商业街商业业态定位

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区

一、业态定位的原则

1-1、同业差异、异业互补

同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。

异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。

1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束

六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。

1-3、合理配比各主力业态

MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。

2、战略定位

【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】

新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall（地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。

乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional

mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！

二、商品布局和功能分区

依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10%

左右。具体分布如下：

1、零售设施

;

核心主力店：百货、综合超市等

辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店;

配套辅助店：不同地区特色商品店;

2、文化娱乐设施

核心主力店：动感影院、休闲广场等;

辅助主力店：儿童乐园等;

配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等;

3、配套设施

核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等;

辅助主力店：快餐类、风味小吃类等;

配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。

功能细分定位：

黄兴南路步行商业街的功能分区，一定要考虑如下三大因素的支持：

1、设计休闲购物和目的购物人流

购物人流的设计，是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一，从功能分区的角度来考虑，商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流，具体作如下规划：

（1）设计步行商业街的“中心广场”概念，将人流从南门口和司门口二端往中心区域引导，使“中心广场”成为步行商业街的“街眼”和必游之地。

（2）设计明确的功能区域和板块，引导目的性购物人流。

（3）设计功能与功能区域之间的相互作用关系，以此带彼，以彼促此。

（4）横向和纵向设计不同的亮点和购物兴奋点，设计人性化的辅助功能设施，引导观光休闲人流留连忘返。

（5）设计日常消费人流，增强步行商业街人气，以日常消费促进、带动其它非日常的购物。（6）设计休闲、观光、娱乐、美食功能，以休闲、观光、娱乐、美食功能带动购物。

（7）设计城市形象及政府形象功能区域，亲切市民，聚集媒体，增强步行商业街的美誉度，自觉传播，口碑传播，以此达到和形成长沙各阶层消费者购物、休闲、饮食、娱乐、出行的思维定式。

（8）设计长沙传统老字号品牌功能区域，标榜步行街的深厚商业文化历史，形成步行商业街不可人为和比拟的地域文化商业特色，引导观光旅游的必然人流。

（9）设计“商旅湘军”广场，集中宣传和展示湖南科技、文化、旅游、制造、轻纺等各个领域的名优产品，引导湖南企业界对步行商业街的关注和参与。

（10）设计广场文化、广场活动和广场商业功能区域，增强步行街的全民参与感，形成步行商业街的独特商业文化风景线，重复而有层次地引导人流。

（11）设计步行商业街的建筑标志与功能标志，定期、定时、定点引导观光、休闲、购物人

流，以制造兴奋点，从而达到集中引导购物的目的。

2、提高步行商业街的整体销售率和投资价值

黄兴南路步行商业街是一艘巨型的“商业航空母舰”，她是以一个整体的形象而出现的，她既要有整体的概念形象，又要有各种细分功能的支持，因此，步行商业街的细分功能区，横向、纵向、楼层、方位等等，都要细致地考虑，各种功能的经营赢利与经营成本，只有解决了各功能区经营与成本之间的矛盾，才能有效地做好销售，提高整体的销售率，有效快速地回笼资金，尽早实现步行商业街的正常运营。

3、后续的经营和管理

黄兴南路步行商业街在功能分区的同时，必须考虑到步行商业街的经营和管理，尤其象餐饮、美食等功能区域，更应是如此。

黄兴路步行商业街功能分区总原则是：

（1）实行横向、纵向交叉式的功能分区，揉合较少比例的自由形态；

（2）以步行商业街中段“中心功能”区域向南门口和司门口辐射；

（3）完全考虑主题商业整体经营管理模式的功能分区；

（4）各功能区的大小比例以自由商业业态比例进行规划。

（5）休闲、美食、娱乐等辅助功能区域，既有大区域的划分，又适时根据人流的不同生理和精神需求进行点状分布。

黄兴路步行商业街具体功能分区规划：（见图一）

黄兴南路步行商业街总长度838米，我们将建筑单体的自然块状自南至北分为九个区，具体的功能分区以六七区为整个步行商业街的中心，配合步行街的中心广场规划，六、七区将成为各种商业展示；广场文化活动；大型促销活动；标志性功能；以及相关商业、城市形象、文化、大型公关活动、新闻发布会等等的集中功能区域、亮点和高潮区域，加上中心区域的标志性建筑、顶极品牌广场、创富会的定位，中心区域将成为整个步行商业街的“街眼”，是所有人流的必经之处。

