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开发商与地方政府_消费者在房地产市场中的博弈分析

收稿日期：２００６－０２－２７

作者简介：何元斌（１９７１－），男，云南曲靖人，中国人民大学商学院博士。

北京工商大学学报（社会科学版）

ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＢＥＩＪＩＮＧＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹＡＮＤＢＵＳＩＮＥＳＳＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹ（ＳＯＣＩＡＬＳＣＩＥＮＣＥ）

Ｖｏｌ．２１Ｎｏ．３Ｍａｙ．２００６

第２１卷第３期２００６年５月

开发商与地方政府、消费者在房地产市场中的博弈分析

何元斌

（中国人民大学

商学院，

北京

１００８７２）

摘要：房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业，尤其是关系到经济发展、土地资源的合理配置和人民生活水

平改善的住宅房地产，从土地购置开始，经过房产的开发建设，到进入消费和服务等各个环节的运行过程中，都涉及到各级政府、房地产开发商和广大消费者等各方的利益。利用博弈论的分析方法，针对在土地交易市场和房地产消费市场中各主要参与者的市场行为利益的博弈分析，可以为政府部门、开发商和消费者提供一定的决策参考，也为房地产市场体系的建设提出一些政策建议。

关键词：博弈分析；房地产市场；拍卖；均衡中图分类号：

Ｆ２２４．３２文献标识码：Ａ文章编号：１００９－６１１６（２００６）０３－９８－０５

一、前言

房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业，具有关联度大、带动力强的特点，在工业化、城市化和现代化的进程中，房地产业逐步成为国民经济发展中的主要经济增长点。对于关系到经济发展、土地资源的合理配置和人民生活水平改善的住宅房地产，从土地购置开始，经过房产的开发建设，到进入消费和服务等各个环节的运行过程中，都涉及到各级政府、房地产开发商和广大消费者等各方的利益。而当前我国房地产市场整体的结构发展态势是区域性的寡头垄断①

。随着城市化进程的加快、

土地资源的有偿使用和住房制度改革的深入，由于制度因素和房地产市场本身的特点（区域性的寡头垄断、信息不对称等），使得我国目前房地产市场存在着一系列问题：房地产市场总体上处于供给的结构性过剩和高房价收入比以及消费预期导致的居民有效需求能力不足的状态；商品房的高空置率和居民住房不足的矛盾；土地资源的低效率使用等等。

本文试图利用博弈论的分析方法，针对在土地交易市场、房地产开发建设市场和房地产消费市场中各主要参与者的市场行为（策略互动关系及其策略均衡），建立一个房地产市场的分析框架，为政府部门、开发商和消费者提供一定的决策参考，也为房地

产市场体系的建设提出一些政策建议。

二、地方政府和开发商在土地交易市场的博弈

土地交易市场指地方政府根据城市发展和建设的需要，代表国家将城镇国有土地或征为国有的农村集体用地进行土地的使用权出让的场所，土地是开发商在进行房地产商品开发时必须的首要资源，可以说，土地的产权交易市场是房地产市场的源头市场。而土地资源的稀缺性决定土地供给缺乏弹性，土地资源的配置带有明显的行政性，因此，我国的土地市场是由国家垄断的交易市场。

从我国土地政策的演进过程看，１９９８年

《土地管理法》的修正，市场配置资源的原则确立和土地拍卖制度的推行，标志着土地交易的市场化和国有土地有偿使用制度的全面实施；２００１年《国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》和２００３年《关于加强土地资产管理的通知》的相继出台与实施，国家从宏观的角度加强土地供给总量和结构的控制，经营性土地实行招标、

拍卖制度，土地交易市场逐步实现规范化。同时，由于信息的不对称、制度的缺陷和市场主体行为的不规范，我国当前的土地市场仍然存在权力“寻租”、土地使用效率低等问题。

９８??

土地交易市场秩序是土地市场参与者之间博弈的结果，它主要涉及到国家、地方政府、房地产开发商三方的利益，在市场的交易过程中，既存在交易双方（政府与开发商）之间的利益博弈，又有买方（开发商）之间的博弈，各参与者都想在约束条件下以利益最大化进行博弈。国家和地方政府的博弈主要是解决在土地交易市场中收益分配的均衡协调问题。我们现在主要来分析在房地产区域土地交易市场中地方政府与房地产开发商之间的不完全信息静态博弈。

对于地方政府与房地产开发商之间的不完全信息动态博弈，杨建荣等在“政策因素与中国房地产市场发展路径”一文中，分析了房地产市场过热和萧条的非均衡状态下，政府通过土地供给、财政金融等政策和开发商的投资行为的博弈。在土地交易市场中地方政府与房地产开发商之间的博弈主要体现在土地的供给政策和交易规则制定，地方政府与房地产开发商如何实现各自效用最大化。土地的出让方式的不同，土地资源的配置效率是不同的。况伟大在“土地政策与房地产业发展”（２００４）一文中，通过对不同土地出让政策导致土地对资本的边际替代率不同的分析，得出有偿使用土地可以提高土地的出让绩效，有效地避免土地资源的闲置和浪费。

