从地块购物中心租金测算看整体开发

从A4地块购物中心租金测算看整体开发（讨论稿）一、A4地块购物中心租金测算

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考虑到商家的市场培育期，可以采取在保证回本年限不变的前提下，租金递增的方式收回成本，即前两年不递增，从第三年开始每年在上一年的基础上递增5%，若按照10%利息，10年收回建设综合总成本，则历年租金如下：

根据上述测算，第一年、第二年单月单方租金为38.49元。

若按照10%利息，12年收回建设综合总成本的方式计算，如下：

根据上述测算，第一年、第二年单月单方租金为34.65元。

即根据理论测算，如果能够按照34-39元/月/平米的租金执行，基本上能够保证不含精装修的建设综合成本在10-12年内收回。

但是，根据市场了解，王府井近年执行的政策是新开店的亏损年数不得超过1年，超过1年的要采取关店处理。如此一来，租金将被尽可能压低。据了解，王府井在与开发商租赁房屋租金的合作方式一般为租金+递增（不会超过5%）和流水扣点（不会超过10%）;.

的形式，谈判中，需要判定哪一种合作方式将会带来更高的收益。但不论哪一种，王府井一般将前期租金控制在0.6-0.7元/天/平米的范围内，即单月单方租金为18-21元/月/平米，而且会要求精装修（精装的费用如何分担，暂无了解）。此种状况与我们上述理论测算相比差距较大。若考虑5%的递增测算（从第三年开始，每一年在上一年基础上递增5%，在20年之后，每隔一年递增一次，5%，即每两年的租金保持一致），按照10%利息，20元/月/平米的租金计算（第一年、第二年），则需要31年才能收回总成本，总计约9亿。租期按照20年计算，所收入的租金总数与含利息的总成本相差约2.82亿。而13年的时间内能够将建设成本收回，计2.43亿。详见表1。

当然，上述测算只是针对我方仅建设此购物中心的方案计算的结果，或者说，如果我们在建设购物中心的同时，仍将会有其他产品同时建设并销售，则销售的利润有可能大大高于建设成本（如商业街），则此部分利润可以代替购物中心的利息成本，则整体考虑，综合成本收回的年限则会相应缩短。即如果商业街建设面积为70000平米，王府井的进驻使得商业街的销售实收价格达到18000元/平米，则总销额达12.6亿，而70000平米商业街的建设成本按照3069元/平米计算，成本约为2.15亿。粗略计算所获得的利润将能够弥补购物中心由于租金过低所产生的高利息成本。

综上，我们不能单独考虑购物中心的成本与收益，必须将包括购物中心在内的所有物业统一考虑，合理安排工期节点，根据资金收益和支出预期安排销售节点，以保证自持物业和销售物业在工程和资金需求上的均衡。

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单独考虑购物中心时的利息与租金变化曲线

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从上表可以看出，在前15年中，租金收入一直低于利息成本，即我们需要支付的利息成本一直处于增长的趋势，从第16年开始，租金收入大于利息成本，所需支付的利息开始递减，但一直需要到第31年，我们所收入的租金总和才能抵消全部的建设及利息成本（如果单独考虑建设购物中心的话，且经营情况较好，能够一直保持租赁及递增的状态）。

二、A4地块物业类型定位

根据最新的东城控规，该地块四址为：北至解放东路，东至尧贤街，南至规划1#路，西至中试巷，土地性质为商业设施用地，容积率为3.5，计容建筑面积土地为6.63公顷（合99.45亩），计容建筑面积约为23.2万平方米。

依据深圳隆塬公司的产品定位报告，该地块所含物业类型及面积如下：

上述的物业类型的面积总和基本上能够做足容积率，物业类型设置方面也不存在问题。但部分物业面积分配方面需要调整。

1、购物中心。临汾目前在运营的购物中心面积最大的是世纪百悦，不到4万平米，且经过这几年的经营，也面临着不断淘汰品牌的问题，即面积不够。此外，根据近期与王府井、北京华联的沟通，希望我们能够给到的面积不低于80000平米。当然，我们必须考虑到由于资金问题所带来的租售比例。对于购物中心的规模，结合意向商家的意见，根据我们所了解的同级别市场情况，以及考虑

