某经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定

威海市市区经营性建设用地使用权

招标拍卖挂牌出让规定

第一条为贯彻落实国家有关房地产市场宏观调控政策，进一步规范经营性建设用地管理，完善国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度，根据国家有关法律法规和规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条凡在威海市市区（包括环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管辖区域，以下简称市区）范围内，以招标、拍卖或者挂牌方式出让经营性建设用地使用权的，适用本规定。

第三条本规定所称经营性建设用地，是指以赢利为目的，用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等开发建设用地。

本规定所称招标出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加经营性建设用地使用权投标，根据投标结果确定经营性建设用地使用权人的行为。

本规定所称拍卖出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。

本规定所称挂牌出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。

第四条招标、拍卖、挂牌出让经营性建设用地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

第五条市国土资源行政主管部门（以下称出让人）负责市区经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动的组织实施工作。

出让人可以指定或授权下属事业单位具体承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作，也可以委托具有相应资质的交易代理中介机构承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作。

第六条监察部门对经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动进行全程监督。

第七条出让人应当根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、城市规划和土地市场状况，编制经营性建设用地出让年度计划，报市政府批准后向社会公布实施。

编制经营性建设用地出让年度计划应当确保保障性住房、棚户区改造和自住

性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

第八条出让人应当会同规划等行政主管部门，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划拟订经营性建设用地出让方案，报市政府批准后组织实施。

经营性建设用地出让方案应当包括拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、使用期限、规划条件、土地使用条件、供地方式、供地价格等内容。

第九条经营性建设用地出让应当以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，其中住宅用地的容积率指标应当大于1，单宗出让面积不得高于20公顷。拟出让地块应当依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。商品住宅、商业等不同用途土地能够独立分宗的，应当分宗出让；确实不能分宗的，应当明确各不同用途土地的面积、出让年限等内容。不得将两宗以上地块捆绑出让。

第十条市政府成立市区经营性建设用地出让工作领导小组，由主要领导任组长，分管领导任副组长，市监察、财政、国土资源、城乡建设、规划、住房保障房产管理、投融资管理中心、土地储备中心等部门和单位主要负责人为成员，定期对经营性建设用地出让方案及出让底价进行研究确定。

第十一条经营性建设用地招标、拍卖、挂牌出让前，出让人应当委托具有国家土地评估资质的中介机构对拟出让地块进行地价评估, 评估结果由所在区国土资源行政主管部门审核、同级政府（管委）确认，经出让人集体会审并提出具体意见，报市政府分管领导审核、市区经营性建设用地出让工作领导小组研究确定后，由市政府主要领导签批。

经营性建设用地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

第十二条出让人应当根据经批准的招标拍卖挂牌出让方案，组织编制经营性建设用地招标拍卖挂牌出让文件。

招标拍卖挂牌出让文件应当包括下列内容:

（一）出让公告；

（二）投标或者竞买须知；

（三）标书或者竞买申请书；

（四）竞买报价单；

（五）规划示意图；

（六）中标通知书或者成交确认书；

（七）国有建设用地使用权出让合同文本；

（八）其他相关文件。

第十三条出让人应当至少在招标、拍卖或者挂牌出让开始日前20日，通过中国土地市场网和指定报刊等公开发布出让公告，同时告知监察部门和市投融资管理中心等相关单位。经批准的出让方案已明确招标拍卖挂牌具体方式的，应当发布具体的“国有建设用地使用权招标出让公告”、“国有建设用地使用权拍卖出让公告”或者“国有建设用地使用权挂牌出让公告”。出让公告起始日为公告首次发布的时间。

出让公告可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。

第十四条招标拍卖挂牌出让公告应当包括下列内容：

（一）出让人的名称、地址、联系电话等，授权或指定下属

事业单位以及委托代理机构的，还应注明其机构的名称、地址和联系电话等；

（二）出让地块的位置、面积、用途、套型要求、容积率、出让年限等；

（三）投标人、竞买人的资格要求和申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）获取出让文件的时间、地点、方式；

（五）招标、拍卖或者挂牌出让活动实施时间、地点、期限、方式；

（六）支付投标、竞买保证金的数额、方式和期限；

（七）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（八）其他需要公告的事项。

第十五条公告期间公告内容发生变化的，出让人应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距招标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的，招标拍卖挂牌活动相应顺延。出让人发布补充公告的，应当书面通知已报名的申请人。

第十六条申请参加经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动的，可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。

申请人可以单独申请，也可以联合申请。

第十七条申请人在申请前，对招标拍卖挂牌出让文件有疑问的，可以书面或者口头方式向出让人咨询，出让人应当为申请人咨询以及查询出让地块的有关情况提供便利。根据需要，出让人可以组织申请人对拟出让地块进行现场踏勘。

第十八条申请人单独提出申请的，应当提交下列材料：

（一）申请书；

（二）申请人的有效证明文件，申请人是法人或其他组织的，还应当提交法定代表人的有效身份证明；

（三）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书和委托代理人的身份证明；

（四）保证金交纳凭证；

（五）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他材料。

申请人联合提出申请的，应当提交下列材料：

（一）联合申请各方共同签署的申请书；

（二）联合申请各方的有效证明文件；

（三）联合竞买、竞投协议，协议应当规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并以书面的方式明确签订《成交确认书》的竞得人和《国有建设用地使用权出让合同》的受让人；

（四）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书和委托代理人的有效身份证明；

（五）保证金交纳凭证；

（六）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他材料。

申请人购买居住用地的，除提交上述材料外，还应当提供相应的房地产开发资质证明和投标或竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书以及商业金融机构的资信证明；

申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，除提交上述文件外，还应当以书面的方式明确签订《成交确认书》的竞得人和《国有建设用地使用权出让合同》的受让人。