步行商业街自南至北的功能分区定位为：

一Ａ区：长度为120米，靠西，单层面积约7000平方米

一至三层：大型超市百货

四层：停车场

顶层：儿童游乐园

一Ｂ区：体育休闲及时尚天地

1层：时尚潮流天地

2层：服装、鞋帽、饰品

3层：器具

4、停车场

顶层：停车场

二区：男人广场

1层：服饰、化妆品、保健

2层：品牌服装、鞋帽

3层：服装、鞋帽

4、饮食、湘风、文化之老字号广场

顶层：观光、休闲．

三区：化妆品

1层：香水、护肤、美容品

2层：美容美发用品、保健

3层：器材（日用、专业）

4层：饮食、湘风、文化之老字号广场

顶层：休闲、观光

四区：女人广场

1层：首饰、服饰、化妆品、保健

2层：品版服装、鞋帽、皮具

3层：服装、鞋帽

4层：饮食、湘风、文化之老字号广场、美容美发、纤体

顶层：观光、休闲

五区：儿童广场

1层：服饰、服装、儿童食品（肯德基、麦当劳）

2层：服装、鞋帽（肯德基、麦当劳）

3层：玩具、体育用品、智力开发

4层：饮食、湘风、文化之老字号广场

顶层：观光、休闲

六区：国际名店廊

国际名店廊：

1层：顶级男性服装、饰品专卖

2层：顶级女性服装、饰品专卖

3层：顶级皮具、鞋帽、饰品专卖

层：创富会俱乐部，经营项目主要以名酒咖啡吧、茶艺吧为主。 4

顶层：观光、休闲

中庭：展示及标志功能区

七区：金银珠宝、名表中心

1层：饰品、名表

2层：钻石饰品、金银饰品

3层：金银饰品

4层：湘风美食

顶层：观光休闲

八区、时尚饰品广场

1层：饰品（皮具、玉金、精品）

2层：鞋帽

3层：箱包、皮具

4层：湘风美食

九区：时尚家居广场

1层：小家电、小电子、通讯产品等

2层：日用家居用品、装饰品、精品家私

3层：大家电

4层：饮食、湘风、文化之老字号广场

顶层：观光、休闲

另特别提示：

1、黄兴南路步行商业街在以上大功能分区的同时，1至3层，各层横向50米左右，均设置

有饮食和休闲区，各饮食、休闲区域均分别设置有休闲台椅，饮料投币自动售卖机，公用I 卡电话，垃圾桶等。C．

2、各层横向80至100米左右，均设置有男女洗手间。

3、步行街一层考虑非饮食老字号店的设置（如药店等），老字号店设在4楼，均在一层设提示性入口。

4、各纵向功能区中庭，均设置展示或特卖场（按季节有组织安排）。

以上功能分区的特点有：

1、纵横结合，主次结合，购物有集中区域，逛街有不同的观赏和兴奋点，充分考虑了人性化的功能设计。

2、强调购物功能的导向性和科学的人流设计。

3、充分考虑步行街的分期销售策略和后续的经营管理。

大学城商业街定位、业态、租金建议方案

学生公寓 B 区商业街定位、业态、租金建议方案 商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。 一、目标消费市场调研 不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B 区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B 区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在800 元以下的 比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000 元的占22%，月均消费支出在1000 元以上的占13%。 2.学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯 （手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店 的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50%的项目是 KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。 4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析，讲 求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时，学生们

