资产评估的基本方法

资产评估的基本方法.txtcopy（复制）别人的个性签名，不叫抄袭，不叫没主见，只不过是感觉对了。遇到过的事一样罢了。2011<资产评估>预习：资产评估的基本方法汇总　一、市场法

1.市场法的基本含义与应用前提

(1)市场法的基本含义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

根据替代原则，运用已被市场检验了的结论来评估，具有说服力。

(2)市场法的应用前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场;二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

公开市场：是一个充分的市场，自愿和平等的交易，市场成交价格可以反映市场行情。

资产及交易的可比性指近期在公开市场上发生过，与被评估资产相同或相似。

具体体现在三个方面：功能可比、市场条件可比(供求关系、竞争状况和交易条件)、时间可比。--详见P37最后一段

2.市场法运用的基本程序

(1)选择参照物：对参照物的要求关键是一个可比性问题，另外通常参照物需要三个以上，避免交易中的特殊因素和偶然因素。

(2)在评估对象与参照物之间选择比较因素：关注影响资产价值的主要因素。比如一个房地产项目。

(3)指标对比、量化差异：一般采用系数调整的方法。

(4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异;

(5)综合分析确定评估结果。包括算数平均法和加权平均法等。

3.评估单项资产应考虑的可比因素

资产的功能;资产的实体特征和质量;市场条件;交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间。具体资产要考虑具体的可比因素。

4.市场法中的具体评估方法

按照参照物与评估对象的相似程度，市场法分为直接比较法和间接比较法。

(一)市场法中的直接比较法

利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较，得到而两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格基础上进行修正而得到评估对象价值的一类方法。它包括以下具体评估方法：例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。

(1)现行市价法。当评估对象本身或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接作为评估价值。比如股票、同批量的机器、车辆等。

(2)市价折扣法。评估对象和参照物之间仅存在

交易条件(比如销售条件和销售时限的不利因素)的差异，用数学式表达为：

资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)

(3)功能价值类比法(亦称类比估价法)。考虑参照物与评估对象之间的功能差异，根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：(注意：这儿的功能主要指的是评估对象的生产能力)

①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：

资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力

②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：

(4)价格指数法(亦称物价指数法)。调整参照物成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。

(5)成新率价格调整法。考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：

资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率

成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)

小结：直接比较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。直接比较法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整，没有足够的数据资料以及对资产功能、市场行情的充分了解，很难准确确定评估值。

在具体操作过程中，使用频率较高的有市场售价类比法和价值比率法等具体评估方法。

(1)市场售价类比法。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其数学表达式为：

资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值

或：资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数

(2)价值比率法

1)成本市价法

成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：

资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物成交价格/参照物现行合理成本

注意：参照物的成本往往较难获得。

2)市盈率倍数法

市盈率倍数法则主要适用于企业价值的评估，以市盈率作为乘数与被评估企业同口径的收益额相乘估算被评估企业价值的方法。

企业评估价值=被评估企业同口径收益额×参照物(企业)市盈率

　(二)市场法中的间接比较法

间接比较法也是市场法中最基本的具体评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，通过评估对象和参照物与国家、行业和市场标准的对比分析，标准掌握参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。

此方法需要利用国家、行业或市场标准，应用起来有较多局限性，在实践中应用并不广泛。(因为实际操作难度大的话，可以使用其他更加适合的评估方法)

练习题：

1、资产评估中的基本方法是指( )

A 一种具体方法 B 多种评估方法的集合

C 一条评估思路 D 一条评估思路与实现该思路的各种评估方法的总称。

答案：D。

2、用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的( )

A 重置成本 B 现行市价 C 清算价格 D 收益现值

答案：B。

3、运用市场法评估产品时，需要考虑的因素包括()。(2004年考题)

A、使用价值 B、生产成本 C、市场前景 D、市场供求关系 E、销售利润率

答案：AD

解析：可比因素主要有：资产的功能是资产使用价值的主体;资产的实体特征和质量;市场条件，主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况;交易条件，主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。

　二、收益法

1.收益法基本的含义与应用前提

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。

要深入理解资金时间价值的概念，熟练运用现值和终值的计算方法。

它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益;二是折现率或资本化率;三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：

(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;

(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;

(3)被评估资产预期获利年限可以预测。

2.收益法中的收益额

资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额;其二，在许多场合下用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。收益额的上述两个特点是非常