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到长期经营的发展、整个地块物业面积分配的均衡性等因素，我们认为不低于60000平米较为合适（不含地下部分），建筑层数不多于6层，含地下一层能够达到7万-8万之间。

2、高端住宅面积过大。住宅部分为现金流的重要构成之一，而且需要放在最后一期实施。住宅市场的未来预期不甚乐观，尤其是高端住宅，预计涨价的空间不大，在3年之后能够实现到5800-6000元/平米的实收价已是不错（毛坯房）。但是要实现此价，7.6万平米的住宅销售期预计将超过3年，资金沉淀和机会成本均过大。或者说，削减一部分面积放在商业中，既能够保证很快地销售，也能够实现较大的价值。我们认为住宅的面积应不高于45000平米为宜，销售期2年，即交房时售罄，最大化地减少资金的压力。

3、商业街。商业街承担着该地块现金流回笼的第一重任，大型购物中心的引进对于商业街的销售具有直接的带动作用，临汾目前商业街的氛围较好，应最大化的设置商业街的面积。我们认为商业街的面积应不低于7万平米，并将商业街作为重点设计部分，通过与购物中心连通、半封闭设计、自由分割、局部重要节点招商、统一业态规划等方式盘活商业街，加上购物中心及多业态的组合，促进商业街的销售、商家进驻和稳定经营。

4、公寓与写字楼。在深圳隆塬公司的定位报告中，公寓与写字楼为同一栋楼，面积设计总计约30000平米，其中写字楼7200平米，公寓为23000平米。我们认为写字楼面积的设置保守。若按照每层1000平米计算，写字楼仅为7层，难成规模，而目前临汾市场上的写字楼均在20层左右，较为纯粹，每栋面积在20000平米左右。面积较小的公寓产品尽可能地少，甚至取消该产品。我们认为临汾在短期内（至少5年内）仍没有迎来类似酒店式公寓等过渡性产品的大规模需求，需求面较窄。反而写字楼市场将会迎来高

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峰，写字楼相对于商业而言，租金相对较低，经营业态除了办公之外，还可经营早教、健身、培训等行业，需求较大。按照一栋30000平米的建筑计算，写字楼应最少不低于22000平米，公寓产品不多于8000平米。

按照上述调整，我们认为较为理想的面积分配结果应如下所示：

注：以上面积不含地下部分。

三、A4地块成本与收益

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注：上表中的建设成本参考了公司对于A3一期项目的经济测算，相对较激进；收入部分为市场预测，相对较保守。整体考虑原则是成本加大，收入减少，以确保保守计算的收益能够符合开发预期。

从上表可以看出，如果不计算自持物业第一年租金收入，不计入各类物业开发利息成本，能够确保销售收入大于开发投资，利润约3亿。但是开发利息必然会产生，而且有可能贯穿整个A4地块的开发过程，而开发利息成本与开发节奏、销售情况密切相关，合理安排开发和销售节奏能够最大化减少开发利息成本，从而尽可能地保证上述思路的成立。此外，在上表中，可以看出还迁住宅和资

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最新整理商业项目租金测算及租金影响因素

1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金测算？ 租金测算方法多种多样，角度不同，采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径： ①实地调研； ②网络查询； ③与第三方公司合作； ④通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；

⑤经验数据 针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研； 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的 承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。 通用公式： 年租金=年营业额*承租水平 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算 简单介绍常见的几种业态的承租水平： 餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。 娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30% 左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般 较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。 超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。