社区商业业态详细定位分析报告

社区商业业态应该如何定位？ 一、前言 目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。 商业项目从大的方面来讲，可以分为几种类型，第一类可以算“商务型商业”，比如目前核心商圈的商业基本上属于这个范畴，这类商业基本上位于繁华的商业闹市区，有比较好的交通区位，车流人流量都比较大，有比较长的商业历史，比如北京的西单、王府井、前门等，也包括依附于高档写字楼集群发展起来的商业区，比如建外、朝外、燕莎等区域的商业也可以纳入商务型商业的范畴；第二类属于专业型商业，最典型的是各类专业批发和交易市场，这类市场一般都经过长时间的发展逐步发展起来的，从最初个体的分散式经营，发展到软件硬件都比较好的升级后的室内店铺型专业市场；第三类可以概括为社区型商业。 不同类型的商业项目在业态定位及组合，经营商户、消费群体存在比较大的差异，本文将针对“社区商业定位”的相关问题进行探讨。 所有商业经营成功与否最终都要落实到消费群体的结构、消费需求及能力等基本问题，本文的核心内容也将从社区商业的需求，业态等问题进行讨论，本文的一手数据来源于营销顾问公司于年日到日在房地产交易中心秋季房展会上进行的消费者购房需求专项调查当中的商业需求及配套相关内容，本次调查采用拦截调查的方式进行，共发放问卷份，成功回收合格问卷份。 二、社区商业配套总体需求 社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为个层次，即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“中度需求商业设施”，既需求比重在之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“健身中心”、“幼儿园”、“运动场馆”、“小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年中心”等；我们把需求比重在以下的归纳为“弱需求商业设施”，主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”、“高尔夫球场”。 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占，对“菜市场”的需求占，对“购物中心”的需求达到，对“银行”的需求达到，都超过；对于不同档次住宅潜在的业主的需求来看，存在一定差异，比如打算购买公寓的购房群体对“银行”的需求程度明显高于其他群体。 附表社区商业配套设施总体需求

商业街业态定位建议

商业街业态定位建议 一、产品定位 1、0、产品定位背景分析: 1、1、商业业态定位 1、2、品牌定位 1、3、形象定位 1、4、经营特色定位 1、5、功能定位 1、6、业态分布 1、7、品牌组合 1、8、业态划分区域比例 二.项目建筑规划设计调整 2、0、总体规划 2、1、平面调整建议 2、2、步行街内交通组织依据 2、3、交通规划意见 2、4、立面设计(立面造型与色彩/建筑层数等) 2、5、步行街内部庭院设计技巧 2、6、步行街室内外灯饰设计要点 2、7、步行街物业内墙、地面设计 2、8、步行街小品点睛设计 2、9、休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3、0、目标客户(投资客)定位 3、1、经营商户定位 3、2、目标商户定位

3、3、目标消费者定位 一、产品定位 1、0、产品定位背景分析: 在上街现有的商业布局与商业经营中,街铺的地位具有决定性意义、如分布在中心路与汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主,主要经营手机专卖及维修等业务;分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主;济源路为老商业街,现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展与生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始,丹尼斯,宏丽来,金好来购物广场等均已在上街出现,但就是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上瞧仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平,目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求,绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因,整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配,基于此应从两方面定位本项目。 一就是宏观方面,根据上街区的实际情况,盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态,逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街;以保持在上街区商业的领先地位,促进都市文化,推动消费层次多样化提升。 二就是微观层面,以对上街现有商业的调查结果为例说明:上街的消费30-50岁的中年顾客占53%,18-35岁的青年顾客占39%,因此,上街的主要顾客为中年人,她们有成熟的消费观,注重商品质量,建议本商业街的商品应以高品质为主,这一层次的顾客就是盛世名店街的消费主体,应把定位重点放在这一消费群体中。 1、1、商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累与市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套与人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1、2、品牌定位 中高档品牌名店街 1、3、形象定位

关于xxxx特色商业街定位与业态的报告

关于xxxx特色商业街定位与业态的报告 以下是为大家整理的关于xxxx特色商业街定位与业态的报告的相关范文，本文关键词为关于,xxxx,特色,商业街,定位,业态,报告,，您可以从右上方搜索框检索更多相关文章，如果您觉得有用，请继续关注我们并推荐给您的好友，您可以在教育文库中查看更多范文。 关于xxxx特色商业街定位与业态的报告 前言 根据公司领导关于对xxxx特色商业街的要求和公司的总体招商

