房产测量总结

房产测量总结

1、房产测量是指采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。其运用测绘技术和手段，按照国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定。

2、房产测绘是一种政策性很强的专业测绘，通常也称为法定测绘。

3、房产测量技术流程：

①测量工程项目受理

②签定合同（一般由测绘大队等政府部门组织委托测绘，事前需要申请）

③外业实地测量

④内业电脑绘图，面积分摊计算

⑤质量检查、验收、收费

⑥向客户提交成果及技术报告、入档

图示如下：

4、房产测绘与普通测绘的区别：

①房产测绘工作分为两大项：

⑴建立房产测量平面控制网和测绘房产分幅平面图。（基础测绘）

(2)测绘房产分丘、分户平面图及相关图、表、册、簿、数据等。（项目测绘）

②主要区别：

⑴比例尺的确定不同:房产分幅图规定为1：500或1：1000；分丘、分户图不规定比例尺，而是根据实际情况确定。

(2)测绘内容上的区别:房产测绘不仅确定地物相关的位置，而且包括与其权属有关的要素。

(3)测绘成果效力不同:房产测绘成果经房产管理部门登记、入档后，即具有法律效力，不得随意修改。

(4)测绘成果产品不同:房产测绘成果形式有图、表、册、簿、数据等。

(5)精度要求不同:界址点精度及房屋面积测量的精度要求高。

(6)修测、补测、变更测量及时:保证房产测绘成果的现势性

(7)房产测绘人员既懂测绘、更懂房地产

5、房产测量的目的和任务：

房产测量的目的和任务就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、城镇规划建设以及市政工程等提供数据和资料。

6、房产测量的基本内容：

房产测量的基本内容包括以下七个方面：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收。

7、房产测量的成果：

①房产簿册，包括：房产调查表；房屋用地调查表；有关产权状况的调查资料；证明及协议文件。

②房产数据集，包括：房产平面控制点成果；界址点成果；房角点成果；高程点成果；面积测算成果。

③房产图集，包括：房产分幅平面图；房产分丘平面图；房屋分层分户图；房产证附图；房屋测量草图；房屋用地测量草图。

8、房产测量的基本精度要求:

①房产测量的精度指标与限差；

②房产平面控制测量的基本精度要求；

③房产分幅平面图与房产要素测量的精度；

④房产界址点、房角点的精度。

9、房产测绘应遵循的法律、法规、管理办法有哪些

《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》、《山东省实施〈房产测量管理办法〉细则》（省建设厅、省国土资源厅联合印发）、《房产测量规范》（2000版国家标准）。

10、房产测绘的特点：测图比例尺大；测绘内容较多；房产测绘成果具有法律效力；精度要求高；修测、补测及时。

11、房产平面控制测量的目的和作用:

①目的：是建立一个高精度的、有一定密度的、能长期保存使用的、稳定的房产平面控制网。为整个房产测量工作提供一个准确的控制框架和定位基准，并控制误差的累积。②作用：⑴为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。

