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房地产业纳税人存在的税收风险点

一、营业税

1.是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。

3.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。

4．委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。

5.私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。

6.是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人）少缴营业税。

7.纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。

8.销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。

9. 发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地使用权、

股权；以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务；将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税。

10.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

11.对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。

12.出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。

13.出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否未按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；或以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。

14.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入是否未按规定申报纳税。

15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。

16.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。

二、企业所得税

17.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

18.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

19.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。

20.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入。

21.取得的土地资产是否不按规定计价，包括是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。

22.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。包括：是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。

23.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。包括：是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安工程费用；是否存在利用关联关系虚增成本转移利润，从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用；采取包工不包料方式发包工程，并在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让

施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本；是否虚列工程监理费；是否存在从法人代表个人账户支付公司采购费用的情况。

24.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。包括：取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等。

25.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。包括：是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本；一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本；虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊；发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。

26.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。包括：将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除；由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开

发企业所有的，未按固定资产进行账务处理；临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。企业购买的交通工具（车辆）不计入固定资产计提折旧，而是直接进入管理费用，影响当年利润，可能存在少缴纳企业所得税的风险。

27.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。包括：“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况；开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整；工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整；计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整；是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。

28．各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税；以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整；接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴

所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。

三、土地增值税

29.对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。

30.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

31.是否按规定确定土地增值税的清算单位。

32.混淆不同项目成本，把不同的项目成本费用混淆，是否按规定进行成本费用分摊；是否多开具建安发票金额，虚增建安成本；按照开出的发票金额作为销售收入环节申报税款，而对于预收账款，是否只作长期挂账处理，不作收入，隐瞒收入少申报税款；转让方以净地价转让土地且由受让方代缴的土地出让金和各项税费的，是否将土地出让金和各项税费转换一并计算缴纳各项税款。

33.是否未按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。

34.是否列支不属于清算项目的开发成本；从事房地产开发企业，在绿化工程支出方面，是否存在代开与实际业务价款不符

的发票并据实扣除，虚增开发成本，少缴纳土地增值税。

35.是否未按规定方法将相关项目成本在普通住宅和非普通住宅之间进行分摊。

36.是否通过多次对土地进行评估增值的方式增加土地成本，少缴土地增值税；房地产企业利用土地评估，将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，少缴纳土地增值税。

37.清算后又销售或有偿转让的房地产，是否未按规定进行纳税申报，仍然采用预征方式申报；是否存在达到土地增值税清算条件，并已经进行清算后，剩余的存量房销售时未按原清算成本进行申报缴纳土增税，只按预征率申报缴纳，造成少缴税款。

38.是否及时进行土地增值税清算，是否及时向税务机关报送清算资料，报送的资料是否完整。

39.房地产公司清算后销售剩余房产。

【风险】地税机关在税务检查中发现部分房地产公司在房地产项目土地增值税清算后销售剩余房产仍按预征率申报缴纳土地增值税，未按规定据实计算缴纳土地增值税，造成少缴税款，被税务机关依法处罚并追缴税款和加收滞纳金。

【法律依据】《海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征管工作的通知》（琼地税函〔2013〕476号）第三条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

（一）对已进入清算程序（即受理清算）后销售或有偿转让房地产的，不再预征土地增值税。

（二）纳税人在清算期间销售或有偿转让房地产的，在税务机关出具清算结论（即土地增值税清算核准表）后，按不同类型分别申报缴纳土地增值税，纳税期限为出具清算结论之次月15日前。

（三）纳税人在清算（即出具清算结论）后销售或有偿转让房地产的，按不同类型分别申报缴纳土地增值税，纳税期限为销售或有偿转让房地产之次月15日前。

四、土地使用税

40.承租集体土地用于开发项目建设，是否缴纳土地使用税。

40.土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。

41.开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税；《土地使用税暂行条例》第三条中规定：土地使用税按照企业实际占用面积缴纳。在实际中，企业认为有证无地的部分企业没有实际占用，因而在缴税过程中未按照土地房屋权属证书上的面积缴税。