商业综合体租赁面积计算原则

附件3-8/附件9万达商业综合体租赁面积计算原则 【用途】3-8用于合同签约/9用于签署租赁决策文件 1租赁面积构成 租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成 1.1主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成： a，各区域的套内建筑面积。 b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。 c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间 不在此列）。 1.2步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。 1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。提交租赁面积时，应包括各 区域的总建筑面积及面积构成明细。 2租赁面积计算原则 2.1套内建筑面积 外墙取围护结构的外墙外边线。如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。 对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。 其他部分按照国家相关规范要求计算。 2.2地上公摊面积 1首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。 2其它楼层公共区域：由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。 3步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。 4公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。 疏散楼梯间及塔楼核心筒问题： ——疏散楼梯间在本层分摊，一层疏散楼梯间计算计入一层公摊面积内。 ——塔楼核心筒不计入租赁面积。 5主力店与步行街合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照套内建筑面积比例分摊。主力店单独使用卫生间计入主力店套内建筑面积。 6屋顶面积：屋顶公摊面积不计入租赁面积，但在提供给商管的租赁面积表中，需将该部分公摊面积作为一个子项与租赁面积分别列明，由商管本着集团利益最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。 2.3地下公摊面积 非独立设置设备机房的主力店（除商管与百货合用外）在计算租赁面积时可不计算其地下公摊面积。但出于集团利益最大化的考虑，在提交的面积指标中，非独立设置设备机房的主力店也提供地下公摊面积，并单独列出，便于商管对整体经营面积的掌握。商管与百货地下合用设备机房，按照商管（室内步行街）与百货各自的地上套内建筑面积比例进行分摊，并计入公摊面积。

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果 蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。 1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为：

其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。 3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理 想指数”。费雪指数的公式为： 利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。 指数的选择 在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。其基本计算公式如下所示：

最新整理购物中心预算及楼层租金分解说明

购物中心预算及楼层租金分解说明 1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。 架构： 招商部、营运部、物业部、工程部、 财务部、行政人事部、电脑部、企划部 2、促各相关部门开展市场调研： 招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。 行政：行政管理模式及费用标准 财务：管理模式及费用标准 IT：管理模式及费用标准 企划：管理模式及费用、广告计划标准 物管/工程：管理模式及费用标准 人事/行政：管理模式及费用标准 3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。 ⑴固定成本； ⑵变动成本； ⑶各种税费； ⑷资产折旧； ⑸其它不可预见的费用等； ⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用： A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%； B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月； C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。 一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。（1、可以根据淡旺季节来分。2、也可以按使用节奏不同分解，如开

业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。 D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。 E、前期开办费公摊 4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。 年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%） +固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等） +变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%） +各种税费(如所得税、房产税、租赁税等) +资产折旧（如：工程改造分摊费） +年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%) +3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3 +前期开办分摊费等 +其它费用等 -已出租费（如果有已经出租的物业） 5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比 说明： 1楼要承担年度任务总费用的50%左右， 2楼租金为一楼的50%左右， 3楼租金二楼的50%左右， 4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。 B1楼为五楼租金的50%。 例：设总系数为1

商场租金定价策略与测算方法

商场租金定价策略与测算方法 一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。 一、如何做好租金价格定位？ 1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。 案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路 ①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ②类比项目：根据项目定位，参考类比项目； ③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控； ④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 主要商务方案 ①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。 ②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

最新整理购物中心租金测算方法

购物中心租金测算方法 蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。

1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。 3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费雪指数的公式为： 利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。 指数的选择 在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量

购物中心租金指数计算方法及结果

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。 1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为：

其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。 3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费 雪指数的公式为： 利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。 指数的选择 在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。 其基本计算公式如下所示： 即该种店型报告期相对于基期的价格水平的变化。 商铺租金平均价格的计算步骤 1）各类型（楼层）商铺的平均价格

购物中心租赁方式策略详解：固定租金、扣点和保底

购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。一方面，经营者采取何种购物中心租赁方式，对购物中心招商开业和持续经营影响很大，对购物中心的整体收益和收益增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分成的适用条件；指出物业管理费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略，并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。 固定租金与扣点分成 购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。表面上看，实用面积等于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。

