文档库

最新最全的文档下载
当前位置:文档库 > 行政干预房价利大于弊

行政干预房价利大于弊

1.噫嘘唏,危乎高哉,买房难,难于上青天,使人闻此凋朱颜

2.迩来房价上百万,不与平民通人烟。富豪之钱尚不得过,低收入者愁攀援

干预房价利大于弊

背景:

●学生会背景

新闻背景:《证券时报》近日报道,有关部委正在制定管理办法,由价格主管部门对房价直接进行行政调控。一方面有人拍手称快,他们看到了强力打压房价的决心;另一方面,这种行政手段干预房价的措施饱受批评。有人表示这样的措施是借行政干预房价的手段,转移了民生中真正矛盾的解决:应该由地方政府主导中低收入人群的住房保障问题。市场生态一旦被破坏,重建成本难以估算。

●其他

1.有关部委正着手制定相关管理办法,根据该办法,价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。

2.该办法的核心内容包括:当房价出现较大幅度上涨时,经省级人民政府同意,省级物价部门有权直接出手限制商品房

销售价格,如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。

3.房地产调控已经进入关键阶段。当前,从市场各方面信息看,一线城市房价处于僵持和略有下降趋势,房地产交易量

正在直线走低。同时,国家调控政策还在不断出台,调控一直保持在高压态势。

定义:

●临时价格干预

《中华人民共和国价格法》第三十条明确规定:当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨,国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等临时价格干预措施。

●房价:特定时间段内,房产的市场价值

●干预:参与别人的事

●垄断:把持、独占

●通货膨胀率:物价平均水平上升速度,或货币购买力的下降速度。价格指数。消费者CPI反映通货膨胀程度、生产者

价格指数,GNP折算价格指数(本期价格指数—上期)/上期*100%。

温和通胀3%—6%(或CPI大于3%)严重6%—9% 飞奔10%—50% 恶性50%以上

●热钱(Hot Money),又称游资(Refugee Capital)或叫投机性短期资本,只为追求最高报酬以最低风险而在国际金融市

场上迅速流动的短期投机性资金。

●行政法规

是国务院为领导和管理国家各项行政工作,根据宪法和法律,并且按照《行政法规制定程序暂行条例》的规定而制定的政治、经济、教育、科技、文化、外事等各类法规的总称。

●行政干预

【行政管理学】行政干预一般分事前即预防性干预、事中即工作进行中的干预和事后干预三种。通常以后两种干预较为普遍。其特点是:

1.以国家权力为基础,强调垂直领导关系,下级服从上级的权威性。以中央政府为行政系统中心,保证全国政令统一,统一组织、统一指挥、统一步署、统一行动、统一目标。

2 性质是指令性的,令行禁止,须无条件落实执行,具有强制效力。行政干预从集权体制中派生出来,是行政权力的体现。对于维护国家行政机关的权威,保证国家的集中统一领导,建立稳定的社会公共秩序,实现行政管理的预期目标是十分必要的,是行政机关执行管理职能的一个根本手段,对计划经济体制及其运转发挥过积极作用。

行政干预分为强制性干预和非强制性干预,说服劝说

直接直接对价格进行控制间接就是对数量进行限制,限购、限贷(国五条9.29 一首付30% 二首付50% )

经济适用房,中小套型普通商品房,廉租房,不能低于建筑用地的70%

行政手段:国家通过行政机构采取行政、命令,指标、规定等行政措施调节、管理经济的手段。

行政手段的特点:

权威性、强制性、垂直型、具体性

指示旨在特定时间对特定对象起作用)、非经济利益性(行政主体与行政对象之间的关系不是经济利益关系,而是一种无偿

的行政统辖关系,两者之间不存在经济利益利害关系的纽带)、封闭性

●宏观调控手段

国家宏观调控的手段分为:经济手段,行政手段和法律手段,经济手段包括财政政策和计划

经济手段:这是指政府在自觉依据和运用价值规律的基础上借助于经济杠杆的调节作用,对国民经济进行宏观调控。经济杠杆是对社会经济活动进行宏观调控的价值形式和价值工具,主要包括价格、税收、信贷、工资等。

行政手段:这是依*行政机构,采取强制性的命令、指示、规定等行政方式来调节经济活动,以达到宏观调控目标的一种手段。行政手段具有权威性、纵向性、无偿性及速效性等特点。社会主义宏观经济调控还不能放弃必要的行政手段。(一定的行政命令、只能短时期运用,反映客观经济的要求,不能过多的运用。)因为计划手段、经济手段的调节功能都有一定的局限性,如计划手段有相对稳定性,不能灵活地调节经济活动;经济手段具有短期性、滞后性和调节后果的不确定性。当计划、经济手段的调节都无效时,就只能采取必要的行政手段。尤其当国民经济重大比例关系失调或社会经济某一领域失控时,运用行政手段调节将能更迅速地扭转失控,更快地恢复正常的经济秩序。当然,行政手段是短期的非常规的手段,不可滥用,必须在尊重客观经济规律的基础上,从实际出发加以运用。

含义

宏观调控是国家运用计划、法规、政策等手段,对经济运行状态和经济关系进行干预和调整,把微观经济活动纳入国民经济宏观发展轨道,及时纠正经济运行中的偏离宏观目标的倾向,以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展

调控的主体与特点

国家机关,主要是权力机关和行政机关。宏观而不是微观,间接而不是直接。

采取手段

(1)法律手段,指国家通过制定和运用经济法规来调节经济活动的手段。主要通过经济立法和经济司法进行调节经济,有权威性和强制性;

(2)经济手段,是国家运用经济政策和计划,通过对经济利益的调整来影响和调节经济活动的措施。主要方法有:1、财政政策和货币政策的调整,2、制定和实施经济发展规划、计划等,对经济活动进行引导,是一种间接手段,但是是主要手段;

(3)行政手段,指国家通过行政机构,采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施,来调节和管理经济。如利用工商、商检、卫生检疫、海关等部门禁止或限制某些商品的生产与流通,有直接性、权威性、无偿性、和速效性等特点

调控方式

以经济手段和法律手段为主,辅以必要的行政手段,充分发挥宏观调控手段的总体功能。宏观调控的原因首先,市场调节不是万能的。有些领域不能让市场来调节,有些领域不能依靠市场来调节。其次,即使在市场调节可以广泛发挥作用的领域,市场也存在着固有的弱点和缺陷。包括自发性、盲目性、滞后性。

最后,宏观调控有利于帮助人们认识市场的弱点和缺陷,保证市场经济健康有序的发展。

●限购令(被称为“最严厉楼市调控措施”)

“限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的:从5月1日起,北京家庭只能新购一套商品房,购房人在购买房屋时,还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》,如果被发现提供虚假信息骗购住房的,将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

具体内容

本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购两套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。

在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行。

中国的房地产调控政策,应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此,在加强住房保障之外,在中心城市应长期实施商品住宅限购,彻底遏制投机和过度投资,同时取消一些现有非市场化的调控措施,可以确保行业长期平稳健康发展

影响

10月多地楼市迅速降温

在此轮调控中,各地的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。(到期了)

调控政策在楼市成交量上有所体现。北京市房地产交易管理网的统计信息显示,10月第一周(10月3日至9日),全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套,环比上周的3867套,下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套,环比上周的4591套,跌幅超过了65%。

虽然深圳楼市在国庆期间仍创下日均363套巨额成交量,不过在长假过后,深圳新房成交量骤降。10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套。