设土地的开发交易量为ｑ，土地的开发成本为ｃ（ｑ），从图１可看出，在开发土地的条件下，如果采用协议出让的方式，则开发商的收益Ｒ１＝ｖ１（ｑ），而政府的土地收益为－ｃ（ｑ），经营性土地如采用此方式出让，不可能有交易的纳什均衡解，而且会导致土地资源的低效率使用和政府权力寻租带来的腐败现象。采用对ｎ个开发商招标拍卖的方式出让土地使用权，开发商的收益Ｒ＝ｖ（ｑ）－ｃ（ｑ），政府的收益Ｅ＝ｃ（ｑ），根据土地交易双方的效用最大化和土地市场供需平衡的原则，交易的博弈分析：

在均衡条件下，开发商收益的最大化一阶条件为Ｒ

ｑ＝０，即ｖ′（ｑ）－ｃ′（ｑ）＝０；政府收益的最大化一阶条件为Ｅ

ｑ＝０，即ｃ′（ｑ）＝０。由此可见，政府和开发商在土地交易的博弈均解为：ｖ′（ｑ）＝ｃ′（ｑ）＝０。也就是说，在招标拍卖出让土地使用权时，政府和开发商均可以实现完全竞争市场下的收益最大化。

针对我国当前经营性土地实行招标、拍卖或挂牌出让的原则，可采用一级密封价格拍卖博弈模型来分析地方政府与房地产开发商之间在房地产交易市场中招标的博弈状况②。

１．首先分析招标拍卖博弈模型

博弈模型作如下假设：

１）密封价格拍卖是指招标方和投标方在信息不完全的情况下，投标者根据自己和竞争者对所竞拍的土地估价判断来选择出价策略，故属于不完全信息静态博弈。

２）博弈参与者的理性假设，即参与者各自利益最大化原则。

３）发标人是政府，政府对招标出让土地的基础评估价值，即保留价格为ｖ（随机变量），ｖ∈［ｖｍｉｎ，ｖｍａｘ］。

４）设有ｎ开发商，ｖｉ（ｉ＝１，２．．．ｎ）是第ｉ个开发商对该地段的评估价值（保留价格），且ｖｉ具有相互独立、相同的定义在［０，１］区间上的均匀分布函数。ｂｉ（ｉ＝１，２．．．ｎ）是第ｉ个开发商的报价，ｂｉ≥０。中标者的净效用为Ｖｉ－ｂｉ，非中标者效用则为０。

５）土地拍卖过程中，中标者为所有符合招标文件的有效投标人中报价最高者，故第ｉ投标人的支付函数为：

２．招标策略分析

由于博弈的利益最大化原则，投标人ｉ的报价ｂｉ是其评估价值ｖｉ的严格递增可微函数。每个投标人因博弈的对称性，其最优策略函数相同，故只用分析对称的均衡报价战略：ｂ＝ｂ＊（ｖ）。

３．博弈的均衡分析

由于招标人与投标人之间除招标文件的规定外，不存在其他具有约束力的协议，各参与者相对独立地作出自己的决策，故此博弈为不完全信息的非合作博弈问题。对给定投标人ｉ基准报价Ｖ和投标报价ｂ，其支付期望函数为：ｕｉ＝（ｖ－ｂ）дｐｒｏｂ（ｂｉ＜ｂ）＝（ｖ－ｂ）Фｎ－１（ｂ）（２）

其中，ｐｒｏｂ（ｂｉ＜ｂ）是ｂｊ＜ｂ的概率，Ф（ｂ）＝ｂ－１（ｂ）是ｂ的逆函数即投标人选择ｂ时其评估价值为Ф（ｂ）。

开发商博弈过程中效用最大化，即ｍａｘｕｉ＝ｍａｘ（ｖ－ｂ）Фｎ－１（ｂ），在均衡条件下，Φ（ｂ）＝ｖ，最优化的一阶条件简化为：－ｖｄｖ＋（ｖ－ｂ）（ｎ－１）ｄｖ＝０。则其最优解为ｂ＊（ｖ）＝（１－

１

ｎ）ｖ。

从上式可以看出：

１）如果有ｎ个投标人竞标，最优报价ｂ＊（ｖ）为（１－１／ｎ）ｖ，而且，每个投标人可以略低于其估价进行报价。但是，ｂ＊（ｖ）随投标人数ｎ的增加而增加，当ｎ→∞时。ｂ＊（ｖ）→ｖ，即参加投标的开发商越多，政府所获得的土地出让金越多，几乎得

房地产土地市场（Ｎ）

不出让出让

（０，０）协议出让

招标拍卖

（ｖ１（ｑ），－ｃ（ｑ））（ｖ（ｑ），－ｃ（ｑ），ｃ（ｑ））图１政府与房地产开发商土地交易的博弈模型

０，若ｂｉ＜ｂｊ

μｉ（ｂｉ，ｂｊ，ｖｉ）＝｛（ｖｉ－ｂｉ）／ｎ，若ｂｉ＝ｂｊ（１）

ｖｉ－ｂｉ，若ｂｉ＞ｂｊ

何元斌：开发商与地方政府、消费者在房地产市场中的博弈分析

第２１卷第３期

ｉ≠１

ｂｂ

９９

到了开发商价值的全部；而中标的开发商支付（ｖ－ｂ＊（ｖ））趋于０，此时，参加投标的开发商就陷入了“囚徒困境”。这样也就使得开发商产生“合谋”、

“串标”的动机，而且，在实际土地拍卖的操作过程中，过多的投标人将导致拍卖的低效率和交易成本的增加。

２）每个投标人的最优报价与（政府）发标人的基础估价的差（ｖ－ｂ＊（ｖ））＝ｖ／ｎ可认为是发标人的成交价值损失支付。当ｎ很小时，在均衡条件下，土地使用权归出价最高者所有，土地资源得到了优化配置，但却加大了发标人的成交价值损失支付。特殊地，当ｎ＝１时，则出现市场无竞争机制的局面，土地资源的配置只能通过无偿划拨、协议出让方式，这样很容易出现土地交易市场中的权力寻租的腐败行为，除非采用标有底价的挂牌出让。