第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。在决定物业管理费水平时，一般用月作为单位时间，不受固定租金选取月或日作为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保持一致，即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。 第二，商铺实用面积很可能并不等于建筑面积乘以实用率。国内购物中心建筑实用率与国外的得铺率其实是有差别的，后者更接近商铺的真实实用率，关键在于实用率在国内往往是不准确的。一般来讲，用实用面积计算比较方便和准确，用建筑面积计算比较有利于购物中心方。 第三，使用建筑面积计算从行为心理学角度对购物中心经营有利。例如实用率为0.58，按实用面积收取的管理费是每月每平方米80元的话，按建筑面积就变成46.4元。从定价的角度可能更好理解商户的接受心理，在上例中，如果将46.4元取整再提一点定为比方50元，就比将80元按50÷0.58＝86.2元取整再降一点定为比方85元要好一些(参见表1《不同面积测度单位定价比较过程表》)。就是说，单位面积租金和物业管理费按建筑面积计算在感觉上处于比按实用面积计算较低水平。一般来讲，这种感觉上的误差比较适用于物业管理费的定价，而对租金定价的影响没那么直接。

商业业态承租水平与租金回报率计算方法

一、不同业态和城市的商铺承租水平 不同业态的承租水平 服饰类生活服务类 餐饮类休闲娱乐类 各个业态租金水平分析总结 不同级别城市的租金水平 在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元/㎡/天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。 一线城市购物中心租金水平

总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达 到94%。 二线城市购物中心租金水平 三线城市购物中心租金水平 一二三线城市租金水平分析总结 二、租金回报率计算方法 1、售后返租回报率计算方法 （1）分析经济条件 租期时间为8、10年计 选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计） 假设购物中心两层全部公开发售，并且达到100%的销售率 （2）租金计算 根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额 以上公式用数字表示为： 销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价） 假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。如：

（3）计算方法 根据前面部分表格的计算数据说明： 按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年%、10年3%计算。 前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。 计算过程如下： 第一种：按8年租期算 将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×%＝22500×10000 得出销售均价与月租金的关系方程式： 销售均价＝53731－361×月租金 按照月租金从50元/㎡-100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。） 计算结果 由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）： 第二种：按10年租期算 计算方法同上，则计算结果为： 说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户

购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保底完整版

购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保 底 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。一方面，经营者采取何种购物中心租赁方式，对购物中心招商开业和持续经营影响很大，对购物中心的整体收益和收益增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分成的适用条件；指出物业管理费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略，并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。 固定租金与扣点分成 购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。表面上看，实用面积等于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。 第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。在决定物业管理费水平时，一般用月作为单位时间，不受固定租金选取月或日作为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保持一致，即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果

蓬勃发展地商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势地指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考地依据. 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化地因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势.尤其是地方性地房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确地获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义.房地产指数地细分化是房地产市场发展地需要. 、样本地选择与替换 样本地选择及调查方法 调查项目规模地界定：商铺项目平方米以上.商铺租金指数采取判断抽样地方法，即根据专家地判断或调查人员地主观决定抽取样本地方法. 样本商铺地调整：当基期距计算期地时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整. 、计算标准 指数地计算频率：由房地产地特点商铺租金指数每季度计算一次. 权数地确定：计算商铺租金指数地权数以商铺地营业面积为权数. 、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动地方向和程度，也就是价格变动对销售额地影响. ）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了地算术平均数地算法. 拉氏价格指数公式为： 其中、报告期地质量和物量值，表示、基期质量和物量值.拉氏价格指数以基期商品地销售量作为同度量因素，这说明它是在基期地销售数量和销售结构地基础上来考察各种商品地价格地综合变动程度地. ）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数地算法. 帕氏价格指数地公式为： 其中、报告期地质量和物量值，表示、基期质量和物量值.帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期地销售数量和销售结构地基础上来考察各种商品价格地综合变动程度地. ）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均地结果，又被称为“理想指数”.费雪指数地公式为： 利用交叉指数公式得到地计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起地偏差.费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数地结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低地现象. 指数地选择 在指数地选择方面，指数偏误是影响指数准确度地重要原因，能够消除这种偏误地指数公式，无疑是科学地，但由于费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到地准确性地改进要远小于它在计算中所带来地繁琐.考虑到商铺租金指数同质性地特点，我们选择以基期物量作为同度量因素地拉氏指数计算.其基本计算公式如下所示： 1 / 3