据有关数据显示,9月份30个大中城市中,有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨,其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。

目前实施限购令的城市有:

1 北京

2 深圳

3 厦门

4 上海

5 宁波 6福州 7杭州 8 南京9 三亚 10天津11 海口 12广州 13大连 14

苏州 15温州 16兰州

保障性住房

是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比,保障性住房制度还很不完善,为此,我国已经提出要加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展。

首先,改善城市低收入居民的居住条件,是重要的民生问题,加快建设保障性安居工程,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中,最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说,下大气力加快建设保障性安居工程,是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。

其次,加快建设保障性安居工程,对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示,今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资,可以拉动钢材消费量65万吨,水泥消费量50万吨。同时,此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设,这可以拉动铸铁消费量两万吨,钢材消费量10万吨,水泥消费量30万吨。

再次,加快建设保障性安居工程,还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房,大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程,都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措,都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

疑问:

1.行政干预=?直接干预,行政干预还有

2.借行政干预房价的手段,转移了民生中真正矛盾的解决。是什么

3.政府干预=?行政干预,国家宏观调控的手段分为:经济手段,行政手段和法律手段,经济手段包括财政政策和计划

4.保障住房是行政手段吗

5.时间性,何时干预

6.迅速降温,是否有急迫性,会不会迅速反弹。

7.是渐进还是矫枉过正

8.国有企业对房地产的程度(央企

9.各省调节都不一样,会不会有问题(信息不对称)

10.某些经济手段是不是行政干预

有利点:

1.价格法规定

2.当计划、经济手段都无效时,国民经济经济比例失调,行政利于更迅速扭转

3.在供需矛盾异常紧张异常紧张的非常时期可适当采取行政干预措施,影响大见效快,还是能起到一定作用的。从过度市

场化变成适度市场化。操纵市场、哄抬房价、垄断、不合法炒作。我国市场机制不完善,不干预会导致通货膨胀

4.“限购令”(对家庭购房数量做出严格规定)

5.国家发改委(11月30)干预的目的是为了价格总水平的稳定,维护广大人民群众的根本利益,促进经济的平稳的运行

6.实行临时价格干预,关注民生服务人民,与一致,对社会公平,及时解除

7.其他手段成效不大,依然上涨不能解决民生问题

8.民生——安居工程排第二

9.必要时要对生活必需品,临时干预措施,市场经济条件下企业定价,不会影响企业的一般生产经营活动,更不是是对计

划经济的回归

10.

11.上世纪下半夜,美国对房价进行定价限额,中等收入水平低,提高之后才仍坚持廉租房

12.日本60—90缺乏对地价房价政策,房价涨56倍,GDP涨17.4,平抑房价、打击土地投机

13.商品房是稀缺资源(空置商品房)

14.约瑟夫

15.市场职能理论市场失灵理论(帕累托最优)温家宝

16.行政干预不等于用行政手段直接干预

防守点:

1.不是一直都行政干预房价,而是在市场调节起不到作用时(非常时期)。价格干预何时启用何时停止,会看市场和民意。

2.行政干预和住房保障并不矛盾,可以同时进行住房保障建设。

3.保障性住房不是简单的实行一个政策或盖一座楼,其背后是整个保障性住房制度,目前很不完善。不是一朝一夕可以完

成,然而远水解不了近渴

4.补充

5.二手房炒作——暴利行为,逐步,循序渐进

有利点例证:

1.热钱在美国量化宽松货币政策影响下,中国受到的冲击最大,首当其冲的是房地产行业和股市。股市已经被热钱侵蚀,

风险正在加大。而房地产正在受到热钱的虎视端端,如果调控稍有松懈,那么,热钱就会大举进入,新一轮房地产热、新一轮住房涨价潮、新一轮巨大风险都将很快出现。因此,在这个时期为了保持房地产调控成果,调控政策的高压态势是正确的,对房地产采取再严厉的调控措施都不为过。(但不到万不得已时刻最好不要轻易使用。)

2.第一调查网:你认为政府直接行政干预房价是开历史倒车吗?A不是,是不得已而为之。45% B 是。26% C说不清

29%

3.对一些囤积房屋、恶意炒作、哄抬房价、偷税漏税、虚假广告等非社会价值行为专项整治也要常抓不懈。

4.据搜房网调查显示(西安),调查结果显示,46.2%网友认为正在酝酿中的此项政策能够顺利出台;69.2%的网友赞成

国家相关部门实用行政手段直接干预房价,并且61.5%认为此举能够有效遏制过高房价。7成西安网友认为西安市场如果有条件,非常有必要实施此项政策。而在执行此项政策时,在网友200多位网友的留言中“执行力”、“平衡市场经济与人为干预的分量”成为呼声最高的两项因素

5.在市场失灵的特殊情况下,行政手段的干预还是有必要的。不过,价格干预只能是在特殊情况下使用的特殊武器,而不

能是频繁使用的常规武器;房价应以市场调节为主,价格干预为辅。至于价格干预何时启用何时停止,要看市场和民意。

在进行临时价格干预的同时,关键要从根上治病:解决土地财政和流动性过剩这两个顽疾。

6.国家对保障性住房的已有努力。权威测算显示,今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资,可

以拉动钢材消费量65万吨,水泥消费量50万吨。同时,此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设,这可以拉动铸铁消费量两万吨,钢材消费量10万吨,水泥消费量30万吨。

7.今年以来,房地产调控政策频出,大多属经济手段。利用经济杠杆、市场规律进行调控,固然收到一定成效。然而在人

民币升值预期、热钱涌入、通胀加剧的背景下,内外资金涌向楼市冲动不减,楼市的投资热情短期难以降温。高房价不仅蕴含着巨大的泡沫风险,更影响到国民经济健康发展和人民正常生活,非常时期可适当采取行政干预措施。

8.有业内人士表示,国家有关部门通过有形之手对房地产进行调控完全符合法理,现行《价格法》规定五类商品和服务价

格可以实行政府指导价或者政府定价,包括与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格、资源稀缺的少数商品价格等。而商品房应属于与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品,相关部门对其进行价格干预可以做到有法可依。

9.我国《价格法》就明确规定,五类商品和服务价格可以实行政府指导价或者政府定价,其中有三项分别为:一是与国民

经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格;二是资源稀缺的少数商品价格;三是自然垄断经营的商品价格。显而易见,在非常情况下,由政府实施商品房限价或定价有法可据。

10.其实,行政手段在房地产调控政策中已有运用。多个城市出台“限购令”对家庭购房数量做出严格规定,正是用行政干预

的方式遏制炒房投机。强制的限购迅速产生效力,10月份以来这些城市房产成交量应声而降,房价开始松动,居民对房价上涨的恐慌心理得到初步缓解。“限购”的行政干预取得了超出经济手段的立竿见影的效果。

11.郎咸平:以行政手段为主

12.我们应该清醒地认识到,房价高企的根源在于房地产过度市场化。仅仅依赖市场化路径,已经很难破解百姓住房这道民

生难题,而必须使商品房从过度市场化回归到适度市场化状态。对此,我们需要做的其实只有两点,一是加快建设保障性安居工程,即通过大举兴建公租房、廉租房等保障性住房满足低收入群体和外来务工人员的住房需求,降低商品房的刚性需求;二是通过完善税收等调控手段防范购房者炒房,并且进一步完善商品房定价机制(含有政府直接给商品房定价),杜绝哄抬房价和发布虚假信息等使商品房价格人为上涨现象的发生。