⑵为房产测绘的变更与修测提供起算数据。

12、房产平面控制网的布设原则与基本要求：

①布设原则：“从整体到局部、从高级到低级、分级布设的原则，也可越级布网”。②基本要求：

⑴要求控制点间有较高的相对精度

⑵要求房产平面控制点有相当的分布密度

⑶要求能长期保存使用，房产平面控制网点都应该埋设永久性固定标志。

⑷要求房产平面控制网点的坐标能保持较长时间的稳定，不要经常变化。

13、房地产平面控制网布设的一般过程：

①了解控制测量的目的和收集资料；②确定布网方案；③编写技术设计说明书；④造标埋石；⑤外业观测；⑥内业计算；⑦编写技术总结。

14、房产平面控制测量的主要方法：导线测量、GPS定位测量、三边测量和三角测量。

15、房地产调查的意义与内容：

①意义：⑴房地产调查是房地产测绘的重要工作之一，通过实地的详细调查，获得房屋及

其用地情况的真实可靠的第一手资料。

(2)房地产测量中一项工作量很大的基础工作。调查内容很多，一般分为房屋调查

与房屋用地调查，其中包括每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状

况等基本情况，以及地理名称和行政境界等。

②内容：⑴房地产坐落调查；(2)房屋用地权属界即丘界的调查；(3) 房地产权属状况调查；

(4) 房产权界状况调查；(5) 房屋状况调查；(6) 地理名称和行政境界调查。

16、房地产调查的方法：

①初始测量调查：初始测量的调查资料来源有二。

②变更测量调查：变更测量的调查采用“先阅后查”的办法进行。

17、房屋用地单元的划分与编号：

①丘与丘号：丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属一个产权单元的称“独立丘”，一个地块属于几个产权单元的称“组合丘”。

②丘的划分：有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。

③丘的编号：丘的编号按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。

18、房产区与房产分区:

①房产区：房产区应在市辖区或县（旗）或县级市的范围内统一编号，避免重号，保证代码的唯一性。

②房产分区：房产分区以房产区为单元划分，可按自然界线，依街坊或依居民点，或依大的机关、企事业单位划分，房产分区也应构成连续成片的几何图形。

19、房屋调查的内容：

①房屋坐落的调查；⑴房屋坐落是指房屋所在街道的名称和门牌号。

②房屋产权人、产权性质、产别和权源的调查；

⑴房屋产权人是指房屋所有权人的姓名，若是单位或部门所有，产权人是单位或部门的全称。

(2)房屋产权性质是指按照我国社会主义经济三种基本所有制的形式，对房屋产权人占有的房屋进行所有制分类。即：全民所有制房屋所有权、集体所有制房屋所有权、私人房屋所有权。

③⑴房屋层数是指房屋自然层次的总层数。

[计算房屋层数，一般从房屋室外地坪以上的楼层

起算，对于按自然地形起伏变化竖向设计建造的

房屋，从首层室外地坪以上起算。]

(2)层次是本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几

层。

⑶房屋的建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等

主要承重构件的建筑材料划分的类别。

⑷建成年份是指实际竣工年份。拆除翻建的，应

以翻建竣工年份为准。④房屋用途、占地面积、建筑面积的调查;

⑴房屋用途是指房屋的目前实际用途。房屋用途分类标准按《房产测量规范》附录A中的A6执行。

(2)是指该栋房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法的一项重要指标。应从房屋批件资料中收集获得。

⑶房屋的建筑面积是指该房屋在规划设计中相关主管部门批准修建的房屋

建筑面积，其值根据规划设计资料估算得出，调查时从房屋批建资料中收集。

⑤墙体归属，产权纠纷和他项权利记录；

⑴墙体归属主要是指墙体投影面积的产权归属。墙体归属以权属单元为单位调查。墙体的归属根据具体情况可划分为自有墙、共有墙和借墙三种。

(2)他项权利指房屋所有权上设置有其他的权利。种类有典权、抵押权等。

⑥填写房屋调查示意表并绘制房屋权界示意图；

20、房产要素测量：

①界址测量：⑴界址点坐标的测量；(2)丘界线测量；

界址测量是指对界址点和界址线所进行的测量，最主要就是测定出界址点的坐标。②境界测量

③房屋及其附属设施测量：⑴房屋的测量（房屋按外墙勒脚以上墙角为准，依水平投影进行测量。）；(2)房屋附属设施的测量；⑶房角点测量（房角点的测量，指对建筑物角点测量，与界址点的测量相同，房角点的类别代码为4）⑷独立地物测量（对于独立地物的测量，应根据地物的几何图形测定出定位点的位置）。

④陆地交通、水域测量：⑴铁路、道路、桥梁的测绘；(2)水域的测绘。

21、房产界址点：简称界址点或拐点，即是房屋用地界线的转折点处设置的界桩点。

22、界址点精度：《房产测量规范》中规定，房产界址点的精度分三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50cm的相邻界址点间的间