42.未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。

43.符合土地使用税减免政策的纳税人是否按规定办理审批

或备案手续；企业与农民或集体签订土地租赁合同，长租(50年或70年)无产权证，实际拥有使用权，没有土地使用权证，是否存在未申报纳税造成少缴土地使用税的情况。

44.企业实际占有使用土地的时间与办理土地使用证的时间不一致，在计算缴纳税款时应以实际占有使用的时间，而不是以办证的时间。以办证时间为准计算缴纳税款的，可能存在少缴纳土地使用税问题。

五、契税

45.出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。具体包括：以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费；以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。

46.以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。

47.土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。

48.房地产开发企业以工程换取土地，是否缴纳契税。

49.承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否按规定缴

纳契税。

50.分期支付方式取得的土地使用权，是否按合同规定的总价缴纳契税。

51.企业已占有使用土地，但以尚未办理土地过户手续为由不申报缴纳契税；竞价取得的土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否按规定申报缴纳契税。

52.代收业主的房屋契税，是否按规定代缴；有些房地产企业销售精装修房屋时，往往给购房者分别开具售房发票和安装发票，造成少缴纳装修部分契税。

六、房产税

53.自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

54.是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。

55.与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。

56.新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

57.自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

58.是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房

产税。

59.纳税单位使用免税单位的房产，未履行纳税义务。

七、印花税

60.房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。

61.有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。

62.忽视对工商执照、土地使用证贴印花税票；各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。

年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。

八、个人所得税

64.未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

65.为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税；加班补助是否计入工资薪金所得缴纳个人所得税。

66.以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。

67.以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。

68.支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

69.房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

70.为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税；企业按照激励机制奖励给员工汽车、提供免费旅游等是否代扣代缴个人所得税；高管人员收入是否以燃料费等冲减，少缴个人所得税。

71.各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。

72.支付的利息是否涉及代扣代缴税金义务而未履行。

73.支付借款人（自然人）的利息，是否代扣代缴个人所得税。

74.借给自然人股东超过1年以上的借款，应被认定为股息、红利分配是否代扣代缴个人所得税；企业出资为股东或管理者购各式各样的会员卡，少代扣代缴个人所得税；股东或公司员工向企业借款超过一年未归还，未代扣代缴个人所得税。

75.商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金时是否履行个人所得税代扣代缴义务。

九、耕地占用税

76.占用耕地建房是否按规定申报缴纳耕地占用税；经批准占用耕地的，纳税人须在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税；未经批准占用耕地的，纳税人应自实际占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

十、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

77.国税机关查补增值税、消费税后，纳税人未向地税机关申报相应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

78.不按增值税、消费税、营业税“三税”应税行为发生地适用税率、费率申报缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

房地产领域的税收优惠政策汇总

【房开优惠】房地产领域的税收优惠政策汇总房地产领域的财务人员，目前占所有财务人员的比重是40%。也就是说，10个会计人里边，就有4个是做房地产以及房地产周边的。考虑到房地产行业的财务人员这么多，今天就对房地产领域的税收优惠政策来个大汇总。（建议收藏）增值税（一）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税 1. 转让非自建不动产可差额纳税一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动

产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项（二）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

房地产行业税收管理的现状和与对策

房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考：一、房地产企业经营特点房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。二、房地产企业税收征管中存在的主要问题（一）税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售

税收风险分析报告

税收风险分析报告本期税收风险分析围绕“涉嫌虚开下游疑点企业、成品油抵扣疑点企业、房地产预收核查疑点企业、兼营免税项目、简易计税项目进项税额分摊疑点”等13个项目开展，基本分析工作思路及指标说明如下：一、农产品核定扣除试点企业“期初存货”少转出进项税额。疑点描述：农产品核定扣除试点前后“存货”期末余额大幅减少，涉嫌非正常原因调减期初存货余额，少计算进项税额转出的异常问题。指标说明：通过提取试点前后“资产负债表--存货余额”进行比对【棉纺纱加工行业2015年1月份（属期）资产负债表“存货”期末余额较2014年12月份（属期）进行比对；皮革鞣制加工2015年2月份（属期）资产负债表“存货”期末余额较2015年1月份（属期）进行比对】，较试点前期余额大幅减少，最终确定103户疑点数据，其中：棉纺纱加工行业86条、皮革鞣制加工行业17户），涉及减少存货亿元，增值税税额（进项转出）亿元。核查要点：对涉及企业的在纳入核定扣除试点期初存货余额较上一期减少情况进行核实，分不同情况出来：一是若对外销售的，是否申报销售并及时足额计提销项税额；二是