13.2009。12。14,国务院提出4措施遏制房价,1.增加普通商品住房有效供给2.继续支持居民自住和改善型住房消

费,抑制投资投机性购房3.加强市场监管4.继续大规模推进保障性安居工程建设。*政策目标确定为“遏制部分城市房价上涨过快”。

14.地方政府还明显缺乏直接给商品房限价的动力,因为限价就意味着给地方财政瘦身。

15.其次热钱大量进入,加大外汇占款规模,影响货币政策正常操作,扰乱金融体系的正常运行,加剧国内通货膨胀

的压力。2004年全年基础货币投放达到6600多亿元人民币,按照测算大约1000亿美元的热钱流入,就有8000多亿元人民币,因此,仅仅热钱流入就超过了全年的基础货币投放额。这迫使央行在公开市场大量运用央行票据强行冲销,仅2004年央行就发行了近1.5万亿元票据对冲,这大大增加了央行的操作成本,同时也使得我国货币政策主动性不断下降,货币政策效果大打折扣,增加了通货膨胀的压力。

16.据有关专家计算,截至2005年底,在我国境内的“热钱”超过3200亿美元,2006年底和2007年底分别为

4000亿美元和5000亿美元。2008年6月24日,社科院世界政治与经济研究所专家在社科院网站上发表报告指出,在一定的经济学模型假设下,中国资本市场上的热钱数额惊人,已高达1.75万亿美元,这一数字大约相当于截至2008年3月底的中国外汇储备存量的104%。“热钱”向中国流入是受多种因素驱动的:既可以实现规避国际金融动荡风险,也可以对人民币套汇套利,还可以对国内股市、楼市进行投机”。

17.高房价背后的社会问题,北京记者到未成年人管教所采访一位18岁杀人犯,他自曝走上犯罪道路的就是源于过

高的房价。据北京的未成年犯管教所统计,在押少年犯暴力犯罪占65.8%,而他们中的70%—80%都是因为直接或间接因没钱买房走向犯罪道路的。据北京市未成年犯管教所统计,在押少年犯中暴力性犯罪占到65.8%,而他们中的70%到80%都是直接或间接因没钱购房走向犯罪道路。

李白辛中学辍学后,生活中最大的理想就是买一套房子安居乐业。而若要实现这个愿望,他就必须用现实中的金钱,向开发商买一套商品房。他说,“那会儿不管什么方法,没钱了就找钱,甚至用各种各样的方法非买房不可。”他回忆到,那会儿有一个楼盘特别好,最近半年来1W元/平米以下的楼盘全北京市只有这一个,但是得用一辈子矿井挖煤打工去换。李白辛当时就吓跑了。

虽然李白辛没有买到这套绝世好房,但是他租房要花的钱每个月少则几百,多则上千。而且,还要时刻随着房价的不断走高忍受房东的加价。其实,李白辛是充满希望等着房价下跌的,但是无尽的等待和继续走高的房价粉碎了李白辛和其他买房者最后一丝妄想。

18.中国青年安居协会秘书长庞焘焘正密切关注着高房价给青年成长带来的这种影响。他认为,高房价让青年不敢

谈恋爱,不敢结婚,不敢把老人接到身边赡养。做过“房奴”的人,都有这种经历,每月要固定地还一笔贷款,余下的钱除了自己的生活费,还“上有老,下有小”,是扳着指头过日子。

美国人民大学特聘教授关宏毕说,“在中国的高房价面前,中国大部分People都是奴隶,是仆人,是苦工。房产商可以掌控一切,心情特别舒畅。什么和谐社会,它跟美国人贩卖黑奴是一样的。”

19.我国目前有1.75亿青年房奴,根据中国青年安居协会的统计,其中近80%有不同程度的焦虑症。而另一方面,

国内房地产市场近年来却急剧扩张。

庞焘焘说,中国的房地产市场综合平均增长率将达到21%,到2010年,中国的房地产市场规模将达到4380亿美元,其增长速度是很多产业无法企及的。

20.中国上海市中心01、02、03,78千,现在3.4 美国10年涨一倍,

21.09年地方政府卖地收入1.5万亿——政府对地价的控制:土地政策改革、打击各种囤积土地的行为(对以前的

不良进行改变)

22.20%的富人阶层买的都是豪宅,不会买一般的房子。40%的低收入阶层买不起最便宜的房子。豪宅不贵陋室难求

(上海、北京)

23.出台政策之后,多数城市价格水平下降,降幅0.5%——2.8%,环比成交量106.61%

24.国家——鼓励国企多建保障性住房,少投资商品性住房

25.北京降价后,房地产商反而加大了建房量,还是有刚性需求

26.行政法规是行政手段

27.2010年“两会”期间,众多委员、代表在发言中都要求国家对房地产市场采取措施,对房价进行调控。甚至有

媒体报道称,近一半的代表、委员提案直指高房价。国务院总理温家宝在《政府工作报告》中表示,要“要坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头,满足人民群众的基本住房需求”。

28.①2010.3.28~4.2,连续六天新华社每天都发表一篇“新华时评”,步步深入、针锋相对地评说了我国当下的房地

产市场,矛头直指地方政府,痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价,引起了轰动效应,被称为“六连评”。②《人民日报》、中央电视台等中央媒体集体对房地产实施了“炮火覆盖”。

据不完全统计,从新华社发表“六连评”开始到4月10日,中央级媒体共批评房地产的稿件多达20余篇,市场为之侧目。③国家自4月2日开始陆续出台房地产地产调控政策。4.10~4.19短短10天,国家连续出台了5项相关政策,无一例外地指向房地产市场中的“投机投资性需求”,被外界称为对炒房客的“精确打击”。

29.国内楼市跳出了市场周期铁律,经历十余年黄金期而不衰,是为市场失灵的典型案例。

30.目前有关部委透露出监管房价的信号,意在表明国家调控政策将进一步利用政策杠杆调控地产市场。这也传导

给地产开发商威胁和震慑作用,促使开发商和购房者更冷静一些,如此前呼声甚高的出台房产税政策一样。31.信贷收紧、加息、提高首付,实行限购,对于开发商而言,这些似乎仍旧不够致命,根据10月份国家统计局数据显示,,

北京等大多数城市仍有涨幅。

32.“限贷、限购、限外,从近期出台的政策来看,行政主导色彩愈加浓厚。——国务院发展研究中心负责人

33.11月10日,国家统计局发布的10月份全国房地产运行情况显示,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,环

比上涨0.2%。也就是说,一系列调控政策之后,作为判断调控效果最重要的指标——住宅销售均价依然岿然不动,不降反升。

34.国务院发展研究中心负责人“此番对房地产市场调控的目标,并非简单意义上的打压房价,严控房地产泡沫对整个经

济体的影响才是调控的最重要目标,而这也将是一个长期的调控过程。”

35.2009年4月,全国保障性安居工程会议在长沙召开。会上指出,通过各个部门下发的保障性安居工程投资规模已经超

过500亿元。今年初,北京市明确提出保障性住房建设用地占全市住宅供地的50%以上,新开工建设和收购保障性住房占全市新开工住宅套数50%以上的工作目标。截至目前,保障性住房开发投资214亿元,完成全年投资计划53%以上,供应土地1123公顷,完成全年任务90%,新开工11.6万套,完成全年任务的85%,竣工2.3万套,完成全年任务的50%。中低价位、中小套型住房的土地供应达1202公顷,占住宅土地供应总量的83%。