如果采用第二密封价格土地拍卖③。在招标过程中，投标人ｉ只有当其报价大于其他投标人提出的最高报价Ｂ时（即ｖｉ＞Ｂ），才能赢得支付为价格Ｂ的拍卖，此时，Ｂ为拍卖的第二最高竞价。对于投标人来说，当其报价低于其估价ｖｉ时，将会使其承担失去拍卖机会的风险，而报价高于其估价时，也将因赢得拍卖而承担支付高于其估价的风险，因此，在第二密封价格拍卖中，每个投标人以自己的估价进行报价拍卖是唯一的弱占优竞价策略。

４．拍卖博弈模型的讨论

采用ｎ竞拍人（开发商）独立估价的土地公开拍卖。开发商可以在观察到其他竞争对手的报价信息后轮流增加报价，当开发商报价ｂｉ达到其估价ｖｉ时即退出拍卖，最终，赢得拍卖的开发商报价高于其他开发商的最高估价，这与第二最高估价拍卖相似，因此，这是典型的不完全信息的动态博弈。同样，参加拍卖的开发商越多，政府所获得的土地收益越多，而得到土地使用权的开发商的支付ｖ－ｂ＊（ｖ）也就越小。

总之，无论采取上述哪种土地使用权出让的交易方式，博弈中交易的各方都面临一个基本矛盾，对开发商而言，报价越高，中标的机会就越大，但其支付（中标后的收益）也就越小。对于土地出让方（政府）而言，上述的土地交易方式中，无论是密封价格拍卖（招标），还是公开拍卖，给政府带来的收益是一样的（此结论在杰弗瑞?Ａ?杰里、菲利普?Ｊ?瑞尼著的“高级微观经济学理论”的ｐ３６３－３６８中得到证明）。

５．交易的博弈规则的设计建议

在交易规则的设计中，由于土地市场的地域性和垄断竞争的特点，加上当开发商具有较少和信息不完全时，其出价较低，开发商形成“合谋”，采取共同开发、经济补偿和轮流“坐庄”等合谋方式，既会使得政府的土地成交价值损失支付加大，也破坏了正常的土地市场交易秩序。因此，政府对土地拍卖的规则的设计改进对于在不完全信息下如何提高土地资源配置效率、保证政府的土地收益和规范土地交易市场秩序等都尤为重要。一是逐步健全和完善土地市场交易制度、相关的法律法规和监督机制，在保证土地的科学规划、合理利用的基础上，经营性土地实行市场化运作，有效防止政府的寻租现象。二是可以预先设置底价，避免低价中标带来的损失。还可以通过投标费、保证金等约束，增加投标者的投标成本，从而激励投标者积极争取中标，提高成交率和成交价格④。当然，拍卖方式的选取、底价、投标费及保证金的设置水平需要对拍卖标的的估价、可能的投标人数以及投标人对标的的估价概率分布进行综合分析和考虑。否则，拍卖难以达到理想效果。

三、开发商与消费者在房地产交易市场的博弈

当前我国房地产市场中一方面开发投资过热、供给结构不合理，另一方面房价持续上扬、商品房的空置率高居不下，居民消费中的有效需求得不到满足。在房地产交易市场中，开发商与消费者之间的交易博弈，即供给方与需求方的博弈最终也是形成房地产价格波动的主要因素之一。关于房地产的价格分析方法，有在市场均衡的状态下，买卖双方在分析建筑物价格的属性特征和需求的基础上使得房地产商品交易效用最大化的Ｈｅｄｏｎｉｃ定价模型⑤，也有目前欧美发达国家广泛运用的通过研究消费者消费意愿形成房地产商品的价格的条件估价法（简称ＣＶＭ）。下面通过房地产开发商与消费者在交易过程中的双方叫价博弈模型⑥分析，如何达到交易的价格和量的均衡。

１．交易博弈模型的假设

（１）博弈的参与人为房地产商品交易的开发商和消费者，且交易双方具完全理性，即符合各自利益最大化选择的原则。

（２）交易的规则按双方叫价交易的原则。买方的估价和报价为ｖｂ、ｐｂ；卖方的估价和报价为ｖｓ、ｐｓ，且ｖｂ和ｖｓ在［０，１］区间上的均匀分布。

（３）交易过程中存在信息不对称。开发商处于信息优势地位，既拥有房地产商品的位置、交通和户型等公开信息，也具有建造成本、质量和增值潜力等隐蔽信息；而消费者拥有的是部分公开信息和消费能力、心理预期及个人偏好等私人信息。