对非正常原因调减期初存货余额，人为缩减进项税额转出计算基数的，一律做进项转出处理。二、上游企业涉嫌虚开下游企业抵扣疑点疑点描述：以2016年年初省局下发156户涉嫌黄金虚开纳税人为基础，选择其中存在重大虚开嫌疑、目前状态为注销和非正常的企业，提取其开具给下游的增值税专用发票明细。同时将提取的疑点发票数据同抵扣凭证审核检查系统比对，去除已手工录入异常发票范围数据。指标说明：经提取、分类、筛选、比对，最终确定5066条疑点发票数据，涉及382户接受发票企业，涉及增值税销售收入万元，增值税税额万元。核查要点：一是按照《国家税务总局关于加强增值税发票数据应用防范税收风险的指导意见》（税总发〔2015〕122号）文件要求，由发票开具方主管税务机关再次对发票数据进行确认，凡符合税总发〔2015〕122号文件要求的，一律将发票信息手工录入抵扣凭证审核检查系统；二是受票方主管税务机关，对受票企业涉及发票交易开展核查，查看货物流、资金流、发票流是否一致，是否符合现行抵扣政策规定的，凡不符合现行抵扣政策规定的，一律作进项税额转出。经核查，涉嫌虚开发票以及其他需要稽查立案的，移交稽查部门查处。三、成品油抵扣疑点

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。【唐山房地产企业应纳税税率】行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。【主要税收筹划方法】一、利用税收优惠二、收入分散法

三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织 1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售 1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备税务筹划（收入分散法）：成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

房地产业的税收优惠政策集锦

房地产业的税收优惠政策集锦（段光勋整理并更新）目录第一部分一般性税收优惠政策 (4) 1、营业税 (4) 住房公积金贷款取得的收入，免征营业税 (4) 单位和个人销售其购置的不动产，可以差额缴纳营业税 (4) 对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税 (4) 个人无偿赠与不动产、土地使用权，符合条件的，暂免征收营业税 (4) 个人销售住房的营业税政策 (5) 2、企业所得税 (5) 住房公积金贷款取得的收入，免征企业所得税 (5) 对企业取得的政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理 (5) 3、个人所得税 (6) 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税 (6) 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税 (6) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 (6) 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税 (6) 4、土地增值税 (7) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 (7) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 (7) 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税 (8) 个人转让原自用住房，免征土地增值税 (8) 以房地产进行投资、联营的土地增值税政策 (8) 合作建房、兼并、换房的土地增值税政策 (9) 转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税 (9) 土地增值税清算的滞纳金 (9) 5、房产税 (10) 房地产开发的房产税政策 (10) 对个人出租住房，按4%的税率征收房产税 (10) 单位向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 (10) 6、城镇土地使用税 (10) 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税 (11) 地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 (11) 7、耕地占用税 (11) 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税 (11) 8、契税 (12)

房地产企业税收分析

房地产企业税收分析一：房地产行业涉税及避税概述（一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税（1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。（二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部

分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

税收风险分析点总结

报表层面的风险点 1.税负率明确低于同地区同行业水平。 2.成本结构明显区别于同行业同类产品，比如可抵扣进项的成本明显偏高，可能被视为多转了成本。 3.成本结构与产品配方不符，比如有的企业发生一个产品耗用多个包装盒的低级错误，再比如，投入材料与产品没有关系。 4.成本结构发生明显变化，而又没有推出新配方产品。 5.毛利率年与年之间、月份与月份之间起伏明显，又没有合理的解释。 6.毛利率或纯利率远远高出同行，或者远远低于同行，都可能被重点检查。 7. 期间费用率偏高，大部分毛利被费用吃掉”导致企业微利或亏损，很容易被发现隐瞒收入。或者，期间费用明显偏低，提示可能另外有一本账”，大量白条费用做在另一本账”上面。 7.制造费用存在异常，比如水电费与产能不配比、

