房地产在新农村建设中的商机
房地产在新农村建设中的商机
（山西省晋城市国土资源局，山西晋城）
０４８０００收稿日期：２０１０－０２－０８
作者简介：（１９８１－），男，山西高平人，２００２年毕业于河南省焦作工学院，现从事国土资源管理工作，（Ｔｅｌ）０３５６－２０５６６２３
申珅摘要：关键词：中图分类号：Ｐ３０１文献标识码：Ａ
针对当前我国房地产现状分析入手，指出了房地产业介入社会主义新农村建设是其未来发展的新出路，以国家农村房地产成功的例子说明我国发展农村房地产的商机和可行性，本文将从战略高度、宏观层面、历史发展、国情现状、营销理论和具体方法措施等诸方面阐述加快进入“新农村建设”房地产市场营销领域步伐的必要性和重要性。
房地产；社会主义新农村；商机１１．２目前年我国房地产企业的现状分析
房地产企业面临的机遇与挑战
随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。在我国加入ＷＴＯ的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国如何在新的形势下生存发展做大做强，是我国房地产企业不得不面对的一个重要而且紧迫的问题。当前的我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两级化趋向也愈加明显，那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近５０００ｈｍ，其土地规模可以建设一个中型城市了。而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。
０７年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地
产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得我国更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。
然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战也风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。而是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。
对于那些土地储备充足、资金雄厚的房地产企业来说，０４年之后的三年时间他们的日子过得相当的舒服，每开发一个项目都能获得丰厚的回报，０７年北京有一项开盘时定价１２０００元／ｍ，当时他们的营销总监还担心定价太高，但是开盘后，销售火爆，价格一路飞涨至１８０００元／ｍ，一个项目多赚几个亿。用他们自己的话说“赚钱赚的不好意思了！”
众多房地产企业如何在未来激励的竞争中获得一席之地，是每个房地产商不得不思考的问题。
１．１我国房地产企业的变革
２劵２２工作研讨
ＧＯＮＧＺＵＯＹＡＮＴＡＯ
文章编号：１６７２－７４８７（２０１０）０３－００１１－０３
申珅
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４房地产企业介入社会主义新农村建设
是其未来的生存之道
国外农村房地产成功先例我国现阶段农村房地产开发的可行性
未来的房地产企业如何生存，是许多业内人士关注的热点，社会主义新农村房地产是房地产未来发展的新方向。伴随着中国经济的持续快速发展，房地产业在国民经济发展中的支柱作用越来越明显。但与此同时，我国房地产企业发展水平的地域差异，尤其是城乡之间的鸿沟日益扩大，房地产开发投资主要集中在城市尚未进入到广大的农村市场。自从改革开放以来，我国农村居民生活水平逐步提高，农村居民人均收入稳步增长，这一数字从２００３年的２６２２元到２００４年２９３６元再到２００５年的３２５５元，表明农村居民的购买力水平在逐步提高。并且，在“十一五”规划明确提出建设社会主义新农村的背景下，国家将加大对农村的投资力度，加强政策倾向，将积极推进城乡统筹发展，搞好乡村建设规划，节约和集约使用土地，改善广大农村的生产生活条件和整体面貌。截至２００４年底，我国共有３２０．７万个自然村，６３．４万个行政村：２００４年农村住宅投资２３３４亿元，村镇住宅建设量近１０年来一直保持在６亿平方米以上，这就为此房地产进入农村市场提供了契机。因此，重视农村房地产业发展，从根本上符合农村经济发展、农村居民生活水平提高的基本要求，是建设我国社会主义新农村的客观要求和必然选择，同时也是我国房地产企业未来发展的新思路。
英国人下乡成就了该国农村地产。今年来，英国成了欧洲唯一从城市向农村“逆向”流动人口的国家。如今，英国人从城市围城中冲决而出，去农村常年享受自然的生活。英国乡村管理局的数据显示，２８．５％的英格兰人口生活在农村地区。在过去２０年间，农村人口增长了１３．７％，其中１／４的城市居民定居在西南乡村地区，因为这里仍然保持着田园诗般的生活方式，同时离伦敦又比较近。据估计，每年约有１１．５万英国人从城市搬迁到农村。２０００年至今，英格兰农村地区的迁入人口比迁出人口多３５．２万人以上，其中半数的迁入者年龄在２５～４４岁之间，这也就是工作者的主要年龄段。房地产经纪人西蒙默顿说，尽管这些新居民会带来些许乡村所缺乏的生命力，也可提供一些生意和工作机会，但对长期居民来说，他们也极大地抬高了乡村房地产价格。如农村地区一座有５间，带花园、网球场和小围场的房子售价高达１００万英镑，而且从来不缺买主。国外这一成功先例经验我们是可以借鉴的。