距误差不超过表1的规定。

23、界址点的埋设及标志种类：

界址点的位置，应在权属调查确定界址线的同时通过规定的法定程序标定。所有界址点均应埋设标志，并记载标石类型和方位。

24、界址点的编号：

界址点的编号是以高斯-克吕格的整公里格网为编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内从1至99999连续顺编。

点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点的编号三部分组成，编号形式如下：××××××××× × ×××××

编号区代码（9位）点的类别代码（1位）点的编号（5位）

25、界址点、建筑物角点的测量方法：界址点测量应从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。

26、房产要素测量方法：

房产要素测量的方法主要包括野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集法测量。①野外解析法测量：

野外解析法测量指利用极坐标法、正交法或线交会法等方法，在野外对房产要素进行采集，画好草图，内业通过计算机处理编辑成图。

但不论使用何种方法，必须要保证所测各点相对于房产平面控制点的点位中误差不超过±，最大限差为±。

②航空摄影测量

航空摄影测量指借助精密立体测图仪、解析测图仪、精密立体坐标量测仪等仪器，在室内对房产要素进行测绘，然后拿原图到野外进行地物要素的补调或补测，最后得到符合规范的房产图而进行的测量。

③全野外数据采集

全野外数据采集指利用全站仪、半站仪、电子平板、电子记簿等设备在野外进行数据采集，

5通过计算机屏幕编辑，得到数字图形。

观测时，水平角和竖直角读至1′，测距读至1mm；最大距离一般不超过200m，施测困难地区可以适当放宽，但对超过100m时，水平角读至′。

野外作业过程中应绘制测量草图，草图上的点号和输入记录的点号应一一对应。

27、房产测量是采集和表述房屋和房屋用地有关信息的一门技术。

①采集：是指采用测绘科学技术，按照房产管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的有关信息进行调查和测量。

②表述：是指对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性，用数字、文字符号、影像进行描述，供产权人和有关人士使用。

③房屋和房屋用地：房屋必须占用土地，房屋和房屋用地习惯称房地产。房屋和土地是不可移动、价值巨大的、经久耐用的个人财产和社会财产。

28、房屋：

①房屋：是指具有承重柱（墙），有上盖及维护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的供人们生产（经营）、生活或储存货物的建筑物。

②包括：主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。

④构成房屋的条件：应具有上盖；应有围护物；结构牢固，属永久性的建筑物；层高在

或以上；可作为人民生产或生活的场所。

⑤屋的分类：房屋的分类有很多种，概括起来有以下几种。⑴按房屋单位的使用性质分类；

⑵按房屋的结构分类；⑶按房屋层数分类；⑷其他分类。

⑥房屋的用途：一般分为设计用途和实际用途。

29、主体房屋：包括一般房屋、架空房屋、窑洞、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊（有柱走廊、檐廊、挑廊、门廊、架空通廊）、阳台（封闭阳台、不封闭阳台）、门（门、门斗门墩、门顶）、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等。

30、房屋用地：是指房屋占地和生产生活所用土地的总称。包括房屋占地面积、院落面积，还包括房屋附属设施和房屋围护物所占的面积。

31、房产面积测绘名词：

①房屋面积测绘：房屋各层水平投影面积的测量与计算。

②房屋的建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有有上盖，结构牢固，层高在米以上（含米，以下同）的永久性建筑。

③房屋的套内建筑面积（由以下三部分组成）：

⑴套内使用面积：为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计入使用面积。

(2)套内墙体面积：套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。套之间的分隔墙：套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积。