外加工支出与产量不配比。

8.资产负债表结构异常，有形资产多，产值却很小，大公司做小生意”，可能被怀疑有两本账。9.物流费用占的比重偏高，可能被发现隐瞒了收入。 10.现金流呈负数，可能牵出两本账”。 12. 存货账实差异大，账多存少（虚库），或者存货时间太长，一直没有动用。 11.生产环节在产品” 账多实少，被视为多转了成本。 14. 产能分析出现异常，包括设备产能评估、人工产能评估、材耗产能评估、制造费用产能评估、期间费用产能评，这些产能如果明显低于同行水平，可能存在隐瞒收入。 12.公司一直亏钱或微利，股东却大量借钱给公司，可能被怀疑有销售收入直接进了股东的口袋。 13.预收账款挂

账时间太长，被强行要求确认收入履行纳税义务。

17.频繁出现大额现金收支，以及大额现金长期挂在账上，可能存在账外收支。 18.股东几乎没有缴个税，而股东个人资产很多，提示股东有账外收入”。账务层面的账务层面的风险点 1、股东个人费用，在公司报销。这种情况，将被视为分红，企业须代扣代缴个人所得税。 2.用公司资金购买资产，资产所有人写成股东，资产的费用、折旧却在公司列支。这里有多个问题：股东涉嫌挪用公司资金、股东变相分红当缴个所得税、股东资产费用、折旧在公司列支也将被视为分红，须缴个人所得税。

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：营业税：企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：（1）在建项目整体转让（1）合理分解租金收入（2）变房屋出租为对外投资（3）分解商品房销售价格（4）变房屋出租为承包业务（5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：营业税金及附加：6000×5.5%=330万元土地增值税：A企业取得转让收入6000万元减：已发生在建工程成本3500万元减：加计扣除3500×20%=700万元减：营业税金及附加330万元增值额：1470万元增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

房地产行业的税收政策相关浅谈

房地产行业的税收政策相关浅谈房地产行业发展是国家经济发展的重要组成，房地产企业也是国民经济中纳税大户，企业涉及到的税种种类繁多，因此在整个项目开发过程的成本费用中税务占有很大比重。今天就来和大家一起探析一下房地产行业的税收筹划。近年来，随着我国宏观经济稳定发展及城镇化进程不断加快，房地产企业获得了更多的发展机遇，新增开发面积及销售金额再创新高。随着房地产开发市场竞争加剧及开发利润的下滑，房地产企业逐渐开始在成本管理加强内控，更加重视税务筹划的作用。房地产开发行业涉及的税种广泛，例如：取得土地环节：主要涉及契税、印花税建设开发环节：土地使用税、印花税销售环节：增值税、土地增值税、企业所得税最后是房产税其中，土地增值税最低一档的税率都是30%，所以像房地产自建自销，将房产按市价给出评估价格为50000万元的话，收入也只有15248万元。销售收入（含增值税）：50000万元销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元销项税额：47619×5%=2381（万元）附加税：2381×（7%+3%+2%）=286（万元）印花税：50000×0.0005=25（万元）土地增值税：

扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元增值额=47619-38350=9269万元增值率=9269/38350=24% 土地增值税：9269×30%=2780万元净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元企业要想节省一点税收，可以通过纳税筹划来实现，拿上述销售环节来讲，可以通过享受税收优惠政策来获得税收扶持。扶持力度为：增值税将地方留存50%里的50%-70%作为纳税扶持企业所得税将地方留存40%里的50%-70%作为纳税扶持纳税大户可以一事一议，和地方商量扶持力度。小编以上说的是在税收洼地享受税收扶持，有读者可能会问，为什么我们当地没有这样的地方呢？小编跟大家解释一下，税收洼地一般都是经济比较落后的地方，当地为了发展经济所以会推出税收优惠政策吸引企业到当地入驻。企业在当地入驻纳税后，地方会把一部分税金上交，同时也会留一部分，这就是小编上面说的地方留存了。好处是地方有了这笔税收可以发展自己的经济基础，同时，企业也得到了税收扶持并为地方经济做出了贡献，这是一举两得的好事。这样的地方自然不是哪里都有，感兴趣的朋友可以详询小编。税收筹划（150）在以上任何一个环节都可以运用，不过要根据企业的实际情况来（8663）做出最适合企业的方案，重视税收就等于重视利益。做好税收筹划（0556梁）可以促进房地产企业再生产投入水平和提高盈利能力，进一步的提高企业的市场核心竞争力，从而促进