政策规划，我们努力地通过实地调研、考察，贯彻落实执行。我们明确知道成功运作昊天园特色商业街，是我们打造的高档昊天园小区所要求的，而且它在一定意义上能够提升小区的品质，商铺在做熟后销售也是公司商业规划的一部分。 社区商业的开发运作具有规律性，需要以社区商业运作系统论的方法（即市场准确定位与最佳业态组合的理念）高度重视社区商业运作。对于住区商业来说，准确掌握小区商业的商业规划与招商特点有利于全面贯彻落实招商政策与高效运作招商工作，有利于我们昊天园小区商业街招商工作的顺利开展。 以下几个方面是我们要着力阐述和解决的问题，以期较好利用昊天园特色商业街来达到提升昊天园小区的价值的目的。 一、xxxx特色商业街的定位 特色商业街的运作成功对我们所要打造的高档小区的形象与品质具有积极地意义，有利于全面实现小区的总体规划建设。招商工作展开以来，我们始终遵循领导的要求，全面贯彻公司的招商政策。关于“如何进行社区商业定位？如何确定招商目标？”的问题，是我们顺利开展招商工作和实现招商工作目标首要解决的问题。 我们积极地展开实地考察、调研，努力的尽快解决上述亟需解决的问题。我们先后考察了与我们特色商业街具有可比性的东湖山庄碧云阁项目、元一名城（中西街）、元一柏庄（哈街）、金地88街、祥源上城国际（bLocK街区）、华俘城隍庙（商业广场），力求通过对比

商业街业态定位建议

商业街业态定位建议 一、产品定位 产品定位背景分析： 1.0. 商业业态定位 1.1. 品牌定位 1.2. 形象定位 1.3. 经营特色定位 1.4. 功能定位 1.5. 业态分布 1.6. 品牌组合 1.7. 业态划分区域比例 1.8. 二．项目建筑规划设计调整 总体规划 2.0. 平面调整建议 2.1. 步行街内交通组织依据 2.2. 交通规划意见 2.3. 建筑层数等） /2.4. 立面设计（立面造型与色彩 步行街内部庭院设计技巧 2.5. 步行街室内外灯饰设计要点 2.6. 步行街物业内墙、地面设计 2.7. 步行街小品点睛设计 2.8. 休息椅、垃圾桶布置要点 2.9. 三、客户定位 目标客户（投资客）定位 3.0. 经营商户定位 3.1. 目标商户定位 3.2. 目标消费者定位 3.3. 一、产品定位 产品定位背景分析： 1.0. 如分布在中心路和汝南路的沿街街铺的地位具有决定性意义 .在上街现有的商业布局和商业经营中 , 经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家 IT 商铺以 主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金 街…… 大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高 街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状 态。 以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求， 端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市 相匹配，基于此应从两方面 定位本项目。 一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐 步统一建设成一个 集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先 地位，促进都市文化，推动消 费层次多样化提升。 岁的中年顾客占 -50 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费 30 ，因此，上街的主要顾 客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质 39% -1835 岁的青年顾客占 53%， 量，建议本商业街的商品应以高 品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在 这一消费群体中。 商业业态定位 1.1. 定位支撑 n u 优越的地段 通讯类为主，主要 。交化一条 广场等均已在上 绝大部分中、高

某商业街业态定位建议

商业街业态定位建议 2008-01-16 16:19:13| 分类：房地产-商业| 标签：|字号大中小订阅 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 1.1.商业业态定位 1.2.品牌定位 1.3.形象定位 1.4.经营特色定位 1.5.功能定位 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 1.8.业态划分区域比例 二．项目建筑规划设计调整 2.0. 总体规划 2.1. 平面调整建议 2.2. 步行街交通组织依据 2.3.交通规划意见 2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等） 2.5. 步行街部庭院设计技巧 2.6.步行街室外灯饰设计要点 2.7.步行街物业墙、地面设计 2.8.步行街小品点睛设计 2.9.休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3.0.目标客户（投资客）定位 3.1.经营商户定位

3.2.目标商户定位 3.3.目标消费者定位 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。 一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。 1.1.商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套和人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1.2.品牌定位 中高档品牌名店街 1.3.形象定位

商业业态定位建议及坪效计算案例

商业业态定位建议及坪效计算案例 一、项目总体定位 □□定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。 所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一，共生共荣。 所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营” 。 所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。 □□商业物业有3 种可利用的资源：视觉资源、环境资源和人流资源。充分打造、挖掘、展示、利用好这3 种资源，将极大提高商业物业的价值。视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。 环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济” ，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。 人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，如何吸引更