⑶阳台建筑面积：按阳台底板水平投影面积计算，封闭的全部计算建筑面积，不封闭的计算一半建筑面积，没有顶盖的阳台不计算建筑面积。

④房屋的共有建筑面积（由两部分组成）

61）本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。

⑤房屋的产权面积：产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

⑥建筑预测面积：据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。

⑦建筑竣工面积：竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。

32、《实施细则》有关术语：

①幢：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

②房产：房屋产权的简称。

33、房屋建筑面积测算规则：

①计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件：应具有上盖；应有围护物；结构牢固，属永久性的建筑物；层高在或以上；可作为人民生产或生活的场所；具有明确的归属；建筑物的构成具有合法性。

②计算全部建筑面积的范围：

a. 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b．房屋内的夹层、插层、技术层、及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。

c．穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影计算面积。

d．楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。

e．房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

f. 挑楼，全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g．属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

h. 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。i．房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

j．地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。

k．有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

1．玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

m. 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。

n．依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的,按其高度在以上部位的外围水平面积计算。

o．有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。

③计算一半建筑面积的范围：

a．与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b．独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c．未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

7d．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e．有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

④不计算房屋面积的范围：

a．层高小于以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室等。b．突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c．房屋之间无上盖的架空通廊。

d．房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e．建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f. 骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

s．利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h．活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i．独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j．与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

34、面积测算的方法与精度：

①坐标解析法：坐标解析法是根据房屋用地界址点或丘边界点的坐标计算房屋用地面积或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。

②实地量距法：实地量距法是在实地使用仪器如全站仪、测距仪或卷尺丈量图形的边长计算出图形的面积。实地量距法是目前房地产测量中最普遍的面积测算方法。

③图解法。

35、房屋共有建筑面积的分摊：

①房屋的共有建筑面积（由两部分组成）：具体见31、④。

②共有面积的分摊原则：

（1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行分摊。

(2)无产权分割文件或协议的，或产权分割文件、协议不合法的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

共有建筑面积分摊以幢为单位进行，分摊的共有建筑面积为本幢内的共有建筑面积。共有建筑面积按比例分摊的计算公式：δSi = K×Si

上式中K＝∑δSi/∑Si

式中：

K—共有建筑面积分摊系数；

Si—各产权单元自有建筑面积，m2

δSi—各产权单元应分摊的分摊面积，m2

∑δSi—需要分摊的分摊面积总和，即共有建筑面积，m2

∑Si—参加分摊的各产权单元自有建筑面积总和，m2

36、

37、房产图的分类：

按房产管理需要，分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分户平面图。

38、房产图的作用：

①房产分幅图的作用

房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料。房产分幅图以幅绘制。

②房产分丘图的作用

房产分丘图是分幅图的局部图，是反映本丘内所有范围及其用地情况、权界位置、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权利状态等各项房地产要素，是绘制房屋产权证附图的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。

③房产分户图的作用

房产分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有权证的附图使用。

④房产测量草图的作用

39、房产图测绘内容

①房产分幅图测绘内容与要求

测量对象：控制点；线；房屋；房屋附属设施；围护物；房产要素和房产编号；地形要素；地理名称注记。

②房产分丘图测绘内容与要求

分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。③房产分户图测绘内容和要求

分户图表示的内容包括房屋权界线、四面墙体和归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。

④房产分幅图测量草图的内容和要求

40、房产图的成图方法：平板仪测量成图；编绘法成图；数字成图。

41、房屋变更测量是指房屋发生买卖、交换、继承、分析（割）、新建、改建、扩建、重建、拆除、改制等涉及权界调整和面积增减变化而进行的更新测量。

42、房产变更测量的内容:

①现状变更测量内容

⑴房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层次的变化；

(2)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；

（3）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；

（4）道路、广场、河流的拓宽，改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；

（5）地名、门牌号的更改；

（6）房屋及其用地分类面积增减变化。

②权属变更测量内容

（1）服务买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移；

（2）土地使用权的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；

（3）征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化；

（4）他项权利范围的变化和注销。

43、房产变更测量的方法:

①现状变更的方法

根据房地产变更范围的大小和房地产平面图上现有平面控制点的分布情况，采用不同的测量方法。

②权属变更测量的方法