（４）博弈过程为线性价格策略的静态贝叶斯博弈。

２．交易博弈的均衡分析

在博弈过程中，买方和卖方的价格策略分别为ｐｂ（ｖｂ）、ｐｓ（ｖｓ），当交易双方的报价［ｐｂ（ｖｂ），ｐｓ（ｖｓ）］为静态贝叶斯纳什均衡时，须满足下式：

买方：ｍａｘ［ｖｂ－１

２

（ｐｂ＋Ｅ［ｐｓ（ｖｓ）ｐｂ≥ｐｓ（ｖｓ）］）］ｐ｛ｐｂ≥ｐｓ（ｖｓ）｝卖方：ｍａｘ［

１

２

（ｐｓ＋Ｅ［ｐｂ（ｖｂ）ｐｂ≥ｐｓ］）－ｖｓ］ｐ｛ｐｂ（ｖｂ）≥ｐｓ｝｛ｐｂ

ｐｓ

北京工商大学学报（社会科学版）２００６年第３期１００

＊＊

ｖｂ

ｖｂ＝ｖｓ

交易区域

ｖｂ＝ｖｓ＋１／４

１／４１

０

１

ｖｓ

图２

交易双方的线性策略均衡的交易区域

＊＊何元斌：开发商与地方政府、消费者在房地产市场中的博弈分析

第２１卷第３期为了简化分析，对交易双方的价格策略进行线性假设：

即ｐｂ（ｖｂ）＝ａｂ＋ａｖｂ，ｐｓ（ｖｓ）＝ａｓ＋βｖｓ。由交易双方收益最大化的一

阶条件求得纳什均衡解为：ｐｂ（ｖｂ）＝１／１２＋２ｖｂ／３，ｐｓ（ｖｓ）＝１／４＋２ｖｓ／３。（推导过程见张维迎著《博弈论与信息经济学》１９９６版的ｐ２６３－２６５）

在房地产的实际交易过程中，只有满足ｐｂ（ｖｂ）＞ｐｓ（ｖｓ）（即）ｖｂ≥ｖｓ＋１／４时才会产生交易，交易双方的线性策略均衡的交易区域可见图２所示。

３．交易的效率分析与建议

上述的分析可以看出，即使消费者对房地产商品的估价高于开发商的估价（ｖｂ≥ｖｓ），交易也不一定发生。这就是由于在博弈模型设计的假设中的信息不对称、交易双方符合各自利益最大化选择的理性原则，而导致的交易效率损失

（图２中的阴影部分）。在我国当前房地产市场的非均衡供求状态中，考虑到消费者对房地产商品的消费能力、心理预期及个人偏好等决定了其对成品估价的影响，当住房消费者的购房预期低于其对房地产商品的估价时，则房地产交易的规模将进一步下降。

另外，在房地产市场中，也同时存在居住消费者和投机投资者之间的价格博弈，购房投机者和实际消费者的交易目的是不相同的，一般来说，购房投机者消费能力、心理预期优于消费者，在房地产交易博弈中更容易接受报价而达成交易，可以说，消费者和投机投资者之间的价格博弈也是导致高房价的因素之一。

因此，在房地产商品的交易市场中，对如何提高房地产流通效率，保证房地产市场的正常运行，提出一些对策和建议：

（１）规范房地产价格的分析评价体系，建立完善的信息披露机制。鼓励和支持中介咨询服务机构的建设，作为开发商和消费者之间的信息沟通，减少交易过程中的效率损失。

（２）建立和完善房地产市场的预警机制。一方面，可以有效地指导开发商的房地产投资，另一方面也可以增强消费者的理性消费，降低投机者的投资行为，从而保证房地产价格正常波动。

（３）加强政府的宏观调控作用。全面开放、规范和搞活商品房交易市场，建立、

健全商品房交易的法律和法规，加大查处和打击市场中的违法和腐败问题的力度，以保证商品房交易的顺利进行。

注

释：

①对于我国当前房地产市场的结构态势，目前学者看

法不一。吴拯

（２００２）根据深沪债券交易所的上市公司的销售额ＣＲ１４＝３．７％，认为我国房地产市场结构特征为集中度较低的过度竞争和规模不经济；况伟大（２００３）在研究北京

住宅房地产市场结构的发展时，提出了因制度因素和市场因素造成的寡头垄断和价格合谋；苗天青

（２００４）从房地产市场的区域性、市场的进入壁垒以及房地产产品的差别性分析，认为我国房地产属于竞争不足的区域性寡头垄断市场。

②张维迎所著

《博弈论与信息经济学》中的一级密封价格拍卖（ｔｈｅｆｉｒｓｔ－ｐｒｉｃｅｓｅａｌｅｄａｕｃｔｉｏｎ）博弈模型（ｐ．２５８－

２６１）。

③杰弗瑞?Ａ?杰里、菲利普?Ｊ?瑞尼著，王根蓓译．高级微观经济学理论［Ｍ］．上海财经大学出版社，２００３．Ｐ３５９－３６２。

④谢识予．经济博弈论［Ｍ］．上海：复旦大学出版社，２００２．

关于拍卖规则的设计问题（ｐ．３３６－３３７）。

⑤Ｈｅｄｏｎｉｃ定价模型的适用假设：１）在完全竞争的市

场状况下，只考虑商品的属性；２）不考虑房地产商品的区域性、异质性以及消费者的消费意愿；３）商品的属性遵循边际效用递减规律，即函数具有凸性特征。

⑥Ｃｈａｔｔｅｒｊｅｅ，Ｋ．ａｎｄＷ．Ｓａｍｕｅｌｓｏｎ．１９８３，Ｂａｒｇａｉｎｉｎｇｕｎ－ｄｅｒＩｎｃｏｍｐｌｅｔｅＩｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ［Ｍ］．ＯｐｅｒａｔｉｏｎＲｅｓｅａｒｃｈ３１：８３５－５１。