天津市今年保障性住房建设和棚户区改造计划投资总额332亿元,已完成投资201亿元,完成率达60.5%。目前,市政府制定了城中村改造三年规划,计划从今年起用三年时间基本完成600万平方米、11万户的改造任务,相关区政府已向市政府递交了目标责任书。天津还实行街、区、市“三级审核,层层公示”制度,确保住房保障政策公开、公平、公正实施,运用网络手段即时核对申请家庭的收入、住房情况,逐月、逐季度动态核查保障家庭,对不符合条件的家庭及时清退,目前已对500余户违规领取补贴和违规购房的家庭进行了查处。

上海市坚持居住为主、本地市民为主、普通商品房为主的“三个为主”,加快完善房地产市场体系和住房保障体系“两个体系”,多种方式解决城市中低收入居民的住房困难。今年,市级财政将专项安排补助资金14亿元支持各区县筹措廉租住房房源,新选址23幅,实施土地储备,用于以保障性住房为主的大型居住社区建设。

近年来,福建省把保障性住房建设列为省委、省政府为民办实事项目,纳入对市县政府的目标责任制管理,初步构建起多层次的住房保障体系,累计建成各类保障性住房20多万套,解决一大批城市低收入家庭的住房困难。今年将依托责任

落实、工作措施、土地供应、资金配套、监督管理等“五到位”,确保全面完成住房保障工作目标。截至8月10日,共建成保障性住房25828套,开工率占年度目标的68%,完成投资39.5亿元,占年度计划投资的42.2%。

36.北京中原地产市场总监张大伟表示,国家有关部委考虑出台这样的政策,主因是基于目前全国房地产市场的现状。4月

17日国务院发布了调控楼市“国十条”。9月29日为继续贯彻“国十条”,七部委出台了五项措施,被称为“9·29新政”。然而,相关数据显示,自“9·29新政”实施一个月来,京、沪、广等多个城市楼市成交虽有下降,但价格依然坚挺。

37.首先要把商品房纳入政府定价目录。建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》明确规定:商品房销售价格由当事

人协商议定,国家另有规定的除外。而如果要限制房价,就必须另立新规。目前,有的地方把商品房纳入政府定价目录如江苏,但多数地方没有,而且,中央定价目录中也没有商品房。其次是纠正“土地财政”防止地方政府“放水”。一旦宏观层面对商品房价格进行限制,暴利幻想破灭的开发商拿地的热情估计就要降温了,这对于依赖于土地财政的地方政府来说,利益必然受到一定影响,这样,地方政府在落实价格干预措施时,就可能执行不力。再者是政府要对商品房成本和利润进行调查。唯有掌握详细的成本数据,才能把商品房利润和销售价格限制在一个合理的水平。《价格法》也规定:政府价格主管部门和其他有关部门制定政府指导价、政府定价,应当开展价格、成本调查,听取消费者、经营者和有关方面的意见。尤需要注意的是,相关部门对利润率规定要统一。

38.事实上,“限价令”的提法并不新鲜。此前就有报道,国庆长假前,上海市住房保障和房屋管理局曾组织房地产商开会,

要求新开楼盘只能下调售价,不能涨价。而上述消息也援引《深圳市房地产市场监管办法》称,“房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的,价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业,采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫,对经提醒告诫仍未规范价格行为,违反价格法律法规的,由价格监督执法部门依法进行处罚。

39.国家发改委为维持价格稳定政策辩护:“即使在必要时采取价格临时干预措施,也不会改变市场经济条件下企业定价的

自主权,不会影响企业的一般生产经营活动,更不是向高度集中的计划经济体制回归。”

40.冯仑用一个段子解释了这个问题:如果说青春期还长不长个,一定长个,不长个就神奇了。要说更年期长不长个,也长,

往负向长,一个人到了一定生命曲线越来越低,最后就回去了。要在一个阶段谈论,不能老是天天问,涨不涨?二线城市可能在青春期长点,北京上海都过了青年时期,是成年了所以不长了。

41.“你要说40岁,30岁多数买不起,这可能是一个问题。但如果25岁所谓多数人买不起不是问题。青春期脸上长疙瘩这

不是病,最后过了青春期脸上就光了,如果带医院做手术,结果一辈子都有阴影,到《非诚勿扰》(征婚)都找不到对象。”

冯仑显然厌倦了被问及房价上涨的问题。

42.泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转,高空置率,价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性

43.由于房地产价格的上涨,房地产持有者和非持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大,导致社会分配的不公,严

重挫伤劳动者的积极性,带来深刻的社会问题。

44.(经济结构不合理)大量资金向房地产业流动,意味着生产性企业缺乏足够资金,或难以用正常的成本获得生产所必须

的资金

45.房产泡沫:房地产开发投资增长率为经济增长率2倍,商品房空置率10%,住房价格持续上涨,商品房价格与居民收

入增长不同步,土地开发增长率节节上升,房地产商的负债率普遍持续上升,房价的实际价格比理论价格高(日本70年代积累,90年代破灭,影响至今,历史最长,“日本二战之后的又一次战败”)

46.上海静安区大火之后,周围房价纷纷下跌1/6,但还没亏——证明有很大降价空间

不利点:

1.不公平(政府和房地产)

消费者

1.限价会降低质量,吃亏的还是民众。

2.资产贬值(负资产)

3.投资买家大批入场,照顾自主性买家的良好意愿泡汤。

政府

1.政府角色:从全能型转变到服务型。

2.限制意味着给财政瘦身,地方政府执行不会给力。

3.政府应采取经济适用房,廉租房会更有效果。

政府官员

1.地方官员借助行政干预房价的手段,转移民生中真正矛盾的解决

2.官僚心态作祟,扩大行政权限,贪污腐败(缺乏听证……)。

利益相关者

1.房屋产业链太长,牵扯范围广,房地产市场和格局是多种利益交织体(涨价从原材料往产业链上游传递)。降价会造成社会资产贬值,银行建筑运输等产业与房地产业捆绑。

征税环节太多,重复税收

2.引起国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润的连锁反应

社会

1.影响经济活力

2.当行政手段退出时,市场也会同时失控,造成多方利益受损。

3.房地产市场退回计划经济时代。

4.市场生态一旦被破坏,重建成本难以估算(上市公司,民营企业)。

现实

1.成交虽有下降,但房价仍然坚挺。

2.操作技术上难以干预,执行难(房屋不是一般商品,房价难以统一)。

3.价格有市场调控,政府干预违背市场经济原则。

4.

防守点:

1.宏观调控=政府干预≠行政干预

2.