第十九条申请人应当在公告规定的期限内交纳投标或竞买保证金。

中标人或竞得人的投标或竞买保证金，可以抵作经营性建设用地出让价款。

未中标的投标人或者未竞得经营性建设用地使用权的竞买人的投标、竞买保证金，出让人应当在招标拍卖挂牌出让活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第二十条出让人应当对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。符合条件的，应当确认申请人的投标或竞买资格，并书面通知其参加招标拍卖挂牌活动。采用招标方式出让的，取得投标资格的申请人不得少于3个。出让人应当对申请人的情况进行保密。

有下列情形之一的，申请无效：

（一）申请人不具备竞买资格的；

（二）未按规定交纳保证金的；

（三）申请文件不齐全或不符合规定的；

（四）委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；

（五）申请人或委托代理人提供虚假资料的；

（六）法律法规规定的其他情形。

第二十一条出让人应当按照出让公告规定的时间、地点、方式组织经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动，监察部门应当对出让活动进行现场监督。招标拍卖挂牌出让活动应当由经营性建设用地招标拍卖挂牌主持人主持进行。

第二十二条招标出让应当按照下列程序进行：

（一）投标人在公告规定的时间内，通过直接送达或邮寄的方式将标书和其他文件送达指定的地点，经出让人登记后，将标书投入标箱。

（二）出让人按照招标出让公告规定的时间、地点，邀请所有投标人参加，当众开启标箱，拆封标书，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

（三）由出让人组织评标小组，审查申请人提交的投标文件，对有效标书进行综合评标，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外。同时有两个或两个以上申请人的综合评分相同的，按报价高低排名；报价也相同的，可以由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。投标人的投标价均低于底价或投标条件均不满足标底要求的，投标活动终止。

有下列情形之一的，投标文件无效：

1.投标文件未密封的；

2.投标文件未加盖投标人印章，也未经法定代表人签署的；

3.投标文件不齐备、内容不全或不符合规定的；

4.投标人对同一个标的有两个或两个以上报价的；

5.委托投标但委托文件不齐全或不符合规定的；

6.评标小组认为投标文件无效的其他情形。

（四）评标结束后，出让人向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知其他投标人。

第二十三条拍卖出让应当按照下列程序进行：

（一）拍卖主持人宣布竞买人到场情况，现场开启拍卖底价密封件，介绍拍卖地块的情况并宣布竞价规则。

（二）拍卖主持人报出起叫价，宣布竞价开始，竞买人按照竞价规则举牌应价或者报价。

（三）拍卖主持人确认该应价或报价后继续竞价。

（四）拍卖主持人连续3次宣布同一应价或报价而没有再应价或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，宣布最高应价者为竞得人。如最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。

（五）出让人和竞得人当场签订《成交确认书》。

第二十四条挂牌出让应当按照下列程序进行：

（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划指标要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易地点挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日。

（二）符合条件的竞买人填写报价单报价。

有下列情形之一的，报价无效：

1.报价单未在挂牌期限内收到的；

2.不按规定填写报价单的；

3.报价单填写人与竞买申请文件不符的；

4.报价不符合报价规则的；

5.报价不符合挂牌文件规定的其他情形。

（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。有两个或两个以上竞买人报价相同的，先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。

（四）挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。设有底价的，出让人应当在挂牌截止前将密封的挂牌底价交给挂牌主持人，挂牌主持人现场打开密封件。在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。

1.挂牌主持人连续3次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束，并按下列规定确定挂牌结果：

（1）最高挂牌价格不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让成交，最高挂牌价格的出价人为竞得人；

（2）最高挂牌价格低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让不成交。

2.有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，竞价最高者为竞得人。

（五）确定竞得人后，出让人与竞得人当场签订《成交确认书》。

第二十五条招标拍卖挂牌出让活动结束后，出让人应当在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场、媒介公布，并向监察部门报送《经营性建设用地使用权出让情况备案表》。

出让人公布招标拍卖挂牌出让结果不得向受让人收取费用。

第二十六条出让人与中标人或竞得人应当在《中标通知书》或《成交确认书》签订之日起10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。

《国有建设用地使用权出让合同》应当明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开（竣）工时间及具体认定标准、违约责任处理等条款。上述条款约定不完备的，不得签订合同。

第二十七条受让人应当按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定付清全部经营性建设用地使用权出让价款后，方可依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得经营性建设用地使用权。

第二十八条经营性建设用地出让价款可以一次性缴纳，也可以分期缴纳。一次性缴纳的，受让人应当在出让合同签订后1个月内付清全部出让价款；分期缴纳的，受让人应当在出让合同签订后1个月内缴纳出让价款50%的首付款，余款应按合同约定及时缴纳，但最迟付款时间不得超过1年。采取分期缴纳经营性建设用地出让价款的，受让人在支付第2期及以后各期经营性建设用地出让价款时，应按照支付第1期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

第二十九条出让人应当按照出让合同约定的时间和条件向受让人交付

土地，与受让人签订交地确认书，作为土地出让合同的附件。

受让人应当自接收土地之日起30日内在宗地现场显著位置设置用地信息公示牌，将国有建设用地批准文号（合同号）、用途、面积、四至、容积率、开工日期、竣工日期、监管机构、举报电话等内容进行公示。

第三十条受让人应当按照合同约定的期限按时开工、竣工，但开工最迟不得超过自接收土地之日起1年，竣工最迟不得超过自开工之日起3年。

受让人应当在项目开工、竣工时，向出让人书面申报。在合同约定期限内未开工、竣工的，受让人应当在到期日前15日内，申报延迟原由。

第三十一条受让人应当按照出让合同约定的土地用途、容积率等开发利用土地，不得擅自改变。在出让期限内确需改变土地用途和容积率的，应依法办理批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途或容积率下的建设用地使用权评估市场价格，与原土地用途或容积率下的建设用地使用权评估市场价格的差额，补缴经营性建设用地出让价款，办理土地变更登记。法律法规和规章及我市其他文件另有规定的，从其规定。出让人也可依法收回原经营性建设用地使用权，重新按照新的土地用途和容积率招标拍卖挂牌出让。