参考文献：

［１］苗天青．我国房地产业：结构、行为与绩效［Ｍ］．北京：经济科学出版社，２００４．

［２］张维迎．博弈论与信息经济学［Ｍ］．上海：上海三联书

店，上海人民出版社，１９９６．

［３］谢识予．经济博弈论［Ｍ］．上海：复旦大学出版社，２００２．

［４］杰弗瑞Ａ．杰里、

菲利普Ｊ．瑞尼著，王根蓓译．高级微观经济学理论［Ｍ］．上海：上海财经大学出版社，２００３．

［５］泰勒尔（法）．产业组织理论［Ｍ］．北京：中国人民大学出版社，１９９７．

［６］张红编著．房地产经济学讲义［Ｍ］．北京：清华大学出

版社，２００４．

［７］杨建荣等．政策因素与中国房地产市场发展路径［Ｊ］．

财经研究．２００４，（４）．

［８］况伟大．土地政策与房地产业发展［Ｊ］．改革．２００４，（５）．

１０１

ＡＧａｍｅＴｈｅｏｒｙＡｎａｌｙｓｉｓｏｎＤｅｖｅｌｏｐｅｒ，ＬｏｃａｌＧｏｖｅｒｎｍｅｎｔａｎｄＣｏｎｓｕｍｅｒｓｉｎＲｅａｌＥｓｔａｔｅＭａｒｋｅｔ

ＨｅＹｕａｎｂｉｎ

（ＢｕｓｉｎｅｓｓＳｃｈｏｏｌ，ＲｅｎｍｉｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＣｈｉｎａ，Ｂｅｉｊｉｎｇ１００８７２）

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ａｓｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｉｓａｎｉｍｐｏｒｔａｎｔｐｉｌｌａｒｉｎｄｕｓｔｒｙｉｎｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｎａｔｉｏｎａｌｅｃｏｎｏｍｙ，ｔｈｅｈｏｕｓｉｎｇｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｓｐｅｃｉａｌｌｙｃｏｎｃｅｒｎｓｔｈｅｅｃｏｎｏｍｉｃｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｔｈｅｒａｔｉｏｎａｌｄｉｓｐｏｓｉｔｉｏｎｏｆｌａｎｄｒｅｓｏｕｒｃｅｓａｎｄｔｈｅｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔｏｆｐｅｏｐｌｅ＇ｓｌｉｖｉｎｇｓｔａｎｄａｒｄ．Ｉｎｔｈｅｏｐｅｒａｔｉｏｎａｌｃｏｕｒｓｅｏｆｖａｒｉｏｕｓｐｒｏｃｅｄｕｒｅｓｆｒｏｍｌａｎｄｐｕｒｃｈａｓｅ，ｈｏｕｓｉｎｇｐｒｏｊｅｃｔｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｎｄｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｔｏｈｏｕｓｉｎｇｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎａｎｄｓｅｒｖｉｃｅ，ｉｔｉｎｖｏｌｖｅｓｔｈｅｉｎｔｅｒｅｓｔｓｏｆａｌｌｐａｒｔｉｅｓｃｏｎｃｅｒｎｅｄｉｎｃｌｕｄｉｎｇｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔａｔａｌｌｌｅｖｅｌｓ，ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｅｒ，ｖａｓｔｍａｊｏｒｉｔｙｏｆｃｏｎｓｕｍｅｒｓａｎｄｓｏｏｎ．Ｗｉｔｈｔｈｅｕｓｅｏｆｇａｍｅｔｈｅｏｒｙｔｏａｎａｌｙｚｅｔｈｅｉｎｔｅｒｅｓｔｓｂａｓｅｄｏｎｔｈｅｂｅｈａｖ－ｉｏｒｓｏｆｍａｉｎｐａｒｔｉｃｉｐａｎｔｓｉｎｔｈｅｌａｎｄｐｕｒｃｈａｓｅｍａｒｋｅｔａｎｄｈｏｕｓｅｃｏｎｓｕｍｉｎｇｍａｒｋｅｔ，ｔｈｉｓｅｓｓａｙｏｆｆｅｒｓｓｏｍｅｒｅｆｅｒｅｎｃｅｓｔｏｔｈｅｆｉｎａｌｄｅｃｉｓｉｏｎｓｆｏｒｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ，ｄｅｖｅｌｏｐｅｒａｎｄｃｏｎｓｕｍｅｒｓ，ａｎｄｉｔａｌｓｏｐｒｏｐｏｓｅｓｓｏｍｅｐｏｌｉｃｙｒｅｃｏｍｍｅｎｄａｔｉｏｎｓｆｏｒｔｈｅｃｏｎ－ｓｔｒｕｃｔｉｏｎｏｆｍａｒｋｅｔｓｙｓｔｅｍｉｎｒｅａｌｅｓｔａｔｅ．