不利点例证:

有关直接干预的问题

1.余丰慧:政府直接干预房价要谨慎。利用行政手段直接干预住房价格、直接干预开发商利润应该慎重,不到万不得已时

刻最好不要轻易使用。

2.中国房地产走向市场化已经非常不容易。如果政府轻易直接干预房地产市场,比如:利用行政命令直接限制房价、限制

开发商利润,那么,必然破坏非常不容易建立形成的房地产市场初步秩序。这将大大影响房地产市场的效率,进而影响到整个经济的良性发展,最终也会影响到百姓在商品房市场实现改善住房的美好愿望。只有在间接手段调控无效,市场彻底失灵的情况下,才能动用政府直接干预房价、干预开发商利润手段,否则,应该慎之又慎。

3.要说干预的话,在做好商品房市场以间接手段调控的同时,对保障性住房政府应该直接介入、直接干预,这是住房市场

中政府应该做并且应该做好的事情。也就是说,政府利用间接手段严厉打击商品房市场的投机行为,引导好投资行为的同时,直接利用行政手段建设好保障性住房,做好政府自己应该做的。市场的归市场,政府的归政府,这样才能建立好一个有活力、有效率、多层次、保障性强、能够满足多方需要、各得其所的住房市场。

4.对房地产市场的调控间接手段足够用,只要执行力到位房价一定会下降,房地产市场一定会走向良性发展轨道。现在的

问题是,国家出台的一系列政策在落实上不够坚决到位,执行力大大折扣,从而影响到政策实施的效果。笔者认为,现有间接调控手段只要能够不折不扣落实下去,效果立马会出现,退一步说,就是效力仍然不够,还有许多间接调控手段可以推出、可以实施,完全没有必要开始酝酿行政命令直接干预市场的办法。

5.经济学家茅于轼先生“最困难的人根本买不起房,因为他们的收入远远够不上买房。这才是思考所在,什么能让他们收

入提高?让他们的收入能够购买更多的商品,而不是住房本身的问题,建再多的住房,很多人还是买不起。绝不是解决房地产行业问题就能解决市民的真正保障问题,是整个社会经济作用才让房价高涨,而不是房子本身。”政府转变职能,着力完善社会保障体系,健全住房保障体系,从源头上给普通社会大众以安全感。同时,合理引导房价,而非一味通过行政手段直接打压。

6.没有安全感是人们急于购房的主要动因。以前是养儿防老,现在是养房防老,老有所养、老用所用的前提是老有所住,

所以,在这个国家,人们对于房子这样一种特殊的商品才会表现出如此强烈的占有欲望。人们为什么会没有安全感、会对未来不确定因素表现出如此大的担忧呢?笔者非常认同陈准教授的观点,中国社会保障体系不完善、包括中国住房保障体系不成熟是其根本原因。廉租房、经济适用房所占市场份额较小,且执行不力、定价欠妥、位置偏远,从而让最强烈的需求者望而却步,反而成全了一些“城市新地主”的野心。

7.??而在商品房市场,土地拍卖价不上封顶,造成楼面成本价越来越高;同时,城镇土地使用税、营业税、城市建设

维护费、教育附加费、耕地占有税、房产税、契税等税收成本无疑又会被转嫁到了房价当中,再加上建安成本、营销成本等等,从而导致房地产开发过程中整体成本过高,在保证利润的前提下,开发商想不涨价都难。而始作俑者无疑是地方政府的利益短视行为,所以有人说:“是地方利益最大化让房价具有更强大的政策保护性增长。”

8.在社科院金融研究所研究员易宪容看来,政府直接干预房价不可行,目前控制房价仍需依靠信贷和税收两大政策。易宪

容表示,“住房是民众的必需品,政府要做的就是把房地产投资和炒作挤出来,”通过税收和信贷方式就可达到目标。他认为政府控制房价应是长久持续的行为,而不是等到房价居高不下才为之,政府直接干预房价可能适得其反。

9.资深房地产专家韩世同认为自己并不赞成用过多的行政手段来干预房价。“我认为,如果政府不建大量的保障性住房就

一定要干预市场的房价,否则民怨太大;但如果政府解决了中低收入住房问题,市场的房价就可以不必过多地干预。问题是,现在政府大量兴建的保障性住房和解决夹心层的公租房还没有到位,市场上的房价又涨到民怨沸腾、怨声载道的地步,政府若再不采取措施恐怕就难以应对和控制。”

10.行政干预房价只能应急综合调控才可能治本。根治房地产市场顽疾,非一日之工。价格干预或只为短期的应急措施,

在综合运用经济手段和行政手段基础上,调整经济结构和房地产市场机制,方是根本之策。

11.珠海律师林叔权致信温总理求废止限购令,称违反物权法,限购令“政策效力注定不会持久”

12.所以,无论房价高低,只要没有操纵市场,哄抬房价,没有垄断和不合法的炒作在里面,政府就不应当过多干预。而且,

在土地财政之一系列问题没有得到解决的情况下,政府采取设定最高房价的办法根本就不能解决问题。如果你在这边限价,那房地产商肯定会在那边降低质量,吃亏的还是买房的民众。

13.房价暴涨失控的原因是市场失灵,这包括有效供给不足、地价飞涨抬高成本、人为炒作哄抬这三大直接因素。因此,政

府政策的目标应当针对市场失灵,设法修补或恢复市场竞争秩序而不是扼杀市场机制。忽略这些因素,直接干预房价的结果往往扩大行政权限。这样的权力,今天能因为需要压制房价,明天也能为了需要提高房价,甚至高于现在,反而让

市场混乱不堪。而且,权力边界扩大,更可能提供“权力寻租”和贪污腐败的土壤。

14.政府限制房价,其实不过对高房价无奈的乱抓眉毛胡子而已。或许正是如此,在几年之前的呼吁政府直接限制房价的提

议才会如同昙花一现般短暂,才会被直接否决。如今,面对困难就走回头路,值得警惕。眼光要放长远一点,政府部门也是如此。

15.朱道林:从国内外经验来看,只有房价稳步增长和社会稳定,房价下降反而会影响经济增长,甚至引起社会财富的降低。

16.影响经济活力和股民信心

17.地方官员借行政干预房价的手段,转移了民生中真正矛盾的解决

18.中国行政性垄断:缺乏合理的听证授权,常给予相关部门自由裁量权很容易被行政部门滥用,成为既得利益集团的工具,

损害消费者利益,国有垄断企业效率、分配

19.国家干预使退回计划经济时代

20.不公平性,房价的一半都被政府以税收的方式收回,其中土地款占得比例最大。

21.商品房不是表转化产品,政府无法定价

22.价格有市场调节,不干预也会回去

23.官僚心态作祟

24.涨价高是由产业链上端开始传递

25.投资型买家大批卖家,照顾自住型买家意愿

26.房屋产业链太长,是多种利益交织体,建筑

27.行政退出导致市场失控,多方利益受损

28.成交下降,但价格依然坚挺(悲伤官绅,武汉杭州西安太远

29.限价意味着给政府瘦身

30.政府职能:从全能型到服务型

31.开发商会降低质量,受伤的还是民众

32.扩大行政权限,造成权力寻租、贪污腐败

33.可能立竿见影,扭曲了供需情况,销量增加,更多人涌入更不利

34.是针对国内市场还是个别一线城市,

35.银行和房地产捆绑关系,房价下降30%,银行增加1万亿元的坏账

36.土地,政府融资的平台

37.为中低层保障,可以经济适用房更好

38.物价局(利润8%)和税务局(20%税),开发商推出房地产也

39.现行的向转化

40.房价收入比()