对经营性建设用地开发建设投资达不到总投资额25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

第三十二条房地产开发项目竣工验收时，城乡建设行政主管部门应当会同国土资源行政主管部门对开发企业及建设项目履行用地合同约定的各类条件及承诺情况进行核查，凡不合格的，不予验收。

第三十三条出让人应当建立房地产企业土地开发利用诚信档案，将履行合同和开发建设的情况计入诚信档案，及时向社会公示，作为今后竞买土地资格

审查的依据。

第三十四条中标人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实的，或者通过行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条受让人未按照出让合同的约定按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，收回土地，没收保证金，并可请求受让人赔偿损失。

对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，自发现之日起2年内不得参与本行政区域内的土地竞买活动。

第三十六条出让人未按照出让合同的约定交付土地的，每延期1日，应当按照受让人已支付出让价款的1‰向受让人支付违约金；延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，并可请求出让人赔偿损失；出让人应当双倍返还定金，并退还受让人已支付出让价款的其余部分。

第三十七条对不执行开工、竣工申报制度的受让人，出让人应当向社会公示，并禁止其至少在1年内参加本行政区域内的土地竞买活动。

第三十八条因受让人原因造成土地闲置，闲置满1年不满2年的，受让人应当依法缴纳土地闲置费；土地闲置满2年且未开工建设的，出让人有权无偿收回经营性建设用地使用权。在结案和问题查处整改到位前，应禁止受让人及其控股股东参加土地竞买活动。

第三十九条受让人非法转让经营性建设用地使用权的，在结案和问题查处整改到位前，出让人应禁止受让人及其控股股东参加土地竞买活动。

第四十条国土资源行政主管部门的工作人员在招标、拍卖或者挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第四十一条荣成市、文登市和乳山市可参照本规定执行。

第四十二条本规定自发布之日起施行。

农村的集体经营性建设用地入市交易规则

文昌市农村集体经营性建设用地 入市交易规则 第一条为规范文昌市农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本规则。 第二条本规则适用于在文昌市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。 第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本市农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。 第四条文昌市农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第五条市土地行政主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，

并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。 《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。 委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。 第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。 对未按照本规则规定公开入市交易的，集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。 第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招

市农村集体经营性建设用地入市管理办法【模板】

XX市农村集体经营性建设用地入市 管理办法（试行） 目录 第一章总则 第二章一级市场交易规则 第三章二级市场交易规则 第四章服务与监管 第五章土地增值收益调节金 第六章入市收益分配和管理 第七章法律责任 第八章附则 第一章总则 第一条为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）和《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）的精神和有关要求，依据《土地管理法》和《XX 市统筹推进农村土地制度改革“1+3”实施方案》，制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划中确定为商业、旅游、工业、住宅等经营性用途的农村集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。 本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指土地所有权人将其集体经营性建设用地通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人在一定年限内使用，并通过书面合同约定双方权利义务的行为。 本办法所称的农村集体经营性建设用地使用权再流转，是指通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权再行转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押等行为。 本市农村土地制度改革试点区域的农村集体经营性建设用地入市和使用权再流转行为，适用本办法。 第三条中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权，进行开发利用和经营。 第四条依照本规定取得的集体经营性建设用地使用权，与国有建设用地使用权享受同等权能，受到法律的同等保护。依照本规定开展的集体经营性建设用地入市和再流转交易，应依法依规履行税费缴纳义务。

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据 ： 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条 “土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点 “四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。” 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点 中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

用地适宜性评价

GIS实验报告 ——金川县城市总体规划建设用地评价 一、引言Introduction 1.1项目背景 金川县位于四川省西北部，阿坝州西南部，东南距省会成都424公里，离阿坝州州府马尔康91公里。金川县地处川西北生态经济区中心地带，阿坝州南部综合经济区重要板块，位于大渡河上游，大金川河旁，省道211经过县城。此次金川县城市总体规划重点是对金川县城的城市发展方向做出判断。 1.2定义需GIS解决的问题 金川县城沿大金川河发展，周边山地丘陵地形复杂，城市位于槽谷地带。随着金川县社会经济的高速发展，现状用地已经不能满足其发展需求。在本次实验报告中，将运用GIS的科学分析方法，对像金川县城这样处于的复杂山地地形和河流谷地的城市建设用地发展方向做出较为理性的评价。 1.3确定实验的目标或者需验证的假设 本次实验的目标是：整理分析各项对于建设用地选择有影响的评价因子，运用GIS的数据管理能力，综合评价城市建设用地的选择方向。改变以往规划环节中依靠感性的设计方法，为项目提供科学数据分析和可视化设计流程，并以此为依据，对建设用地进行反向论证，不断优化设计，提高规划的科学性。 1.4研究区域 本次实验的研究目的是进行建设用地选择，因此研究区域范围较小，主要包括：大金川河两侧用地面积较大且较为平缓的地带。（沿大金川河，金川老城区南部，老城区北部、老城区东部） 二、方法Methods 2.1前期资料整理 根据实验目的提取实验所需要的各项要素，并将提取出来的要素整理为便于实验操作文件格式，祛除多余冗杂的信息，减少无效数据的干扰，提高实验效率。 本次实验报告的地形CAD较为复杂，老城区部分由于城市建设情况，而缺乏高程赋值的等高线，故此次实验以高程点为基础，选择所有的高程点；原位粘贴