ＫｅｙＷｏｒｄｓ：ｇａｍｅｔｈｅｏｒｙａｎａｌｙｓｉｓ；ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔ；ａｕｃｔｉｏｎ；ｅｑｕｉｌｉｂｒｉｕｍ

（本文责编宋冬英）

［９］卢金北等．基于交易的房地产定价模型研究［Ｊ］．沈阳

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［１３］何立胜，李世新．企业与政府配置资源的二重性［Ｊ］．

河南师范大学学报（哲学社会学版），２００４，（６）．

北京工商大学学报（社会科学版）２００６年第３期

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近五年中国房地产发展变化(DOC)

近五年中国房地产发展变化 2016年巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例）第一部分：宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系（4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响（5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析第二部分：区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）；整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）；价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

基础设施建设：中央政府和地方政府之间的博弈分析

1、分析：基础设施建设：中央政府和地方政府之间的博弈分析过程：（1）基本概念表1 模型字母解释中央政府：R C =(E C +E L ) γ(I C +I L )β (1) 地方政府：R L =(E C +E L ) α(I C +I L )β (2) 其中0<α,β,γ<1；α+β≤1,γ+β≤1。同时因为基础设施投资有外部效应，中央政府会考虑这种效应而地方政府不考虑，因此要假定α<γ。（2）目标函数假定中央政府和地方政府的目标都是在满足预算约束的前提下最大化各自的收益函数。那么，中央政府的线性规划问题是： maxR C =(E C +E L ) γ(I C +I L )β (3) s.t. E C +I C ≤B C , E C ≥0,I C ≥0 地方政府的问题是： maxR L =(E C +E L ) α(I C +I L )β (4) s.t. E L +I L ≤B L , E L ≥0,I L ≥0 假定预算约束条件的等式成立。解上述优化问题公式(3)(4)，可得到中央政府和地方政府的反应函数分别为：中央政府反应函数： ? ?????-++=0,)(max *L L C C E B B E βγγ (5) 地方政府反应函数： ? ?????-++=0,)(max *C L C L E B B E βαα (6) 由公式(5)(6)反应函数可知，地方政府在基础设施上的投资每增加一个单位，中央政府的最优投资就减少一个单位；反之亦然。 C L L C L C L C E E B B B B E E +=++>++=+*)()(*βαα βγγ (7) 由公式(7)可知，中央政府的基础设施的最优投资总规模大于地方政府的基础设施的最

2013年上半年全国房地产市场分析报告

2013年上半年全国房地产市场分析报告一、房地产开发投资完成情况 2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。 1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。 1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。

二、商品房销售和待售情况 1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。 1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。中部地区商品房销售面积12754万平方米，增长29.1%，增速回落7.3个百分点；销售额6158亿元，增长40.3%，增速回落10.0个百分点。西部地区商品房销售面积12569万平方米，增长20.6%，增速回落2.2个百分点；销售额6229亿元，增长29.9%，增速回落2.5个百分点。 6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。

第五章房地产市场与市场分析

第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述 1、简述影响房地产市场转变的社会经济力量？答：影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：（1）金融业的发展。（2）信息、通信技术水平的提高。（3）生产和工作方式的转变。（4）人文环境的变化。（5）自然环境的变化。（6）政治制度的变迁。第二节房地产市场的供求关系 1、简述影响房地产市场的需求因素？答：（1）价格需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如下图所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，及对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。

（2）收入变化一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而导致曲线向右平移。（3）其他商品价格的变化。（4）对未来的预期。（5）政府政策的变化。 2、简述影响房地产市场的供给因数？答：（1）价格价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系，由于价格上升或下降会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条右上方倾斜的一条曲线。因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会是可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求与价格的关系相反，为正相关关系。 0 1某类物业的单位价格单位时间需求数量

（2）房地产开发成本（3）政府政策的变化（4）对未来的预期第三节房地产市场结构与市场指标 1、简述房地产市场的结构？答：从宏观上说，房地产结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。（1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。（2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，P 0 Q Q 1 Q 2 S 2 新建住宅供应量