41.合理房价19年,中国100年

42.现在的一些举措不是宏观调控,货币和财政,

43.减少供应,需求增多

44.报复性增长,供需矛盾更尖锐

45.09年地方政府卖地收入1.5万亿

46.2010年“两会”政府工作报告最终“修改部分”未对温家宝“坚决遏制房价”作出积极回应。受此影响,“两会”前本

来心神不定的开发商在“两会”结束后马上信心倍增,加大力度购进土地。“两会”一结束,北京就连续出现了4个“地王”。

47.“国十条”“9·29新政”政策的出台未能如愿地将房价回归理性。

48.中央领导需要高度警惕的是,别让地方官员借行政干预房价的手段转移了民生中真正矛盾的转移。

49.有地产业界人士算过一笔账,就高端物业开发而言,房价中的一半都被政府以各种税费的方式收回,其中土地款比重最

大。政府总不能受了高价卖地的钱,再以价格干预的方式收拾买地的主儿。

50.全国物价上涨,不买房就贬值了。这是房产投资难以遏制的源头。政府不要做那些治标不治本的事,否则反而会适得其

反,这边控制住了房价,销量上去了,投资性买家大批进入市场,照顾自助性买家的意愿就此泡汤。

51.张大伟也表示,短期在全国范围出台直接行政调控的可能性不大。“以北京为例,北京市的不同区域,房子的单价存在

较大差异。譬如:现在北京城中心区有单价超过10万元的项目,亦有远郊区县单价不足1万元的。如何去限房价,政府操作难,执行更难。”

52.同时,全经联研究院副院长陈宝存表示,若相应的调控办法出台,政府直接着手操控房价也未必能够达到房价调头向下

的目的。“物价部门没有能力去控制房地产市场的价格走势。房子不是简单的商品,不同于金银首饰。这是由于房子上

下产业链太长,牵涉范围太广造成的。”

53.现今国家对于楼市的调控政策已经足矣,关键要看开发商如何快速积极地响应。

54.综合开发研究院地产研究中心主任宋丁分析说,应慎用行政手段管理房价,在市场经济的框架下,行政手段干涉房价可

能立竿见影,但一旦扭曲了真实的供需,违反了法律,很可能在行政手段退出时,市场也同时失控,造成多方利益受损。

55.当前可以采取政府有形之手进行干预,但更重要的是,对于住房这个攸关国人安居的民生问题,政府首先应该理顺住房

保障的双轨制,一方面健全制度推动保障性住房的开发与建设;另一方面规范商品房土地的出让、地产开发资金的使用、预售款的保管、交易的公开与公平,严格执行现行调控房价的政策,堵住政策的漏洞。不借用行政手段,房价也完全可以回到理性水平。

56.作为土地资源垄断经营者的政府,在控涨房价上始终有一手“王牌”:指定地块建设限价房,或者指定地块建经济适用房、

廉租房。加大这类房屋的建设与供应比例,同档次的商品房不制定合理价格必然死路一条,何劳政府出手费心劳力地干预呢?

57.鲜为人知的是,在某些一线城市,政府的干预之手早就伸得老长,干预到豪宅的定价上,不调低价格就不发放预售证,

让项目不能上市交易。相关部门的领导威风不可一世,那一刻似乎又找回了当官作主而不是人民公仆的感觉。结果是豪宅市场一片热销。这一回的行政干预房价之风,会不会又是有些人的官僚心态作祟?

58.社会资产严重缩水,固定资产投资占GDP50%,房产投资占固定资产53%,考虑到房产投资房地产在GDP社会资产下

降8%

59.房地产价格下降后果:香港房子导致15万家庭房产为负资产

60.我国城镇居民80%

61.投机者会利用机会造成市场动荡

62.

国家统计局数据显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,涨幅比9月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比9月缩小0.3%。

在70个城市中,有8个城市房价环比9月有下滑,包括广州、上海、杭州、宁波、济南、泉州、温州、北海。

国家统计局发布的数据显示,10月份全国70个大中城市房价同比、环比升幅双双回落,环比涨幅比上月缩小0.3个百分点,创10个月以来新低。

实行限购令的15个城市中,已经有4个城市的房价出现松动回调迹象。专家指出,这说明“9·29新政”正在发挥效用,其中限购令作用尤为明显。

限购城市市场反应较大

统计局数据显示,9月新政以来,共有15个城市出台了限购令,而其中广州、上海、杭州、宁波4个城市在10月份已经出现了环比跌幅,其他城市也有不同程度的涨幅收窄或者一手楼价下跌。

全国房地产研究协会副会长顾云昌昨日表示,全国房价涨幅收窄说明“9·29新政”正在发挥效用,其中限购限贷的作用明显,“限购的城市反应较大,出现了下降或者涨幅收窄的情况。投资需求被抑制,不过刚性需求依然旺盛,所以房价依然在上涨。”

10月份,全国房地产开发景气指数为103.57,比9月份提高0.05点,比去年同期提高1.54点。这是连续回落6个月后首次回升。

行政干预或再次开启

有媒体近日报道称,有关部委正着手制定相关管理办法,根据该办法,价格主管部门将可直接行政调控房价,包括直接限定售价等。

对此,政府有关人士昨日表示未收到相关通知和精神。顾云昌对此措辞谨慎:“要看是怎样的行政干预,如果限价1万元,但市场价格1.5万元,那么该卖给谁?”

不过也有房地产业人士认为,按照《价格法》规定,五类商品和服务价格可以实行政府指导价或者政府定价,其中包括:与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格;资源稀缺的少数商品价格;自然垄断经营的商品价格。据此对房地产进行调控有其合理性。

70个大中城市10月份房价指数出炉南京房价环涨0.3%

9月份南京房价环比微涨0.1%,十月份呢?昨天国家统计局发布了70个大中城市的10月份房价指数,销售价格同比上涨8.6%,涨幅比9月份缩小0.5个百分点,环比上涨0.2%,其中南京房价同比上涨3.8%、环比上涨0.3%。业内认为,与9月份相比,南京房价延续了涨势,且涨幅略有扩大,但这一数据因为统计口径的因素,并不能代表南京楼市的真实情况。

国家统计局的数据称,十月份,南京市房屋销售价格同比上涨3.8%、环比上涨0.3%,其中新建住宅同比上涨7%、环比持平(涨跌为0),二手住宅同比持平、环比上涨0.7%。另外,体现到90平方米以下住宅的房价上,涨幅也不大,具体为:90平方米以下新建住宅价格同比上涨9.2%、环比上涨0.1%,其中商品住宅同比上涨12.8%、环比上涨0.2%,新建普通住宅上涨14.7%、环比上涨0.2%

“统计的房价依然是涨的少。”满堂红置业(南京)公司董事、副总经理袁小玲说,“实际房价上涨幅度应该在5%左右。以二手房为例,从我们公司10月份的成交单价来看,12000-15000元/㎡之间的二手房成交量占比最多,为31.4%,与9月持平;15000—20000元/㎡的成交占比为20.93%,较上月上升了7.54%,带动了整个均价的上涨。”

最新有关我国房地产市场现状

悬赏分:5 |解决时间:2010-11-14 00:27 |提问者:持续注册失败

谢谢提供下我国房地产现状,在价格、政策、趋势、徒弟、住宅存量等方面情况

行政干预房价利大于弊

最佳答案

一、房地产开发完成情况

2010年上半年,全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%,其中,商品住宅投资13692亿元,同比增长34.4%,占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月,房地产开发完成投资5830亿元,比上月增加1845亿元,增长46.3%。

2010年上半年,全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米,同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米,同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米,同比增长18.2%,其中,住宅竣工面积1.96亿平方米,增长15.5%。

2010年上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米,同比增长35.6%,土地购置费4221亿元,同比增长84.0%。

二、商品房销售情况

2010年上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中,商品住宅销售面积增长12.7%,办公楼增长53.2%,商业营业用房增长41.6%。上半年,商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中,商品住宅销售额增长20.3%,办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。