重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。

3.收益法中的折现率

收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦称安全利率，一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。一般风险越高，折现率也越高。

一般把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本化率，有限期的称为折现率，二者在量上是否相等主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。

复利现值系数表 见附录二;复利终值求的是把将来的收益折现到现在时间点的价值;而复利终值求的是以后某个时间点的价值。

4.收益法中的收益期限

收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。

5.收益法中的主要技术方法

收益法中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分;其二是预期收益额的形式，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等。对于收益法中的主要技术方法，考生应掌握各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。这些方法的基本原理是一样的，即资金的时间价值与现金折现概念。

公式2-15可以转化为：P=A*(P/A，r，n)，式中，(P/A，r，n)为年金现值系数。与附录四是对应的，大家可以自己算一下，此公式要记住，并会计算
　三、成本法

1、成本法的基本含义

成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。上述评估用公式可概括为：

资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

2、成本法的基本前提

(1)被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态;

(2)被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。

3、成本法中的基本要素

就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。

(1)资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说

，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

(2)资产的实体性贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。

(3)资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。

(4)资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

4、重置成本的具体估测方法

(1)重置核算法。重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具体划分为两种类型：购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，购买的结果一般是资产的购置价，如果被评估资产属于不需要运输、安装的资产，购置价就是资产的重置成本。如果被评估资产属于需要运输，安装的资产，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和升发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。

　注意要包括开发者的合理收益。

(2)价格指数法。价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法。

重置核算法和价格指数法的区别：

价格指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本，而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

价格指数法建立在不同时期的某一种或某类资产的物价变动水平上，而重置核算法建立在现行

价格水平与构建成本费用核算的基础之上。

(3)功能价值类比法。功能价值类比法是指利用某些资产的功能(生产能力)的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法(该方法亦称之为类比估价法——指数估价法)。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。

①生产能力比例法。生产能力比例法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。

②规模经济效益指数法。通过不同资产的牛产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A的生产能力比资产B的生产能力大1倍时，其成本却不一定大l倍，也就是说，资产生产能力和成本之间只是同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示：

被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)X

推导可得：被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)X

公式中的X被称为规模经济效益指数，通常是一个经验数据
　三、成本法

5.各种贬值的估测方法

(1)实体性贬值估测方法。

①观察法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的实体性贬值率或成新率，从而估算文体性贬值。

②使用年限法(或称年限法)。使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度)，进而估测资产的实体性贬值。

注意：使用年限法所显示的评估技术思路是一种应用较为广泛评估技术，在资产评估实际工作中，评估人员还可以利用资产的工作量、行驶里程等指标，利用使用年限法的技术思路测算资产的实体性贬值。

注意：实际已使用年限与名义使用年限的区别。名义使

用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。资产利用率是指资产实际利用时间与资产法定利用时间的比值。

③修复费用法。这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法，所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状念，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。

(2)功能性贬值估测方法。

①超额运营成本形成的功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：

第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。

第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是存税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。

第三，估计被评估资产的剩余寿命。

第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)，计算公式为：

被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)

②超额投资成本形成的功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

(3)经济性贬值估测方法。

①间接计算法：

经济性贬值率=[1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力)x]×%

式中，X为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7之间。

经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数，按确定的经济性贬值率估测。

②直接计算法：

经济性贬值额=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A，r，n)

式中，(P/A，r，n)为年金现值系数。

四、评估方法之间的关系

1、资产评估方法之间的联系。评估方法是实现评估目的的手段，对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。需要指出的是，运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。

关注教材P76第3段多种评估方

法出现较大差异的原因。

(1)某些方法的应用前提不具备(2)分析过程有缺陷(3)结构分析有问题(4)某些支撑评估结果的信息依据有缺陷(5)评估师的职业判断有误。

比如：成本法使用前提之一是判断资产价值的耗费是否是必要的。

比如：重置成本类型与贬值因素未对应一致;收益法中的折现率未充分反映风险因素;市场法中的参照物的可比要素与价值的关系不大等。

2、资产评估方法之间的区别。各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，或是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。

五、资产评估方法的选择

资产评估方法选择包含了三个层面的选择过程：评估技术思路的选择;具体评估技术方法;经济技术参数的选择。三个层面的内容都需要考虑。

评估方法的选择要关注以下因素：

1、评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。

2、评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约。

3、评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济技术参数的制约。

4、资产评估方法人员在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应该考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。

总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的、评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。