高效地推进税收风险管理工作的几点建议

如何高效地推进税收风险管理工作为加强税收征收管理，深化税源专业化管理，现就深入推进税收风险管理工作的有关事项提出如下意见和建议：一、提高认识，深刻领会税收风险管理的基本内涵税收风险管理是税源管理的主要内容之一，是深化税源专业化管理的内在要求。税收风险管理一般是指各级税务机关和税务工作人员按照一定的规则，在对纳税人涉税活动中存在的引发、增加税收风险的各种风险信息进行识别的基础上，科学评定纳税人涉税风险度，并根据不同风险度和风险形成的情形，采取相应的风险应对策略和应对措施，以实现税收风险的有效防范、控制和化解；为后续税源管理加工、传递税收风险信息，为其进行税收风险的识别、评定、应对以及监督评价等税收风险管理活动提供一系列支撑。税收风险管理事项主要包括风险任务管理和风险应对管理。风险任务管理主要包括风险管理规划、风险分析识别、风险等级排序、风险诊断书出具、风险应对任务下达、风险任务评价监督等。风险应对管理主要包括税收风险提示、纳税评估、税务稽查等。税收风险管理的主要目标是提高税法遵从度和纳税人满意度，降低税收流失率和征纳成本。二、上下联动，明确税收风险管理工作职责（一）实行“统一分析、分类应对”管理以风险管理为导向的税源专业化管理方法，就是把风险管理贯穿税收征管的全过程，形成风险管理规划、风险识别、等级排序、应对任务下达、应对处理和评价监督的闭环管理系统，对不同税收风险的纳税人实施差异化和递进式的风险管理策略。“统一分析”，就是由风险分析监控部门通过对涉税信息分析比对，识别可能存在税收流失风险的纳税人，进行风险等级排序后推送至任务应对环节。“分类应对”就是由相关部门按照风险分析监控部门下达的应对任务进行分别应对，即：对一般风险纳税人，采取风险提示等服务手段督促其修正申报，消除风险；对较高风险纳税人，采取纳税评估和反避税调查等手段进行处理；对高风险和纳税评估中发现涉嫌偷逃骗税的纳税人实施税务稽查。（二）实行分级联动管理 1.省州局重点税源风险管理（1）税务稽查应对任务由县局稽查局负责接收并组织实施。对任务实施结果进行反馈，需反馈的信息包括：任务实施过程、风险诊断书疑点排除情况、发现的主要税收问题描述、税收查补及处罚情况等。税务稽查应对任务一般应在6个月内完成。（2）纳税评估应对任务由县局征收管理科负责接收，并推送至税源管理一科。税源管理一科组织实施纳税评估，进行集中管理，采用团队化应对。对任务实施结果进行反馈，需反馈的信息包括：任务实施过程、风险诊断书疑点排除情况、发现的主要税收问题描述、税收查补情况、是否需要移送稽查或进行特别纳税调整立案调查等。纳税评估应对任务一般应在4个月内完成，其中特别纳税调整应对任务一般应在12个月内完成。（3）风险提示应对任务由县局纳税服务科负责接收，并组织实施。对任务实施结果进行反馈，需反馈的信息包括：风险提示方式及内容、企业反馈情况等。

房地产业税收风险识别模型与案例

房地产业税收风险识别模型与案例一、行业介绍行业定义：房地产开发与经营业务行业现状：国民经济主导行业税收占比高(地税）宏观调控企业类型：按经营内容和方式,分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围,分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业工艺流程(营销方式）: 房地房产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段 (各阶段事项流程复杂,涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源）房地产企业营销方式分为: 开发商自行销售、委托代理代销或包销,一般分为现房销售和期房销售两种销售形式,这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。经营规律: 需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业) 项目开发周期长(两三年）涉及部门多(土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等) 风险大、高回报(受国家政策、市场环境影响大）涉税管理难点：企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。少计收入（少开不动产销售发票金额)，多列成本(阴阳合同、虚开建安发票）,延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来) 财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。 (对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入) 涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。 (建筑、供水、供电、通信、项目审计等,税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大) 二、主要税收风险领域１、风险领域识别准备阶段: 房地产开发企业从成立和取得土地开始,到整备结束进行实质开发的时间段。通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析,可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。开发阶段：房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。该阶段突出对建筑业项目的登记管理,结合本地区各时期的建筑业成本预警值,对建筑