三、房地产开发企业资金来源情况

2010年上半年,房地产开发企业本年资金来源33719亿元,同比增长45.6%。其中,国内贷款6573亿元,增长34.5%;利用外资250亿元,增长2.8%;企业自筹资金12410亿元,增长50.9%;其他资金14487亿元,增长47.9%。在其他资金中,定金及预收款8064亿元,增长40.1%;个人按揭贷款4538亿元,增长60.4%。

四、70个大中城市房屋销售价格指数

房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。

2010年6月份,新建住宅销售价格同比上涨14.1%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比价格与上月持平,而5月份为上涨0.4%。其中,经济适用房销售价格同比上涨1.1%;商品住宅销售价格上涨15.8%,其中普通住宅销售价格上涨15.2%,高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比,经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格下降0.1%,其中普通住宅销售价格与上月持平,高档住宅销售价格下降0.2%。

2010年6月份,二手住宅销售价格同比上涨7.7%,涨幅比5月份缩小1.5个百分点;环比下降0.3%,比5月份降幅缩小0.1个百分点。

五、全国房地产开发景气指数

2010年6月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为105.06,比5月份回落0.01点,比去年同期提高8.51点。

从分类指数看:房地产开发投资分类指数为105.54,比5月份回落0.02点,比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63,比5月份回落3.06点,比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22,比5月份提高3.08点,比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65,比5月份提高1.17点,比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39,比5月份回落1.97点,比去年同期提高15.50点。

房地产泡沫的原因

1.房地产商品的特殊性。(房屋作为一种商品,完全脱离了它固有的商品属性)

2.土地的稀缺性(中国的土地全部都是国家所有的)

3.地价具有虚构性

4.房地产市场是不充分市场。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。

6.政府部门的不正之风。

7. 房子市场大:一是房子需求过大,二是国人根深蒂固的陈旧思想:一定要有房子!

8. 房地产业是资金密集型产业。

9.商品房应属于与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品,又是必需品

10.房地产是一个地域性很强的行业,地区间、城市间差异很大。

房地产泡沫的防范措施(国家措施)

1.大规模推出经济适用房,抑制商品房价格。主要办法还是大规模地推出经济适用房。

2.强化土地资源管理,通过土地资源供应量的合理调整

3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度,加强和完善宏观监测体系

4.整顿住房金融市场秩序,规范住房金融业务,防范住房贷款风险。

5.全国研究住房税、费政策,通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费

6.加强舆论宣传的引导

7.信贷收紧、加息、提高首付,实行限购

国家措施的特点

1.国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨,但不要涨得太快。

2. 涨价不是房涨价,房是每年都要折旧,涨价的原因是政府的土地涨价而持续增值的。

3.我们一年多来的房地产宏观调控目标是稳定房价,并希望通过整顿市场秩序来达到。实际上,这种做法并不是什么宏观调控,而多是微观行为。

4.另一方面,地方政府对房地产宏观调控并不热心。

5.调控房价是政府的职能(土地是国家的)

6. 价格是市场调节范畴,政府的职责是千方百计规范房地产市场,因此干预市场不是干预价格,价格是市场调节范畴,政府的职责是千方百计规范房地产市场

7.改善房价上涨局面短期可能会见效,但恢复市场机制可就得长期而为了(行政干预就像一针激素,扎下去就立马退烧,但长期服用却会导致整个经济的“骨质疏松”。)

8,政府措施事与愿违(广东省实行效果不佳)

9..经营者还是管理者——政府角色定位问题未处理好

10.目前未开征房产税

11 所有的行政干预都会降低而不是提高市场的效率

国家的有效途径

一是上调利率;

二是开征房地产交易所得税及房地产持有税;

三是取消或完善住房预售制度,使制度风险由每一个当事人来承担。

四是加强城市规划,放宽普通住房项目审批

五是从严打击炒房等措施的实行

六是现行《价格法》规定五类商品和服务价格可以实行政府指导价或者政府定价,包括与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格、资源稀缺的少数商品价格等

行政手段的特点

(1)权威性。行政手段以权威和服从为前提,行政命令接受率的高低在很大程度上取决于行政主体的权威大小。提高领导者的权威有于提高行政手段的有效性。

(2)强制性。行政强制要求人们在行动目标上必须服从统一的意志,上级发出的命令、指示、决定等,下级必须坚决服从和执行。

(3)垂直性。行政指示、命令是按行政组织系统的层级纵向直线传达,强调上下级的垂直隶属关系,横向结构之间一般无约束力。

(4)具体性。一定的行政命令、指示只在特定时间对特定对象起作用。(5)非经济利益性。行政主体与行政对象之间的关系不是经济利益关系,而是一种无偿的行政统辖关系,两者之间不存在经济利益利害关系的纽带。(6)封闭性。行政方法依靠行政组织和行政机构,以行政区划和行政系统的条块为基础实施,具有系统的内化约束力,因而产生封闭性。

什么时候政府要进行干涉

1.房价的上涨速度必须低于居民收入增长的速度

2.经济手段一时难以奏效的情况下,必要的行政干预势所必然

其一,流动性泛滥,通货膨胀,银行存款负利率,投资股市动辄被套,正如上周新增a股开户数创近15个月新高,上周五至今股市就出现连续大跌。民间资金总归要找出路,很多人投资房产的观念并没改变。其二,今年6月以来人民币快速升值,即便我国央行不愿主动升值,可美联储的二次量化宽松货币政策,将逼迫人民币对美元被动升值。在这种情况下,海外热钱必将涌入国内,其中部分流入房地产市场。这些因素,我国难以靠一已之力有效管控。

。而,相关部门对其进行价格干预可以做到有法可依。

外国对房地产的规定

1.英国:五次上调利率遏制投机

自2001年初以来,有3年多时间英国房价每年涨幅都超过20%。为此,英国政府和中央银行从供需两方面入手,抑制房地产市场的过分火爆。

2.自1999年以来,法国平均房价已上涨45%。为抑制房地产市场可能出现的泡沫,法国政府规定,各大

城市必须建设一定数量的廉租房,

3.德国:推行福利住房和小户型(所谓“福利住房”,是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。)

4.新加坡:组屋是主流

新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民,并坚持小户型和低房价,保证了绝大多数居民能够买得起组屋。新加坡在上世纪五六十年代开始建设组屋,当时主要建设每套几十平方米的小户型组屋。

5.印度:开发商作用有限开发商只是政府和集资人的高级打工仔。

6.埃及:限制房价。为了解决银行的新问题,《新房地产抵押法》,政府会对银行房地产有一定补贴。

7.爱尔兰:爱尔兰十几年经济繁荣的背后隐藏着巨大的危机,就是房地产泡沫的不断积累,,

其重要表现之一就是房价一路飙升。无论是美国次贷危机,还是爱尔兰主权债务危机,都揭示了:任何超越实体经济承受能力的消费与投资都可能转化为“债务炸弹”,相对中国楼市来说具有警示作用

看国外怎样调控房价日韩新法俄德美各有高招

【打印本稿】【进入论坛】【推荐朋友】【关闭窗口】2007年05月29日 08:16

房价关系民生,在各个国家都是一件大事。那么,在国外,人们是通过什么手段来调控房价,管理市场的呢?不妨来看看日本、韩国以及新加坡这三国各自的做法。

日本:建低价房租售

日本是一个市场经济国家,土地大多为私有,住房价格基本上由市场决定。但为使大多数人能“居者有其屋”,在上世纪90年代初房地产泡沫破灭前的几十年间,日本政府遵循“保低放高”的原则,采取了不少政策性调节措施,旨在使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住