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议 ——以重庆市大足区为例 重庆市大足区国土房管局童强 当前，农地制度改革具备了政策条件和实践基础，应把农村集体经营性建设用地流转入市作为农村土地制度改革的突破口和着力点，坚持城乡土地资源要素双向流动的市场化改革导向，尽快释放农村集体经营性建设用地流转利用的巨大潜能。2014年，重庆市国土资源和房屋管理局确定在大足、永川两区开展非公益性用地项目取得农村集体建设用地方式的探索试点。本文结合大足区智凤镇缩小征地范围改革试点工作，为农村集体经营性建设用地入市后制度建设提出相关建议。 一、缩小征地范围改革试点工作情况 1.试点区基本情况 大足区位于重庆市西部，属长江上游地区，是重庆一小时经济圈的组成部分,智凤镇位于大足区中部，距大足城区5公里，渝蓉高速1.5公里，面积87.7平方公里，辖3个行政村、9个社区居委会，总人口45155人。全镇着力打造“城乡统筹示范镇、民营经济强镇和海棠新城建设重镇”。智凤镇现有民营企业70家，其中规模企业15家，解决农村劳动力就业4000余人。2012年全镇被重庆市中小企业局命名为市级小企业创业基地，规划占地1500亩，计划入住企业300家，目前已占地300亩，建成标准化厂房15万平方米，入驻企业65家。 2.试点基本原则 重点探索农村集体经营性建设用地使用权流转试点，实行局部试点、封闭运行、风险可控、结果运用的总体原则，确保农民利益，尊重农民意愿为基本前提，严格保护耕地，提高土地节约集约利用水平，把土地资源市场化配置作为改革的方向。 3.试点主要内容 按照中央“严守耕地保护红线，严格土地用途管制”的总体要求，在符合土地利用总体规划和用途管制的前提下改革创新，开展拆旧区建设用地复垦和建新区土地整治工作。农村集体经济组织委托有资质的施工单位或组织村民自行开展

什么是农村集体经营性建设用地

收藏打印浏览1816次 1词目释义 未利用地是指农用地（直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等）和建设用地（建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等）以外的土地，主要包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等（天诚国土）。

2未利用地分类 包括未利用土地、其他未利用地两个二级地类。未利用土地又分为：①荒草地。树木郁闭度<10%，表层为土质，生长杂草，不包括盐碱地、沼泽地和裸土地。②盐碱地。表层盐碱聚集，只生长天然耐盐植物的土地。③沙地。表层为沙覆盖，基本无植被的土地，包括沙漠，不包括水系中的沙滩。④裸土地。表层为土质，基本无植被覆盖的土地。⑤裸岩石砾地。表层为岩石或石砾，其覆盖面积>50%的土地。其他未利用土地又分为：①其他土地。未列入农用地、建设用地的其它水域地。②河流水面。天然形成或人工开挖河流常水位岸线以下的土地。③湖泊水面。天然形成的积水区常水位岸线以下的土地。④苇地。生长芦苇的土地，包括滩涂上的苇地。⑤冰川与永久积雪。表层被冰雪常年覆盖的土地。 国有（集体）未利用地转为建设用地的审核

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除处。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

市区经营性用地建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定

XX市区经营性用地建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定 为进一步规范经营性用地建筑密度、容积率的计算及建筑层高的规划管理，根据《浙江省城乡规划条例》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《XX市区城市规划管理技术规定》等规定，结合XX市区实际，制定本规定。 一、适用范围 本规定适用于XX市区经营性用地以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商务、商业类建设项目。 二、建筑密度计算 1、建筑密度系指在规划建设用地内，建筑基底面积的总和与规划建设用地面积的比值。 2、建筑基底面积按接触地面的建筑外墙或结构外围计算。 3、建筑物底层的走廊、门廊、门厅、架空层按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 4、有立柱或墙体落地的阳台按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 5、有顶盖（包括可开启式顶盖）的中庭、采光厅、采光井、内廊等设施按水平投影计入建筑基底面积。 6、室外楼梯计入建筑基底面积。但与室外地坪高差小于1.5米且无顶盖的室外楼梯不计入建筑基底面积。 三、建筑层高控制及容积率计算 容积率系指在规划建设用地内，计入容积率的建筑面积总和与规划建设用地面积的比值。 1、住宅建筑 多层、高层住宅建筑层高控制在3.4米（含）以内（建筑面积大于200平方米的大户型层高可适当增加，但不得大于3.6米），低层住宅层高控制在3.9米（含）以内。 跃层式或低层住宅允许起居室（厅）单一空间在户内通高，当起居室（厅）单一空间在户内通高部分的投影面积不超过该户该层建筑面积的20%时，可按其实际建筑面积计入容积率；当户内通高部分投影面积超过该户该层建筑面积的20%，超出部分按1.5倍计入容积率。 2、商务建筑 商务建筑首层层高控制在4.8米（含）以内，二层及以上层高控制在4.2米（含）以内。二层及以上层高超出以上标准，不论层内是否有隔层，大于4.2米小于7.2米时，按该层建筑面积的2倍计入容积率；大于等于7.2米时，按该层建筑面积的3倍计入容积率。 3、商业建筑 商业建筑层高控制在5米（含）以内。层高超出以上标准，不论层内是否有隔层，大于5米小于8.4米时，按该层建筑面积的2倍计入容积率；大于等于8.4米时，按该层建筑面积的3倍计入容积率。单一空间1000平方米以上且进深超过15米的大型商业用房，建筑层高可根据使用要求适当提高，但首层层高不宜超过6米，二层及以上层高不宜超过5.4米。 4、电影院、大型展示厅、大型报告厅、门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因建筑设计规范要求或功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计入容积率。 5、阳台、设备平台等附属设施 （1）阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。单个阳台投影面积超过10平方米或短边大于2.1米(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)，按其水平投影面

农村集体经营性建设用地入市交易规则

农村集体经营性建设用地入市交易规则 （征求意见稿） 第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，规范农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，改革完善土地制度，根据《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）、《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本县实际，制定本规则。 第二条本规则适用于在行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。 第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本县农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。 第四条农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第五条县自然资源和规划主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发

布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。 《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。 委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。 第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。 对未按照本规则规定公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农村集体经济组织与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。 第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。特殊情况经人民政府批准，可以采取协议方式交

某经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定(doc 8页)