中国政府上下级博弈论

浅论中央与地方的博弈一、问题的引入改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，但中央政府与地方政府的矛盾和问题也日益突出。中央与地方的关系自古有之，但不同时期其具体的表现形式各异。在现阶段，中央政府与地方政府的关系已经不再是计划经济体制下的单纯意义上的“上传下达”的关系。中国的经济改革是一场自下而上的制度变迁过程，即地方政府“强迫”上级政府同意变革的过程，这也是中国经济转轨得以成功的关键。随着改革的深入，中央与地方政府的矛盾开始加剧：中央政府的许多政策出台后，地方政府并不认真执行。上有政策，下有对策。二者的政策博弈陷入白热化。近些年来，在宏观调控、环境保护、三农问题、农民工等诸多问题上，都可以看到中央政府与地方政府政策博弈的影子。在改革发展中，中央与地方的矛盾十分突出：一方面是中央政府为了克服市场失灵，运用政府手段加强宏观调控，以求达到资源的合理有效利用；而另一方面，地方政府已经不完全是过去意义上的中央从属机关。因其所代表的地方利益与中央政府的宏观利益存在分歧，地方政府在政策制定和实施中，更多的是从自身利益出发，而不惜触犯中央的权威。本文试图从博弈论的视角来分析当前中央与地方关系中存在问题的产生机制与影响，并分析提出构建新型中央与地方关系的可能性。二、分析问题当代中国的中央与地方关系中的一些突出问题是在改革开放以来，由于市场经济的导入而引起的利益分配问题所引发的。产生的具体原因及表现： 1.在财税方面，中央与地方财政体制改革推动了分权化的进程。分税制改革根据事权与财权相结合原则，将税种统一划分为中央税、地方税和中央地方共享税，并建立中央税收和地方税收体系，分设中央与地方两套税务机构分别征管；科学核定地方收支数额，逐步实行比较规范的中央财政对地方的税收返还和转移支付制度；建立和健全分级预算制度，硬化各级预算约束。分税制改革的效果是明显的，经过十多年的平稳发展，财政收入占GDP的比重和中央财政占全国财政的比重均有明显上升。但同时存在着诸多问题：财政支出的比重过低，预算外资金难以控制等等。 2.在政治管理领域，下放中央政府的某些人事管理权，在扩大地方利益的同时，加重其管理地方事务的职责。在市场经济条件下，具有非竞争性和非排他性的公共物品必须只能由政府提供。公共物品按其受益范围可分为两大类，一类是全国性公共物品，如国防、外交等；另一类是地方性公共物品，如消防、垃圾处理等。公共物品的资源配置应遵循的原则是政府所提供的公共物品必须尽量与受益区域内居民的消费偏好相一致。对于大多说公共商品而言，一定要明确其受益范围是不可能的，所以在界定中央与地方事权范围上难免有模糊之处，带来的必是责权不分。 3.在经济建设领域，中央给予地方众多特许权力，并下放大批国有企业。改

全国房地产市场发展报告

更多资料请访问.(..．.．) 2009上半年全国房地产市场发展情况报告 (摘要）经历了２007年四季度以来的深度调整之后，国内房地产行业在2０09年的春天迅速回暖，在相关政策的鼓励引导下，市场以超过绝大多数人先前预期的速度和幅度重回上升通道，表现为:需求明显释

放,交易量持续大幅度放大,价格启稳并快速反弹,土地交易重新活跃，有效供给开始增加，交易和开发两个市场先后被激活，行业景气逐月回升。一、房地产政策导向以放松鼓励为主上半年,房地产相关政策延续了08年四季度以来以宽松鼓励为主的基本基调,政策着力点由房地产交易环节向上延伸到开发环节。两会政府工作报告明确强调了房地产行业的支柱地位；随后,人民银行、银监会要求执行适度宽松的货币政策，一度收紧的针对房地产企业的投融资通道被放松。5月,国务院下调房地产开发项目资本金比例，鼓励房地产项目加快投资建设,国土资源部要求加快保障性住房用地供应计划的编制工作,进一步加大保障性住房用地供应。发改委再提研究开征物业税，旨在规范现行房地产税费制度,活跃存量房市场,稳定交易价格。房地产市场对政策的反应迅速而积极,二季度以来部分区域隐有过热迹象。面对市场最新动态,政策面开始注意动态微调,6月，银监会强调严格执行二套房贷政策，央行也重提监测房地产信贷风险。接下来的政策出台或将在维持主基调不变的前提下,体现区域性及结构性差异。二、房地产开发投资增速低于近年来平均水平,二季度以来加速增长受到去年行业形势低迷的影响,上半年全国房地产开发投资完成额同比去年增长了9.9%，大幅度低于全社会固定资产投资3３．6%的增长水平。按月来看，一季度投资疲软，4月份以来投资开始放大,并逐月加速增长。住宅投资占总投资的比重维持在７0%左右,商业营业用房投资占比约1２%,办公楼投资占比约4%。银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大,资金占比约60%；受外部金融环境的

中国房地产各阶段发展史(非常详细)

中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征（三）消费者有效需求的变化方向三、房地产周期性研究专题四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。（二）跨区域竞争加剧（三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧（四）对消费者群体有效需求的竞争加剧（五）市场营销和管理方面的竞争。第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

房地产行业市场分析与市场分析概述

国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案一、市场分析 1.1市场背景、现状及发展趋势乌市房地产市场的发展，已经经历了两个时期，现在正进行第三个发展阶段。 ★萌芽期： 97年以前，称得上是乌市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。 ★过热期： 98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地产业获得蓬勃发展，乌市房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。房地产过热期最明显的特征是： 1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。

2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。 3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。 4、企业的品牌意识较差。以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点分析一下乌市房地产市场之现状。乌市房地产市场的现状，主要表现在以下三方面： 1、市场供需严重失衡。据统计，乌市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年乌市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。 2、产品同质化严重，结构性矛盾突出。乌市高层房地产最大的特点就是同质化，无论是区位特点，规划设计还是功能定位，产品严重的同质化，使大量有效市场得不到开发，部分房地产企业也感觉到了这一点，纷纷进行结构调整，进入细分市场，如中泉广场、广汇·中天大厦借高档写字楼上升期，介入此市场，获得不俗的销售业绩，中泉广场的写字间销售率已达到65%，而广汇·中天大厦销售也达到60%以上，而新天·天安名门、广汇·汇丰园则介入豪宅市场，在市场上取得不俗的表现，所以，行市场细分，顺应房产结构性调整的趋势，是该阶段地产营销的制