综合体租金测算方案

购物公园 租金测算方案 一、租金体系设计： （一）租金定价方法： 租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、本项目租金水平分析： 租金水平类比法： 1、某市区一层街铺的租金水平： 地点 1层平均租金 (元/平米/月) 1层街铺租金水平 （元/㎡/月） 1层内铺租金水平 （元/㎡/月） 80 60-150 120 80-200 160 120—280 30 25-40 180 150-250 120-180 50 40-80 20-40 80 70--130 30-60 平均租金价格100 2、影响租金水平的关键因素包括： 1、供求关系――价格的决定因素 2、销售业绩――价格的支撑因素 3、综合成本――价格的成本因素 可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：

商圈类比租赁项目类比项次要素 分 值 评估标准 1. 商圈 地位20 1)城市核心商圈：20 2)城市主要商圈：15 3)正待形成商圈：5－10 10 15 20 5 5 20 5 15 2. 交通 状况5 1)交通便捷，停车便利：5 2)交通停车条件一般：3 3)交通拥挤，停车不便：1 3 1 1 5 5 1 5 1 3. 客流 数量10 1)客流较大：10 2)客流量一般：6 3)客流量小：2 6 6 10 2 2 10 2 6 4. 消费 层次5 1)消费能力强：5 2)消费能力一般：3 3)消费能力较低：1 3 5 5 1 3 5 3 3 5. 铺位 供求20 1)供不应求：20 2)表现一般：15 3)需求较弱：5 20 20 20 15 5 20 15 15 6. 硬件 设施5 1)硬件完备，动线舒适：5 2)硬件一般，动线一般：3 3)硬件较差，动线较差：1 3 3 3 3 5 3 5 3 7. 品牌 实力5 1)实力品牌商参与运营：5 2)实力、影响力一般：3 3)实力、影响力较弱：1 3 3 5 1 5 5 5 3 8. 定位 规划10 1)定位清晰、规划特色鲜明：10 2)定位规划特色比较清晰：6 3)缺乏统一定位规划：2 6 6 10 2 10 10 6 6 9. 招商 推广10 1)品牌商家纷纷进驻：10 2)品牌商家部分进驻：6 3)品牌商家意向进驻：2 10 6 10 2 6 10 6 6 10. 管理 服务10 1)统一专业管理和服务：10 2)统一管理：6 3)无统一管理或管理较差：2 2 2 2 2 10 6 6 2 总计：100 66 67 86 38 56 90 58 60 修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147% 62% 97% 93% 各商圈一层街铺 平均租金（元/月/㎡） 80 120 160 30 修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 100 104 58 150 30 50 本项目--租金 （元/月/㎡） 修正价格合计/4

常用的租金测算方法有几个途径

常用的租金测算方法有几个途径： 1、实地调研 2、网络查询 3、与第三方公司合作 4、通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测） 5、经验数据 针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 通过营业额进行反推： 运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。 通用公式： 年租金=年营业额*承租水平 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 *承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算 简单介绍常见的几种业态的承租水平： 餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。

娱乐类：影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。 超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。 电器卖场：依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。 百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。 KTV租金测算： 2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。 年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元 年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元 租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日 租金的定价的几个途径： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法 及结果 蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度

计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。 1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度