威海市市区经营性建设用地使用权 招标拍卖挂牌出让规定 第一条为贯彻落实国家有关房地产市场宏观调控政策，进一步规范经营性建设用地管理，完善国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度，根据国家有关法律法规和规定，结合我市实际，制定本规定。 第二条凡在威海市市区（包括环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管辖区域，以下简称市区）范围内，以招标、拍卖或者挂牌方式出让经营性建设用地使用权的，适用本规定。 第三条本规定所称经营性建设用地，是指以赢利为目的，用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等开发建设用地。 本规定所称招标出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加经营性建设用地使用权投标，根据投标结果确定经营性建设用地使用权人的行为。 本规定所称拍卖出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。 本规定所称挂牌出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。 第四条招标、拍卖、挂牌出让经营性建设用地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。 第五条市国土资源行政主管部门（以下称出让人）负责市区经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动的组织实施工作。 出让人可以指定或授权下属事业单位具体承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作，也可以委托具有相应资质的交易代理中介机构承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作。 第六条监察部门对经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动进行全程监督。 第七条出让人应当根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、城市规划和土地市场状况，编制经营性建设用地出让年度计划，报市政府批准后向社会公布实施。 编制经营性建设用地出让年度计划应当确保保障性住房、棚户区改造和自

经营性基础设施用地

经营性基础设施用地（供暖）思路 一、估价项目名称: 二、委托估价方： 三、估计目的:拟出让国有土地使用权评估 四、估价基准日：X年X月X日 五、估价日期: 六、地价定义：宗地的实际用途，宗地内外的开发程度。估价基准日及土地权 属。 七、估价对象: 土地登记状况 估价对象土地登记状况一览表 土地权利状况 估价对象土地权利状况一览表 土地利用状况 估价对象土地利用状况一览表 八、影响地价的因素 搜集资料：现场搜集，网上搜集。 现场搜集:拍照，宗地的基本情况。了解四至，周围的实际建筑情况。搜集《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，勘测定界技术报告等

相关资料复印件。 网上搜集 一般因素 城市资源状况 地理位置（所属区域及地理特征，地势，地貌） 水文气候条件（气候是否符合人类居住，居住的舒适度） 矿产资源（大背景下的资源，了解资源优势） 占地面积及概况(对总面积类型的分类，了解土地资源状况) 城市人口（分析城市人口的类型，规模，结构及发展趋势） 房产政策（房地产市场的现状及分析） 行政区划 交通概况（主要的交通干道，于外界的港口，码头，车站通达程度） 经济状况（经济的增长点，财政金融状况，产业特色） 产业政策（产业结构，产业特色，创新新型企业，相关的税收政策） 城市发展与规划（发展目标，发展理念，对经济建设的规划，民生问题的解决，公共设施建设的方案） 城市经济发展状况（产业结构现状的分析，运行情况，发展趋势）区域因素 区域位置（地理位置，四至，地势，地貌，水文，气候） 行政区划 (所属区域的行政级别，规模，人口情况，产业发展的特色) 交通（对外交通的便捷度，交通管制，道路构造，级别和体系。距火车站，飞机场，货物集散地的距离等。） 经济建设与发展（针对供暖行业的发展状况，趋势，和国家相关政策的扶持的） 基础设施状况(电力、供水、排水、电讯等状况) 资源优势（我省是产煤大省，建设采暖厂，减低了运输成本） 环境状况（污染的排放状况及治理程序，周围的自然环境）。 产业聚集度（相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等）居民分布（该区域的居民分布情况，不可在其周围，以免影响生活，分布状况，了解运营之后提高工作的效率） 个别因素 估价对象个别因素说明表 1.宗地基础设施状

绍兴市人民政府关于印发加强市区经营性用地出让管理工作若干规定的通知

绍兴市人民政府关于印发加强市区经营性用地出让管理工作 若干规定的通知 【法规类别】土地综合规定 【发文字号】绍政发[2016]33号 【发布部门】绍兴市政府 【发布日期】2016.07.26 【实施日期】2016.07.26 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 绍兴市人民政府关于印发加强市区经营性用地出让管理工作若干规定的通知 （绍政发〔2016〕33号） 越城区、柯桥区、上虞区人民政府，市政府各部门、各单位： 现将《关于加强市区经营性用地出让管理工作的若干规定》印发给你们，请认真贯彻执行。 绍兴市人民政府 2016年7月26日关于加强市区经营性用地出让管理工作的若干规定

为进一步规范土地出让行为，建立公开公平公正的土地市场秩序，提高土地利用效率，提升城市功能和品质，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规，结合绍兴实际，现就加强市区经营性用地出让管理工作规定如下： 一、做细土地出让前期工作 （一）加强计划编制。按照“规划引领、规模适当、净地出让”原则，合理安排出让土地的总量、结构、布局、时序。年度经营性用地出让计划由国土部门牵头，会同属地政府（管委会）、相关部门合理编制。属地政府（管委会）根据区域拆迁计划、基础设施配套、地块成熟程度等情况提出列入计划的地块；规划部门从城市规划的角度，对整体性、科学性进行审查；国土部门从地块的权属、用地性质、净地标准等方面进行审核，并根据地块成熟程度，将计划出让地块按照“正式、备选、后备”进行分类，在每年1月31日前完成计划编制并上报市政府。未列入计划地块原则上不得出让，计划地块如需调整必须报原批准机关批准。 （二）坚持规划先行。加快实现城乡规划确定的建设用地范围内控制性详细规划全覆盖，并依法审批控制性详细规划，控制性详细规划未经审批的地块不得出让。加强出让地块前期研究，拟出让地块由属地政府（管委会）对地块及其周边区域现状的土地使用、建筑性质、公共配套、市政设施、交通条件、环境状况、地上地下管杆线等情况开展调查论证，明确与拟出让地块相关联需同步实施的道路、河道、绿化及其他配套设施的用地范围、建设规模、建设主体、实施方式、建设时序等内容。规划部门按照土地出让计划，根据控制性详细规划和前期调查论证结果，科学编制规划设计条件书。规划设计条件书中应明确拟出让地块的空间范围、土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、建设工期等规划条件，以及拟出让地块内确需保留的地下管线情况，地块周边