多人流到此消费？在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流 需求和吸引其他商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源的载体。 □□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”， 在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。即： 开发利益投资利益~「经营利益消费利益~~开发产品/经营模式 营销、推广 1、项目（商业经营）定位： 体验式主题特色街区 定位依据： A、项目商业部分的微观交通受限制，不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。而年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐等各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合商业是唯一的出路。 B、年轻人与中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异，决定了年轻人是项目综合功能最容易聚集的人群。安阳市区有多个购物中心及商城在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌的同时，决定了项目必须对针对交通条件不甚敏感的年轻消费群体，营造新颖的刺激概念。 C、项目商业部分所打造的“体验式主题特色街区”，围绕年轻人的消费心理、消费习惯，满足并提升安阳年轻人的休闲购物行为，以休闲娱乐促购物，以购物促进休闲娱乐。在强调商品和服务体现其时尚和前卫的前提下，表现年轻人的个 性和参与特色，以追求自我，崇尚个性，参与性，新奇刺激和阳光健康为主线，通过业态组合适合并能够刺激年轻人在这里集中消费的商品销售、休闲娱乐设

商业街10大分类与定位

按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型 1. 综合时尚商业街 综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验； 由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键； 综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快； 然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。

代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国） 2. 国际名品街概述 通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态； 国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点； 目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。 代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波） 3. 历史建筑改造街区 历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点； 历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；

商业街商业业态定位

商业街商业业态定位 Ting Bao was revised on January 6, 20021

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区 一、业态定位的原则1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。1-3、合理配比各主力业态 MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall （地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！二、商品布局和功能分区依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下：1、零售设施核心主力店：百货、综合超市等; 辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店; 配套辅助店：不同地区特色商品店; 2、文化娱乐设施核心主力店：动感影院、休闲广场等; 辅助主力店：儿童乐园等; 配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等; 3、配套设施核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等; 辅助主力店：

商业街商业业态定位

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区 一、业态定位的原则 1-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。 1-3、合理配比各主力业态 MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。 2、战略定位 【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】 新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall（地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。 乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！ 二、商品布局和功能分区 依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下： 1、零售设施 ; 核心主力店：百货、综合超市等

商业街大分类与定位

商业街10大分类与定位 按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型 1. 综合时尚商业街 综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验； 由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键； 综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快； 然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显着，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。 代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国）

2. 国际名品街概述 通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态； 国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点； 目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。 代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波） 3. 历史建筑改造街区 历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点； 历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现； 历史建筑与商业之间有内在的连接，从消费者角度来说，历史建筑及其背后故事本身就足够具备吸引力，加之在这样环境中体验消费， 文化体验与商业消费相互融合；从租户角度来说，历史建筑可以增加品牌价值和品位；但历史建筑涉及到诸多硬件条件不足的问题，尤其是餐饮业态对于风火水电的要求，往往使得改造成本很高；

国内商业街区定位潮流

国内商业街区定位潮流 国内商业街区的定位潮流 在2002年国内的房地产市场上，商业地产俨然一朵璀璨的奇葩。从专为准备进入国内着名外资商业品牌开发的大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社区超市、店铺，自1993年开始沉寂近十载的房地产市场终于复苏了。 伴随着商业地产的风生水起，昨日的沉疴旧病再次突现。传统的以单一的房地产开发来改造城市商业格局的模式，由于发展商缺乏对商业地产规划、业态需求、经营模式的专向研究，不易选择和把握入驻商家，而导致了93年全国大型商厦的供给过剩，直到98年市场才勉强消化的尴尬局面。因而，对于发展商而言，从商业地产特点看，不能局限在简单的商铺开发上，随着商业环境的日趋成熟和渐进发展，对商业地产前瞻性的整体经营才是最终胜出的关键。现行的”点式”开发商铺的市场行为，尽管在目前仍拥有较好的市场前景，但是这种做法极易形成项目后期销售管理等诸多方面的困难。不容易将商铺做好，好铺做旺，对于开发商、投资者而言都存在着潜在的危机。从长远看，把商铺开发从独立商铺上升到整体经营，是市场发展的必然趋势。其不仅规避了发展商、投资者潜在的经营风险，也为发展商营造了一个非常可观的利润空间。 但于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容，其操作难度明显高于普通住宅地产。然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓，项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。 商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。但就在这样一个花团景簇之地，残红败绿却随处可见。即便是闻名全国的南京路和王府井，也很难称得上是成功。定位，已成为了各大商业街晋升发展的桎梏，也成为了众多商业地产发展商和零售商争相瞩目的焦点。 根据美国着名学者艾•里斯（AIRIES）和杰•特劳特（JACK TROUT）在风靡全球的《定位》一书中的诠释，所谓定位既是指明确和显化企业、品牌形象及产品价值，以帮助目标顾客群正确认识并理解企业区别于竞争对手形象的行为过程。但在商业街实际的运行操作过程中，定位的盲区无处不现。 明确和显化：两大运作缺位 有时侯，企业营销组合的运用由于某些方面的不协调可能会导致市场定位的失真。这种传导失真在商业街定位运作中可以说是屡见不鲜。 首先表现在消费需求满足的功能组合上。据王府井和南京路最新的一项统计数据表明，消费者进商业街60%以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来。有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。因而，如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费，已成为了发展商和投资经营者一大挑战，这一问题如果处理的不好，多数商业街将很有可能陷入”逛多买少”的窘境。如武汉江汉路改造成为步行商业街后，虽然人流量较之以前激增30%到40%，但很多商店的销售甚至比改造前还差，当初武汉市政府改造江汉路时，将其定位为购物、休闲、旅游三位一体的综合精品商业街，但改造后，休闲功能过分突出，与之相比照的核心购物功能却极度萎缩，两者的脱离命定了江汉路