购物中心预算及楼层租金分解说明

购物中心预算及楼层租金 分解说明 Prepared on 22 November 2020

购物中心预算及楼层租金分解说明1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。 架构： 招商部、营运部、物业部、工程部、 财务部、行政人事部、电脑部、企划部 2、促各相关部门开展市场调研： 招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。 行政：行政管理模式及费用标准 财务：管理模式及费用标准 IT：管理模式及费用标准 企划：管理模式及费用、广告计划标准 物管/工程：管理模式及费用标准 人事/行政：管理模式及费用标准 3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。 ⑴固定成本； ⑵变动成本； ⑶各种税费； ⑷资产折旧； ⑸其它不可预见的费用等； ⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用： A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；

B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月； C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。 一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。（1、可以根据淡旺季节来分。2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。 D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。 E、前期开办费公摊 4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。 年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%） +固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等） +变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%） +各种税费(如所得税、房产税、租赁税等) +资产折旧（如：工程改造分摊费） +年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%) +3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3 +前期开办分摊费等 +其它费用等

从地块购物中心租金测算看整体开发

从A4地块购物中心租金测算看整体开发（讨论稿） 一、A4地块购物中心租金测算 考虑到商家的市场培育期，可以采取在保证回本年限不变的前提下，租金递增的方式收回成本，即前两年不递增，从第三年开始 若按照10%利息，10年收回建设综合总成本，则历年租金如下： 1

即根据理论测算，如果能够按照34-39元/月/平米的租金执行，基本上能够保证不含精装修的建设综合成本在10-12年内收回。 但是，根据市场了解，王府井近年执行的政策是新开店的亏损年数不得超过1年，超过1年的要采取关店处理。如此一来，租金将被尽可能压低。据了解，王府井在与开发商租赁房屋租金的合作方式一般为租金+递增（不会超过5%）和流水扣点（不会超过10%）的形式，谈判中，需要判定哪一种合作方式将会带来更高的收益。但不论哪一种，王府井一般将前期租金控制在元/天/平米的范围内，即单月单方租金为18-21元/月/平米，而且会要求精装修（精装的费用如何分担，暂无了解）。此种状况与我们上述理论测算相比差距较大。若考虑5%的递增测算（从第三年开始，每一年在上一年基础上递增5%，在20年之后，每隔一年递增一次，5%，即每两年的租金保持一致），按照10%利息，20元/月/平米的租金计算（第一年、第二年），则需要31年才能收回总成本，总计约9亿。租期按照20年计算，所收入的租金总数与含利息的总成本相差约亿。而13年的时间内能够将建设成本收回，计亿。详见表1。 当然，上述测算只是针对我方仅建设此购物中心的方案计算的结果，或者说，如果我们在建设购物中心的同时，仍将会有其他产品同时建设并销售，则销售的利润有可能大大高于建设成本（如商业街），则此部分利润可以代替购物中心的利息成本，则整体考虑，综合成本收回的年限则会相应缩短。即如果商业街建设面积为70000平米，王府井的进驻使得商业街的销售实收价格达到18000元/平米，则总销额达亿，而70000平米商业街的建设成本按照3069元/平米计算，成本约为亿。粗略计算所获得的利润将能够弥补购物中心由于租金过低所产生的高利息成本。 综上，我们不能单独考虑购物中心的成本与收益，必须将包括购物中心在内的所有物业统一考虑，合理安排工期节点，根据资金收益和支出预期安排销售节点，以保证自持物业和销售物业在工程和资金需求上的均衡。 2

最新整理购物中心租金定制方法

购物中心租金制定方法及参考方案(餐饮\\娱乐\\文化\\服装) 在商业地产领域，租金的制定是一个复杂的体系，理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，但主要集中在三大点： 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，再根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是比较客观的。 要注意的方面：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。 要注意的方面：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。 3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。这个是我现在正在使用的办法之一。 要注意的方面：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。 娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。 酒吧：30—80元/平米·月； KTV：20—40元/平米·月； 滑冰场：30元左右/平米·月； 游乐场、电影院：30—50元/平米·月。 餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。 一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月； 西餐如有合适的位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月； 小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；