《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》解读

《关于加强经营性用地规划条件管理工作 的意见》解读 2015年5月25日，铜陵市人民政府办公室印发《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》（以下简称“《意见》”），为便于大家更好的理解和执行《意见》，根据《市政府重要政策解读工作实施办法》有关要求，特对《意见》进行解读。 1、 《意见》出台背景 规划条件是城乡规划对建设项目提出的具体要求，是政府出让国有土地使用权的约定条件，是实施规划行政许可的法定依据。加强经营性用地规划条件的管理，有利于维护市场秩序公平公正，有利于保障公共利益，对于推进政府依法行政和加强廉政建设具有重要意义。近几年来，部分单位在经营性用地开发过程中擅自变更或调整规划条件约定内容，少数单位违反规划条件及土地出让合同规定的容积率指标实施违法建设，严重影响了城乡规划实施，干扰了正常市场秩序，损害了社会公共利益。为此，市政府决定加强对经营性用地规划条件实施的全过程管理，制定出台本《意见》。 2、 《意见》制定依据 根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、《安徽省城乡规划条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部第22号令）、《城乡规划违法违纪行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部第29号令）、《建设用地容积率管理办法》（住建部建规〔2012〕22号）、《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》（住建部建法〔2012〕99号）、《关于城乡规划公开公示的规定》（住建部建规〔2013〕166号）、《关于加强经营性用地规划条件监督管理工作的通知》（安徽省住建厅建规〔2008〕204号） ，并参照外地相关管理制度，制定本《意见》。 3、 《意见》主要目的 一是加强经营性用地规划条件的全过程管理，以制度规范行政行为和建设行为，切实做到经营性用地规划条件的科学性和严肃性。二是依法从严查处违法建设，特别是对涉及超容积率的违法建设行为实行“零容忍”机制，以遏制严重影响城乡规划违法建设行为的发生。三是明晰管理部门责任，强化部门联动，实施有效监管，切实推进政府依法行政和提升行政效能。 四、《意见》主要内容

农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让须知【模板】

农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让须知 根据国家有关集体经营性建设用地入市精神和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《XX市XX区农村集体经营性建设用地入市试点办法》的规定，XX区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块的农村集体经营性建设用地使用权经地块所属农民集体决策同意，并经XX市XX区人民政府批准实施公开出让。现出让人决定以挂牌方式实施出让。 一、此次农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让的出让人为上海XX区泗泾经济联合社，具体组织实施委托XX市土地交易事务中心承办（以下简称“挂牌人”）。 二、此次农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按价高者得的原则确定竞得人。 三、出让地块的基本情况及要求 1、四至范围：东至企业，南至泗博路，西至泗联路，北至查袋泾（见附图）。 2、土地总面积：21022.2平方米，出让面积：20166.7平方米。 3、土地用途：租赁住房（R4）。 4、容积率：2.0。 5、建筑密度：\。 6、绿地率：35%，其中集中绿地率：10%。 7、出让年限：70年。

8、套型要求：租赁住房套型以中小套为主，套均建筑面积控制在45平方米左右，套数不少于825套。 9、交地状况：净地。 10、地下建（构）筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。 11、意向竞买人可在******/dzkc/fqxx网址查阅本地块所在分区单元的主要地质信息和地质灾害防治要求。 竞得人应根据《地质灾害防治条例》、《XX市地面沉降防治管理条例》及《XX市地质灾害危险性评估管理规定》的规定，承担地质灾害防治义务、地质环境监测设施与地面沉降防治设施保护义务和地质资料汇交义务。 竞得人还应根据《XX市地质灾害危险性评估管理规定》，判断本地块建设项目是否需要单独进行地质灾害危险性评估（以下简称“灾评”）。需单独进行灾评的，竞得人应委托具有灾评资质的单位进行建设项目灾评，并在申请《建设工程规划许可证》时，提交《地质灾害危险性评估报告备案登记表》；不需单独进行灾评的，竞得人应至******/网站下载并阅知建设项目所在地区的地质灾害危险性分区评估报告内容，自觉落实地质灾害防治措施，填写并在申请《建设工程规划许可证》时提交《建设项目地质灾害防治承诺书》。 12、保障性住房配建要求详见附录文件中“XX市农村集体经营性建设用地使用权出让预合同”的相关条款。 13、受让人须在已经批准的控制性详细规划或风貌区保护规划

用地适宜性判断与坡度的关系

三、判定因子与标准的确定 （一）建设用地适宜性评价的常用因子及其标准 从城乡规划技术方法上，评价建设用地适宜性的因子有很多，在各种教材以及国家标准与规范中均有涉及，各地根据自身的实际情况不同，侧重点也应有所不同。另外，重庆市在编制新总规之前委托相关研究机构进行了专题研究——《重庆都市区自然条件、资源与生态环境研究》，其中也对都市区城市建设用地适宜性进行了详细评价。 1、城乡规划教材、标准、规范等资料中关于建设用地适宜性评价常用因子的相关表述 （1）根据《城市规划原理（第三版）》，在山区和丘陵地区，地面坡度的大小往往影响着土地的使用和建筑布置,因此坡度是用地评定的一个必要因素。一般是按照适用程度划分为<10%、10%—25%、>25%三类，也有分成0—8%、8%—15%、15%—25%、>25%四类。 （2）根据《城市规划原理（第三版）》规定了城市建设各类用地建设的适宜坡度，详见下表： （3）《城市用地竖向规划规范（CJJ 83-99）》也明确规定，城市各类建设用地最大坡度不超过25%，详见下表：