商业街商业业态定位

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则 1-1 、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主 力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息 放松的餐饮店可以互补等等。 1-2 、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。 1-3 、合理配比各主力业态 MALL 的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。 2、战略定位 【城市商业战略定位：地区购物中心( regional mall )】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城(新区) ，将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall (地区购物中心) ，也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall 的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。 乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心 ( regional mall )正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！二、商品布局和功能分区 依据MALL 的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下： 1、零售设施 核心主力店：百货、综合超市等; 辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区特色商品店； 2、文化娱乐设施 核心主力店：动感影院、休闲广场等； 辅助主力店：儿童乐园等； 配套辅助店：艺术摄影、DIY (自助类项目)等；

商业街业态定位建议学习资料

商业街业态定位建议

商业街业态定位建议 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 1.1.商业业态定位 1.2.品牌定位 1.3.形象定位 1.4.经营特色定位 1.5.功能定位 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 1.8.业态划分区域比例 二．项目建筑规划设计调整 2.0. 总体规划 2.1. 平面调整建议 2.2. 步行街内交通组织依据 2.3.交通规划意见 2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等）2.5. 步行街内部庭院设计技巧 2.6.步行街室内外灯饰设计要点 2.7.步行街物业内墙、地面设计 2.8.步行街小品点睛设计 2.9.休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3.0.目标客户（投资客）定位 3.1.经营商户定位

3.2.目标商户定位 3.3.目标消费者定位 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。 一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。 1.1.商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套和人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1.2.品牌定位 中高档品牌名店街

商业街业态及功能配置标准

商业街业态及功能配置标准 编制目的：规范商业街区商业业态及配置要求，明确业态分布、比例及核心功能的要求，达到控制成本、提高工作效率的目标。 适用范围：本标准适用于一般商业街的建设。 适用部门：适用于研发中心、营销中心、商业中心的相应工作。 一、业态分布：业态布局需综合考虑商场空间的综合利用、铺位价值的最大化、商业展示性、商业功能对客流的拉动、交通便利性等方面进行布局。 1. 服务客群：以社区消费人群为主，以半径3公里范围以内的中高层消费的本地居民为辅。 2. 业态需求：特色餐饮、休闲、娱乐、特色商品、生活配套、文化及其他。 3. 布局原则： 3.1 以目的性消费业态拉动客流的原则； 3.1.1 目的性消费是指消费行为有预先设定的目的，为了达到某种特定目的的消费，不受随机情况、感情状态的影响。 3.1.2 目的性消费业态宜布置于尽端、地下或二楼以上等客流难以到达的位置。 3.2 商业功能与周边物业配套功能相协调的原则； 3.2.1 与地块内的物业配套相融合，有力提升地块内的配套功能品质。 3.2.2 与外围的物业配套形成差异化，或以规模效应占领市场。3.3 综合考虑商业定位、主力档次、对外展示功能的原则； 3.3.1 整体形象应符合商业定位，在沿街面加强对外展示效果； 3.3.2 主力店宜布置在平面位置稍偏远处，拉动人流； 3.3.3 人车分流、客货分流的原则； 3.3.4 货流运输及装卸便利性的原则；