2018年房地产市场运行情况总结分析

2018年房地产市场运行情况总结分析 2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx 主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。楼市量价关键词：稳定 2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，

从4月开始，平均每月成交8072套二手房。第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。政策关键词：救市去库存 2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占

浅谈跨国公司与东道国政府之间的博弈

浅谈跨国公司与东道国政府之间的博弈［摘要］目前大型跨国公司在海外发展的过程中，凭借自身雄厚的实力，常常在东道国形成垄断地位，并且时有不规范经营的行为出现，有的甚至威胁到东道国的经济主权。本文从博弈论的角度对跨国公司和东道国政府的利益冲突进行了分析，并就其结果对东道国政府如何规范跨国公司的经营提出了建议。［关键词］跨国公司经济主权博弈 2010年3月23日3时3分，谷歌公司高级副总裁、首席法律官大卫德拉蒙德公开发表声明，再次借黑客攻击问题指责中国，宣布停止对谷歌中国搜索服务的―过滤审查‖，并将搜索服务器由中国内地转至中国香港。这几个月以来，谷歌撤出中国的传闻早已闹得沸沸扬扬，现如今终于尘埃落定，谷歌宣布撤出自己在中国内地的搜索业务就是最好的佐证。对于谷歌撤出中国内地的真相，大多数业内专家一致认为，对搜索内容审查的不同意见是谷歌退出中国内地的最主要原因之一。中国对互联网搜索服务进行过滤审查，而谷歌认为此举动不符合互联网自由化的发展，更加影响了其在中国的扩张。而中国方面认为谷歌的搜索服务没有屏蔽掉那些政府规定必须要屏蔽的敏感字眼，有违反中国法律法规的嫌疑。双方在此方面意见分歧很大，于是最后，谷歌选择了退出中国内地。曾经对于很多的发展中国家来说，跨国公司的直接投资已经成为其获得国外技术、技能和其它重要资源，增强企业竞争力和发展国民经济的重要途径之一。而那时的东道国政府对于跨国公司在本国的发展也大都放宽各种管制，采取优惠政策，以吸引其投资和发展。但随着经济的发展，技术的引进，对本国经济安全认识的提高，且跨国公司作为一个经济体，其本身就以追求利益最大化为最终目标，于是，跨国公司和东道国政府之间的摩擦和矛盾也就越来越多。越来越多的东道国政府开始制定一定的对应措施来防止跨国公司在本国境内打法律法规的―擦边球‖经营，更是为了防止跨国公司无限发展而威胁到本国的经济安全。一、跨国公司的发展及其带来的影响 1.跨国公司的定义

2008中国房地产市场报告

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。

中国房地产行业市场分析

中国房地产行业市场分析一、房地产开发投资完成情况 2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。 1-4月份，东部地区房地产开发投资14927亿元，同比增长5.8%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；中部地区投资5071亿元，增长12.3%，增速提高2.8个百分点；西部地区投资5378亿元，增长6.6%，增速提高1.1个百分点。 1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积434753万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积18622万平方米，增长19.9%。 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。

二、商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。

上半年汉口房地产市场调查报告

2008年上半年汉口房地产市场调查报告一、汉口房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 2005年以后，随着大量外埠资本注资汉口，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使汉口的房地产业不能满足细分市场的要求。2006年后，这一局面被打破，汉口滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2007年，汉口房地产进入了历年来最火爆的一年。目前，汉口房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。二、汉口商品住宅发展特征产品特征：汉口中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占据了%，汉口区域楼盘供求基本平衡。消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

2019年房地产市场分析报告范文

房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万

㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。表三：未销售商品房屋结构构成情况三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析

上半年县城房地产市场调研报告(完整版)

报告编号：YT-FS-8638-22 上半年县城房地产市场调研报告(完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

上半年县城房地产市场调研报告(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。一、云阳概况（一）区域基本情况云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。东领奉节县，南连湖北省利川市，西界重庆市万州区，北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24′32"—109°14′51"，北纬30°35′6"—31°26′36"之间，南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西向东横空而过，境内流程68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里（距三峡大坝260公里），顺江而上西至重庆市区337公里（距万州区水路23公里、陆路41公里）。云阳县共辖42个乡镇，XX年末总人口129万人，其中：农业人口103万人，

占91.03%；非农业人口26万人,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主，少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。云阳地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨1809米，最低95米；全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为“七山一水二分田”。云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。年平均气温18.4°c，最低气候-4.0°c,最高气候41.7°c。年平均日照1484.8小时，年平均降雨量1100.1毫米，无霜期300天以上，适宜多种农作物生长。（三）区域经济条件与社会条件 “xxx”期间，地区生产总值年均增长11.9%，XX 年全县gdp达到53.3亿元，比XX年接近翻一番，人

房地产市场的现状分析

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。未来10年发展趋势和特点文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。