城市主要建设用地适宜规划坡度 资料来源：《城市用地竖向规划规范》（CJJ 83-99） 规范中对上述规定还做了说明：“城市主要用地的适宜规划坡度”系编制组1997年3月至10月对全国大范围现状和规划的城市用地的坡度调查研究后提出的，为满足平原城市的强烈要求，用地的规划最小坡度基本定为0.2%；同时为了适应丘陵、山区城市的实际，贯彻“不占或少占良田、好地”的要求，规划最大坡度有所提高（特别是对居住及公共设施用地）；从规划工作特点出发，适当降低城市道路的设计坡度作为道路的规划控制坡度，便于以后规划与设计的衔接。适宜规划坡度可覆盖我国绝大部分各类地形、地貌的现状与规划的城市用地情况，为城市建设和长期使用提供较好的基本条件；而对个别因某些特殊原因已规划建成的突破本规范适宜规划坡度范围的用地（居住、公共设施用地坡度最小为0%，最大达45%）则不应覆盖，因为采用这些极限坡度往往会带来建设开发投资过大、长期营运费用高或使用、交通不便及环境质量差等方面的突出问题，因此我们在规划用地坡度时，应尽量避免采用上述过大或过小的极限坡度。

关于“经营性用地”的法律探析

关于“经营性用地”的法律探析 从《中华人民共和国土地管理法》颁布实施以来，关于土地方面的新规定、新政策不断推出，充分体现了国家对于土地这一国民经济重要元素的重视以及不断加强土地管理的决心。然而，由于对各项规定、政策的理解不同，导致在实践中存在不少的困惑。特别是在国土资源部发布了《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（2002年国土资源部11号令）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年国土资源部39号令）两个文件之后，对于改变土地用途为经营性用地的理解和操作就成了非常突出而又敏感的问题。笔者试图从解读土地管理规定中的基本要素入手，对这一问题进行分析。 一、关于土地管理的几个基本要素 1、关于土地用途 《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。” 2007年8月，国家质量监督检验检疫局和国家标准化管理委员会共同发布《土地利用现状分类》国家标准（GB/T21010-2007）（下称《土地利用现状分类》国家标准）。《土地利用现状分类》国家标准最大的变化是采用一级12个类别和二级56个类别两个分类层次的划分标准，对照新的土地用途分类与“三大类”合并归纳为：农用地包括01耕地、02园地、03林地、04草地、11水域及水利设施用地、12其他土地；建设用地包括05商服用地、06工矿仓储用地、07住

宅用地、08公共管理与公共服务用地、09 特殊用地、10交通运输用地、11水域及水利设施用地；未利用地包括11水域及水利设施用地、12其他土地。 2、关于土地使用性质 关于土地的法律、法规中并没有“土地使用性质”的确切含义。1991年建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》第2.0.2项规定：城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类。这里的“土地使用的主要性质”体现为该标准的46个中类以及73个小类及范围。以该标准第二大类“公共设施用地”（类别代号C）为例，下分中类“商业金融业用地”（类别代号C2），范围包括商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地。以下再分小类“商业用地”（类别代号C21），范围包括综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地。从中可以看出，所谓的“土地使用性质”并不是个独立的概念，在使用中实际体现为土地用途。 3、关于国有土地使用权取得方式 《土地管理法》第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。《中华人民共和国土地

集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告

集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践 摘要： 1、《土地管理法》已经完成修改，但是其他配套法律法规尚未进行修订，关于经营性建设 用地的用途、出让、抵押、处置有较多不明确的地方，但是按照集体经营性建设用地和国有建设用地同权同责的基本思路，规则也会类似。 2、农村集体经济组织（包括经济合作社、经济联合社、经济联合总社）是集体经营建设用 地入市的主体，根据试点地区经验，也可以组建统一的入市平台公司，由该公司作为入市和金融业务的开展主体，信用风险判断时需要予以关注。 3、集体土地出让的土地使用权的期限与同类用途的国有建设用地使用权期限趋同；出租期 限有可能受到合同法20年的限制，具体需待政策法规进一步明确。 4、集体经营性建设用地抵押可参照同类用途的国有建设用地执行。 5、土地入市及再转让环节，收入扣除取得成本和开发成本后，需要按比例缴纳土地增值收 益调节金。 6、市场已有的针对集体经营性用地的融资方案有土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营 贷款、商业用房按揭贷款，覆盖集体土地从整理入市到持有阶段。 7、试点地区的政策法规由较多是不公开的，且试点的事项是没有特别明确的法律法规规定。 金融机构如果要介入类似项目，建议与当地的发改委、规划与自然资源部门对不明确的事项进行详细的调查。 8、如北京地区，土地竞拍保证金是缴纳至镇级统筹公司，可关注该类企业的存款营销。 一、试点时期的政策文件体系及北京市的相关规定 根据相关文件，集体经营性土地入市试点自2015年始，至2019年12月31日开展试点的法律授权文件到期。2020年开始后续将衔接修改后《土地管理法》，试点期间全国及北京市依据的法律法规及相关政策文件如下： (一)中共中央 2014年12月中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出改革试点的主要任务“建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告我县于2015年3月被确定为国家农村集体经营性建设用地入市试点，为期三年。三年来，该县抢抓试点契机，大胆改革探索，促进了区域经济的发展，取得明显的成效。按照全省农村工作电视电话会议上省长XX“对XX县农村土地入市改革试点跟踪调查、总结经验，在全省推广”的指示精神。市委政研室（改革办）就XX县农村集体经营性建设用地入市试点情况进行了专题调研。 一、试点的主要做法 在国土资源部和省改革试点领导小组的正确领导下，在省国土资源厅及市委、市政府的大力支持下，XX县农村集体经营性建设用地入市试点工作严格按照中央有关要求积极探索，扎实推进，制定了13项集体经营性建设用地入市试点制度，初步建立了兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，形成了一整套程序严谨、制度规范、流转顺畅的土地征收和农地入市程序，在探索多种保障形式、住宅用地入市和统筹相关改革发挥集群效应等方面，取得了良好的试点效果和社会效应。 一是严格入市程序，切实保障农民利益。为充分发扬村民民主权利，由农民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市，我县制定了周密的入市交易程序：村集体先行酝酿，严格执行“四议两公开”制度，村民表决决定，逐级向上申请；乡镇审核地块权属，消除纠纷隐患；县里审查“符合规划、用途管制、依法取得”三个基本前提，做到底清数明。入市项目获批后，村民就地价评估、入市方案、收益分配等再次执行“四议两公开”，由村民自主决策、决议入市。 通过试点，形成了六种比较成熟的保障失地农民收益的办法：第一是逐年支付租

