，则可参照委托合同规范订立服务合同和解决发生的纠纷，如果是有偿的，也可以参照技术咨询合同规范来订立和解决发生的纠纷。物业管理专业咨询合同是指就特定房地产开发项目中的可供物业管理专用或经营支配的商业用房和场地的合理安排、规划设计以及如何减少妨害物业管理有效实施的因素等专门子项目提供可行性论证、分析评价报告或专家建议等合同。需求咨询方即物业管理专业咨询合同关系主体的委托人应当按照约定阐明咨询的问题，提供技术背景材料及有关技术资料、数据；接受受托人的工作成果，支付报酬。 关于物业管理专业咨询服务的违约纠纷处理，参照《合同法》第359条规定，物业管理专业咨询合同的委托人未按照约定提供必要的资料和数据，影响工作和质量，不接受或者逾期接受工作成果的，支付的报酬不得追回，未支付的报酬应当支付。受托人未按期提出咨询报告或者提出的咨询报告不符合约定的，应当承担减收或者免收报