房地产行业有关税收

房地产行业有关税收房地产企业如何确认销售收入房地产企业开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已经完工：(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2)开发产品已开始投入使用。(3)开发产品已取得了初始产权证明。房地产企业销售收入的确认必须满足四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能可靠地计量。一般情况下，房地产开发企业只有按照规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收款性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入的实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。房地产开发企业在开发产品竣工验收后签订了购销合同，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。对用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现： 1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。 2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实

税收风险分析典型案例报告

税收风险分析典型案例报告模板一、风险描述提供建筑服务企业收到预收款，未按规定确定纳税义务发生。二、疑点发现 2016年建筑业风险信息风险方案，于2016年12月对XX公司 2016年05月至2016年09月期间纳税遵从情况进行分析。三、风险分析（一）业务背景及描述 XX公司，税号XX，经营范围：木材、石材加工；园林绿化工程、道路绿化工程、防火工程、道路工程施工；林木育苗；造林和更新；民用型煤炭加工、销售；建筑材料、钢材、水暖配件批发、零售；造林苗、经济林苗、城镇绿化苗、花卉种植、批发兼零售；林业有害生物防治服务。2014年3月认定为增值税一般纳税人。 2016年8月2日，该公司与XX开发有限公司签订《X合同》，合同总价款6837.83万元。2016年9月共收到三笔预收款：9月3日收到预收款783.3529万元，9月30日收到预收款1267.9958万元，9月30日收到预收款147.2443万元。（二）税收政策《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016）36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第五章纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点第四十五条第（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款

方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）企业会计及税务处理 2016年9月3日收到预收款企业会计处理：借：银行存款 7833529.20 贷：预收账款 7833529.20 2016年9月30日收到预收款企业会计处理：借：银行存款 12679958.40 贷：预收账款 12679958.40 2016年9月30日收到预收款企业会计处理：借：银行存款 1472442.60 贷：预收账款 1472442.60 收到预收款时企业未做税务处理。四、现场应对对以上疑点问题，主管税务机关于2017年1月9日对该企业下达了《税务约谈通知书》。2017年1月12日与该公司财务部门有关人员进行了约谈并对相关资料进行了核实，同时将相关政策对企业财务人员做了详细辅导。企业财务人员表示这三笔预收款虽然在收到时未确认收入纳税，但在2016年11月这三笔预收款确认了收入并开具了增值税专用发票。经核查企业相关账面、凭证、票据、报表，企业确实已经在2016年11月开具发票并确认收入并于2016年12月进行了纳税申报。五、处理结果上述三笔预收款，企业在2016年11月开具发票并确认收入并于2016年12月进行了纳税申报。六、行业延伸

房地产行业税收政策

三、流转税（一）增值税根据财税[2016]36号规定： 1、税率销售不动产、出租不动产：税率为11% 简易计税，征收率为 3% 2、新老项目房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。2016年4月30日以后的为新项目。实际工作中，认定老项目的其他情形：在2016年4月30日前的施工合同，可以辅助有付款记录、工程形象进度、照片等。 3、销项税（1）销售额根据“国家税务总局公告2016年第18号”：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。根据“国家税务总局公告2016年第86号”： “当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。根据“财税〔2016〕140号”，房地产开发企业新项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。（2）销售折扣第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额。第四十三条纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

(房地产管理)房地产行业税收政策汇编

目录一、房地产行业税收政策汇编（一）综合一九九九年国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知……………………………………………（）国税发[1999]242号（二）营业税二○○一年福建省地方税务局关于房地产业营业税征税问题的通知……………………………………（）闽地税政一[2001]21号一九九八年国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复…………………………（）国税函[l998]53号国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复………………………（）国税函[1998]554号一九九七年国家税务总局关于以不动产作为股、利进行分配征收营业税问题的批复…………………（）

国税函[1997]387号一九九六年国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知………………………（）国税函发[1996]684号一九九五年国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知……………………………………（）国税函发[1995]156号一九九四年国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复……………………………（）国税函发[1994]644号关于“销售不动产”营业税若干政策问题的通知……………………………………………（）厦地税政一[1994]005号（三）外商投资企业和外国企业所得税二○○一年国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知…………………（）国税发[2001]142号一九九五年国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知………（） 1