１）新农村建设中采用房地产开发模式与农民自发建房模式相比有着巨大的优势。农民自发建房习惯请当地的建筑队来进行设计和施工，这样建成的农宅不但可能与整体环境不协调，而且容易助长互相攀比的不良习气。而如果采用房地产开发模式，在规划、设计、施工等方面的实力必然大大增强。由专业房地产商开发的和谐整齐的集体农庄，除了可以有效避免以上两点问题，而且能使材料和工艺质量、房屋使用效率等方面得到提高，进而达到资源与环境的持续发展。
２）新农村建设采用房地产开发模式将实现政府、农民、房地产商等多方共赢。在新农村建设中，不但要给农民旧宅拆迁补偿，同时还要考虑到相当部分农民的经济能力还比较低实际情况，必须以低廉的价格卖给农民一定面积的安置房，还要负责农民小区的基础设施建设。如果新农村建设只靠政府一把抓，必然给政府带来沉重的经济负担。而大部分房地产商经过多年的房地产开发运作，已经完成了原始积累，资金充足，政府可以吸引其资金进行新农庄的先期建设，建成的农庄环境宜人，配套设施齐全，必将能够吸引一部分城市居民到农村定居，通过向这部分潜在消费者销售房屋，补偿房地产商，使其有利可赚，调动其积极性。另一方面，农村大规模的房地产开发将带动农村建筑业、建材业等相关行业的发展，为农村创造新的经济增长点，使农民不必进城就能获得就业岗位，从而缓解农村剩余人口向大中城市过度转移带来一系列交通、就业、住房
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的压力。
３）值得不引起我们注意的是，建成后的农村住宅不同于城市的商品房，不能进入房地产二级市场流通，因此可以有效避免炒买炒卖房地产项目，房地产的负面影响将减至最低，使房屋供应与实际需求真正相适应，而不会出现城市房地产市场中一边是商品房空置，一边是广大的房屋需求者望“价”兴叹的局面。
按照“十一五”规划的内容，国家资金和资源将适时向农村倾斜，农村基础设施建设、生活条件改善等方面的投资力度将逐步加强，城市与农村的分配关系也将开始出现逆转。因而，可以说社会主义新农村建设为农村房地产业的发展带来了契机，主要表现为房地产业进入农村市场在供给条件、需求基础、市场潜力、利润空间、政策环境等各方面有坚实的保障。
１）丰富的土地资源和庞大的市场需求为农村房地产业的发展提供了潜在市场和利润空间。在农村发展房地产业，房地产开发商的利润可能会比大中城市低，但其总量是巨大的。２００５年底，我国农村人口达７４５４４万人，人均居住面积２９．７平方面米，比２００４年增加１．８平方米，增长６％。按照现有的人口和人均住房面积增长速度来计算，２００６年农村居民新增住房面积需求为１３．４亿平方米。如此庞大的数字，从某一层面上来说就是为房地产业在农村的发展提供了一个潜在市场和利润空间。特别是对于资金实力不是很强的中小房地产企业来说，是一个很好的机会，同时，我国城镇土地资源十分有限，城市房地产项目的开发成本越来越高，各项限制条件逐渐增多，广阔的农村市场将会为房地产业未来的发展开拓一个新空间。
２）日益明晰的宏观政策环境和不断优化的社会经济条件为农村房地产业的发展提供了有力保障。在我国国民经济保持快速稳定发展的前提下，在“十一五”规划明确提出要建设“社会主义新农村”的背景下，房地产业进入农村市场面临前所未有的机遇：首先，“十一五”期间，国家将加大财政投入力度，大力支持农村道路、饮水、通信等基础设施和生态环境建设，这将为房地产项目在农村地区的实施提供必需的配套设施。其次，随着“建设社会主义新农村”宏伟战略的实施，国家将加大对农村各项方针政策推行力度。取消农业税、增加对农民的种粮直接补贴等政策将直接减轻农民负担；同时，积极发展农村二、三产业，特别是农产品加工业等措施有利于农村产业结构的调整，极大促进农村经济的快速发展和农民收入的稳步增长，从面夯实农民购房消费的经济基础。第三，国民经济的持续快速发展，催生了农村居民消费观念与消费习惯的变化。从而使农民有强烈的愿望提高自身生活质量。因此，从观念上说，农民可以接受新的居住和生活方式。最后，随着计划生育政策的有效实行，农村家庭结构逐渐趋于简单化，他们已经不再局限于传统的大家族居住模式，而是分离出来单独组家。这就为房地产业在农村的发展提供了广阔的市场前景。
３）城市郊区化和非农产业化使农村房地产的发展拥有了现实需求基础。农村房地产的现实需求主要来自于城市居民和农村农民两个方面。就城市居民而言，其对农村房地产的需求主要受生活住房和享受乡村自然美景两种机驱使，这两种情况对农村房地产的区位要求都很高。前者要求农村房产要靠近城镇，交通便利。显然，只有在城乡结合部才具有此种区位优势，才能满足城市居民的需求。后者则其选择范围较广，对区位要求更高。首先，农村房地产要毗邻城镇，能在现有交通和通讯条件下满足快捷往返的要求。其次，环境要优雅，符合中国人传统居住习惯和审美情趣。第三，靠近集镇，且集镇的商业要比较发达，能满足生活购物等基本要求。随着人们生活水平的不断提高，交通的便捷，通讯的发达，城市居民离开中心城市向城郊转移越来越普遍。他们在农
５我国农村发展房地产业的商机所在
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黄铁矿、黄铜矿穿切了石榴子石，绿帘石包裹了