房。

所谓“保低放高”是指,政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款,保证中低收入者能买得起房或者租得起房,高收入者的住房问题则由公开市场解决。

日本政府主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持,以实现改善国民居住条件的目的。日本政府在支持兴建廉价住房方面的主要做法是,中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房,然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。依照《公

营住宅法》,日本中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中,新建住房的费用由国家补贴一半,而翻修住房的费用由国

家补贴三分之一。

日本政府还通过为购房和建房的单位和个人提供低息贷款来解决国民的住房问题。1950年,日本制定了《住宅金融公库法》,由国家出资成立住宅金融公库,实行固定利率制,贷款利率相当于普通银行的三分之一左右,还贷期限也比较长,一般为35年,一些特殊困难人群到期无

法还款还能在原贷款期限的基础上再延长10年,放贷对象主要是购建住房的个人和单位。

韩国:疏堵结合抑制房价

近年来,韩国房价大幅攀升,房地产市场明显出现过热势头。为了控制房地产市场过热势头,韩国政府推出了一系列措施抑制房价的快速上涨。政府将“疏”和“堵”相结合,在扩大住宅供应量的同时推出了相关的金融和税收政策。

韩国财政经济部、建设交通部和环境部等部门在去年年底公布了房地产治理方案,宣布将重点扩大优质低价住房的供应量。根据这一方案,截至2010年,韩国公共宅地新建住房将增加到86.7万套。同时,政府还放开对民间住宅用地的限制,使民间宅地新建住房增加到77.3万套。这两项措施将使韩国在未来几年内的新房供应量达到164万套。

在金融方面,新方案规定金融机构提供住房贷款的额度不能超过房屋实际市场价格的40%,从而遏制投机性购房。韩国中央银行在最近两年里数次加息,并将银行间隔夜拆借利率提高至5年来最高点4.5%,以抑制房价上升。

新加坡:平抑房价有良方

新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则,在房地产市场上牢牢掌握了主动权,既解决了大部分国民的住房问题,也有效地平抑了房价。

在新加坡,民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中,类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建,价格也由政府统一规定,以低价出售或出租给中低收入阶层使用。

新加坡政府对房地产市场进行严格监控,以防止房价剧烈波动。例如,建屋发展局的政策定位是“以自住为主”,对居民购买组屋的次数有严格的限制。购买组屋后,屋主在一定年限内不得整房出租;在购买后5年之内,组屋不得转让,也不能用于商业性经营。新加坡还规定,一个家庭同时只能拥有一套组屋,如果要购买新房子,旧组屋必须退出来,以防有些人投机多占。另外,业主出售购买时间不足1年的房屋,要缴纳高额的房产税,这对抑制“炒房”和商品房价格暴涨非常有效。

法国:大力推行廉租房制度

法国房地产市场近两年来增速逐渐放缓,这与法国政府的努力密不可分。为遏制房价过快上涨,法国政府大力推行廉租房制度,对房产所有者征收重税,并不断完善房屋租赁市场。同时,法国中央银行法兰西银行还通过加息控制房贷规模扩大。

在法国,廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定,人口超过5万的城镇中,廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府,房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。

有了廉租房制度,低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住,从而降低了市场上对住房的需求,遏制了需求量的快速扩大。

应该说,法国的房屋租赁市场十分完善,政府通过各种福利政策鼓励租房。许多法国人认为,与其为买房背上沉重的经济负担,不如简单方便地租房住。这样还可以保证资金支配的灵活性,将钱用于其他领域以提高生活质量。因此,在法国租房住的人不在少数。

此外,法国政府对房产所有者征收重税,以免投机者扰乱房地产市场。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外,还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外,法国政府还征收很高的遗产税,这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担,而那些想通过“倒房”赚钱的人的成本也大幅增加,这在某种程度上也减少了市场上的住房需求。长期以来,房地产市场都不是法国人投资或财产保值的重要领域。

几年前法国房价持续快速上涨,与法国央行不断下调个人住房贷款利率有密切联系。为防范房地产“泡沫”激增,法国央行又通过提高利率来抑制房贷规模的扩大。经过连续加息,法国短期贷款利率已从2006年初的2.75%上调至目前的4.20%;10年期贷款利率也从一年前的3.28%上调至4.15%。短期贷款利率上调增加了商业贷款的成本,从而有效地控制了房地产投资过热。长期贷款利率上调则增加了购房者的购房成本,部分降低了对住房的需求。

俄罗斯:严查垄断打压房价

近年来俄罗斯房价持续攀升,去年全年增幅高达60%。高房价使大多数俄罗斯人、特别是普通百姓的居住条件无法得到改善。

俄罗斯第一副总理梅德韦杰夫说,为有效抑制房价上涨,有关部门应努力增加住房供应量,并采取措施严厉打击住房建设和销售领域的腐败现象和哄抬房价行为。他认为,如果住房市场能够实现供求平衡,房价就可以回落到相对合理的水平。

为了遏制房价过快上涨,俄罗斯政府还采取措施规范房地产市场秩序,打破建筑市场的垄断局面。业内人士认为,俄罗斯房价明显过高,部分原因可能是由于房地产商联手操控市场价格。为此,俄检察机关委托联邦反垄断局于去年下半年对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价开展了专项调查。

与此同时,俄罗斯政府计划在新住宅区的水、电和供热等基础设施建设方面向房地产公司提供资金支持,以推动房价下降和增加房屋供应量。一些业内人士还建议政府考虑对俄房地产公司进行信誉等级评估,定期公布各地区有关建设每平方米房屋成本的数据。

德国:政策倾斜低收家庭

德国房价完全由市场供需条件决定,政府主要通过出台法律和政策以确保房地产市场的有序发展。其中,德国政府住房政策的一大重点就是向低收入家庭倾斜,大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。

所谓“社会住房”,包括供出租的公寓楼和合作社住宅。政府通过不同的补贴方式,使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来,在“社会住房”的资助框架内,政府还资助私人投资者和地方房地产公司,帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造,供低收入家庭居住。

此外,德国政府还实施“住房金”制度,通过向低收入家庭提供补贴,帮助这部分人群获得合适的住房。统计显示,最近几年中,领取“住房金”的家庭,住房负担(包括房租和购房负担)占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。

美国:利率税收调控房市

美国的住房市场比较成熟和完善,主要依据市场规律运行。不过,政府也有自己调控房地产市场的手段,主要是利率和税收。

通过调节基准利率,政府可以引导住房抵押贷款利率升降,实现为住房市场降温或刺激住房市场发展的目的。从美国住房市场过去几年的发展情况中可以看出,利率变化对于住房市场的影响非常显著。

在税收方面,对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。目前美国50个州都已开征房地产税,州政府相关部门每年都会定期对房地产价值进行评估。因此,住房价格上涨就意味着个人必须缴纳的税款增加。

针对房屋购买和出售时的差价,美国一些州政府还专门征收房地产增值税,并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠,而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。同时,政府实行退税政策,鼓励开发商建设廉价房,为低收入者提供住房。

美国政府还规定,个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租,出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。此外,美国还施行一些旨在限制投资性房屋数量的规定。比如,一个人在同一个小区里只能购买一套住房等等。