3.3.5 餐饮业态应集中布置的原则； 3.3.6 便于后期经营的混合业态搭配原则； 3.3.7 形成特色主题片区，利于对外宣传的划分原则；3.3.8 形成一条简明清晰的商业环形主动线的布局原则； 3.3.9 形成分区设计集散客流广场的原则。 4. 业态类别及比例

好的社区商业这样策划定位

好的社区商业这样策划定位 社区商业作为城市活力的毛细血管网，仅2014上半年时间，国内顶尖的几大开发商已经研发成型了商业产品线，并成为其社区开发的标配。迅速从"草莽"竞争格局升级至产品线竞争局面，成为未来商业地产开发高稳定性、可复制的"品类杀手"。社区商业如何进行产品定位，才能实现错位竞争？怎样的业态规划，才能符合市场需求？ 一、社区商业产品定位要点及方法 1.定位要点 主题定位 档次定位 租售定位 主要考虑因素： 1、市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； 2、发展商的意图； 3、若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 4、若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；

5、若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，主力店及内铺建议只租不卖。 规模定位 主要考虑因素： 1、区域的商业市场容量； 2、市场整体租售状况对项目规模的影响； 3、项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； 4、主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）； 5、竞争性项目、市政规划对项目规模的影响； 6、项目自身条件对规模的影响。 功能定位 客群定位 租金定位 主要考虑因素： 通常是运用市场比较法进行定价，通过周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要考虑因素： a、整体区位 b、商业氛围 c、人流量 d、主力店 e、交通条件 f、发展商实力

g、规模主题 h、升值前景 业态定位 主要考虑因素： 1、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 2、是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 3、能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 4、符合商铺建筑设计技术指标； 5、前期业态重点通过核心主力店吸引人流，促进主力业态招商，消化不良铺位； 6、主力店选择考虑经营特色、经营主体与项目整体统一，并以相对优惠租金吸引客户。 2.定位模式及方法 二、社区商业业态规划重点及策略 1.业态规划重点 规划布局 （1）在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别 主力店：各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； 必备性商业：满足居民生活基本需求；

商业街定位及运营方案分析

商业街定位及运营方案 关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想（意见稿） 关于稻城亚丁景区多民族商业街项目 整体思路定位及未来运营设想 根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。 根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。 我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。 为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。 一、商业街命名 多民族文化特色商业街 二、生存意义 1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游 览观光需求、民俗表演需求。 2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览内容。 3、延长游客在亚丁景区休闲旅游的停留时间。

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第一部分：宜昌市各商业街道概况 东山大道 1）、概述 东山大道是宜昌市的一条纵向主要干道，整个商业街以东山西路为核心，他与西陵一路西陵二路东湖一路东湖二路相接，是宜昌的交通要塞。东山大道商业街共有商户278家，总经营使用面积约36931平米，基本为商住楼，一至二层为商业，三层以上基本为住宅，商业分布除大型专业市场、超市百货之外，绝大部分是立足于居民消费的服装店、日用百货、五金机店、餐饮、休闲娱乐等，涉及商业业态29种。 是宜昌外来人流最集中之地，其旺盛的人气也带动了周边的商业，街铺的租金水平也属于宜昌市临街商铺租金的中上水平。同时在汽车站到宜昌商场段，也形成了手机通信产品的专业街区，是宜昌市唯一成规模的手机销售市场。在果湖二路侧有一个专业茶业市场“夷陵茶业城”。 2）、业态比例 东山大道主要经营业态有：保健品8家、彩票6家、餐饮22家、茶叶5家、超市2家、蛋糕2家、服装22家、广告5家、机械14家、金融3家、家店14家、建材6家、美发12家、美容美体9家、其它27家、气配8家、日杂13家、摄影服务4家、装饰3家、医疗5家、烟酒5家、休闲娱乐13家、五金电器13家、文印7家、网吧6家、图书文具10家、通讯6家、饰品6家、酒店9家

东山大道商业街业态比例图： 3）、租金水平 东山大道的租金一楼在30-80元/m2·月，两头的租金稍高点，主要经营服装品牌店，中间段和二楼的租金都比较低。 夷陵大道 1）、概述 夷陵大道是宜昌市主干道，西起樵湖二路，东至伍家岗区，共有街铺478间，营业面积约38000平方米，涉及蛋糕西饼、服装、美容美发、玩具、照相馆、休闲娱乐、时尚饰品等多种业态。