金；第二是一次性支付土地收益；第三是作价入股，每年持股分红；第四是租金保底加分红，每年收取租金，定期分红；第五是资金补偿加就业安置；第六是留置物业，用入市土地交换得到入市项目的商业门市、物业管理，让长远生计有了保障。 二是制定土地入市制度，确保土地依法入市。为确保入市交易程序合法、合规，初步制定了13项土地入市相关制度，强化过程和环节控制，从入市主体和入市地块的合法确认、入市方式及程序，到土地增值收益分配、入市抵押贷款、纠纷解决办法等等，都明确了具体运行步骤，严格按照13项制度履行相应的程序，确保了土地入市交易有章可循，有法可依。 三是加强事后评估,注重试点经验总结。每一宗土地完成入市后，领导组办公室都及时进行分析总结，评估入市成果,并就此提炼总结，完善制度，慎重提出修改建议。通过对13项制度运行情况进行集中评估分析，就其中5项进行了修订完善（修订2项，完善3项，修改23条），“入市管理办法、入市不动产登记办法、使用权抵押贷款管理办法、调整入市工作程序”等4项制度，修改完善后经县领导组同意，投入实践；“入市土地增值收益调节金征收使用管理实施细则”，已经省国土资源厅、财政厅审核批准，投入运行。 目前，全县共完成农村集体经营性建设用地入市14宗、195.75亩。按入市途径分，就地入市11宗，村庄整治入市3宗；按入市方式分，出让2宗、租赁4宗，作价入股8宗；按入市用途分，工业2宗，商业7宗，住宅兼容商业1宗，旅游4宗。另外还有7宗640亩土地调整入市实施方案已批复。 二、试点取得的成效

土地用地适宜性分析

土地用地适宜性评价 1．方法 本次用地适宜性评价，首先确定适宜和限制用地的各因子，赋予适宜度权重值。利用遥感图像解译数据和基本统计资料，将其制作成同一坐标体系、同一比例尺的电子图层，利用GIS软件进行叠加分析，集成为用地适宜性综合评价空间数据库。 2．用地适宜程度评价 因子根据不同的分类标准可分为建设性因子与保护性因子或弹性因子与刚性因子。弹性因子的分值范围具有一定的调整可变性余地，故应根据保护或发展的价值取向分配一定的权重，刚性因子主要指风景区、自然保护区、饮用水水源等需要绝对保护的因子，其保护范围基本没有调整改变的余地，不分配权重。 2.1自然限定性 （1）地形因子（高程）

土地适宜性综合评价高程因子分级表 在地形（高程）的分析之上进行重分类，对不同高程范围赋予不同的分值。高程在245米到265米之间的用地最适宜性最强，城乡发条件最好，赋值为10分；高程为265到284米之间的用地建设经济性比前者有所差别，但其他各项条件相类似，赋值为8；高程为284到304米之间的用地在规划去中部为带状分布，规划去区部则集中分布，城乡发展有一定的限制，赋值为5；高程为304到323的区域城乡发展限制较强，赋值为3；高程在343米以上的用地限制性强，赋值为1。结果见下图。

（2）地貌因子（坡度） 土地适宜性综合评价坡度因子分级表 本次评价将地表坡度分为五级。小于等于8度土地城市布局自由度大，建设成本较低，划为适宜开发用地；8—15度土地，城乡发展有一定限制，需一定经济投资和一定工程措施，划为优化开发用地；15—25度土地，城乡发展受限制，需较多经济投资和一定量工程措施，划为一般开发用地；25—45度土地，城乡发展受较大限制，需大量经济投资和工程措施，划为一般保护用地，待经济实力增强，技术提高的情况下，不排除将其部分土地加以应用；大于45度土地，不仅城乡发展建设困难，经济投资巨大，还必须采取大量的工程措施，运行成本高，在开发建成后，在暴雨和人为不良活动干涉下，易造成边坡失稳，造成不必要的生命财产的损失，故划为禁止开发用地。见下图：

经营性基础设施用地地价评估探讨

经营性基础设施用地地价评估探讨 根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)第十七条推进土地资源的市场化配置规定。严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。 国土资源部部长孙文盛在纪念《土地管理法》颁布20周年座谈会上的发言说到，依法合理用地，促进科学发展，必须积极培育和发展土地市场。要深化土地市场体系建设，充分发挥市场配置资源的基础性作用。扩大国有土地有偿使用范围。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，一律以招标、拍卖、挂牌方式出让。稳步推进工业用地的招标、拍卖、挂牌出让和经营性基础设施用地有偿使用。经营性基础设施用地逐步从过去的划拨模式转变为现在的招标、拍卖、挂牌或出让，在这种情况下，经营性基础设施用地地价的评估首当其冲。 一、经营性基础设施用地价格及其影响因素 （一）经营性基础设施用地与经营性基础设施用地价格 1．经营性基础设施用地含义

根据中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)，经营性基础设施用地可以理解为08类公共管理与公共服务用地中086小项公共设施用地，指用于城乡基础设施的用地，包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。 2．经营性基础设施用地价格含义 经营性基础设施用地价格是指在正常市场条件下，经营性基础设施用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日经营性基础设施用地所能够实现的价格。 经营性基础设施用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。 （1）从价格产生的根本原因上看：经营性基础设施用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。 （2）从价格形成的过程看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。 （3）从价格的本质看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地权利及其预期收益的价格，经营性基础设施用地价格的本质是经营性基础设施用地地租的资本化 3．经营性基础设施用地估价的含义 所谓经营性基础设施用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响经营性基础设施用地价格因素的基础上，对经营性基础设施用地在估价期日客观合理价格的评定过程。